Lauri Pakkasen alustus SYL:n asumistapaamisessa.

1. ICECAPITAL
ITSENÄINEN POHJOISMAINEN ASIANTUNTIJA.
INVESTOINTIPANKKI
VARAINHOITO | PÄÄOMARAHASTOT | ARVOPAPERIVÄLITYS
Vapaarahoitteinen asuntorakentaminen Suomessa
ja tuetun asumisen tulevaisuus

2. Agenda
 Taustoja
 Kaavoitusprosessi ja maan hinta
 Gryndaus vs. sosiaalinen asuminen
 Ajatuksia tulevasta
 Yhteenveto

3. Minä - Lauri
 Kiinteistötalouden diplomi-insinööri, Aalto-yliopisto
 Analyytikko, ICECAPITALin kiinteistöpääomarahastot
 SYL:n sosiaalipoliittinen sihteeri
 Ihan mukava tyyppi

4. ICECAPITAL lyhyesti
 Suomalainen investointipankkikonserni, perustettu 1999
 Palveluihin kuuluvat investointipankkitoiminta,
varainhoito ja pääomarahastot
 Hallinnoitujen varojen määrä n. 3,5 mrd. euroa
 ICECAPITAL hallinnoi tällä hetkellä kolmea
kiinteistöpääomarahastoa
 Rahastojen yhteiskoko n. 700 miljoonaa euroa
 Rahastojen omistuksessa tulee olemaan n. 3 500 asuntoa
Suomessa ja Pietarissa

5. ICECAPITAL
900
800
700
600
500
ICECAPITAL
400
Opiskelija-asunnot
300
200
100
0
Käynnistetyt 2009 Valmistuneet 2009

6. Kaavoitus ja maan hinta
Miksi kaikki maksaa?

7. Kaavoitusprosessi
 Kaavoitusta jakaantuu neljään eri kokonaisuuteen
 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet
 Maakuntakaava
 Yleiskaava (kunta)
 Asemakaava (kunta)
 Maa-alueen kehitystä ja kaavoitusta ajavat pääosin maanomistajat,
kunnat sekä rakennuttajat
 Kehitys sitoo pääomia ja resursseja -> toimijoilla erilainen tarve ja
mahdollisuus kehittämiseen
 Maa-alueiden arvon kasvaminen kaavoitusprosessin seurauksena on
huomattava
 Kaavoitusprosessin kesto voi olla hyvinkin pitkä
 Noin 1-1,5 vuotta per kaavoitusaste

8. Maan arvo ja kaavoitus
Lähde: ICECAPITAL/Wisa Majamaa

9. Kateodotus
Lähde: ICECAPITAL/Wisa Majamaa

10. Asumiseen vaikuttavat
muutokset
 Asuntojen hinnan ja vuokrien nousu
 Rakennuskustannukset nousevat
 Rakentamismääräykset lisäävät kustannuksia (energia,
esteettömyys, autopaikat, väestönsuoja, jne.)
 Pienten kotitalouksien määrän kasvu
 Vaatimustason nousu
 Kaupungistuminen

11. Asuntokuntien koon muutos

12. Gryndaus vs. sosiaalinen asuntotuotanto
Kuka saa ja kenelle annetaan?

13. Sosiaalinen asuntotuotanto
 Suomessa n. 800 000-900 000 vuokra-asuntoa, joista n.
puolet on rakennettu valtion tuella
 Valtion tukijärjestelmää hallinnoi Asumisen rahoitus- ja
kehittämiskeskus (ARA)
 ARAVA-järjestelmän avulla Suomi jälleenrakennettiin
 Nykyään käytössä korkotukijärjestelmä ja erilaisia
avustuksia (energia, korjaus, investointi, jne.)
 ARA:n rooli avustusten jakajana ja toiminnan kehittäjänä
hieman epäselvä
 Rahoitus valtion talousarvion ohi, mutta määrärahakehyksestä vastaa eduskunta

14. Vapaarahoitteinen
 Puolet Suomen asuntokannasta rakennettu ns.
vapaarahoitteisesti
 Rahoittajina pankit tai muut rahoituslaitokset
 Perinteisin muoto on ”gryndaus”
 Rakentaja perustaa itse asunto-osakeyhtiön, jonka myy
asuntoina eteenpäin
 Rakentaja kantaa itse riskin, mutta saa myös kaiken tuoton
 Valtio ei voi vaikuttaa asuntojen hintoihin tai vuokriin
 Laatua ja rakentamista kontrolloidaan kuitenkin
rakentamismääräyksillä
 Kuntien kaavoitusmonopoli

15. Asuntoaloitukset rahoitusmuodon
mukaan 1998-2009

16. Kotitalouksien uudet
asuntoluotot ja keskikorko

17. ARA-tuotanto
Lähde: ARA

18. Tulevaisuus ei ole meidän.
Vai onko nykymallilla tulevaisuutta?

19. Ajatuksia tulevasta
 Pienten asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan
 Vuokra-asuntojen tarjonta lisääntynee
 Asumistukijärjestelmän vaikutuksia ei osaa arvioida
kukaan
 Ammattilaisten mielestä toimintaa vaikeuttavat
tulevaisuudessa eniten:
 Tonttien saatavuus
 Rakennuskustannukset
 Rakentamismääräykset (niiden tiukentaminen)

20. Valtion pohdintaa
 Sukselaisen työryhmän yksi tarkoitus: ”Yleisen
asumistuen piirissä pitkään olevista nykyistä suurempi
osa asuisi valtion tukemissa vuokra-asunnossa”
 Ajatuksia?

21. Yhteenvetoa
 Asuntorakentaminen on hyvin suhdanneherkkää
 Rahoitus- ja rakentamiskulut määrittävät suuresti
asuntotuotannon kannattavuutta -> s.o. tehdäänkö
asuntoja vai ei
 Vapaarahoitteinen ja valtion rahoittama asuntotuotanto
ovat molemmat tarpeellisia
 Joustavuus lisääntyisi, jos näiden väliin luotaisiin lisää
vaihtoehtoja (vrt. välimallin korkotuki)

22. Kysymyksiä?
Ajatuksia?
lauri.pakkanen@icecapital.fi
040 777 7970