Fideicomiso inmobiliario

Fideicomiso Inmobiliario
DERECHO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN
Universidad del ISTMO
MDI

ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, MAURICIO ACUÑA,
ALVARO COUTINO

Índice
2
 Uso internacional del fideicomiso  Antecedentes sobre el uso del Fideicomiso
 Concepto de Fideicomiso  ¿ Como utilizar el fideicomiso ?
 Esquema de fideicomiso  Fideicomiso de Garantía
 Fines del Fideicomiso  Fideicomiso con Patrimonio Accionario
 ¿ Quienes pueden ser fiduciarios ?  Fideicomiso de admón. De flujos
 Elementos personales  Compra venta inmueble hipotecado
 Elementos Reales  Compra venta condicionada de inmuebles
 Denominación y Representación Legal  ¿ Preguntas ?
 Transmisión del patrimonio al Fideicomiso  Análisis de caso de fideicomiso para “Proyecto
 Duración del Fideicomiso Habitacional”
 Comité Técnico del Fideicomiso  Esquema modelo de Fideicomiso Inmobiliario vrs.
 Conformación de Patrimonio Autónomo Proyecto Hipotecario
 Patrimonio inembargable  En Resumen
 Aspectos Impositivos  Fideicomiso Inmobiliario
 Tipos de fideicomisos  Responsabilidades Supervisor
 - Garantía  Elementos de valor
 - Administración  Factores de éxito
 - Inversión  Objetivos
 - Planeación Patrimonial  Ventajas
 - Titularización  Riesgos
 Ventajas de los fideicomisos  Costes

Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construcción (MDI) 26/03/2012

Uso internacional del fideicomiso
3

Los Fideicomisos son reconocidos internacionalmente según el convenio de La
Haya sobre la ley aplicable al fideicomiso y a su reconocimiento, lo cual también
regula los conflictos de los fideicomisos
Paises mas desarrollados en fideicomisos
 - Colombia
 - México
 - Chile
 - Costa Rica
 - Venezuela
 - Bolivia
A nivel latinoamericano las perspectivas de crecimiento de los negocios fiduciarios
resultan ser muy alentadoras, y en general tendrían fundamento en la mejora de la
rentabilidad por un incremento del volumen de los activos administrados y en la
captación de nuevos clientes.


Hay Fideicomiso
4

“Cuando una persona
(Fiduciante)
transmite a otra
(Fiduciario)
bienes determinados en propiedad
(Patrimonio Fideicomitido)
y esta última la ejerce en beneficio de quien designa el contrato,
(Beneficiario)
hasta que al final del contrato (plazo o condición) las transmite al Fiduciante,
al Beneficiario o al Fideicomisario.


Esquema del Fideicomiso
2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla 5
en beneficio …

FIDUCIARI
O

BIENES FIDEICOMISO

Transmisión Designación

FIDUCIANTE BENEFICIARIO

3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario)
1 … Habra Fideicomiso cuando una persona …
(Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de
bienes determinados … FIDEICOMISARIO

4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o
condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario


Fines del fideicomiso Herramienta jurídico –
financiera versátil
6

 Para constituir un fideicomiso lo más  Permite encapsular activos físicos,
importante no son los bienes que se recursos financieros o flujos de
aportan es el fin que se persigue. fondos
 Convierte instituto jurídico en  Patrimonio de Afectación. Intangible
instrumento financiero y diferenciado
 Regula aspectos de aplicación general  Constituye una verdadera
 Permite su aplicación en diversos transferencia
sectores de la economía, viabilizando  Puede ser Ordinario
proyectos de inversión (Administración, garantía, inversión,
 De gran aplicación en el sector urbano pago) o Financiero
e inmobiliario  Mitiga riesgos (seguridad jurídica,
transparencia, certidumbre)
 Mejora programación financiera en
proyectos de inversión
 Contrato sobre base de CONFIANZA
 Todo fideicomiso constituye por
naturaleza una GARANTIA


Contrato de Fideicomiso: ¿ Quiénes pueden ser
Características fiduciarios ?
7

 Bilateral  Guatemala-Banco o Financiera
 Formal  Colombia-Fiduciarias
 Temporario  México-Entidades autorizadas
 Sobre todo tipo de bienes  E.E.U.U. -Personas en general
(cosas, créditos y derechos)  Panamá -Abogados
 Si transmite cosas implica
cesión de dominio fiduciario
Elementos personales
 Autonomía de la voluntad
 Liquidación especial (economía •EL FIDEICOMITENTE
- celeridad – transparencia)
Art. 767 de C. Comercio
 Resolución alternativa de
conflictos extrajudicial, por •EL FIDUCIARIO
arbitraje Art. 768 de C. Comercio
•EL FIDEICOMISARIO
Art. 769 de C. Comercio

Elementos Reales Denominación y
Representación Legal
8

El patrimonio fideicometido • Denominación: Nombre
puede estar integrado por: que se le atribuye en el
• Toda clase de bienes muebles, contrato, para su
inmuebles, que estén en el identificación.
comercio de los hombres y que • Representación Legal:
sean lícitos. La ejerce el Representante
• De igual forma pueden aportarse Legal del Fiduciario.
derechos y otros bienes Transmisión del
intangibles.
patrimonio al Fideicomiso
• TRANSMISION
(Art.766delC.deComercio):
• Vocablo equivalente a cesión,
dejación, ajenación, traspaso,
sucesión, transferencia.


Duración del Fideicomiso Comité Técnico del
Fideicomiso
9

 Plazo máximo de 25años.  El comité técnico es un órgano
 Excepción: Entidad estatal o asesor del Fideicomiso, cuya
institución de asistencia social, función generales dictarlas
cultural, científica o artística, o políticas al fiduciario para el fiel
incapaces y enfermos cumplimiento de los términos del
incurables. fideicomiso
 Este comité está integrado por un
representante del fideicomitente,
del fiduciario y del fideicomisario,
con sus respectivos suplentes.


Comité Técnico del Conformación de
Fideicomiso Patrimonio Autónomo
10

 El comité técnico es un órgano  Bienes separados del activo del
asesor del Fideicomiso, cuya fiduciario y los demás
fideicomisos.
función generales dictar las
 El Fiduciario lleva contabilidad y
políticas al fiduciario para el fiel
cuentas separadas por cada
cumplimiento de los términos del fideicomiso.
fideicomiso  Los bienes son excluidos de la
garantía general de los acreedores
 Este comité está integrado por un del fideicomitente, del fiduciario y
del fideicomisario.
representante del fideicomitente,
 El patrimonio fideicometido es
del fiduciario y del fideicomisario, inembargable
con sus respectivos suplentes.


Aspectos Impositivos Tipos de fideicomisos
11

 LEY ISR: Art.3o.“Los fideicomisos  Garantía
son contribuyentes”.  Administración

 Reglamento ISR: Art. 7o. Fija  Inversión

Plazo (30 días) para NIT.  Planeación Patrimonial
 Inmobiliarios
 LeydelIVA:Art.7,numeral8,exime
delpago, la aportación de bienes al
fideicomiso.
 Código de Comercio:
Art.792Exonera de Impuestos.


FIDEICOMISO DE GARANTIA
12

 Es el contrato de Fideicomiso por el cual se respaldan obligaciones financieras


FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN
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 Es el Contrato por el cual el Fideicomitente transfiere al Fiduciario
determinados bienes o derechos, con el fin que los administre en los
términos y condiciones que se establezcan en el contrato


FIDEICOMISO DE INVERSIÓN
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 Es el Contrato mediante el cual, el Fideicomitente busca destinar el manejo
de sus recursos dinerarios con el propósito de obtener rendimientos y
destinarlos según su voluntad. En este sentido el Fiduciario realiza las
inversiones de acuerdo a las instrucciones recibidas por el cliente.


Fideicomiso de planeación patrimonial
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Consiste en la disposición de una persona natural, la que en su calidad de
fideicomitente, traslada los bienes de su patrimonio que desea destinar para el
beneficio de las personas designadas en ese acto (o consignando las normas o
reglas para su determinación) a un fiduciario, quien los recibe con el encargo o la
instrucción de destinarlo sal momento de verificarse la condición suspensiva (la
muerte o incapacidad del fideicomitente a los fines dictados por el fideicomitente.


Fideicomiso de Titularización
16
 Es el mecanismo financiero consistente en la aportación de activos inmobiliarios
a un fideicomiso, conformado así un patrimonio autónomo contra, el cual será
respaldo para la emisión de títulos de participación fiduciaria de contenido
crediticio


Clases de Certificados
Fiduciarios
DE CONTENIDO CREDITICIO
DE PARTICIPACIÓN 17

 El inversionista adquiere un  Son aquellos que incorporan el
derecho sobre una parte derecho a percibir el capital y los
alícuota del patrimonio. rendimientos financieros en los
 No obstante, el inversionista
términos y condiciones que señale
el título.
no adquiere un título de
 Los activos que integran el
rendimiento fijo, sino que
patrimonio respaldan el pasivo
participa en las utilidades o
adquirido con los inversionistas,
pérdidas del negocio. correspondiendo a la gente de
manejo obtener el recaudo de los
flujos requeridos, para la atención
de las obligaciones contenidas en
los valores emitidos.


Ventajas de los Efectos del Fideicomiso:
fideicomisos Propiedad Fiduciaria
18

 Seguridad jurídica  El Fiduciario es PROPIETARIO de los
bienes transmitidos
 Transparencia
 El Fiduciario ejerce una propiedad
 Procedimiento y gestión de (titularidad de dominio) de tipo
proyectos estandarizados IMPERFECTA:
 Programación financiera de  Límite Temporal (sujeto a plazo o
inversiones condición)
 Disminución de riesgo crediticio  Límite por finalidad de creación del
Fideicomiso (a favor y en interés
 Reducción de costos de exclusivo de los Beneficiarios)
proyectos
 Límite por deber de Rendición de
Cuentas de su gestión
 Los bienes transmitidos integran un
Patrimonio de Afectación SEPARADO
del patrimonio del Fiduciante y del
patrimonio del Fiduciario (art. 14) y
aplicado a los fines de creación del
Fideicomiso


Actuación del Fiduciario
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 Obligaciones
 Cumplir las instrucciones de gestión
 Ejercer acciones de conservación de los
bienes
 Rendir cuentas
 Transmitir los bienes al término del
Fideicomiso
 Responsabilidades
 Por incumplimiento de las obligaciones
impuestas por el Fideicomiso
 Frente a terceros
 Penal del Fiduciario
 Indemnidad del Fiduciario
 Sustitución o remoción del Fiduciario


Efecto de Aislamiento y Protección

FIDUCIARIO

Bienes Bienes
Fideicomiso
Propios Propios

Bienes

• El Patrimonio Fideicometido está aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art.
15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores
• Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art.
16)

El Fideicomiso
en Proyectos Urbanos e Consideraciones Frecuentes
Inmobiliarios 21

 Estructura ideal para desarrollo y  Auge de industria de la
comercialización de proyectos construcción
 Blindaje legal financiero probado  Ventajas del fideicomiso
 Diseño y operación versátil y sobre otras formas
flexible asociativas
 Viabiliza el financiamiento de  Escala de proyectos
proyectos inmobiliarios requerida
 Permite estructuración de una para constituir un
planificación financiera y fiscal. fideicomiso
 Viabilidad de financiar
 Puerta de acceso al mercado de
capitales proyectos de construcción
en mercado de capitales


Causas de Crecimiento de la Formas Asociativas Típicas
Construcción Utilizadas en la Construcción
22

 Ahorro expulsado del sistema  Comercialización a través de
bancario por crisis 2001 / 2002 empresa comercializadora
 Liquidez generada, en determinados  Construcción por consorcio de
sectores, por altos precios de copropietarios
commodities  Construcción bajo diferentes
 Captación de capitales. Inversiones esquemas societarios
extranjeras directas  Construcción sobre base de
 Déficit habitacional histórico. acuerdos informales (confianza)
Demanda insatisfecha  Constitución de Fideicomisos
 Crecimiento en indicadores de oferta Inmobiliarios
y demanda de crédito hipotecario
 Potencial crecimiento del sector
enfocado a sectores de ingresos
medios y bajos


Fideicomiso / Sociedades Anónimas

23

Sociedades (S.A.) Fideicomiso

Registro Mercantil: Contrato Privado conf. Ley
• Creación e inscripción • Creación
• Modificaciones • Modificación Privado
• Disolución y Liquidación • Liquidación

Riesgos derivados de otras actividades Actividad exclusiva

Socio: Derechos y Obligaciones Fiduciante / Beneficiario

Impuesto a las Ganancias: 31 % Impuesto a las Ganancias: Cuando
Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme
la alícuota del mismo


Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios

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• Dueño del Terreno

• Inversores

• Empresa Constructora

Beneficiario
Fiduciantes Fiduciario Fiduciante

Contrato de Fideicomiso Instrucción / Mandato Resultado de la venta
menos costo y gastos
 Inmueble  Contratar Empresa Constructora
 Conseguir Financiamiento
 Proyecto  Administración
 Realizar Emprendimiento
 Dinero  Vender / Alquilar Unidades


¿ Como utilizar el fideicomiso ? Fideicomiso con patrimonio
accionario
25

FIDEICOMISO DE GARANTÍA  Se puede aportar a un
 Comprador: desea adquirir un fideicomiso las acciones de una
bien inmueble, obtener Sociedad Anónima,
financiamiento bancario o privado constituyendo así un patrimonio
para dicha adquisición. accionario.
 Financiador: acepta otorgar
financiamiento a través de la  El derecho de voto y el
conformación de un fideicomiso usufructo de las acciones
de garantía. puede reservárselo el
 Cumplimiento: si el comprador fideicomitente.
cumple se le devuelve la garantía  Existen beneficios combinados
aportada al fideicomiso. en la aportación de las acciones,
 Incumplimiento: En caso que el ya que la transferencia de dichos
comprador no cumpla con el pago
de la obligación, el Fiduciario títulos a terceros no ocasiona
ejecutará a la garantía y con el carga impositiva.
producto de la venta pagará o
bien adjudicará el bien como pago.


Fideicomiso de admón. De Compra venta inmueble
flujos hipotecado
26

 Desarrollador: desea construir un  Vendedor: posee una propiedad
complejo habitacional. hipotecada y desea venderla para
 Financiador: acepta otorgar cancelar la deuda y para obtener
capital.
financiamiento a través de la
conformación de un fideicomiso de  Comprador: desea adquirir dicha
administración, al cual se aporten los propiedad, pero quiere tener la certeza
que la propiedad le será inscrita a su
flujos provenientes de las ventas que
favor sin correr ningún riesgo.
realice.
 Fideicomiso: recibe el dinero objeto de
 Manejo de flujos:el fiduciario recibe
la negociación y lo custodia hasta que
todos los flujos en una cuenta del se cumplan las condiciones.
fideicomiso y realiza la cascada de
 Compra venta se inscribe a favor del
pagos según el orden establecido en comprador :el Fiduciario realiza la
el contrato. entrega del dinero al vendedor.
 Compra venta NO se inscribe a favor
del comprador: el Fiduciario devuelve
el dinero a comprador.


Compra venta condicionada de inmuebles
27

 Comprador: Desea adquirir VARIOS bienes inmuebles ubicados en un
sector de su conveniencia, sin embargo, no ha terminado las
negociaciones con todos los posibles vendedores.
 Fideicomiso: los vendedores con los que ya se ha llegado a un acuerdo,
aceptan aportar su bien a un fideicomiso por un plazo determinado,
con la condición que si no se logra acordar la compra venta con el
resto de posibles vendedores, el bien le será devuelto.


28


Caso de estudio
29

Análisis de un Fideicomiso
Inmobiliario para Desarrollo
Habitacional


ANÁLISIS DEL CASO
FHA
Cliente Paga el A y B aportan:
compra casa 75% al Terreno: Q
-Paga 15 % de Fideicomi 4,000,000
enganche. so Efectivo; Q
-A los 3 meses 1,000,000
paga el 10%

FIDEICOMISO
Banco de Desarrollo
S.A

Se emiten
Se contrata a títulos para
una empresa
Precio por casa financiar
• Q 24,000

constructora Precio de urbanización por casa
capital de
para urbanizar • Q 10,000 trabajo por Q
y construcción
Gastos administrativos por casa
• Q1,000 (primer y segundo año)
1,500,000 a 3
de casas
• Q1,800 (tercer año) años , tasa
17%

FIDEICOMISOS
• HERRAMIENTA JURIDICA-FINANCIERA IMPORTANTE
• BLINDAJE LEGAL Y FINANCIERO
• AISLAR EL RIEGOS Y REDUCCIÓN DE COSTOS
• CONTROL Y PLANIFICACIÓN FINANCIERA
HIPOTECA DEL TERRENO, LA INVERSIÓN DE LOS SOCIOS Y LA
PREVENTA. LAS UTILIDADES SE DISTRIBUYEN AL FINAL DEL
EL CAPITAL PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO PROVIENE DE LA

CADA ENTIDAD SE ENCARGA DE ESCOGER SU
PROYECTO SEGÚN EL RÉGIMEN ADOPTADO.

REGIMEN Y PAGAR SUS IMPUESTOS

Cadena de valor, estructurada en la fe ,confianza, administración, y cumplimiento de objetivos


ANALISIS CASO USO DE
FIDEICOMISO.
Este documento pretende hacer un análisis de la propuesta
presentada en la tesis sobre el uso de la figura del
fideicomiso para lograr un desarrollo inmobiliario versus
al posible uso que los desarrolladores inmobiliarios le
pueden dar legal y comercialmente al uso de dicha figura
en el mercado actual.

Para lo anterior se analizaron algunos puntos que se
consideran claves para el desarrollo de un proyecto
inmobiliario, teniendo en cuenta como en todo negocio que
el objetivo principal es la obtención de una alta
rentabilidad.

Reflexiones Importantes Caso Estudio.

 1. En el documento se ilustra que los propietarios de un  Existen medianos y grandes desarrolladores que
terreno consideran que su propiedad tiene una alta poseen el activo mas importante en el desarrollo
vocación para un desarrollo inmobiliario. Dicho terreno inmobiliario como lo es la tierra. Poseen los capitales
mas un monto en efectivo son los elementos con los necesarios, la capacidad de pago, el record crediticio y
la imagen en el mercado necesarios para optar por
cuales se inicia el contrato de fideicomiso. créditos para el desarrollo del proyecto. El desarrollo se
 Actualmente existen algunos desarrolladores que no trabaja atreves de una S.A, constituida exclusivamente
poseen propiedades para desarrollar, es por esto que para dicho proyecto, sus objetivos son: el cubrir la
necesidad habitacional, el optimizar el pago de
buscan terrenos con vocación inmobiliaria como función impuestos y obtener una utilidad importante. Estos
esencial para el crecimiento, desarrollo y mantenimiento desarrolladores trabajan proyectos para todos los
de su empresa. Ofrecen al propietario del terreno la segmentos, pero no son muchos los que trabajan el
figura del fideicomiso para desarrollar un proyecto segmento de vivienda popular.
inmobiliario exitoso que le pueda representar la venta a  2. Como en todo fideicomiso existe una tasa por la
un muy buen precio y ganancias sobre la operación. administración del mismo. Se determina que el
Dicha figura genera seguridad para el pago del terreno en fideicomisario es el mismo fideicomitente.
los tiempos que se acuerden entre las partes y  Se especifica que el fideicomiso es el responsable de la
contratación de la constructora y de asegurar el retorno
transparencia en el uso de los recursos económicos del monto que el cliente financiara en 60 meses
generados por la comercialización del proyecto. El generado por la venta de la casas por medio de cedulas
fideicomiso en su función de administrador de la hipotecarias.
operación controla todo tipo de ingresos y de egresos de
la operación garantizando a todas las partes (propietario
del terreno, constructora, entidad que financia capital de
trabajo) el pago correspondiente y la utilidad respectiva
por la aportación de cada una de las partes al fideicomiso.

Reflexiones Importantes Caso Estudio

 La tasa de administración del fideicomiso es una  Es importante mencionar que el uso de
variable importante al momento de hacer el fideicomisos para segmentos ubicados en la base
plan financiero del proyecto inmobiliario. Es de la pirámide además de mostrar una
importante determinar sobre que elemento se transparencia de la operación para los clientes,
pagara dicha tasa, si es sobre las ventas, la permiten garantizar la recuperación de la
cobranza, o sobre la gestión misma. En el caso propiedad al momento de que el cliente no
de un proyecto que comercializa casas para pueda seguir pagando el financiamiento. Es tan
segmento C+, AB, A+, hablamos de montos en importante esta parte que hoy por hoy las
miles de dólares, si se pagara una tasa de entidades bancarias que han otorgado créditos
administración por las ventas, dicho monto hipotecarios, para los segmentos C+,AB y A+
impactaría fuerte mente en el plan financiero y trasladan la propiedad que tienen en garantía a
en la utilidad que desean recibir los un fideicomiso que constituye el banco y así
desarrolladores. Por lo anterior no es muy usual logran vender, ceder o quedarse con la
ver fideicomisos para este tipo de segmentos en propiedad en cuestión en meses y no de años,
el mercado. Por el contrario los desarrolladores como puede suceder con un crédito hipotecario.
crean una S.A que sea la responsable de la Además de los costos en que se incurren para
administración del proyecto, cobrando un recuperar los bienes y las posibles
porcentaje de comisión por la gestión y la venta, penalizaciones que pueden ser objeto por parte
generando una utilidad adicional a la que se de la superintendencia de bancos por atrasos en
reciben por el proyecto en si. los pagos de dichos créditos hipotecarios.

Reflexiones Importantes Caso Estudio

 Es muy usual ver la formación de fideicomisos en  4. La colocación de títulos para obtener capital
desarrollos habitacionales de gran extensión y para de trabajo según el documento por parte de la
segmentos populares. Se otorgan créditos fiduciarios constructora es otro punto para analizar. Hoy
para la compra de la vivienda, los futuros propietarios
optan por esta figura aunque son consientes que no son por hoy la colocación de títulos en el mercado
propietarios hasta la cancelación total de la deuda, pero sin una garantía real no es tan fácil,
la prefieren a mantener el pago de un arrendamiento acontecimientos como el de Bancafe, Banco de
del bien inmueble que muy posiblemente nunca va Comercio y algunas financieras, han dejado un
hacer de su propiedad. mal sabor de boca en el mercado. La gente es
 3 . Los impuestos se constituyen en otro elemento más cuidadosa al momento de invertir.
diferencial al momento de definir la conveniencia en el
uso de un fideicomiso para el desarrollo inmobiliario.  El no contar con un capital de trabajo ya sea
En un punto anterior se hablo del uso del fideicomiso propio o ajeno, pone en riesgo el desarrollo del
por su transparencia y por el control de todos los proyecto inmobiliario. Mientras lo anterior es
ingresos y egresos de la operación, esto incluye el pago desventaja para los desarrolladores presentes
de impuestos. No se puede ocultar que no se cuenta con en el mercado con sus S.A, el uso del
la cultura para dicho pago, por el contrario se tiene la
misión de encontrar el mecanismo o los mecanismos
fideicomiso disminuye dicho riesgo, ya que
legales y tributarios para pagar lo menos posible. Esto una de sus funciones es el garantizar el
no solo incluye a las S.A, si no también a el cliente final desarrollo del proyecto, en beneficio del
que preocupado por el impuesto (IUSI) que recaerá cliente final y de las partes que conforman el
sobre la propiedad que adquiere, solicita que el valor fideicomiso.
con el que se registra sea lo mas bajo posible, todo en
función de buscar un impuesto bajo.
 Hoy con las nuevas leyes fiscales los desarrolladores
están en la búsqueda de nuevas alternativas que les
permitan seguir obteniendo las utilidades a las que
están acostumbrados.

Conclusiones Caso de Estudio:

 El uso del fideicomiso se presenta como una buena alternativa para desarrollar
proyectos inmobiliarios, cuando una de las partes no se quiere involucrar en la
operación pero si quiere garantizar su inversión y el pago de la misma. Cuando no
se tiene el terreno y se invita a un tercero a que aporte el terreno para el desarrollo
inmobiliario. Hablar de fideicomiso es hablar de seguridad y garantía.

 Se debe tener en cuenta el factor tiempo dentro de un fideicomiso, entre más
tiempo se tenga vivo el fideicomiso más gastos de administración se pagarán.

 Por último, es muy importante tener muy claro a que segmento se dirige el
proyecto inmobiliario, recordemos que el segmento de la base de la pirámide
requiere más atención al momento de garantizar el pago del financiamiento.

EN RESUMEN: Responsabilidades del
Fideicomiso Inmobiliario Supervisor
37
 La principal razón para que un inversor  El contrato del fideicomiso requiere de la
seleccione al fideicomiso como un vehículo de presencia de un supervisor para recomendar al
inversión o ahorro es la rentabilidad, seguida banco y al fiduciario (administrador del
por la calidad de los activos del fideicomiso, los fideicomiso) y de acuerdo a las cláusulas del
beneficios fiscales y la seguridad jurídica que contrato los desembolsos necesarios para
brindan. En menor medida, se encuentran el cumplir con el cronograma y flujo de caja
prestigio de los fiduciantes y los fiduciarios.
 Dentro de sus fortalezas podemos mencionar el  Persona profesional o empresa es quien
bajo nivel de conflictos jurídicos alrededor de la recomienda al fiduciario sobre la utilización de
figura, y el alto nivel de profesionalismo de los los recursos en el proyecto. Esta empresa es
fiduciarios. responsable de coordinar los ingresos por
 Otro de los aspectos que tiene mayor incidencia ventas con el banco y el fiduciario y al mismo
en la decisión de invertir en fideicomisos son los tiempo indicar al banco y fiduciario los pagos a
aspectos fiscales y regulatorios de la figura, realizarse que permitan tener a todos los
seguidos del gerenciamiento del riesgo de la proveedores de materiales y servicios al día en
actividad. sus cuentas.
 Por su parte los asesores legales, impositivos y  El supervisor solo puede ser responsable por las
financieros señalan que la regulación jurídica de
la figura es muy satisfactoria, destacándose instrucciones impartidas en el mismo contrato
aspectos tales como la regulación de la de fideicomiso.
responsabilidad del fiduciario  La función de fiduciario es onerosa, es
 Para los proyectos inmobiliarios, el fideicomiso, esencialmente retribuida. Es uno de los
permite mitigar el riesgo proveyendo a los derechos del fiduciario, así como también el de
financiadores del proyecto (bancos e ejercer todos los derechos que implica la
inversionistas) y a los compradores, un propiedad fiduciaria recibida.
mecanismo ejecutivo, extrajudicial y
transparente para administrar el riesgo.


Elementos de valor del Factores de Éxito del
Fideicomiso Fideicomiso
38
 Al tener al Patrimonio Autónomo como eje en el  Para asegurar el éxito de un fideicomiso
fideicomiso y al terreno trasferido a este, y inmobiliario es fundamental poder cumplir con
siendo una figura inembargable y jurídicamente las siguientes 2 condiciones:
protegido contra terceros, se protege a los  Asegurar el Financiamiento del proyecto
beneficiarios desde el inicio del proyecto. permite garantizar tanto a los compradores
Recordemos que los beneficiarios no son individuales como al Banco, la existencia de las
solamente los compradores de las viviendas, viviendas futuras.
también lo son el propietario del terreno, los  La segunda condición es el adecuado control
inversionistas y hasta el mismo banco. presupuestal garantiza el adecuado uso de los
fondos.
 Al tener el fiduciario la propiedad de los activos,
en el caso de liquidación o ejecución de las
garantías, el procedimiento es rápido y Fideicomisos: Fortalezas y
minimizando la perdida de valor de los mismos.
Esto debido a que para la liquidación los activos Debilidades
no deben ser realizados mediante  Entre las fortalezas se destacan el bajo nivel de
procedimientos judiciales, solo se realiza conflictos jurídicos alrededor de la figura, el
mediante un procedimiento administrativo del alto profesionalismo de los fiduciarios y el
mismo fiduciario. acceso a fuentes de financiamiento
 El contrato permite individualizar desde un alternativas.
inicio las responsabilidades de cada uno de los  Otra es la seguridad jurídica y la capacidad de
participantes (Fideicomitente, Fiduciario, acceso al financiamiento para los fiduciantes,
es un instrumento que es capaz de que con un
Fideicomisario y Supervisor). activo atractivo la empresa pueda tener una
 Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. financiación de primera línea, aislando el
riesgo propio de la compañía.
 Las debilidades suelen estar vinculadas con los
altos costos de estructuración y mantenimiento
y el tratamiento fiscal.

Objetivos del Fideicomiso Principales Ventajas
39
 El fideicomiso no es una opción de  Garantía para el cliente de que el proyecto concluirá y
financiamiento, es un instrumento muy valioso obtendrá su inmueble.
para dar valor al proyecto y a su seguridad  Permite financiar directamente al
jurídica. Constructor/Promotor con crédito hipotecario,
 Los fideicomisos se tiene garantizados los abaratando costos de proyecto.
recursos para la culminación del proyecto. Esta  Se agiliza la operatividad del Crédito Hipotecario. El
formula permite minimizar el riesgo político y de Fiduciario adjudica y constituye las garantías a favor
mercado. del Banco acreedor.
 Es decir, el fideicomiso se preocupa por que se  Permite la ejecución del proyecto sin requerir
cumpla con el fin del contrato y este es: la garantías adicionales a las del mismo proyecto.
construcción de un proyecto inmobiliario.  Aísla al proyecto del riesgo del constructor, del
 En una figura fiduciaria no se permite un promotor de los participantes y del riesgo del propio
Banco.
problema de caja debido al alza de materiales, un
incremento de mano de obra, reducción de  Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen
precios de venta, para evitar esto aparece el fuera de él antes de su culminación.
banco.  Permite una fácil titulización de la cartera
hipotecaria .
 Los fideicomisos no pueden sobregirarse, por lo
tanto requieren de una seguridad financiera que  Las ventajas de utilizar esta estructura permiten dar
las garantías al cliente de que se cumplirá con lo
debe proveer los recursos, preferentemente, un establecido en el contrato. Al utilizar los certificados
banco. de participación se reducen los costos para el
promotor al no requerir de la emisión de las cartas
fianzas por parte de los bancos participantes.
 Los bancos también suelen reducir sus tasas para
compensar el costo del fideicomiso en vista de que
tienen una garantía mejor administrada y la
realización es mas simple en caso de requerir la
ejecución de las garantías.
 Fundamentalmente se aísla el riesgo del proyecto de
todo efecto de terceros y político, pero no de
aquellos hechos que afecten los costos y el
presupuesto.

Principales Riesgos: Costos del Fideicomiso
40
 El principal riesgo existente es el Proyecto, y  El fideicomiso es una figura recomendada en los
debiera ser el único. proyectos inmobiliarios, sin embargo por sus
 Es una figura legal novedosa la cual tiene poca costos no es ideal para proyectos pequeños en
jurisprudencia en Guatemala
vista de que estos costos no pueden ser
 La aplicación de los criterios jurisdiccionales trasladados al proyecto y diluidos en las distintas
deberían ser claros en tanto están
consagrados de manera explicita en la Ley. partidas sin afectar seriamente la utilidad del
mismo.
 Figura novedosa y poco conocida, quién
invierte debe de estar seguro de entender la  Costos incrementales derivados del fideicomiso
información brindada y los riesgos inherentes. financiero, impuestos, honorarios de
 Estructuras financieras complejas. organización y colocación, gastos del proceso de
calificación crediticia, gastos de mantenimiento y
Principales Motivaciones administración, hacen que solamente a partir de
determinado volumen de fondos las ventajas en
términos de costo financiero total sean evidentes.
 Los principales motivos por lo cuales un fiduciante
elegiría a los fideicomisos como vehículo de financiación  Lo que nos lleva a elegir la mejor alternativa
son: efectivamente disponible a la que pueda acceder
 Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. el proyecto y no meramente en términos del
 La adecuada administración de riesgos en relación con el mayor costo financiero asociado a los costo de
rendimiento y el plazo de la inversión, el menor costo estructuración y administración.
financiero de los fideicomisos en relación con otras
fuentes de financiamiento, los beneficios fiscales y el
 En función de lo comentado precedentemente,
prestigio obtenido del lanzamiento de un fideicomiso las principales fuerzas motoras de análisis,
exitoso en el mercado. financiamiento y viabilidad del proyecto
 Tenemos muchos ejemplos de compañías que han elegido radiquen en los instrumentos que gozan avales
este instrumento para financiarse y que hoy no tendrían la cuya estructura brinda a todos los involucrados
dimensión que tienen si no lo hubieran utilizado. Con el una red de seguridad y certeza jurídica.
crédito tradicional no lo hubieran hecho.


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