Recepción de Zonas Comunes

1. RECLAMACIÓN ANTE CONSTRUCTORAS
RECEPCIÓN DE ZONAS
COMUNES
ERIKA LILIANA CUBILLOS

2. Entrega de los bienes comunes
por parte del constructor de la
propiedad horizontal
Cuando se construye un conjunto residencial o comercial
sometido al régimen de propiedad horizontal, adicional a la
entrega de los bienes individuales a quien los compra, se
deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para
pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse
según el plazo que establece la ley.

3. QUIEN HACE LA ENTREGA?
Art. 24 de la Ley 675 de
2001
Entrega de los bienes comunes
por parte del propietario inicial

4. ¿QUIÉN ESEL PROPIETARIO
INICIAL?

5. Propietario de un
inmueble, que por
medio de
manifestación de
voluntad contenida en
escritura pública y
registrada en folio de
matricula inmobiliaria,
lo somete al régimen
de propiedad
horizontal

6. RECEPCION DE ZONAS COMUNES
Es el proceso mediante el cual la CONSTRUCTORA
entrega a la COPROPIEDAD las zonas comunes y a partir
de esa fecha esta es la responsable del mantenimiento,
funcionamiento y buen uso de estas.

7. ¿QUÉ DEBE ENTREGAR LA
CONSTRUCTORA?
BIENES COMUNES
ESENCIALES
BIENES COMUNES NO
ESENCIALES

8. Los Bienes comunes
Esenciales
Son aquellos bienes que se
tienen que usar para tener
acceso a las unidades
privadas. Hacen parte del
reglamento del propiedad
horizontal.
Aquellos espacios
Imprescindibles para el
uso y disfrute de los
bienes de dominio
particular.

9. “Ley 675 en su artículo 3 utiliza dos expresiones
básicas al referirse a los bienes comunes esenciales:
son “indispensables e imprescindibles”

10. Al respecto dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se
presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y
goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los
elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de
manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas
correspondientes.

11. Terreno
construido
Cimientos Estructura
Áreas de
circulación
Servicios
públicos
Fachadas
Cubiertas a
cualquier nivel

12. BIENES COMUNES
NO ESENCIALES
Son aquellas no
indispensables para la
seguridad, existencia y
conservación de la
propiedad horizontal.

13. Zonas comunes
NO esenciales
 Parques
 Salón comunal
 Gimnasio
 Piscina
 Salón de juegos
 Terrazas comunes

14. ¿A QUIÉN HACE LA ENTREGA?
ART 24 LEY 675 DE 2001
A LOS PROPIETARIOS ÁREAS
PRIVADAS
La persona o personas designadas
por la asamblea general o en su
defecto al administrador definitivo
BIENES COMUNES
ESENCIALES
BIENES COMUNES
NO ESENCIALES

15. Art. 24 Ley 675 de 2001
(…) Los bienes comunes de uso y goce general,
ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de
recreación y deporte y salones comunales, entre
otros, (…)

16. ¿CUÁNDO SE HACE LA ENTREGA?
A los propietarios áreas
privadas
La persona o personas
designadas por la asamblea
general o en su defecto al
administrador definitivo
BIENES COMUNES
ESENCIALES BIENES COMUNES
NO ESENCIALES
Simultáneo
A más tardar cuando se haya terminado la
construcción y enajenación de un número
de bienes privados que represente por lo
menos el cincuenta y uno por ciento (51%)
de los coeficientes de copropiedad

17. ¿QUÉ DEBE ENTREGAR
EL PROPIETARIO INICIAL?

18. Certificado de y tradición del lote.
Certificado de existencia y representación
legal del constructor propietario.
Fotocopia del certificado permiso de ocupación,
expedida por la autoridad de control urbano.

19. Fotocopia del certificado de
radicación de documentos del
proyecto inmobiliario, en los
casos que este conformado
por cinco o más viviendas
Fotocopia del Anexo
(Especificaciones técnicas) de
la radicación de documentos
del proyecto inmobiliario

20. Fotocopia de la licencia de
construcción con sus respectivos
planos firmados y sellados por la
curaduría urbana y demás
documentos técnicos
Planos de las redes eléctricas,
hidrosanitarias, gas natural y demás
servicios públicos domiciliarios,
aprobados por las empresas
prestaría del servicio.
6
5 4
1
2
3 Original del reglamento de
propiedad horizontal
Original de la garantía de
ascensores, bombas y demás
equipos eléctricos
Certificados de libertad y
tradición de cada una de las
unidades privadas
Manual de
funcionamiento de los
bienes comunes y
privados

21. Es bueno verificar la legalización y
el estado de cuenta a paz y salvo
de acometidas de los distintos
servicios públicos domiciliarios,
tanto de cada casa o
apartamento como de las zonas
comunes
Los bienes comunes deberán
coincidir con lo señalado en el
proyecto aprobado y lo indicado en
el reglamento de propiedad
horizontal
12
11 10
7
8
9 Los libros y demás
documentos de la copropiedad
del ejercicio propio de su
administración
Certificado de existencia y
representación legal de la
propiedad horizontal
Inventarios de bienes de la
propiedad horizontal
Manual de
funcionamiento de los
bienes comunes y
privados

22. Es cauto establecer con claridad el estado financiero
del conjunto al momento de su entrega y recibo,
pago de salarios, prestaciones sociales y parafiscales
a trabajadores y pago de tributos (retenciones, ICA,
IVA y demás)

23. ASPECTOS TÉCNICOS Y JURÍDICOS PARA TENER EN CUENTA
EN LA RECEPCIÓN DE ZONAS COMUNES
EQUIPO TÉCNICO
CALIFICADO
EQUIPO JURÍDICO
ESPECIALIZADO

24. Metodología y pasos a seguir para la Recepción de
Zonas Comunes y posibles acciones en contra del
constructor.

25. 1.
EXPOSICIÓN DEL
INFORME
Sustentación de informe con
las deficiencias que
evidencia la construcción
soportadas en norma y/o en
promesas de compraventa.

26. 2.
CONTRATO DE
TRANSACCION
ACUERDO DIRECTO
COPROPIEDAD – CONSTRUCTORA
Acuerdo escrito en donde se pacta:
Obras a ejecutar
Plazos de ejecución
Valor de las obras
Valor indemnizaciones
Proceso en donde las partes validan
sus intenciones – debe ser asistido por
técnico y abogado.

27. Sabías que …
Si los propietarios han recibido estos bienes
materiales y están disfrutando de los mismos, se
entiende que ya se ha producido la entrega.

28. ¿Por cuánto tiempo deben realizarse
reparaciones locativas de los bienes comunes? .
De no indicarse el término de
garantía, será de un año (1) para
bienes muebles.
Un (1) año para obras de acabados.
Diez (10) años para la estabilidad de
la obra.
Artículo 8°
Ley 1480 de 2011

29. ¿A partir de cuándo se cuenta el término de las
garantías?
El término de la garantía legal
empezará a correr a partir de la
entrega del producto al consumidor.
Bienes comunes esenciales, a partir
de la entrega del bien privado.
Bienes comunes no esenciales, a
partir de la firma de acta de recibo.

30. 3.
CONCILIACION
NO HAY ACUERDO DIRECTO
COPROPIEDAD – CONSTRUCTORA
Proceso ante Centro de Conciliación Ley
640 – 2001 Proceso ante abogado
conciliador en donde se define mediante
sentencia escrita en caso de haber acuerdo:
 Obras a ejecutar
 Plazos de ejecución
 Valor de las obras
 Valor indemnizaciones
 Acto jurídico en donde las partes
confirman el acuerdo o desacuerdo ante
un centro de conciliación.
 Puede haber conciliación parcial sobre
algunos temas y otros no.
 Cosa juzgada. ( Presta merito ejecutivo)

31. 4.
DEMANDA – SENTENCIA
(recursos)
Una vez agotado el proceso de conciliación, el
Conjunto puede continuar con el proceso de
demanda (Civil ordinario, de Protección al
Consumidor o Administrativo) con base en las
pretensiones establecidas, soportado en un
abogado, quien se apodera para llevar el caso.
Los honorarios del abogado se componen de
gastos del procesales + un % sobre el éxito del
proceso (Cuota Litis).
Duración: El que determine el juzgado o entidad
en su evolución natural de pruebas, apelaciones y
sentencias. (6 AÑOS APROX.)

32. CONCLUSIONES
Una buena recepción de zonas comunes, evita inconvenientes futuros
en el funcionamiento de zonas y equipamiento de la copropiedad.
El que la copropiedad haya recibido las zonas comunes no exonera a
la constructora de reclamos futuros.
Los reclamos soportados técnicamente, tienen un porcentaje muy
alto de ser atendidos debidamente.
La claridad en la recepción de zonas comunes facilita, el buen uso y
funcionamiento a largo plazo de la copropiedad.