Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en julio de 2009. ¡Gracias por conocernos! Más información en http://www.tabimed.es

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Coyuntura Inmobiliaria
JULIO 2009 Número de compraventas de viviendas
>>>>> Durante el segundo trimestre la marcha del
sector inmobiliario nacional ha continuado su
progresión descendente, enmarcada en un contexto
de recesión económica global y local que de
momento también mantiene una tendencia negativa.
Si bien es cierto que últimamente se ha dado
bastante repercusión mediática a lo que ha venido
en llamarse “brotes verdes” o signos incipientes de
mejora de la economía, no resulta previsible que se
produzca la ansiada recuperación a corto plazo,
menos aún en España donde el sector inmobiliario
ha tenido en el pasado tanta importancia como Fuente: INE
motor generador de PIB, y como destructor de
empleo, directa o indirectamente, en la actualidad.
Algunas estadísticas comienzan a mostrar cierta
estabilización en su tendencia, aún sensiblemente
negativa pero que ha dejado de acelerarse, como
puede ser el caso de las transacciones inmobiliarias, Compraventas de viviendas
los visados de obra nueva o incluso los índices de Variación interanual acumulada (hasta abril)
caída de precios de vivienda. También hay otros
indicadores que han llegado a mostrar en los últimos
meses una leve mejoría, como puede ser el caso del
paro registrado (aún en niveles francamente
elevados), o la accesibilidad a la vivienda. No
obstante, hay que tener presente el efecto que en
ello hayan podido tener los planes de estímulo
económico acometidos por el Gobierno, de cuantía y
duración limitadas, u otros aspectos de evolución
incierta, como por ejemplo los tipos hipotecarios de
referencia.
Oferta y demanda
Fuente: INE
Las estimaciones sobre el stock del vivienda en venta
continúan siendo muy variables según la fuente que
se consulte. Según el primer informe sobre el stock
de inmuebles nuevos elaborado por el Ministerio de
Vivienda, en España había al cierre de 2008 un total
de 613.512 viviendas de obra nueva en venta, (el Evolución mensual del paro registrado
45,7% en la costa mediterránea); la estadística la Datos comparativos 2007-2009 - nacional
lideran, por este orden, Barcelona, Alicante, Valencia, 3.800.000
Murcia y Málaga. Otro estudio de la Asociación de 2009
3.600.000
Promotores Madrileños (Asprima) estima en 601.000
3.400.000
viviendas nuevas vacías para el conjunto del país.
3.200.000
Sin embargo, continúa habiendo otras estimaciones 3.000.000
que cifran el stock en cotas superiores al millón de 2.800.000
viviendas (el Servicio de Estudios del BBVA lo 2.600.000
cuantifica aproximadamente en 1.200.000). En 2.400.000 2008
cualquier caso se considera que la cifra se
mantendrá o continuará aumentando hasta finales 2.200.000
de año por la finalización de obras aún pendientes y 2.000.000
2007
por la retracción de la demanda. El G-14, el grupo 1.800.000
que aglutina a las mayores inmobiliarias españolas,
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul
Ago Sep Oct Nov Dic
Fuente: INEM
continúa informando de que no ha empezado la
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Coyuntura Inmobiliaria
construcción de ninguna vivienda libre en lo que va Estimación de sobreoferta
de año (a fecha de abril). Los últimos datos del de vivienda nueva, previsiones
Ministerio de Fomento vienen a confirmar esta
parálisis con una caída interanual (hasta abril) del 1.500.000
60% en los visados de dirección de obra nueva para
1.200.000
viviendas. En línea con estos datos, parece
interesante comentar también el elevado número de 900.000
planes urbanísticos que se están paralizando o para
los que se dicta caducidad, así como la cancelación 600.000
voluntaria por parte de los promotores de muchas
300.000
licencias de obra ya concedidas, al desistir de
momento de poner en marcha nuevas promociones.
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dic 01
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dic 10
En cuanto a la demanda, los indicadores de
accesibilidad a la vivienda apuntan que se irá Fuente: SEE BBVA
produciendo una moderación en el esfuerzo de los
hogares para acceder a una vivienda, gracias al
Visados dirección de obra (viviendas)
ajuste de los precios de venta y al descenso de los Variación interanual acumulada (hasta abril)
tipos de referencia hipotecarios (en el momento de
redactar este informe el Euribor diario se sitúa en
mínimos históricos: 1,43%). Pese a ello, el otro
parámetro a considerar de cara a la accesibilidad, la
renta disponible de los hogares, no plantea unas
perspectivas muy positivas a la vista de las
previsiones de la tasa de paro (posiblemente por
encima del 21% a finales de año, según FUNCAS).
En cualquier caso, las incógnitas imperantes sobre la
evolución de la economía, los actuales niveles de
desempleo y las perspectivas de descensos
adicionales en los precios de las viviendas, hacen
Fuente: Ministerio de Fomento
Nª viviendas visadas por provincia
er er
Variación entre 1 T 2009 y 1 T 2008
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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Coyuntura Inmobiliaria
Tasas de variación de precios de vivienda
Variación interanual (nacional)
que la demanda potencial de vivienda posponga las Descenso de precios de oferta
decisiones de compra hasta más adelante. La
estadísticas apuntan en este sentido, con un Las tasas de variación de precios de vivienda
descenso del 38% interanual hasta abril en la continúan la tendencia de ajuste comenzada
compraventa de viviendas (según el INE). Asimismo, tiempo atrás y profundizando en su descenso,
para una correcta comparación con tiempos pasados mostrando caídas interanuales en el entorno del
hay que tener presente que dentro de la demanda el 10% prácticamente en todas las fuentes; por
comprador de perfil especulador desapareció de ejemplo el Índice de Precios de Vivienda del INE
escena hace tiempo, así como la gran mayoría de la cuantifica la caída de precios de vivienda usada en
demanda extranjera de segunda residencia. Por otra un 12,5% al término del primer trimestre. No
parte, la política de las entidades financieras hacia la obstante, a pesar de que este descenso es el más
concesión de nuevos créditos se ha endurecido fuerte de toda la serie en tasa interanual, que
notablemente, como evidencia la Encuesta sobre arranca en 2007 y recorre toda la crisis del sector,
Préstamos Bancarios, lo que sin duda también la comparación con los meses anteriores muestra
dificulta a día de hoy el ajuste entre oferta y que el ritmo de bajada en los precios de la vivienda
demanda. podría estar moderándose, con los precios aún
descendiendo mes a mes aunque en menor
La reactivación de la demanda deberá cumplir varias medida. En cualquier caso, las perspectivas que se
condiciones: aproximación de los precios a la plantean actualmente son de continuación de la
capacidad real de pago de los compradores, acceso tendencia negativa por lo menos durante dos o tres
más fluido al crédito, mejora de expectativas sobre la años más.
marcha de la economía… La nueva medida prevista
por el Gobierno (para 2011) que eliminará Standard & Poor’s, en un informe recientemente
desgravaciones fiscales para las compras de vivienda publicado, estima que los precios de vivienda podrían
(a partir de 24.000 € de rentas) podría favorecer en caer en términos interanuales un 20% en 2009, un
cierta medida la demanda; no obstante, el tiempo 10% en 2010 y un 5% en 2011, no barajando una
dirá si esta iniciativa alcanza el impacto deseado, ya estabilización del mercado mientras no se absorba
que no se elimina para todos los niveles de renta y el exceso de stock existente y se estabilicen las
además en la percepción de los posibles elevadas cifras actuales de endeudamiento y paro.
compradores afectados tiene que pesar más que las En cómputo total, las fuentes suelen coincidir en que,
perspectivas de futuros precios de vivienda más finalmente, la caída acumulada desde los máximos
atractivos (recordemos que la desgravación máxima del 2007 debería ubicarse en cotas superiores al
efectiva por inversión en vivienda habitual es de sólo 30% de ajuste y por tanto todavía nos podríamos
unos 1.350 € anuales). encontrar cerca de la mitad de camino, pese a lo que
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Coyuntura Inmobiliaria
Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) se disparó en el primer trimestre hasta el 7,5%, lo
Descenso desde máximos que supone multiplicar por ocho la tasa registrada en
el mismo periodo de 2008. Ello pese a la intensa
política de refinanciación y adquisición de activos a
cambio de deuda en la que las entidades financieras
se embarcaron hace meses (medida que permite
“ganar tiempo” pero que traslada al futuro el
problema de disponer de activos devaluados). Según
datos del Banco de España el montante total de
estos activos se ha elevado hasta abril un 9,8%
interanual, superando los 20.000 millones de euros,
de los que gran parte corresponde a las cajas de
ahorro; aunque los bancos también han elevado el
peso de sus activos inmobiliarios, continúan estando
casi cinco veces por debajo de las cajas de ahorro.
Fuente: Fotocasa.es Todas las entidades han continuado acometiendo
importantes actuaciones comerciales (publicidad en
la red de oficinas, en los medios, creación de
Morosidad total del crédito portales de venta de inmuebles en internet, etc.)
Porcentaje y variación interanual intentado dar salida a estos activos; sin embargo, el
stock puede incrementarse aún más si la morosidad
continúa aumentando.
Este contexto hace que últimamente se planteen
polémicas desde el lado de los promotores,
acusando a las entidades financieras de favorecer la
concesión de créditos cuando se trata de la venta de
activos de su propiedad y dificultarlo cuando se trata
de activos ajenos, así como de aplicar precios de
oferta por debajo del mercado; sea o no más o
menos cierto, cualquier política que favorezca la
salida del stock y el descenso de precios sin duda
estará en la línea correcta.
Fuente: Banco de España
Al margen de estas consideraciones, bancos y cajas
(sobre todo estas últimas) se enfrentan a corto o
puedan apuntar en sentido contrario algunas medio plazo a eventuales fusiones o adquisiciones
declaraciones más o menos interesadas que surgen que reordenen el panorama financiero nacional (por
periódicamente en prensa (por ejemplo las de las supervivencia, motivaciones políticas, búsqueda de
asociaciones de promotores, o desde determinados sinergias u otros motivos), donde además diversas
estamentos políticos). estimaciones (La Caixa, FMI o PriceWaterhouse-
Coopers, por ejemplo) especulan que el exceso de
Actuación de las entidades financieras capacidad instalada estaría entre el 20% y el 30%.
Está previsto que a lo largo de 2009 se acaben
Según los datos del Banco de España, continúa la cerrando más de 700 oficinas, y que esta tendencia
tendencia al alza en la morosidad de los bancos y se intensifique en años próximos (se estima que
cajas. Al cierre de abril alcanzó el 4,42%, un cuarto sobrarían entre 7.000 y 12.000 oficinas). En cuanto
de punto más que en marzo, y su mayor porcentaje al negocio hipotecario, según los últimos datos
desde agosto de 1996. En términos interanuales publicados por el INE, el capital prestado en nuevas
esta tasa se ha triplicado con creces, desde el hipotecas de viviendas en abril ha experimentado un
1,295%, y se estima que el año 2009 podría descenso del 52,6% respecto a abril de 2008,
finalizarse en cotas del 8%. continuando la tendencia reciente. También sigue
descendiendo el importe medio de las hipotecas
El sector inmobiliario continúa ponderando muy constituidas sobre viviendas, hasta los 115.442 €
negativamente estos indicadores, la tasa de (un 18,4% menos). Los tipos de interés medios de
morosidad de los préstamos concedidos por las los préstamos hipotecarios se han situado en abril
entidades financieras para actividades inmobiliarias en el 4,71%. <<<<<
Tabimed Sociedad de Tasación.
Diego de Blas, julio 2009
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