1. VIDES
HIPOTECADES
EL FIL D’ARIADNA
52

2. Aquesta obra està subjecta a la llicència Reconeixement-No Comercial-SenseObra-
Derivada 3.0 de Creative Commons. Se’n permet la reproducció, distribució i
comunicació pública sempre que se’n citi l’autor i no se’n faci un ús comercial.
No es permet un ús comercial de l’obra original ni la generació d’obres derivades.
Ada Colau i Adrià Alemany pel text de l’obra
i Gerard Pisarello pel pròleg, març del 2012.
© AGE / Alfred Abad, per la imatge de coberta
© Angle Editorial, per l’edició
Muntaner, 200, àtic 8a / 08036 Barcelona
T. 93 363 08 23 / F. 93 363 08 24
www.angleeditorial.com
angle@angleeditorial.com
Disseny gràfic: Angle Editorial
Primera edició: març de 2012
ISBN: 978-84-15002-96-3
Dipòsit legal: B-6.262-2012
Imprès a Romanyà Valls, SA

3. VIDES Ada Colau
Adrià Alemany
HIPOTECADES
De la bombolla immobiliària
al dret a l’habitatge

4. Dedicat al nostre fill Luca, que amb tan sols 11 mesos de vida ha seguit el ritme
frenètic de les assemblees, manifestacions, desnonaments i llargues hores d’acalo-
rats debats sense perdre mai el somriure. Dedicat a totes les mares i pares, avis i
àvies que intenten educar els seus fills i néts en els valors de la justícia social. De-
dicat a Ernest Marco, Lucía Martín, Lucía Delgado i Guillem Domingo, que des
del 2009 i quan la PAH era tan sols una idea, mai han deixat de creure-hi i tre-
ballar perquè fos una realitat. Dedicat a totes les PAH i a totes les persones que
aporten el seu temps desinteressadament i el millor d’elles mateixes en la defensa
del dret a l’habitatge.

5. Taula
Pròleg de Gerard Pisarello 7
Introducció 11
1 Com hem arribat fins aquí: l’adn de la
bombolla immobiliària 15
El dret a l’habitatge. Un dret vulnerat sistemàticament 17
De la societat de proletaris a la societat de propietaris 22
La nova arquitectura global i els seus efectes locals 26
La particularitat del cas espanyol: la formació
de la bombolla immobiliària 28
Mites i falàcies: la construcció de l’imaginari popular 28
El rol de l’Administració: ¡comprad, comprad, malditos! 37
L’agenda oculta de l’Administració: el perquè de tot plegat 44
Bancs i caixes: una triple responsabilitat 49
Deconstruint la cultura de la propietat 57
2 La pah: una resposta social i col·lectiva a la crisi 63
De vdevivenda a la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca 65
Les persones afectades: del prozac a l’apoderament 70
L’expansió del moviment. La pah s’estén com la pólvora 78

6. Objectius, propostes i campanyes 81
La batalla per la dació en pagament 81
La lluita contra els desnonaments 94
Mocions als ajuntaments 104
La ilp de la vergonya 109
La resposta de l’Administració 116
Petites grans victòries 123
Cap a un canvi de model: de la bombolla immobiliària
al dret a un habitatge 127
3 Aspectes legals. Consells i recursos 137
La hipoteca i el procediment d’execució a l’Estat espanyol:
anomalia o perversió? 139
I a Europa, com s’ho fan? 143
Sentències amb seny i sensibilitat 147
Les fases del procés 151
Fase 1: deixar de pagar. Consells 153
Fase 2: immersos en el procés. Consells 164
Fase 3: un cop subhastat el pis. Consells 172
Les dades sobre execucions hipotecàries
i desallotjaments 181
Les dades oficials 181
Altres dades d’interès 188

7. Pròleg
Bertolt Brecht va deixar escrit que qui pretengués combatre la
mentida i la ignorància hauria de superar, almenys, cinc dificul-
tats. Hauria de tenir, primer, el valor d’escriure la veritat, tot i
que pertot arreu intentin sufocar-la. Hauria de posseir, a més, la
intel·ligència per descobrir-la en mig del soroll i la manipulació.
Hauria de dominar, així mateix, l’art de fer-la manejable com a
arma. Hauria de tenir, en quart lloc, la capacitat de dirigir-se a
aquells que la utilitzaran de forma més eficaç. I hauria, per fina-
litzar, de desplegar l’astúcia necessària per difondre-la entre ells.
A jutjar per aquestes paraules, és molt probable que si Brecht
hagués tingut a les seves mans aquest llibre, hauria somrigut,
complagut.
I és que Vides hipotecades és, sobretot, un llibre valent. Un
d’aquells llibres que irrompen sense demanar permís, en el mo-
ment just en què els mateixos poders que han generat la crisi es
disposen a pactar la seva impunitat i a culpabilitzar els més vulne-
rables. Denunciar el poder, descobrir-lo in fraganti esborrant les
seves empremtes i intentant diluir la seva responsabilitat, no és
una tasca fàcil. Encara menys quan es fa amb noms i cognoms,
com passa en aquestes planes. De totes les explicacions de la crisi
que circulen als mitjans, n’hi ha una de recurrent: la que tot ho
atribueix als designis dels «mercats», concebuts com una mena
d’entitat misteriosa capaç d’operar al marge de la voluntat de les
persones de carn i ossos. Per fer front a aquesta mena de pensa-
ment màgic es revolten aquestes línies. Quan els autors parlen de
7

8. poder, del concentrat bloc de poder financer, immobiliari i cons-
tructor que és darrere la crisi espanyola, no ho fan amb l’ànim de
qui tracta un fenomen inescrutable, que ocorre perquè sí, perquè
les coses no poden ser d’una altra manera. Al contrari, ho fan asse-
nyalant una trama mafiosa que s’ha construït a cop de decisions i
d’actuacions normatives molt concretes. I que ha comptat amb el
suport explícit d’administracions de diferent color polític, de tri-
bunals i dels mateixos partits polítics.
L’existència d’aquesta trama no és un fenomen recent. Tal com
demostra el llibre, les seves arrels s’enfonsen en el franquisme,
però ha operat amb comoditat després de la instauració de la mo-
narquia parlamentària. Si els autors se n’ocupen no és per simple
vocació inquisitiva. És, sobretot, per la violència que la seva vora-
citat especulativa ha infligit a milers de famílies. Aquesta identifi-
cació amb les víctimes, amb totes aquelles persones que a més de
perdre les seves cases i les seves feines han vist hipotecades les se-
ves vides per la cobdícia d’uns pocs, és un altre dels signes de va-
lentia d’aquestes planes. Perquè s’ha de ser valent, en els temps
que corren, per posar-se al costat dels més vulnerables. Per defen-
sar els seus interessos sense enganyar-los ni eximir-los de responsa-
bilitat. Però distingint sempre la seva situació de la d’aquells que
des del privilegi i l’abús trafiquen amb les necessitats alienes.
És clar que, com el mateix Brecht recorda, la predisposició per
dir la veritat pot resultar estèril si li manca la intel·ligència per des­­
cobrir-la. I aquest és un llibre intel·ligent. Molt més, per descomp-
tat, que els interminables documents oficials i els informes acadè-
mics que ni varen preveure el desastre actual ni són capaços
d’oferir sortides justes i sostenibles. Al llarg d’aquestes planes, els
lectors trobaran indignació. Però una indignació raonada, recolza-
da en dades empíriques sòlides i en una comprensió profunda de
l’economia política i de les vies jurídiques que han propiciat la
crisi. En la defensa d’aquest punt de vista, els autors no estan sols.
I per provar-ho, convoquen per recolzar-s’hi algunes de les veus
que millor han interpretat el que està passant: persones com el
geògraf David Harvey, com la periodista Naomi Klein o, entre
8

9. nosaltres, com els economistes José Manuel Naredo o Albert Re-
cio. Aquestes afinitats converteixen Vides hipotecades en un gènere
singular. El de l’assaig reivindicatiu, dirigit a inflamar, que no obs-
tant això no renuncia a la complexitat de les coses ni a la necessi-
tat d’explicar amb rigor per què la realitat és com és.
Que això sigui així no ens hauria de sorprendre. Al cap i a la fi,
Ada Colau i Adrià Alemany són dos dels activistes més lúcids que
el moviment pel dret a un habitatge digne ha donat a Barcelona en
els últims anys. I ho són, entre altres raons, perquè des de la seva
implicació en VdeVivienda, primer, i com cares visibles de la Pla-
taforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), més tard, han exhibit
un gran talent per comunicar la veritat en diferents registres i per
fer-la manejable com a arma, tal com demanava Brecht. Aquest
llibre no és una excepció. És un treball d’activistes, però no de
l’activista que prefereix anteposar la seva vanitat o el seu argot a la
comunicació dels arguments que utilitza. El que aquí es diu, es
diu de forma directa i comprensible, amb una pretensió delibera-
da: desbordar el cercle dels ja convençuts i incidir en el sentit
comú habitual que sol regir en aquests temes.
Segurament, aquest afany pedagògic també obeeix a una altra
de les exigències brechtianes: saber avaluar en quines mans resul-
tarà més eficaç la veritat que es procura comunicar. També, en
aquest punt, el treball es revela com una aposta ambiciosa. Per
una banda, és una radiografia incisiva de la bombolla urbanística i
immobiliària que sintonitza, tant en el diagnòstic com en la terà-
pia, amb les propostes de grups com ara ¡Democracia Real YA!,
Juventud sin Futuro o el mateix 15M. Per una altra, aspira a ser,
de forma més específica, una eina operativa al servei dels afectats
per la crisi hipotecària. Els capítols amb consells i recursos per a
les persones i les famílies amenaçades per desallotjaments han de
llegir-se en aquest sentit: com a recurs pràctic, d’assessoria sindi-
cal, orientada a impulsar la solidaritat entre els afectats, a allibe-
rar-los de la por i la paràlisi, i a reforçar la seva capacitat d’autoor-
ganització.
Aquesta combinació entre denúncia i profunditat analítica, en-
9

10. tre crida a la mobilització i preocupació pels problemes imme­
diats, és una de les majors virtuts del llibre. Seria equivocat, no obs-
tant això, atribuir-la a una simple intuïció teòrica. Si aquest llibre
és possible, ho és perquè els que l’escriuen no són simples obser-
vadors externs d’un fenomen social estès. Ben al contrari, el que
els autors expliquen aquí reflecteix el que ells, i moltes altres per-
sones com ells, porten a terme des de fa anys en centres socials, en
col·lectius de defensa dels immigrants, en associacions de veïns,
als carrers i als barris. Aquesta experiència personal no els eximeix
d’equivocar-se ni els torna infal·libles. Però ajuda a explicar per
què el seu missatge ha aconseguit trencar el cèrcol que el poder
mediàtic acostuma a imposar a les idees crítiques, arribant a mi-
lers de persones i guanyant-se el respecte i la confiança dels matei-
xos afectats.
Ja en l’antiguitat clàssica, l’abolició de l’esclavitud per deutes
fou una de les banderes irrenunciables del moviment democràtic
que va desvelar l’oligarquia i els grans creditors. Segles més tard,
aquest assaig actualitza el vell i noble reclam, vinculant-lo a l’era-
dicació dels grans privilegis financers, urbanístics i immobiliaris, i
a la garantia del dret a habitatge digne per a tots i totes. Perquè
amb vides hipotecades no hi ha llibertat ni democràcia mereixe-
dores d’aquest nom. I perquè, com recorden dia a dia les dones i
els homes de la PAH, «¡sí es pot!».
Gerard Pisarello
Professor de Dret Constitucional de la UB
10

11. Introducció
Tot i que la immensa majoria de les persones que van signar una
hipoteca durant la bombolla immobiliària no ho sabien, a l’Es-
tat espanyol no n’hi ha prou d’entregar la propietat de l’habitat-
ge per saldar el deute hipotecari. Des que va començar la crisi, el
2007, més de 330.000 execucions hipotecàries a tot l’Estat han
deixat centenars de milers de famílies al carrer i amb un deute
de per vida.
Però darrere de les xifres hi ha persones, vivències, projectes que
s’esquerden, somnis que es converteixen en el pitjor dels malsons.
Vides hipotecades, veus i testimonis que posen rostre als números i
a les fredes estadístiques. Estadístiques que ens parlen d’execucions
hipotecàries i desnonaments, però que no ens diuen res sobre la
por de perdre-ho tot i de quedar-se sense res que sent cadascuna de
les famílies que passen per aquesta amarga experiència. No ens
diuen res de l’angoixa, com la del Jaime, separat, amb quatres fills i
un nét al seu càrrec, sobre el qual pesa una ordre de desnonament
imminent de Catalunya Caixa. No ens diuen res de la incertesa
que sent el Matías, que va haver d’hipotecar-se per tirar endavant
un petit negoci que amb la crisi va fer fallida. Ara perdrà el pis on
havia viscut tota la vida i Caja Madrid li continuarà reclamant
200.000 euros. Tampoc ens diuen res del sentiment de ràbia i
d’impotència que va sentir el Lluís quan es va adreçar als serveis
socials per demanar ajuda i el van amenaçar de treure-li la custòdia
del seu fill si l’acabaven desnonant i no podia oferir-li una llar. Les
estadístiques tampoc ens parlen de l’ansietat que sofria la Blanca
11

12. cada vegada que el director de la sucursal de Caixa Penedès l’ame-
naçava i li deia que li ho prendria tot, que la deixaria sense res, que
mai podria tornar a treballar, ni a tenir nòmina, ni tan sols jubi-
lar-se. La seva veu encara es trenca en recordar-ho: «Al principi jo
no parlava, no podia, només plorava. Havia arribat a anar al banc a
treure la nòmina a les 12 i cinc de la nit. Pensava que d’un dia a
l’altre m’ho traurien tot! No podia dormir pensant que em farien
fora de casa de cop, sense avisar». Dades que tampoc ens parlen de
l’assetjament de què era objecte el Josep quan el banc intentava lo-
calitzar-lo i li trucava a totes hores, a casa seva, a la feina, fins i tot
als familiars per pressionar-lo i exigir que pagués. Tampoc ens par-
len de la Isabel, amb la casa subhastada, pendent que li notifiquin
la data de desnonament i preocupada per la seva mare, que figura-
va com a avaladora en el contracte hipotecari de la seva filla i que a
l’edat de 75 anys també pot perdre la casa en el mateix procedi-
ment judicial. Les dades tampoc ens parlen del sentiment de culpa
que arrossega el Santiago, que va caure en l’alcoholisme quan una
execució hipotecària es va endur per endavant casa seva, ni del ne-
guit de la seva germana avaladora, pendent que en qualsevol mo-
ment li embarguin la nòmina per cobrar-se el deute que encara ar-
rossega el Santiago.
El Jaime, el Matías, el Lluís, la Blanca, el Josep, la Isabel i el
Santiago son només alguns dels rostres que s’amaguen rere les 212
execucions hipotecàries i els 159 desnonaments que es produeixen
cada dia a tot l’Estat.
Com hem arribat fins aquí? Quina és la dimensió de la proble-
màtica? Es podria haver evitat? Fins a quin punt són responsables
les persones afectades de la situació que travessen? Quines són les
conseqüències que comporta el procés d’execució hipotecària? Hi
ha responsables polítics? Quin és el paper que han tingut les enti-
tats financeres? Aquestes són algunes de les preguntes que ens for-
mularem i que intentarem respondre a la primera part d’aquest
llibre, amb una tesi de rerefons que ja us podem avançar: la po-
blació d’aquest país hem estat víctimes d’una gran estafa.
Però totes aquestes històries, a més de tenir en comú el fet d’ha-
12

13. ver patit un procés judicial que nega a les persones una segona
oportunitat, comparteixen un altre punt en comú. Lluny de resig-
nar-se i acatar les conseqüències d’una legislació hipotecària que
els condemna de per vida, totes elles van decidir lluitar per la su-
pervivència, però també per recuperar la dignitat. Així, la trans-
formació d’una problemàtica individual en una lluita col·lectiva i
el procés d’organització de les persones afectades i solidàries per la
conquesta del dret a un habitatge seran l’eix vertebrador de la se-
gona part d’aquest llibre, basant-nos en l’experiència de la Plata-
forma d’Afectats per la Hipoteca.
Finalment, a la tercera part farem un repàs dels principals as-
pectes legals i recollirem alguns consells i pautes per actuar davant
un procés d’execució hipotecària en les seves diferents fases, espe-
rant que sigui útil no tan sols per a persones directament afecta-
des, sinó per a plataformes locals i altres col·lectius que vulguin
donar suport a les víctimes de l’estafa immobiliària.
Els casos concrets de persones afectades als quals trobareu refe-
rències en diferents moments del llibre són tots reals, però, més
enllà del nom, hem evitat posar més dades personals, perquè con-
siderem que no són necessàries. D’altra banda, un cop explicada la
importància de les vides que hi ha en joc quan parlem de la crisi
hipotecària, tampoc hem volgut abusar de les històries personals.
Això és el que habitualment busquen els mitjans de comunicació,
la «història humana», i gairebé mai donen espai a la investigació
de les causes estructurals, ni a la lluita col·lectiva que al llarg dels
darrers tres anys ha fet possible que es comencin a escoltar moltes
de les denúncies individuals. Amb aquest llibre volem fer la nostra
humil contribució a reequilibrar aquest tractament parcial i sovint
sensacionalista de la realitat.
Hi ha una llarga llista de persones que amb el seu esforç i la
seva entrega han fet possible la història que en part intenta recollir
aquest llibre. No direm noms, perquè segur que ens deixaríem
més d’una persona imprescindible. Però no podríem donar per fi-
nalitzada aquesta introducció sense mostrar un immens agraïment
a totes les persones afectades i solidàries que en lloc de rendir-se
13

14. han fet el pas d’organitzar-se col·lectivament per fer front a Go­
liat. A totes elles; a les que assessoren i acompanyen les persones
afectades a reclamar els seus drets davant entitats financeres i ad-
ministracions; a les que es lleven a les sis del matí per anar a aturar
un desnonament; a les que abracen un company o una companya
que ha tingut un mal dia; a les que treuen temps de sota les pe-
dres per ajudar els altres... a totes vosaltres, volem aprofitar aques-
ta ocasió per dir-vos que és un honor i un plaer compartir somnis,
accions i desitjos. Malgrat el que ens volen fer creure, estem de-
mostrant que, si ens unim, les coses poden ser diferents.
14

15. 1
Com hem arribat fins
aquí: l’adn de la
bombolla immobiliària

17. El dret a l’habitatge. Un dret vulnerat
sistemàticament
L’article 47 de la Constitució espanyola estableix que tots els ciu-
tadans de l’Estat espanyol tenim dret a un habitatge digne i ade-
quat. I encara més: que els poders públics promouran les condicions
necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest
dret, regulant la utilització del sòl d’acord amb l’interès general
per impedir l’especulació, i que la comunitat participarà en les
plusvàlues que generi l’acció urbanística dels ens públics.
L’any 2006, el relator especial de l’ONU sobre el Dret a un Ha-
bitatge Adequat, Miloon Kotari, va venir en missió oficial a Espa-
nya per tal d’avaluar la situació de l’habitatge al nostre país. De la
mà de l’Observatori de Drets Humans DESC, va tenir l’oportuni-
tat de reunir-se amb integrants de col·lectius i moviments socials a
Barcelona, Madrid i Sevilla; així mateix, es va entrevistar amb ins-
titucions públiques i diversos càrrecs polítics, entre els quals hi
havia el Ministeri d’Habitatge. Un Ministeri nascut dos anys
abans amb el mandat de vetllar pel dret a l’habitatge de la pobla-
ció. Mesos després de la visita, la Relatoria va emetre un informe
devastador que concloïa que el dret a l’habitatge a l’Estat espanyol
havia estat vulnerat sistemàticament, i que les administracions pú-
bliques havien estat còmplices d’aquesta conculcació. L’informe,
que va tenir un gran ressò als mitjans, denunciava el procés de
mercantilització al qual s’havia sotmès l’habitatge i, per extensió,
les ciutats. Al mateix temps, instava l’Administració a implemen-
tar una sèrie de mesures per tal de redreçar la situació abans que
fos massa tard.
La festa immobiliària
En una aposta per un creixement fàcil, ràpid i a curt termini, Es-
panya es va entregar durant anys a la festa immobiliària. Es van
construir més habitatges que a Alemanya, Itàlia i França juntes.
Però aquesta sobreproducció no es va traduir mai en una major ac-
17

18. cessibilitat; al contrari, i desmentint el dogma neoliberal, els preus
no van parar d’augmentar, fent que Espanya fos un dels països de
la Unió Europea on accedir a un habitatge resultava més car.
Preu dels habitatges, salaris i preus de consum, mitjanes anuals.
100=1997. Sèrie 1997-2007.
Preus habitatges
Salaris
IPC
350,0
300,0
250,0
200,0
100 = 1997
150,0
100,0
50,0
0,0
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 (*)
(*) Previsió. Font: INE i Ministeri d’Habitatge
Entre altres, dos elements clau expliquen aquesta paradoxa: per
un costat, els baixos tipus d’interès i la liberalització del crèdit van
permetre a bancs i caixes prestar tot els diners que volien i a qui vo-
lien, a terminis cada cop més llargs; per un altre, la possibilitat de
mantenir milions d’habitatges buits esperant a especular-hi sense
cap mena de penalització. Fruit d’aquest model, l’Estat va propiciar
la confusió del dret a un habitatge amb el fet de garantir l’accés al
crèdit, impulsant la propietat privada més enllà dels límits raona-
bles a través del sobreendeutament d’una bona part de la població.
Durant anys, la població va escoltar un únic missatge repetit per
immobiliàries, promotores, constructores, entitats financeres i mit-
18

19. jans de comunicació: l’habitatge mai baixa de preu, l’habitatge és
una inversió segura. Missatges que es van anar institucionalitzant
en boca de les administracions públiques. Les ministres d’Habitatge
repetien any rere any que havia arribat el millor moment per com-
prar, mentre el Ministeri d’Economia s’encarregava de cultivar les
condicions materials i acompanyar aquests missatges amb políti-
ques que incentivaven la població a endeutar-se: una política fiscal
que desgravava únicament la compra, una política de sòl que incen-
tivava l’especulació, una liberalització del lloguer que el desautorit-
zava com a alternativa real, i un parc d’habitatges socials insignifi-
cant. A pesar del mandat constitucional, Espanya mai va fer una
política encaminada a garantir el dret a l’habitatge; més aviat, es va
limitar a posar en marxa una economia política que va convertir la
mercantilització de l’habitatge en una suculent font d’ingressos per
a determinats sectors privats i per a la mateixa Administració.
El drama en xifres
Però les coses sempre poden anar a pitjor. Si durant la bombolla
immobiliària Espanya era un dels països europeus amb més difi-
cultats d’accés a l’habitatge a causa dels preus elevats, amb l’esclat
de la bombolla i l’arribada de la crisi, al problema de l’accés s’hi
sumarà la pèrdua d’habitatge per part de milers de persones que
fins aquell moment, i segons les estadístiques, tenien resolta
aquesta qüestió. En un país on la principal despesa de les llars és
l’habitatge, i en el qual durant anys s’ha impulsat la propietat pri-
vada com a forma de tinença quasi exclusiva, quan disminueixen
els ingressos, la primera despesa que no es pot afrontar és la hipo-
teca. Amb una taxa d’atur superior al 22%, amb més de 5 milions
de persones sense feina remunerada i amb 1,4 milions de llars
amb tots els seus membres aturats, resulta fàcil intuir la magnitud
de la tragèdia hipotecària.
Segons dades del poder judicial, entre el 2007 i el tercer trimes-
tre del 2011 s’hauran iniciat 328.720 execucions hipotecàries a
Espanya. Segons dades de l’any 2011, cada dia s’inicien 212 pro-
cessos; és a dir, 6.348 al mes.
19

20. Tot i que no tots els processos afecten l’habitatge habitual, sí
que són la majoria. Cal tenir en compte que cada procés d’execu-
ció hipotecària no afecta un sol individu, sinó que afecta tota la
unitat familiar. A més, en un sol procés d’execució hipotecària so-
len estar implicats més d’un habitatge, atès que les entitats finan-
ceres –conscients dels riscos que assumien en la concessió d’hipo-
teques d’alt risc– van exigir avals, i molt sovint aquest aval va ser
l’habitatge de familiars propers, especialment els pares. Tot i que
la majoria de signants no n’eren conscients, els avaladors responen
de forma solidària amb tots els seus béns presents i futurs, igual
que els titulars de la hipoteca. Així, un sol procés d’execució hipo-
tecària pot suposar que dos o fins i tot tres llars perdin l’habitatge.
Així les coses, estem parlant d’un problema que entre afectats di-
rectes i indirectes supera els dos milions de persones; una xifra
que es podria duplicar en els propers anys, ja que cap pronòstic
augura el final de la recessió.
Amb aquest volum d’afectació no és d’estranyar que al febrer
del 2009 sorgís la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), la
primera aportació valuosa de la qual va ser, a més de visibilitzar la
quantitat d’execucions que s’estaven produint, posar sobre la taula
una anomalia jurídica en el procediment espanyol de conseqüèn-
cies devastadores: a Espanya, l’entrega de l’habitatge no és suficient
per saldar el deute, ja que el préstec recau sobre la persona i no so-
bre el bé hipotecat, que només és una garantia i, en cas d’impaga-
ment, pot no ser suficient per extingir el préstec. Quan es pro­
dueix una situació d’impagament, l’habitatge va a subhasta; si la
subhasta queda deserta, que és el que succeeix en més del 90%
dels casos, atès l’actual context de crisi, les entitats financeres po-
den adjudicar-se l’habitatge pel 60% del valor de taxació (fins fa
poc, un 50%). La diferència del deute que no quedi cobert per
aquest 60%, més els interessos de demora i les costes judicials del
procés (ambdues, molt elevades), quedaran com un deute viu per
a la persona expropietària. Un deute que a més genera nous inte-
ressos, cosa que, a la pràctica, fa que sigui impossible arribar a sal-
dar-lo algun dia.
20

21. El resultat d’aquesta legislació anacrònica és pràcticament una
versió contemporània de l’esclavitud: els qui en una ocasió van
cometre l’error de signar una hipoteca quedaran condemnats fi-
nancerament de per vida. El banc no tan sols podrà exercir sem-
pre que vulgui el seu dret i continuar executant el deute restant
embargant part dels ingressos o adjudicant-se els béns de la perso-
na afectada; a més, aquesta constarà com a morosa en fitxers d’ac-
cés públic, com ara els fitxers d’incompliment d’obligacions dine-
ràries (Asnef o Badexcug) i el Registre d’Acceptacions Impagades
(RAI). Així, al desnonament se li suma una condemna financera
que es transforma en una condemna a l’exclusió social: la persona
podrà ser embargada de per vida (nòmines, comptes bancaris, he-
rències, etc.) i tindrà serioses dificultats per portar una vida digna,
atès que aparèixer en el llistat de morosos pot convertir-se en un
impediment a l’hora de trobar feina, llogar un habitatge, contrac-
tar una línia telefònica o fins i tot percebre ajudes públiques. Per
haver volgut accedir a un habitatge, a un bé de primera necessitat
reconegut com a dret fonamental, es passa a ser un proscrit sense
possibilitats de recuperar-te. Per suposat, aquesta greu vulneració
del dret a l’habitatge implica la vulneració d’altres drets fonamen-
tals interdependents, com és el dret a la salut. L’ansietat davant el
desnonament imminent i la mort financera de les famílies causa
trastorns psicològics greus, que en ocasions es tradueixen, entre
d’altres, en episodis de violència, alcoholisme, desatenció envers
els fills, tensions familiars, un increment de la violència de gènere
i intents de suïcidi cada cop més freqüents.
21

22. De la societat de proletaris a la societat de
propietaris
L’any 2007, el 87% de la població de l’Estat espanyol accedia a un
habitatge en règim de propietat, davant del 60% de la mitjana eu-
ropea.
Per tal d’explicar aquesta anomalia respecte dels països del nos-
tre entorn, hi ha qui no ha dubtat a sostenir que en el nostre país
existeix una cultura propietària que no es dóna en altres llocs.
Aquesta tesi va arribar a convertir-se en un tòpic molt transitat a
l’hora d’explicar la fal·lera compradora de la societat espanyola. Es
parlava de la cultura propietària com d’una espècie de codi genè-
tic inscrit en el nostre ADN que ens diferenciava de la resta de
mortals i determinava el nostre comportament. Una forma d’ex-
pressió de l’spanish way of life.
No obstant això, aquesta propensió de la ciutadania a accedir a
un habitatge en règim de propietat en detriment d’altres règims
de tinença no sempre ha estat així. L’any 1950, el 51% de la po-
blació vivia de lloguer, i la xifra arribava a més del 90% en grans
ciutats com Madrid o Barcelona. En el transcurs de 50 anys, però,
aquest equilibri es va anar decantant. Així, l’any 1981 la relació
entre propietaris i llogaters ja era de 7 a 3, i arribaria al seu màxim
l’any 2007, amb una proporció de 9 a 1. Com es pot explicar una
mutació tan radical?
Durant les dues darreres dècades de la dictadura, la política
econòmica i la d’habitatge van experimentar un gir que va condi-
cionar aquesta evolució. Polítiques que trobarien un fil de conti-
nuïtat durant l’etapa democràtica, en què, tal com exposa l’econo-
mista José Manuel Naredo, «un continuisme digne de millor
causa permetrà no tan sols canviar la cultura del lloguer a favor de
la propietat, sinó convertir Espanya en líder europeu en aquest
camp i fer del negoci immobiliari la vertadera industria nacional».
22

23. La propietat, un mecanisme de control social
L’any 1957, el primer ministre d’Habitatge de la història espa-
nyola, José Luis Arrese, en un discurs a les Corts, on presentava
una bateria de propostes per tal de fer front a la proliferació de
xaboles fruit de les onades de migració interna del camp a la ciu-
tat, va pronunciar una frase que amb el pas dels anys s’ha con-
vertit en cèlebre: «Volem un país de propietaris, no de proleta-
ris». Aquesta frase marcaria un punt d’inflexió i constituiria el
principi rector de la política d’habitatge del tardofranquisme. El
projecte propietarista de la dictadura servia a un doble fi. Per una
banda, s’evitaven possibles focus de conflicte entre l’Estat, pro­
pietari dels habitatges socials, i els llogaters, treballadors i sectors
populars de la població. Conflictes que corrien el risc d’enquis-
tar-se i que suposaven un desafiament per al règim. Per l’altra, la
propietat actuaria com un mecanisme de control social, conver-
tint els esperits insubordinats en individus disciplinats, d’ordre i
moral.
«L’home, quan no té llar, s’apodera del carrer
i, empaitat pel seu mal humor,
esdevé subversiu, agre, violent...»
José Luis Arrese
Aquesta línia d’acció no va ser, però, una aposta exclusiva de la
dictadura franquista, ni es va donar només dins les fronteres del
nostre país. Transformar una societat de proletaris en una societat
de propietaris es convertiria igualment en un objectiu polític de la
convulsa Anglaterra de Margaret Thatcher per tal de desactivar les
ínfules revolucionàries d’una classe obrera desafecta. Una estratè-
gia brillant per alinear els interessos d’una classe treballadora des-
contenta amb els de les elits conservadores. I és que qui gaudeix
d’un títol de propietat té alguna cosa a perdre, uns interessos con-
crets a defensar i poc temps per conspirar.
A finals del segle xx, la incorporació d’Espanya a l’economia
global facilitarà l’accés de la població al crèdit. L’endeutament ge-
23

24. neralitzat suposarà un nou mecanisme de governabilitat social.
Amb unes hipoteques signades a 40 anys i unes quotes a pagar
mensualment, la ciutadania no tindrà més remei que acceptar les
imposicions del mercat laboral, i en moltes ocasions es veurà obli-
gada a treballar en condicions precàries i en feines mal remunera-
des per tal de complir amb les seves obligacions hipotecàries.
La mercantilització de l’habitatge
Per una altra banda, durant l’etapa desarrollista dels seixanta, la
primacia de l’habitatge entès com un bé de primera necessitat que
havia de complir amb una funció social va quedar relegada davant
una nova concepció del terme. Més que un bé d’ús, l’habitatge es
convertirà progressivament en un bé d’inversió. Més que un fi en
si mateix, esdevindrà un mitjà per generar ocupació i creixement.
Si durant el tardofranquisme la construcció d’habitatge públic
s’utilitzava com una mesura keynesiana anticíclica per combatre
l’atur i estimular la demanda interna en moments de depressió
econòmica, en el trànsit cap a la democràcia aquesta tendència es
va accentuar, i la construcció residencial es va erigir en l’eix verte-
brador del creixement econòmic. Durant els anys àlgids de la
bombolla, el pes del sector immobiliari representava el 18% del
PIB, un 30% si tenim en compte les activitats econòmiques indi-
rectes que van proliferar a l’empara de la construcció, i donava
feina a un 13 % de la població, molt per sobre del 6,7 % d’Ale-
manya o el 8% del Regne Unit. D’aquesta manera, la construcció
residencial es va convertir en el pal de paller de l’economia espa-
nyola i en un motor de creació de treball precari i temporal que va
condicionar el desenvolupament d’un model econòmic voraç, de
curt recorregut i devastador amb el territori. L’economia del tot-
xo, de la mateixa manera que una metàstasi cancerígena, es va
anar reproduint per tota la geografia, escombrant i reemplaçant
altres tipus d’activitat industrial.
24

25. «Si alguna cosa la dictadura va deixar lligada
i ben lligada, va ser la política d’habitatge,
l’herència del seu model urbanístic
i la pràctica del pelotazo immobiliari»
J. M. Naredo
Però sostenir aquest model no va ser una tasca fàcil. L’Estat va ha-
ver d’assistir permanentment la iniciativa privada i procurar les con-
dicions necessàries per tal de no aturar la maquinària de producció.
Només dins d’aquesta lògica es pot explicar la Llei del sòl aprovada
per la majoria absoluta del Partit Popular l’any 1998, batejada com la
«llei del tot urbanitzable». Una llei que va liberalitzar matèries tan
sensibles com ara la qualificació de sòl i que va descentralitzar, sense
establir cap mecanisme de control, les competències en matèria urba-
nística, adobant així el terreny per a l’especulació i la corrupció. Una
llei que permetia accelerar el model de creixement basat en la cons-
trucció residencial fins a límits insospitats. L’aleshores ministre d’Eco-
nomia, Rodrigo Rato, declarava: «La veritat és que estem asseguts en
un cicle llarg i amb poques incerteses. Això és indiscutible. I el més
important és que és un model de creixement durador». Entre els anys
1998 i 2007, el parc d’habitatges va augmentar en 6,6 milions.
Alhora, si es volia que el negoci immobiliari sobrevisqués com a
model, era imprescindible col·locar tots els habitatges que es cons-
truïen anualment. Així, els governs democràtics de torn van adop-
tar les mesures necessàries per tal d’alimentar una demanda capaç
d’absorbir l’oferta de sòl i habitatge existent. Les diferents polítiques
implementades per l’Administració van anar forjant la propensió
dels ciutadans a accedir a un habitatge de compra a través del sobre-
endeutament, en detriment del lloguer o d’altres formes de tinença.
En aquest context, un nou marc global i una nova clau de volta
en el camp del llenguatge, l’economia i la política interna va re-
configurar l’imaginari popular reduint al mínim l’horitzó de pos-
sibilitats a l’hora d’accedir a un habitatge, i va abonar el terreny
sobre el qual es va assentar la denominada cultura propietària en
el nostre país.
25

26. La nova arquitectura global i els seus
efectes locals
En el interval de temps que va des de la dictadura a la democràcia
es van succeir una sèrie d’esdeveniments en l’esfera internacional
que van reestructurar les condicions d’accés i producció del mer-
cat immobiliari. Aquesta nova arquitectura global va redissenyar
al seu torn l’economia i la política dins de cada Estat. En el cas
d’Espanya reforçant les polítiques internes en matèria d’habitatge
que s’havien iniciat durant el franquisme.
Per una banda, el col·lapse del bloc comunista ens va traslladar
a un escenari polític radicalment diferent. Des de finals dels anys
seixanta vam assistir a un gradual replegament de l’Estat com a
proveïdor de béns i serveis bàsics en benefici de la iniciativa priva-
da. Aquest progressiu retraïment de l’acció pública es va accelerar
durant els anys vuitanta i noranta, en un context internacional
marcat per la caiguda del mur de Berlin i l’hegemonia del dogma
neoliberal com a principi rector de la política. I aquest nou para-
digma va replantejar el paper central que fins aleshores havia tin-
gut l’Estat en l’economia, tot reduint la seva presència a la míni-
ma expressió i dotant l’Administració d’unes funcions de
naturalesa diferent. Aquest procés es va traduir en una descapita-
lització de l’Estat, en una mutilació dels instruments i dels meca-
nismes d’intervenció públics existents, i en una externalització de
les seves funcions. D’aquesta manera, el mercat va desplaçar l’Es-
tat com a productor de béns i serveis bàsics, i el paper de l’Admi-
nistració va quedar relegat a un segon pla. A partir d’aquell mo-
ment, l’Estat va començar a actuar com a corretja de transmissió
dels interessos de la iniciativa privada.
Per l’altra, les innovacions financeres i els avanços tecnològics
que van tenir lloc durant l’últim quart de segle van fer possible la
integració dels mercats nacionals en una sola economia planetària.
La progressiva integració d’Espanya en el circuit de capitals de
l’economia mundial va provocar el trànsit cap a una economia
26

27. cada vegada més finançaritzada i sotmesa a la lògica i al llenguatge
dels mercats globals de capital. L’ingrés d’Espanya a la UE va
brindar una oportunitat de negoci a uns capitals internacionals
àvids per trobar nous mercats. Europa significava un segell de ga-
rantia, i aquesta «seguretat» va convertir el territori espanyol en
un pol d’atracció d’inversió estrangera. Més tard, l’entrada a l’euro
es va traduir en un allau de crèdit que va començar a fluir des de
Frankfurt cap a Madrid i va arribar a les llars de tot el país amb
forma d’hipoteques.
Però si bé és cert que l’entrada a l’euro va inundar l’economia
de crèdit i va abaratir el preu del diner fins a cotes mai vistes tot
facilitant l’endeutament de particulars i empreses, no és menys
cert que l’excés de liquiditat i els baixos tipus d’interès eren un de-
nominador comú de la resta d’economies de la zona euro, que no
van tenir el mateix comportament. Per tant, l’accés al crèdit barat
va proporcionar només les condicions de possibilitat per al sobre-
endeutament. Diguem que va ser una condició necessària, però
no suficient, per explicar la particularitat del cas espanyol.
27

28. La particularitat del cas espanyol: la
formació de la bombolla immobiliària
Mites i falàcies: la construcció de l’imaginari
popular
Durant pràcticament una dècada, la població espanyola va estar
sotmesa per terra, mar i aire a un allau de missatges que reforça-
ven un única idea: si no ets propietari no ets ningú. Pertot arreu i
a totes hores s’escoltava una vegada i una altra la mateixa sintonia:
que la bombolla immobiliària no existia, que els preus dels habi-
tatges mai baixarien, que la compra d’un habitatge era el millor
complement de cara a la jubilació, que pel preu d’un lloguer po-
dies ser propietari i que, per tant, preu per preu, sabates grosses,
etc. Més que opinions, sentències inapel·lables que es deixaven
caure en tota mena de situacions i converses. Frases fetes que cor-
rien de boca en boca i que es van acabar integrant en el sentit
comú de la gent.
Però d’on sorgien aquestes llegendes? Qui propagava els mites?
Una senzilla recerca en l’hemeroteca de qualsevol diari serà
suficient per adonar-nos que aquestes llegendes sortien de la
boca de suposats experts, consultors professionals, representants
del sector immobiliari, polítics de tots els colors, ministres
d’Economia, de Foment, d’Habitatge, d’Indústria, de Treball,
governadors del Banc d’Espanya i presidents de bancs i caixes.
Des del primer fins a l’últim, figures que defensaven uns interes-
sos concrets i que, per tant, tenien uns judicis de valor altament
condicionats.
Missatges que es reproduïen en boca de tertulians i tertulianes
que freqüentaven platós de televisió i acaparaven els espais radio-
fònics. Missatges que s’amplificaven a través dels mitjans de co-
municació i que entraven fins a la cuina de totes les llars.
28

29. Del negacionisme de la bombolla a l’aterratge suau
Molts recordaran Enric Lacalle, exdiputat del Partit Popular i pre-
sident de la fira immobiliària més important d’Espanya, o José
Manuel Galindo, president de l’Associació de Promotors i Cons-
tructors d’Espanya, pregonar fins a l’extenuació que els preus dels
habitatges no baixarien mai. Altres recordaran Enric Reina, presi-
dent de l’Associació de Promotors de Catalunya, negar fins a l’ab-
surd l’existència de la bombolla immobiliària, fins i tot quan ja
havia esclatat, i defensar incansablement que la compra d’un ha-
bitatge era una inversió segura i que llogar era llençar els diners.
Aquests personatges participaven sovint en debats i entrevistes te-
levisades sota l’etiqueta d’experts immobiliaris. D’aquesta manera,
es presentaven davant l’opinió pública com a veus experimentades
i no com a agents comercials que intentaven col·locar els seus pro-
ductes. Més que entrevistes, les seves aparicions semblaven falques
publicitàries i espais de propaganda gratuïta.
Certament, el paper dels mitjans de comunicació convencio-
nals durant els anys de la bombolla com a amplificadors de deter-
minats missatges va ser reprovable. Les veus crítiques d’aquells
economistes que alertaven sobre la insostenibilitat del model van
ser marginades, ofegades i obviades. La seva presència en els mit-
jans va ser anecdòtica, privant la població de sentir un altre dis-
curs que no fos el dominant.
Si aquestes manifestacions en boca de representants del sector
privat ja són èticament qüestionables, les mateixes declaracions rea­
litzades per dirigents electes ja són de jutjat de guàrdia. Per raons
d’espai, ens centrarem en els missatges que es llençaven des del
Ministeri d’Habitatge. Un ministeri instaurat durant la primera
legislatura de Zapatero amb el mandat, almenys de portes enfora,
de garantir el dret a un habitatge, recollit en l’article 47 de la
Constitució espanyola. De seguida es va fer palès, però, que el
Ministeri només actuava com a corretja de transmissió dels inte-
ressos del sector empresarial.
Per il·lustrar el tarannà del Ministeri resulta reveladora una en-
trevista que la BBC va fer a Carme Chacón quan encara era mi-
29

30. nistra d’Habitatge. En un determinat moment de l’entrevista, els
periodistes van qüestionar l’excés de pes del sector immobiliari en
l’economia espanyola i li van insinuar la possibilitat que s’estigués
gestant una bombolla immobiliària. Desconcertada, Chacón ho
va negar rotundament amb el cap mentre donava per finalitzada
la conversa. Malgrat que aquesta entrevista no es va publicar en
cap mitjà de comunicació estatal, aquest tall audiovisual es va
convertir en tot un fenomen viral a la xarxa. I és que durant l’èpo-
ca daurada de l’economia espanyola, parlar de la bombolla immo-
biliària es va convertir en un tema tabú.
Una altra ministra que tampoc passarà al annals de la història per
la gran tasca al front del Ministeri ni per la seva defensa del dret a
un habitatge va ser Beatriz Corredor. Registradora de la propietat
abans que el Govern socialista la nomenés ministra d’Habitatge, pri-
mer, i secretària d’Habitatge un cop aniquilat el Ministeri. Una se-
nyora que durant tota la legislatura no va parar de repetir la mateixa
frase: «Ara és el moment idoni per comprar». Primer ho feia al·
legant que els tipus d’interès estaven en mínims històrics i que per
tant era una ocasió única. Quan el sector immobiliari es va comen-
çar a desplomar ho feia assegurant que els preus ja havien tocat fons
i que per tant havia arribat el moment adequat. I no acaba aquí la
cosa. Al febrer del 2009 va negar amb vehemència que les famílies
espanyoles tinguessin dificultats per pagar la hipoteca. Ironies del
destí, el mateix més es va constituir a Barcelona la PAH. Per altra
banda, Beatriz Corredor va ser una de les fervents defensores de
l’aterratge suau durant els primers compassos de la crisi. Un eufe-
misme per evitar reconèixer que la bombolla havia esclatat i que pre-
sumiblement els preus dels immobles acabarien baixant. El temps la
va deixar en evidència, i la crua realitat es va acabar imposant.
«Aquest és un bon moment per a algú
que vulgui comprar-se un habitatge per viure-hi
o per a una família que vulgui canviar-se de casa»
Beatriz Corredor, setembre del 2008
30

31. Però independentment de quin fos el nom que encapçalés la carte-
ra d’Habitatge, la realitat és que aquest Ministeri es va preocupar
més de servir els interessos privats del sector immobiliari que de
garantir el dret dels ciutadans a un habitatge digne. S’interessava
més per les vendes del sector que pels desnonaments de les famíli-
es. Estava més ocupat a inaugurar les fires i les exposicions immo-
biliàries que a solucionar les dificultats dels ciutadans per pagar el
lloguer o les lletres de la hipoteca. Era tan descarat al servei de qui
estava aquest Ministeri, que molts l’anomenaven «el misteri de
l’habitatge». Així, malgrat la situació d’emergència i d’extrema ne-
cessitat en la qual es van trobar centenars de milers de famílies un
cop va esclatar la crisi, no és d’estranyar que amb l’esclat de la
bombolla i la consegüent fallida de centenars d’empreses del sec-
tor immobiliari el Govern decidís eliminar el Ministeri. Si la ma-
joria d’empreses del sector havien desaparegut, d’alguna manera la
seva raó de ser havia deixat d’existir. Amb els actius immobiliaris
en mans de les entitats financeres, el Ministeri d’Economia va ser
l’encarregat, a partir d’aquell moment, de vetllar pels interessos
immobiliaris de la banca.
Amb tot, les poques veus que s’atrevien a contrariar les tesis he-
gemòniques, que s’havien erigit com a veritats universals, eren
menyspreades, ignorades o fins i tot titllades d’antipatriòtiques.
Ni tan sols els informes de l’OCDE o del mateix FMI, que el
2004 ja advertien que el mercat immobiliari estava sobrevalorat
entre un 30 i un 40%, així com els nombrosos articles publicats al
setmanari The Economist alertant sobre el risc d’una bombolla im-
mobiliària a l’Estat espanyol, no van ser suficients per rebaixar el
clima d’eufòria col·lectiva en què estàvem instal·lats. La societat
semblava alienada, abduïda, atrapada en una espècie de bucle. La
hipoteca s’havia convertit en un símbol d’estatus, un sinònim
d’èxit professional que certificava el pas a la majoria d’edat. El llo-
guer, en canvi, era un símptoma de fracàs i d’inferioritat. El mis-
satge havia calat: qui no comprava un habitatge era un ximple, i
qui encara vivia de lloguer, un pobre desgraciat.
31

32. La formació dels preus
A l’hora d’explicar la bombolla immobiliària, polítics i experts
han recorregut a tota mena de mites i fal·làcies. Mitges veritats
que explicaven tan sols una part del procés de la formació de
preus mentre obviaven altres elements determinants.
Sovint s’ha atribuït el creixement desorbitat dels preus a la «ine-
xorable» llei del mercat. Segons aquesta llei bàsica de l’economia,
quan la demanda d’un bé és superior a l’oferta, el preu puja.
No hi ha dubte que la propensió de la ciutadania a accedir a
un habitatge en règim de propietat alimentava la demanda en
el sector. L’alça continuada dels preus creava en la ciutadania
noves expectatives de revaloració. En una societat educada en la
cultura de la propietat, la percepció que els preus continuarien
pujant, i que per tant l’endemà els pisos encara serien més cars,
animava la gent a comprar. En la mateixa línia, un dels argu-
Habitatges iniciats i variació neta del nombre de llars,
1992-2006. Totals anuals.
Variació llars
Habitatges iniciats
1.000
900
800
Milers de llars i d’habitatges
700
600
500
400
300
200
100
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 (*)
(*) Previsions amb dades de gener-març per als habitatges i primer trimestre per a les llars.
Font: Col·legis d’Aparelladors (Ministeri d’Habitatge) i INE.
32

33. ments que va fer més fortuna era aquell que atribuïa l’escalada
de preus a la creixent pressió demogràfica motivada per l’arri-
bada de nouvinguts i a la demanda generada per l’aparició de
noves unitats familiars, com ara les famílies monoparentals.
No obstant això, les dades indiquen que durant la bombolla
immobiliària es construïen més habitatges dels que eren necessaris
per tal d’absorbir l’increment de la població. El creixement de
l’oferta era sistemàticament superior als habitatges que es reque­
rien per satisfer la demanda de formació de noves llars. Entre els
anys 1997 i 2007 es van crear 390.000 noves llars anualment. En
el mateix període es van construir 6,6 milions d’habitatges, la
qual cosa significa que els habitatges iniciats durant aquest perío-
de van superar en gairebé un 60% la creació neta de noves llars.
Per tant, en un país amb la ràtio d’habitatges per capita més
elevada de tota la UE i amb més d’un 20% dels pisos buits, l’en-
cariment dels habitatges no es podia explicar per l’escassetat del
bé. De fet, si alguna cosa sobra al nostre país són habitatges.
Durant anys també vam sentir dir que l’elevat preu del sòl era
el causant de l’increment de preus dels habitatges. Però resulta
que és a l’inrevés. Són les expectatives sobre el preu de l’habitatge
el que condiciona el preu del sòl. El preu del sòl només afectarà el
repartiment de la plusvàlua entre el venedor de sòl i el promotor
final d’habitatge.
El cert, però, és que resulta impossible entendre l’ascens sostingut
d’uns preus que en el transcurs d’una dècada, des del 1997 fins al
2007, van augmentar gairebé un 200%, sense tenir en compte el fe-
nomen de l’especulació. En aquest sentit, el col·lapse de les empreses
«punt com», l’any 2001, va marcar un abans i un després en la infla-
ció dels immobles. El crash borsari va intensificar els fluxos de capi-
tal que es dirigien cap al sector immobiliari. D’aquesta manera, el
sòl i l’habitatge es van convertir en un refugi i en un dipòsit de valor
per als capitals que fugien de les accions tecnològiques. Per fer-nos
una idea de les dimensions i de l’abast d’aquest fenomen: segons un
estudi d’Aguirre & Newman, durant els anys àlgids del boom la de-
manda especulativa representava el 40% de la demanda total agrega-
33

34. da, i les revaloracions dels habitatges sobre plànol eren de l’ordre del
800%. No obstant això, durant la bombolla immobiliària, tot aquell
que assenyalés l’especulació com un factor determinant en l’escalada
de preus dels immobles hauria estat titllat d’antisistema.
Característiques del mercat immobiliari: el mite del mercat
perfecte
També vam sentir dir que el mercat immobiliari no es podia regu-
lar de cap de les maneres, atès que intervenir el mercat significava
distorsionar-lo i crear ineficiències. I és que a l’hora d’explicar el
comportament de l’oferta i la demanda, polítics i experts han do-
nat per suposat que el mercat de l’habitatge és un mercat de com-
petència perfecte. Però a diferència del que alguns ens volen fer
creure, ni l’habitatge és un bé qualsevol ni el mercat immobiliari
funciona correctament. Per tant, les lleis que regeixen el model
idealitzat de competència perfecta no són aplicables.
En l’argot dels economistes, diríem que l’habitatge és un bé
amb una demanda inelàstica. Això significa que la demanda
d’aquest bé, pel fet de ser una necessitat, és menys sensible a la
fluctuació del preu i per tant és manté relativament constant. El
contrari d’aquests béns serien els productes accessoris i prescindi-
bles. Aquests tipus de béns de demanda elàstica sí que són molt
sensibles a les oscil·lacions del preu. En aquest sentit, si el preu
augmenta de manera desproporcionada, la gent els deixarà de
comprar immediatament.
Per una altra banda, els mercats de competència perfecta pres-
suposen l’existència d’un nombre il·limitat de venedors i compra-
dors, de tal manera que cap d’ells, actuant de manera indepen-
dent, pot influir en la determinació del preu. La realitat del
mercat immobiliari, però, resulta una altra. Es tracta més aviat
d’un mercat imperfecte amb pocs productors i molts consumi-
dors; és el que els economistes anomenen oligopoli. En aquest ti-
pus de mercats, els productors ocupen una posició de força que
utilitzen per fixar el preu. Per tant, aquest no està determinat per
la interacció recíproca de les forces del mercat.
34

35. Un altre dels supòsits necessaris perquè el mercat funcioni cor-
rectament assumeix que els individus que hi interactuen disposen
de la mateixa informació, que el mercat és transparent i que la
presa de decisions és racional. No obstant això, el mercat immobi-
liari s’ha caracteritzat per la seva opacitat i per l’asimetria informa-
tiva entre els diferents agents econòmics que hi intervenen, la qual
cosa significa que es generaran externalitats negatives i que el mer-
cat no assignarà els recursos de manera eficient.
En tots aquest casos, qualsevol alumne de primer d’Economia
sap que la funció de l’Estat és intentar esmenar aquests errors per
tal que s’aproximi al màxim a la competència perfecta. Però les
administracions, lluny de corregir aquestes deficiències, es van de-
dicar a alimentar mites com els que afirmaven que els preus dels
habitatges no podien baixar i a implementar polítiques que am-
plificaven les patologies del mercat i que només beneficiaven uns
interessos molt concrets.
Una societat de petits o de grans propietaris?
La propietat dels pisos buits
Tal com ja s’ha dit, una de les anomalies del mercat espanyol de
l’habitatge és la gran quantitat de pisos buits. Tot i la mancança de
xifres oficials (s’espera que l’INE faci públic un nou cens a finals
del 2012), si sumem l’habitatge buit per motius especulatius, l’es-
toc nou sense vendre a causa de la crisi i els habitatges desnonats
fruit d’execucions hipotecàries, tenim un excedent considerable
que diverses fonts situen al voltant dels 6 milions.
En aquest context, el setembre del 2011, en plena crisi, el Go-
vern central va aprovar una mesura que agilitzava els desnona-
ments per impagament de les rendes del lloguer. Una mesura que
deixava desemparades les persones més vulnerables que per causes
alienes a la seva voluntat s’havien quedat a l’atur i sense ingressos
per cobrir les necessitats més bàsiques. Un dels arguments utilit-
zats per l’Administració per defensar una mesura d’aquest calat
enmig d’una crisi com la que estem vivint és que aquesta agilitza-
ció processal dotaria de major garanties els propietaris dels immo-
35

36. bles, que deixarien de tenir por a l’hora de llogar els pisos, raó per
la qual els mantenien buits. I és que un altre dels mites que han
circulat durant els darrers temps és que els propietaris no lloguen
els seus pisos per la dificultat de desnonar els llogaters que, o bé
no paguen les rendes, o bé destrossen els immobles. Com si tots
els llogaters fossin una colla de vàndals i morosos en potència.
Ben al contrari, les dades oficials ens diuen que, fins a l’esclat de
la crisi, la taxa de morositat del lloguer no arribava al 2%, una de
les taxes de morositat més baixes que existeixen.
Aquesta agilització, continuava argumentant l’Administració,
faria incrementar l’oferta de pisos de lloguer, fet que es traduiria
en una reducció dels preus, facilitant així l’accés a l’habitatge de
la ciutadania. No es tracta de res nou. Totes les mesures aprova-
des pels governs autonòmics i estatals per tal de mobilitzar el
parc d’habitatges buits han apostat per incentivar el propietari i
minimitzar el seu risc, més que sancionar l’abandó i l’ús antiso­
cial dels habitatges. A dia d’avui, totes aquestes mesures s’han de-
mostrat un fracàs. Encara més, la mateixa lògica que perseguia
reduir preus incrementant l’oferta ja es va utilitzar arran de la re-
forma de la Llei d’arrendaments urbans, l’any 1985, i de la llei
del «tot urbanitzable» del PP. Des de llavors, i fins a l’esclat de la
crisi, els preus de l’habitatge, tant de compra com de lloguer, no
han parat de créixer de manera sostinguda.
Tot i així, segons enquestes a peu de carrer, aquesta agilització
dels desnonaments va rebre un ampli suport popular. Com s’ex-
plica?
Durant la bombolla immobiliària, un dels missatges que més
va calar en l’imaginari popular va ser aquell que assegurava que el
patrimoni immobiliari espanyol estava molt repartit. Si bé és cert
que la majoria dels ciutadans accedeixen a l’habitatge en règim
de propietat, deduir a partir d’aquesta premissa que la propietat
immobiliària es troba dispersa en moltes mans és una fal·làcia
que la mateixa Administració es va encarregar d’alimentar. Quan
l’Administració abordava el debat dels pisos buits solia posar com
exemple el pis que l’àvia no s’atrevia a llogar per por que els
36

37. «vàndals llogaters» el fessin malbé. Amb aquests exemples donava
a entendre que els propietaris dels pisos que estaven buits po­
díem ser qualsevol de nosaltres. L’oncle, l’àvia, els pares, persones
normals i corrents que havien heretat un pis i que no sabien què
fer-ne. Però segons l’enquesta financera de les famílies que elabo-
ra el Banc d’Espanya, menys d’un 20% de la població posseeix
un actiu immobiliari diferent de l’habitatge principal. Tenint en
compte que dins de la categoria d’actiu immobiliari també po-
dem trobar béns com ara una plaça de pàrquing, la realitat és que
hi ha una concentració molt acusada de la propietat en el nostre
país, i que la major part dels pisos buits que no es posen al mer-
cat estan en poques mans. Per tant, i en contra de la percepció
inculcada a la població, els pisos buits existents no els té l’àvia, ni
l’oncle, ni els pares, sinó que estan en mans de grans propietaris.
No és massa casualitat que s’hagin agilitzat els desnonaments ara
que les entitats financeres s’han erigit com la primera immobilià-
ria del país?
Alimentar l’equívoc entre petits i grans propietaris ha estat una
estratègia perversa que ha donat molts rèdits a l’Administració.
Un cop la societat va acceptar com a vàlida aquesta premissa,
l’Administració va poder legislar afavorint els interessos de grans
propietaris sense aixecar sospites, i a més vendre-ho com una
qüestió que beneficiava el conjunt de la població.
El rol de l’Administració: ¡comprad, comprad,
malditos!
La transició espanyola, lluny de marcar un punt de ruptura, va
donar continuïtat a les polítiques d’habitatge de l’etapa precedent.
De manera gradual, els governs democràtics de torn van anar
aprofundint en unes reformes que van convertir el lloguer en una
opció inestable, cara i estigmatitzada, empenyent la població a en-
deutar-se per accedir a un habitatge en propietat.
37

38. La privatització de la banca i l’externalització de la política
econòmica
La privatització de la banca no tan sols va suposar la pèrdua d’un
dels instruments en matèria de política econòmica més important
en mans de l’Estat, com és la creació de diner, sinó que va signifi-
car la pèrdua d’un instrument bàsic a l’hora de dissenyar el model
productiu sobre el qual s’havia de fonamentar la nostra economia.
De cop i volta, els estalvis de milions de ciutadans van passar a ser
gestionats per la iniciativa privada. Amb un volum de dipòsits
molt superior als pressupostos públics, les inversions de la banca
van ser las que veritablement van determinar el teixit productiu
del país. Era la banca qui a partir d’aquell moment decidia en
quin projecte invertir i en quin altre no. Quina activitat finançar i
quina altra no. Per quin sector estratègic apostar i per quin altre
no. La privatització suposava deixar en mans privades decisions
que fins aleshores es prenien en l’esfera pública. Segons ens deien,
la privatització del sector havia de servir per dotar de major efi­
ciència l’assignació de recursos. El mercat s’encarregaria de cana-
litzar els nostres estalvis vers aquelles activitats més productives,
l’economia creixeria i tots en sortiríem guanyant. Però va resultar
que els consells d’administració de bancs i caixes estaven més inte-
ressats en l’obtenció de beneficis a curt termini que de vetllar per
la sostenibilitat de les seves inversions. Així, milers de milions
d’euros estalviats per milions de dipositaris van anar a parar al sec-
tor immobiliari, que era on s’obtenia major rendiment en el me-
nor lapse de temps.
Si l’Estat volia redreçar l’economia i reconduir el model havia
d’utilitzar la política fiscal. Però en comptes d’establir límits, la
política fiscal no va fer més que reforçar aquesta tendència i pre-
miar l’especulació.
D’aquesta manera, es van anar solidificant els fonaments d’una
economia poc diversificada. Una economia que funcionava com
una autèntica estructura piramidal i que cada vegada necessitava
més i més capital per reproduir-se. Així que, quan va esgotar els
recursos de casa, se’n va anar a buscar els de fora, tornant-se sum-
38

39. mament dependent del capital internacional i cada cop més expo-
sada als vaivens cíclics de l’economia global. Durant anys, el mo-
del basat en una economia intensiva en totxo i mà d’obra barata
semblava funcionar. El negoci immobiliari s’havia convertit en la
gallina dels ous d’or. Però ja se sap que dipositar tots els ous dins
una mateixa cistella comporta un risc molt elevat, ja que si cau la
cistella es trenquen tots. I la cistella va caure en el mateix mo-
ment que va caure Lehman Brothers i el capital internacional va
deixar de fluir, ensorrant el castell de naips i convertint el miracle
espanyol en un miratge llunyà.
La desregulació del mercat de crèdit i l’efecte sobre els preus
A la privatització del sector bancari durant els anys vuitanta va se-
guir una progressiva desregulació del mercat financer que va fer
saltar pels aires els mecanismes de control de crèdit existents fins
al moment. Aquesta desregulació va fomentar una política expan-
siva del crèdit i va facilitar l’endeutament de les famílies, que va
passar del 55 al 130% de la renda disponible durant el decenni
1997-2007. L’Administració defensava aquesta reforma de calat
adduint que la flexibilitat del mercat financer beneficiaria el con-
junt de la societat, ja que permetria a amplis sectors de la població
accedir a un habitatge a través de préstecs hipotecaris. De cada
tres euros de deute, dos correspondran a l’hipoteca. Així, durant
anys ens van fer creure que democratitzar l’accés al crèdit era la
manera més eficaç de garantir el dret a un habitatge. La realitat,
però, és que aquesta política de crèdit fàcil va contribuir de mane-
ra decisiva a elevar els preus, multiplicant així l’esforç que havien
de fer les famílies per accedir a un habitatge. Si l’any 1997 es ne-
cessitaven 3,8 salaris bruts anuals d’una família per comprar un
pis, el 2007 feien falta 7,6 anualitats. Mesurat d’una altra manera,
els ingressos que havien de destinar les famílies per abonar la quo-
ta mensual de la hipoteca es va elevar durant el citat període des
del 37,6% dels ingressos de la llar fins al 51,2%.
Atesa la capacitat que tenen els venedors en el mercat immobi-
liari per fixar els preus, intenten que aquest sigui el màxim que els
39

40. consumidors estan disposats a pagar. I el màxim que un consumi-
dor està disposat a pagar per un bé de primera necessitat del qual
no pot prescindir està determinat per la seva capacitat d’endeuta-
ment. Així, el preu de l’habitatge el va acabar marcant la capacitat
d’endeutament mitjana de la població, i no l’encreuament entre
l’oferta i la demanda. Per tant, una major capacitat d’endeuta-
ment es va traduir immediatament en uns preus més elevats. Si,
per exemple, s’aprovés una llei que limités la durada de les hipote-
ques a 20 anys, la capacitat d’endeutament de la unitat familiar es
reduiria dràsticament, la qual cosa acabaria afectant el preu de
l’habitatge, que es desplomaria de la nit al dia. Per aquest motiu,
bancs i caixes financen el 100% de la compra dels habitatges que
tenen en cartera. Si no ho fessin la gent no els podria comprar, i
per tant es veurien obligats a abaixar el preus.
Així, la desregulació del mercat hipotecari amb el consegüent
allargament de la vida útil del préstec en un context d’abundant li-
quiditat ha estat determinant a l’hora d’inflar els preus, i és un ele-
ment clau per entendre la formació de la bombolla immobiliària.
Ajudes fiscals a la compra i l’efecte sobre els preus
En matèria fiscal, el 1978 es va introduir la desgravació per la
compra d’un habitatge, que durant els anys de govern del Partit
Popular es va ampliar fins a segones i terceres residències. S’envia-
va una nova senyal que empenyia els ciutadans a endeutar-se. La
desgravació dels estalvis dipositats en un compte habitatge o les
reduccions de l’IVA en la compravenda d’immobles, aplicat tant
per governs socialistes com populars, ampliava els avantatges en
matèria impositiva i el tracte de favor que gaudia la compra en de-
triment del lloguer.
Però a pesar de gaudir de molt bona premsa entre l’opinió pu-
blica d’aquest país, les ajudes fiscals només van beneficiar les
grans immobiliàries i van contribuir de manera decisiva a elevar
els preus. Vegem com.
Atesa la capacitat dels grans propietaris de fixar preus en un mer-
cat imperfecte com l’immobiliari, la desgravació fiscal per adquisi-
40

41. ció d’habitatge va acabar encarint el preu final en la mateixa quan-
tia que l’import desgravat. En aquest sentit opera una lògica
semblant a la de l’apartat anterior. És a dir, si el promotor sap que el
consumidor de cop i volta es pot desgravar 10 unitats per la compra
d’un habitatge que costava 90 unitats, acabarà traslladant aquestes
«10» unitats al preu final, que acabarà costant 100 unitats. El con-
sumidor que estava disposat a pagar 90 en un primer moment tam-
bé estarà disposat a pagar-ne 100 si després l’Estat li retorna 10. Tot
el marge que d’una o altra manera subvencioni l’Estat serà incorpo-
rat al preu final i absorbit immediatament pel promotor.
Qui hi guanya i qui hi perd, amb aquest tipus de política?
La desgravació o qualsevol avantatge fiscal sobre la compra
d’un habitatge té un efecte neutre sobre el consumidor, ja que
l’increment del preu estarà compensat en la mateixa proporció per
la subvenció que rep per part de l’Estat en forma de desgravació
en la declaració de la renda. L’únic que es beneficia d’aquest tipus
de política és el venedor, ja que podrà col·locar el mateix habitat-
ge per un preu superior. I qui perd sempre és l’Estat, és a dir, tots
els contribuents, ja que milers d’euros procedents d’impostos ani-
ran a parar directament a mans del venedor, és a dir, a mans de
grans propietaris.
En el context actual, en què bancs i caixes s’han convertit de
llarg en la primera immobiliària del país, les desgravacions fiscals
per la compra d’un habitatge, recuperada pel Partit Popular no-
més arribar al govern el desembre del 2011, així com la reducció
de l’IVA per la compravenda d’immobles, es tradueix en una
transferència de rendes encoberta al sector financer. Fins i tot or-
ganismes internacionals com ara el Banc Mundial, l’FMI o
l’OCDE han denunciat públicament el retorn a les mateixes polí-
tiques del passat que ens han precipitat a l’abisme.
La inseguretat del lloguer
Però el toc de gràcia que va acabar discriminant el lloguer com a
una alternativa real a la compra va venir de la mà de la reforma
de la Llei d’arrendament urbans (LAU) de l’any 1985. El famós
41

42. «decret Boyer» va liberalitzar completament el mercat del lloguer.
A partir d’aleshores, els preus van deixar d’estar protegits i els
contractes d’arrendament van quedar limitats a 5 anys. Aquesta
reforma convertia el lloguer en un règim de tinença inestable que
es va començar a percebre com una opció cara, precària i transi-
tòria. Per què els ciutadans havien d’apostar per llogar si al cap
de 5 anys et podien fer fora de casa o multiplicar-te la renda per
10? Quina estabilitat conferia aquest règim de tinença a les per-
sones de mitjana edat que tenien la jubilació a tocar?
Si en el mercat lliure les polítiques implementades per l’Admi-
nistració havien apostat clarament per promoure l’accés a l’habi-
tatge en règim de propietat atorgant a la compra un tracte avan-
tatjós, la política pública no es va quedar enrere.
Polítiques públiques d’habitatge: l’aniquilació d’un parc públic
Durant les dues darreres dècades de la dictadura, les polítiques
públiques d’habitatge van experimentar un canvi d’orientació,
i el projecte propietarista va propiciar el gradual desmantella-
ment del parc públic de lloguer social existent i va convertir els
antics llogaters en propietaris. Un gir que s’acabarà consolidant
durant el trànsit a la democràcia, on més d’un 90% dels habi-
tatges protegits que es construeixin seran de compra i el llo-
guer públic serà residual. Així, en el transcurs de mig segle vam
passar d’un escenari, durant la primera època de la dictadura,
en què l’Estat construïa habitatge públic de lloguer per als ciu-
tadans, que s’atrinxeraven als afores de les grans ciutats, a un
segon escenari marcat per un projecte propietarista en què l’Es-
tat construïa habitatge públic en règim de propietat, per acabar
en l’escenari actual, en què la iniciativa privada substitueix
l’Estat en la producció d’habitatge. A partir d’ara seran els ope-
radors privats els que construeixin i fins i tot adjudiquin els
habitatges de protecció, mentre l’Administració s’encarrega de
facilitar sòl a les empreses, agilitzar els tràmits i les llicències
d’obra, avalar els compradors i subvencionar els interessos dels
préstecs a particulars.
42

43. De nou, José Manuel Naredo ho resumeix de forma brillant:
«Només es va produir un canvi a subratllar amb la democràcia: es
va abandonar la promoció pública d’habitatges de lloguers asse-
quibles vinculada al paternalisme i al corporativisme franquista,
sense substituir-la per una altra, i les administracions i les empre-
ses es van desfer de l’estoc d’habitatge social, venent-lo a baix preu
als llogaters. Això va reduir a la mínima expressió el pes de l’habi-
tatge social, fins a l’extrem de fer d’Espanya l’últim país europeu
en percentatge de lloguer públic». Un parc públic que a dia d’avui
no arriba ni tan sols a l’1% del parc total construït, i que en un
context de crisi com l’actual hauria permès allotjar milers de famí-
lies desnonades.
El cas de Badia del Vallès
Badia del Vallès és un lamentable exemple de les terribles conse-
qüències que té l’impuls de la propietat privada com a principal
forma de tinença i, encara més, en l’accés a l’habitatge protegit.
Es tracta d’un municipi de la província de Barcelona creat pel
franquisme als anys seixanta i conformat per grans blocs d’habi-
tatge públic destinats a la classe treballadora. És el que es coneix
com una ciutat dormitori. Fruit de la darrera onada especulativa,
algunes entitats financeres (bàsicament Catalunya Caixa) van
propiciar l’especulació amb aquests habitatges protegits, finan-
çant compravendes il·legals. Així, amb pisos protegits que per llei
no podien valer més de 40.000 € s’efectuaven hipoteques de
200.000 €, signades en notaries que feien la vista grossa. Quan
els titulars d’aquestes hipoteques –treballadors del sector de la
construcció, la majoria immigrants i en alguns casos sense ni tan
sols nocions bàsiques del català o castellà– van ser els primers a
patir la crisi i van quedar a l’atur es va destapar el gran frau. En
no pagar les hipoteques, Catalunya Caixa va començar processos
d’execució hipotecària i desnonaments massius per uns imports
molt més elevats que els preus oficials dels habitatges. Davant
l’escàndol, la Generalitat va intentar tapar un cas de corrupció a
43

44. gran escala amb habitatge protegit negociant amb Catalunya
Caixa. Finalment, l’entitat va acceptar saldar els deutes hipoteca-
ris «només» amb l’entrega de la propietat dels habitatges, però a
canvi va aconseguir que l’Administració catalana doblés el valor
oficial dels pisos per decret, uns pisos que en pocs anys podran
ser liberalitzats. I evidentment, ningú va ser investigat ni con-
demnat pel frau. La banca mai perd.
La manca d’una alternativa i l’efecte sobre els preus
Seguint amb l’al·legoria del mercat perfecte, en el model d’abstrac-
ció teòrica que utilitzen els economistes per representar el mercat
ideal, existeix el que s’anomena «béns substitutius». Un bé és subs-
titutiu d’un altre en tant que un d’ells pot ser «consumit» o «utilit-
zat» en lloc de l’altre. Exemples d’aquests tipologia de béns serien
la margarina i la mantega. D’aquesta manera, quan el preu de la
margarina puja, la gent deixa de comprar-ne per consumir mante-
ga. En el cas del mercat immobiliari, podem afirmar que la bom-
bolla es podria haver evitat si no s’hagués estrangulat el lloguer i
s’hagués fomentat com una alternativa real. Si el lloguer hagués es-
tat una opció estable i segura d’accedir a un habitatge s’hauria
comportat com un bé substitutiu pressionant a la baixa els preus
dels habitatges de compra. De la mateixa manera, un parc públic
de lloguer social, més enllà de donar resposta a situacions d’emer-
gència puntuals, hauria actuat com a contrapès del mercat lliure i
com a vàlvula anivelladora de l’especulació desbocada.
L’agenda oculta de l’Administració:
el perquè de tot plegat
Però a la llum dels esdeveniments recents, hi ha un interrogant
que planeja sobre tots nosaltres i que hem d’intentar resoldre. Per
què els poders públics ens van animar a seguir un camí sense sor-
tida? Quin benefici en treien?
44

45. Segurament, no hi ha una única explicació capaç de respondre
a la nostra pregunta. El que sí trobarem són respostes polièdri-
ques, vàlides totes elles, que ens ajudaran a entendre una realitat
amb múltiples arestes.
Fer dels vicis, virtut
En primer lloc, els impostos derivats del negoci immobiliari es van
convertir en una font d’ingressos i recaptació d’enorme transcen-
dència per a les administracions públiques. A escala local, els mu-
nicipis van trobar en aquest negoci la fórmula per esmenar el dèfi-
cit estructural de finançament que arrossegaven històricament.
Amb cada vegada més competències però amb els mateixos recur-
sos per atendre les necessitats socials creixents de les ciutats, ali-
mentaven el monstre de l’especulació per tal de quadrar els seus
pressupostos. Per donar un exemple, l’any 2004 els ingressos fiscals
procedents del sector suposaven un 60% del pressupost de la ciu-
tat de València i un 50% de la de Madrid, sense tenir en compte el
deute que emetien per finançar-se ni les transferències corrents.
El cost polític de punxar la bombolla
Per una altra banda, els poders polítics eren conscients que can­
viar de model passava per desinflar la bombolla immobiliària, i
això implicava destruir, si més no al principi, centenars de milers
de llocs de treball que s’havien generat a l’empara de l’especulació.
Cap ministre de Treball, cap ministre d’Economia, cap president
del Govern ni cap partit polític dels que van governar estava dis-
posat a assumir el cost d’interrompre la senda de creixement du-
rant el seu mandat. Ans al contrari, estaven disposats a fer tot el
que calgués per reproduir i mantenir un model que a la llarga sa-
bien que s’enfonsaria. La consigna era fer tot el possible perquè la
nau no naufragués mentre ells portaven el timó.
La influència dels lobbies de pressió
A finals de novembre del 2010, mentre Irlanda era rescatada pels
socis comunitaris i els mercats internacionals fustigaven el deute
45

46. sobirà de l’Estat espanyol, els responsables de les 41 empreses més
importants del país es reunien amb l’expresident José Luis Rodrí-
guez Zapatero i l’animaven a continuar aprofundint en les refor-
mes que havia iniciat el Govern. Entre els presents hi havia Emilio
Botín, del Santander; Francisco González, del BBVA; Rodrigo
Rato, de Bankia; Florentino Pérez, de Sacyr, i Isidre Fainé, de La
Caixa. No està de més recordar que la paraula reforma, en boca de
tan destacades personalitats, no és més que un vulgar eufemisme
per evitar parlar de retallades socials, pèrdua de drets i precarietat
laboral. Aquesta reunió, que va ser portada de tots el diaris, exem-
plifica la influència que exerceixen els lobbies financers i empresa-
rials en la presa de decisions polítiques. Unes empreses que desti-
nen ingents quantitats de diners a defensar els seus interessos a
Madrid, i que tenen en nòmina un exèrcit d’advocats passejant-se
pels passadissos del Congrés i representants que se’n van a sopar
amb els diputats i amb capacitat d’obstaculitzar qualsevol decisió
política que els perjudiqui. Condicionar les decisions polítiques en
benefici d’uns interessos concrets i en detriment de l’interès gene-
ral soscava d’arrel els fonaments democràtics.
Democràcia segrestada: partits polítics, governs i sector bancari
Una relació de poder que cal desemmascarar és la que conformen
els patits polítics i els governs amb el sector bancari. En la situació
de crisi actual, els diferents governs locals, autonòmics i estatals
han de recórrer més que mai al sector bancari per tal de finançar
la seva despesa, pagar les nòmines dels funcionaris, transferir les
subvencions assignades, etc. De la mateixa manera, els partits po-
lítics, amb un problema estructural de finançament pendent de
resoldre, estan fortament endeutats amb bancs i caixes. Les fites
electorals acostumen a deixar buida la caixa dels partits, i la despe-
sa associada a la campanya es finança amb deute. Fins i tot, si
l’Estat vol emetre lletres del tresor o bons necessita del sector ban-
cari per comercialitzar i distribuir aquests títols. Ara per ara, les
administracions es troben del tot subjectes als designis del sector
bancari. Sense el finançament d’aquest, les estructures dels partits
46

47. no s’aguanten i el sistema es col·lapsa. Per tant, si bancs i caixes
exerceixen el monopoli del finançament, partits polítics i governs
seran molt sensibles als interessos del sector i molt cauts a l’hora
de prendre decisions que els puguin perjudicar.
A tall d’exemple, quan el més de febrer del 2011 es va aprovar
la Llei d’economia sostenible es va colar una disposició addicio-
nal, que va quedar inadvertida per als grans mitjans i que va pas-
sar desapercebuda per al gran públic, que flexibilitzava el règim de
valoracions que marcava la Llei del sòl aprovada l’any 2007.
Aquesta disposició ampliava de 3 a 6 anys, fins al juny del 2013,
la pròrroga prevista en la mateixa Llei del sòl per actualitzar, sota
criteris més realistes, el valor dels terrenys. Una norma que actual-
ment permet computar com a urbanitzables solars que són rús-
tics. Aquesta nova pròrroga permetia a les entitats financeres es-
quivar la depreciació dels actius que atresoren en cartera i
maquillar els seus balanços comptables. Segons la Plataforma per
una Vivenda Digna, en els principals nuclis urbans la diferència
de valoració en funció de la norma que s’apliqui pot arribar a un
90%. Amb data del 31 de desembre del 2011, i quan encara no
s’havien complert 100 dies de mandat del nou govern popular,
aquesta pròrroga es va tornar a ampliar a través d’un Decret Llei.
Un Decret Llei que també autoritzava l’Estat a atorgar avals al
sector financer per valor de 100.000 milions d’euros. Unes mesu-
res que suposen un gran alleujament per al sector i un missatge
molt clar que deixa entreveure quines són les prioritats i els inte-
ressos que defensarà el nou inquilí de La Moncloa.
Així les coses, no és tan difícil d’entendre l’indult concedit pel
Govern socialista al conseller delegat del Santander, Alfredo
Sáenz, després d’haver estat condemnat pel Tribunal Suprem a 3
mesos de presó i 6.000 euros de multa en l’últim sospir de la le-
gislatura i en la prèvia d’unes eleccions generals. El Santander ha-
via perdonat al PSOE 12 milions d’euros. Gestos com aquest am-
plien l’escletxa entre els ciutadans i els partits polítics i reforcen el
descrèdit de la classe política actual.
47

48. Més enllà de la política: poder i interessos personals
A més d’aquestes raons estructurals n’hi hauria d’altres de caire es-
trictament personal.
Moltes vegades hem tingut la sensació que alguns polítics utilit-
zaven els seus càrrecs públics com a trampolí per iniciar la seva
carrera professional. I és que, quan abandonen la vida pública,
s’han de recol·locar en el mercat laboral. Per tant, si es volen asse-
gurar un lloc en el consell d’administració d’alguna empresa de
renom han de cultivar i mimar les relacions amb el món empresa-
rial. Aquest condicionant, però, sol conduir a un conflicte d’inte-
ressos, i els càrrecs polítics es poden veure temptats a afavorir de-
terminades polítiques que res tenen a veure amb l’interès general.
És el que acadèmicament es coneix com la «captura del regula-
dor». Antoni Comín, professor de Ciències Socials de l’escola de
negocis ESADE, ho defineix de la següent manera: «El servidor
públic que ha de regular un sector és capturat per tècnics proce-
dents d’aquest mateix sector, al qual lògicament tornarà, i molt
ben retribuït, quan retorni al sector privat». Un extens article pu-
blicat pel diari Público el 17 d’Abril del 2011 amb el nom de «Els
expolítics guanyen pes a les grans empreses» informava que el
10% dels consells d’administració de les empreses que cotitzen a
l’IBEX estaven copats per persones que ocupen o van ocupar càr-
recs públics de rellevància, i atribuïa aquest fet a l’extensa agenda
de contactes de qui coneix la cosa pública. Aquesta xifra no té en
compte els membres d’alta direcció de les empreses, assessors, di-
rectors generals ni subsecretaris, que, d’incloure’s, dispararien en-
cara més el còmput.
Un exemple d’aquesta porta giratòria entre la política i el món
empresarial, i més concretament el sector financer, és el de Luis de
Guindos, actual ministre d’Economia del PP, exdirectiu del banc
d’inversió Lehman Brothers Espanya quan aquest va fer fallida i
exconseller del Banc Mare Nostrum, recentment intervingut. O el
de Guillermo de la Dehesa, exsecretari d’Estat d’Economia socia-
lista i actualment conseller del Banc Santander. O el d’un altre ex-
ministre d’Economia durant la segona legislatura d’Aznar, Rodrigo
48

49. Rato, que actualment cobra un salari base superior als 2 milions
d’euros per ocupar la presidència de Bankia, una entitat que està
participada pel FROB (Fons de Reestructuració Bancària).
Paral·lelament, el setembre del 2011 es va fer públic el patrimoni
que posseeixen els parlamentaris de les Corts espanyoles. Pràctica-
ment la totalitat disposa d’inversions en habitatge. La immensa ma-
joria dels senadors que conformen la cambra baixa, una espècie de
residència on se solen retirar alguns polítics després d’una llarga tra-
jectòria, posseeixen més de dues cases, i alguns superen la vintena
d’immobles entre pisos, locals, solars, places de pàrquing o finques.
Bancs i caixes: una triple responsabilitat
Però si volem obtenir el puzle complet i entendre la psicologia de
masses que va portar diverses generacions senceres a sobreendeu-
tarse per tal d’accedir a un habitatge en propietat, ens falta encai-
xar una peça fonamental. El paper de la banca en aquest trenca-
closques és el millor exemple per il·lustrar les dinàmiques d’un
capitalisme salvatge amb una ambició sense límits i amb una clara
tendència suïcida.
Aquesta crisi no hauria estat possible sense la negligència de
bancs i caixes. Per tant, haurem d’entendre els elements que expli-
quen el comportament d’una banca depredadora que ha devorat
els seus fills i que no ha acabat amb ella mateixa perquè l’Estat no
l’ha deixada caure.
A mesura que Espanya convergia amb la UE i estabilitzava la
seva moneda, els tipus d’interès van anar decreixent progressiva-
ment, i amb la integració a l’euro els tipus d’interès van marcar
mínims històrics. Des d’un 11% l’any 1995 es van reduir fins al
3,5% l’any 2003. Com que el negoci de les entitats financeres es
basa a prestar diners a un determinat preu, a mesura que el preu
del diner disminueix han d’incrementar el volum de negoci per
mantenir la mateixa taxa de beneficis. Així, si bancs i caixes volien
seguir presentant resultats milionaris en els seus comptes anuals
49

50. havien de concedir hipoteques a discreció i per un import major.
I això només ho podien fer ampliant els terminis d’amortització
dels préstecs a 30, 40, 50 anys o més. Des de l’any 1997 i fins al
2007, l’import mitjà de les hipoteques va passar de 50.786 a
149.007 euros, mentre que el termini mitjà de devolució dels
préstecs hipotecaris va pujar de 19 a 28 anys.
Instal·lades en el dogma que el preu de l’habitatge mai baixa,
van dissenyar un pervers sistema d’incentius que premiava els
agents comercials que aconseguien col·locar en el mercat un major
nombre d’hipoteques. Entre els anys 1998 i 2007, el nombre d’hi-
poteques formalitzades anualment va ser de l’ordre de 822.000.
Més de 8 milions en total.
En un context internacional d’abundant liquiditat, les entitats
van començar a obrir sucursals a cada cantonada i a expandir-se
per tot el territori. Les hipoteques van utilitzar-se com una estra-
tègia per captar clients i per penetrar nous mercats en zones i re-
gions on fins aleshores no havien estat presents. D’aquesta mane-
ra, s’entrava en una espiral competitiva, mitjançant la qual totes
les entitats bancàries acabaven flexibilitzant els criteris mínims de
solvència a l’hora d’atorgar hipoteques, per por que una altra enti-
tat els guanyés quota de mercat.
La gestió ruïnosa de la seva cartera de crèdits ens ha portat al
llindar d’un precipici. I la seva (ir)responsabilitat opera a un triple
nivell.
En primer lloc, tenen una responsabilitat directa sobre les famí­ies.
l
Les entitats financeres van burlar els pocs mecanismes de control de
crèdit existents i es van llençar a una política de crèdit temerària.
Catifes vermelles
Tota la maquinària, totes les peces de l’engranatge de la indústria
financera es va posar a treballar per tal de comercialitzar el màxim
nombre d’hipoteques. Tot eren catifes vermelles quan es tractava
de contractar el producte estrella. Els departaments de màrque-
ting de les entitats van inundar el mercat d’hipoteques de tot ti-
pus i per a tots els perfils: la «hipoteca jove», la «hipoteca fàcil», la
50

51. «hipoteca lliure», la «hipoteca oberta», la «hipoteca tranquil·litat»,
la «hipoteca global», la «deshipoteca», la «hipoteca salvatge», la
«hipoteca súper» o la «hipoteca revolució» són només alguns dels
noms amb els quals els creatius de les entitats batejaven els prés-
tecs hipotecaris. Bancs i caixes competien per captar clients en
una cursa sense fi amb unes campanyes publicitàries cada cop més
agressives i enganyoses. Campanyes virals a Internet, propaganda
a les bústies, espots televisius, spam al correu electrònic i una om-
nipresència al carrer a través de la xarxa de sucursals bancàries que
t’animaven a comprar. Pertot arreu els mateixos estímuls i els ma-
teixos missatges: les quotes seran assequibles, si passes per alguna
dificultat el banc et donarà un cop de mà, si perds la feina sempre
et podràs vendre el pis i retornar el préstec, etc. Així és normal
que amb totes aquestes facilitats milers de ciutadans acabessin su-
cumbint a la temptació.
Com eludir els mecanismes de control: avals encreuats i
copropietaris
Les males pràctiques bancàries van proliferar durant la fase àlgida
de la bombolla. Les entitats financeres abusaven de la confiança
de la gent i s’aprofitaven del desconeixement regnant en matèria
financera per col·locar productes complexos i involucrar els ciuta-
dans en operacions financeres d’alt risc.
D’aquesta manera, bancs i caixes van estendre els anomenats
«avals encreuats», una mena d’attrezzo per maquillar les hipote-
ques subprime espanyoles. Aquesta operació consistia a agrupar
persones amb pocs recursos perquè s’avalessin entre elles. Els
avals actuaven com a garanties i d’aquesta manera els bancs co-
brien formalment el risc en cas d’impagament. És a dir, que el ti-
tular d’un préstec avalava de manera simultània la hipoteca d’al-
tres persones, que al seu temps avalaven la hipoteca del primer. I
així amb cadascuna d’elles, de tal manera que al final del procés
totes s’avalaven entre elles. D’aquesta forma, persones que en cir-
cumstàncies normals no haurien estat mai titulars d’un préstec
adquirien una hipoteca. Els avaladors solien ser familiars i amics,
51