Mais conteúdo relacionado Industry-Outlook-2022_Real-Estate_Final.pdf2. The information contained in this report has been obtained from sources believed to be reliable. However, neither we nor any of our respective affiliates, employees or representatives make any representation or warranty, express or implied, as
to the accuracy or completeness of any of the information contained in this report, and we and our respective affiliates, employees or representatives expressly disclaim any and all liability relating to or resulting from the use of this report or
such information by the recipient or other persons in whatever manner.
Any opinions presented herein represent our subjective views and our current estimates and judgments based on various assumptions that may be subject to change without notice, and may not prove to be correct.
This report is for the recipient’s information only. It does not represent or constitute any advice, offer, recommendation, or solicitation by us and should not be relied upon as such. We, or any of our associates, may also have an interest in
the companies mentioned here in.
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
บทสรุปผูบริหาร หนา 03
สถานการณตลาดที่อยูอาศัย
ในชวงที่ผานมา หนา 05
- สถานการณอุปสงค หนา 06
- สถานการณอุปทาน หนา 11
แนวโนมตลาด
ที่อยูอาศัยป 2022 หนา 15
ประเด็นที่ตองจับตา
ในระยะตอไป หนา 24
Contents
3. 3
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
• การโอนกรรมสิทธิ์ในชวงม.ค.-ก.พ. ป 2022 หดตัวนอยลง จากกลุม
แนวราบอยางบานเดี่ยวบานแฝดที่ฟนตัวไดดี ขณะที่คอนโดมือหนึ่งยัง
ชะลอตัว
• หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวงม.ค.-เม.ย. 2022 ฟนตัวดีขึ้น จากกลุม
แนวราบที่เริ่มมีการเปดตัวมากขึ้นตามแผนของผูประกอบการ ซึ่งจะมีการ
ทยอยเปดตัวออกมาเปนจํานวนมากในปนี้ ขณะที่กลุมคอนโดทยอยเปด
โครงการเพิ่มขึ้น หลังจากซบเซาตอเนื่องมาตั้งแตป 2019
• หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวงม.ค.-เม.ย. 2022 ปรับตัวดีขึ้น
ตามการเปดตัวใหมของโครงการที่อยูอาศัย โดยเฉพาะคอนโดที่มีการ
ทยอยเปดโครงการที่ชะลอมาจากปกอนหนาในชวง 2 เดือนแรกของปนี้
ขณะที่กลุมแนวราบมีแนวโนมฟนตัวมากขึ้นในชวงที่เหลือของป
ตางจังหวัด
• ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดป 2022 เริ่มกลับมาฟนตัวได แตยังถูกจํากัด
จากหลายปจจัยทั้งจากกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกําลังซื้อจากตางชาติที่
ยังมีความไมแน�นอน อีกทั้ง การฟนตัวของภาคการทองเที่ยว และการ
ลงทุนก็ยังมีความไมแน�นอนสูง ทามกลางหน�วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการ
ระบายอยูมาก
• การโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดตางจังหวัดฟนตัวดีขึ้น จากการฟนตัวของกลุม
แนวราบและฐานที่ตํ่าในป 2021 แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาชวงกอนเกิด
COVID-19
Executive
Summary
สถานการณตลาดที่อยูอาศัยทั่วประเทศในป 2022
เริ่มกลับมาฟนตัว หลังชะลอตัวตอเนื่องจาก
การระบาดของ COVID-19
• บานเดี่ยวและบานแฝด : ยังเติบโตไดตอเนื่องตามความตองการของกลุม
real demand โดยเฉพาะกลุมตลาดกลางถึงบนที่ไดรับผลกระทบจาก
ภาวะเศรษฐกิจไมมาก และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผูบริโภคจาก
ผลกระทบของ COVID-19 ที่สงผลใหความตองการพื้นที่ใชสอยเพิ่มขึ้น
โดยบานเดี่ยวยังขยายตัวไดตอเนื่อง ขณะที่กลุมบานแฝดก็ยังคงไดรับ
ความนิยม โดยเฉพาะในกลุมกําลังซื้อปานกลาง ทั้งในดานความคุมคาของ
ราคา ฟงกชัน และพื้นที่ใชสอยในบาน
• ทาวนเฮาส : เริ่มฟนตัวไดมากขึ้น ตามความนิยมของผูซื้อสวนใหญที่
ตองการที่อยูอาศัยแนวราบ ที่อาจไมสามารถเขาถึงกลุมบานเดี่ยวบานแฝด
ไดดวยกําลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปจจุบัน โดยทาวนเฮาสในพื้นที่กรุงเทพฯ
ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไมสูง และอยูไมไกลแนวรถไฟฟาหรือทางดวน
มากนัก มีแนวโนมไดรับความนิยมมากขึ้น
• คอนโด : เริ่มฟนตัวไดมากขึ้น สวนหนึ่งจากฐานที่ตํ่า และการระบายสต็อก
ตอเนื่อง โดยคอนโดระดับราคาไมเกิน 2 ลานบาทยังไดรับความนิยม
ตอเนื่อง แตดวยหน�วยเหลือขายสะสมที่แมลดลงแตยังอยูในระดับสูง
และกําลังซื้อตางชาติที่ยังไมฟนตัวเต็มที่ ทําใหตลาดคอนโดยังฟนตัวได
อยางจํากัด อยางไรก็ดี การฟนตัวจะชัดเจนมากขึ้นในระยะกลาง หลังจาก
หน�วยเหลือขายสะสมเริ่มลดลง โครงการใหมขนาดใหญที่กลับมาเริ่ม
กอสรางในปจจุบันเริ่มทยอยสรางเสร็จ และการเปดใหบริการของรถไฟฟา
สายใหม ๆ
ตลาดที่อยูอาศัยแนวราบยังคงเปน
กลุมที่นําตลาด ขณะที่ตลาดคอนโด
เริ่มมีสัญญาณการฟนตัว
4. 4
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
แมวาตลาดที่อยูอาศัยจะมีปจจัยบวกจากมาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ ของภาครัฐ อาทิ
การผอนคลาย LTV การลดคาธรรมเนียมการโอนและจดจํานอง การเลื่อนบังคับใชราคาประเมิน
ใหมออกไป แตปจจัยลบยังมีนํ้าหนักมากกวาปจจัยบวก ทั้งความเสี่ยงของการแพรระบาดของ
COVID-19 สายพันธุใหมที่ยังมีโอกาสเกิดขึ้น รวมถึงยังมีประเด็นที่ตองจับตา ดังนี้
• อัตราเงินเฟอพุงสูงขึ้นมาก กระทบตอกําลังซื้อ ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยูในระดับสูง
• ตนทุนการพัฒนาที่อยูอาศัยที่สูงขึ้น จากทั้งราคาที่ดินที่กลับมาปรับตัวในอัตราที่สูงขึ้นอีกครั้ง
ราคาวัสดุกอสรางที่ปรับตัวสูงขึ้นจากตนทุนพลังงานเพิ่มขึ้น จากผลกระทบของสงคราม
รัสเซียและยูเครน รวมถึงตนทุนแรงงานที่มีแนวโนมปรับตัวสูงขึ้น จากปญหาการขาดแคลน
แรงงานที่ไมเพียงพอตอความตองการที่เพิ่มขึ้น สงผลใหราคาที่อยูอาศัยมีแนวโนมปรับตัว
เพิ่มขึ้นตาม
• การแขงขันที่เขมขนในตลาดแนวราบ จากการที่ผูประกอบการหันมาพัฒนาโครงการ
แนวราบมากขึ้น จากความตองการที่เพิ่มขึ้นในชวงที่ผานมา แมอยูในชวงที่กําลังซื้อยัง
ฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป รวมถึงหน�วยเหลือขายสะสมคอนโดที่ยังอยูในระดับสูง โดยเฉพาะ
ระยะสั้นในปนี้ ที่ผูประกอบการรายใหญมีแผนจะเปดโครงการแนวราบออกมาเปนจํานวน
มาก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทําใหการแขงขันในตลาดเขมขนขึ้น
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสรางฯ จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลง 90%
ในป 2021 สงผลใหนักลงทุน ผูประกอบการ และสถาบันการเงินที่มี NPA สูง ตองแบกรับ
ตนทุนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะหากไมสามารถบริหารจัดการโครงการ หรือระบาย NPA ได
อยางมีประสิทธิภาพมากพอ
Executive
Summary
แตแนวโนมการฟนตัวของตลาดที่อยูอาศัย
ในป 2022 ยังเปนอยางคอยเปนคอยไป
โดยมีประเด็นที่ตองจับตามอง...
• กําลังซื้อที่ยังฟนตัวชาและยังมีขอจํากัดสงผลให
ผูประกอบการยังตองเนนพัฒนาที่อยูอาศัยในระดับ
ราคาที่เขาถึงได และเนนความคุมคา
• การพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยจะตองเปนไปอยาง
ระมัดระวังมากขึ้น โดยในชวงที่เศรษฐกิจอยูในชวง
เริ่มฟนตัวผูประกอบการยังอาจตองเนนเปด
โครงการในทําเลที่มีอัตราดูดซับสูง พัฒนาโครงการ
ที่มีขนาดเล็กลงเพื่อปดการขายไดเร็วมากขึ้น ขณะที่
โครงการแนวราบยังตองเนนเปดเปนเฟส
• ผูประกอบการอาจตองเริ่มนําเอาเทคโนโลยีมาชวย
ในดานการกอสราง เพื่อใหเกิดประสิทธิภาพ และลด
ตนทุนการกอสรางและการบริหารจัดการ จะชวย
บรรเทาผลกระทบจากปญหาขาดแคลนแรงงาน
และตนทุนแรงงานปรับตัวสูงขึ้น
Implication
ตอผูประกอบการ
พัฒนาที่อยูอาศัย
5. สถานการณตลาดที่อยูอาศัย
ในชวงที่ผานมา
ป 2021 ที่ผานมาตลาดที่อยูอาศัยชะลอตัวตอเนื่อง จากผลกระทบจากการแพรระบาดของ
COVID-19 ที่มีความรุนแรง ทําใหกําลังซื้อยังคงชะลอ หน�วยขายไดที่อยูอาศัยและการโอน
กรรมสิทธิ์หดตัวคอนขางมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ไดรับผลกระทบคอนขางมาก
จากความนิยมของผูซื้อที่หันไปสนใจที่อยูอาศัยแนวราบมากขึ้น หน�วยเหลือขายสะสมที่ยัง
เหลืออยูจํานวนมาก รวมถึงกําลังซื้อจากตางชาติ และกําลังซื้อเพื่อการลงทุนที่หายไปมาก
ขณะที่ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดหดตัวรุนแรงกวาตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลคอนขางมาก
ทําใหผูประกอบการตองชะลอหรือเลื่อนการเปดโครงการสวนใหญออกไป สวนใหญเนนเปด
โครงการแนวราบ และเนนการทําโปรโมชันเพื่อระบายสินคาคงเหลืออยางตอเนื่อง
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
6. 6
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
SDH TH CD
24%
49%
33%
2020
17%
29%
45%
2021
11 12
+12%
2020
22%
48%
28%
27%
23%
21
3%
44%
4%
2021
26
+28%
35%
9%
3%
29
32%
2020
19%
5%
31%
28%
17%
12% 5%
2021
29
0%
3-5MB
2-3MB
< 1MB 1-2MB 5-10MB > 10MB
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
57
11
6
31
13
5
13
69
2018
4
29
54
7
2019
4
11
65
21
2020
12
29
27
2021
102
2017
28
119
98
75
29
-34%
+17%
SMD SDH TH CD
13%
62% 11%
4 20%
2020
59%
24%
2021
7
+60%
SMD
ป 2021 : หน�วยขายไดที่อยูอาศัยกลับมาฟนตัวหลังหดตัวแรงในปกอนหนา โดยเฉพาะที่อยู
อาศัยแนวราบ ขณะที่คอนโดยังทรงตัว
ป 2021 สัดสวนหน�วยขายไดที่อยูอาศัยระดับปานกลาง-บนเพิ่มขึ้นทุกประเภท เนื่องจากเปน
กลุมที่ไดรับผลกระทบทางเศรษฐกิจนอยกวาที่อยูอาศัยระดับลาง
• บานเดี่ยวบานแฝด : หน�วยขายไดบานแฝดสูงสุดเปนประวัติการณ สวนใหญอยูในระดับราคา
3-5 ลานบาท
• ทาวนเฮาส : ฟนตัวไดดีจากปกอนหนา แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาชวงกอนเกิด COVID-19
• คอนโด : ทรงตัวจากปกอนหนา โดยระดับราคา 5-10 ลานบาทขายไดสัดสวนเพิ่มสูงขึ้น
หนวยขายไดที่อยูอาศัยในป 2021 กลับมาฟนตัวหลังหดตัวแรงในป 2020 โดยเฉพาะที่อยูอาศัยแนวราบ ขณะที่คอนโดยังทรงตัว
โดยสัดสวนหนวยขายไดที่อยูอาศัยระดับปานกลาง-บนเพิ่มขึ้นทุกประเภท
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
สถานการณอุปสงค
7. 7
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวง 4 เดือนแรกของป 2022 ยังฟนตัวไดจากการเปดตัวโครงการใหมของผูประกอบการโดยเฉพาะ
คอนโด แตภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนที่ยังมีแนวโนมสูงขึ้น เริ่มสงผลตอการฟนตัวของกําลังซื้ออยางชัดเจนมากขึ้นเรื่อย ๆ
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
2
2
2
1
1
10
40
2020
2018
6
1 6
2019
1
2017
2
26
19
9
1
5
8
2021
21
1
16
5
33
54
29
-34%
-17%
SMD Condo
TH
SDH
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รายเดือน
หน�วย : พันหน�วย
11%
8%
12%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
01/21
04/20
SDH&SMD = 16%
01/19
07/20
07/21
07/19
04/19
10/19
01/20
10/20
04/21
10/21
01/22
04/22
Condo = 48%
TH = 24%
TH
SDH&SMD Condo
อัตราขายไดเฉลี่ย
ป 2015-2019
4
6
0
2
10/21
01/19
07/20
07/19
04/19
10/19
01/21
01/20
04/20
10/20
01/22
04/21
07/21
0.6
04/22
Avg 2015-19 = 3.5
• ม.ค.-เม.ย. 2022 : หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมยังฟนตัวไดดี เมื่อเปรียบเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา จากหน�วย
ขายไดของโครงการคอนโดในชวงตนปที่มีการทยอยเปดโครงการที่เลื่อนมาจากปที่แลว แตหน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดใหมเฉพาะ
ของโครงการแนวราบยังชะลอตัวเมื่อเทียบกับชวงเดียวกัน นอกจากนั้น อัตราการขายไดเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดใหมยังคง
ชะลอตัวตอเนื่องจากเดือนมี.ค. สาเหตุสวนหนึ่งจากกําลังซื้อที่ไดรับผลกระทบจากภาวะเงินเฟออยางตอเนื่อง โดยเฉพาะ
ทาวนเฮาสที่อัตราการขายไดเดือนแรกของโครงการเปดใหมชะลอตัวลงมาอีกครั้ง หลังเริ่มฟนตัวไดในชวงตนป
• ป 2022 : คาดวาหน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหม และอัตราการขายไดเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดใหมจะฟนตัวไดดีตามการ
เปดตัวโครงการใหมของผูประกอบการ แตยังตองติดตามภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกดดันกําลังซื้อใหฟนตัว
ไดอยางจํากัด
0.6
1.4
0.5
4M21
2.2
0.3
0.9
5.9
4M22
4.7
7.3
+55%
อัตราการขายไดในเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : %
สถานการณอุปสงค
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
8. 8
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันหน�วย
359
2018
7% 2%
15%
394
26%
2%
2%
10%
2019
45%
2%
8%
47% 47%
15%
20%
28%
2020
37%
26%
3%
15%
15%
26%
315
2%
2021
25% 2%
392
3%
2017
2%
2%
7%
48%
7%
265
-8%
-26%
Upcountry BMR-SMD
BMR-SDH BMR-TH
BMR-Condo
BMR-Others
2018
34%
16%
3%
2020
3%
26%
13%
29%
4%
2019
34%
15%
18%
3%
2021
14%
935
28%
3%
32%
28%
23%
5%
17%
16%
30%
931
3%
2017
4%
13%
674
803
3%
13% 3%
37%
31%
929
-0.2% -14% ป 2021
• ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์ยังคง
หดตัวจากผลกระทบของ COVID-19 ที่รุนแรงตอกลุม
คอนโดอยางตอเนื่อง ขณะที่ทาวนเฮาสหดตัวเล็กนอย
และบานเดี่ยวบานแฝดยังขยายตัวไดดี
• ตลาดตางจังหวัด : ไดรับผลกระทบจาก COVID-19
มากกวาตลาดตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สงผลใหการโอน
ตลาดตางจังหวัดหดตัวแรง โดยเฉพาะที่อยูอาศัยแนวราบ
ขณะที่การโอนคอนโดก็ยังหดตัวตอเนื่องในอัตราที่มากกวา
ปกอนหนา
ก.พ. 2022
• กรุงเทพฯ-ปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์หดตัวในอัตราที่
นอยลงจากเดือนกอนหนา โดยการโอนคอนโดมือหนึ่งยัง
หดตัว สวนการโอนกลุมแนวราบกลับมาขยายตัวไดดี
โดยเฉพาะบานเดี่ยวบานแฝด ขณะที่ทาวนเฮาสเริ่มฟนตัว
ไดมากขึ้นจากกลุมมือสอง สวนกลุมมือหนึ่งยังหดตัว
• ตางจังหวัด : การโอนกรรมสิทธิ์ฟนตัวไดดีจากกลุม
แนวราบ จากอุปสงคที่เริ่มกลับมาอีกครั้ง หลังหยุดชะงักไป
จากสถานการณการแพรระบาดที่รุนแรงในปที่ผานมา
และฐานที่ตํ่าในป 2021 สวนกลุมคอนโดยังยังไมมี
สัญญาณการฟนตัวมากนัก จากหน�วยเหลือขายที่ยังมีอยู
มาก และกําลังซื้อตางชาติที่ยังกลับมาไมมากนัก
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยป 2021 หดตัวคอนขางมาก จากผลกระทบของการแพรระบาดของ COVID-19 โดยการโอนในตลาด
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล กลุมคอนโดมิเนียมไดรับผลกระทบมากกวาแนวราบ ขณะที่การโอนในตลาดตางจังหวัดหดตัวรุนแรง ทั้งตลาดแนวราบ
และคอนโดมิเนียม
สถานการณอุปสงค
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
Transferred value
(%YoY)
2019 2020 Q1-21
Q2-
21
Q3-21 Q4-21 2021 1M22 2M22 3M22
Whole kingdom -0.5 -0.3 -12.1 -4.9 -27.2 -8.1 -13.5 4.4 17.1 16.6
• BMR -3.1 0.3 8.5 6.9 -21.5 -9.6 -5.2 -14.9 -9.4 -6.5
New home -4.6 3.8 9.7 -3.4 -26.1 -12.4 -9.6 -16.5 -13.4 -11.7
2nd hand 0.7 -8.5 5.5 39.6 -8.7 -1.2 6.9 -11.8 -1.2 5.7
- SDH & SMD -2.3 9.6 31.4 16.9 -6.3 6.6 10.5 -7.6 0.2 5.6
New home -6.5 17.0 38.8 6.8 -13.2 8.8 7.7 -2.0 2.0 5.4
2nd hand 7.1 -4.6 17.6 45.4 10.6 1.3 17.2 -17.4 -3.1 6.1
- Townhouse 3.6 1.7 -2.9 14.4 -14.7 2.7 -0.5 -5.8 -3.6 -0.8
New home -0.3 1.2 -7.2 8.3 -11.2 5.9 -1.1 -1.6 -8.4 -4.8
2nd hand 12.2 2.7 5.7 27.4 -20.9 -3.3 0.6 -10.9 3.5 6.0
- Condo -6.5 -3.5 0.3 -7.4 -35.9 -25.8 -19.3 -20.1 -19.6 -20.3
New home -5.1 -1.1 0.8 -16.5 -39.6 -30.5 -23.8 -29.3 -27.4 -28.6
2nd hand -12.7 -15.5 -2.2 51.5 -15.3 3.8 6.2 17.4 12.1 17.0
• Upcountry 5.0 -1.3 -45.1 -28.4 -38.0 -4.6 -29.7 73.8 112.5 95.8
- Lowrise 9.1 0.6 -49.9 -34.4 -41.0 0.0 -32.7 73.0 119.1 110.7
- Condo -10.3 -10.2 -19.6 10.2 -19.8 -21.3 -14.5 -4.4 -2.4 -3.0
Transferred units
(%YoY)
2019 2020 Q1-21
Q2-
21
Q3-21 Q4-21 2021 1M22 2M22 3M22
Whole kingdom -0.5 -8.5 -32.9 -17.2 -37.3 -15.1 -25.9 18.4 38.0 34.0
• BMR -1.5 -4.6 -12.8 1.0 -29.8 -17.0 -15.5 -12.7 -6.3 -4.8
New home -4.2 0.3 -18.1 -11.0 -33.0 -25.0 -22.4 -21.8 -16.9 -14.6
2nd hand 3.1 -12.0 -4.7 22.7 -24.6 -0.6 -3.3 -3.6 5.2 7.8
- SDH & SMD -4.0 0.7 8.8 14.5 -15.4 4.4 2.3 -10.3 -7.3 -0.6
New home -9.7 6.7 16.4 5.9 -17.1 4.7 1.3 -6.0 -8.1 -3.4
2nd hand 3.0 -5.8 1.0 26.4 -13.3 3.9 3.5 -14.0 -6.6 2.6
- Townhouse 0.8 -7.9 -10.3 13.6 -18.7 1.6 -4.0 -4.7 1.7 1.5
New home -5.6 -4.9 -14.0 7.2 -13.3 4.1 -4.0 -4.3 -9.1 -8.2
2nd hand 8.5 -11.1 -6.1 21.5 -24.5 -1.3 -3.9 -5.0 10.7 11.4
- Condo -1.1 -3.3 -22.8 -14.9 -41.7 -32.2 -29.0 -13.9 -9.4 -10.5
New home -2.0 1.4 -28.6 -25.7 -45.5 -40.9 -36.3 -33.2 -24.1 -22.3
2nd hand 1.1 -15.5 -7.9 19.0 -31.1 2.4 -6.1 19.7 16.5 13.2
• Upcountry 0.7 -12.9 -54.2 -38.2 -46.0 -12.0 -38.7 88.9 140.4 118.3
- Lowrise 2.8 -12.8 -59.5 -45.0 -49.4 -7.9 -42.5 91.8 152.8 140.8
- Condo -10.1 -13.7 -19.3 13.0 -22.4 -26.6 -16.6 2.8 1.8 -4.5
9. 9
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
2.2
10.7
25.1
2018
32.7
2021
27.1
2019
2.2
2020
10.0
5.2
9.3
4.0
8.2
3.1
จํานวนหน�วย คอนโด
จํานวนหน�วย แนวราบ มูลคา
สถานการณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย, พันลานบาท
เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา
ขอนแกน ภูเก็ต
2021
12.7
14.0
74.3
2018
68.9
75.3
19.3
2020
64.9
2019
23.1 22.5
9.0
10.0
18.2
2020
11.2
2018
18.3 18.4 18.6
2019
24.3
7.8
2021
11.1
10.5
1.4 0.7 0.8 1.0
12.7
17.2
2018
14.5
2020
2019
16.1
0.8
2021
7.0 7.6
1.0
7.2
1.2
5.7
1.2
2019
9.1
2018 2021
11.6
9.9
2020
5.3
12.2
5.3
1.1
5.8
0.5
5.9
0.3 0.5
14.7
2.8
22.2
2021
2018
24.3
2020
2019
17.5
4.7 3.0
5.3
3.1 2.3 2.4 1.8
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
หน�วยโอนฯ -62% -7% -27% -18% -8% -22%
มูลคาโอนฯ -58% -6% -24% -7% +5% -16%
ป 2021 : การโอนกรรมสิทธิ์ใน 6 จังหวัดหลักสวนใหญหดตัว โดยเฉพาะจังหวัดทองเที่ยว
สําคัญอยาง เชียงใหม และภูเก็ต ที่กําลังซื้อของตางชาติ และนักลงทุนหดหายไป
คอนขางมาก
การโอนกรรมสิทธิ์ใน 6 จังหวัดหลักในป 2021 สวนใหญหดตัว ทั้งจากกําลังซื้อของตางชาติ และนักลงทุนหดหายไปคอนขางมาก ยกเวน
ขอนแกน ที่มูลคาการโอนขยายตัวเล็กนอย
สถานการณอุปสงค
10. 10
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติป 2021 ฟนตัวดี จากการทยอยโอนคอนโดที่ซื้อไปแลวในชวงกอนหนา ประกอบกับการ
ผอนคลายการเดินทางเขาประเทศในชวงปลายป 2021
สัดสวนมูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโด แบงตามสัญชาติ
หน�วย : %
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติ
หน�วย : พันลานบาท
5
3
2
0
1
4
07/21
01/19
04/19
07/19
10/19
01/20
04/20
1.0
01/22
07/20
10/20
01/21
04/21
10/21
1.7
02/22
BMR Upcountry
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติ รายเดือน
หน�วย : พันลานบาท
18% 17% 22%
2% 3% 2%
3% 2% 2%
2% 3% 2%
2% 2% 3%
2% 2% 3%
3% 4% 2%
3% 3% 3%
5% 3% 2%
60% 61% 58%
2019 2021
2020
China+HK
Russia
Germany
UK
France
US
Singapore
Japan
Taiwan
Others
ลานบาท 2020 2021 %YOY
China + HK 23,133 23,097 -0.2%
Russia 1,140 899 -21%
UK 1,182 1,253 +6%
France 1,347 990 -27%
Germany 894 996 +11%
US 736 1,300 +77%
Singapore 947 905 -4%
Japan 821 740 -10%
Taiwan 1,104 779 -29%
Others 6,433 8,651 +35%
รวม 37,737 39,610 +5%
2019
39.7
17.5
8.7
2018
9.8
33.9
16.7
29.1
2020
29.8
2021
39.6
50.6
57.3
37.7
-12%
-25%
+5%
BMR
Upcountry
ป 2021 ฟนตัวดี จากการทยอยโอนคอนโด
ที่ซื้อไปแลวในชวงกอนหนา ประกอบกับการ
ผอนคลายการเดินทางเขาประเทศในชวง
ปลายป 2021
%YOY 2021 2M21
BMR +3% -4%
Upcountry +13% +30%
• การระบาดของโอมิครอน และมาตรการการเปดประเทศของกลุมประเทศตาง ๆ จะเปนปจจัยที่สงผลตอการเดินทางเขา
ประเทศ และการโอนของชาวตางชาติ
• การโอนของชาวรัสเซียที่อาจลดลงจากความมั่งคั่งที่ลดลง อยางไรก็ดี สัดสวนมูลคาโอนตอปของชาวรัสเซียในชวงที่ผานมาอยู
ที่ 2-5% ของมูลคาโอนของชาวตางชาติทั้งหมด จึงคาดวาจะมีผลกระทบไมมาก
• รายละเอียดมาตรการดึงดูดการลงทุนจากชาวตางชาติ เชน การขยายระยะเวลาเชาที่ดินระยะยาวไดถึง 90 ป (หลังจากการ
ชะลอการพิจารณาแกไขกฎหมายขยายเพดานถือครองคอนโดของตางชาติ)
• การฟนตัวชาของตลาดคอนโดตางจังหวัด โดยเฉพาะในจังหวัดทองเที่ยว
ประเด็นที่ตองติดตาม
สถานการณอุปสงค
11. 11
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวง 4 เดือนแรกของป 2022 ฟนตัวไดดี จากทั้งการทยอยเปดตัวโครงการที่เลื่อนมาจากปกอนหนา
โดยเฉพาะคอนโด และคาดวาจะมีการเปดตัวอยางตอเนื่องในชวงที่เหลือของป ตามแผนของผูประกอบการ
สถานการณอุปทาน
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
4M21
57%
22%
63%
28%
15%
4M22
1.3
2.6
+103%
58%
36%
45%
4M21
32%
4M22
4.6
5.9
+28% 8%
18.0
19%
19%
27%
4M22
29%
17%
4M21
50%
6.1
+198%
>10 MB 5-10 MB 1-2 MB
3-5 MB 2-3 MB <1 MB
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รายเดือน
หน�วย : พันหน�วย
10
5
0
15
20
07/19
04/21
01/19
04/19
10/19
01/20
5.4
10/20
04/20
07/20
01/21
07/21
2.6
10/21
01/22
2.8
04/22
Condo
Total Low-rise
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
Avg total 2015-19 = 9.3
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมทุกกลุมปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหมของผูประกอบการ
ม.ค.-เม.ย.2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมยังขยายตัวไดดีเมื่อเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา
• การเปดตัวโครงการที่อยูอาศัยแนวราบยังขยายตัว ตามแผนการเปดตัวของผูประกอบการที่คาดวาจะมีการเปดตัว
โครงการแนวราบเปนจํานวนมากออกมาตอเนื่องตลอดชวงที่เหลือป
• การเปดตัวโครงการคอนโดกลับมาทรงตัว หลังจากขยายตัวมากในชวง 2 เดือนแรกของปจากการเปดโครงการที่เลื่อนมา
ขณะที่หน�วยเปดใหมสวนใหญยังคงมีระดับราคาตํ่าลง เมื่อเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา โดยคาดวาในชวงที่เหลือ
ของป 2022 การเปดโครงการคอนโดจะยังฟนตัวดีขึ้นจากปกอนหนา ควบคูไปกับการเปดโครงการแนวราบที่
ผูประกอบการยังคงใหความสําคัญ
TH CD
SDH
64
23
7
11
32
74
7
13
35
66
4
8
10
10
26
5
29
8
23
32
113
124 118
73
60
-38%
-17%
SMD Condo
SDH TH
4.6
6.1
5.9
2.6
18.0
13.7
28.3
+107%
SMD
56%
23%
27%
9%
4M22
4M21
75%
1.8 1.8
0%
2020
2018 2019
2017 2021 4M21 4M22
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
12. 12
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในป 2021 ปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหม และการเรงระบายสต็อก
อยางตอเนื่องของผูประกอบการ
สถานการณอุปทาน
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
200
0
150
50
100
250
56
2016
63
178
85
63
2017
54
55
195
82
50
2018
94
77
67
2019
91
54 50
2020
72
2021
222
75
214
70
50
189
207
+4% -7%
SDH&SMD TH Condo
7%
45%
2021
35%
40%
12%
2020
7%
40%
11%
56
50
-11%
49%
22%
27%
48%
2%
23%
2020
24%
3%
2021
75 72
-4%
SDH&SMD
8%
9%
14%
31%
29%
11%
5%
2020
85
29%
29%
17%
12%
5%
2021
91
-6%
TH CD
5-10 MB
<1 MB 1-2 MB 2-3 MB 3-5 MB >10 MB
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมทุกกลุมปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหม และการเรงระบายสต็อก
อยางตอเนื่องของผูประกอบการ โดยที่อยูอาศัยระดับราคาที่เขาถึงได โดยเฉพาะทาวนเฮาส และคอนโดถูกดูดซับไป
พอสมควร สงผลใหที่อยูอาศัยกลุมราคาปานกลางขึ้นไปมีสัดสวนเพิ่มขึ้น
• หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายทาวนเฮาสยังลดลงไมมากนัก เนื่องจากเปนกลุมที่ผูประกอบการเนนเปดโครงการใหม
ในปที่ผานมา
• หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายคอนโด แมลดลงไปตอเนื่องก็ยังอยูในระดับที่สูงกวาป 2018
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
13. 13
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
จํานวนหน�วย คอนโด
จํานวนหน�วย แนวราบ มูลคา
สถานการณที่อยูอาศัยเปดขายใหมใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย, พันลานบาท
หนวยที่อยูอาศัยเปดใหมใน 6 จังหวัดหลักในป 2021 หดตัวมาก โดยเฉพาะกลุมคอนโด ยกเวนระยอง ที่ยังมีการเปดขายที่อยูอาศัยใหม
สถานการณอุปทาน
เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา
ขอนแกน ภูเก็ต
1.3
1.7
9.2
1.7
12.4
2018
7.9
2019 2020 2021
2.7 1.6 2.1 0.8 1.2
0.2
54.8
2018 2021
2.5
59.2
6.8
2019
38.6
5.7
2020
8.2 5.8 7.2 10.1
4.4
3.8
2020
11.0
2021
4.1
2018
10.7
7.4
19.8
4.6
5.4
2019
0.4 1.2 0.4
4.2
1.2
5.3
6.8
2018 2021
2019
6.7
2020
1.9
1.3 1.5 2.0 0.2 1.0 0.6 0.9 0.1
3.3
0.7
2018
1.2
0.8
2019
4.1
2.7
2020 2021
0.1 1.4 0.4 0.7
0.2 0.0
36.7
2018 2021
22.4
0.6
2019
9.5
2020
2.2
5.5
0.9 1.0
3.1 0.7
0.3 0.4
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดใหมใน 6 จังหวัดหลักหดตัวมาก จากผลกระทบของการ
ระบาดของ COVID-19 โดยเฉพาะกลุมคอนโด ที่ยังมีหน�วยเหลือขายสะสมอยูในระดับสูง
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
หน�วยแนวราบ -26% -15% +3% -18% -7% -68%
หน�วยคอนโด -81% -51% +174% -88% -100% -36%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
14. 14
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ป 2021 หนวยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลักลดลง จากกลุมคอนโดที่เพิ่งลดลงเปนปแรกในชวง 5 ปหลังสุด สวนหนวย
สรางเสร็จจดทะเบียนใหมของกลุมแนวแนวราบเริ่มเห็นสัญญาณการฟนตัวบางเล็กนอยในจังหวัดที่เนน real demand
สถานการณอุปทาน
หน�วยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลักลดลงในอัตราที่นอย
กวาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จากกําลังซื้อที่ชะลอตัวมาก
ป 2021 หน�วยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญยังหดตัวแรง จากตลาดคอนโดที่ยังชะลอตัว โดยการออกใบอนุญาตกอสรางคอนโด
ก็ลดลงอยางตอเนื่อง สวนในจังหวัดที่เนน real demand เริ่มเห็นการฟนตัวของหน�วยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมของกลุมแนวราบ
หน�วยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมใน 6 จังหวัดหลัก*
หน�วย : พันหน�วย
ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสําหรับที่อยูอาศัยใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย (แนวราบ) , หมื่นตารางเมตร (คอนโด)
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
เหลือขาย-แนวราบ -1% -2% 0% +2% -4% -6%
เหลือขาย-คอนโด -24% -2% -17% -19% -13% -5%
ใบอนุญาต-แนวราบ -5% +10% -12% -16% +11% -40%
ใบอนุญาต-คอนโด -47% -5% -36% -65% -31% -7%
สรางเสร็จจด
ทะเบียนใหม
-10% -18% +1% +5% +11% -57%
32
15
13
16
13
8
26
15
15
2019
11
7
13
23
16
16
11
14
92
2020
80
12
19
17
4
2021
16
2018
6
10
87 88
+1% -9%
4
10
2
7
25
13
4
2 3
4 4
2018 2019
3
8
27
18
5 3
9
22
16
1H2021
3 3
2020
63
8
7
16
4
3
2017
22
25
58
4
53 56 57
-8%
-1%
แนวราบ
ชลบุรี
เชียงใหม
ระยอง
ขอนแกน
นครราชสีมา
ภูเก็ต
12
3 2
11
21
4
12
13
7
7
2017
16
5
60
12
6
4
13
2018
6
19
7
4
13
2019 2021
11
14
8
15
7 3
2020
15
8
13
59
62
56 56
-6%
-5%
แนวราบ
2
1
3
16
1
6
26
6
1
37
6
2
1
1
1
6
2 3
27
1
1
2
2
2
6
26
1
1
17
1
1
39
27 28
37
+4% -5%
3
1
24
2
7
8
14
42
4
0
8
4
12
5
9
5
3
26
40
34
4
13
12
5
76
1
3
3
2
8
1
50 54
45
-29%
-17%
คอนโด
คอนโด
หมายเหตุ : *หน�วยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหม 6 จังหวัดหลัก รวมทั้งที่จดทะเบียนโดยผูประกอบการและที่ประชาชนสรางเอง
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
15. แนวโนมตลาดที่อยูอาศัย
ป 2022
ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวดีขึ้น ตามการฟนตัวของเศรษฐกิจใน
ประเทศ อยางไรก็ตาม ปจจัยดานเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนสูง จะกดดันใหกําลังซื้อฟนตัวได
อยางจํากัด สวนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการจะกลับมาขยายตัวไดดี หลังจากหดตัว
อยางรุนแรงนับตั้งแตเกิดการระบาดของ COVID-19 แตคาดวายังอยูในระดับตํ่ากวากอนเกิด
COVID-19 โดยสวนใหญยังคงใหความสําคัญกับการเปดโครงการแนวราบอยางตอเนื่อง ตามเทรนด
ของผูซื้อที่อยูอาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปจากการระบาดของ COVID-19 โดยเฉพาะบานเดี่ยวบาน
แฝด ที่คาดวาจะยังคงไดรับความนิยมตอเนื่อง สวนคอนโดจะเปนโอกาสของกลุมระดับราคาตํ่ากวา
2-3 ลานบาท ขณะที่หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมยังปรับตัวลดลงตอเนื่องจากการเรงระบาย
สต็อกที่ยังดําเนินตอไป และกําลังซื้อที่เริ่มฟนตัว แตการกลับมาเปดโครงการใหมมากขึ้น ทําให
หน�วยเหลือขายจะลดลงในอัตราที่นอยกวาป 2021
ตลาดตางจังหวัด คาดวาจะกลับมาฟนตัวได โดยสวนหนึ่งเกิดจากฐานที่ตํ่าในป 2021 แตการ
ฟนตัวยังถูกจํากัดจากกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง รวมถึงกําลังซื้อจากตางชาติที่ยังมีความไมแน�นอน
รวมถึงการฟนตัวของภาคการทองเที่ยว และการลงทุนก็ยังยังมีความไมแน�นอนสูง ทามกลาง
หน�วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการระบายอยูมาก
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
16. 16
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยป 2022 มีแนวโนมกลับมาฟนตัวจากฐานที่ต่ําในป 2021 และการกลับมาทยอยโอน แตปจจัยลบ
เชน ราคาที่อยูอาศัยปรับตัวสูงขึ้น การฟนตัวของกําลังซื้อที่เปนไปอยางจํากัด จะกดดันใหการฟนตัวเปนอยางคอยเปนคอยไป
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันหน�วย
ปจจัยลบ
ตนทุนการกอสรางที่เพิ่มสูงขึ้นตอเนื่อง ทั้งวัสดุกอสราง แรงงาน และที่ดิน จะสงผล
ใหราคาที่อยูอาศัยปรับตัวสูงขึ้น
ภาวะเงินเฟอ อัตราการวางงาน และหนี้ครัวเรือนที่อยูในระดับสูง กดดันการฟนตัว
ของกําลังซื้อใหเปนไปอยางจํากัด
มาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ เพื่อดึงดูดกําลังซื้อจากชาวตางชาติยังไมชัดเจน
หลังรัฐบาลชะลอพิจารณาเกณฑขยายสัดสวนถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดชาวตางชาติ
รวมถึงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยแนวราบของชาวตางชาติในพื้นที่ที่กําหนด
เหลือเพียงขอเสนอขยายสัญญาเชาระยะยาว 90 ป ซึ่งตองติดตามตอไป
กรณีที่เกิดการระบาดจากไวรัสสายพันธุใหม ที่มีความรุนแรงขึ้น จะกระทบกิจกรรม
ทางเศรษฐกิจ
ปจจัยบวก
การระบาดของโอมิครอน ที่รุนแรงตอชีวิตนอยลง ทําให
กิจกรรมทางเศรษฐกิจยังพอดําเนินตอไปได เกิดการฟนตัว
ของกําลังซื้อ และการฟนตัวของความเชื่อมั่นของผูบริโภค
และผูประกอบการ
มาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ ของภาครัฐ ชวยกระตุนตลาด
อาทิ การผอนคลาย LTV การลดคาธรรมเนียมการโอนและ
จดจํานอง การเลื่อนบังคับใชราคาประเมินใหมออกไป
การตรึงอัตราดอกเบี้ยที่อยูอาศัย ธนาคารของรัฐตลอดป 2022
การลงทุนโครงสรางพื้นฐานของภาครัฐ หนุนการขยายตัวของ
ตลาดที่อยูอาศัยตามมา โดยเฉพาะสวนตอขยายรถไฟฟา
10%
2021
26%
2018
47%
7% 2%
15%
15%
2%
47% 45%
2020
2019
8% 2%
28%
7%
2%
2%
37%
3%
2%
15%
20%
26% 3%
2022F
26%
394
265
392
359
303 -316
-8%
-26%
+14% ถึง +19%
4%
935
2018
803
34%
16%
29%
929
18%
26%
2019
34%
3%
4%
14%
28%
32%
3%
2020
28%
5%
13%
17%
2021 2022F
23%
13%
3%
3%
3%
16%
31%
931 900 - 940
-0.2% -14%
+12% ถึง +17%
BMR-Condo
Upcountry BMR-SMD
BMR-SDH BMR-TH BMR-Others
หน�วย (%YOY) 2021 2022F
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล -16% +9% ถึง +14%
ตางจังหวัด -39% +22% ถึง +27%
มูลคา (%YOY) 2021 2022F
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล -5% +9% ถึง +14%
ตางจังหวัด -30% +20% ถึง +25%
ป 2022 : การโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโนมกลับมาฟนตัว
ไดอยางตอเนื่อง จากฐานที่ตํ่าในป 2021 และการ
กลับมาทยอยโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากชะลอไปในป 2021
ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวได จาก
กลุมแนวราบเปนหลัก ขณะที่คอนโดเริ่มกลับมาฟนตัว
ไดแตยังไมมากนัก
ตลาดตางจังหวัด มีแนวโนมฟนตัวไดดีจากตลาด
แนวราบเชนเดียวกัน จาก real demand ที่เริ่มฟนตัว
มากขึ้น อยางจังหวัดนครราชสีมา และขอนแกน ที่เปน
เมืองใหญ ขณะที่คอนโดในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญยัง
ตองใชเวลาในการฟนตัวมากกวาคอนโดในตลาด
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
17. 17
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยป 2022 มีแนวโนมฟนตัวดีขึ้นทั้งในดานอุปสงคและอุปทาน ทําใหจํานวนหนวยเหลือขายสะสมยังมีแนวโนมลดลงอีกเล็กนอย แต
ลดลงในอัตราที่ต่ํากวาปที่ผานมา เนื่องจากแนวโนมการเปดตัวที่อยูอาศัยใหมจะขยายตัวในอัตราที่มากกวาการฟนตัวของกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
ป 2022 : หน�วยขายไดมีแนวโนมฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป
ตามการฟนตัวของภาวะเศรษฐกิจ และกําลังซื้อ โดยคอนโดจะ
เริ่มกลับมาฟนตัวได โดยเฉพาะกลุมระดับราคาปานกลางถึงลาง
ที่จะเริ่มกลับมาเปดตัวมากขึ้น
ป 2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมมีแนวโนมฟนตัวมากขึ้น ตาม
แผนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการ ประกอบกับการฟนตัวของ
เศรษฐกิจ และสต็อกที่อยูอาศัยเหลือขายที่ลดลง แตยังตองรับมือกับ
ปญหาการขาดแคลนแรงงาน และตนทุนวัสดุกอสรางที่สูงขึ้น โดย
ผูประกอบการสวนใหญยังคงเนนใหความสําคัญกับโครงการที่อยูอาศัย
แนวราบอยางตอเนื่อง สวนคอนโดกลุมระดับราคาตํ่าไมเกิน 3 ลานบาท
จะถูกเปดตัวออกมาเพิ่มขึ้น
ป 2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมยังปรับตัวลดลง
ตอเนื่อง จากการเรงระบายสต็อกที่ยังดําเนินตอไป และกําลังซื้อที่
เริ่มฟนตัว แตการที่ผูประกอบการกลับมาเปดโครงการใหมมากขึ้น
ทําใหหน�วยเหลือขายจะลดลงในอัตราที่นอยกวาป 2021 โดยเฉพาะ
ทาวนเฮาส ตามมาดวยคอนโด ขณะที่บานแฝดราคาปานกลาง-ลาง
และบานเดี่ยวยังเปนกลุมที่ระบายสินคาออกไปไดดี
29
2019
12
4
75
11
21
29
2020
7
98
119
2018
27
29
2021
13
2022F
6
54
31
4
69
11
65
82 - 86
-34%
+17%
+9% ถึง +14%
TH
SMD SDH CD
74
7
2018
7
73
8
26
11
2019
118
5
23
23
2021 2022F
29
8
10
66
32
13
32
124
60
73 - 76
2020
-38%
-17%
+21% ถึง +26%
SMD SDH TH CD
63
50
75
91
2020
85
72
2022F
50
2021
54
67
207
2019
2018
195
56
82
94
214 222
199 - 204
+4% -7%
-4% ถึง -1%
SDH&SMD TH CD
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
18. 18
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
รายละเอียดแนวโนมตลาดที่อยูอาศัย
ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตางจังหวัดป 2022
19. 19
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโนมเริ่มฟนตัวตามภาวะเศรษฐกิจและกําลังซื้อที่ฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป แตภาวะ
เงินเฟอและหนี้ครัวเรือนยังเปนปจจัยกดดันสําคัญ โดยที่อยูอาศัยแนวราบยังเปนกลุมนําการฟนตัว แตตองติดตามภาวะการแขงขันที่อาจ
เขมขนขึ้นในระยะตอไป
แนวโนมป 2022
ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเริ่มฟนตัวได โดยการโอนกรรมสิทธิ์จะกลับมา
ฟนตัวไดราว 9%YOY แตหน�วยโอนยังคงตํ่ากวาป 2019 และ 2020 ที่เกิดการระบาดของ
COVID-19 สวนหน�วยขายไดมีแนวโนมขยายตัวตอเนื่องจากป 2021 แตยังคงตํ่ากวาในป
2019 โดยการฟนตัวยังมาจากกลุมที่อยูอาศัยแนวราบเปนหลัก ขณะที่ตลาดคอนโดเริ่มมี
สัญญาณของการฟนตัวมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดราคาไมเกิน 3 ลานบาท
อัตราดูดซับของตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลดีขึ้น มาอยูที่ราว 27%-30% จาก 26% ในป
กอนหนา แตยังตํ่ากวาในป 2019 ตามแนวโนมการฟนตัวอยางคอยเปนคอยไปของภาวะ
เศรษฐกิจ อยางไรก็ตาม ภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง
ทําใหกําลังซื้อในตลาดระดับปานกลาง-ลางที่ยังตองใชเวลาในการฟนตัว อาจทําใหอัตรา
การยกเลิกเพิ่มขึ้นตามไปดวย
ประเด็นที่ตองติดตาม
การแขงขันที่เขมขนในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะตลาดทาวนเฮาส ที่มีแนวโนมการเปด
โครงการใหมเพิ่มขึ้นตอเนื่อง เนื่องจากระดับราคาสวนใหญเหมาะกับกําลังซื้อในระดับ
ปานกลางคอนไปทางลาง และเหมาะกับการทยอยเปดเปนเฟส เพื่อความยืดหยุนในการ
บริหารจัดการการลงทุนในสถานการณที่ยังมีความไมแน�นอน รวมถึงตลาดบานแฝดที่
ไดรับความนิยมเพิ่มขึ้นมากในชวงปที่ผานมา
การขยายเสนทางรถไฟฟายังเปนปจจัยสําคัญตอแนวโนมการพัฒนาที่อยูอาศัย ทั้งใน
พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง รวมถึงชั้นนอก บริเวณปลายสายรถไฟฟา ที่ผูประกอบการเริ่ม
เขาไปพัฒนาโครงการแนวราบกันมากขึ้น
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยที่อยูอาศัยแนวราบเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
167
27
153
125
31
37
270
127
2019
260
2020
182
126
210
2021
2022F
612
614
582
634-664
-5%
9%-14%
55
2021
7
102
28
60 28
166
8
2019
99
53
2020
182-190
206
9
28
70
2022F
197
-15%
+9%-14%
BMR-CD BMR-TH BMR-SMD
BMR-SDH BMR-Other
8
2020
10
8
29
5
23
2021 2022F
47
36
43 - 45
-22% 17%-22%
BMR-SMD BMR-SDH BMR-TH
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
20. 20
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดบานเดี่ยวและบานแฝดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมขยายตัวอยางตอเนื่อง จากกลุมกําลังซื้อปานกลาง-บน ที่ไดรับผลกระทบ
ทางเศรษฐกิจนอยกวา โดยเฉพาะบานแฝดระดับราคาปานกลาง ที่มีแนวโนมไดรับความนิยมเพิ่มขึ้นตอเนื่อง จากปจจัยดานความคุมคาของราคา
แนวโนมป 2022
ตลาดบานเดี่ยวขยายตัวไดเล็กนอย หลังจากหน�วยขายไดฟนตัวราว 12%YOY ในป 2021
จากกลุมราคามากกวา 10 ลานบาทเปนหลัก โดยคาดวาหน�วยขายไดในราคาปานกลาง-
บน ที่ไดรับผลกระทบทางเศรษฐกิจไมมากนัก จะยังขยายตัวไดอีกเล็กนอย ตามกําลังซื้อ
ที่ฟนตัวมากขึ้น ทําใหมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ป 2022 มีแนวโนมขยายตัวไดตอเนื่อง
ตลาดบานแฝดยังเติบโตไดตอเนื่อง หลังจํานวนหน�วยขายไดรวมสูงสุดเปนประวัติการณ
ในป 2021 โดยขยายตัวไดมากถึง 60%YOY จากความนิยมที่เพิ่มขึ้นตอเนื่อง โดยเฉพาะ
ในกลุมกําลังซื้อปานกลาง ทั้งในดานความคุมคาของราคา ฟงกชัน และพื้นที่ใชสอยใน
บาน เมื่อเปรียบเทียบกับที่อยูอาศัยแนวราบประเภทอื่นในทําเลเดียวกัน ทําใหคาดวา
หน�วยขายไดมีโอกาสเติบโตไดตอเนื่อง 5%-10%YOY ในป 2022
ตลาดบานเดี่ยว และบานแฝดมือสองยังเติบโตไดตอเนื่อง จากกําลังซื้อปานกลาง-บน
โดยเปนที่อยูอาศัยกลุมเดียวที่หน�วยโอนกรรมสิทธิ์มือสองขยายตัวไดในป 2021 แตยัง
เปนระดับตํ่ากวาป 2019 เล็กนอย)
ประเด็นที่ตองติดตาม
ผูประกอบการปรับการพัฒนาที่อยูอาศัยไปตามขอจํากัดดานที่ดิน โดยการหาที่ดินผืน
ใหญไดยากขึ้น และราคาดินสูงขึ้น ทําใหผูประกอบการมีแนวโนมหันไปเลือกพื้นที่
ชานเมืองที่ราคายังไมสูงมาก และพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่ตอหลังไมมาก (บานเดี่ยว 51-
60 ตารางวา/บานแฝด 35-45 ตารางวา) ทําใหสามารถสรางไดจํานวนหลังมากขึ้นใน
พื้นที่จํากัด และสามารถสรางเปนเฟสสะดวกขึ้น โดยสวนใหญจะอยูที่ราคา 4-8 ลานบาท
ขึ้นอยูกับทําเล ซึ่งจะสามารถดึงดูดกําลังซื้อระดับปานกลางไดดี
หน�วยขายไดบานเดี่ยวและบานแฝดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์บานเดี่ยวและบานแฝด
หน�วย : พันหน�วย
49%
2%
39%
1%
41% 17%
2019
33% 17%
2020
2%
29% 45% 24%
2021
2022F
11.0
10.7
11.9
12.1–12.6
+12%
1%-6%
3-5MB
2-3MB 5-10MB > 10MB
13%
15% 65%
20%
14%
2019 4.6
62%
2020
11% 59% 24%
2021
2022F 7.5–7.9
4.3
7.0
+60%
8%-13%
SDH
SMD
52%
48%
2019
45% 45%
55%
2020
55%
2021
36
2022F
35 36
39
+2%
7%-12%
มือหนึ่ง มือสอง
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
21. 21
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดทาวนเฮาสในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวไดมากขึ้น อยางไรก็ดี แผนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการ ที่คาดวา
จะเพิ่มขึ้นตอเนื่อง ทําใหตองติดตามสถานการณหนวยเหลือขายสะสมในระยะตอไป
แนวโนมป 2022
ตลาดทาวนเฮาสเริ่มฟนตัวไดมากขึ้น โดยหน�วยขายไดยังขยายตัวไดตอเนื่องราว 7%-
12%YOY ซึ่งเปนอัตราที่นอยกวาป 2021 ที่ขยายตัวมากถึง 28%YOY หลังหดตัวแรงในป
2020 โดยหน�วยขายไดจะมาจากการระบายสต็อกเปนหลัก ทั้งนี้หน�วยขายไดจาก
โครงการเปดใหมจะเริ่มกลับมาฟนตัวไดมากขึ้น ตามการเปดโครงการใหมของ
ผูประกอบการที่กลับมาเพิ่มขึ้น เชนเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะกลับมาฟนตัวไดมาก
ขึ้นตามการฟนตัวของกําลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะหน�วยโอนกรรมสิทธิ์ หลังหดตัว
ตอเนื่องมาตั้งแตป 2019
หน�วยเปดใหมทาวนเฮาสกลับมาขยายตัว ไดราว 18%-23%YOY หลังหดตัว -20%YOY
ในปที่ 2021 โดยโครงการเปดใหมที่เพิ่มขึ้นมากในป 2022 สวนหนึ่งมาจากโครงการที่ถูก
เลื่อนหรือชะลอมาจากปกอนหนา ประกอบกับความนิยมที่อยูอาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งทาวนเฮาสยังคงเปนทางเลือกที่ดีสําหรับกําลังซื้อปานกลาง-ลาง ที่ราคาไมเกิน 5 ลานบาท
ประเด็นที่ตองติดตาม
หน�วยเหลือขายสะสมทาวนเฮาสในระยะขางหนาที่อาจยังคงอยูในระดับสูง และมี
แนวโนมเพิ่มขึ้น แมในชวงที่ผานมา หน�วยเหลือขายสะสมมีแนวโนมลดลงจากการเรง
ระบายสต็อก แตในป 2022 และในระยะตอไปที่มีการเปดโครงการใหม ๆ มากขึ้น ขณะที่
กําลังซื้ออาจฟนตัวไดชากวา ทําใหมีโอกาสที่หน�วยเหลือขายสะสมจะเริ่มทรงตัวตั้งแตป
2023 กอนกลับมาเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่องในระยะถัดไป
หน�วยขายไดทาวนเฮาสในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายได และเปดใหมทาวนเฮาส
30
10
40
20
0
2024F
2021
2019 2020 2022F 2023F 2025F
หน�วยเปดใหม
หน�วยขายได
2021
2019 2022F
2020
4.9
28.7
5.6
20.6
6.3
26.4
28.3 – 29.6
5.2 – 5.5
7%-12%
6%-11%
หน�วยขายไดรวม
หน�วยขายไดเฉพาะโครงการเปดใหม
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
22. 22
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมเริ่มกลับมาฟนตัวได ทั้งจากการระบายสต็อก กําลังซื้อทั้งในประเทศ และตางประเทศที่เริ่ม
ฟนตัว รวมถึงการกลับมาเปดโครงการใหมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะระดับราคาต่ําไมเกิน 2 ลานบาท ที่ไดรับความนิยมในชวงที่ผานมา
แนวโนมป 2022
ตลาดคอนโดเริ่มฟนตัวไดมากขึ้นจากฐานที่ตํ่า หลังจากหดตัวตอเนื่องตลอดชวง 3 ปที่
ผานมา แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาป 2019 ซึ่งเปนชวงกอนเกิด COVID-19 คอนขางมาก
โดยคาดวาหน�วยขายไดจะกลับมาฟนตัว 17%-22%YOY โดยสวนใหญยังมาจากการระบาย
สต็อก อยางไรก็ดี สัดสวนจากโครงการเปดใหมจะเริ่มเพิ่มขึ้น สวนหน�วยโอนกรรมสิทธิ์
และมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ คาดวาจะฟนตัวไดในระดับใกลเคียงกันที่ราว 10%-15%YOY
จากกําลังซื้อ ทั้งในและตางประเทศที่เริ่มฟนตัว รวมถึงการทยอยกลับมาโอน หลังตอง
ชะลอไปในชวงที่ผานมา
หน�วยเปดใหมคอนโดกลับมาฟนตัว โดยคาดวาจะเพิ่มขึ้นราว 31%-36%YOY มาอยูที่ราว
30,000 กวาหน�วย หลังหดตัวตอเนื่องจาก 66,000 หน�วยในป 2019
หน�วยเหลือขายสะสมคอนโดมีแนวโนมลดลงตอเนื่อง จากการระบายสต็อกตอเนื่อง
ของผูประกอบการ แตยังคงอยูในระดับสูงราว 83,000 หน�วย (จุดสูงสุดในป 2019 อยูที่
94,000 หน�วย) โดยคาดวาจํานวนหน�วยเหลือขายสะสมจะเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในป
2024 ที่โครงการขนาดใหญเริ่มกอสรางเสร็จ
ประเด็นที่ตองติดตาม
ตลาดคอนโดราคาตํ่าไมเกิน 2 ลานบาท ยังไดรับความนิยมอยางตอเนื่อง โดยเฉพาะใน
ระยะสั้น ที่กําลังซื้อยังฟนตัวไดไมมากนัก จึงกลายเปนตัวเลือกที่เหมาะสมสําหรับผูซื้อที่
อยูอาศัยบางกลุม เชน กลุมที่ยังไมมีครอบครัว ไมมีลูก ประกอบกับความสะดวกดานการ
เดินทาง รวมถึงอานิสงสจากมาตรการกระตุนตลาดอสังหาฯ ของรัฐ จะชวยสนับสนุน
ตลาดคอนโดราคาตํ่าไดอยางตอเนื่องอยางนอยในตลอดป 2022
หน�วยเปดใหม และขายไดของคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย หน�วย : หน�วย, %
หน�วยเปดใหม และอัตราการขายไดเดือนแรกของคอนโด
60
0
20
40
80
2020
2022F
2021
2018
2019
2023F
2024F
2025F
หน�วยเปดใหม
หน�วยขายได
0
20
40
60
80
100
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
28%
67%
2017
2016
65%
2018
82%
2019
73%
2020
60%
2021
7%
2M22
หน�วยเปดใหม (แกนซาย)
อัตราการขายไดเดือนแรก (แกนขวา)
0
20
40
60
80
100
0
5,000
10,000
15,000
20,000
28%
40%
56%
2016
65%
30%
2017
50%
2018
2019
34%
2020
2021
2M22
อัตราการขายไดเดือนแรก (แกนขวา)
หน�วยเปดใหม (แกนซาย)
<1 ลานบาท
1-2 ลานบาท
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
23. 23
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัด มีแนวโนมเริ่มกลับมาฟนตัวไดหลังหดตัวแรงในปที่ผานมา จากการฟนตัวของกําลังซื้อในประเทศในตลาด
แนวราบเปนหลัก ขณะที่ตลาดคอนโดซึ่งสวนใหญอยูในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญอาจฟนตัวไดชากวา
แนวโนมป 2022
ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดเริ่มกลับมาฟนตัวได ทั้งในดานมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ และ
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ หลังหดตัวแรงในปที่ผานมา และหดตัวตอเนื่องตั้งแตป 2020
กําลังซื้อในประเทศที่เริ่มฟนตัว สงผลใหตลาดที่อยูอาศัยแนวราบในตางจังหวัดจะกลับมา
ฟนตัวไดดี ขณะที่ตลาดคอนโด ซึ่งสวนใหญอยูในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญ อาจฟนตัวได
ชากวา และยังตองใชเวลาในการฟนตัว เนื่องจากจํานวนนักทองเที่ยวตางชาติยังฟนตัว
ไดอยางชา ๆ
การเปดโครงการที่อยูอาศัยใหมตางจังหวัดจะกลับมาฟนตัวได จากฐานที่ตํ่าในป 2021
โดยการเปดโครงการที่อยูอาศัยแนวราบมีแนวโนมฟนตัวไดดีขึ้น ขณะที่คอนโดในจังหวัด
ทองเที่ยวสําคัญยังถูกกดดันจากจํานวนหน�วยเหลือขายสะสมที่ยังมีอยูมาก
ประเด็นที่ตองติดตาม
มาตรการกระตุนกําลังซื้อชาวตางชาติจากภาครัฐเพิ่มเติมในระยะตอไป หลังจากลาสุดที่
มีการอนุมัติการใหวีซาระยะยาวแกชาวตางชาติที่มีศักยภาพ แตไมอนุมัติการขยาย
สัดสวนถือครองคอนโดเกิน 50% รวมถึงการถือกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยแนวราบโดยตรงใน
พื้นที่ที่กําหนด โดยเหลือเพียงการขยายสิทธิ์การเชาระยะเปน 90 ป ที่อยูระหวางกลับไป
ศึกษา ซึ่งอาจยังไมสามารถกระตุนกําลังซื้อตางชาติไดมากพอ โดยเฉพาะจังหวัดใน
ทองเที่ยวสําคัญ และใน EEC
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยตางจังหวัด
หน�วย : พันลานบาท หน�วย : พันหน�วย
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยตางจังหวัด
2019 2020 2022F
2021
265 - 277
315
319
221
-1% -30%
20%-25%
99
2021
2019 2020 2022F
186
162
121 - 126
-13%
-39%
22%-27%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
ตางจังหวัด
25. 25
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ประเด็นที่ตองจับตาในระยะตอไป
การฟนตัวของกําลังซื้อยังถูก
กดดันจากปจจัยดานเงินเฟอ
และหนี้ครัวเรือนสูง
ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยู
อาศัยพุงสูงขึ้นทั้งวัสดุกอสราง
แรงงาน และที่ดิน
การแขงขันที่เขมขนในตลาด
แนวราบตามเทรนดผูซื้อที่
เปลี่ยนแปลงจาก COVID-19
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสรางฯ
จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม
หลังปรับลดการจัดเก็บลง
ในปที่ผานมา
1 2 3 4
26. 26
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
2015Q1
2015Q4
2016Q3
2017Q2
2018Q1
2018Q4
2019Q3
2020Q2
2021Q1
2021Q4
AVG WAGE (%YOY) INFLATION (%YOY)
26
26
เงินเฟอปรับตัวเรงขึ้นสูง
กวาคาแรงในชวงตนป
2021 จนถึงปจจุบัน
เงินเฟอ และคาแรงเฉลี่ยรายไตรมาส
หน�วย : %YOY
สัดสวนหนี้ครัวเรือนตอ GDP และอัตราการเติบโต
ของหนี้ครัวเรือนและ GDP
ปจจัยดานเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง
จะกดดันใหกําลังซื้อฟนตัวไดอยางจํากัด โดยเฉพาะอยางยิ่ง กลุมรายไดปานกลาง-ลาง
การฟนตัวของตลาดที่อยูอาศัยเปนไปไดชา
เนื่องจากที่อยูอาศัยราคาปานกลาง-ลางมีสัดสวนในตลาดมาก
35%
12%
28%
12%
14%
ไมมีแผนที่จะซื้อ
ภายใน 1 ป
ภายในไมเกิน 4-5 ป
ภายในไมเกิน 2-3 ป
5 ปขางหนาขึ้นไป
EIC Residential Real Estate Survey : ทานมีแผนจะซื้อที่อยูอาศัยหรือไม*
หน�วย : % ของผูตอบแบบสอบถาม
กําลังซื้อในประเทศยังถูกกดดันจากเงินเฟอที่ยังคงปรับตัวเรงขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของราคาพลังงาน อาหารสด และคาไฟฟา ในขณะที่
หนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง สงผลกระทบใหมีการชะลอแผนการซื้อที่อยูอาศัยออกไป
1. การฟนตัวของกําลังซื้อ
หมายเหตุ : จากขอมูลการสํารวจ Residential Real Estate Survey เดือนมีนาคม 2022 จํานวนผูตอบแบบสํารวจ 3,193 คน
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของกระทรวงพาณิชย, Socio-Economic Survey CEIC และสํานักขาวตาง ๆ
หน�วย : % ตอ nominal GDP (รวม 4 ไตรมาสยอนหลัง),
% ตอรายไดทั้งป
57.9%
66.2%
76.6%
81.2%
78.1% 79.9%
90.1%
83.2%
80.3%
88.3% 87.1%
96.1%
98.5%
105.5%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
สัดสวนหนี้ครัวเรือนตอ GDP
สัดสวนหนี้ตอรายไดครัวเรือน
27. 27
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยยังมีแนวโนมเพิ่มสูงขึ้นจากราคาวัสดุกอสราง โดยราคาเหล็กที่ยังอยูในระดับสูงเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้น
ในชวงตนป เชนเดียวกับราคาปูนซีเมนต นอกจากนั้นยังรวมถึงคาจางแรงงานที่สูงขึ้นจากภาวะขาดแคลนแรงงาน
2. ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยพุงสูงขึ้น
ราคาเหล็กทรงยาว
หน�วย : บาท/กิโลกรัม
ราคาเหล็กทรงยาวยังปรับตัวสูงขึ้น หลังจากปรับตัวสูงขึ้นมากตลอดป 2021 โดยสถานการณ
สงครามรัสเซีย-ยูเครนสงผลตอราคาพลังงาน ซึ่งเปนตนทุนสําคัญในการผลิตเหล็ก
ราคาปูนซีเมนตปอรตแลนดเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้น จากผลกระทบของสงครามรัสเซีย-ยูเครน
เชนเดียวกับราคาเหล็กทรงยาว
คาจางแรงงานสูงขึ้นจากภาวะขาดแคลนแรงงาน โดยตนทุนแรงงานในป 2022 ยังคงมีแนวโนม
สูงขึ้นตอเนื่องจากป 2021
ผูประกอบการยังมีแนวโนมเนนพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยขนาดไมใหญมาก หรือการทยอยสราง
เปนเฟสเพื่อใหปดการขายไดเร็วขึ้น สงผลตอตนทุนตอหน�วยที่สูงกวา เปนอีกปจจัยทาทายสําคัญ
ในการบริหารจัดการตนทุน
ราคาเฉลี่ยปูนซีเมนตปอรตแลนดของไทย
หน�วย : บาท/ตัน
1,753
1,546
2016
1,639 1,758
2017 2018
1,695
2019
1,726
2020
1,625
2021 2022F
+8%
3M/21
1,644 1,758
3M/22
+7%
จํานวนแรงงานเมียนมา สปป. ลาว กัมพูชา และเวียดนามในภาคกอสราง
หน�วย : คน
18.0 19.5 21.2 19.6 17.6
27.4
2020
2016 2017 2018 2019
25.4
2022F
2021
+8%
28.3
23.1
4M/21 4M/22
+23%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของสถาบันเหล็กและเหล็กกลาแหงประเทศไทย, สํานักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม และกรมการจัดหางาน
411,459
100,000
600,000
500,000
0
300,000
200,000
400,000
Mar-20
Jun-19
Dec-19
Sep-19
Jun-20
Sep-20
Dec-20
Mar-21
Jun-21
Sep-21
Dec-21
551,656
Feb-22
591,265 COVID-19