«Управление эффективностью использования территории мегаполиса на примере города Москвы»

«Управление
эффективностью
использования территории
мегаполиса на примере
города Москвы»
Высшая Школа Урбанистики
Головина М.Б.
Москва, 2014 г.

Актуальность
Москва как элемент глобальной
системы мировых городов:
-понимание законов развития Москвы;
-определение стадии этого развития;
-получение ответа на вопрос, как можно
изменить ситуацию к лучшему? (research
question)
Практическая значимость
А) управление развитием территории
Агломерации со стороны администрации
Б) использование в целях девелопмента
В) базис для прочих научных исследований

Цели
1. Оценка эффективности
современного использования
территории г. Москвы, в том числе
изменений с момента перехода к
рыночной экономике
2. Выявление наиболее эффективных
механизмов управление процессом
развития территории (с построением
укрупненной стратегии оптимизации
каркаса расселения агломерации)

Задачи
1. Обзор исследований территориальной структуры
постсоциалистического города;
2. Разработка, обоснование и тестирование
методики работы
3. Сбор статистической информации
4. Расчет показателей, выбранных в качестве
критериев эффективности использования городской
территории (плотность населения по кадастровым
кварталам; компактность территории; цены купли-
продажи и аренды недвижимости);
5. Пространственный и временной анализ
исследуемых показателей
6. Обзор рычагов управления эффективностью
7. Моделирование процессов управления
8. Анализ социального аспекта оптимизации
каркаса расселения агломерации (опросы населения)

Структура работы
Глава 1. Особенности территориальной
организации и развития постсоциалистического
города на примере г. Москвы
1.1. Город и плановая экономика: актуальность
проблемы освоения промышленных территорий для
современной мегаполиса
1.2. Правовой аспект перехода от административного
градостроительства к рыночному градорегулированию
1.3. Цикличность процесса развития города и
редевелопмент

Глава 2. Методика оценки эффективности
использования городской территории
2.1. Подбор критериев эффективности
использования городской территории
2.2. Обоснование методики исследования
2.3. Тестирование выбранной методики
исследования на территории г. Москвы

Глава 3. Оценка эффективности использования
территории г. Москвы
3.1. Пространственный анализ распределения
показателей эффективности
3.2. Анализ динамики показателей эффективности в
период с 1990 по 2010 гг.

Глава 4. Управление процессов развития
агломерации с целью оптимизации каркаса
расселения в рыночных условиях
4.1. Управление предложением на рынке жилья:
наиболее эффективные рычаги
4.2. Управление спросом на рынке жилья: наиболее
эффективные рычаги
4.3. Оптимизации каркаса расселения в целях
повышения эффективности использования
территории мегаполиса
4.4. Социальный аспект управления эффективностью
использования территории мегаполиса

Расчеты показателей
Плотность населения
(по кадастровым кварталам)
P = (N*Hh)/S, где:
N – число жилых единиц в
границах кадастрового квартала;
Hh – средний размер
домохозяйства по муниципальному
образованию (району, к которому
относится квартал);
S – площадь кадастрового квартала
в соотвествии с данными Росреестра

Плотность населения: городской
каркас и городская ткань:
11 каркасных осей (88 осевых точек)
+ 20 тканевых зон (20 районов,
удаленных от основных осевых
автомагистралей)Новый Арбат -> Кутузовский проспект -> Можайское
шоссе;
Москворецкая наб. -> Николоямская ул. -> ш.
Энтузиастов;
Ул. Бол. Якиманка -> Ленинский просп. -> Профсоюзная
ул.;
Ул. Стеренка -> просп. Мира -> Ярославское ш.
Ул. Тверская -> Ленинградский просп. -> Волоколасмкое
ш.
Садовническая наб. -> Каширское ш.
Бережковская наб. -> Мичуринский просп.
Ул. Большая Никитская -> Звенигородское ш.
Ул. Большая Дмитровка -> Дмитровское ш.
Просп. Ак. Сахарова -> Щелковское ш.

Цены на недвижимость (аренда и продажа)
Анализ дифференциации цен за квадратный метр в московских
квартирах
1) Сбор статистики по ценам аренды и продажи по кадастровым
кварталам вдоль 11-ти осей по Росреестру и данным по реальным
предложениям на рынке (зависимость от удаленности) и 2) 8-ми
концентрическим окружностям, покрывающим городскую ткань
через каждые 2 км (зависимость от качества среды).
Сопоставление 1 и 2 рядов данных.
Выявление наиболее весомого фактора в ценобразовании:
удаленность от центра или качество городской среды.

1. Москва 21 века – канонический
«социалистический» центр: : максимальные
значения по-прежнему характерны для городских
окраин, минимальные – для центральной части
города
Распределение плотности населения в Москве:
1990 – 2010 гг.

2. Окраины уплотняются более интенсивно,
чем центр (при том, что степень компактности
агломерации в целом снижается):
Распределение плотности населения в Москве:
Мичуринский проспект 1990 – 2010 гг.

3. Негативные изменения выявлены не
только в районах, составляющих городской
каркас, но и в «ткани» города.
Несмотря на то, что в 70% тканевых зон
ситуация остается стабильной (резервирование
земель для развития города в перспективе, для
будущих поколений), увеличение плотности
населения в 30% зон, не обеспеченных
необходимой транспортной инфраструктурой,
весьма существенно:
Печатники: +22%;
Отрадное: + 26%
Северное Тушино: +84,2%
Южное Бутово, Фили: более 300%

4. Территория Москвы уплотняется выборочно, без
какой-либо целенаправленности (точечная застройка);
наиболее существенные изменения в происходят в
западной части города (и они носят негативный
характер):
Распределение плотности населения в Москве: Запад 1990 – 2010 гг.

5. Степень неэффективности использования
территории г. Москвы увеличивается несмотря
на то, что формально переход от
административного градостроительства был
совершен в 1990-х гг.
6. Процесс уплотнения периферии
выравнивает различия между особенностями
каркаса расселения на Западе и Востоке
Москвы - признак закрепления принципов
ручного управления городом.

7. На периферии и в срединной части города (дальше 6 км от
центра города) цена квадратного метра в наибольшей степени зависит
от удаленности от центра города и в минимальной степени - от прочих
показателей, отражающих качество городской среды
8. В центральной части города (ближе 6 км. к центру) цена
квадратного метра в меньшей степени зависит от удаленности от
центра города, чем от прочих показателей, отражающих качество
городской среды.
9. Степень дифференциации цен по сделкам купли-продажи между
равноудаленными районами снижается при движении от центра
города к окраинам: среда окраин Москвы «монотонна», главная
характеристика располагающихся здесь объектов жилья – транспортная
доступность, и цена на недвижимость находится в полной зависимости
от данного фактора.
10. Цена аренды жилья зависит в равной степени как от
удаленности от центра, так и от совокупности локальных факторов,
формирующих качество среды внутри кварталов.

Плотность и экономика
Сопоставление цены аренды квартиры и плотности населения,
2013 г. в зависимости от удаленности от центра города

Плотность и экономика
Сопоставление цены квадратного метра и плотности населения,
2013 г. в зависимости от удаленности от центра города

11. Ключевые рычаги регулирования
предложения на рынке жилья: территориальное
планирование, правовое зонирование,
реформирование институтов, использование
прогрессивных технологий строительства;
поддержка девелоперов.
12. Ключевые рычаги регулирования спроса
на рынке жилья: развитие ипотечного
кредитования, отказ от практики бюджетного
субсидирования спроса в пользу развития
арендного сектора муниципального жилья.
Основная цель регулирования: обеспечение
неоднородности и разнообразия городской
среды (следствием чего станет оптимизация
каркаса расселения агломерации)

13. Стратегия оптимизации каркаса расселения
имеет 2 основных вектора:
- Перемещение населения в центральные районы города, за счет
частичного освоения внутренних ресурсов территории
- Создание полноценных спутников и параллельное развитие
рабочих мест
14. Социальный аспект: сформировался слой
москвичей, готовых к перемещению в такие спутники
(результаты опросов на примере стандартного проекта
КОТ в г. Видное):
- Возраст: 25-35 лет - Состоят в браке (1 ребенок)
- Прописка: ЮАО - Доход семьи: 40-80 тыс. руб.
- Высшее образование
! Цель покупки: улучшение жилищных
условий
! Основной фактор при выборе квартиры:

Результаты исследования
Динамика плотности населения: Кутузовский проспект
чел/га
км
0
50
100
150
200
0 2 4 6 8 10 12 14
Плотность N (чел/га) 1989
Полиномиальный (Плотность N (чел/га) 1989)

Динамика плотности населения: шоссе Энтузиастов
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0 2 4 6 8 10 12 14

Динамика плотности населения: Проспект Мира
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: ул. Тверская
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
0 2 4 6 8 10 12 14

Динамика плотности населения: Профсоюзная улица
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Каширское шоссе
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Мичуринский проспект
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Звенигородское шоссе
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0 2 4 6 8 10 12 14

Динамика плотности населения: Дмитровское шоссе
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Щелковское шоссе
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
400,00
0 2 4 6 8 10 12 14

Динамика плотности населения: Волгоградский проспект
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
400,00
450,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Москва
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Запад Москвы
чел/га
км
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

Динамика плотности населения: Восток Москвы
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
400,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16

инамика плотности населения: Москва 2010 (Восток/Запад)
чел/га
км
0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Плотность N (чел/га) 2010 ЗАПАД
Плотность N (чел/га) 2010 ВОС ТОК
Полиномиальный (Плотность N (чел/га) 2010 ЗАПАД)
Полиномиальный (Плотность N (чел/га) 2010 ВОСТОК)

Динамика плотности населения: Москва 1989 (Восток/Запад)
чел/га
км
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Плотность N (чел/га) 1989 ЗАПАД
Плотность N (чел/га) 1989 ВОС ТОК
Полиномиальный (Плотность N (чел/га) 1989 З АПАД)
Полиномиальный (Плотность N (чел/га) 1989 В ОС ТОК)

Спасибо за внимание!

«Управление эффективностью использования территории мегаполиса на примере города Москвы»

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Mais procurados

Mais procurados (18)

Destaque

Destaque (20)

Semelhante a «Управление эффективностью использования территории мегаполиса на примере города Москвы»

Semelhante a «Управление эффективностью использования территории мегаполиса на примере города Москвы» (20)

Mais de LAZOVOY

Mais de LAZOVOY (20)

«Управление эффективностью использования территории мегаполиса на примере города Москвы»