Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân về hợp đồng mua bán nhà ở tại địa phương. Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan". Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 8 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán đã được các bên thống nhất

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO E-LEARNING
BÁO CÁO THỰC TẬP NGHỀ
Đề tài: Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân về
hợp đồng mua bán nhà ở tại địa phương
Tp HCM
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Phan Mai
Sinh viên thực hiện: Phạm Hùng Vũ
Ngày sinh: 11/11/1976
Lớp: ESG58
Ngành đào tạo: Luật kinh tế
Địa điểm học:
Trường Trung cấp tin học kinh
tế Sài Gòn
Thời gian thực tập: Từ 17/05/2020 đến 30/08/2020
Mã course học: EL47.030

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình kiến tập cũng như thực hiện đề tài Em đã nhận được rất nhiều
sự giúp đỡ của tập thể lãnh đạo, cán bộ, tập thể các phòng ban của công ty luật Chân
Thiện Mỹ điều kiện cho em hoàn thành bài một cách tốt nhất.
Em xin cảm ơn Ban giám hiệu và toàn thể Thầy, Cô khoa Luật đã hỗ trợ giúp
đỡ chúng em trong suốt quá trình học tập và truyền đạt những kiến thức quý báo cũng
như tạo điều kiện giúp đỡ và giải quyết vướng mắc khó khăn về vấn đề học tập trong
suốt quá trình học của em.
Em xin cảm ơn Cô ThS. Nguyễn Thị Phan Mai đã tận tình hướng dẫn cũng như
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các Anh, Chị của công ty, cán bộ nghiệp vụ và các
phòng ban khác đã giúp đỡ, hướng dẫn, cung cấp tài liệu và giúp em chỉnh sửa bài.
Bên cạnh đó, còn tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập.
Vì thời gian còn hạn chế và kinh nghiệm của bản thân còn thiếu nên không
tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong có ý kiến đóng góp của Thầy Cô và công ty

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
MỤC LỤC
PHẦN 1: GIỚI THIỆU....................................................................................................6
PHẦN 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở TẠI TAND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH................................................................8
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở .................................8
2.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở................................................................8
2.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở.............................................9
2.1.3.Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở............................................11
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TAND Thành Phố
Hồ Chí Minh ..............................................................................................................16
2.2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
................................................................................................................................16
2.2.2.Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của Tòa án nhân
dân TP.HCM...........................................................................................................18
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................19
3.1. Một số kiến nghị..................................................Error! Bookmark not defined.
3.1.1.Hoàn thiện các quy định pháp luật ................Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc
tại Tòa án ................................................................Error! Bookmark not defined.
3.1.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về bất
động sản ..................................................................Error! Bookmark not defined.
3.2. Kết luận ...............................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................Error! Bookmark not defined.

6. PHẦN 1: GIỚI THIỆU
Có nơi ở là một trong những nhu cầu chính đáng của mọi công dân. Phát triển nhà
ở thương mại nhằm tạo ra nhiều cơ hội có nơiở cho người dân là một trong những nội
dung quan trọng đãđược thể hiện trong Luật Nhà ở và cụ thể hóa trong Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ.
Cùng với sự tăng nhanh về số lượng giao dịch mua bán nhà ở, các tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở cũng diễn ngày một tăng cao. Các tranh chấp xảy ra rất phức tạp
theo chiều hướng những người mua nhà liên kết thành một bên (bên mua) để thương
lượng, đàm phán với (bên bán). Các tranh chấp diễn ra ở nhiều khía cạnh của hợp đồng,
từ hình thức, nội dung, cơ sở pháp lý thực hiện hợp đồng. Các tranh chấp diễn ra khá phổ
biến nhưlà: tranh chấp từ thỏa thuận góp vốn mua nhà nhưng không mua được nhà; tranh
chấp về chậm tiến độ bàn giao nhà; về chất lượng nhà ở; về xác định diện tích sở hữu
riêng, sở hữu chung; về quản lý sử dụng nhà ở
Pháp luật đã có quy định điều chỉnh về nhà ở, tuynhiên các quy định này nằm rải
rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc các quy định điều chỉnh về
chung cư nằm tản mạn như vậy đã dẫn đến tình trạng các quy định chồng chéo, mâu
thuẫn nhau, có quy định thừa, nhiều nội dung lại thiếu không có pháp luật điều
chỉnh,…vv đã tạo kẽ hở pháp lý cho nhiều sựvi phạm, nhiều sự xung đột dẫn đến tranh
chấp về nhà ở trong thời gian qua.
Thực tế hiện nay đang tồn tại rất nhiều tranh chấp mua bán nhà ở nhưng các bên
chưa tìm được cơ chế, phương thức giải quyết tranh chấp có hiệu quả.
Năm 2014, mặc dầu Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được ban hành
tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc áp dụng pháp luật.Tuy vậy,việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa có những chuyển biến đáng kể, rất nhiều tranh
chấp vẫn còn đó, người bị xâm phạm quyền lợi vẫn tự mình xoay xở tìm cách giải quyết
mà không chọn cách khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu được giải quyết theo quy định của
pháp luật. Vậy, vấn đề ở đây là gì? Tại sao pháp luật có các quy định về giải quyết tranh
chấp thông qua Tòa án mà các bên thường không lựa chọn?
Trong quá trình thực hiện công việc thực tập chuyên môn, tôi thấy rõ tính phổ biến
của loại tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, sự phức tạp của loại tranh chấp này và
đang trở thành vấn đề nổi cộm trong xã hội. Với mong muốn tìm hiểu một cách hệ thống

7. về thực trạng, nguyên nhân của hiện tượng này, từ đó đề xuất các giải pháp góp phần
nâng cao hơn nữa hiệu quả giải quyết loại tranh chấp này, tôi đã chọn đề tài “Thực tiễn
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TAND thành phố Hồ Chí Minh” để
viết báo cáo thực tập tốt nghiệp. Việc nghiên cứu đề tài này vừa có ý nghĩa thực tiễn
nhằm góp phần tìm hiểuvề một loại sự kiện pháp lý đang nổi cộm trong đời sống xã hội,
góp sức vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan trong thời gian tới, vừa
có ý nghĩa lý luận trong việc nhận thức rõ hơn bản chất của một loại hiện tượng pháp lý
được xã hội đang rất quan tâm.

8. PHẦN 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TAND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội
càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng.
Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con
người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một
quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu
dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình
kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện
đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có
giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng
điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn
minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và
cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất
kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể
hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan
trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi
cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của
mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức
tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà,
hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà
ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại
tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng,
buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy
định khá chặt chẽ.
Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay
dùng vào một việc nào đó" [41, Tr.900]. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở là "công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều
3, Luật Nhà ở năm 2014).

9. Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu
sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi
sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời.
Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên nó thuộc sở
hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư
nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự
Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ thống móng cố
định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa
đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có
giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo
đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…
Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở
công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào
nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi
người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư
liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua
bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít
các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển
nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua
bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này,
Luật nhà ở và luật khác có liên quan". Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua
và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên
bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ
nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 8 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ
hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với
khoản thanh toán đã được các bên thống nhất
2.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản

10. có giá trị lớn.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể
là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới
dạng bất động sản được xác định theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm
2015. Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là
nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con
người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích
sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không
gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định
chặt chẽ.
Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở
hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình
thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu là tài sản vào thời điểm hiện tại
và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới
là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
- Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của
hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng
cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán.
- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp
của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ sở pháp lý cơ bản về hình
thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ
quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình
theo quy định của pháp luật.
- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
- Không bị cấm lưu thông dân sự. - Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp
nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người
Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính đền bù
tương đương.
Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (Khoản
1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015). Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng (bên bán)
có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người

11. nhận chuyển nhượng (bên mua). Bản chất của việc chuyển nhượng nhà là chấm dứt
quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của
người nhận chuyển nhượng. Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc
người chuyển nhượng nhà nhận một giá trị nhất định (thường là tiền) đã thỏa thuận thì
bên nhận chuyển nhượng phải được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở. Người nhận
chuyển nhượng muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển
nhượng nhà một giá trị tương xứng với nhà ở đó, đúng thời hạn, địa điểm và phương thức
theo thỏa thuận. Giá trị mà bên nhận chuyển nhượng nhà phải trả cho bên bán nhà là
khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật
Bốn là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên lập thành văn bản có
công chứng hoặc chứng thực.
Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định của giao
dịch chuyển nhượng nhà ở, đồng thời cũng thực hiện chức năng quản lý nhà nước với bất
động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là hành vi
pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng nhà ở.
Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức
hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn nơi nhà ở tọa lạc
thì hợp đồng có thể đương nhiên vô hiệu hoặc vô hiệu khi có yêu cầu tuyên vô hiệu của
một bên
Năm là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về nhà
ở của Nhà nước mỗi thời kỳ.
Việc chuyển nhượng nhà ở có sự tác động rất lớn đến tính ổn định phát triển của
xã hội. Do đó, chính sách về nhà ở với mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng
đều có sự điều chỉnh liên tục, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu quản lý
nhà nước ở mỗi giai đoạn.
2.1.3.Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.3.1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 BLDS 2005 và Điều 91, 93, 93 luật nhà ở
2005 thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có
đủ bốn điều kiện sau đây:
a) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân
sự; người bán nhà ở phải là người chủ sở hữu nhà ở, hoặc là người đại diện hợp pháp của
chủ sở hữu.

12. b) Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã
hội
Theo quy định Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 thì mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau
đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
c) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
d) Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, đối với hợp đồng mua bán nhà
ở giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ
ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại
thời điểm giao kết hợp đồng. (hiện nay theo khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 phải
có công chứng)
Cần chú ý là đối với các tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở nói chung (trong đó
có hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng Nghị quyết
số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội “về giao
dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991” và hướng dẫn tại Thông tư liên
tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối
cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn.
2.1.3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
 Xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hay bị vô hiệu
a) Hợp đồng mua bán nhà ở có đủ điều kiện công nhận hợp đồng
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện của hợp đồng mua
bán nhà ở (như đã phân tích ở phần trên) thì công nhận hợp đồng đó có hiệu lực. Thời
điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ khi được công chứng (đối với mua bán nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân), hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có
chức năng kinh doanh bất động sản thì có hiệu lực kể từ khi các bên đã ký kết thành văn
bản (theo điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì trường hợp này không phải công chứng,
chứng thực).
b) Hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện công nhận hợp đồng
- Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại các điểm a, b và c

13. phần 1 nói trên.
Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng trường
hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 128 đến Điều 133 BLDS
2005 để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu.
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân không có lập thành văn bản
có công chứng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng
Điều 134 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ
tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời
hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án.
Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có
sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó.
Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện
các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không
thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều
146 BLDS.
 Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì căn cứ vào nội dung các bên đã
hỏa thuận để giải quyết, nếu bên nào chưa thực hiện xong nghĩa vụ thì buộc họ phải thực
hiện nghĩa vụ đúng như thỏa thuận (trừ trường hợp họ có thỏa thuận khác)
Đối hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
a) Trả lại cho nhau những gì đã nhận:
Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên
bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà.
b) Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường:
Ngoài việc buộc bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Tòa án phải xem hợp đồng đó do
bị vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không? Nếu có thì ai có lỗi, trên cơ sở xác định lỗi
để tòa sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thệt hại
- Xác định thiệt hại.
Thông thường hiệt hại gồm trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu bao gồm:
+ Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà

14. ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo,
sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường
hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác thì
thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử
dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
+ Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với
giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở theo quy định của pháp luật (trừ
trường hợp các bên thỏa thuận giá nhà và sự thoản thuận đó không nhằm trốn tránh nghĩa
vụ).
- Xác định lỗi.
+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy
đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
Ví dụ, về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên
mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi
gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua
tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.
Ví dụ, về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi
gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc
quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.
+ Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác
định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với
mức độ lỗi của mỗi bên.
- Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
+ Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì
mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương
nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
+ Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nếu bên mua có lỗi làm
cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra
để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà.
Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho
bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định.

15. + Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Trong trường hợp có
sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền
chênh lệch giá được xác định Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua
nhà đã trả.
+ Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn
liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên
mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm
quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

16. 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TAND Thành Phố
Hồ Chí Minh
2.2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Cùng với Hiến pháp, các văn bản luật cũng quy định theo hướng ngày càng hoàn
thiện và phù hợp hơn về nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai đáp ứng với yêu cầu chính trị, quá trình xây dựng kinh tế - xã hội ở
nước ta trong tình hình mới, cụ thể như sau:
Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ năm 2017. Với các quy định có liên
quan làm nền tảng quan về việc xác lập, giao kết, ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta hiện nay. BLDS 2015 đã quy định nhiều nội
dung phù hợp tạo điều kiện tối đa cho công tác quản lý nhà nước đối với hoat động có
liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn hiện
nay.
Bên cạnh đó thì một số văn bản pháp luật có liên quan có thể kể đến như sau:
- Luật nhà ở 2014
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm
Trên cơ sở tuân thủ quy định của sự vận động khách quan của đất nước trong tình
hình mới, Việt Nam đã xây dựng và ban hành những quy định nhằm điều chỉnh vấn đề
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với
hoàn cảnh thực tiễn ở nước ta. Hình thành nền tảng pháp lý cơ bản trong việc thực thi
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ở Việt Nam, góp phần không
nhỏ trong quá trình xây dựng và phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện
nay. Như vậy, có thể thấy pháp luật quy định khá thống nhất và xuyên suốt về vấn đề giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này tạo điều kiện để công tác giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở đã thể hiện sự quan tâm thường xuyên và ý nghĩa của
Đảng và Nhà nước ta đối với vấn đề này ở nước ta khi khẳng định vai trò quan trọng của
vấn đề này khi xây dựng đất nước. Đồng thời, cùng với hoạt động ban hành các văn bản
hướng dẫn nêu trên đã giúp cho quá trình áp dụng những quy định của pháp luật về ngân

17. sách nhà nước ở Việt Nam thực hiện một cách hoàn thiện hơn. Từ đó hình thành nền tảng
pháp lý cơ bản trong việc thực thi pháp luật trong tiến trình phát triển đất nước, góp phần
không nhỏ nhằm ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật cũng như đề cao vai trò của
hợp đồng mua bán nhà ở trong quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế hiện nay
Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định về nhà ở luôn chiếm một vị
trí quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn
bản luật và dưới luật. Hiện nay các giao dịch về mua bán nhà ở yếu được điều chỉnh
bởi: Bộ luật dân sự; Luật Nhà ở năm 2014 (trước đó là Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi,
bổ sung năm 2009), ngoài những quy định về nhà ở nói chung,; Luật Xây dựng;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (trước đó là Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006); Luật Đất đai năm 2013 (trước đó là Luật Đất đai năm 2003); Luật Bảo vệ
người tiêu dùng năm 2010… và các văn bản hướng dẫn thi hành
Bên cạnh đó còn có rất nhiều các văn bản cá biệt được ban hành để điều chỉnh
những vấn đề liên quan đến loại hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể như là:
- Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ xây dựng, trong đó có ban
hành hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại.
- Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà ở ngày
15/02/2016 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về
phân hạng nhà chung cư;
- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
phương pháp xác định giá và quản lý giá nhà ở
- Thông tư 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết
về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Từ các văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan đến nhà ở như trên có thể thấy,
để giải quyết được tranh chấp về chung cư nói chung và tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng thì cần phải áp dụng rất nhiều quy định liên quan. Người áp dụng
pháp luật phải tìm hiểu, phải hệ thống hóa được các quy định từ các luật và văn bản
hướng dẫn luật đó thì mới áp dụng đúng pháp luật. Thực tế hiện nay cho thấy vì có rất
nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở nên có những
quy định thừa, quy định chồng chéo làm ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình áp dụng
pháp luật.

18. 2.2.2.Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của Tòa án nhân
dân TP.HCM
Theo quy định về thẩm quyền theo cấp Tòa án, Tòa án nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở theo thủ tục sơ
thẩm đối với những trường hợp đặc biệt mà Tòa xét thấy cần thiết lấy lên để giải quyết
và giải quyết theo thủ tục phúc thẩm đối với bản án có kháng cáo, kháng nghị của
Tòa án nhân dân cấp huyện đã giải quyết.
Theo Báo cáo kết quả công tác của Tòa án nhân dân TP.HCM qua các năm 2016,
năm 2017, năm 2018, năm 2019 thì số vụ giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà, mua bán căn hộ chung cư là không nhiều. Năm 2016, Tòa án nhân dân quận
TP.HCM thụ lý án dân sự sơ thẩm 180 vụ (giải quyết 63 vụ), phúc thẩm 296 vụ (giải
quyết 241 vụ), trong đó chỉ có 53 vụ về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải
quyết theo thủ tục phúc thẩm, sơ thẩm 0 vụ. Năm 2017 có 30 vụ (trong đó: phúc thẩm
30 vụ, sơ thẩm 5 vụ). Năm 2018 có 25 vụ (trong đó: phúc thẩm 23 vụ, sơ thẩm 3 vụ).
Năm 2019 có 53 vụ (trong đó: phúc thẩm 53 vụ, sơ thẩm 0 vụ).
Số vụ án mà Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết về tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua là rất ít. So với các tranh chấp giao
dịch dân sự, hợp đồng dân sự khác thì số vụ án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
được Tòa án thụ lý giải quyết chiếm tỷ lệ rất nhỏ chưa đến 0.1%. So với tình hình
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra trong những năm 2015 đến 2019 thì
không phản ánh logic của hiện tượng tranh chấp. Trong khi tình trạng tranh chấp về sở
hữu riêng-sở hữu chung, về điều khoản thanh toán bằng ngoại tệ. Tình trạng mâu
thuẫn, xung đột đã trở thành vấn đề nóng trong xã hội, yêu cầu (bên bán) thực hiện
nghĩa vụ của mình….

19. CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ