Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ
DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGHIÊM ÁNH NGUYỆT
MÃ SINH VIÊN : A19287
CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
---o0o---
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI
HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM
Giáo viên hƣớng dẫn : PGS.TS Nguyễn Thị Bất
Sinh viên thực hiện : Nghiêm Ánh Nguyệt
Mã sinh viên : A19287
Chuyên ngành : Tài chính

Thang Long University Library

LỜI CAM ĐOAN
Sinh viên xin cam đoan Luận văn “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho
các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam” là công
trình nghiên cứu độc lập được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Nguyễn Thị
Bất. Luận văn được nghiên cứu và hoàn thành tại Đại học Thăng Long
Các tài liệu tham khảo, các số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu luận văn
này được sử dụng đúng quy định, không vi phạm quy chế bảo mật của Nhà nước.
Kết quả nghiên cứu Luận văn này chưa từng được công bố trong bất kỳ công
trình nghiên cứu nào khác ngoài công trình nghiên cứu của sinh viên.
Sinh viên xin cam đoan những vấn đề nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật. Nếu sai,
sinh viên xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Sinh viên
Nghiêm Ánh Nguyệt

LỜI CẢM ƠN
Được sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo Trường đại học
Thăng Long, đặc biệt là PGS-TS. Nguyễn Thị Bất đã truyền đạt kiến thức, hướng dẫn
về nội dung và phương pháp nghiên cứu khoa học, sinh viên đã hoàn thành Luận văn
đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Ngoại thương Việt Nam”. Nhân dịp này, cho phép em được bày tỏ lòng cảm ơn
chân thành và sâu sắc nhất tới cô giáo – PGS.TS. Nguyễn Thị Bất và các thầy cô giáo
Trường đại học Thăng Long.
Sinh viên cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Ban lãnh đạo Ngân hàng
TMCP Ngoại Thương Việt Nam và lãnh đạo các phòng chuyên môn khác trực thuộc
ngân hàng: Phòng Khách hàng doanh nghiệp, Phòng Quản lý rủi ro thị trường đã tạo
điều kiện thuận lợi nhất cho sinh viên trong quá trình làm việc, học tập và nghiên cứu.
Mặc dù có rất nhiều cố gắng, song do những hạn chế nhất định về thời gian
nghiên cứu cũng như khả năng tiếp cận, cập nhật số liệu nên luận văn chắc chắn không
tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Sinh viên rất mong nhận được sự đóng góp của
các thầy, cô giáo để luận văn có thể hoàn thiện tốt hơn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Sinh viên
Nghiêm Ánh Nguyệt

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG
TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM ..1
1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong NHTM ......................................1
1.1.1. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại.............................................1
1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thương mại .....................................3
1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của NHTM................5
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản..................................................5
1.2.2. Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM...............................5
1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án BĐS của NHTM .......................6
1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn ......................6
1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ..................................................................7
1.2.3.3. Tài sản đảm bảo cho khoản vay........................................................................8
1.2.3.4. Nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn..........................................8
1.2.3.5. Xử lý nợ quá hạn ...............................................................................................8
1.3. Chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản................9
1.3.1. Khái niệm chất lượng tín dụng trung và dài hạn................................................9
1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự
án bất động sản.............................................................................................................10
1.3.2.1. Đối với ngân hàng ...........................................................................................10
1.3.2.2.Đối với chủ thể vay vốn ....................................................................................11
1.3.2.3. Đối với nền kinh tế...........................................................................................11
1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án
bất động sản ..................................................................................................................11
1.3.3.1. Chỉ tiêu định lượng..........................................................................................11
1.3.3.2. Chỉ tiêu định tính.............................................................................................14
1.4. Những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các
dự án bất động sản.......................................................................................................15

1.4.1. Các nhân tố về phía khách hàng .......................................................................15
1.4.2. Các nhân tố về phía ngân hàng .........................................................................16

1.4.2.1. Chính sách tín dụng ........................................................................................16
1.4.2.2. Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay .......................................17
1.4.2.3. Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay..............................................18
1.4.2.4. Chất lượng nhân sự.........................................................................................18
1.4.2.5. Công tác thẩm định dự án...............................................................................18
1.4.2.6. Công tác tổ chức của ngân hàng ....................................................................19
1.4.2.7. Thông tin tín dụng...........................................................................................19
1.4.3. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô.................................................................19
1.4.3.1. Môi trường kinh tế...........................................................................................19
1.4.3.2. Môi trường chính trị - xã hội..........................................................................20
1.4.3.3. Môi trường pháp lý..........................................................................................20
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI
HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK.....................21
2.1. Giới thiệu khái quát về Vietcombank.................................................................21
2.1.1. Giới thiệu chung về Vietcombank......................................................................21
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 ..........22
2.1.2.1. Qui mô tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản của
Vietcombank .................................................................................................................22
2.1.2.2. Hoạt động tín dụng..........................................................................................24
2.1.2.3. Hoạt động thanh toán xuất – nhập khẩu và kinh doanh ngoại tệ ................25
2.1.2.4. Các chỉ số tài chính đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của
Vietcombank .................................................................................................................26
2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản
tại Vietcombank...........................................................................................................27
2.2.1. Quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại
Vietcombank ................................................................................................................27
2.2.2. Thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản
tại Vietcombank ............................................................................................................34
2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản tại Vietcombank
giai đoạn 2011-2013 .....................................................................................................35
2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời .....................................................................................35

2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn..............................................................................37
2.3. Đánh giá chung về chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất
động sản tại Vietcombank...........................................................................................41
2.3.1. Những kết quả đạt được.....................................................................................41
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ...................................................................................43
2.3.2.1. Hạn chế ............................................................................................................43
2.3.2.2. Nguyên nhân....................................................................................................44
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG
DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK .......48
3.1. Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới ........48
3.1.1. Định hướng hoạt động chung của Vietcombank..............................................48
3.1.2. Định hướng hoạt động cho vay tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất
động sản ........................................................................................................................49
3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất
động sản tại Vietcombank...........................................................................................50
3.2.1. Tăng cường huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động
sản 51
3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động
sản 52
3.2.3. Tăng cường công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản....................53
3.2.4. Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS,
nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng ..................................................54
3.2.5. Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong
lĩnh vực bất động sản....................................................................................................55
3.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các khoản vay, hợp tác chặt chẽ với
khách hàng để giải quyết nợ quá hạn..........................................................................56
3.2.7. Tăng trưởng hoạt động tín dụng trung dài hạn và lợi nhuận trong các dự án
bất động sản ..................................................................................................................57
3.2.8. Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản ....57
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong

lĩnhvực BĐS…….............................................................................................................
3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan................................58

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước..................................................................59
3.3.3. Kiến nghị đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản ...........................60

DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu viết
tắt
Tên đầy đủ
BĐS Bất động sản
HĐTDTW Hội đồng tín dụng trung ương
HĐQT Hội đồng quản trị
NHTM Ngân hàng thương mại
PTGĐ KHDN Phó tổng giám đốc phụ trách khách hàng doanh nghiệp
PTGĐ RR Phó tổng giám đốc phụ trách rủi ro
QLRRTD Quản lý rủi ro tín dụng
ROA Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản
ROE Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu
TCTD Tổ chức tín dụng
TD Tín dụng
TDH Trung và dài hạn
TMCP Thương mại cổ phần
TTS Tổng tài sản
USD Đô la Mỹ
Vietcombank Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam
VND Việt Nam đồng
XNK Xuất nhập khẩu

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của Vietcombank giai đoạn 2011-2013.................23
Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng theo kì hạn và theo loại tiền của Vietcombank ..................24
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Vietcombank giai đoạn 2011-2013..........................26
Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản.................................35
Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành..................................36
Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013 .......................36
Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín dụng tại
Vietcombank..................................................................................................................39
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank giai đoạn 2011-
2013 ...............................................................................................................................34
Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank .........................38

LỜI MỞ ĐẦU
Sau hơn hai mươi năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật
trong tất cả các lĩnh vực: chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá - giáo dục, y tế, thể dục thể
thao, quốc phòng - an ninh, ngoại giao,… Đặc biệt tốc độ tăng trưởng kinh tế của
chúng ta trong suốt những năm qua luôn ở mức tương đối cao và ổn định so với khu
vực và trên thế giới. Để có được những thành công này là sự kết hợp của nhiều yếu tố
và các thành phần trong nền kinh tế, trong đó phải kể đến vai trò của hệ thống ngân
hàng thương mại đối với nền kinh tế quốc dân.
Ngân hàng thương mại là một trong những trung gian tài chính có vai trò quan
trọng trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế, chu chuyển luồng tiền phục vụ cho mọi
hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế. Hệ thống ngân hàng có
hoạt động tốt thì mới điều hoà được nguồn vốn cho nền kinh tế. Do đó, sự thành công
hay thất bại trong hoạt động của hệ thống ngân hàng có thể kéo theo sự biến động
cùng chiều của nền kinh tế.
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận
cho ngân hàng. Trong đó, hoạt động tín dụng trung và dài hạn tài trợ cho các dự án nói
chung và các dự án bất động sản nói riêng là hoạt động có quy mô lớn, dư nợ chiếm tỷ
trọng cao trong các nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Trong
khoảng 10 năm trở lại đây thì hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất
động sản được các ngân hàng hết sức chú trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ trong
tổng hạn mức tín dụng trung và dài hạn của các ngân hàng. Vì vậy, chất lượng cho vay
dự án bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng trung và
dài hạn nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung và từ đó góp phần quyết định kết
quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), hoạt động tín
dụng trung và dài hạn trong các dự án trong đó có các dự án bất động sản cũng là hoạt
động chính của ngân hàng. Tuy nhiên, do biến động của thị trường bất động sản, đặc
biệt là 2-3 năm trở lại đây thì chất lượng cho vay trong các dự án bất động sản này của
Vietcombank nói riêng hay ngành ngân hàng nói chung đang có chiều hướng giảm sút,
nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ để hoạt động này trở lên thông
suốt, hiệu quảhơn. Việc nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án
bất động sản đã trở thành nhiệm vụ cấp thiết đối với Vietcombank nhằm nâng cao hiệu
quả và chất lượng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế đang ở giai đoạn suy thoái và
cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng thương mại như hiện nay. Chính vì
vậy, sinh viên đã chọn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất

động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam” cho Luận văn tốt nghiệp của
mình.

1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:
- Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài
hạn, dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
- Giới thiệu quy trình tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại
Vietcombank.
- Đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất
động sản tại Vietcombank.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn
trong các dự án bất động sản tại Vietcombank.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại
Vietcombank.
- Phạm vi nghiên cứu: Do hoạt động tín dụng trung và dài hạn có phạm vi rất
rộng. Xét trên góc độ ngân hàng thì chất lượng tín dụng trung và dài hạn là nội dung
được quan tâm và bao trùm nhất trong hoạt động tín dụng trung và dài hạn vì xét cho
đến cùng thì chất lượng tín dụng luôn là mục tiêu hướng tới của Vietcombank cũng
như của các ngân hàng, nó bao hàm gần như toàn bộ quá trình hoạt động của lĩnh vực
tín dụng trung và dài hạn, quản trị rủi ro, giám sát tín dụng trung và dài hạn,… Nên
trong phạm vi đề tài này, sinh viên xin được đề cập đến vấn đề “Chất lượng tín dụng
trung và dài hạn cho các dự án bất động sản của toàn bộ hệ thống Vietcombank giai
đoạn 2011-2013” và khách hàng của Vietcombank trong các dự án bất động sản là các
doanh nghiệp để có những nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và sát thực nhất đối với hoạt
động tín dụng trung dài hạn của Vietcombank.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Do tính chất của đề tài, sinh viên chủ yếu dựa vào dữ liệu đã có ở quá khứ của
một ngân hàng thương mại, kết hợp với sự quan sát những yếu tố, nguyên nhân ảnh
hưởng đến chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản tại
Vietcombank để từ đó, tác giả tiến hành phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể để
nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản cho
Vietcombank.
Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài sẽ được sinh viên sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp tổng hợp, chọn lọc nguồn thông tin từ các tạp chí, sách và tài liệu chuyên
ngành, phương pháp thu thập số liệu từ các báo cáo tổng kết hoạt động của ngân hàng,
phương pháp thống kê, phân tích và phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua
các năm để từ đó làm sáng tỏ mục tiêu đặt ra đối với đề tài.

4. Kết cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 3 chương như sau:
Chƣơng 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối
với các dự án bất động sản của ngân hàng thương mại.
Chƣơng 2: Thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự
án bất động sản tại Vietcombank.

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI
HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK
2.1. Giới thiệu khái quát về Vietcombank
2.1.1. Giới thiệu chung về Vietcombank
Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam trước đây, nay là Ngân hàng TMCP Ngoại
thương Việt Nam (Vietcombank), được thành lập và chính thức đi vào hoạt động ngày
01/4/1963, với tổ chức tiền thân là Cục Ngoại hối (trực thuộc Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam). Là ngân hàng thương mại nhà nước đầu tiên được Chính phủ lựa chọn thực
hiện thí điểm cổ phần hoá, Vietcombank chính thức hoạt động với tư cách là một ngân
hàng TMCP vào ngày 02/6/2008 sau khi thực hiện thành công kế hoạch cổ phần hóa
thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng. Ngày 30/6/2009, cổ phiếu
Vietcombank (mã chứng khoán VCB) chính thức được niêm yết tại Sở Giao dịch
Chứng khoán TPHCM.
Trải qua hơn 50 năm xây dựng và phát triển, Vietcombank đã có những đóng
góp quan trọng cho sự ổn định và phát triển của kinh tế đất nước, phát huy tốt vai trò
của một ngân hàng đối ngoại chủ lực, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế trong
nước, đồng thời tạo những ảnh hưởng quan trọng đối với cộng đồng tài chính khu vực
và toàn cầu.
Sau hơn nửa thế kỷ hoạt động trên thị trường, Vietcombank hiện có gần 14.000
cán bộ nhân viên, với hơn 400 Chi nhánh/Phòng Giao dịch/Văn phòng đại diện/Đơn vị
thành viên trong và ngoài nước, gồm 1 Hội sở chính tại Hà Nội, 1 Sở Giao dịch, 1
Trung tâm Đào tạo, 79 chi nhánh và hơn 330 phòng giao dịch trên toàn quốc, 2 công ty
con tại Việt Nam, 2 công ty con và 1 văn phòng đại diện tại nước ngoài, 6 công ty liên
doanh, liên kết. Bên cạnh đó, Vietcombank còn phát triển một hệ thống Autobank với
gần 2.000 máy ATM và trên 43.500 điểm chấp nhận thanh toán thẻ (POS) trên toàn
quốc. Hoạt động ngân hàng còn được hỗ trợ bởi mạng lưới hơn 1.700 ngân hàng đại lý
tại trên 120 quốc gia và vùng lãnh thổ.
Với bề dày hoạt động và đội ngũ cán bộ có năng lực, nhạy bén với môi trường
kinh doanh hiện đại, mang tính hội nhập cao…Vietcombank luôn là sự lựa chọn hàng
đầu của các tập đoàn, các doanh nghiệp lớn và của đông đảo khách hàng cá nhân.
Trong hơn một thập kỷ trở lại đây, trên nhiều lĩnh vực hoạt động quan trọng,
Vietcombank liên tục được các tổ chức uy tín trên thế giới bình chọn và đánh giá là
“Ngân hàng tốt nhất Việt Nam” với nhiều thành tựu nổi bật như:
- NHTM phục vụ đối ngoại lâu đời nhất tại Việt Nam.
- Trung tâm thanh toán ngoại tệ liên ngân hàng của trên 100 ngân hàng trong
nước và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

21

- NHTM đầu tiên ở Việt Nam hoạt động kinh doanh ngoại tệ, luôn chiếm tỷ trọng
lớn nhất trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng.
- Là thành viên của Hiệp hội ngân hàng Việt Nam; Hiệp hội ngân hàng châu Á;
Tổ chức thanh toán toàn cầu Swift; Tổ chức thẻ quốc tế Visa, Master, Amex Card.
Vietcombank là NHTM đầu tiên phát hành và thanh toán thẻ quốc tế Visa, MasterCard
và là đại lý thanh toán thẻ lớn nhất tại Việt Nam: Visa, American Express,
MasterCard, JCB...Hiện, Vietcombank là ngân hàng độc quyền phát hành thẻ
American Express tại Việt Nam.
- Đại lý thanh toán chuyển tiền toàn cầu Money Gram lớn nhất tại Việt Nam.
- Ngân hàng chiếm tỷ trọng thanh toán xuất nhập khẩu lớn nhất Việt Nam.
- Ngân hàng duy nhất tại Việt Nam đạt tỷ lệ trên 95% điện Swift được xử lý hoàn
toàn tự động theo tiêu chuẩn của Mỹ.
- NHTM hàng đầu trong lĩnh vực tài trợ thương mại, thanh toán quốc tế, kinh
doanh ngoại hối, ứng dụng công nghệ vào hoạt động ngân hàng.
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank giai đoạn 2011-2013
Trong ba năm trở lại đây, mặc dù tình hình thị trường tài chính tiền tệ có nhiều
biến động tiêu cực nhưng với năng lực tài chính vững mạnh và bề dày kinh nghiệm
hoạt động lâu năm, Vietcombank vẫn giữ vững được vị trí là một trong những NHTM
tốt nhất Việt Nam. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank trong giai đoạn 03
năm vừa qua được thể hiện qua các nghiệp vụ chính sau:
2.1.2.1. Qui mô tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản của
Vietcombank
Vốn huy động là cơ sở để ngân hàng chủ động trong kinh doanh, các ngân hàng
có lượng vốn dồi dào sẽ có ưu thế trong việc tài trợ cho các hợp đồng lớn và dài hạn
không chỉ trong lĩnh vực cho vay và đầu tư mà còn trong các lĩnh vực khác như bảo
lãnh, đồng tài trợ, thuê mua tài chính, kinh doanh ngoại tệ,… Tương tự như vậy, trong
hoạt động thanh toán các ngân hàng có nhiều vốn sẽ dễ dàng thực hiện việc thanh toán,
chi trả của mình, vốn huy động đảm bảo uy tín, tăng năng lực cạnh tranh của ngân
hàng. Một ngân hàng có nguồn vốn lớn, linh hoạt sẽ đảm bảo cho ngân hàng khả năng
thanh toán, chi trả cho khách hàng, sẵn sàng cung ứng các dịch vụ khách hàng yêu cầu
vốn huy động ảnh hưởng đến quy mô, chất lượng tín dụng. Vốn của ngân hàng quyết
định đến việc mở rộng hay thu hẹp khối lượng tín dụng. Các ngân hàng nhỏ có khoản
mục đầu tư và cho vay kém đa dạng hơn, phạm vi và khối lượng cho vay nhỏ hơn.
Trong khi đó, các ngân hàng lớn sẽ có thuận lợi hơn trong việc tài trợ cho hoạt động
tín dụng, đầu tư và có nhiều cơ hội mở rộng hoạt động. Hơn nữa, các khách hàng lớn

thường có xu hướng tìm đến các ngân hàng có nguồn vốn lớn với nhiều dịch vụ. Trong
những năm gần đây, những ngân hàng tư nhân mọc lên hàng loạt làm cho sự cạnh
22

tranh của các ngân hàng thương mại trong việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ nền kinh
tế diễn ra ngày càng quyết liệt . Vietcombank cũng không nằm ngoài sự cạnh tranh đó.
Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của Vietcombank giai đoạn 2011-2013
Đơn vị: Tỷ VND, %
TT
2011 2012 2013
Giá trị
Tỷ
trọng Giá trị
Tỉ
trọng Giá trị
Tỷ
trọng
Tổng vốn huy
động
334.658 100 376.921 100 425.985 100
Vốn huy động
liên ngân hàng
88.230 26,36 91.468 24,27 97.253 22,83
Vốn huy động
từ nền kinh tế
246.428 73,64 285.453 75,73 328.732 77,17
1
Theo đối tượng
-TCKT 126.317 51,26 126.047 44,16 187.590 57,06
-Dân cư 120.111 48,74 159.404 55,84 141.142 42,94
2
Theo thời gian
- Không kì hạn 48.519 19,69 63.761 22,34 78.401 23,85
- Ngắn hạn 113.380 46,01 121.920 42,71 144.126 43,84
- Trung – dài
hạn
84.529 34,30 99.772 34,95 106.205 32,31
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank các năm 2011-2013)
Thông qua bảng tình hình huy động vốn của Vietcombank trong 3 năm gần đây
có thể thấy tổng nguồn vốn ngân hàng huy động được vẫn tăng trưởng khá tốt qua
từng năm. Trong đó lượng vốn huy động từ nền kinh tế chiếm tỉ trọng lớn, cụ thể là
chiếm 73,64% năm 2011, 75,73% vào năm 2012 và bước sang năm 2013 thì tăng lên
tới 77,17%, còn lại là nguồn vốn ngân hàng huy động được từ các tổ chức liên ngân
hàng, qua đó ta thấy mặc dù hiện nay sự cạnh tranh trong hoạt động huy động vốn
ngày càng trở nên gay gắt thì với uy tín và phong cách làm việc chuyên nghiệp,
Vietcombank vẫn duy trì hoạt động huy động vốn ở mức tốt so với các tổ chức kinh tế
khác. Năm 2013 ngân hàng đặc biệt chú trọng việc huy động vốn từ các tổ chức kinh
tế có lượng tiền gửi lớn, làm tăng tỉ lệ của đối tượng này từ 44,16% vào năm 2012 đến
57,06% vào năm 2013 trong cơ cấu tổng vốn huy động từ nền kinh tế.

23

2.1.2.2. Hoạt động tín dụng
Hoạt động tín dụng là hoạt động cơ bản nhất trong hoạt động ngân hàng.
Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng theo kì hạn và theo loại tiền của Vietcombank
Năm 2011-2013
TT Chỉ tiêu
2011 2012 2013
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Giá trị
Tỷ
trọng
Tổng dư nợ cho
vay
245.628 100 301.753 100 349.437 100
1
Theo kì hạn
- Ngắn hạn 126.449 51,5 178.940 59,3 225.038 64,4
- Trung - dài hạn 119.129 48,5 122.813 40,7 124.339 35,6
2
Theo loại tiền
- Tỷ VND 164.816 67,1 197.044 65,3 226.085 64,7
- Ngoại tệ 80.812 32,9 104.709 34,7 123.252 35,3
Tỷ lệ nợ xấu 2,5 2,6 2,1
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank các năm 2011-2013)
Năm 2013, dư nợ tín dụng tăng 15,8% so với năm 2012, Vietcombank hoàn
thành chỉ tiêu kế hoạch đề ra và duy trì được thị phần gần 8% toàn ngành ngân hàng.
Cơ cấu tín dụng của Vietcombank theo thời hạn chủ yếu là tín dụng ngắn hạn,
chiếm hơn 50% và có xu hướng tăng mạnh qua các năm, chiếm 64,4% trong cơ cấu
cho vay năm 2013. Vietcombank đã phải nỗ lực kiểm soát tốc độ tăng trưởng ngoại tệ
và tốc độ tăng trưởng tín dụng trung dài hạn nhằm đảm bảo thanh khoản và các tỷ lệ
an toàn.
Cơ cấu dư nợ cho vay theo loại tiền: Dư nợ cho vay VND tăng qua các năm,
đặc biệt năm 2012 dư nợ cho vay VND tăng mạnh với tốc độ tăng trưởng là 19,55% so
với cuối năm 2011. Dư nợ cho vay VND tăng nhanh do tỷ giá biến động mạnh nên
khách hàng chuyển sang nhận nợ bằng VND để hạn chế rủi ro tỷ giá, đồng thời khách
hàng rút vốn bằng VND để được hưởng hỗ trợ lãi suất theo chương trình kích cầu của
Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Về chất lượng tín dụng: Vietcombank thường xuyên chú trọng quản lý chất
lượng tín dụng. Thông qua việc thực hiện phân loại nợ theo Điều 7 – Quyết định

493/2005/QĐ-NHNN, chất lượng tín dụng của Vietcombank đã được cải thiện. Tỉ lệ
nợ xấu của Vietcombank qua 3 năm vẫn duy trì ở mức dưới 3% (mức an toàn đối với
các ngân hàng) và thấp hơn tỉ lệ nợ xấu của toàn ngành. Năm 2012 là một năm biến
24

động lớn với tình hình nợ xấu của toàn ngành ngân hàng khi tỉ lệ nợ xấu từ 3,3% vào
năm 2011 tăng vọt lên tới 6% vào cuối năm 2012. Tuy nhiên, nhờ có phương pháp xử
lý nợ linh hoạt, Vietcombank vẫn duy trì được tỉ lệ nợ xấu ở mức 2,26% năm 2012. Tỉ
lệ nợ xấu của Vietcombank năm 2013 tăng so với 2011 và 2012 do ngân hàng thay đổi
phương pháp phân loại nợ, thể hiện quan điểm thận trọng hơn của Vietcombank trong
nền kinh tế nhiều biến động như hiện nay.
2.1.2.3. Hoạt động thanh toán xuất – nhập khẩu và kinh doanh ngoại tệ
Do bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế thế giới và trong nước, doanh số
thanh toán XNK và thị phần của VCB đều sụt giảm trong năm 2012. Cụ thể, doanh số
thanh toán XNK của VCB năm 2012 chỉ tăng nhẹ 0,09% so với cùng kì năm trước,
chiếm thị phần 17,0% trong tổng kim ngạch XNK cả nước. Sự tăng trưởng thấp trong
doanh số XNK và sự sụt giảm trong thị phần của VCB do các nguyên nhân sau: Thứ
nhất, cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng nước ngoài mạnh về tiềm lực ngoại tệ,
chính sách linh hoạt mềm dẻo, lãi suất và phí thấp, thứ hai, xuất nhập khẩu tăng mạnh
năm 2012 chủ yếu ở khu vực FDI – đây không phải là nhóm khách hàng chủ lực của
VCB, thứ ba, chính sách chăm sóc khách hàng, chính sách giá, sự phối hợp bán chéo
sản phẩm của VCB chưa linh hoạt theo diễn biến thị trường. Đối với hoạt động kinh
doanh ngoại tệ. Để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, ngay từ đầu năm 2012
NHNN đã đưa ra mục tiêu tỉ giá dao động tối đa không quá 3%. Sự cam kết trong điều
hành chính sách tỷ giá đã giúp các ngân hàng có giải pháp phù hợp trong hoạt động
kinh doanh ngoại tệ. Với lợi thế nhất định về mảng hoạt động kinh doanh ngoại tệ,
Vietcombank đã tư vấn cho khách hàng các gói tín dụng - thanh toán XNK - kinh
doanh ngoại tệ. Nhờ vậy, dù hoạt động kinh doanh ngoại tệ bị cạnh tranh gay gắt bởi
các ngân hàng, doanh số mua bán ngoại tệ đạt 24,1 tỷ USD, giảm 32,56% so với năm
2011.
Mặc dù gặp nhiều khó khó khăn, thách thức từ bối cảnh kinh tế và sự cạnh tranh
ngày càng khốc liệt từ các đối thủ, song kết quả hoạt động thanh toán XNK và kinh
doanh ngoại tệ năm 2013 của Vietcombank đạt được là rất khả quan. Doanh số thanh
toán XNK năm 2013 đạt 41,6 tỷ USD, tăng 7,2 % so với năm 2012, chiếm gần 15,8%
thị phần xuất nhập khẩu cả nước, tiếp tục duy trì vị trí là ngân hàng có doanh số và thị
phần TTXNK lớn nhất cả nước. Vietcombank luôn bám sát diễn biến tình hình biến
động tỷ giá các loại ngoại tệ cơ bản trong danh mục ngoại hối của ngân hàng, tiếp tục
đẩy mạnh công tác nghiên cứu và tìm hiểu thị trường để lựa chọn các đối tác tốt, tìm
hiểu và mở rộng cơ hội kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Nâng cao
tính phối hợp trong toàn hệ thống để tăng cường bán chéo sản phẩm, thu hẹp biên độ
chào giá nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng mạng lưới khách hàng và tăng

25

cường doanh số giao dịch. Kết thúc năm 2013, doanh số mua bán ngoại tệ đạt 45,2 tỷ
USD, tăng 7,1% so với năm 2012.
2.1.2.4. Các chỉ số tài chính đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của
Vietcombank
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Vietcombank giai đoạn 2011-2013
Đơn vị: tỷ VNĐ
Chỉ tiêu
Năm
2011 2012 2013
Tổng tài sản 366.122 414.488 468.994
Vốn chủ sở hữu 28.639 41.547 42.386
Tổng dư nợ TD/TTS (%) 57,11 58,19 58,49
Tổng thu nhập hoạt động kinh doanh 14.871 15.081 15.507
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng
9.171 9.068 9.263
Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 3.474 3.303 3.520
Lợi nhuận trước thuế 5.697 5.764 5.743
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE
(%)
17,08 12,61 10,33
Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ROA (%) 1,25 1,13 0,99
Tỷ lệ dư nợ cho vay/huy động vốn (%) 86,68 79,34 80,62
Tỷ lệ nợ xấu (%) 2,03 2,40 2,73
(Nguồn: Báo cáo thường niên của Vietcombank giai đoạn 2011-2013)
Tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Vietcombank đều có xu hướng tăng qua các
năm. Cụ thể là tổng tài sản năm 2013 tăng 54.506 tỷ (tương ứng 13,15%) so với năm
2012 và tăng 102.872 tỷ (tương ứng 28,01%) so với năm 2011.
Tổng lợi nhuận trước thuế của Vietcombank tăng nhẹ trong 3 năm gần đây.
Điều này cho thấy mặc dù thị trường đang không ngừng thay đổi, nhiều doanh nghiệp
đứng trước nguy cơ phá sản tuy nhiên là một trong những danh nghiệp dẫn đầu trong
hoạt động ngân hàng, Vietcombank vẫn hoàn thành tốt các chỉ tiêu đề ra đồng thời duy
trì được mức lợi nhuận đảm bảo cho hoạt động kinh doanh được diễn ra liên tục.
Tỷ suất sinh lời trên vốn
chủ sở hữu (ROE)
= 100% *
Lợi nhuận ròng
Vốn chủ sở hữu
Tỉ số này ở Vietcombank khá cao ở thời điểm năm 2011 (17,08%) tuy nhiên
giảm dần qua các năm và cho đến năm 2013, con số này chỉ dừng ở mức 10,33%, có

nghĩa là năm 2013, cứ 1 đồng vốn bỏ ra thu về được 0,1033 đồng lợi nhuận. Trong bối
cảnh kinh tế như hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang phải cố gắng duy trì nhưng
Vietcombank vẫn sử dụng hiệu quả nguồn vốn của mình.
26

Tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng nguồn vốn huy động được tại Vietcombank duy
trì ở mức xấp xỉ 80% trở lên. Năm 2013 là 80,62% cho thấy ngân hàng đã sử dụng tối
đa nguồn vốn huy động được để cho vay nhằm mục đích sinh lời, chỉ số này cũng một
lần nữa khẳng định vị trí của thương hiệu Vietcombank khi khách hàng ngày càng tin
tưởng vào doanh nghiệp.
2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản
tại Vietcombank
2.2.1. Quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại
Vietcombank
Một điểm mới của gia đoạn này so với dự án cho vay ở những năm trước đó là
các chi nhánh của Vietcombank nếu muốn tiếp cận cho vay cần phải làm tờ trình Tổng
giám đốc Vietcombank để xin chấp thuận về mặt chủ trương trước khi bắt tay vào
thẩm định chính thức.
Bƣớc 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Khi khách hàng đến các chi nhánh của Vietcombank để tiếp cận vốn vay trung
dài hạn đối lĩnh vực bất động sản. Cán bộ tại mỗi chi nhánh của Vietcombank có trách
nhiệm hướng dẫn khách hàng cung cấp các hồ sơ có liên quan bao gồm:
- Hồ sơ vay vốn:
+ Đơn đề nghị vay vốn và phương án trả nợ.
+ Nghị quyết của cấp có thẩm quyền bên vay đối với việc vay vốn và ủy quyền
người đại diện làm việc với ngân hàng.
+ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi, dự án đầu tư,
quyết định phê duyệt của các cấp có thẩm quyền.
+ Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và
tổng dự toán của cấp có thẩm quyền.
+ Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan về chế
độ ưu đãi, hỗ trợ của các cấp, nghành, địa phương có liên quan.
+ Phê chuẩn báo cáo đánh giá các tác động môi trường, phòng cháy cháy nổ, đối
với những dự án có yêu cầu.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp đồng thuê đất, thuê nhà xưởng để thực
hiện dự án.
+ Các văn bản liên quan đến việc đền bù, giải phóng, chuẩn bị mặt bằng xây
dựng.
+ Thông báo kế hoạch đầu tư hàng năm của cấp có thẩm quyền, đối với những dự
án vay vốn theo kế hoạch của nhà nước.
+ Thông báo chỉ tiêu kế hoạch đầu tư, đối với doanh nghiệp là thành viên của
tổng công ty.

27

+ Báo cáo khối lượng đầu tư hoàn thành, tiến độ triển khai thực hiện dự án, đối
với dự án đang được tiến hành đầu tư.
+ Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án,
đối với dự án đã đầu tư hoặc có nhiều nguồn vốn đầu tư.
+ Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên liệu, thị trường của dự
án.
+ Giấy phép xây dựng, đối với công trình yêu cầu phải có giấy phép xây dựng
+ Các văn bản đã có hoặc bổ sung sau liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện
dự án như: phê duyệt kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu.
+ Hợp đồng thi công xây lắp, cung cấp thiết bị, văn bản phê duyệt hợp đồng nhập
khẩu thiết bị, hợp đồng tư vấn.
+ Các giấy tờ khác liên quan đến dự án đầu tư, mục đích sử dụng tiền vay và bảo
đảm dự án được triển khai hợp pháp.
- Hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp:
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
+ Điều lệ doanh nghiệp, đối với doanh nghiệp pháp luật quy định phải có điều lệ.
+ Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế, đăng ký mã số xuất nhập khẩu đối với
doanh nghiệp kinh doanh xuất nhập khẩu.
+ Quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc (giám đốc) và kế toán trưởng (nếu có)
+ Bản sao chứng minh nhân dân của Tổng giám đốc (hoặc giám đốc) và kế toán
trưởng (nếu có)
+ Giấy đăng ký số hiệu tài khoản tại Vietcombank (thực hiện việc mở tài khoản
tiền gửi và thanh toán tại Vietcombank)
+ Các văn bản, giáy tờ pháp lý khác đối với từng loại hình doanh nghiệp và các
giấy tờ khác có liên quan.
+ Báo cáo tài chính định kỳ, lập theo mẫu của Bộ Tài chính, gồm có:Bảng cân đối
kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ,
thuyết minh báo cáo tài chính
+ Thời hiệu của báo cáo tài chính: Báo cáo tài chính quý gần nhất và 3 năm liên
tục gần nhất hoặc từ khi thành lập nếu hoạt động chưa tới 3 năm.
+ Kế hoạch sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
+ Báo cáo tổng kết, sơ kết năm, quý, tháng.
- Hồ sơ bảo đảm tiền vay: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao
đất hoặc hợp đồng thuê đất và các giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp khác
như hợp đồng mua bán thiết bị, giấy tờ sở hữu phương tiện vận tải…

Bƣớc 2: Thẩm định và lập báo cáo thẩm định.
28

Sau khi nhận hồ sơ đầy đủ, tiến hành đi thẩm định thực tế hoạt động sản xuất
doanh của khách hàng, thu thập, tìm hiểu thêm thông tin về khách hàng. Nội dung tiến
hành thẩm định về mặt hồ sơ, lập báo cáo thẩm định trong cho vay TDH cũng tập
trung vào:
- Thẩm định năng lực của chủ đầu tư:
+ Thẩm định thông tin phi tài chính của doanh nghiệp: Bao gồm thông tin pháp
lý, thông tin về nhóm công ty/cá nhân có mối quan hệ liên quan với khách hàng vay
vốn, thông tin về sản phẩm/dịch vụ, tỷ lệ doanh thu /sản phẩm, tính năng của sản
phẩm, những sản phẩm mục tiêu mà doanh nghiệp muốn hướng tới…thông tin về thị
trường trong đó có 2 nội dung chính là thị trường đầu vào và thị trường đầu ra trong
mỗi loại trong đó cần làm rõ mối quan hệ và thời gian quan hệ, doanh số mua bán giữa
hai bên, những chính sách ưu đãi (nếu có )… để từ đó đánh giá được thị trường đầu
vào và đầu ra hiện tại của doanh nghiệp, hình thức phân phối, sản xuất, công nghệ (nếu
có), nguồn lực nhân sự và cơ cấu phòng ban.
+ Thẩm định thông tin tài chính của doanh nghiệp: Thông qua các báo cáo tài
chính đã thu thập được nêu ở bước 1, cán bộ tín dụng thực hiện phân tích bảng cân đối
kế toán trong đó tập trung vào một số chỉ tiêu cơ bản như khoản phải thu, hàng tồn
kho, tài sản cố định, khoản phải trả, nợ vay và vốn chủ sở hữu...Phân tích báo cáo kết
quả kinh doanh để đánh giá doanh thu, chi phí, lợi nhuận và tình hình tài chính của
doanh nghiệp. Thực hiện chấm điểm khách hàng để trên cơ sở đó đánh giá số điểm đạt
được của doanh nghiệp, xếp loại tương ứng và tính toán bộ chỉ tiêu về các chỉ số của
doanh nghiệp, phân tích các chỉ số xếp hạng của doanh nghiệp.
+ Dựa trên kết quả thẩm định phi tài chính, tài chính, cán bộ tín dụng sẽ thực hiện
đánh giá về hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Việc thẩm định thông tin tài chính và phi tài chính cũng là bước quan trọng để
Vietcombank thực hiện chấm điểm xếp hạng tín dụng khách hàng. Với mỗi một loại
hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ được gắn với một bộ chỉ tiêu chấm điểm riêng
phù hợp với loại hình đó, trong đó mỗi một chỉ tiêu nhỏ sẽ được gán cho một trọng số
thể hiện mức độ quan trọng của nó đối với việc đánh giá khách hàng. Tổng số điểm
của khách hàng sẽ bao gồm tổng điểm phi tài chính và tài chính, tổng điểm này được
xác định trên cơ sở lấy mỗi chỉ tiêu nhỏ nhân với trọng số tương ứng. Trên cơ sở so
sánh tổng điểm với những tiêu chuẩn cụ thể, doanh nghiệp sẽ được xếp loại tương ứng
với các mức nhóm 1 (AAA, AA+, AA, A+, A) , nhóm 2 (BBB, BB+, BB, B+) , nhóm
3 (B,CCC, CC+,CC, C+) , nhóm 4 (C), nhóm 5 (D). Quan điểm của ban lãnh đạo
Vietcombank là chỉ tiếp cận xem xét cho vay mới các dự án trong lĩnh vực bất động
sản có xếp hạng tín dụng nhóm 1.

29

Thông qua việc chấm điểm này, hệ thống cũng cho phép đánh giá bộ chỉ tiêu về
các nhóm chỉ số:
Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời 2 -3 năm gần nhất bao gồm: Chỉ tiêu tốc độ
tăng trưởng doanh thu, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, ROE, ROA, giá vốn hàng
bán/doanh thu, tỷ lệ lợi nhuận gộp/doanh thu, chi phí bán hàng và quản lý/doanh thu.
Nhóm chỉ tiêu thanh toán 2 -3 năm gần nhất: Chỉ tiêu khả năng thanh toán ngắn
hạn, khả năng thanh toán nhanh, khả năng thanh toán tức thời.
Nhóm chỉ tiêu cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn: Mức độ độc lập tài chính (hệ số
đòn bẩy tài chính, hệ số nợ phải trả), mức độ đảm bảo vốn cố định, mức độ đảm bảo
vốn lưu động.
Vòng quay vốn lưu động trên cơ sở xác định: Vòng quay các khoản phải thu, số
ngày phải thu bình quân, vòng quay hàng tồn kho, số ngày dự trữ hàng tồn kho bình
quân, vòng quay các khoản phải trả, số ngày phải trả bình quân, vòng quay vốn lưu
động, số ngày hoàn thành chu kỳ sản xuất kinh doanh.
- Thẩm định cụ thể dự án xin vay
Ngoài việc thẩm định năng lực của chủ đầu tư như phân tích ở trên thì khi quyết
định cho vay, Vietcombank cần thực hiện đánh giá toàn bộ dự án bất động sản mà
khách hàng đóng vai trò là chủ đầu tư bởi có nhiều trường hợp năng lực tài chính và
phi tài chính của khách hàng tốt nhưng bản thân dự án lại không có hiệu quả hoặc
ngược lại, khi đó bản thân các cán bộ thẩm định của Vietcombank cần phải xem xét lại
trước quyết định đầu tư của mình.
Nội dung thẩm định cụ thể từng dự án đóng vai trò rất quan trọng, giúp ngân
hàng ra quyết định cho vay một cách chính xác trên cơ sở đó đảm bảo khả năng chi trả
gốc lãi của doanh nghiệp, đảm bảo chất lượng tín dụng của ngân hàng cũng như an
toàn cho doanh nghiệp, ổn định kinh tế. Kết quả thẩm định chính xác của
Vietcombank trong nhiều trường hợp cũng sẽ góp phần giúp doanh nghiệp có những
thông tin ra quyết định đầu tư vào những dự án có hiệu quả.
Nội dung thẩm định bao gồm:
+ Thẩm định tổng vốn đầu tư: Thẩm định tổng vốn đầu tư là yếu tố rất quan
trọng, việc thẩm định đúng tổng vốn đầu tư sẽ giúp dự án triển khai khả thi trong thực
tế, đứng trên góc độ ngân hàng việc thẩm định tổng vốn đầu tư chính xác sẽ xác định
được nhu cầu cần thiết phải tài trợ của ngân hàng. Nhiệm vụ của cán bộ tín dụng là
xem xét xem tổng vốn đầu tư đó đã hợp lý hay chưa, chủ đầu tư đã tính đủ các hạng
mục cần thiết để triển khai dự án hay chưa, đã tính đến những thay đổi về giá cả, phát
sinh thêm khối lượng hay chưa…Việc xem xét này cần dựa trên cơ sở điều tra thị

trường, những dự án tương tự, kết quả phê duyệt của các cấp có thẩm quyền….
30

+ Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ: Cán bộ tín dụng xem xét tiến độ thi
công từng giai đoạn để xác định nhu cầu vốn tương ứng cho mỗi giai đoạn đó. Các
nguồn vốn tham gia đáp ứng nhu cầu vốn từng giai đoạn, để từ đó có cơ sở dự báo tiến
độ giải ngân, tính toán lãi vay, thời gian vay trả để đảm bảo khả năng cân đối nguồn.
+ Xác định nguồn vốn đầu tư: Trên cơ sở tổng vốn đầu tư cần thiết cho dự án,
phải thẩm định lại cơ sở của các nguồn đầu tư, trên cơ sở đánh giá tình hình tài chính
của doanh nghiệp để xem xét nguồn vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án. Việc xác định
các nguồn vốn đầu tư vào dự án nhằm đánh giá tính khả thi trong việc triển khai dự án
+ Thẩm định doanh thu, chi phí và dòng tiền ròng của dự án:
Dựa vào các phân tích đánh giá trên phương diện kỹ thuật, phương diện thị
trường và các yếu tố khác có liên quan để kiểm tra lại các thông số đầu vào của dự án
làm cơ sở tính toán hiệu quả tài chính dự án.
Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu của các nguồn vốn để đưa vào chi
phí vốn đầu tư ban đầu, trên cơ sở đó xác định tổng mức khấu hao hàng năm, gốc, lãi
vay vốn cố định.
Đánh giá về khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào, tìm hiểu thị trường về
giá cả, đặc tính kỹ thuật, tham khảo hợp đồng ký quy định giá …để xác định chi phí
dự án.
Trên cơ sở đánh giá thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, sản lượng của dự
án để đưa vào tính hiệu suất sử dụng của dự án để từ đó tính toán doanh thu của dự
án.
Nghiên cứu chế độ thuế hiện hành để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án
đối với ngân sách nhà nước.
Trên cơ sở những nội dung nêu trên, cán bộ thẩm định sẽ lập bảng tính báo cáo
kết quả kinh doanh, bảng cân đối trả nợ hàng năm, bảng chỉ tiêu hiệu quả tài chính,
bảng khấu hao cơ bản, bảng kế hoạch trả nợ vốn vay trung hạn, bảng tính kế hoạch vay
vốn ngắn hạn, bảng phân tích độ nhạy của dự án. Trong trường hợp khi tính toán khả
năng cân đối nguồn trả nợ từ bản thân dự án không đủ, các nguồn bổ sung khác từ hoạt
động sản xuất kinh doanh, từ những nguồn tiền khác ngoài dự án được xem là nguồn
trả bổ sung không ảnh hưởng tới các chỉ số của dự án. Nguồn tiền bổ sung này sẽ được
đưa vào bảng cân đối trả nợ để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
+ Phân tích rủi ro của dự án: Rủi ro cơ chế chính sách của nhà nước, rủi ro tiến độ
thực hiện dự án, rủi ro thị trường đầu ra của dự án, rủi ro về nhà cung cấp cung cấp
đầu vào của dự án, rủi ro kỹ thuật và vận hành, bảo trì dự án, rủi ro về môi trường và
xã hội, rủi ro kinh tế vĩ mô của Việt Nam và Thế giới. Mỗi loại rủi ro trên đều có biện
pháp giảm thiểu, những biện pháp này có thể do chủ đầu tư phải thực hiện - trường

31

hợp đó là những vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh, trách nhiệm của chủ đầu tư, hoặc do
ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư cùng thực hiện
Bƣớc 3: Trình cấp thẩm quyền phê duyệt
Quy trình phê duyệt khoản vay có sự kết hợp giữa phân quyền độc lập và phụ
thuộc. Cụ thể:
- Phân quyền độc lập: Để có thể phân quyền phê duyệt độc lập cho mỗi một
trưởng đơn vị thì Tổng giám đốc căn cứ trên 2 yếu tố:
+ Thời gian và kinh nghiệm làm việc của từng chi nhánh của Vietcombank
+ Khả năng phát triển kinh doanh tại mỗi đơn vị kinh doanh mà trưởng đơn vị
phụ trách, trong đó tập trung vào khả năng tăng trưởng dư nợ cũng như các dịch vụ phi
tín dụng khác, chất lượng tín dụng tại đơn vị để từ đó quyết định thẩm quyền phê
duyệt độc lập cho từng cá nhân. Chính vì vậy, thẩm quyền phê duyệt của mỗi cá nhân
là khác nhau tùy vào năng lực thực tế của cá nhân đó.
Tại Vietcombank, phòng Quản lý rủi ro tín dụng (Phòng QLRRTD) có chức
năng tái thẩm định các dự án toàn hệ thống – Trực tiếp phụ trách và chỉ đạo là Phó
tổng giám đốc phụ trách rủi ro (PTGĐ RR), Phòng QLRRTD có nhiệm vụ tái thẩm
định toàn bộ hồ sơ của toàn hàng có dự án bất động sản vay vốn vượt thẩm quyền của
chi nhánh (mức phán quyết của chi nhánh đối với 1 đề nghị cấp tín dụng dự án bất
động sản là <35 tỷ VND). Sau khi tiếp nhận thực hiện tái thẩm định, Phòng QLRRTD
tìm hiểu thêm thông tin từ chi nhánh của Vietcombank, lập báo cáo thẩm định, nêu ý
kiến của cán bộ tái thẩm định và trình lên các cấp có thẩm quyền (căn cứ vào tổng hạn
mức rủi ro đề xuất, căn cứ vào thẩm quyền của từng cấp mà tái thẩm định trình lên
tương ứng). Thẩm quyền phê duyệt của 1 dự án bất động sản của PTGĐ RR là <100 tỷ
VND, trường hợp mức vay vượt trên mức phê duyệt của PTGĐ RR thì cần phải có
thêm ý kiến của Phó tổng giám đốc phụ trách khối khách hàng doanh nghiệp (PTGĐ
KHDN). Khi đó, thẩm quyền chung cho cả 2 PTGĐ RR và PTGĐ KHDN sẽ là từ 100
tỷ VND đến dưới 200 tỷ VND. Trên mức 200 tỷ VND sẽ thuộc thẩm quyền phán
quyết của Hội đồng tín dụng trung ương.
+ Hội đồng tín dụng Trung ương của Vietcombank (HĐTDTW): là một hội đồng
được lập ra trên cơ sở quyết định của hội đồng quản trị Vietcombank với chức năng và
nhiệm vụ phê duyệt các khoản cấp tín dụng trong đó có tín dụng trung và dài hạn vượt
quá 200 tỷ VND và mức phán quyết dưới 3.000 tỷ VND. Hội đồng tín dụng sẽ bao
gồm 01 PTGĐ RR, 01 PTGĐ KHDN, 01 trưởng phòng tài trợ dự án, 01 trưởng phòng
khách hàng doanh nghiệp, 01 trưởng phòng pháp chế, 01 trưởng phòng chính sách tín
dụng, 01 trưởng phòng quản lý rủi ro tín dụng. HĐTDTW sẽ họp định kỳ hàng tuần do

PTGĐ RR làm chủ tịch và hoạt động theo nguyên tắc độc lập, sau khi đánh giá sẽ tiến
hành lấy phiếu. Trường hợp quá 50% ý kiến đồng ý thì dự án sẽ được thông qua.
32

+ Trên mức phán quyết của HĐTDTW sẽ là Hội đồng quản trị Vietcombank, mức
phán quyết của Hội đồng quản trị Vietcombank (HĐQT) sẽ là các khoản phê duyệt tín
dụng trên 3.000 tỷ VND, HĐQT cũng thực hiện theo nguyên tắc họp và lấy ý kiến các
thành viên trong hội đồng, nguyên tắc quá 50% ý kiến đồng ý thì dự án vay vốn cũng
sẽ được thông qua.
Do vậy, có thể thấy, Vietcombank đã phân cấp cụ thể cho các quyền phán quyết
tín dụng để nhằm mục đích đẩy mạnh tăng trưởng hoạt động tín dụng nói chung
và tín dụng trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc quản
trị rủi ro vì thế cũng được thực hiện hết sức nghiêm túc và triệt để nhằm hạn chế tối đa
các quyết định sai lầm trong hoạt động cho vay.
Bƣớc 4: Ra quyết định xét duyệt và làm các thủ tục về tài sản, thủ tục giải
ngân
Sau khi khoản vay được chấp thuận ở bước 3 thì cấp có thẩm quyền của ngân
hàng sẽ ra quyết định xét duyệt, phê duyệt đối với khoản vay và thông báo cho khách
hàng để khách hàng biết được các điều khoản và điều kiện phê duyệt đối với khoản
vay đó. Sau đó, Vietcombank và khách hàng sẽ cũng thực hiện các bước đàm phán, ký
kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và các văn kiện tín dụng khác theo quy định
của pháp luật và quy định của ngân hàng. Việc đăng ký thế chấp và nhận cầm cố tài
sản bảo đảm là điều kiện tiên quyết khi giải ngân vốn vay. Khi giải ngân vốn vay,
Vietcombank sẽ tuân thủ các quy định trong hoạt động cho vay, giám sát việc giải
ngân vốn vay đúng mục đích và việc giải ngân này chỉ nhằm thanh toán cho các chi
phí hợp lý, hợp lệ đã nằm trong dự toán tổng mức đầu tư của dự án bất động sản đó.
Bƣớc 5: Định kỳ kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng
sau khi giải ngân, thu nợ, thanh lý hợp đồng
Theo quy định của Vietcombank, định kỳ 06 tháng/lần, cán bộ phụ trách khoản
vay sẽ phải đi kiểm tra thực tế dự án và tình hình khách hàng, đồng thời kiểm soát hoạt
động sau cho vay nhằm mục đích thu hồi nợ đúng hạn theo lịch trả nợ đã ký giữa
Vietcombank và khách hàng.
Trường hợp khách hàng đã thực hiện xong toàn bộ các nghĩa vụ nợ đối với
Vietcombank thì Vietcombank sẽ tiến hành giải chấp tài sản bảo đảm và thanh lý hợp
đồng tín dụng
Những nội dung khác cũng tương tự như quy trình trong Chương 1.
Nhận xét: Như vậy, có thể thấy quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án
bất động sản tại Vietcombank là hết sức chặt chẽ và mỗi khâu của quy trình có quy
định rất cụ thể các công việc phải làm để thực hiện tốt việc cấp tín dụng. Quy trình tín
dụng này là nền tảng để tạo nên chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất

33

2.2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất độngsản
tại Vietcombank
Để đánh giá chất lượng công tác tín dụng của Ngân hàng, người ta thường so
sánh kết quả hoạt động năm nay với năm trước, của Ngân hàng với tình hình của toàn
hệ thống Ngân hàng và chủ yếu sử dụng các chỉ số tương đối.
Việc huy động nguồn vốn trung dài hạn là rất cần thiết đối với hoạt động tín
dụng trung và dài hạn. Bởi lẽ, toàn bộ các NHTM trong đó có Vietcombank luôn phải
tuân thủ nguyên tắc vốn ngắn hạn ( nhỏ hơn hoặc bằng 12 tháng) là cho vay ngắn hạn;
còn vốn trung dài hạn (lớn hơn 12 tháng) là cho vay trung và dài hạn. Trong trường
hợp cần thiết, ngân hàng có thể linh hoạt sử dụng hỗ trợ lẫn nhau giữa 02 nguồn vốn
này để đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, xét về lâu dài nếu quá lạm dụng
nguồn vốn ngắn hạn mà cho vay trung dài hạn thì sẽ dẫn đến việc mất thanh khoản
(không có khả năng chi trả khi khách hàng đến rút tiền), ngược lại nếu huy động vốn
trung dài hạn tốt mà không đẩy mạnh được cho vay trung dài hạn mà chỉ cho vay ngắn
hạn thì đồng vốn đó sẽ không hiệu quả, lợi nhuận mà ngân hàng thu về sẽ thấp do chi
phí huy động vốn trung dài hạn thường cao hơn ngắn hạn. Xác định nguồn huy động
trung dài hạn là hết sức quan trọng để đẩy mạnh hoạt động tín dụng trung dài hạn.
Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank
giai đoạn 2011-2013
Đơn vị: Tỷ VND
(Nguồn: Báo cáo hoạt động Vietcombank các năm 2011-2013)
Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy tổng lượng vốn ngân hàng huy động được ngày
càng tăng qua các năm. Năm 2012 tăng 12.799 tỷ (22,96%) so với năm 2011. Năm

2013 tăng 16.433 tỷ (23,98%) so với năm 2012. Tốc độ tăng này khá đều qua các năm
cho thấy hoạt động huy động vốn được duy trì khá ổn định. Nguồn huy động vốn này
34

tăng góp phần đảm bảo cho khả năng tăng trưởng tín dụng trung dài hạn được an toàn
và bền vững.
2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản
Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản
tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013
Danh mục Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Tín dụng trung dài hạn đối
với dự án bất động sản
13.326 15.901 18.797
Tín dụng trung dài hạn 88.843 97.432 101.608
Tỷ lệ phần trăm 15 16,32 18,5
(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013)
Từ năm 2012 trở về trước, Ngân hàng nhà nước ra chỉ đạo hạn chế cho vay, đầu
tư vào bất động sản do giá thị trường bất động sản liên tục sụt giảm, triển vọng kém,
tiền ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng nói chung và Vietcombank nói riêng vẫn khá dè
dặt trong việc cho vay đối với các dự án bất động sản, tỉ lệ cho vay các dự án bất động
sản tại Vietcombank năm 2011 là 15%. Bắt đầu từ nửa cuối năm 2012, cho vay bất
động sản không còn bị hạn chế cấp tín dụng theo chính sách vĩ mô chung và ngành
ngân hàng cùng với toàn hệ thống nền kinh tế đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ cho
thị trường này, điều này đã làm cho con số này tăng nhẹ đến 16,32% vào năm 2012 và
lên 18,5% trong năm 2013.
Bất động sản là ngành đem lại nguồn lợi nhuận tương đối lớn cho ngân hàng
nhờ cho vay với lãi suất tốt. Đặc biệt là trong thời điểm các ngân hàng còn đang hạn
chế hoặc khá dè dặt cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thì Vietcombank lại tiếp
cận có hiệu quả các dự án tiềm năng được vận hành bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài
chính tốt, có khả năng vận hành dự án. Điều này cho thấy, Vietcombank đã có chính
sách phù hợp về tín dụng trong lĩnh vực Bất động sản
2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời
- Lợi nhuận từ hoạt động cho vay
Lợi nhuận từ hoạt động cho vay là nguồn thu chủ yếu của ngân hàng, lợi nhuận
thu được giúp ngân hàng duy trì sự tồn tại và phát triển đồng thời giúp gia tăng năng
lực cạnh tranh của ngân hàng. Bên cạnh đó, chỉ tiêu lợi nhuận còn là khía cạnh biểu
hiện khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Lợi nhuận cao và tăng
trưởng tốt chứng tỏ ngân hàng hoạt động hiệu quả, kinh doanh có lãi, có khả năng
cạnh tranh tốt trong bối cảnh khó khăn của nền kinh tế và ngược lại, lợi nhuận giảm
qua các năm cho thấy ngân hàng hoạt động chưa hiệu quả đồng thời rất dễ rơi vào
nguy cơ phá sản.

35

Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành
tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013
Đơn vi tính: tỷ VND, %
Điện Dầu khí Bất động sản Các ngành khác
Số tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng
Năm
2011
414.61 20,36 420.81 20,67 466.41 22,91 734.08 36,06
Năm
2012
581.98 22,77 501.06 19,60 561.31 21,96 911.92 35,67
Năm
2013
572.1 20,61 525.93 18,94 695.78 25,06 982.48 35,39
(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011– 2013)
Nhìn vào bảng trên ta thấy, kể từ sau khi chính phủ, ngân hàng nhà nước không
còn ra chính sách hạn chế các ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản thì
Viecombank bắt đầu tăng giải ngân cho các dự án, thực tế thị trường bất động sản
cũng đang có xu hướng ấm dần lên. Cụ thể là lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực này ngày
càng tăng, là ngành cho lợi nhuận lớn nhất vào năm 2013 (695,78 tỷ). Sở dĩ lợi nhuận
trong ngành này cao là vì biên lãi suất áp dụng là khá cao, trong khi ngành Điện và
Dầu khí thì lãi suất thông thường sẽ thấp hơn khoảng từ 1% - 2%.
- Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay
Tỷ suất sinh lời trung dài hạn =
Lợi nhuận cho vay trung dài hạn
Dư nợ cho vay trung dài hạn
Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013
Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Lợi nhuận cho
vay TDH
466,41 561,31 695,78
Dư nợ cho vay
TDH
13.326 15.901 19.797
Tỷ suất sinh lời
TDH
3,50 3,53 3,52
(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013)
Tỷ suất sinh lời tên doanh số cho vay năm 2013 là 3,52% có nghĩa là cứ 1 đồng

vốn cho vay bất động sản thu về được 0,0352 đồng lợi nhuận, tỉ lệ này được duy trì ở
mức an toàn trong cả 3 năm. Điều này chứng tỏ công tác thẩm định dự án của
Viecombank đạt hiệu quả tốt khi có thể nhìn thấy được một dự án có thể mang lại lợi
36

nhuận hay không. Mặc dù thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và bị hạn chế
trong năm 2011 và nửa đầu 2012 nhưng Vietcombank vẫn duy trì mức sinh lời trên
tổng dư nợ cho vay ở mức >=3,5%, đảm bảo nguồn vốn đầu tư ra mang lại hiệu quả.
So với lợi nhuận của các ngành khác của Vietcombank như xi măng, tàu biển, điện…
thì ngành bất động sản vẫn cao hơn khoảng từ 1%-2%.
2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn
- Chỉ tiêu về nợ quá hạn
Chỉ tiêu này là thước đo quan trọng để đánh giá hoạt động và chất lượng tín
dụng trung dài hạn có hiệu quả hay không để từ đó có chính sách và định hướng phù
hợp cho các năm tiếp theo.
Khoản 1 điều 4 của quyết định 15/2010/TT-NHNN ban hành ngày 16/06/2010
phận loại nợ khi đánh giá xếp hạng tín dụng như sau:
+ Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ trong hạn, các khoản nợ
quá hạn dưới 10 ngày.
+ Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới
30 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu.
+ Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến
dưới 90 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày
theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi
do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng.
+ Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày đến
dưới 180 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 30 ngày đến
dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại
thời hạn trả nợ lần thứ hai.
+ Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 180
ngày trở lên, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần
thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai, Các khoản nợ cơ cấu
lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn

37

Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank
2011-2013
Bất động sản để bán Bất động sản cho thuê
Dịch vụ KCN, KCX Dịch vụ lƣu trú, ăn uống, giải trí
(Nguồn: Hệ thống báo cáo lợi nhuận Vietcombank giai đoạn 2011-2013)
Như vậy, qua đánh giá thì tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm 31/12/2013 (từ nhóm 3 đến
nhóm 5 của ngành bất động sản ở mức nhỏ hơn (<3%). Qua tổng hợp, đánh giá thì tỷ
lệ nợ xấu của Vietcombank trong ngành bất động sản so với các nhóm ngành khác là
Dầu khí (0%), ngành điện (1,2%) , còn lại vẫn xếp trên ngành thép (3,6%), ngành vận
tải biển (3,9%) (Báo cáo tín dụng Vietcombank, 2013).
- Giá trị tài sản đảm bảo khoản vay
Quy định tài sản bảo đảm cho khoản vay trung và dài hạn là một quy định bắt
buộc trong hoạt động cho này tại các tổ chức tín dụng và được Vietcombank áp dụng
triệt để. Quy định về xác định giá trị tài sản bảo đảm và tiến hành đăng ký giao dịch
bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
Vietcombank khi phát sinh trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ, khi đó
tài sản bảo đảm sẽ được thanh lý để nhằm thu hồi nợ.

38

Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín
dụng tại Vietcombank
Trƣờng hợp
Quan điểm cấp tín
dụng
Điều kiện về bảo đảm tín dụng
Tỷ lệ tài sản
bảo đảm
Điều kiện khác
Khách hàng đƣợc xếp hạng tín dụng theo quy định của Vietcombank
Nợ nhóm 1
AAA
Thuộc đối tượng ưu
tiên cấp tín dụng
≥ 100%
Khách hàng phải
cam kết bằng văn
bản với
Vietcombank:
+ Bổ sung các biện
pháp bảo đảm theo
yêu cầu của
Vietcombank
+ Trả nợ trước hạn
nếu không thực
hiện được yêu cầu
bổ sung tài sản bảo
đảm
AA+
AA
A+
A ≥ 110%
Nợ nhóm 2
BBB
Thuộc đối tượng có thể
cấp tín dụng
≥ 120%
BB+
BB
≥ 130%
B+
Nợ nhóm 3
B
Thuộc đối tượng xem
xét xử lý nợ xấu, nợ có
vấn đề
≥ 140%
CCC
CC+
≥ 170%
CC
C+
Nợ nhóm 4 C ≥ 200%
Nợ nhóm 5 D
đối tượng không xem
xét cấp tín dụng mới
hoặc bổ sung, trường
hợp đang có dư nợ thì
phải xem xétt về tài sản
đảm bảo để thu hồi nợ.
(Nguồn: Quy trình Định giá TSBĐ của Vietcombank)
Tuy nhiên thì việc định giá trị tài sản bảo đảm không hề đơn giản bởi tính chất
của tài sản bảo đảm và phương pháp xác định giá trị phần lớn là do cán bộ thẩm định
tự xác định hoặc thuê định giá tại một công ty chuyên về định giá. Xác định đây là một
vấn đề hết sức quan trọng đối với hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động tín dụng
trung dài hạn nói riêng, Vietcombank đã cho ra đời bộ Quy trình Định giá Tài sản bảo
đảm ngày 20/01/2011 liên quan đến tài sản bảo đảm, trong đó quy định một cách chi
tiết việc xác định giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

39

- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay
Đối với các khoản vay trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản hay bất cứ một
lĩnh vực nào khác thì thời gian cho vay khá dài (thường là 5- 10 năm/ khoản vay hoặc
có thể lâu hơn nữa tùy vào mục đích tài trợ), một chu kỳ cho vay dài như thế nhưng lại
được quyết định trong một thời gian rất ngắn (chỉ tối đa là 3 tháng kể từ khi nhận được
bộ hồ sơ đầy đủ từ khách hàng để cán bộ thẩm định của Vietcombank ra được quyết
định cho vay hoặc từ chối cho vay), chính vì vậy, đòi hỏi năng lực của cán bộ ngân
hàng Vietcombank trong việc thẩm định dự án là rất cao và khá khắt khe bởi việc thẩm
định đúng và chính xác hiệu quả của dự án từ hiệu quả kinh tế, xã hội và những tác
động của thị trường, thay đổi tổng mức đầu tư, yếu tố đầu vào, đầu ra và độ nhạy của
dự án có chịu đựng được những rủi ro về lãi suất hoặc sản lượng không…Trên cơ sở
đó, cán bộ thẩm định mới đưa ra được quyết định cho vay chính xác mà không bị các
yếu tố khách quan chi phối. Hoạt động tín dụng vốn là một hoạt động chứa nhiều rủi
ro vì thế năng lực của cán bộ làm công tác chuyên môn rất được coi trọng. Ở
Vietcombank, để chính thức được thẩm định 01 dự án bất động sản, cán bộ phải có
trình độ đại học hoặc trên đại học chuyên ngành kinh tế hoặc ngành kinh tế của các
trường khối xây dựng, được sàng lọc kỹ càng từ khâu tuyển dụng đầu vào và có thời
gian được đào tạo từ đơn giản đến phức tạp khi gia nhập vào Vietcombank, trải qua
trên 01 năm làm các tác nghiệp, đọc và nghiên cứu hồ sơ, văn bản chuyên ngành, cộng
với việc được đào tạo thường xuyên ở tất cả các lĩnh vực (đạo đức nghề nghiệp, luật
tín dụng, phân tích tài chính, phân tích dự án, quy chế, quy trình…), đồng thời tiếp cận
thực tế các dự án bất động sản đang được triển khai cho vay…Trên cơ sở các kết quả
thu được, lãnh đạo trực tiếp sẽ tùy vào năng lực của cán bộ đó sẽ ra quyết định xem
cán bộ đó có thể tiếp cận hồ sơ và chính thức thẩm định một dự án mới hay không, và
thông thường theo cách làm sẽ là một cán bộ lâu năm trong nghề sẽ làm chung với một
cán bộ mới vào nghề để đảm bảo công việc được tiến triển tốt và sự học hỏi lẫn nhau
giữa các cán bộ. Định kỳ hàng năm, Vietcombank sẽ thi sát hạch trong khối tín dụng
(thuê 1 công ty độc lập từ Anh Quốc là Moody’s đào tạo và sát hạch trực tuyến) để từ
đó sàng lọc và phân loại cán bộ để bố trí công việc phù hợp. Nếu bất cứ cán bộ tín
dụng nào không đảm yêu cầu về chất lượng công việc sẽ được luân chuyển sang bộ
phận khác hoặc cho thôi việc để luôn đảm bảo tính cạnh tranh và học hỏi trong công
việc. Do vậy, trong suốt thời gian 2011 – 2013, đa phần cán bộ thẩm định được đánh
giá có trình độ chuyên môn tốt, có năng lực và đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng tốt về
mặt chuyên môn trong công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án bất động
sản nói riêng.

- Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay
Sau khi Vietcombank ra quyết định cho vay thì Vietcombank và khách hàng sẽ
40

cùng hoàn thiện các thủ tục văn kiện tín dụng và hồ sơ bảo đảm đồng thời giải ngân
vốn vay và quản lý hồ sơ, quản lý dự án và khách hàng sau cho vay để đảm bảo việc
thu hồi nợ. Tại Vietcombank, đây là cả một quá trình lâu dài và làm định kỳ, thường
xuyên và là khâu trọng yếu. Vì vậy, việc quản lý sau cho vay được đánh giá chiếm tới
50% thành công của ngân hàng cho vay đối với dự án. Vấn đề mấu chốt là: quyết định
cho vay đó phải đảm bảo dự án hiệu quả, thu hồi được nợ vay và mang lại lợi nhuận
cho ngân hàng thì đó mới là quyết định chính xác.
Vietcombank đã thành lập 1 Phòng quản lý rủi ro tín dụng đặt tại Hội Sở Chính
và có một bộ phận đặt tại Vietcombank chi nhánh TPHCM với mục tiêu kiểm soát các
hoạt động cho vay đối với toàn bộ các chi nhánh trên toàn hệ thống Vietcombank.
Từng Quý, chi nhánh sẽ thực hiện việc báo cáo và bộ phận quản lý rủi ro sẽ đánh giá,
rà soát định kỳ đối với từng khách hàng và khoản vay, phân loại đối tượng khách hàng,
rà soát xếp hạng nhóm nợ và cảnh báo những nguy cơ tiềm ẩn có thể xảy ra đối với dự
án và khách hàng. Phòng Quản lý rủi ro tín dụng sẽ báo cáo trực tiếp lên Ban lãnh đạo
Vietcombank đối với những tồn tại trong hoạt động tín dụng và cảnh báo rủi ro trên
toàn hệ thống, ngoài Phòng Quản lý rủi ro tín dụng, Vietcombank còn thiết lập một hệ
thống Bộ phận kiểm tra giám sát tuân thủ (trực thuộc Tổng giám đốc) và Kiểm toán
nội bộ (trực thuộc Hội đồng quản trị). Các bộ phận này sẽ hoạt động độc lập để phát
hiện ra những sai phạm trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng
trung dài hạn đối với các dự án bất động sản nói riêng. Đánh giá một cách khách quan
thì Hệ thống kiểm tra, Kiểm toán nội bộ và Quản trị rủi ro của Vietcombank đã hoạt
động hết sức tích cực để góp phần kiểm soát tốt đối với hoạt động sau cho vay.
2.3. Đánh giá chung về chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất
động sản tại Vietcombank
2.3.1. Những kết quả đạt đƣợc
Trong giai đoạn 2011-2013, nền kinh tế thế giới đã hồi phục dần nhưng chưa rõ
ràng, Vietcombank trong ba năm qua cũng như các chủ thể khác trong nền kinh tế, gặp
nhiều khó khăn cũng như thách thức. Tuy nhiên với sự nỗ lực không ngừng nghỉ của
ban lãnh đạo cũng toàn thể nhân viên, Vietcombank cũng đạt được những kết quả nhất
định trong tất cả các lĩnh vực. Quy mô hoạt động và thị phần ngày càng được mở rộng
nhờ phát triển các hoạt động kinh doanh mới, mở rộng mạng lưới, điều chỉnh lại bộ
máy hoạt động, nâng cao năng lực tài chính nâng cấp công nghệ ngân hàng,hoàn thiện
cơ chế, chính sách về sản phẩm và dịch vụ ngân hàng nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu và
mong muốn của khách hàng, khẳng định vị thế trên thị trường trong nước và quốc tế.
Về hoạt động tín dụng trung và dài hạn, ngân hàng ngoại thương đã đạt được
một số thành tựu:

41

- Hoạt động huy động vốn trung dài hạn tăng trưởng tốt trong bối cảnh thị trường
lãi suất nhiều cạnh tranh.
- Việc theo dõi, bảo đảm các tỉ lệ an toàn vốn theo quy định được thực hiện
nghiêm túc.
- Công tác quản trị và định hướng tăng trưởng tín dụng được hoạch định một
cách rõ ràng hơn thông qua việc tăng cường sử dụng các công cụ quản trị rủi ro như hệ
thống xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống giới hạn kiểm soát rủi ro, quản lí danh mục
tín dụng theo ngành hàng trong quy trình cấp tín dụng nhằm đảm bảo chất lượng danh
mục đầu tư.Việc áp dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cùng với việc triển khai
dự án xây dựng mô hình dự báo doanh nghiệp,báo cáo ngành để chuẩn hóa phân tích
rủi ro ngành, tạo nền tảng từng bước ohats triển trong những năm tới.
- Dư nợ cho vay trung dài hạn bất động sản tăng trưởng qua các năm, đặc biệt là
từ cuối 2012. Dư nợ cho vay trung dài hạn tăng với tốc độ nhanh phản ánh tiềm năng
phát triển của hoạt động cho vay này, đặc biệt là danh mục khách hàng của
Vietcombank trong những lĩnh vực này đa phần đều là những khách hàng tốt (80%
khách hàng xếp hạng nhóm 1, 10% nhóm 2 và 5% nhóm 3, 5% nhóm 4. Mặc dù thị
trường bất động sản còn khá ảm đạm, tuy nhiên vẫn có những dự án tiềm năng được
Vietcombank tiếp cận.
- Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực cho vay bất động sản trong thời kỳ nghiên cứu vẫn
duy trì ở mức kiểm soát
- Lợi nhuận cho vay: Cùng với sự tăng trưởng về dư nợ, lợi nhuận mang lại từ
hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản cũng có sự tăng trưởng tương ứng qua các
năm và tỷ suất lợi nhuận trên doanh số cho vay được duy trì. Điều này góp phần không
nhỏ vào lợi nhuận tổng thể của Vietcombank không ngừng tăng qua các năm.
- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay: Trình độ của đội ngũ cán bộ
ngày càng được nâng cao thông qua các khoá đào tạo tại Vietcombank. Liên quan đến
mảng cho vay trung và dài hạn, ngân hàng cũng đã có khóa đào tạo về phân tích tài
chính doanh nghiệp, cung cấp các tài liệu về thẩm định tài chính dự án cho các cán bộ
tín dụng làm về mảng khách hàng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời
cán bộ làm công tác thẩm định Vietcombank được kết nối và có các buổi hội thảo
thường xuyên với các công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản có uy tín tại Việt Nam
như: Công ty CBRE, Savills…để tăng cường trao đổi kiến thức và kinh nghiệm thực
tiễn về thị trường. Năng lực giám sát và quản trị sau cho vay cũng đang hoạt động hiệu
quả
- Quy trình tín dụng của ngân hàng: Bên cạnh quy trình cho vay hiện hành là quy

trình 246/QĐ-NHNT.CSTD được đánh giá là khá hoàn thiện và chặt chẽ nhờ sự nỗ lực
của của những cán bộ có nhiều kinh nghiệm trong công tác thẩm định và được xây
42

Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx

Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx

Semelhante a Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx (17)

Mais de Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👍👍👍 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864

Mais de Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👍👍👍 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 (20)

Último

Último (20)

Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng Ngoại Thương.docx