Delimitación propiedades inmobiliarias prueba pericial

Alberto Antón Merino
Doctor Ingeniero en Geodesia y Cartografía
Ingeniero Técnico en Topografía
alberto@albireotopografia.es
La prueba pericial en la
delimitación de la propiedad
inmobiliaria

La prueba pericial en la delimitación de la propiedad inmobiliaria (DPI).
INTRODUCCIÓN.
 DPI en España no garantizada todos casos, por ninguna
figura jurídica existente en materia propiedad.
• Catastro: carácter tributario.
• Notarios: fedatarios públicos, dan validez
transacciones inmobiliarias
• Registro Propiedad: registra actos y contratos
sobre dominio propiedades.
 Sin embargo, ninguna figura jurídica objeto principal
• Delimitar y definir límites de propiedades de forma
 Inequívoca: Sin dudas.
 Permanente: En caso de destrucción del linde se pueda reponer.

INTRODUCCIÓN
 Resumen: sistema jurídico en España no garantiza límites de propiedades
si no es por
• Acuerdo entre las partes.
• Sentencia judicial.
 Consecuencia: alta litigiosidad donde prueba pericial: elemento
fundamental.
 Ponencia:
• Visión general prueba pericial dpi.
problemática existente España.
• Medios técnicos.
• Asuntos más frecuentes.
• Nueva coordinación entre Registro
y Catastro.
• Conclusiones.

VISIÓN GENERAL DE LA PRUEBA PERICIAL EN LA DPI
 Derecho propiedad y posesión
• Desde antigüedad, fuente innumerables conflictos.
• Existencia conflicto:
 Vías para llegar a soluciones extrajudiciales.
 Mediación. Posibilidad aportar
informe pericial
 Arbitraje.
 Conciliación.
 En ocasiones inevitable la vía judicial
 Actividad pericial fundamental.
 Antes proceso judicial.
 Durante proceso judicial.
 Después proceso judicial.

VISIÓN GENERAL DE LA PRUEBA PERICIAL EN LA DPI
 Realización de informes periciales:
• Campo de actuación apasionante.
• Conlleva aplicación directa conocimientos y experiencia técnica en:
 Solución de conflictos judiciales.
 Por su complejidad técnica.
 Inabordables por Órgano Jurisdiccional de forma rigurosa.
 Profesionales técnicos:
• Diversificado nuestras especialidades
y competencias técnicas y científicas.
• Tratamos así de dar respuesta
 Cada vez más complejas
y variadas necesidades sociedad.

VISIÓN GENERAL DE LA PRUEBA PERICIAL EN LA DPI.
 En ámbito propiedad inmobiliaria.
• Con aumento desarrollo urbanístico y territorial,
• Surgen inevitablemente conflictos de intereses entre diferentes
actores.
 Administraciones.
 Particulares.
 Promotores inmobiliarios.
• Se producen discrepancias en la dpi.
• Estas desavenencias, con frecuencia: judicializándose.

 Jueces y abogados.
• Peritos en Derecho.
• No pueden ser expertos en todas ramas conocimiento,
especialmente científicas.
• Pero, han de resolver y decidir sobre ellas.
 Entra en escena perito que
 Suple esta falta conocimientos especializados, con.
 Prueba pericial.
 Informe pericial.

 Luego funciones perito.
• Apoyo Juez en proceso judicial.
• Apoyo abobado,
 Ayuda para diseño estrategia en
proceso judicial.
 Procedencia o improcedencia para
inicio un proceso judicial.
 A priori, sin conocer parte técnica:
 Se podría presumir con posibilidades de éxito.
 A posteriori, con un informe pericial:
 Posibilidades de éxito escasas.

 Realización informe pericial implica:
• Conocimientos técnicos específicos:
 Se dan por supuestos con titulación
adecuada y formación continua.
• Experiencia profesional:
 Se ha de transmitir claridad y confianza al Juez.
 A continuación veremos:
• Medios técnicos habituales utilizados actividad pericial dpi.
• Asuntos más frecuentes nos enfrentamos peritos en el ámbito dpi.

MEDIOS TÉCNICOS
 Los peritos especialistas en dpi utilizamos:
• Gran variedad medios técnicos para
 Obtención de pruebas y conclusiones:
 sólidas
 razonadas científicamente.
 Los más habituales son:
• Sistemas GNSS (Sistemas globales d navegación por satélite)
 Comúnmente GPS, aunque GPS uno de los diferentes sistemas de
posicionamiento existentes (USA).
 Para realizar mediciones precisas también:
 GLONASS ruso.
 Beidou chino
 Galileo europeo.

MEDIOS TÉCNICOS
 GNSS utilizados para dpi diferentes a los de nuestros smartphones, o navegadores
coches:
 Precisiones GNSS smartphones:
 entre 3 y 5 metros.
 Precisiones GNSS peritos:
 entre 2 y 5 centímetros.
 Permiten georreferenciar directamente:
 Posicionar elemento físico (lindero, construcción, vallado, etc..) en sistema
coordenadas unívoco,
 Un punto en terreno sólo puede tener unas coordenadas x e y, y unas
coordenadas x e y, sólo pueden corresponder a un punto en terreno.

MEDIOS TÉCNICOS
 Estaciones totales.
• Más precisos que sistemas GNSS.
• Miden ángulos y distancias mediante láser.
• Pero no proporcionan posiciones georreferenciadas forma directa:
 Necesita apoyarse en puntos con coordenadas conocidas, como vértices
geodésicos.
• Utilización.
• Cuando es imposible usar sistemas GNSS.
 Zonas sin cobertura de satélites:
o Áreas urbanas
o o denso arbolado.

MEDIOS TÉCNICOS
 Drones.
• Vehículos aéreos no tripulados:
 Fotografías mediante cámaras aéreas,
de zonas inaccesibles o difícil acceso.
 Acantilados.
 Laderas escarpadas.
 Fincas valladas.
 Con estas fotografías: obtención de mediciones y planos fincas.
 Transformando mediante restitución fotogramétrica:
 Proyección cónica de la fotografía, a
 Proyección ortogonal, propia del plano.

MEDIOS TÉCNICOS
 Laser escáner.
• Instrumentos que permiten realizar
 Mediciones entorno cercano mucho detalle (millones puntos).
 Proporciona modelos digitales gran precisión y detalle.
• Utilización:
 Reconstrucciones accidentes.
 Documentación escenarios crimen.
 Medición zonas inaccesibles.

MEDIOS TÉCNICOS
 Sistemas de información geográfica.
• Programas ordenador que permiten:
 Superponer gráficamente diferente
información.
 Medición en terreno.
 Planos catastrales antiguos.
 Planos catastrales actuales.
 Planos urbanísticos.
 Fotografías aéreas.
 Asociar información alfanumérica, a los planos.
 Realizar análisis muy complejos de forma automatizada. Ejemplo:
 Obtener plano parcelas con superficie mayor de 1000 m2 en un polígono
catastral para investigar correspondencia entre finca/parcela.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. ACCIÓN REIVINDICATORIA.
 Función: defensa derecho propiedad.
 Acción propietario no poseedor
contra poseedor no propietario.
 Dos funciones:
• Declarativa: se afirma derecho propiedad.
• Condenatoria: se obliga poseedor no propietario devolución.
 Necesarias tres condiciones ejercer acción reivindicatoria.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. ACCIÓN REIVINDICATORIA.
 Actor ser propietario y ha de probarlo.
 Demandado poseedor tiene que serlo
Injustificadamente.
 Actor debe identificar correctamente
propiedad: no pueden quedar dudas.
• Jurisprudencia rechaza referencias genéricas o vagas.
• Exige determinación lo más precisa y minuciosa posible.
• Prueba pericial: forma más rigurosa para justificar esta identificación.
 Por medio levantamiento topográfico.
 Medición terreno instrumental precisión: estación total o GNSS.
 Precisiones < 10 cm y coordenadas x y georreferenciadas
 Sistema geodésico oficial España: marco geodésico referencia
ETRS89, y sistema coordenadas UTM.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. DESLINDE
 Deslinde: acto se describen linderos propiedad inmobiliaria.
• Consecuencia: amojonamiento o materialización física estos límites
sobre terreno.
 Tipos:
• Acuerdo privado colindantes.
• Jurisdicción voluntaria: fincas no
inscritas en el RP.
• Procedimiento notarial.
• Administrativos: DPMT, DH, Montes.
• Acción deslinde. Juicio contencioso
declarativo. Linderos confundidos

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. DESLINDE
 Labor perito en deslinde.
• Recopilación documentación.
 Literal: Asientos registrales, escrituras públicas, normativa
urbanística, normativa ambiental….
 Gráfica: Catastro actual, antiguos (Catastro Topográfico
Parcelario), planos urbanísticos, ambientales (DPMT, Montes…)
fotografía aérea antigua.
• Medición de la realidad física actual.
levantamiento topográfico.
• Estudio documentación y contraste
realidad física. Clave llegar conclusiones.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. ACCIÓN DECLARATIVA DOMINIO
 Utilidad: Defensa derecho propiedad.
No exige demandado sea poseedor, solo
Declaración dominio, no su recuperación.
 Igual acción reivindicatoria.
• Determinación finca sobre terreno con cuatro puntos cardinales. STS,
Sala 1ª, de 21 Mar. 1.985 dice que “la identidad de las fincas se ha de
comprobar atendidos principalmente, al nombre con el que se les
designa, a sus cabidas y linderos y a cuantos medios adecuados sean
necesarios”.
• Mejor método: pericial levantamiento topográfico georreferenciado,
 Medición con instrumental topográfico. Precisiones centimétricas
 Coordenadas x,y georreferenciadas. Utilidad: permiten geolocalizar
inequivocamente elemento, como vallado, linde, vivienda, en
superficie terrestre.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. EJECUCIÓN DE TÍTULOS JUDICIALES
 Objetivo: Materializar acción
determinada por título judicial.
 El perito suele realizar amojonamiento
ajustado a sentencia judicial.
• Para realización amojonamiento riguroso
 Muy recomendable
 Planos sentencia georreferenciados
 Para extraer coordenadas
 Realización replanteo mediante instrumental topográfico de
precisión.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. DOBLES INMATRICULACIONES
 Doble inmatriculación: un mismo terreno
inmatriculado dos veces en folios sin
relación en RP describiendo dos fincas
diferentes a nombre dos personas que
sostienen ser titulares.
 A veces,
• Dos fincas coinciden en terreno de forma parcial o
• Una dentro otra de mayor extensión.
 Causa:
• Hasta hace poco, en RP no era necesario incluir Ref. cat. y
representación gráfica georreferenciada.
• La ubicación era literal: nombres propietarios fincas colindantes, y con
suerte elemento físico localizable en terreno, como camino, carretera o
barranco.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. DOBLES INMATRICULACIONES
 Actualmente, en nuevas fincas inscritas,
con obligación ref. cat y rep.graf. georref.:
ya no son habituales.
 La prueba pericial:
• Ubicar geográficamente fincas objeto controversia.
• Labor en ocasiones muy compleja o imposible.
• Minuciosa documentación histórica:
 Cartografía catastral antigua.
 Mapas históricos.
 Fotografías aéreas históricas: vuelo americano 1945
 A veces testimonios conocedoras terreno.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. ACCIÓN CONFESORIA O
NEGATORIA SERVIDUMBRE
 Acción confesoria: salvaguarda derecho servidumbre.
• ejercita titular presunto derecho servidumbre sobre predio ajeno.
 Acción negatoria: oposición derecho servidumbre.
 Actuación perito
• Estudio sobre cumplimiento, excesos o
limitaciones de derechos reales
derivados servidumbres.
• Fundamental levantamiento topográfico
georreferenciado realidad física.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. ACCIÓN CONFESORIA O
NEGATORIA SERVIDUMBRE
• Contraste realidad con documentación gráfica:
 Cartografía DPMT.
 Montes.
 Vías pecuarias.
 Planeamiento urbanístico,…
• Asuntos más habituales.
 Servidumbres de paso.
 Conducciones eléctricas.
 Dominio marítimo-terrestre .
 Dominio público hidráulico.
 De luces y vistas.
 De acueducto .
 De muros...

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. URBANISMO
 Errores en ejecución y replanteo
Del planeamiento urbanístico.
• Graves consecuencias, tanto para
propietarios fincas originales como en
adjudicadas tras reparcelación.
 Labor perito:
• Contraste realidad física ejecutada con realidad teórica en
planeamiento.
• Fundamental para informe pericial riguroso:
 Medición precisa realidad física mediante un levantamiento
topográfico georreferenciado
 Superposición planos urbanísticos con:
 Sistema de información geográfica
 Programa CAD.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. EXPROPIACIONES
 Errores identificación o cuantificación
superficie finca provoca errores justiprecio.
 Informe pericial clave para demostrar
estos errores en:
• Procedimiento administrativo.
• Proceso contencioso-administrativo, si llegara caso.
 Problema habitual:
• Superficies expropiadas calculadas con Catastro.
• En España Catastro muy deficiente.
• No refleja con suficiente precisión límites de la propiedad inmobiliaria.
• En estos casos,
 Fundamental delimitar forma precisa propiedad original, para así
determinar franja expropiada.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
 Modo adquisición derechos reales por
mero hecho poseer.
 Prueba pericial. Destinada probar plazos
posesión mediante análisis de:
• Cartografía histórica, pero fundamentalmente
• Fotografías aéreas históricas:
 Fotogramas digitales vuelos PNOA. A partir 2004. Georreferenciados,
Tamaño pixel 0,22 m o 0,45 m. A partir de ellos:
 Cartografía de cualquier elemento mediante restitución
fotogramétrica.

ASUNTOS MÁS FRECUENTES. USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
 Vuelos fotogramétricos IGN. Desde 1930. Gran valor histórico
 Fotogramas históricos.
 Vuelo Ruiz Alda. Cuenca Segura (1929-1930). 1/10.000. Blanco y negro.
 Vuelo Americano Serie A (1945-1946). 1/43.000. Blanco y negro.
 Vuelo Americano Serie B (1956-1957). 1/32.000. Blanco y negro.
 Vuelo Americano Serie C (1967-1968). 1/45000. Blanco y negro.
 Vuelo interministerial (1973-1986). 1/18.000. Blanco y negro.
 Vuelo Nacional (1980-1986). 1/30.000. Blanco y negro.
 Vuelo de costas (1989-1991). 1/5.000. Color.
 Vuelo quinquenal (1999-2003). 1/40.000. Color y blanco y negro.
 Imágenes de satélites
 Ventajas: alta resolución temporal.
 Desventajas: baja resolución espacial.

NUEVA COORDINACION REGISTRO PROPIEDAD – CATASTRO
Ley 13/2015 Reforma Ley Hipotecaria y del Catastro
 Reiteramos que RP adolece grave defecto:
no proporciona seguridad jurídica en dpi.
• LH establece “a todos los efectos legales, se
presumirá que los derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad existen y pertenecen a
su titular”, sin embargo jurisprudencia ha dictado:
 Presunción exactitud cubría únicamente datos jurídicos, pero no superficie
o ubicación precisa linderos.
 Grave problema a la hora de probar pericialmente cualquier dpi.
 A todo esto, se añade: no es obligatorio inscripción en RP.

 Con Reforma LH. Mejor situación. Se regula:
• Procedimiento incorporación folio registral
rep. gráf. georreferenciada.
• Cartografía base RP: Catrastal.
• Mecanismo rectificación catastro si no refleja realidad física finca registral.
• Mecanismos coordinación finca registral/parcela catastral.
• Alcanzada coordinación gráfica con Catastro e inscrita representación gráfica de
la finca en el Registro:
 Se presumirá que finca objeto de derechos inscritos tiene ubicación y
delimitación expresada en representación gráfica catastral que ha quedado
incorporada en folio real”.
 Delimitación y amojonamiento finca coordinada es técnicamente sencillo

 Inconvenientes:
• No todas fincas coordinadas con Catastro:
 Fincas inscritas: procedimiento potestativo.
• Cartografía catastral técnicamente muy deficiente.
 No refleja correctamente la realidad física.
 Se realiza con técnicas no adecuadas: fotografía aérea.
 Adolece de poca precisión para dpi.
 Al coordinar con catastro se producirán futuros litigios:
 Prueba pericial seguirá siendo fundamental.

 Como conclusión, si finca coordinada:
• Presunción certeza en linderos y superficie.
• Carga de prueba recae sobre quien se
oponga a datos inscritos.
• Importante para que coordinación realmente sea eficaz:
 Deberá ser acorde con realidad física, si no refleja realidad:
 Muy importante conocer procedimientos para corregir y adecuar
Catastro a realidad física mediante representación gráfica
alternativa georreferenciada.

CONCLUSIONES
 Por mi experiencia profesional en campo de dpi.
• Cuando existe controversia sobre límite entre dos propiedades:
 Documentación jurídica existente en ocasiones:
 Es contradictoria.
 No es fácil relacionarla con el bien inmueble
 O por sí sola no es capaz de determinar con garantías este límite.
 En estos casos: buena prueba pericial puede decantar balanza en un
sentido o en otro

CONCLUSIONES
 El informe pericial:
• Además de valioso instrumento prueba y auxilio Juez.
• Importante para estimar posibilidades de éxito procedimiento judicial.
• Orientar y apoyar estrategia de abogado en demanda o defensa
procedimiento judicial.

MUCHAS GRACIAS
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