S41 revue de presse kylia - semaine du 3 au 9 octobre 2016

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 3 au 9 octobre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
L’encadrement des loyers peine à convaincre...
même ses défenseurs
Le 03/10/2016
Selon un récent sondage, une majorité des Français soutiennent l’élargissement de l’encadrement
des loyers. Mais ils sont encore plus nombreux à douter de son efficacité.
Effectif depuis plus d’un an à Paris (depuis le 1er août 2016), l’encadrement des loyers ne cesse de
faire parler de lui. Le dispositif est en effet susceptible de s’étendre aux 28 agglomérations où le
marché locatif est tendu et devrait être étendu dès 2018 à 412 communes de la banlieue parisienne.
Quant à Lille, si l’on en croit les propos de la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, elle devrait
rejoindre les villes bénéficiant de cet encadrement à la fin de l’année.
Et pourtant, malgré d’importants soutiens politiques à gauche, la mesure laisse encore les utilisateurs
perplexes. Selon un sondage mené par le site de petites annonces Vivastreet auprès de 5600

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personnes, 54,2% des sondés sont favorables à l’extension du dispositif. Mais preuve qu’il n’y croit
pas vraiment, ils sont 60% à déclarer que cet encadrement est «peu ou pas efficace».
Le flou persiste
Tout ça pour ça, donc. Loin de la satisfaction affichée par le gouvernement, les professionnels de
l’immobilier n’ont cessé de dénoncer l’impact de cette mesure. Propriétaires comme vendeurs se
plaignent de la complexité et du manque de pertinence des loyers de référence proposés, estimant
que le marché se régule de lui-même en période économique difficile. Ils estiment par ailleurs que le
dispositif détourne des capitaux de l’investissement locatif, renforçant encore le manque de logements
et réclament un bilan précis de cette mesure.
Et entre ces deux positions, les particuliers semblent partagés. Malgré les commentaires
triomphalistes et le lancement du site gouvernemental permettant à chacun de vérifier si son loyer
parisien est conforme à la réglementation, le doute et le flou persiste.
Source : lefigaro.fr

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loyers couverts ne peuvent dépasser 1.500 euros mensuels à Paris et 1.300 euros hors Paris, dans
tout le reste de la France, ce qui limite sa mise en oeuvre pour les colocations, si le loyer demandé est
plus élevé. Elle ne couvre en revanche ni les dégradations, ni la vacance entre deux locataires. Le
taux d’effort du locataire (rapport entre le loyer et les revenus) ne peut dépasser 50 %.
Source : nouvelobs.com

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Investissement locatif Pinel : avez-vous pensé
à l'immobilier ancien ?
Le 03/10/2016
Parmi les différents programmes de défiscalisation immobilière qui existent, les investisseurs
plébiscitent le Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le neuf mais aussi... et c’est moins
connu, l’ancien à réhabiliter. L’avantage fiscal peut même être plus important pour ce dernier grâce au
déficit foncier, à condition de respecter certains critères.
Avec la baisse discontinue des taux d’intérêt, les investissements immobiliers repartent de plus belle
cette année et confirment le succès du Pinel. Ce dispositif fiscal doit sa renommée à la réduction
d’impôt offerte et à la possibilité donnée de louer le bien à un membre de sa famille pour peu qu’il soit
en dehors de son foyer fiscal.
Le Pinel est souvent mis en avant par les promoteurs immobiliers mais il concerne aussi l’ancien à
réhabiliter. Attention, tous les biens ne sont toutefois pas éligibles. Il faut se focaliser soit sur un
logement inhabitable ou insalubre (nécessitant d’importants travaux sur les fondations où les façades)
soit sur la transformation d’un local en logement. Pour juger de l’état d’un bien et s’assurer de
respecter les conditions d’éligibilité, il est alors nécessaire de faire appel à un expert habilité et bien
entendu indépendant.
Une fois le bien acheté, l'investisseur devra alors financer et achever les travaux de réhabilitation et
de rénovation afin de présenter un bien à la location affichant une haute performance énergétique

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(comme le label BBC ou haute performance énergétique 2009) au plus tard le 31 décembre de la
deuxième année suivant celle de l'acquisition du bien.
Au final, cet investissement ne s’adresse qu’aux particuliers bénéficiant d’un fort niveau d’épargne car
il faut pouvoir financer l’acquisition du bien et les nombreux travaux avant d’espérer un loyer qui sera
de toute façon plafonné. Mais l’opération peut s’avérer intéressante car l’avantage fiscal porte sur le
prix d’acquisition auquel on ajoute le coût des travaux portant sur la structure même du bien
(construction, démolition, agrandissement, transformation) dans la limite de 300.000 euros et de 5.500
euros du mètre carré. C’est le total de cette somme qui bénéficie de la réduction Pinel. Une réduction
d’impôt qui atteint 12% si le bien est loué six ans, 18% pour un bail de neuf ans et 21% pour douze
ans.
Quant aux autres travaux, portant sur la réparation, la rénovation, ils permettent de créer un déficit
foncier et permet aux contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers de profiter pleinement
des avantages de la défiscalisation immobilière. En effet, le déficit créé vient gommer les loyers
encaissés par ailleurs (sur d’autres biens qui ne sont pas concernés par une loi de défiscalisation). Et
s’il y a un surplus de déficit, il vient même s’imputer au revenu imposable global dans la limite de
10.700 euros par an.
Source : capital.fr

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Immobilier : le nombre des transactions
continue d’augmenter dans l’ancien
Le 04/10/2016
Les délais de transactions raccourcissent tant en province que dans la capitale - Shutterstock
Les professionnels voient leurs volumes de ventes augmenter dans un marché soutenu par les
taux bas. Les délais de transactions se réduisent.
L'embellie du marché immobilier ancien se poursuit grâce aux taux bas, selon les chiffres publiés par
plusieurs réseaux d'agences qui voient leurs transactions continuer à s'étoffer et les délais de
transactions se raccourcir.
Le réseau Guy Hoquet L'Immobilier (450 agences), filiale du groupe Nexity, a vu ses volumes de
ventes bondir de 16,2% en France au troisième trimestre 2016, comparé à la même période un an
plus tôt. De son côté le réseau Century 21 (850 agences, lui aussi filiale de Nexity) annonce mardi
une progression de ses transactions de 9,8% sur la même période, tandis que son concurrent Laforêt
(700 agences) affiche une hausse de 14%.
Dans ce contexte porteur, les réseaux d'agences immobilières observent des délais de ventes plus
courts à l'échelle nationale : ils passent de 92 à 89 jours en moyenne chez Guy Hoquet, et 90 jours
chez Century 21 (-5 jours). Dans la capitale, ces délais sont encore plus courts: 65 jours (-2 jours)
chez le premier, 67 jours (-5 jours) chez le deuxième.

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Les Français utilisent au maximum le levier du crédit
« Les taux n'ont jamais été aussi bas, les banques offrent même à leurs clients de renégocier leurs
crédits pour les aligner aux prix actuels du marché de l'emprunt, tandis que les prix, si on les compare
aux années précédentes, sont dans une tendance baissière », observe Fabrice Abraham, directeur
général de Guy Hoquet.
Selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux
particuliers par les banques en France sont tombés à 1,48% en moyenne en août.
« Nous vivons ce qu'on appelle une parenthèse enchantée » dit encore Fabrice Abraham. « Ceux qui
ont un projet d'achat réalisent que c'est la période idéale pour le réaliser », tandis que les vendeurs
estiment qu'il est « temps de mettre leur bien en vente ». « Chacun cherche à profiter de ce contexte
exceptionnel », renchérit Laforêt, jugeant la reprise du marché immobilier ancien « plus seulement
annoncée, mais bien actée ».
Quel que soit leur âge, les Français « utilisent au maximum le levier du crédit », observe de son côté
Laurent Vimont, président de Century 21. Sur tout le territoire, la quotité de financement par emprunt
augmente, à 81% du montant global de l'acquisition, contre 75,5% à la même période l'an dernier.
Et les investisseurs, aidés par le dispositif fiscal « Pinel », sont toujours « très actifs », en réalisant
environ 18% des achats, tant chez Century 21 que Guy Hoquet. « Alors que l'annonce de
l'encadrement des loyers avait créé une inquiétude », Fabrice Abraham ne voit « pas de retrait
marquant » des futurs bailleurs, « cet investissement restant privilégié sur le long terme ».
Des prix qui restent sages
Malgré cette activité soutenue, « les prix restent sages » observe Guy Hoquet, avec une progression
de 1,5% à 2.400 euros le m2 au 3e trimestre sur un an (+2,7% à Paris à 8.149 euros le m2 mais
+0,3% en province). Century 21 parle de « hausse contenue de 2% », à 2.459 euros le m2 en France
- tandis que Laforêt enregistre +1,3% à 2.774 euros le m2 en moyenne.
« Il ne s'agit pas d'une réelle remontée, mais d'un rééquilibrage après quatre années de baisse »,
analyse M. Abraham. « D'ailleurs, nous voyons déjà que sur les trois dernier mois, leur progression
s'essouffle ».
Selon lui, acquéreurs et vendeurs ont tout intérêt à concrétiser leurs projets, car dans les années à
venir, la Banque centrale européenne (BCE) demandera aux banques françaises d'exiger plus de

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garanties de leurs clients et de proposer davantage de taux variables, pour s'aligner sur la norme
européenne. « Cela va nécessairement réduire la part des acquéreurs solvables », dit-il.
Source : lesechos.fr

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Crédit immobilier : les taux ont encore diminué
en septembre
Le 04/10/2016
Les taux des crédits immobiliers sont tombés à 1,41 % en moyenne selon l’Observatoire Crédit
logement / CSA. - Shutterstock
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux d’emprunt (hors coût des garanties) sont
tombés en moyenne à 1,41 % en septembre, un record historique.
Une glissade sans fin. Les taux de crédit immobiliers ont une fois de plus diminué selon l'Observatoire
Crédit Logement / CSA publié mardi. Les taux des crédits accordés par les banques au mois de
septembre ont ainsi atteint 1,41 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés et
des garanties), contre 1,48 % un mois plus tôt . « Le niveau des taux a été divisé par quatre depuis le
début des années 2000 », note l'Observatoire, et il atteint logiquement un nouveau plancher
historique.
Mois après mois, les mêmes causes produisent les mêmes effets : les conditions de refinancement
des banques restent extrêmement favorables, ce qui leur permet de prêter moins cher tout en
préservant leur marge commerciale. En particulier, pour fixer leurs barèmes de crédit, les banques
observent le niveau de l'OAT - le taux auquel la France emprunte sur cette durée. Il s'agit pour la
banque d'un indicateur du coût de l'argent sur cette période de temps : plus l'OAT est faible et plus les
ressources que la banque devra trouver pour financer les prêts seront bon marché. Or, cette jauge,

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encore supérieure à 1% jusqu'à la fin 2015, tourne désormais autour de 0,12% à la faveur de la
politique monétaire de la BCE.
A ces conditions de financement s'ajoutent aussi des considérations commerciales : le mois de
septembre est traditionnellement un moment fort dans la distribution de crédits. La rentrée est d'autant
plus importante cette année que le climat anxiogène de l'été - suite aux attentats - a provoqué de
l'attentisme : certains établissements ont subi un coup de frein durant l'été, et tentent de rattraper
leurs objectifs. Enfin, les banques se livrent actuellement une rude compétition : ne pas suivre le
mouvement de baisse générale sur le crédit revient pour le moment à prendre le risque de voir
certains clients passer à la concurrence, en obtenant un rachat de crédit.
Reste à savoir combien de temps les prêteurs pourront tenir le rythme sans se mettre en danger :
gorger ses bilans de crédits très bon marché peut devenir risqué en cas de remontée de taux. Les
banques risqueraient alors de subir un redoutable effet de ciseau : d'un côté des ressources devenues
plus onéreuses. De l’autre, des revenus d'intérêts qui resteraient au plancher.

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Les prix de l’immobilier grimpent de nouveau à
Paris
Le 04/10/2016
Les transactions de logements anciens vont toujours bon train. Sans même observer
l’habituelle pause estivale, l’activité a progressé de 9,8 % au troisième trimestre par rapport à
la même période l’an passé, selon le réseau d’agences Century21.
« C’est un marché sain. La hausse des prix est contenue à 2 % et les tarifs baissent même dans neuf
régions sur vingt-deux [selon l’ancienne cartographie], l’Auvergne, la Basse-Normandie, la
Bourgogne, le Limousin, la Lorraine, Midi-Pyrénées, les Pays de la Loire, Poitou-Charentes et Rhône-
Alpes », commente Laurent Vimont, président de Century21. Et celui-ci de souligner la faiblesse des
taux des crédits : « Sur vingt ans, ils dégagent 25 % de pouvoir d’achat en plus si l’on compare aux
conditions du crédit en 2011. »
« Certaines banques ont encore, en septembre, baissé significativement leur taux, de 0,40 point »,
note Sandrine Allonier, du courtier en ligne Vousfinancer.com. L’Observatoire Crédit Logement
annonce d’ailleurs un nouveau record pour ces taux, désormais établi à 1,41 % en moyenne pour un
achat dans l’ancien, quelle que soit la durée du prêt.

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Tous types d’acquéreurs
Century21 constate que tous les types d’acquéreurs sont au rendez-vous, y compris les investisseurs.
Ceux-ci sont même un peu plus nombreux puisqu’ils représentent 18 % des acheteurs, contre 17 % il
y a un an. Ils profitent des conditions exceptionnelles du crédit pour emprunter plus, en moyenne
81 % du montant de leur achat, contre 75,5 % au troisième trimestre 2015, et acheter plus grand, 85
mètres carrés en moyenne. Pour M. Vimont, « c’est inédit. Dans douze régions sur quinze, le prix
moyen d’un bien est inférieur à 150 000 euros, ce qui permet, pour un crédit sur vingt ans, des
mensualités de 705 euros, soit l’équivalent d’un loyer ».
A Paris, le prix moyen du mètre carré pourrait grimper à 8 400 euros d’ici à la fin de l’année
Seule ombre à ce tableau, l’Ile-de-France, où la remontée des prix inquiète. Dans leur communiqué
du 30 septembre, les notaires constatent qu’ils ont augmenté de 3 % en un an dans la capitale,
s’établissant en moyenne à 8 210 euros le mètre carré fin juillet. Et d’après les promesses de ventes
déjà signées, le mètre carré pourrait grimper à 8 400 euros en novembre, portant la hausse annuelle à
près de 5 %.
« Ce sont les niveaux de prix atteints en 2011. Les quatre années d’érosion régulière et modérée
depuis s’en trouveraient ainsi effacées », commentent les notaires franciliens. « On ne construit pas
assez à Paris, juge M. Vimont. A peine 1 000 à 1 200 logements par an alors qu’il en faudrait cinq ou
six fois plus pour accueillir les 12 000 entrants. »
Surélever des immeubles
La municipalité explore toutes les pistes pour trouver des solutions : transformer les 800 000 mètres
carrés de bureaux vides en logements permettrait d’en créer 80 000 de plus ; surélever des
immeubles existants – l’Atelier parisien d’urbanisme en a recensé 11 520 (8,6 % des immeubles de
Paris) au-dessus desquels cette opération délicate et coûteuse serait faisable ; couvrir les voies
ferrées ou le boulevard périphérique et y implanter des habitations.
Aller au-delà semble difficile dans cette capitale parmi les plus denses du monde – 21 000 habitants
par kilomètre carré, soit quatre fois plus que Londres – sans provoquer une thrombose de la
circulation et des transports en commun, une saturation des réseaux d’eau et d’évacuation et en
évitant une pollution devenue mortelle.
Le « phénomène » Airbnb est toujours à l’œuvre en région parisienne, où il confisque à lui seul un pan
entier du parc locatif – 70 000 logements dont 45 000 intra-muros – notamment dans les quartiers

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centraux. La production de logements neufs a, certes, battu en 2016 des records vieux de vingt ans
avec 69 900 mises en chantier en un an, fin août, et 81 400 permis délivrés, mais celle-ci est
rapidement absorbée par la location touristique, qui n’accueille pas de Parisiens, priés d’aller vivre en
périphérie.
En banlieue, la poussée des prix est un peu moins forte qu’à Paris, entre 2 % et 4 % par an. Cette
hausse est davantage soutenue dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines mais elle plafonne à 1,5 %
en grande couronne.
Les Parisiens délaissent la voiture, et les parkings
Le nombre de parkings vendus seuls plafonne à 10 000 par an depuis vingt ans, constatent les
notaires franciliens dans un communiqué diffusé vendredi 30 septembre. Les notaires avancent deux
raisons pour expliquer cette faible demande. Tout d’abord, huit immeubles sur dix construits après
1980 intègrent des places de stationnement attachées à un appartement et vendues en même temps
que lui. Surtout, les ménages parisiens ne sont plus, en 2015, que 36 % à posséder un véhicule,
contre 42 % en 2006, et 80 % dans l’ensemble de la France. La pression de la demande étant
moindre, le prix médian d’une place de parking vendue seule en Ile-de-France en 2016 s’élève à
16 000 euros, contre 10 700 euros en 1996. Soit une hausse de 50 % en vingt ans quand les
appartements, eux, se sont renchéris de 182 %.
Source : lemonde.fr

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Les 40 000 logements étudiants promis par
François Hollande se font attendre
Le 04/10/2016
« Il y a encore du chemin à parcourir », a laissé tomber Najat Vallaud-Belkacem, ministre de
l’éducation nationale, au sujet du plan de construction de 40 000 logements sociaux étudiants,
mardi 20 septembre, lors de la conférence de rentrée universitaire. Une litote, compte tenu des
engagements de début de mandat de François Hollande et du nombre de logements
effectivement livrés.
Pourtant, en juin 2015, le gouvernement assurait toujours pouvoir tenir l’objectif, le portant même à
« 42 445 logements avant la fin du quinquennat ». A la même période, sûres de leurs projections,
Najat Vallaud-Belkacem et Sylvia Pinel, alors ministre du logement, se « félicitaient » de « l’avancée
très positive » du « plan 40 000 » : 25 % des constructions effectuées… alors qu’on était déjà à mi-
mandat.
Mais sur les territoires, le plan de construction de logements sociaux étudiants ne se déroule pas
aussi rapidement que prévu. Entre le début du plan et la fin de 2015, 20 546 places ont été livrées,
selon les chiffres obtenus par Le Monde auprès du ministère de l’éducation nationale. En 2016, c’est

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6 274 unités qui doivent être créées, pour porter le nombre de logements nouveaux à 26 820 ; ce qui
représenterait 63 % de l’objectif initial, à seulement quatre mois de la fin du quinquennat.
Le compte n’y est pas
« Au total, 42 607 logements seront livrés », affirme-t-on au ministère. Sauf que l’échéance est
désormais fixée à la fin de l’année 2017, sept mois après la fin du mandat en cours. Et alors que le
chiffre de production de logements sociaux étudiants a tourné entre 5 000 et 9 000 unités par an
durant la mandature, l’exécutif veut croire qu’il explosera en 2017 pour atteindre le chiffre de 15 767
places… Un record, jamais atteint, indispensable pour boucler le « plan 40 000 » annoncé.
Peut-on s’y fier ? L’histoire récente a montré un écart substantiel entre les projections de l’éducation
nationale et les réalisations. Si les résultats des bailleurs sociaux chargés du « plan 40 000 » sont
difficiles à collecter, ceux des autres acteurs, les centres régionaux des œuvres universitaires et
scolaires (Crous), sont en deçà des prévisions : ils prévoyaient début 2015 la réalisation de
4 642 logements dans l’année et près de 5 000 de plus en 2016 ; dans les faits, c’est environ
1 000 logements de moins qui ont été livrés en 2015 et la projection pour la fin 2016 a été, pour sa
part, réduite de 1 800 unités.
Le volontarisme du gouvernement a marqué une « rupture », a fait valoir Najat Vallaud-Belkacem,
assurant que « nous avons bâti deux fois plus que durant la période 2004-2012 ». Une pique lancée à
la droite qui avait été alertée, dès 2004, par un rapport du député Jean-Paul Anciaux, de l’urgence à
construire des logements étudiants. Mais, alors qu’un plan de construction de 50 000 logements avait
été prévu, seuls 26 400 sont finalement sortis de terre, soit 53 % de l’objectif.
Si les 26 819 places promises pour la fin 2016 se concrétisent bel et bien, la gauche n’aura pas bâti
deux fois plus que les exécutifs précédents. Elle aura néanmoins fait plus.
Source : lemonde.fr

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Immobilier : comment se débrouillent nos
voisins européens ?
Le 04/10/2016
Les prix de l'immobilier en Allemagne sont en forte hausse dans les grandes villes. (Crédits : ©
Wolfgang Rattay / Reuters) Le marché immobilier français est en pleine reprise. Ailleurs sur le
continent, entre hausse franche, contrecoup du Brexit et légère reprise, les principales économies
européennes connaissent des fortunes diverses.
Le marché du logement français est en phase de reprise. De multiples chiffres le montrent. Mais qu'en
est-il de nos principaux voisins européens ? Si l'on prend les trois autres grands pays du vieux
continent, l'Allemagne, l'Espagne et le Royaume-Uni, les situations sont en fait très disparates. En
Allemagne, où la première décennie de ce siècle fut moins marquée qu'ailleurs par les soubresauts du
marché immobilier, les métropoles (Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Stuttgart),
ainsi que les villes plus étudiantes (Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe etc.) ont désormais des
marchés immobiliers très dynamiques. Il s'avère en effet qu'ils connaissent des tensions entre l'offre et
la demande, et donc une pression à la hausse sur les prix.
L'Allemagne en phase de hausse
Cela couplé aux taux d'intérêt de crédits immobiliers les plus attractifs d'Europe (1,3 % pour un achat
immobilier en moyenne) et une demande vigoureuse, provoque une hausse des prix. Dans des villes
comme Stuttgart, Düsseldorf ou Cologne, les prix affichent ainsi des taux de croissance à deux
chiffres, note le réseau d'agences immobilières Era, présent en Allemagne. Munich, la grande ville la

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Immobilier : les promoteurs rivalisent d’idées
pour vous faire signer
Le 03/10/2016
Classiques à la rentrée, les gestes commerciaux des promoteurs permettent d’accélérer les ventes en
fin d’année. - Shutterstock
La fin d’année approche poussant les promoteurs à multiplier ristournes et petits « cadeaux »
aux candidats à l’achat de logements.
Les taux historiquement bas , la libéralisation des conditions du prêt à taux zéro et du dispositif Pinel
... Pour les candidats à l'achat de logements, toutes les conditions semblent réunies apparemment
pour sauter le pas. Pourtant, comme si cela ne suffisait pas, les promoteurs multiplient gestes
commerciaux et petits cadeaux.
Difficile le matin d'échapper aux pubs radio de Bouygues immobilier promettant aux futurs
propriétaires de leur offrir les frais de notaires plus l'aménagement d'une cuisine personnalisée ! Seule
condition : signer avant le 31 octobre. Vinci fait très fort sur le web en communiquant sur des «
remises exceptionnelles » pouvant aller jusqu'à 72.000 euros si on signe avant le 22 octobre ! La pub
ne précise pas la localisation des biens, qui pourraient bien être au milieu de nulle part. Nexity, qui
revendique le titre de premier promoteur de France, lance aussi ce mois-ci une campagne nationale
sur le principe : les premiers arrivés seront les mieux servis. Un appartement normalement vendu

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- Fin 2012, ce dernier se serait vu au mieux accorder un crédit à 4,30%, permettant d’emprunter
79.594 euros.
Son pouvoir d’achat a donc augmenté de 101.610 - 79.594 euros = 22.016 euros.
Prenons maintenant l’exemple d’un couple gagnant 5.000 euros net par mois :
- En souscrivant un crédit sur 20 ans, notre couple peut aujourd’hui négocier un taux de 1,45%, lui
donnant la possibilité d’emprunter jusqu’à 343.572 euros auprès de sa banque.
- Fin 2012, ces derniers se seraient vus au mieux accorder à un crédit à 4,10%, permettant
d’emprunter 269.933 euros.
Son pouvoir d’achat a donc augmenté de 343 572 - 269 933 euros = 73.639 euros.
Bien sûr, ces résultats ne tiennent pas compte de l’évolution des prix de l’immobilier. Il n’empêche,
Paris mis à part, les tarifs sont au mieux restés stables, voire ont baissé sur la plupart des marchés
locaux. L’augmentation du pouvoir d’achat immobilier, due à la simple baisse des taux, n’est donc
sans doute qu’un minimum.
Source : capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'entretien et la réparation des locaux
commerciaux en CHR
Le 30/09/2016
La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d'un local à usage commercial à
évolué avec la loi Pinel du 19 juin 2014.
La répartition des charges et travaux entre propriétaire et locataire d'un local à usage commercial,
dans le secteur des CHR, est dorénavant encadrée. Ceci concerne les baux conclus après le 5
novembre 2014. Le renouvellement après cette date de tous les baux conclus avant est aussi
concerné (loi Pinel du 19/06/2014). Le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire toutes les
charges.
► Les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
• Pour les charges autres que les travaux

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Tout d'abord, dès la conclusion du contrat de bail, le bailleur doit joindre un inventaire précis et limitatif
des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire au plus tard le 30 septembre un état
récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des
charges).
• Pour les travaux
Le bailleur doit tous les trois ans, communiquer Café Hôtel Restaurant Discothèque (CHRD) un état
récapitulatif des travaux qu'il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux
réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au Café
Hôtel Restaurant Discothèque (CHRD) dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance
triennale.
• Les charges et travaux obligatoirement à la charge du propriétaire
• Les charges autres que les travaux
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d'application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,
dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur les CHR.
Par exemple :
- Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou
de l'immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET). Cependant, le bailleur peut
imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes
et redevances liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie
directement ou indirectement ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à
des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
• Les réparations
Elles concernent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :
- Les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues,
et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du code civil).

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Exemple : Si un bailleur inclut dans les charges de son locataire les dépenses de réparation de toiture
et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge. Depuis le 5
novembre 2014, il n'est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire, ce qui est
une grande nouveauté pour les CHR car ces charges pouvaient être très importantes. Dorénavant,
Les locataires n'auront plus à régler ces charges.
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en
conformité le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors
qu'il relève des grosses réparations (article 606 du code civil).
• Les charges et travaux à la charge du locataire
• Les charges autres que les travaux
Peuvent continuer à être répercutées sur le locataire :
- les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le
locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe
foncière (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage…), et les taxes afférentes à
son activité ;
- les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d'entretien courantes, c'est-à-dire nécessaires à l'exploitation de son commerce :
compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation... ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments
d'équipements utilisés et aux services communs : exemple : quote-part des frais d'ascenseurs ou des
charges du personnel d'entretien.
• Les travaux
Le bailleur ne peut donc plus inclure dans le contrat de bail des clauses permettant de transférer le
coût des grosses réparations au locataire.
En revanche, si le locataire n'a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. Il a
donc intérêt à bien entretenir le bien loué. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses
réparations (article 606 du Code civil).

28
Toutes les réparations autres que les grosses réparations visées ci-dessus sont d'entretien et peuvent
être mises à la charge du locataire. Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont celles
procédant de l'usage des lieux comme les dépenses de réparation courantes, c'est-à-dire nécessaires
à l'exploitation du commerce.
Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de
chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de
fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures…
Enfin, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique
peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
► Les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014
La loi Pinel ne leur est pas applicable ; elle le sera cependant applicable au moment du
renouvellement du bail.
Hypothèse 1 : il existe une clause spécifique dans le bail
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHR locataire est tenu aux charges et travaux
d'entretien, mais également mettent à la charge du locataire les gros travaux (606 du Code Civil).
Cependant, le bailleur peut étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d'entretien : article 605 du Code Civil ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure : exemple la charge des peintures
ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l'écoulement du temps, ou endommagé par la foudre ou
la grêle (installation électrique). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5/11/1, ceci est
exclu.
Hypothèse 2 : absence de clause spécifique dans le bail
Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.
Ainsi, le propriétaire doit supporter :
- les réparations d'entretien ou de gros entretiens (article 605 du Code civil) : exemple changement
d'une chaudière ou remplacement d'un système de climatisation ;

29
- les grosses réparations (article 606 du même code) : travaux de réfection relatifs au gros oeuvre,
réfection totale de la toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à
écoulement du temps…).
Attention : les travaux imposés par l'administration sont à la charge du propriétaire. Ce dernier a pu
cependant se ménager la possibilité d'insérer une clause contraire du bail. Il s'agit des travaux de
conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène,
sécurité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.
Pour conclure
Il existe un contentieux important sur la nature et l'imputation des charges. Ce sont les commissions
départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l'une ou l'autre des
parties, et le cas échéant les juges qui résoudront le problème en cas de non conciliation.
Il est donc conseillé d'avoir recours à un avocat spécialisé dans le domaine des CHR pour :
- anticiper les contentieux : l'avocat vous conseillera lors des phases d'acquisition de votre fonds de
commerce ou de signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement ;
- vous assister au procès relatif aux charges lors du renouvellement de votre bail ou suite à une
demande injustifiée du bailleur.
Source : hotellerie-restauration.fr

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Les terrasses deviennent-elles des fardeaux ?
Le 06/10/2016
Obligation de fumer à l'extérieur, plaintes des riverains, sévérité des autorités, hyper
alcoolisation des jeunes… : les cafetiers et restaurateurs font face à de nouveaux enjeux pour
préserver leur extension sur le domaine public.
"Avec son insolente exposition et sa terrasse baignée de soleil, cette adresse aurait pu se contenter
de faire sonner le tiroir-caisse", pouvait-on lire en avril 2016 dans un quotidien au sujet du Moncoeur-
Belleville, l'une des terrasses à succès de l'été 2016, à Paris. Un an auparavant, Orso Filippi
reprenait cette affaire en déshérence sur les hauteurs du XXe arrondissement et bouleversait toute
l'organisation en six mois : personnel, prix, image, rapport avec le voisinage et les jeunes du quartier,
cuisine...
"Je suis resté à l'entrée pour imposer de nouvelles règles, explique le restaurateur. Je n'ai jamais
appelé la police ni porté plainte. J'ai imposé le vouvoiement et le respect mutuel. J'ai embauché des
jeunes du coin pour travailler dans ce bar de quartier qui pratique une cuisine chic et populaire dont ils
pouvaient être fiers. L'augmentation de la fréquentation a achevé la pacification du lieu. Les grands
frères sont devenus clients et contribuent à la mixité sociale. Nous n'avons jamais eu d'agression ni
de plainte du voisinage pour le bruit car les enfants jouent dans la rue vidée de ses trafics", sourit
Orso Filippi.

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Celui-ci multiplie les attentions pour ses clients et ses voisins : "Quand la terrasse est bondée, on
garde une table pour les voisins. Pendant l'Aïd, on dresse en terrasse un buffet à eau en libre service.
Aux beaux jours, nous offrons l'huile de bronzage. L'hiver, nous prêtons de petites laines pour couvrir
les genoux. La cuisine est devenu réputée grâce au recrutement de deux anciens de chez Éric
Fréchon - Étienne Daviau et François Leduc - et de Philippe Sonou qui travaillait avec Thierry
Marx", s'enthousiasme le restaurateur.
Fermetures administratives
Le son de cloche est bien différent au carrefour Ramey-Muller (Paris, XVIIIe) où les cafetiers
collectionnent suspensions d'autorisation de terrasse et fermetures administratives. Gérant du bar le
Troquet et du restaurant mitoyen l'Annexe, Mouloud Boussaid, 44 ans, s'estime être victime
d'acharnement : "J'ai eu au moins 10 000 € de PV en trois ans à payer. J'ai engagé 20 000 € de
travaux d'isolation phonique dans mon bar, l'ensemble sous le contrôle de l'acousticien de la
préfecture de police. Pour un budget de 10 500 €, j'ai changé le mode de diffusion de la musique en
remplaçant douze enceintes et l'émetteur de son qui est doté, désormais, d'un brideur-enregistreur
d'intensité sonore, identique aux mouchards des camions. Les neuf mois d'interdiction d'exploiter ma
terrasse m'ont coûté au bas mot 240 000 € de chiffre d'affaires. 500 personnes ont signé une pétition
de soutien", s'indigne le restaurateur qui affirme respecter à la lettre la charte signée entre la mairie du
XVIIIe, les cafetiers du quartier et les associations de riverains.
D'autres phénomènes, comme la mendicité agressive, troublent parfois l'activité des établissements.
Samuel Urbain, propriétaire du bistro éponyme (Paris, Xe), dénonçait dans nos pages de l'arrivée de
gens du voyage dans un square voisin, dont l'activité consistait à faire mendier les mineurs sur les
terrasses voisines jusqu'à, parfois, se servir dans les assiettes et gifler les clients. Le restaurateur a
vendu son affaire le 27 juillet dernier, "très impacté par les attentats", qui ont également, et
durablement, fait chuter l'économie des terrasses.

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À Paris, une brigade municipale contre le bruit
Entre les plaintes des riverains et la préservation des 4 000 terrasses autorisées la nuit à Paris, c'est
la municipalité qui endosse de rôle de médiateur. Depuis la rentrée, la nouvelle direction de la
prévention de la sécurité et de la protection dispose d'une brigade de 320 agents aptes à prévenir et
sanctionner les nuisances liées aux terrasses.
Chuteur, un métier en (et sous) tension
Les villes incitent les bars à avoir recours à ces vigiles d'un nouveau genre, les chuteurs. "Je suis
intransigeant lorsqu'il faut laisser le passage sur le trottoir. Je ne fais jamais monter la tension avec un
client alcoolisé car il va renchérir puisqu'il sait que notre action est encadrée par la loi et que nous
n'avons pas la possibilité d'intervenir par la force", explique Boubacar, 35 ans, vigile-chuteur du
Troquet.
Source : hotellerie-restauration.fr

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Immobilier : les meilleures solutions pour
obtenir de bons rendements
Le 07/10/2016
La pierre, portée par des conditions de crédit inédites, suscite l’enthousiasme des
investisseurs. Tout le monde veut profiter des taux bas et acheter avant que les prix ne se
remettent à grimper exagérément. Comment choisir et quels sont les pièges à déjouer pour
faire un bon placement.
Face à des produits financiers aux rémunérations peau de chagrin, l'investissement dans la pierre
redevient attrayant. Un investissement locatif offre des rendements annuels compris entre 2,5 % et 4
%. Et ce placement est d'autant plus intéressant qu'il se finance à crédit. Or, actuellement, les
conditions sont exceptionnelles, les taux des prêts n'ayant jamais été aussi bas. Grâce à l'« effet de
levier » du crédit, le bailleur peut déduire des revenus fonciers les intérêts de l'emprunt et le coût
d'éventuels travaux de rénovation. Ce qui va alléger la pression fiscale.
Des frais élevés
Toutefois devenir propriétaire d'un bien réel et tangible engendre des coûts récurrents. Impossible de
faire l'impasse sur l'entretien régulier de son patrimoine immobilier, afin d'en conserver sa valeur. Cela
passe par une remise en état de l'habitation entre deux locataires ou la réalisation de réparations liées
à l'usure naturelle et/ou à une rotation rapide des occupants. Parmi les grosses sources de dépenses
: les charges de copropriété de l'immeuble consécutives à l'entretien des parties communes, aux
petits et gros travaux. Autre facteur susceptible d'obérer le rendement initial escompté : un éventuel

34
risque de vacance, de dégradation ou d'impayé de loyer à répétition. Acheter dans la pierre peut se
réaliser dans l'ancien ou dans le neuf. Parfois c'est une affaire de goût ou de budget, mais pas
seulement. Plusieurs critères (voir tableau) peuvent influer sur le choix. Le match peut être serré pour
qui veut réaliser le meilleur investissement.
Pour qui veut se dégager totalement des soucis de gestion et accéder à l'immobilier de bureau ou
immobilier commercial, dont le ticket d'entrée est souvent trop élevé pour un particulier, reste la
solution des SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier permettent d'acheter de l'immobilier
en parts, de toucher des loyers et de réaliser des montages à crédit. Elles tiennent aujourd'hui une
place de choix dans le patrimoine des épargnants.

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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