Gebiedsontwikkeling in transitie: “Wonen in de wijk Cultuurslag”

1. Seminar gebiedsontwikkeling: “Wonen in de wijk
Cultuurslag”
Maandag 8 juni 2015
Prof. mr. P.H.L.M. Kuypers
Advocaat Europees recht
Hoogleraar EU en nationaal aanbestedingsrecht

2. Aanbesteding bij bouwplicht?
• Eisen aanbesteding:
- Overheidsopdracht voor werken (bezwarende titel) [Richtlijn 2004/18/EG, art. 1 lid 2a]
- Drempelwaarde (werken: €5.186.000) [Richtlijn 2004/18/EG]
• Uitgangspunt:
• Bouwplicht: sprake van bezwarende titel (aanwijzing aanname aanbestedingsplicht)
[Helmut Müller-uitspraak (C-451/08)]
• Indirecte bouwplicht is ook bouwplicht [Auroux-uitspraak (C-220/05)]
• Alternatieven:
• Plicht tot teruglevering grond, als grond niet binnen bepaalde periode wordt bebouwd
• Boeteclausule in geval van vertraging bij voortgang project (mag niet leiden tot bouwplicht)
2

3. Staatssteunrisico’s
• Principe: staatssteunverbod (artikel 107
VWEU)
• Enkele uitzonderingen
• Waarin schuilen de risico’s?
• Aankoop c.q. verkoop van gronden
• Bijdrage projectfinanciering
3

4. Staatssteunrisico
• Mededeling EC: grondtransacties
• Onafhankelijke taxatie vóór verkooponderhandelingen door gekwalificeerde taxateur
[Beschikking EC Demesa]
• Taxatie op basis van:
• Algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (bijv. residuele
grondwaardemethode)
• moment van taxatie bekende feiten en omstandigheden (zoals kosten voor bouwrijp
maken, en bodemkwaliteit)
• Gebruik grond in waarde calculeren
4

5. Vervolg: staatssteunrisico bij oude taxatie?
• Hoe actueel moet een taxatie zijn?
• Taxatie moet berusten op objectieve en verifieerbare criteria [Valmont, T-274/00]
• Indien geen rapport of toelichting is verstrekt op verontreiniging: geen rekening mee
houden in prijs
• Ongemotiveerde verlaging prijs: kan worden aangemerkt als staatssteun
• Bij twijfel kan Commissie zelf onafhankelijke taxatie uitvoeren
• Taxatie moet marktconformiteit aantonen
5

6. Risico financieringsbijdrage aan ontwikkelaar
• Vorm: garantie, lening of subsidie?
• Marktconformiteit
• De omvang van de garantie / lening is goed te meten op het moment van toekenning;
• De onderneming verkeert niet in financiële moeilijkheden op het moment van garantstelling /
lening;
• De onderneming moet een marktconforme vergoeding voor de garantie / lening betalen;
• Risico gelijk aan een particuliere investeerder;
• De overheidsgarantie dekt niet meer dan 80% van de uitstaande lening.
6

7. Rechtvaardiging van lagere verkoopprijs gronden?
7
• EC toetst door ‘Europees rechtelijke bril’: begrip subsidie geen kwalificatie
• Kan de financiering worden ondergebracht in een vrijgestelde
subsidieregeling?
• Onrendabele top: “Financiële bijdrage die hoogst noodzakelijk is” (English
partnershipbeschikkingen)
• Beroep op vrijstelling van staatssteun?
• AGVV
• DAEB (Altmark-criteria)
• Richtsnoeren EZ/BZK?
• Economische crisis rechtvaardiging voor steun?

8. Vragen?
Prof. mr. P.H.L.M. Kuypers
pkuypers@akd.eu