CARGA REGISTRAL Y PROBLEMÁTICA, ADECUACIÓN LEY 29090, REGLAMENTO DE INSCRIPCIÓN DE PREDIOS, ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN DE LOTES, DIVISIÓN Y PARTICIÓN (CONVENCIONAL ARBITRAL Y JUDICIAL)

1. UNIVERSIDAD PERUANA
LOS ANDES
- UPLA -
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIDAD: INGENIERIA CIVIL
”DISEÑO DE CONSTRUCCION ”
CRITERIOS PARA LA FORMALIZACIÓN
CATEDRATICO :
ING. FERNANDO UCHUYPOMA MONTES
ALUMNO :
BRUNO TINEO, Noé
Mayo 2018

2. CRITERIOS PARA LA FORMALIZACIÓN:
1. LEVANTAMIENTO DECARGAS REGISTRALES EN EDIFICIOS
En el mundo de la construcción financiada, existe un rubro tan importante como el
crédito, se llama Carga registral de la edificación. Para muchos ingenieros, arquitectos,
empresarios promotores, inmobiliarias y dueños de propiedades representa un impase para el
financiamiento de compra – venta o ampliación de edificaciones, que estas tengan cargas
registrales inscritas.
La carga registral están dispuestas por la ley n° 27157 en los procesos de regularización
de edificaciones (obras que se han construido antes del 20 de julio del año 1999, fecha de la
publicación de ley) y obedece a la observación que hace el verificador ( ingeniero civil o
arquitecto colegiado que declara la edificación, directamente al registro publico) y que el
registrador de acuerdo a ley la convierte en carga registral.
La observación que advierte el verificador es la discrepancia de lo señalado en el
certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios otorgado por la municipalidad donde se
ubica elpredio con la realidad de la obra.Hay que teneren cuenta que el certificado de parámetros
es actual y la edificación es anterior a esas condiciones que establece el parámetro.
PROBLEMÁTICA
Muchas entidades financieras no dan creditos a edificaciones que tiene cargas registrales,
considerándolas que no son objeto de garantía, esto es,en el fondo que el predio tiene valor cero
(sin valor). Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor de un predio esta constituido
por la suma de 2 valores; elvalor de terrenomasel valor de la edificación (declaratoria de fabrica);
si por efecto de las cargas la edificación no tiene valor, queda el valor de terreno en el predio,
dicho valor es que debe constituir la garantía. El valor de la edificación esta, en este caso,
supeditado al tipo de carga que tiene elpredio, pudiendo seruna carga subsanable o no subsanable,
dependiendo del estudio que haga el perito tasador en cuanto afecta la carga al valor de la
edificación.
La normas se interpretan en forma retroactiva, no pudiendo ser por que no existiría la
estabilidad y garantía jurídica sobre los actuados. La interpretación de las normas se hace solo
dentro del contexto jurídico ,sin teneren cuenta las consideraciones técnicasque tiene cada predio
que se estudia o se inscribe. Muchas veces la interpretación de los artículos de la Ley, no
corresponde a la interpretación registral que realmente corresponde, como por ejemplo:
La Ley n° 27157 señala en su articulo 3 con relación a la regularización de edificaciones, que
pueden acogerse a la Ley las edificaciones:
- Que no cuentan con licencia de construcción.
- Que no cuentan con conformidad de obra.
- Que no cuentan con declaratoria de fabrica.
2. FUNCIONES DEL VERIFICADOR
Un verificador del registro de predios, es un profesional ingeniero civil(2) o
arquitecto inscrito en el índice de verificadores a cargo de la sunarp. este profesional
registrado ejerce la función de verificador respecto de los actos o contratos referidos a
los predios urbanos(3).

3. - Organiza y tramita el expediente de regularización (constituido por planos,
formularios registrales y anexos).
- Constata la existencia y características de la edificación (esto se hace mediante
inspección in situ, revisión de planos y revisión de títulos).
- Constata el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y
edificatorios (para lo cual necesitara que el propietario obtenga un certificado de
parámetros vigente).
- Confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad
física del terreno y la edificación (basado en todo lo anterior suscribe, certifica y se
hace responsable).
- En el caso de los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan
se encargara de verificar las condiciones y requisitos respectivos para su
actualización registral.
estas responsabilidades están actualizadas de acuerdo a las ultimas modificaciones al
reglamento según lo abajo indicado.
la sunarp reglamento todo lo concerniente a los verificadores del registro de predios.
esto fue mediante:
la resolución n° 540-2003-sunarp/sn (y sus posteriores modificatorias), por la cual se
aprobó el reglamento de inscripciones del registro de predios;
la resolución 188-2004-sunarp-sn (y sus posteriores modificatorias), por la que se
aprueba el reglamento del índice de verificadores del registro de predios;
asimismo el 15 de mayo del 2017, el ministerio de vivienda, construcción y
saneamiento mediante decreto supremo 011-2017-vivienda modifico varios artículos
del reglamento.
al final dejamos las descargas de todos las normas respecto a los verificadores del
registro de predio
3. INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN EL LEVANTAMIENTO DE CARGAS.
Aprobar el levantamiento de cargas mediante un certificado declaratoria de
fábrica.
4. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS DE TERRENOS URBANOS
Las rectificaciones de áreas son un proceso que tiene por objeto rectificar el área de un
predio, por ejemplo si se tiene el área real de un predio, el cual es menor al que se
encuentra registrado en la partida, es claro que se rectificar dicha área, sino más o
menos de la indicada. Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino
también de predios rústicos.
El artículo 13 de la ley 27333 establece
a) POR MUTUO ACUERDO: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del
predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que éstos últimos

4. manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según
corresponda.
Requisitos:
b) PROCEDIMIENTO NOTARIAL: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de
competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504o
y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siemprey cuando el área
real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es
superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación
registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se
tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley No 27157.
c) PROCEDIMIENTO JUDICIAL: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los
artículos 504o y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga
superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
1. ADECUACIÓN REGISTRAL A LA LEY N° 29090-29476-29898
 Ley 29090: acata para toda estructura después del 20/07/1999
Objeto de la Ley
La presente Ley tiene el objeto de establecer la regulación jurídica de los procedimientos
administrativos para la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes,
obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación; fiscalización en la
ejecución de los respectivos proyectos; y la recepción de obras de habilitación urbana y
la conformidad de obra y declaratoria de edificación; garantizando la calidad de vida y
la seguridad jurídica privada y pública.
Establece el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los
procedimientos administrativos de la presente Ley.
 Ley 29476: Ley que modifica y complementa la Ley núm. 29090, Ley de
regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones.
 Ley 29898: ley que modifica la ley 29090,ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones y establece el procedimiento de habilitación urbana de
oficio.
Artículo 2º.- Ámbito de aplicación y principios los procedimientos establecidos en la
presente Ley, con excepción del procedimiento de habilitación urbana de oficio, están
sujetos al silencio administrativo positivo, regulado por la Ley 29060, Ley del Silencio
Administrativo.
Artículo 3º.-Definiciones
Para los fines de la presente Ley, entiéndase por:
1. Habilitación urbana: El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de aguay recolección
de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno
puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este
proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública,
que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos
complementarios,para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables qué
constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el
Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

5. 2. ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN DE LOTES.
ACUMULACIÓN DE LOTES.
Es un acto registral que tiene como objetivo generar una nueva unidad inmobiliaria y se
efectúa uniendo una sola, dos o mas inmuebles registralmente independientes.
Tenemos que tener en cuenta que los predios por acumular, cada uno tiene su
inscripción y la acumulación genera una nueva inscripción.
Los predios que se desean acumular deben constituir un todo sin solución de
continuidad y pertenecer al mismo propietario.
Los siguientes puntos son los requisitos necesarios para llevar a cabo su registro:
- Documento privado con firma certificada por notario, en que consta la
solicitud formulada por el propietario.
- Los planos y codigos catastrales a que se refiere al DS N° 002-89-JUS o la
constancia negativa de catastro.
En la parte técnica debe prepararse los siguientes planos y memorias:
- Plano de ubicación y localización geográfica.
- Plano de linderos y medidas perimétricas, área original de terreno por acumular (tal
como figura en la inscripción, señalando los datos de esta inscripción)
- Memoria descriptiva de cada uno de los terrenos que se acumulan.
- Memoria descriptiva del terreno resultante.
De acumularse predios afectados con derechos reales de garantía o medidas
cautelares, debe observarse lo dispuesto en el reglamento de inscripción del registro
de predios.
No se requiere la presentación de planos y código catastral cuando la acumulación se
solicita dentro del tramite de regulación de edificación, de acuerdo por lo dispuesto por
la ley 27157 en concordancia con el art. 4 de la ley 27333.
La acumulación de predios rurales se sujeta a los dispuesto en el reglamento de
inscripción del registro de predio
SUBDIVISIÓN DE LOTES.
Es el seccionamiento de terrenos, se tiene que tener en cuenta que el predio tiene una
sola ficha o partida registral y se tendrá que generar una modificación registral.
En la parte técnica debe presentarse, la resolución y los siguientes planos:
– Plano de ubicación y localización geográfica
- Plano de linderos y medidas perimétricas y área original (tal como figura en la
inscripción registral).
- Plano de linderos , medidas perimétricas y áreas de cada una de las secciones.
- Memoria descriptivas del terreno total.
– Memoria descriptiva de cada una de las secciones.
- Los planos y códigos catastrales a que se refiere al DS N° 002-89-JUS o la
constancia negativa de catastro.
- Documento privado con firmas certificadas en el que conste el consentimiento de los
propietarios que no se han intervenido en el tramite de subdivision.
No se requiere de los requisitos anteriores cuando la subdivision se solicita dentro del
tramite de regularización de edificación establecido por la ley 27157, en concordancia
con el art. 4 de la ley 27333.
En este caso se debe presentar memoria descriptiva suscrita por los propietarios y
verificador responsable.
- Solicitud registral indicando claramente la ficha original y las que deben generarse.

6. 3. CONDICIONES DE LA LEY N° 27157
Decreto Supremo que aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación y modifica el Reglamento de la Ley N° 27157
4. REGLAMENTO DE INSCRIPCIÓN DE PREDIOS.
Artículo 1.- Contenido del Reglamento
El presente Reglamento regula los requisitos para la inscripciónde los diferentes
actos o derechos en el Registro de Predios, las características de los documentos que
dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales, reglamentando
los procedimientos previstos en otras normas de carácter registral.
Artículo 2.- Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad
Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los
que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas
especiales, respecto de predios urbanos y rurales.
Artículo 3.- De los principios registrales
Son aplicables al Registro de Predios los principios registrales contenidos en el
Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos.
Artículo 4.- Organización de la partida registral: Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen, así como por los asientos que en él se
extiendan, organizadas mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas
las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un
asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a
continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la
prioridad en el ingreso al Registro.
Artículo 5.- Inscripción en mérito a escritura pública
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública se presentará
el parte o el testimonio expedidos por el notario que conserva en su poder la matriz.
Artículo 6.- Inscripción en mérito a formulario registral
Cuando las inscripciones se realicen en mérito a formulario registral al que se
refiere el artículo 7 de la Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS.
Artículo 7.- Inscripción en mérito a mandato judicial
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se presentará
copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás
actuados pertinentes, acompañadas del correspondiente oficio, cursado por el Juez
competente.

7. Las inscripciones dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la
resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa
juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables.
Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal del
inmueble. Tratándose de bienes conyugales, deberá indicarse el nombre del otro
cónyuge.
Artículo 8.- Inscripción en mérito a acto administrativo
En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administrativo,
salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la resolución
administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su
poder la matriz. Se exceptúan los supuestos en los que tales actos administrativos,
conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no tengan carácter
ejecutorio inmediato.
Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una
persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal
del inmueble. Tratándose de bienes conyugales, deberá indicarse el nombre del otro
cónyuge.
Artículo 9.- Informes de las áreas de Catastro de la SUNARP
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho
que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se
inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar
los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la
capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de
conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que incluya
el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos,
como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros, o
cualquier otra información relevante para la inscripción registral. El informe del área de
Catastro es vinculante para el Registrador.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe
técnico, se comunicará al área de Catastro, a fin que ésta actualice su base de datos.
Artículo 10.- Información proporcionada por órganos que realizan catastro
La información técnica catastral elaborada y proporcionada por las entidades
públicas conforme a sus competencias y procesada por las respectivas áreas de
Catastro de la SUNARP, sirve de sustento al Registro para corregir inexactitudes y
actualizar datos sobre las características físicas del predio, de acuerdo a la legislación
aplicable.

8. 5. DIRECTIVA SOBRE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA COMÚN.
Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de departamentos,
de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios distintos (Articulo 37 de la Ley Nº
27157). La existencia de bienes comunes determina que estos bienes son de uso
común de los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y obligaciones que deben
asumirconjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada propietario
tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias. Esta distinción
reemplazó a la antes denominada propiedad horizontal. En sentido prácticodiremos que
propiedad exclusiva y propiedad comúnexisten en las unidades inmobiliarias que tienen
bienes comunes, los cuales son de todos los propietarios mas no así la propiedad
exclusiva que corresponde a cada uno. La Ley Nº 27157 en su artículo 40 dice que los
bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás
elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de
una sección sino que sirven a una o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de
uso común.
d) Los ascensores y montacargas.
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de
propiedad común.
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y
otros.
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección
en particular; Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario.
h) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
i) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
6. UTILIZACIÓN DE LOS AIRES DE UNA EDIFICACIÓN.
Terrazas, piscinas, jardines, centros recreacionales , etc.
7. IMPORTANCIA DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO Y ESTRUCTURAL:
Cuando se planea construir, remodelar o ampliar edificios o instalaciones de tipo
administrativo o industrial es importante tomar en consideración los análisis y diseños
que ofrecen tanto la ingeniería civil-estructural como la arquitectura.
En el caso de una nueva construcción, la ingeniería civil-estructural y la arquitectura
permiten hacer un diseño y construcción que permitan optimizar el uso de los espacios

9. y que la construcción sea adecuada para los procesos que se lleven a cabo. También
permite prever cualquier eventual contratiempo que pudiera afectar las estructuras.
Si se trata de remodelaciones o ampliaciones, la ingeniería civil-estructural y la
arquitectura permiten aprovechar las estructuras previas con la finalidad de que las
nuevas estructuras se acoplen y funcionen adecuadamente sin afectar a las anteriores.
También permiten identificar si el espacio disponible es el requerido para hacer las
modificaciones necesarias y, en el caso de que no lo sea, diseñar estructuras que
permitan aprovechar al máximo dicho espacio.
8. AIRES COMUNES Y EXCLUSIVOS
Tradicionalmente, el término “aires” de una edificación ha sido definido como el
techo del último piso de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, techo que puede tener la calidad de zona común o de sección de
propiedad exclusiva, supuesto último que deberá constar expresamente en el
reglamento interno. En efecto, según lo previsto por el literal h) del artículo 40 de la Ley
27157, los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso, los sótanos y
azoteas, salvo que en los “títulos de propiedad” de las secciones aparezcan cláusulas
en contrario. Es decir, se equipara a los aires con la “azotea” que es el nivel accesible
encima del techo del último nivel techado, área que puede ser libre o tener
construcciones de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos.(1)
Sin embargo, el numeral 5.9 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN del
23/12/2008, extendió los alcances de los aires al precisar que “Las inscripciones de las
unidades de propiedad exclusiva pueden extenderse al área techada y al espacio vacío
(2) que corresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y
según los límites del perímetro”.
En el caso que los “aires” tengan la calidad de sección de propiedad exclusiva, su
titular tendrá el derecho de sobre elevar o construir nuevos pisos si es que ha sido
autorizado expresamente en el reglamento interno o, de no ser así, obtenga la
aprobación de la junta de propietarios.

10. 1. ESPACIOS ABIERTOS
EL ESPACIO SE VALORA Y DEFINE DEPENDIENDO DEL USO AL QUE VA
DESTINADO: EN CUANTO A SU FUNCIÓN:
Espacios Servidos:
son aquellos para lo que se construye. Los espacios servidos cumplen con una
funcionalidad para los que han sido creados.
EJEMPLO: En un teatro, la platea de butacas, el foro y el Foyer son los espacios que
sirven o “servidos” ; pasillos, camerinos, cubículo de proyección , son Espacios
Servidores. Esta gran subdivisión, muy amplia, corresponde a Lois Kahn, (1) y le
permitió un tratamiento formal, jerarquizado y expresivo.
EN CUANTO A SU USO FUNCIONAL:
Espacio permeable: aquel que permite que el uso funcional que allí se realice sea
enriquecido por otras actividades siendo flexible el cambio, tanto de mobiliario, como de
función. Puede circularse sin romper su función espacial.
Espacio Impermeable: Aquel cuyo uso es específico: es determinante, dimensional y
formalmente se accede a él o puede circularse tangencialmente (no a través de él ).
Ejemplo: En una casa habitación: una alcoba o sala de T.V es permeable, en cambio un
baño, una habitación, son impermeable.
EN CUANTO A LA FORMA DEL ESPACIO: Esta dependerá de la característica
topológica (de lugar) de concurrencia espacial; dependiendo en gran medida del
tratamiento interior del volumen (si articulado, continuo, cerrado o perforado) el espacio
parece concentrarse o dispersarse:
1.-Bidireccional: cuando claramente se establece un flujo entre dos puntos.
2.-Multidireccional: si se multiplican los puntos de interés hacia los bordes, si por el
contrario el interés del observador se concentra en un foco central puede hablarse de
(focal).
EN CUANTO A SU RELACIÓN DE ESPACIO INTERNO Y EXTERNO.
Espacio cerrado: se percibe como aquel en que las aberturas no constituyen relación
perceptiva con el exterior.
Espacio abierto: aquel en que la relación son el espacio circundante supera al 50 %, ó
si es menor, las aberturas tienen un claro sentido de relación.
EN CUANTO A SU EXISTENCIA O REALIDAD.
Espacio Real: aquel definido ó delimitado, a lo menos por tres paramentos.
Espacio virtual: es aquel que entendemos comprendido entre un elemento y la distancia
a de atracción ó tensión del elemento.
En cuanto a su acción sobre el individuo: Espacio “Socio-comunicativo”: cuando las
direcciones del espacio lo expresan como continente y pretenden las relaciones entre
los individuos.
Espacio “Socio-transito”: cuando las directrices del espacio expresan tal fluidez que
evitan las relaciones entre los individuos.
Reforzando con un cambio de piso. Utilizando elementos verticales. Cambiando los
niveles de piso y plafones. Cambiando la forma del evolvente. Por quiebres en el muro.

11. Cambio de forma en la planta. Cambio de mobiliario. Cambiando la textura, color,
material de los muros. Cambiando la iluminación
2. INDEPENDIZACIÓN
Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en espacios
propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida registral única para
cada inmueble. Contar con una independización de manera formal significa tener un
inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Si nos
referimos a un edificio, cada unidad (departamento, cochera y depósito) deberá tener
su propia partida registral.
Este proceso debe realizarse en los Registros Públicos para que cada inmueble tenga
su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.
A continuación, te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un
inmueble.
Salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización, cada uno de los
espacios previamente divididos deberá contar con un acceso privado independiente
hacia la calle.
Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada
respecto al número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una
de las divisiones y las áreas comunes como el patio o estacionamientos.
Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos,
se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización
del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.
¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble?
Documento con certificación notarial en el que se describa las características de cada
zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificación
notarial de firma.
Reglamento interno.
Pago de derechos registrales.
3. DIVISIÓN Y PARTICIÓN
Una de las causas de extinción de la copropiedad de bienes es la división del objeto
común sin embargo esta división puede ser limitada por el pacto de indivisión, el mismo
que es establecido por plazo determinado. Según el Art. 993 de Código Civil el plazo de
indivisión no puede ser mayor de 4 años. Cuando la totalidad de un inmueble se divide
en dos o más porciones, cada una de estas porciones se inscribe como una nueva
unidad generando su propia partida registral dejando constancia o anotación en la
partida matriz. Lo anteriormente indicado se sustenta en el artículo 82 del Reglamento
de inscripciones del Registro de Predios, el mismoque estableceque para inscribir actos
que impliquen variación de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos,
debe procederse a su previa independización, de conformidad con los requisitos
previstos en este Reglamento.
III.ii NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN En la doctrina se
discute sobre la naturaleza jurídica de la división y partición: a) Para algunos la acción

12. es de carácter real, pues se extingue un derecho real: copropiedad. b) Para otros, la
acción tiene carácter personal, pues tiende al ejercicio del derecho personal que tienen
los copropietarios de requerir de los otros copropietarios, la división de la cosa común.
c) Tesis mixta, Algunos autores consideran que la división y partición es un acto
traslativo y otros sostienen que la división tiene naturaleza declarativa. Los que
consideran que la partición es un acto traslativo, señalan que la partición es un medio
por el cual copropietarios enajenan al copropietario adjudicatario, la parte que les
corresponde. Los que consideran que es un acto declarativo, señalan que los derechos
atribuidos al copropietario adjudicatario, éste los ha tenido desde el inicio de la
copropiedad y que los propietarios cedentes jamás han tenido dicha 4 ALESSANDRI
RODRIGUEZ, Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro. TRATADO DE LOS DERECHOS
REALES. Tomo I. Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 6° edición. Santiago de
Chile, 2001, pp. 117. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito
legal: 2005-5822 5 parte como su propiedad, sostienen que ésta no produce efectos
traslativos sino que se limita a declarar, fijar o dar certeza de la situación de cada titular.
III.iii TIPOS DE PROCEDIMIENTOS Los tipos de procedimientos de partición son:
a) DIVISIÓN CONVENCIONAL.- La división es realizada por los copropietarios,
quienes prestan su consentimiento en que el estado de copropiedad se extinga y en que
a cada uno de ellos se le adjudique por ejemplo un lote, un departamento. La división
convencional se rige básicamente por la autonomía privada y en este caso no existe
controversia el título que generalmente es presentado al Registro es el Parte notarial
que contiene la escritura pública de división y partición con la subsiguiente adjudicación
de inmuebles. En el XLVI Pleno registral, sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril de
2009. Se adoptó el siguiente criterio “La Sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos
que se presenten ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde
la fecha en que entró en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados
notariales expedidos con anterioridad a su vigencia”.5
b) DIVISIÓN ARBITRAL.- Este procedimiento se da cuando las partes deciden
someter su litigio en torno a la división y partición de inmuebles a un tercero, llamado
árbitro comprometiéndose previamente a acatar su decisión. Se debe adjuntar al
Registro, a efectos de realizar la inscripción copia certificada de la resolución arbitral y
la constancia de notificación. Recientemente, en el XCIX Pleno registral, realizado los
días 15 y 16 de Noviembre del 2012, se ha adoptado el siguiente precedente de
observancia obligatoria “Las instancias registrales no pueden calificar la validez ni la
eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos procedimentales realizados por los
árbitros. En ese sentido, el Registro no puede cuestionar las decisiones motivadas del
árbitro o tribunal arbitral de incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de
extender los efectos del laudo a dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral asume
exclusiva y excluyente responsabilidad por dichas decisiones”.6 5 Criterio adoptado en
la Resolución Nº 1370-2008-SUNARP-TR-L del 23 de diciembre de 2008 6 Criterio
adoptado en la Resolución Nº 110-2012-SUNARP-TR-T del 16/03/2012.
www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 6
c) DIVISIÓN JUDICIAL.- A diferencia del anterior, el litigio en torno a la división y
partición es sometido a un procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan hacer
la división y partición privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en ejecución
de sentencia se practica la división. En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto
acceda al Registro, se debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de

13. las resoluciones pertinentes acompañadas del Oficio judicial cursado al Registro, si éste
padece de defectos, el Registrador Público puede solicitar aclaraciones o información
complementaria, de conformidad con el Art. 2011 del Código Civil , artículo que a su vez
limita alcances de calificación de los mandatos judiciales, es así que el Registrador no
debe calificar los fundamentos de la resolución, la adecuación del procedimiento o
resolución a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificación de la formalidad
(si las resoluciones están suscritas o debidamente certificadas) y la adecuación del
mandato con la partida registral (si los copropietarios son titulares registrales).
4. DECLARATORIA DE FABRICA:
Formular una declaratoria de fábrica es declarar ante la ley la existencia de una
construcción. Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si
tiene un título inscrito en Registros Públicos, también debe inscribirse.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe
inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podrá
vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cómo esté inscrito el
predio. Eso le va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se valorizará más por
estar saneada.
Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999 ley 27157
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en la oficinas de la
Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa
respectiva.
- Formulario Registral – FOR (distribución gratuita en las oficinas de la Sunarp)
debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable, con
firmas certificadas ante notario.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la
municipalidad correspondiente.
- Plano de localización y ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas,
suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario.
- Plano de distribución, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante
notario.
- En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar
dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos
eliminados y otro plano de la fábrica resultante.
- Informe técnico de verificación, suscrito por el verificador responsable, inscrito en el
índice de verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada ante notario.
- Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un
original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las
copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital correspondiente luego de la
inscripción, y la otra devuelta al usuario.
- Pago de derechos registrales
Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999 ley 29090
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente
llenado y firmado por el presentante.

14. - Copia simple del DocumentoNacional de Identidad del presentante, con la constancia
de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
- Formulario Único de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley Nº 29090 aprobado
por la municipalidad, o parte notarial de la escritura pública donde se inserte el FUE.
- Plano de ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional
competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación).
- Declaración jurada con firma certificada por Notario Público de los propietarios
indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido en
el FUE (Art. 79 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).
- Pago de derechos registrales.
5. MINUTA:
Documento donde se dan las especificaciones técnicas o contrato, elaborado por un
abogado en el cual firmaran los interesados.