Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik. Dreh- und Angelpunkt für bezahlbares Wohnen.

Strategie+Diskurs Stephan Reiß-Schmidt | Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik | DMB B-W | 27.02.2021 | 1
Stephan Reiß-Schmidt
Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik:
Dreh- und Angelpunkt für bezahlbares Wohnen
1. Die Lage
2. Bodenwende
3. Kommunale Strategien

Quellen: Bundesbank, Bundesstiftung Baukultur/DIE ZEIT, Hans-Böckler-Stiftung, LH München
In Großstädten zahlen heute
über 40 % der Haushalte mehr
als 30% ihres Nettoeinkommens
für die Kaltmiete.
2017 wurden in Deutschland 59,4
Milliarden Euro in Immobilien
investiert - 58% mehr als 2011.
„Eigentum verpflichtet.
Sein Gebrauch soll zugleich dem
Wohle der Allgemeinheit dienen.“
Grundgesetz Art.14 Abs.2

Fotos: S. Reiß-Schmidt
Stadt für alle oder Stadt als Asset?
?
Grafik: © Bundesstiftung Baukultur
Design: Erfurth Kluger Infografiker
Bodenspekulation
Globalisierung
Intransparenz
Share Deal
Land-Banking

 Seit der Weltfinanzkrise: Immer mehr Anlagekapital in Boden und
Immobilien
 Die meisten Großstädte wachsen - es werden zu wenig bezahlbare
Mietwohnungen gebaut
 Boden- und Mietpreisexplosion in Großstadtregionen
 Wohnen macht dort vor allem die Armen ärmer
1. Die Lage

Boden als Kapitalanlage + Spekulation = Bodenpreisexplosion
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München,
Der Immobilienmarkt in München, Quartalsbericht 4/2018, S. 4
Preise für baureifes Land nach Gemeindegröße -
Verbraucherpreisindex 2009 – 2019
Transaktionsvolumen am
Investmentmarkt/Gewerbe- und Wohnimmobilien in
Jan. ‘20 – Jan. ‘21: ca. 76,8 Mrd. €
Quelle: Savills https://www.savills.de/research_articles/260049/288980-
0https://www.savills.de/research_articles/260049/288980-0
Quelle:: Difu 2020 – eigene Darstellung nach Stat. Bundesamt

Großstädte wachsen wieder - Wohnungsbau stagniert
Bevölkerungsentwicklung 2014-2019 Baugenehmigungen, Bauüberhang
Fertigstellungen
2002-2020, in 1.000 WE

Bodenpreisexplosion + Zuwanderung + Wohnungsbaudefizit =
Wohnen macht arm
Erstvermietungsmieten in den 7 größten Städten
2011-2019 in € je m² (Angebotsmieten)
Erst- und Wiedervermietungsmieten 2020
in € je m² (Angebotsmieten)
M
S

Bezahlbare Wohnungen sind Mangelware
Wien: soziale Wohnungsversorgung
220.000 Gemeindewohnungen + 180.000
WE gemeinnütziger Wohnbauträger = 45%
Bestand und Neubau geförderter Mietwohnungen
2007-2019 [20]
1.000.000
30.000

Quelle: Junker (2018): Wohnverhältnisse in Deutschland. In: ver.di Vereinte
Dienstleistungsgewerkschaft (2019): Gutes Wohnen für alle. Für eine soziale Wohnungspolitik.
Schere zwischen Mieten und Einkommen –
Untere Einkommensgruppen tragen die stärkste Last
„In deutschen Großstädten fehlen
1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen. …
Besonders angespannt ist die Lage für
armutsgefährdete Haushalte in München, in
der Region Rhein-Main sowie Köln-Bonn.
Aber auch in Städten mit vielen
Niedrigverdienern wie Berlin, Leipzig oder
Dresden ist bezahlbarer Wohnraum knapp.“
Quelle: Wohnungsmarkt: Unbezahlbare Mieten. Böckler-Impuls 07/2018, S. 7. Vgl. Henrik
Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker und Kevin Neitzel: Wie viele und welche Wohnungen
fehlen in deutschen Großstädten?
Working Paper der Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung Nr. 63, April 2018.

 Leistungslose Bodenwertgewinne der Allgemeinheit zuführen
 Bodenpreise einfrieren, Share Deals ausbremsen, mehr Transparenz
 Mietenstopp
 Boden-/planungsrechtliche Steuerungsinstrumente der Kommunen
verbessern (z.B. preislimitiertes Vorkaufsrecht, Gemeinwohlbindungen bei
§ 34, Baugebot, Innentwicklungsmaßnahmengebiet, Umwandlungsverbot)
 Aktive kommunale Bodenvorratspolitik fördern (z.B. Altschuldenhilfe,
Fördermittel, kostenfreie Weitergabe von Bundes-/Landesgrundstücken an Kommunen)
2. Bodenwende

Gemeinwohlorientierte Bodenpolitik: Handlungsfelder
Steuerrecht
Grundsteuer
Grunderwerbssteuer
Einkommensteuer
Ausgestaltung des
Boden-Eigentums
Art. 14, 15 GG
Bauplanungsrecht
Baugesetzbuch (BauGB)
BauNVO
ImmoWertV
Liegenschaftspolitik Bund,
Länder, Gemeinden
Haushalts-/Vergaberecht
Städtebauförderung
Wohnungsbauförderung
Landw.
Grundstücksverkehrsrecht
GrdstVG
Wohnraum-
Mietrecht
BGB

Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 12.1.1967
„[…] Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist,
verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der Kräfte und dem Belieben
des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und
Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit in weit
stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“
Wie ist die verfassungsrechtliche Auftragslage?
Verfassung des Freistaates Bayern Art. 161 Abs. 2
„Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand
des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.“
Grundgesetz Art. 14 Abs. 2
„Eigentum verpflichtet.
Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
1946
1949
1967

Neue Leipzig-Charta 2020:
Die transformative Kraft der Städte für das Gemeinwohl
Quelle: Neue Leipzig Charta – Die transformative Kraft der Städte für das Gemeinwohl
https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2020/12/neue-leipzig-charta.html
Drei Dimensionen der europäischen Städte
Die
produktive
Stadt
Prinzipien guter Stadtentwicklungspolitik
Kommunale Handlungsfähigkeit stärken
 Gemeinwohlorientierte
Stadtentwicklungspolitik
 Integrierter Ansatz
 Beteiligung und Koproduktion
 Mehrebenen-Ansatz
 Ortsbezogener Ansatz
…
D 1.1
Eine aktive und strategische Bodenpolitik
sowie Flächennutzungsplanung
…

Boden aus dem Markt nehmen -
kommunale Bodenvorratspolitik
Städtebauliche Sanierungs- und
Entwicklungsmaßnahmen
Festsetzung „nur geförderte
Wohnungen“ + limit. Bodenpreise
Bodenmarkt regulieren - „Städt.
Grundstücksverkehrsgesetz“
Teil-Abschöpfung Planungsmehr-
wert mit städtebaulichem Vertrag
(Cash oder Bodenanteil)
Abschöpfung Planungs- und
Spekulationsgewinne (Planungs-
wertausgleich, Bodenwertsteuer)
Vergesellschaftung von
Grund und Boden (Art. 15 GG)
Bodenpreisdeckel
… geht heute schon … … braucht neue Gesetze …
Wie kann man Bodenpreise in den Griff bekommen?
Preislimitiertes Vorkaufsrecht
Bodenwertsteuer

Mietenstopp! – auch in Bayern…
Verfassung des Freistaats Bayern, Art 106:
„Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung.
Die Förderung des Baues billiger Volkswohnungen ist Aufgabe des Staates und der
Gemeinden. Die Wohnung ist für jedermann eine Freistätte und unverletzlich.”
Quelle: DMB LV Bayern

Bezahlbares Wohnen, lebenswerte Städte:
Bodenpolitik ist der Dreh- und Angelpunkt!
www.initiative-bodenrecht.de

Den Reformstau im Boden- und Planungsrecht endlich auflösen!
7 Forderungen des „Münchner Ratschlags zur Bodenpolitik“ (2018)
1. Planungswertausgleich : leistungslose, planungsbedingte Bodenwertsteigerungen der
Allgemeinheit nutzbar machen
2. Gemeinwohlbindungen auch im „unbeplanten Innenbereich“ § 34 BauGB: Themat. B-Plan für
Anteil geförd. Wohnungsbau, Infrastrukturfinanzierung
3. Generelles, preislimitiertes kommunales Vorkaufsrecht - auch für Bodenvorratspolitik
4. Flächendeckender Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von
Miet- in Eigentumswohnungen in Wohnraum-Mangelgebieten
5. Immobilien von Bund und Land an Kommunen für Daseinsvorsorge übertragen: grundsätzlich
keine Privatisierung staatlicher oder kommunaler Immobilien gegen Höchstgebot
6. Konzeptausschreibung und Erbbaurecht bei Vergabe kommunaler Grundstücke
7. Revolvierende Boden- und Infrastrukturfonds als Sondervermögen auf Landes- bzw.
regionaler/kommunaler Ebene.

 Revolvierende Bodenfonds – auch interkommunal (regionaler Vorteils- und
Lastenausgleich)
 „Boden behalten“: Konzeptausschreibungen, Erbbaurecht statt Verkauf
 Planungsrechtliche Instrumente ausschöpfen (z.B. Mileuschutzsatzung – auch für
lokales Gewerbe, Umwandlungsgenehmigung, Vorkaufsrecht, Baugebot, SEM)
 Kooperation mit gemeinwohlorientierten Akteuren
 Kooperative Baulandmodelle – städtebauliche Verträge (möglichst mit
liegenschaftlicher Komponente – Modell Stadt Münster)
 Kommunale Wohnungsprogramme – Bestand und Neubau
3. Kommunale Strategien

Bezahlbare, dauerhaft gebundene
Wohnungen neu bauen!
 Förderung mit langfristiger Bindung
 Eigene Investitionen-Gemeindewohnungsbau
 Grundstücksvergabe an Genossenschaften,
Baugemeinschaften
Bindungen für private Eigentümer!
 Obligatorische städtebauliche Verträge bei
Baurechtschaffung (Förderquote,
Finanzierungsbeitrag für soziale Infrastruktur,
öff. Grünflächen etc.; Landabgabe)
 Abwendungsverträge (Vorkaufsrecht)
 Baugebot/Bauverpflichtung
Bezahlbare Wohnungen sichern!
 Mietpreisbremse
 Erhaltungssatzungen
 Vorkaufsrecht
 Umwandlungsverbot
 Zweckentfremdungsverbot
Aktive Bodenvorratspolitik!
 Freihändiger Erwerb
 Vorkaufsrecht
 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
 Kommunale/regionale Bodenfonds
 Übernahme Grundstücke von Bund/ Land
 Konzeptvergabe, Erbbaurecht vor Verkauf
Was können Kommunen für bezahlbare Wohnungen tun?
Integrierte Stadtentwicklungsplanung

Wie kommen Kommunen an Boden?
Vertragliche und hoheitliche Handlungsformen
1. BODENVORRATSPOLITIK früherer Generationen (z.B. Ulm, HH)
2. Freihändiger ERWERB
3. Übertragung durch STÄDTEBAULICHEN VERTRAG
4. Ausübung VORKAUFSRECHT
5. Erfüllung eines gesetzl. ÜBERNAHMEVERLANGENS
6. Durchführung einer (amtlichen) UMLEGUNG
7. Durchführung einer STÄDTEBAULICHEN
ENTWICKLUNGSMASSNAHME
8. ENTEIGNUNG
Quelle: https://difu.de/publikationen/2021/aktive-
bodenpolitik-fundament-der-stadtentwicklung

H.-J. Vogel (2019):
Perspektiven des Bodeneigentums
„Wohnungsrelevanter Boden“
in Großstädten lt. kommunaler „Wohnungssatzung“
(nur W- und M-Flächen gem. BauNVO)
Wohngebäude
Eigentum der jeweiligen privaten
oder öffentlichen Bauherren
Verfügungseigentum: Städte und Gemeinden
„Auf dieser Grundlage ist es mein Kernziel, Eigentum von Grund und Boden wegen
seines besonderen Charakters so weit wie möglich aus dem Herrschaftsbereich des
Marktes herauszulösen und den sozialen Regeln des Allgemeinwohls zu
unterstellen.“ Hans-Jochen Vogel (2019): Mehr Gerechtigkeit. Freiburg, Basel, Wien. S. 48
Trennung Boden-/
Gebäudeeigentum
Nutzungseigentum: priv. Nutzungsberechtigte
Preislimitierter Grunderwerb, ggf. Enteignung
(Entschäd.=„Einkaufspreis“+Verbraucherpreisindex)
Konzeptausschreibung – Erbbaurecht

Beispiel Basel: Verkaufen verboten!
Quelle: http://neue-bodeninitiative.ch/

München: dauerhaft bezahlbarer Wohnraum (auch) durch
Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften
 Seit 2014: Vergabe von etwa 30% der städt.
Grundstücke an Genossenschaften
 Konzeptausschreibung zum Festpreis, seit 2017
Wahlrecht Kauf oder Erbbaurecht
 „Sozialer Mix“: 60% - 75% gefördert (25% EOF,
35-50% München Modell Genossenschaften),
25% - 40% konzeptioneller (preisgedämpfter)
Mietwohnungsbau
 Bindungsdauer: 60 - 80 Jahre.
 2014 bis 2019: 950 WE (davon 550 gefördert)
von 8 Genossenschaften fertiggestellt,
 weitere 3.500 WE „in der Pipeline“!
 „mitbauzentrale münchen“: Beratung/
Begleitung der Neugründung von bislang
15 Genossenschaften.
wagnisArt München Domagkpark
Deutscher Städtebaupreis 2016 Foto: S. Reiß-Schmidt

Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN): Der Münchner Weg seit 1994
Sozialgerechte Bodennutzung:
Neues Baurecht nur dann, wenn Eigentümer sich an der Finan-
zierung von Erschließung, sozialer Infrastruktur, öffentlichen
Grünflächen und 30% gefördertem + 10% preisgedämpftem
Mietwohnungsbau mit bis zu 2/3 der Bodenwertsteigerung
beteiligen. (Städteb. Verträge gem. § 11 BauGB)
Quelle:
Landeshauptstadt
München

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Foto: Stephan Reiß-Schmidt

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