The design of a library with houses on top of it as a catalyst for the Indische Buurt in Amsterdam

1. Bibliotheek met woningen Javaplein
1

2. Faculteit Bouwkunde
Schakelsemester HTO 2009
BK 8010/BK 8080
Geschreven door:
Thijs Aarden
Studentnummer: 4024370
januari 2010
Begeleidend docenten:
Architectuur:
Tom Bergevoet
Stedenbouw:
Sjef Kwakman
Bouwtechniek:
Sjap Holst
Real Estate & Housing:
Peter de Jong
Semestercoördinator:
Paulien Bremmer
2

3. Dit eindwerkstuk is een korte weergave van alle aspecten van het Een bibliotheek met woningen op het Javaplein moet de Indische
ontwerpproject uit het schakelsemester voor de opleiding Bouwkunde Buurt op een hoger niveau brengen en als katalysator dienen
op de TU Delft. Dit werkstuk is geschreven vanuit het oogpunt van voor problemen in deze wijk.
Real Estate & Housing, de door mij gekozen masterrichting.
Het Javaplein moet een herkenbare plek worden waar men
Bij het schakelsemester ligt de nadruk erg op architectuur waardoor elkaar kan ontmoeten en waar men zal afspreken. Dit is gedaan
bepaalde ontwerpkeuzes gemaakt zijn vanuit dit oogpunt. Andere om eerst het Javaplein te transformeren naar een echt plein
disciplines binnen het ontwerpproject zijn stedenbouw en gericht op voetgangers. Daarnaast is er een bibliotheek met een
bouwtechniek. Dit eindwerkstuk zal in tekst en beeld de principes van herkenbare uitnodigende gevel aan het Javaplein ontworpen.
het ontwerp toelichten.
Het gebouw is een in het oog springend object aan het Javaplein
In dit eindwerkstuk zal eerst de opgave kort beschreven worden. waarvan de drempel om binnen te stappen zo klein mogelijk is
Vervolgens zal het bedachte concept met betrekking tot de gemaakt door veel transparantie.
verschillende disciplines toegelicht worden. Hierna treft u een analyse
van de haalbaarheid van het plan aan waarna vervolgens het Het gebouw heeft de vorm van een ‘cake’ en is afgesneden op
ontwerpproces beschreven wordt. Afgesloten wordt met een reflectie de kavelgrenzen waardoor een lineaire vorm is ontstaan. Deze
en conclusie. langwerpigheid is teruggebracht in de gevel, de interne
organisatie van de bibliotheek en de woningen.
Het langwerpige gebouw heeft een ‘kop’ en een ‘staart.’ Zowel in
de bibliotheek als in de bovenstraat, waar de woningen aan
gelegen zijn. Als staart bij de woningen dient een trap die de
bovenstraat verbindt met het maaiveld en de relatie legt met
andere straten. Als kop dient een uitzichtpunt in de
Molukkenstraat waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten.
Vrijwel alle woningen hebben een buitenruimte gericht op het
zuiden. Er zijn huurwoningen in het plan opgenomen om zo de
bestaande inwoners van de wijk een betere woonsituatie aan te
bieden. Er zijn ook koopwoningen om mensen van buiten de wijk
aan te trekken en zo de wijk op een hoger niveau te brengen.
Er is een financieel tekort voor de ontwikkeling van dit plan,
hiervoor zijn diverse oplossingen maar een gemeentelijke
subsidie lijkt noodzakelijk.
3

4. Bladzijde
1. Een bibliotheek als katalysator op het Javaplein
Uitgangspunten programma 5
Analyse opgave 5
2. Het ontwerp van de bibliotheek met woningen
Concept 6
Stedenbouw 6
Architectuur 7
Bouwtechniek 10
3. Haalbaarheid van het ontwerp
Marktanalyse 11
Programma van Eisen 11
Parameters 12
Investeringsbudget 12
Investeringkosten 13
Analyse van de haalbaarheid van het ontwerp 13
4. Het ontwerpproces
Beschrijving 14
Evaluatie 14
5. Conclusie en Literatuur bronnen 15
6. Bijlagen
Referenties kostenanalyse 16
Presentatieposter 1 17
Presentatieposter 2 18
Presentatieposter 3 19
4

5. Het Javaplein te Amsterdam – Oost is onderdeel van de Indische Buurt. Deze wijk is door het huidige kabinet aangewezen als één van de 40
probleemwijken. In deze wijken zullen, gezien de stapeling van sociale, fysieke en economische problemen die zich daar voordoen, in de huidige
kabinetperiode extra investeringen worden gedaan. Een bibliotheek met woningen op het Javaplein moet de Indische Buurt op een hoger niveau brengen
en dus als katalysator dienen voor problemen in deze wijk.
Uitgangspunten voor het programma
Het opgegeven programma bestaat uit de volgende onderdelen:
• 2000 m2 bibliotheek
• 50 woningen
• Parkeerkelder
Analyse opgave
Locatie en buurt
Wat opvalt is dat het Javaplein (figuur 1) erg klein is en bijna geen plein te
noemen is. Daarnaast gebeurt er eigenlijk niks op het plein en is het
voornamelijk een knooppunt voor verkeer. De bereikbaarheid van de locatie
is goed per auto, tram, bus en trein.
De Borneostraat is momenteel een erg brede straat vanwege de trambaan Figuur 1: Bestaande situatie op de locatie
die hier doorheen loopt. Daarnaast loopt deze straat ter plaatse van het
Javaplein dood, omdat het Javaplein autovrij is. In het toekomstige ontwerp Ik denk dat de sleutel tot een katalysator een herkenbare plek is waar
moet de ruimte beter ingevuld worden. mensen elkaar kunnen ontmoeten. Een plek waar iets gebeurt, een plek
waar men afspreekt. Dit moet een plek zijn die goed bereikbaar is en
De Javastraat is een winkelstraat waar de auto een prominente rol heeft. Er kwaliteit heeft. Een herkenbare plek waar men afspreken kan in de vorm
zijn namelijk veel parkeerplaatsen en de ruimte voor de voetganger is van een plein. Daarom wil ik in het toekomstige plan een groter plein
beperkt. creëren. In dit plan wil ik het Javaplein van ‘verkeersknooppunt’ veranderen
in een echt plein.
In de Indische buurt wonen veel culturen bij elkaar, het gemiddelde
inkomen is laag en het percentage allochtonen is hoog. De woningvoorraad De bibliotheek speelt bij dit idee een belangrijke rol. Door aan dit plein een
bestaat voornamelijk uit huurwoningen in het lagere segment. herkenbaar en toegankelijk gebouw neer te zetten wordt dit een unieke plek
in deze buurt. De bibliotheek zal ontmoeten moeten stimuleren. Om mensen
Hoe kan een bibliotheek als katalysator dienen? vanaf het plein de bibliotheek in te laten komen zal een uitnodigende en
herkenbare entree nodig zijn welke de drempel om binnen te stappen zo
Een katalysator is iets dat de snelheid van een ontwikkeling beïnvloed klein mogelijk maakt.
zonder zelf verbruikt te worden.
Het gebouw moet anders zijn dan de omringende bebouwing, het moet
De bedoeling van de bibliotheek is dus dat deze verrijking de wijk in een duidelijk zijn dat er op deze locatie iets gebeurt. Dit breng ik ook terug in de
sneller tempo op een hoger niveau brengt en dus de problemen zal woningen. Er zal een deel huurwoningen komen om de bestaande inwoners
verminderen. van deze wijk, met hun lage inkomen, een betere woning aan te kunnen
bieden. Daarnaast zullen er ook koopwoningen komen om een andere
doelgroep aan te trekken wat bijvoorbeeld de koopkracht zal bevorderen in
de wijk. 5

6. Concept
Een schuine uitnodigende gevel en entree richting het te creëren plein moet
ontmoeten stimuleren en het Javaplein herkenbaar maken. Door deze gevel, die
het Javaplein kadert, is een lineair gebouw ontstaan.
Stedenbouw
Uitgangspunten
• Het Javaplein tot een echt plein maken om mensen elkaar te laten ontmoeten.
• Het gebied voetgangersvriendelijker maken.
• Gebouw vormt zich niet naar de bestaande bebouwing maar is een object op
zich.
• Hinder van de trambaan over het Javaplein zo klein mogelijk maken.
• Op het plein mensen vertragen door terrasje en ‘etalages’.
Gebouw in de stad Figuur 2: Nieuwe stedenbouwkundig plan
Van het Javaplein is weer een plein gemaakt. Dit is gedaan door de afmetingen
ervan groot genoeg te maken en een grote, lange gevel te creëren die het plein
kadert. Op het plein zijn zitgelegenheden en een terras wat te zien is op figuur 2.
Het gebied is voetgangersvriendelijk gemaakt. Zo is de Borneostraat afgesloten
voor autoverkeer en vormt dit nu een prettige toegang tot het Javaplein. De
Javastraat is verbreed om hier meer ruimte te geven aan het winkelend publiek
en zo een sterkere verbinding te leggen tussen de winkels in de Dapperbuurt en
het Javaplein.
Het gebouw bestaat uit een laag bibliotheek en een laag woningen, verticaal van Figuur 3: Javaplein Figuur 4: Gebouw vanuit Molukkenstraat
elkaar gescheiden. De entree van de bibliotheek is centraal in de lange gevel aan
het plein, wat een herkenbare en logische plek is. Onder de bibliotheek bevindt
zich een parkeergarage welke is bedoeld voor de bibliotheekbezoekers en de
bewoners. De entree hiervan is in de Madurastraat. Deze Madurastraat is een
tweerichtingsweg geworden en is hierom verbreed. De Borneostraat is op de
Madurastraat aangesloten waardoor deze niet meer doodloopt.
De trambaan is op het Javaplein versmald naar enkelbaans om zo de hinder en de
drukte ervan te beperken. Richting de Borneostraat is de trambaan voorzien van
een graslaag om zo deze straat meer kwaliteit en een mooier beeld te geven.
Het gebouw is vrijwel even hoog als de omringende bebouwing zoals in figuur…te
zien is. De kant van de schuine gevel aan het Javaplein is hoger omdat deze gevel
de eye-catcher aan het plein is.
De plint is bijna in zijn geheel transparant, hierdoor is de drempel om naar binnen Figuur 5: Gebouw vanuit Borneostraat
te stappen zo klein mogelijk gemaakt.
6

7. Architectuur
Uitgangspunten
• Schuine, uitnodigende en transparante gevel aan het plein.
• Lineair gebouw dat op bepaalde punten afgesneden is.
• Zoveel mogelijk woningen op het zuiden.
• Verlenging van Borneostraat in het gebouw.
• Horizontale scheiding tussen bibliotheek en woningen.
Bibliotheek
Figuur 6: Ontstaan van vorm Figuur 7: Gevel principes
De basisvorm is te zien in figuur 6. Deze vorm is ontstaan doordat ik een
groter plein wilde creëren en een gevel wilde ontwerpen die het Javaplein
kadert. Hier is een lineaire vorm uit ontstaan met één schuine blauwe kant
gericht naar het Javaplein. Om een vergelijking te maken kan gezegd
worden dat de basis de vorm heeft van een ‘cake’. Ik heb deze ‘cake’
afgesneden naar de vorm van de kavel. Deze afsnijdingen zijn de groene
kanten (figuur 7 B gevels) en zijn dus de doorsneden van de cake. De
blauw gearceerde kanten (figuur 7 A gevels) zijn de ‘korstjes van de cake’
Gevel A (figuur 8) is zo transparant mogelijk om de stap naar binnen zo
klein mogelijk te maken. Voor de woningen betekent dit ook wonen met Figuur 8: Transparante lineaire gevel voorgevel
uitzicht op het Javaplein. Aangezien de korst van een cake overal gelijk is,
is hiermee het uitgangspunt voor de andere lange gevel (Figuur 9) ook
bepaald: transparantie.
De groen gearceerde gevels zijn de doorsnedes van de cake. De doorsnede
is gesloten en daarom ook deze twee gevels. (Figuur 10)
De langwerpigheid van het gebouw is in de gevel extra benadrukt door
Figuur 9: Gevel aan Madurastraat
horizontale lijnen te creëren. Ter plaatse van de transparante schuine
gevel is dit gedaan door horizontale lamellen voor de gevel te plaatsen
welke tevens dienen als zonwering aangezien deze gevel op het zuiden
gesitueerd is. (Figuur 11)
De andere langwerpige gevel aan de Madurastraat heeft geen zonwering
maar wel deze horizontale lamellen om de langwerpigheid te benadrukken.
Hier zijn enkele geveldelen willekeurig dichtgezet met wederom houten
lamellen om variatie in deze gevel te brengen en dus het beeld
afwisselender te maken. Ook vanuit privacy oogpunt is dit wenselijk gezien
de afstand van de bestaande bebouwing aan de Madurastraat.
De gevels waar de cake is doorgesneden zijn gesloten gevels met enkele
langwerpige openingen. Hier is gebruik gemaakt van een ander soort
houten lamellen omdat deze gevel volgens het concept er anders uit moet
zien. Figuur 10: Gevel B, het zijaanzicht
Figuur 11: Horizontale lamellen
zonwering op de voorgevel 7

8. Interne organisatie bibliotheek
Bij de interne organisatie is het principe van de bovenliggende woningen
overgenomen. Hier is namelijk een straat op de bibliotheek gecreëerd als
verlenging van de Borneostraat. Een grote trap biedt toegang tot deze
‘bovenstraat’ en kan gezien worden als de ‘ staart’ van het gebouw. Aan het
andere uiteinde van de ‘bovenstraat’ is een uitzichtpunt dat dient als ‘kop’.
Hierover in het hoofdstuk ‘Woningen’ meer.
Dit principe van een straat met een kop en een staart is de basis van de
interne organisatie van de bibliotheek.
Figuur 12 geeft de begane grond van de bibliotheek weer. De rode lijnen Figuur 12: Begane grond bibliotheek
geven de straat aan. Deze heeft een verspringende vorm. De basisreden
hiervan ligt bij de bovengelegen bovenstraat, dit zal tevens uitgelegd
worden bij het hoofdstuk ‘Woningen’. Deze straat heeft een multifunctionele
rol. Zo zal er kunst tentoongesteld worden en kunnen er bijvoorbeeld
standjes staan van instellingen of verenigingen die een bepaald publiek
willen bereiken. Bewoners uit de buurt kunnen hier elkaar ontmoeten.
De oranje blokjes geven de dichte ruimtes aan en zijn geplaatst in de
hoekjes welke door de straat gevormd worden. Deze zijn vrijgehouden van
de gevel zodat deze transparant kan blijven. In deze blokjes zitten
vergaderruimtes, werkplekken, toiletten en ruimte voor medewerkers van
de bibliotheek.
Bij de gevel aan het Javaplein zijn de drukkere onderdelen gesitueerd, zoals
kinderboeken, muziek en beeld. Achterin de bibliotheek zijn de romans en Figuur 13: Staart in de vorm van een auditorium Figuur 14: Kop in de vorm van een café
non-fictie boeken te vinden. Doordat hier dichte ruimtes zijn kan men zich
terugtrekken en rustig studeren of lezen. De straat vormt de scheiding
tussen deze drukkere en rustigere ruimtes.
De blauwe arceringen vormen de kop en de staart van de bibliotheek. De
linker arcering is de staart in de vorm van een auditorium. Dit auditorium is
deels ondergronds gelegen en te zien op figuur 13.
De kop wordt gevormd door het café dat op een trap geplaatst is, verheven
boven de straat. Hierdoor wordt de kop benadrukt wat te zien is in figuur
14. In het café kan gelezen worden of afgesproken worden voor een
drankje.
Figuur 15: Plattegrond verdieping bibliotheek
Afbeelding 15 geeft de plattegrond van de verdieping in de bibliotheek
weer. Door de verdieping zal het ontmoeten bevorderd worden. Men kan
elkaar namelijk zien wanneer men boven of beneden staat. De dichte
ruimtes zijn door een brug verbonden waardoor er beweging tussen deze
kernen ontstaat en men elkaar dus weer kan zien.
8

9. Woningen
Het uitgangspunt bij de woningen is het wonen op het
zuiden aan een bovenstraat. De bovenstraat is een
verlenging van de Borneostraat, weergegeven op
afbeelding 16. De Borneostraat en de bovenstraat zijn
verbonden door een trap wat de ‘staart’ van het gebouw is.
Dit is te zien op afbeelding 22.
Figuur 17: Pleintjes en trappen
Figuur 16: Bovenstraat: verlenging Borneostraat
In figuur 21 is de ‘kop’ van het gebouw te zien. Dit is een
uitzichtpunt in de Molukkenstraat. Deze ‘kop’ is een trap
waarop de bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar
gezeten kan worden voor bijvoorbeeld een kop koffie.
Door de gevels in verticale richting schuin te plaatsen
ontstaat er vanaf de bovenstraat een ruimtelijker gevoel.
Daarnaast zijn de gevels in het horizontale vlak schuin
geplaatst om zo de langwerpigheid van de straat te
onderbreken. Op deze manier zijn er pleintjes gecreëerd. Figuur 18: Plattegrond bovenstraat
Deze pleintjes zijn op de afbeelding 17 en rood
aangegeven. In de oranje gebieden zijn de trappen
geplaatst. Door de gekartelde gevel zijn de woningen
gericht op de pleintjes en wordt er minder bij de
tegenoverstaande woningen naar binnen gekeken.
Door in de schuine gevel aan het Javaplein twee openingen
te maken wordt de relatie tussen het plein en de
bovenstraat gelegd. Vanaf de bovenstraat kunnen de
bewoners lekker in de zon zitten aan het plein. Dit is te zien
op afbeelding 18.
Figuur 19: Plattegrond met verspringende trappen
Elke toegang naar een woning gaat via de bovenstraat. Via
trappen welke net als de gevels schuin zijn geplaatst
kunnen de woningen bereikt worden.
Figuur 20: Bovenstraat met trappen en pleintjes Figuur 21: Kop van de bovenstraat Figuur 22: Staart van het gebouw
9

10. Bouwtechniek
Sterkte
In de bibliotheek zorgt een staalconstructie van balken en kolommen dat de
krachten afgedragen worden naar de fundering. Zoals in figuur 23 te zien is zijn
deze kolommen schuin geplaatst. Dit is gedaan om het principe van de schuine
gevels bij de woningen door te zetten in de bibliotheek. De woningen hebben
een staalframe constructie en zijn op deze manier zo licht mogelijk zodat de
constructie in de bibliotheek minder zwaar hoeft te zijn. De woningscheidende
wanden zijn dragend . De schuine gevels worden als elementen geplaatst. De
vloeren in de woningen zijn Slimline vloeren waar makkelijk alle leidingen in
verwerkt kunnen worden. Enkele hoekjes zullen in het werk gestort worden. De
begane grondvloer is een ribbenvloer waarbij ook enkele hoeken in het werk
gestort zullen worden. Figuur..geeft de krachtafdracht op de belangrijkste
punten in het gebouw weer.
Stabiliteit
Vier betonnen kernen zorgen voor de stabiliteit in het gebouw. Deze kernen zijn
ook schuin geplaatst. De reden hiervoor zijn de schuine gevels bij de
bovengelegen woningen. Doordat deze kernen schuin staan hebben ze de Figuur 23: Krachtenschema
neiging om om te vallen. Daarom is het nodig dat deze kernen elkaar in
evenwicht houden, aangezien ze ten opzichte van elkaar een tegenovergestelde
kracht uitoefenen. De verbinding tussen deze kernen zal een trekkracht zijn
welke wordt opgenomen door twee stalen kabels per twee kernen.
Installaties
De schuine gevel gelegen aan het Javaplein is op het zuiden gesitueerd. Deze
gevel heeft daarom ook zonwering. De woningen en de bieb hebben hetzelfde
principe, namelijk zonneluiken. De bewoners en het personeel van de
bibliotheek kunnen zelf bepalen wanneer ze hun luik openklappen. Figuur 24
verduidelijkt dit.
Verwarming en koeling van de bibliotheek vindt plaats door warmte en koude
opslag. In de winter zorgen de warmtepompen dat alle benodigde warmte op
het juiste temperatuurniveau gebracht wordt. In de zomer springen de
warmtepompen bij als de koudebehoefte niet volledig geleverd kan worden.
De warmte en koude wordt via de Slimline vloeren uitgestraald zoals te zien in
figuur 24.
De toevoer van schone lucht vindt plaats door het inblazen van schone lucht.
Uit de afgezogen lucht zal de warmte teruggewonnen worden.
De woningen zijn voorzien van mechanische afzuiging en natuurlijke toevoer
door middel van roosters in de kozijnen. Figuur 24: Installatieschema
10

11. Het doel van deze ontwikkeling op het Javaplein is om de wijk op een hoger
Programma van Eisen
niveau te brengen. Hier geldt een maatschappelijk belang dat lastig is uit te
drukken in geld, maar toch een zekere waarde heeft. In dit onderdeel van het
Bibliotheek:
verslag zal eerst beschreven worden wat de marktpositie van het gebouw is.
Vervolgens zal het Programma van Eisen beschreven worden. Om een
haalbaarheidsberekening te kunnen maken zal gebruik worden gemaakt van
diverse parameters. Welke parameters dit zijn en hoe deze gekozen zijn wordt in
dit hoofdstuk toegelicht.
Nadat de parameters gekozen zijn wordt het investeringsbudget berekend. Hierna
zijn de investeringskosten van het ontwerp bepaald waarna vervolgens een
analyse gemaakt is van het budget en de kosten.
De verdeling tussen koop -en huurwoningen is gemaakt op basis van
Marktpositie van het gebouw
het aantal m2. De grotere woningen zullen verkocht worden en de
kleinere woningen zullen verhuurd worden. Daarnaast speelt mee of
De opbrengsten van een bibliotheek zijn niet hoog genoeg om de
het appartement aan het plein of aan de Madurastraat grenst.
exploitatiekosten te kunnen dekken. Daarom subsidiëren gemeentes de
bibliotheken om deze te kunnen laten functioneren. De woningcorporatie die dit
Woningen:
gebouw gaat ontwikkelen zal hier rekening mee moeten houden. De opbrengsten
zullen dus lager zijn dan wanneer hier bijvoorbeeld een grote Hema of Aldi
ontwikkeld zal worden. In de BAR vaststelling zal dit terug te zien zijn.
De locatie is goed bereikbaar voor het publiek zowel met de auto als met het
openbaar vervoer. Het gebouw ligt gunstig aan een plein en is ook door het
ontwerp herkenbaar. Voor de bibliotheek zijn 20 parkeerplaatsen beschikbaar.
Verwacht wordt dat het grootste deel van het publiek op een andere manier dan
met de auto naar de bibliotheek komt.
Er zijn 41 woningen, allen met buitenruimte gericht op het zuiden. De
Bovenstraat:
oppervlaktes variëren van 73 m2 tot 121 m2 en vallen hierom in het duurdere
923 m2
segment. Hiervoor is gekozen om bewoners met een hoger inkomen naar de wijk
te trekken. Hierdoor zal bijvoorbeeld de koopkracht in de wijk toenemen en zou Gebouw 6959 m2
BVO
het winkelaanbod kunnen veranderen. Dit zal het gebied op een hoger niveau
brengen. Het gebouw moet ook bewoonbaar zijn voor de huidige bewoners van de
wijk. Omdat de huidige inwoners gemiddeld lage inkomens hebben zal een deel
van de woningen verhuurd worden.
Bibliotheek, 2391 Wonen, 4568 m2
Als parkeernorm is 1,35 parkeerplaats per woning gekozen. Er zijn 20 m2 BVO BVO
parkeerplaatsen voor de bibliotheek beschikbaar. Hiervoor geldt betaald parkeren
en daarom kunnen deze parkeerplaatsen ook gebruikt worden door andere, niet-
bezoekers van de bibliotheek. De bewoners hebben in deze parkeerkelder een
persoonlijke plaats om hun fietsen of andere spullen te stallen.
Door de verdeling van koop -en huurwoningen in het gebouw zal er een VVE Koopwoningen,
Bovenstraat en
verkeersruimte
Huurwoningen
opgericht worden met de eigenaren van de koopwoningen en huurwoningen, 1816 m2 BVO
1018 m2 BVO
1734 m2 BVO
waarin de woningcorporatie de sturende rol heeft.
11

12. Parameters
BAR
Huurprijs bibliotheek
Voor een woningcorporatie is het hoofddoel: voorzien in huisvesting. Omdat de
opbrengsten van een bibliotheek laag zullen zijn kan er minder huur betaald
Voor de bepaling van de huurprijs van de bibliotheek zijn een aantal
worden. Daarnaast zal het risico op leegstand in deze buurt niet zo groot zijn,
kantoorpanden op gelijksoortige locaties in Amsterdam vergeleken. Cijfers
ook gezien de krapte op de woningmarkt in Amsterdam en de locatie. In de
van DTZ Zadelhoff laten de volgende kantoorhuren zien op vergelijkbare
bibliotheek kan met eenvoudige wanden de ruimte opgesplitst worden welke
locaties in Amsterdam:
dan apart verhuurd zouden kunnen worden aan ondernemers en bedrijven.
Daarnaast is geïnformeerd bij DTZ Zadelhoff en blijkt een BAR van 6% reëel.
- Riekerpolder: € 165,- tot € 210,- / m2 / jaar
- Buitenveldert: € 170,- tot € 280,- / m2 / jaar
Rendement uit de verkoop
- Wibautas: € 100,- tot € 180,- / m2 / jaar
Het gewenste rendement uit de verkoop van de woningen bestaat uit een
De Riekerpolder en Buitenveldert zijn goed bereikbaar vanaf de Ring van
winstdeel en een risicodeel. De koopwoningen hebben een grote oppervlakte
Amsterdam en zijn gelegen in bedrijfsgebieden. De Wibautas en de
waardoor de verkoopprijzen ook hoger zijn. Dit brengt het risico met zich mee
projectlocatie liggen meer richting het centrum van de stad en hebben
dat de woningen alleen bereikbaar zijn voor een bepaalde doelgroep, de
daarom een langere reistijd. De locatie is tevens gelegen in een woonwijk.
hogere inkomens.
De huur is gesteld op de ondergrens van Buitenveldert en de bovengrens
van de Wibautas, namelijk 180,- per m2 BVO excl. BTW. De bibliotheek kan
Uitgegaan wordt van een ontwikkelingswinst van 8% op de V.O.N. prijs, dit is
wanneer zo nodig gemakkelijk een andere functie huisvesten wanneer de
inclusief een bedrag voor de risico’s.
bibliotheek eruit gaat.
Rendement parkeergarage
Huurprijs woningen
Na aftrek van het aantal parkeerplaatsen bestemd voor de woningen blijven er
Volgens Funda ligt de huurprijs van appartementen in de Javastraat tussen
nog 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage over die ingezet kunnen worden
de €11/m2 GBO en €12/m2 GBO per maand. Als verrekening naar de BVO
als betaalde parkeerplaats voor algemeen gebruik. Per
huurprijs zal 10% hier vanaf getrokken worden (BRON, dictaat ) en komen
parkeerplaats kan per jaar minimaal € 3400,- aan inkomsten worden verwacht
we op een huurprijs van gemiddeld €10,50/m2 BVO excl. Btw per maand.
(uitgaande van betaald parkeren volgens lokaal tarief van € 1,85 per uur (excl.
BTW) bij bezetting van 6 uur per dag, 6 dagen per week, 52 weken in het
Verkoopprijs woningen
jaar). Het totale rendement hiervan is €68.000 per jaar excl. BTW.
Op de site van Trovit zijn enkele referenties gevonden in de nabije
Investeringsbudget
omgeving van de locatie.
Nadat het gewenste rendement bepaald is kan het investeringbudget bepaald
Balistraat: €3854/m2 BVO
worden. Dit zal voor het koopgedeelte apart van het huurgedeelte (de
Bankastraat €2950/ m2 BVO
bibliotheek en de huurwoningen) gedaan worden omdat hier een andere
Formosastraat €3000/ m2 BVO
methode voor is. Investeringbudget huurgedeelte = Huuropbrengst 1ste jaar /
Javastraat €3600/ m2 BVO
BAR.
Javastraat €3000/ m2 BVO
Huuropbrengst 1ste jaar:
De te ontwikkelen appartementen zijn erg mooi gelegen aan een plein, dus
• Parkeergarage = €68.000
met uitzicht en buitenruimte op het zuiden en een eigen parkeerplaats. Dit
• Bibliotheek: 2391 m2 BVO x €180 = €430.380
maakt de woning veel waard. Op basis hiervan gaan we uit van €3300/m2
• Huurwoningen: 1734 m2 BVO x €10,50
BVO excl. Btw.
per maand x 12 maanden = €218.484 +
----------------------
€716.864 12

13. Investeringbudget huurgedeelte = €716.864 / 0,06 = 11.947.733,-
Investeringsbudget koopgedeelte = verkoopprijs – winst/risico.
Er wordt zoals genoemd uitgegaan van 8% van de verkoopprijs als winst- en
risicodekking. Een marktconforme verkoopprijs blijkt uit voorgaand onderzoek
€3300,-/m2 BVO te zijn. In totaal wordt er 1816 m2 BVO aan koopwoningen
gerealiseerd. De totale verkoopopbrengst zal € 5.992.800 zijn.
8% hiervan geldt als winst – en risicodekking, dit is €479.424. Het restant kan
gebruikt worden om het gebouw te realiseren: €5.513.376,-
Het totale investeringbudget komt daarmee op: €11.947.733 + € 5.513.376 =
€17.461.109,-
Investeringskosten
Na het budget vastgesteld te hebben zal er gekeken worden naar wat het
huidige ontwerp voor investeringskosten heeft. De bouwkosten zijn berekend
aan de hand van prijzen per eenheid per element. De bijkomende kosten zijn
door middel van percentages vastgesteld. De elementprijzen zijn bepaald aan
de hand van twee referentieprojecten (Bron 5). Voor de complexere elementen
zijn hogere elementprijzen aangenomen. De begroting is te zien in figuur 25.
Analyse van de haalbaarheid van het ontwerp
De investeringskosten blijken volgens berekening €23.524.536,- te zijn. Het
investeringsbudget is vastgesteld op €17.461.109,-. Daarmee blijkt dit project
in financieel opzicht niet haalbaar en is er een tekort van €6.063.427,-. Er
speelt echter ook een maatschappelijk belang mee. Het gebouw zal de wijk op Figuur 25: Elementenbegroting
een hoger niveau brengen en de leefomgeving verbeteren. Er zijn drie
manieren om het tekort kleiner te maken: de opbrengsten hoger maken, de De huurwoningen kunnen gezien worden als sociale sector woningen en de
kosten lager maken of een combinatie hiervan. Hier enkele mogelijkheden. bibliotheek als maatschappelijke ontwikkeling. Bij dit soort projecten wordt
1. De samenstelling van huur en koopwoningen veranderen waardoor de vaak een lagere grondprijs aangehouden dan 30%. Als voorbeeld wordt de
opbrengst hoger is. Bij de berekening van het investeringsbudget blijkt dat de gemeente Rotterdam genomen. Uit het jaarbericht van het
koopwoningen meer opbrengen dan de huurwoningen. Het percentage ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Rotterdam 2007 blijkt namelijk dat
koopwoningen zal dus vergroot kunnen worden waardoor het financiële tekort de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen gemiddeld €200,- en
kleiner wordt. Als er alleen maar koopwoningen zullen zijn zal het voor sociale sector eengezinswoningen ongeveer 10.000 euro per woning
investeringbudget: 3550 m2 bvo x €3300 m2/bvo = €11.715.000 zijn. Dit was. Een deel is wel koopwoningen dus er zal een middenweg gekozen
minus 8% ontwikkelingswinst is €10.777.800. Dit bedrag plus de opbrengst moeten worden tussen deze bestemmingen om tot een reële grondprijs te
van de verhuur van de bibliotheek en parkeergarage (€8.306.333,-) resulteert komen.
in een totaal budget van 20.021.333,-. Het totale tekort komt hiermee op 3. Steun van de overheid in de vorm van subsidie kan het plan haalbaar
€3.503203,- maken. Dit is echter wel een erg groot bedrag dus waarschijnlijk zal een
combinatie van oplossingen nodig zijn.
2. De kosten kunnen verlaagd worden door bijvoorbeeld korting op de 4. Aanpassing van het ontwerp. Het aantal m3 van de bibliotheek kan
grondprijs. In deze situatie is een grondquote van 30% aangehouden. Mogelijk verkleind worden waardoor de bouwkosten zullen verminderen. Of er kan
is dat dit bijgesteld wordt naar een lager percentage om zo de ontwikkeling meer m2 bvo in het huidige ontwerp gecreëerd worden waardoor de
mogelijk te maken. huuropbrengsten zullen stijgen. 13

14. Beschrijving
Het ontwerpproces is begonnen met een analyse van de situatie en de
opdracht. Hierbij zijn diverse onderdelen aan bod gekomen zoals
bereikbaarheid, woningvoorraad en maatschappelijke achtergronden.
Vervolgens is het PVE op een aantal punten aangepast. Op basis van de
analyses heb ik diverse concepten en thema’s bedacht. Met één van deze
thema’s ben ik verder gegaan, welke verder is uitgewerkt tot dit plan
Het concept is door middel van massastudies en schetsen verbeeld. Na
besprekingen zijn er diverse wijzigingen en toevoegingen aangebracht. Eerste
uitgangspunt was dat het gebouw bij de bestaande bebouwing past. Later is
hiervan afgeweken omdat het gecreëerde een autonome vorm is en dus iets
op zichzelf is. Soms zijn de schetsen een manier geweest om al tekenend te
onderzoeken en zo tot een ontwerpoplossing te komen. In andere gevallen is
door te schetsen een aantal varianten gemaakt, waardoor verschillende
oplossingen naar voren kwamen en de mogelijkheden en onmogelijkheden
duidelijk werden. De ontwikkeling van het concept hing nauw samen met de
ontwikkeling van de stedenbouwkundige uitgangspunten.
Alle ontwerpkeuzes in het gebouw zijn gebaseerd op het basis concept . In
latere fases in het project is de computer gebruikt voor het uitwerken van
schetsen op een meer nauwkeurige schaal. Vervolgens is doorgegaan met
bouwtechnische analyses, welke vervolgens zijn verwerkt in het concept en
het voorlopig ontwerp ontstond. Uiteindelijk is het definitieve ontwerp het
eindproduct.
e
Evaluatie
In het begin van het project is het bedenken van een goed concept van groot
belang. Hier borduur je namelijk het volledige half jaar op door. Voornamelijk
in het begin van het project was het wennen om alle ontwerpkeuzes goed te
onderbouwen en resoluut te zijn in oplossingen welke in lijn zijn met het
concept. Dit is steeds beter gegaan en daarom is het project ook in een
stijgende lijn ontwikkeld en op een steeds hoger niveau gebracht. De
ontwerpbesprekingen bleken erg waardevol en leerzaam om daarna weer Figuur 26: Massastudies en 1:500 testmaquettes
goed verder te kunnen met het uitwerken van het concept in een goed
ontwerp.
14

15. Geconcludeerd kan worden dat ik door een helder concept een Bron 1: Leupen, B. e.a. (2005) Ontwerp en analyse (Rotterdam)
mooi project heb kunnen realiseren. Door vanuit het Uitgeverij 010
basisconcept, een grote uitnodigende gevel en entree aan het Bron 2: Jaarbericht grondprijzen Rotterdam 2007
Javaplein, te blijven denken zijn de juiste ontwerpoplossingen Bron 3: Jong, P de, (2009) Werkboek financiële haalbaarheid
gekozen en is het ontwerp een aansprekend gebouw geworden. Bron 4: Google Earth
Het gebouw is een in het oog springend object aan het Bron 5: www.dtz.nl
Javaplein en door de gevel erg uitnodigend. De uitwerking van Bron 7: www.funda.nl
de lineaire vorm is goed terug te zien in bijvoorbeeld de gevel, Bron 8: www.bouwkosten.nl
de interne organisatie van de bibliotheek en van de
bovenstraat.
Het Javaplein is nu geen verkeersplein meer maar het hart van
de Indische buurt waar men kan afspreken en kan verblijven.
Door het gekozen woningaanbod zal de bewonerssamenstelling
van de buurt veranderen wat diverse positieve gevolgen zal
hebben. Doordat de woningen allen op het zuiden zijn
gesitueerd en groot van omvang zijn zal het hier fijn wonen
worden. Ook in de bovenstraat wordt het ontmoeten tussen
mensen goed mogelijk door de diverse zitplekken op de ‘kop’ of
aan het Javaplein.
15

16. Dit zijn de gebruikte referentieprojecten van www.bouwkosten.nl
1. Bankgebouw met bibliotheek en 13 woningen te Pey-Echt. Welke
vergelijkbaar is qua functie
2. Kantoorgebouw te Zwolle. Welke vergelijkbaar is qua omvang,
constructie en materialisering.
Kantoorgebouw te Zwolle
Bankgebouw met bibliotheek en 13 woningen te Pey-Echt
Doorsnede Kantoorgebouw te Zwolle
16

17. 17

18. 18

19. 19