Ampio articolo su Alfredo Romeo e Gruppo Romeo Gestioni sul magazine RE, REal Estate.

2. Alfredo Romeo e, dietro, una veduta di Napoli
Dallo scorso aprile avviata la gestione di tutti i servizi del
Comune di Valmontone. Multe, strade e altre attività date in
gestione dai Comuni. Tra i 715 clienti anche il Ministero
dell’Economia, il Ministero dell’Interno, l’Agenzia del Demanio e
diverse Regioni. Con Palazzo Chigi allo studio una società mista.
La partecipazione al Progetto Global Compact delle Nazioni
Unite
di Paolo Enzo Mazzanti

3. COPERTINA
La società gestisce patrimoni per 52 miliardi di euro
Da Napoli al City Global:
il sogno di Romeo
sta diventando realtà
Nel 2004 Alfredo Romeo è stato premia- vato tutte le attività di regia e di gestione gestione delle multe, il City Global, la
to da Epic “per aver introdotto in Italia il di un patrimonio pubblico, quadro giuri- gestione dei patrimoni stradali.
modello di gestione industriale dei servizi dico che è stato introdotto solo nel ’92 in Oggi Romeo Gestioni è tra le più innova-
immobiliari e contribuito in misura deter- Europa e nel ’95 in Italia. tive società europee di gestione di patri-
minante alla modernizzazione del merca- Tra coloro che ascoltavano, seppur tra moni e servizi immobiliari (e non solo),
to”. La comunità del Real Estate ha rico- mille scetticismi e perplessità, il Comune con un fatturato di 130 milioni di Euro,
nosciuto così il carattere e il ruolo di inno- di Napoli accolse la provocazione o, forse, un margine operativo di 39 milioni, 715
vatore di Romeo, un imprenditore napo- cercava solo una strada per uscire dal caos. committenti pubblici e privati tra cui,
letano che della apertura di spazi di nuovi Palazzo San Giacomo nel 1989 lanciò per dopo Napoli, i Comuni di Roma,
business ha fatto il suo “know how” in primo una gara per catalogare e gestire Milano, Venezia, Firenze, gli enti previ-
oltre 25 anni di carriera. Con una inalte- l’immenso patrimonio immobiliare denziali Inps, Inpdap e Inpdai, le
rata scelta di fondo: la gestione unitaria comunale, da poco aumentato con le case Università di Bari e Caserta, il Palazzo di
dei servizi al territorio. Fin da quando gio- costruite nell’emergenza del dopo terre- Giustizia di Napoli, diverse Regioni,
vane avvocato napoletano, era il 1979, moto. Romeo partecipò alla gara, vincen- l’Agenzia del Demanio, i Ministeri
fondava una impresa immobiliare, inizia- dola, e nacque la Romeo Gestioni. dell’Economia, degli Interni, della Difesa,
va a provocare le pubbliche amministra- Inizia così la storia di un’impresa e della delle Infrastrutture, il Quirinale, la Corte
zioni sostenendo che occorreva privatizza- conquista di un mercato, la gestione dei dei Conti, il Consiglio di Stato, le
re la gestione dei patrimoni immobiliari patrimoni immobiliari pubblici, con Autorità per la privacy, per i lavori pubbli-
pubblici e si candidava a un ruolo da pro- grandi prospettive di espansione ma ci, per le telecomunicazioni e persino
tagonista. Alfredo Romeo non perde il vizio di pro- Palazzo Chigi, di cui Romeo stava diven-
Né i Comuni nè lo Stato sapevano molto vocare le pubbliche amministrazioni tando socio in una impresa pubblico-pri-
dei loro patrimoni e la gestione era quan- aprendo nuovi spazi di mercato: il Global vata che avrebbe dovuto gestire tutte le
to meno caotica. L’idea del giovane Service per la gestione dei servizi negli attività di supporto alla Presidenza del
immobiliarista sembrò stravagante, teme- immobili ad uso ufficio, le dismissioni e le Consiglio.
raria: tanto più che non esisteva neppure cartolarizzazioni immobiliari, i censimen- Con 12 sedi in 8 città e 1200 imprese for-
un quadro giuridico per affidare a un pri- ti dei beni demaniali non edificati, la nitrici con 21 mila dipendenti, Romeo
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4. COPERTINA
Gestioni amministra un patrimonio della gestione professionale dei patrimoni to “City Global”. Nel frattempo Roma ha
immobiliare valutato 52 miliardi di Euro pubblici” insegue un sogno: gestire tutti, varato un maxi appalto per affidare la
(l’85 per cento in più rispetto a tre anni fa) ma proprio tutti i servizi di una città, non gestione per nove anni delle principali
utilizzato da un milione e 200 mila perso- solo il patrimonio immobiliare, ma anche strade cittadine (800 chilometri sui 5200
ne. Dall’89 ad oggi Romeo Gestioni ha le strade, le multe, la refezione scolastica, totali): Vianini con Romeo Gestioni
censito e regolarizzato oltre 250 mila unità l’illuminazione, le riscossioni e persino i guida uno dei tre raggruppamenti in gara
immobiliari pubbliche e ha curato cessio- cimiteri. E siccome è anche un uomo for- (gli altri due sono capitanati da
ni per 1.800 milioni partecipando come tunato, Romeo ha incontrato sulla sua Autostrade e Manutencoop).
advisor all’impostazione della prima car- strada un altro innovatore: Angelo Miele, E infine, Romeo Gestioni è la prima
tolarizzazione di immobili previdenziali sindaco diessino di Valmontone, 15 mila società italiana del real estate ad aver ade-
Scip 1. Nell’ultimo anno ha ricevuto 85 abitanti vicino Roma, impegnato a svilup- rito all’iniziativa Global Compact per pro-
mila persone presso i suoi contact center e pare l’economia della sua cittadina attor- muovere uno sviluppo urbano equo e
realizzato 6,5 milioni di transazioni conta- no a diversi grandi progetti, tra i quali il sostenibile, iniziativa lanciata nel ’99
bili grazie a un sistema informatico inte- più grande outlet d’Europa, con ben 480 dall’Onu. L’avvocato Romeo non lo dice,
grato molto sofisticato. L’avvocato napole- punti vendita. E così dallo scorso aprile ma sicuramente sogna un contratto “City
tano ne ha fatta di strada e potrebbe anche Romeo Gestioni amministra tutti i servizi Global” per gestire tutti i servizi di Città
contentarsi. Invece no. Questo “apostolo comunali di Valmontone con un contrat- del Messico, Shanghai o Calcutta.
Piazza del Plebiscito a Napoli
Alfredo Romeo illustra i principi e la strategia dell’azienda che presiede
“Il modello di gestione integrata che proponiamo
può estrarre valore da ogni patrimonio pubblico”
Lei ha fama di tenace innovatore, nel Potrei dire, e sarebbe anche vero, che è dei fabbisogni sociali, la pianificazione di
senso che prima di altri riesce a vedere questo il nostro modo di fare impresa, di lungo periodo sono soltanto tessere di
un nuovo mercato e a costruire le con- divertirci cercando nuovi spazi, nuove uno stesso mosaico e su ciascuna occorre
dizioni per trasformare le intuizioni in opportunità, nuovi competitor. In realtà intervenire per accrescere le economie di
opportunità. Dal property al facility in oltre 25 anni da imprenditore sono scala, migliorare l’efficienza e l’efficacia
management, dalle dismissioni immo- rimasto sempre fedele alla scelta iniziale: dei servizi, favorire lo sviluppo economi-
biliari alle multe, dal Global Service al disegnare ed attuare un modello di co e sociale. Cambia il campo di applica-
City Global. Non sarebbe preferibile gestione integrata dei servizi. Leggendo il zione ma il nostro punto di partenza e
investire sul proprio mercato di riferi- territorio come un sistema organico ed l’approccio operativo restano sostanzial-
mento migliorando tecnologie, compe- integrabile. Le strade, gli immobili, i ser- mente immutati qualsiasi sia la tessera:
tenze, livelli di servizio? vizi amministrativi, le scuole, la lettura considerare la specializzazione come
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5. di servizi in grado di attuarla nei termini
prospettati si va incontro a ogni tipo di
problema. O non si raggiunge il rendi-
mento atteso, o lo si realizza distruggendo
valore. L’integrazione tra gestione dei ser-
vizi immobiliari e valorizzazione dei por-
tafogli anche attraverso operazioni di
finanza innovativa è un’ulteriore opportu-
nità per il mercato ma la finanza deve
essere un mezzo per realizzare un proget-
to e non il progetto stesso.
Romeo Gestioni nei primi mesi del
2006 ha sottoscritto con Consip una
Convenzione per i servizi di formazio-
ne del Catasto stradale, ha vinto la
prima gara in Europa per servizi di
City Global nel Comune di
Valmontone, partecipa alla gara del
Il Viminale, sede del Ministero degli Interni
Comune di Roma per la gestione e
parte accessoria e non fondamentale del Quali opportunità vede? E quali sono i manutenzione delle strade, si ripropo-
nostro lavoro. Non abbiamo più o problemi? ne come una delle imprese in corsa per
migliori competenze professionali di altri Manca la necessaria mentalità industriale la gestione delle multe a Napoli (aven-
ma siamo più bravi a tenerle insieme, a di gestione delle opportunità e dei servizi. do vinto la prima gara poi annullata
metterle a sistema, a integrare e a gover- Industriale, sia perché i margini operativi dal Tar della Campania). Riducete gli
10 nare strumenti differenti, in altre parole
a fare “centrale di governo” dei processi.
sono ridotti (e per questo il controllo di
processo diviene essenziale), sia perché i
impegni nell’immobiliare per dedicarvi
al traffico?
E il mercato riconosce questa leadership contenuti del servizio (know-how, tecno- Il bisogno di modernizzazione dei proces-
e ci premia. logie, competenze specifiche, livelli di si amministrativi è elevatissimo e le neces-
Romeo Gestioni offre servizi gestionali qualità attesi) sono oggi molto più com- sità di contenimento della spesa pubblica
a numerosi patrimoni immobiliari plessi da governare rispetto al passato. Si crescenti e impellenti. Il modello di
pubblici, ma si tratta di immobili pre- sono aperti molti spazi di mercato e molti gestione integrata che abbiamo applicato
valentemente ad uso residenziale che le altri si apriranno, basti pensare ai servizi agli immobili può con successo essere
amministrazioni stanno vendendo o legati alla valorizzazione (censimento e applicato ad ogni altra risorsa o processo.
decidendo di vendere. Non temete una regolarizzazione, ripensamento delle desti- Romeo Gestioni opera nell’industria dei
contrazione rapida del vostro principa- nazioni d’uso, Global Service) ma anche a servizi e ha introdotto per prima in
le mercato di riferimento? quelli legati alla finanza immobiliare. Europa un modello di gestione integrata
Il mercato non credo soffra per mancanza Voi siete stati l’unica società immobi- degli asset pubblici e privati. Questo
di domanda ma, al contrario, per scarsità liare coinvolta nei programmi di carto- significa che ai nostri Clienti offriamo la
di offerta. E’ vero che gli Investitori istitu- larizzazione sia come advisor del possibilità di affidare ad un operatore spe-
zionali ed in primo luogo le Pubbliche Ministero dell’economia sia come cializzato non solo la semplice esecuzione
amministrazioni dismettono quote gestore delle vendite. Non sempre però di un servizio (manutenzione di un edifi-
importanti del patrimonio ad uso resi- quello tra finanza e mattone è stato un cio o riparazione di una strada) ma la
denziale perché le attese di reddito non matrimonio felice. “Centrale di governo” dell’intero processo
sono tali da competere con altri tipi di Quando ad attivare il processo è il know- di gestione e valorizzazione di un patri-
investimento e la crescita dei valori how immobiliare che consente di cono- monio o di un insieme di risorse, garan-
immobiliari negli ultimi cinque anni sug- scere, valutare ed esprimere le potenzialità tendo per parte nostra il risultato com-
gerisce una presa di beneficio. di valorizzazione di un portafoglio tradu- plessivo di stabilizzazione e di ottimizza-
Parallelamente cresce però il bisogno di cendo tutto questo in un piano industria- zione dei rendimenti attesi. Se si tratta di
acquisire un servizio integrato di asset, le affidabile allora i risultati non possono gestire immobili o multe l’approccio è
property e facility management per gli che essere positivi. Se invece è la finanza sostanzialmente lo stesso, cambia l’ogget-
immobili che restano in proprietà o in a costruire un modello astratto di rendi- to da gestire ma la capacità di governo è la
uso alle amministrazioni ed ai privati e mento per rendere credibile la struttura di stessa. Le assicuro poi che gestire immobi-
per i quali gli spazi di valorizzazione sono un’operazione immobiliare sperando di li è molto più complesso che gestire altri
ancora molto ampi. trovare comunque sul mercato un’offerta patrimoni.

6. COPERTINA
Le strade tuttavia costano ma non ren- problema oggi non è l’immobiliarismo cerci che è il primo a dover restare in
dono. “mordi fuggi” ma è il timore che il nostro mano pubblica ed i secondi a dover esse-
E qui è in errore. È vero che gli utenti settore ha nel trasferire le proprie compe- re affidati al privato, allora sarebbe chiaro
apparentemente non pagano per usare le tenze umane, tecnologiche, di governo che non c’è allontanamento ma al contra-
strade o altri beni pubblici (dall’illumina- dei processi, in ambiti più vasti dell’im- rio valorizzazione della politica. Una eco-
zione alla segnaletica) ma in realtà qualsia- mobiliare in senso stretto. Oggi le città nomia a rete in cui vince l’integrazione tra
si inefficienza si traduce in un costo che la non possono e non devono più puntare risorse pubbliche e risorse private, ma
collettività è chiamata a sostenere. In tutto il loro sviluppo sull’allargamento a anche l’integrazione di processi e di servi-
molti casi sono anche costi elevati, basti macchia d’olio dei confini o sulla molti- zi di gestione delle risorse di cui il territo-
pensare al tema della sicurezza stradale. plicazione delle rendite immobiliari. Oggi rio dispone, poco si concilia con una
Inoltre se si parte, come sempre facciamo le città devono essere pensate e governate forma di governance del territorio di tipo
noi, dal censimento dei beni, dalla cono- non più con la logica del possesso ma con verticale che ancora si ispira ad una visio-
scenza approfondita del patrimonio da meccanismi di fruizione, di servizi fruibi- ne tutta locale dello sviluppo e della com-
gestire non solo si mette in condizione il li (i trasporti, i parcheggi, gli spazi verdi, petizione, che teme ogni forma di delega
proprietario di elaborare strategie mirate le corsie preferenziali, le infrastrutture o di esternalizzazione e che resta condizio-
di estrazione del valore dagli asset ma si sportive) ed in particolare di servizi di nata da gerarchie e da apparati burocrati-
scoprono fonti di reddito inaspettate. rete, dalle reti telematiche a quelle strada- ci. E se è vero che andiamo verso una
Occorre risvegliare patrimoni oggi appa- li, dai servizi agli anziani a quelli ambien- dimensione orizzontale di governo della
rentemente dormienti e le risorse vengo- tali. In altre parole, il governo delle città città, di fruizione e di servizio, allora dob-
no fuori. La gestione di processi comples- sta diventando governo dei servizi e del biamo smettere di pensare all’integrazione
si trova campi di applicazione e di reddi- territorio e i gestori di servizi immobiliari come un problema complesso della poli-
tività ben al di là della gestione immobi- devono saper cambiar pelle e, soprattutto, tica ma molto più banalmente come un
liare. E, occorre dirlo, in questo il nostro riuscire a trasformare quello che è oggi un modello concreto di organizzazione e di
settore è all’avanguardia rispetto ad altri circolo in cui ci si incontra tra le stesse governo dei servizi sul territorio. Alla poli-
apparentemente più blasonati. persone in un vero e proprio sistema di tica resta il pianificare, promuovere e inte-
In che senso? offerta. È una sfida ambiziosa ma affasci- grare i servizi pubblici e non è poco.
Penso ad esempio alle grandi società di nante. Che cosa pensa del nuovo Codice dei
consulenza o al settore dell’information Ma l’integrazione dei servizi non è un contratti pubblici di lavori, servizi e
technology. Le prime lavorano su model- compito della politica? forniture che recepisce le direttive euro-
li di integrazione organizzativa, le seconde Se, come io sostengo da tempo, si riuscis- pee sugli appalti?
sull’integrazione di sistemi. Entrambe se a distinguere tra servizio pubblico in Innanzitutto va chiarito che con il nuovo
finiscono per vendere un prodotto/servi- senso proprio e i servizi al patrimonio Codice non si procede soltanto ad una
zio ma faticano a garantire un risultato pubblico (l’istruzione è un servizio pub- semplificazione delle norme in vigore,
attraverso l’assunzione di responsabilità blico, la manutenzione delle scuole è un peraltro indispensabile, ma si tenta di
sul governo dei processi. Le imprese del- servizio a un bene pubblico) e a convin- innovare i contenuti delle norme regola-
l’industria immobiliare al contrario
hanno imparato a farlo già da diversi anni
e quando si misurano sul terreno altrui
pensano di poter imparare e scoprono di
dover fare scuola. Alla Romeo Gestioni ad
esempio è successo nella gara per la sele-
zione del socio privato della Presidenza
del Consiglio dei Ministri ma anche nella
gestione della sede del Ministero dell’eco-
nomia o nella dismissione dei grandi
patrimoni pubblici. Tutte gare nelle quali
abbiamo dimostrato di essere all’avan-
guardia e che hanno indicato una direzio-
ne innovativa al mercato aprendo oppor-
tunità inaspettate.
Tuttavia il mondo immobiliare è guar-
dato con sospetto.
Non confonda il sistema degli operatori
immobiliari con chi fa altro mestiere. Il Palazzo Chigi, sede della Presidenza del Consiglio Ministri
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7. COPERTINA
residenziale pubblica è parte integrante di
un tessuto urbano e svolge una funzione
indispensabile nello sviluppo economico
e sociale. Funzione che cambia nel
tempo, con il mutare delle esigenze e
della mobilità sociale e territoriale e che
oggi deve essere ripensata alla radice cer-
cando risposte a domande semplici ma
alle quali nessuno pensa. Ad esempio:
qual è oggi la reale consistenza e l’utenza
dei patrimoni residenziali pubblici? Qual
è la dimensione del fabbisogno abitativo,
quali strati sociali tocca, a quali nuovi
bisogni occorre dare attenzione? O,
ancora, perché nelle grandi città le nuove
assegnazioni si contano sulle dita di una
mano? Gli inquilini che le abitano da
decenni sono ancora nelle condizioni di
aver bisogno dell’aiuto pubblico?
L’outlet di Valmontone, vicino Roma Affrontare il tema della casa significa, a
mio giudizio, mettere in campo un pro-
trici e di inserirle in un quadro preciso e sull’allargamento della competizione. getto straordinario e a tappeto di censi-
unitario. In questo senso il Codice dei Negli ultimi mesi è tornato alla ribalta mento e di regolarizzazione per poi ven-
contratti pubblici è uno strumento pre- il tema delle politiche per la casa, spe- dere tutto ciò che non è più funzionale ai
zioso per attivare un processo di liberaliz- cie per la tutela delle persone in stato di nuovi bisogni utilizzando le risorse per
zazione e di deregolazione necessario al difficoltà. Vendere le case popolari può rimodulare le forme di tutela pubblica.
nostro sistema economico per competere essere una soluzione? Se si fissano in sede politica le soglie di
in un mercato che rapidamente si apre e Noi gestiamo circa 200 mila unità accesso e di uscita, si inseriscono i piani
si evolve. immobiliari ERP e possiamo vantare una di recupero del disagio abitativo nelle
Lei è anche Vicepresidente di Assoim- esperienza unica su ciò che un tempo si azioni di edilizia civile (nuove costruzio-
mobiliare, l’Associazione di Confin- chiamavano case popolari. Il problema ni, recupero urbano, valorizzazione degli
dustria che raccoglie le principali della tutela del disagio abitativo non può immobili pubblici) e si affida la gestione
imprese dell’industria dei servizi essere affrontato solo risolvendo il dub- dei servizi e delle risorse immobiliari a
immobiliari. In diverse occasioni Lei bio se vendere o mantenere. Come le car- società specializzate che operano in regi-
ha sottolineato l’importanza del con- ceri, le scuole, i mercati all’aperto, le stra- me di mercato forse riusciremo ad affron-
fronto tra imprese e istituzioni nella de di grande viabilità, anche l’edilizia tare il problema della casa.
costruzione delle regole. C’è realmente
spazio e volontà di confrontarsi?
Per il momento vedo poca volontà e molti Tutti i risparmi del Global Service
spazi. Il nuovo Codice dei contratti pub-
Il Global Service, cioè i servizi di manutenzione immobiliare, sono al vertice dei rispar-
blici è stato preparato in tempi molto mi registrati dalle Pubbliche amministrazioni nel 2005. Il dato emerge dalla
brevi e in stanze chiuse. Sarebbe stato “Relazione sui risultati della razionalizzazione della spesa per beni e servizi” del
opportuno ascoltare gli operatori del mer- Ministero dell’Economia. Nel 2005 la Pa ha speso per beni e servizi 15,8 miliardi di
cato per evitare errori anche banali. Euro, 4,1 (pari al 20,6 per cento) in meno rispetto alle previsioni basate sul costo pieno.
Tuttavia è previsto dalla normativa un Ebbene, il 76 per cento di questo risparmio, pari a ben 3,1 miliardi, è derivato dai
periodo di due anni entro il quale emana- contratti di Global Service, dai contratti di telefonia fissa e dagli acquisti di buoni pasto
re disposizioni correttive ed integrative. per i dipendenti pubblici. In particolare, sulle spese di gestione e manutenzione degli
Una sorta di periodo di prova. Speriamo uffici, la Consip (che stipula le convenzioni con le imprese private per le forniture di
che cambi l’approccio e si possano supe- beni e servizi) indica una riduzione media del 16 per cento, a cui si deve aggiungere un
rare le diverse contraddizioni e i molti risparmio di almeno di 4 per cento per minori costi amministrativi legati ai servizi
(gestione dei contratti, spese per gare, spese per commissioni, gestione delle fatture e dei
punti oscuri del nuovo Codice. Detto
pagamenti). Romeo Gestioni ha calcolato un risparmio sui suoi contratti di Global
questo resta in generale la necessità di
Service superiore al 16 per cento medio dichiarato da Consip: si può superare anche il
intervenire sul sistema delle regole e, cosa 20 per cento. Un toccasana, in tempi di finanza pubblica da brivido.
ancor più importante, sulla vigilanza e
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