Une sélection d'articles ayant retenu notre attention !

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 14 au 21 août 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
À Londres, les loyers baissent pour la première
fois depuis 2010
Le 16/08/2016
Conséquence du Brexit, voté il y a plusieurs semaines, les loyers londoniens ont enregistrés une
baisse de 0,5% par rapport à juillet 2015. Les loyers n’avaient pas baissé depuis... novembre 2010.
Cela n’était plus arrivé depuis le mois de novembre 2010. Les loyers payés pour les nouveaux
contrats de location ont baissé à Londres en juillet, d’après une étude réalisée après la décision
britannique de quitter l’UE en votant le Brexit il y a plusieurs semaines. Dans une étude mensuelle
publiée lundi, le groupe Countrywide a mis en exergue un effritement de 0,5% du montant des loyers

2. La revue de Presse KYLIA
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de ces nouveaux contrats dans la capitale en juillet, par rapport à ceux de juillet 2015. Johnny Morris,
directeur des recherches chez Countrywide, a expliqué que de nombreux logements supplémentaires
avaient été mis sur le marché de la location ces derniers mois, ce qui a tiré les prix des loyers vers le
bas.
Il a évoqué une agitation particulière dans le secteur au tournant du printemps, lorsque de nombreux
acheteurs se sont empressés de boucler leur transaction avant l’augmentation d’une taxe au mois
d’avril - avant de mettre ensuite leur nouveau bien en location. «En outre, l’incertitude sur le marché
des ventes avant et après le référendum sur l’UE a poussé des vendeurs à se tourner vers le marché
de la location», a-t-il expliqué. Au plan national, les loyers des nouveaux contrats ont toutefois
progressé de 1,5% d’une année sur l’autre.
Vague d’inquiétude sur le marché immobilier
La décision des Britanniques de quitter l’Union européenne a entraîné une vague d’inquiétude autour
du marché immobilier au Royaume-Uni, particulièrement à Londres où il était en plein boom ces
dernières années. D’après une étude distincte du site Rightmove, les prix à la vente dans l’immobilier
résidentiel londonien ont à peine progressé en août, de 2,1% d’une année sur l’autre. Rightmove a
expliqué que le montant des transactions avait souffert d’un rythme d’affaires moins échevelé pendant
l’été, ainsi que des incertitudes entourant le Brexit.
Le prix moyen d’un logement vendu à Londres dépassait encore 619.400 livres en août (716.500
euros), note toutefois le rapport. Les prix ont été dopés ces dernières années par la propension des
classes supérieures britanniques à placer l’argent dans la pierre ainsi que par un afflux d’investisseurs
venus du Golfe persique ou encore de Russie. L’immobilier de bureau n’est pas épargné: le Brexit a
fait chuter de près de 6% leur valeur dans la City. En juillet, une baisse de 4,1% a été enregistrée sur
l’ensemble de la capitale britannique.
Source : Lefigaro.fr

3. Comment faire baisser le coût du logement
pour les étudiants
Le 17/08/2016
Construire plus d'habitations dédiées fait partie des solutions permettant de réduire le coût du
logement pour les étudiants (Crédits : DR) Le logement pèse toujours autant dans le budget des
étudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se
remèdes existent-ils ?
Appuyé par deux études sorties
étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef)
publié le 14 août son enquête sur le coût de la vie étudiante 2016, qui faisait état d'une progression
globale de ce coût de 1,23%. Le mardi 16 août, c'est la fédération des associations générales
étudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du
quantifiée à 1,01% et le coût moyen de la rentrée par étudiant
Ces deux chiffres demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à
0,2% en 2016.
Le budget requis pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup
d'étudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs
études, ce qui soulève un problème important
première cause d'échec à l'université
La revue de Presse KYLIA
Comment faire baisser le coût du logement
pour les étudiants ?
Construire plus d'habitations dédiées fait partie des solutions permettant de réduire le coût du
logement pour les étudiants (Crédits : DR) Le logement pèse toujours autant dans le budget des
étudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se font pas encore pleinement sentir, des
Appuyé par deux études sorties en moins de trois jours, le constat est formel : le coût de la vie
étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef)
publié le 14 août son enquête sur le coût de la vie étudiante 2016, qui faisait état d'une progression
globale de ce coût de 1,23%. Le mardi 16 août, c'est la fédération des associations générales
étudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du coût de la rentrée. La hausse y est
le coût moyen de la rentrée par étudiant s'élève désormais à 2.359 euros
demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à
pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup
d'étudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs
études, ce qui soulève un problème important : le fait de travailler à côté de ses études est la
première cause d'échec à l'université. Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme
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Comment faire baisser le coût du logement
Construire plus d'habitations dédiées fait partie des solutions permettant de réduire le coût du
logement pour les étudiants (Crédits : DR) Le logement pèse toujours autant dans le budget des
font pas encore pleinement sentir, des
en moins de trois jours, le constat est formel : le coût de la vie
étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef) a
publié le 14 août son enquête sur le coût de la vie étudiante 2016, qui faisait état d'une progression
globale de ce coût de 1,23%. Le mardi 16 août, c'est la fédération des associations générales
coût de la rentrée. La hausse y est
désormais à 2.359 euros.
demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à
pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup
d'étudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs
er à côté de ses études est la
. Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme

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pour les particuliers, qui peuvent permettre d'endiguer cette hausse et de redonner de l'air aux
budgets des étudiants ?
Sans surprise, le principal poste de dépense en cause dans cette hausse du coût de la vie étudiante
est le logement. Le loyer mensuel moyen pour un étudiant en province est de 428 euros par mois, en
augmentation de 0,6% par rapport à l'an dernier. Ce montant dépasse les 600 euros dans la plupart
des villes universitaires d'Ile-de-France (674 euros à Nanterre, 685 euros à Créteil) et culmine à
806 euros à Paris (+1,38% depuis 2015), selon les chiffres de LocService.fr utilisés par l'Unef. C'est
donc ce poste de dépense sur lequel il faut agir en priorité pour les étudiants.
Un encadrement des loyers efficace... mais peut mieux faire
Mis en place il y a tout juste un an, l'encadrement des loyers avait pour objectif d'éviter que les prix du
marché locatif continuent leur envolée dans les zones tendues. Pour l'instant limité à Paris intra-
muros, le dispositif semble commencer à faire ses preuves, avec une hausse des loyers limitée à
0,5%, se rapprochant de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), "dont la progression
moyenne annuelle est de 0,2%", rappelle l'Observatoire des loyers. A titre de comparaison, les loyers
parisiens augmentaient d'environ 3% chaque année entre 2006 et 2013. Cependant l'efficacité de
l'encadrement des loyers n'est pas encore suffisante, comme on peut le constater avec le niveau des
loyers payés par les étudiants à Paris en 2016 évoqué précédemment.
Les autres dispositions récemment prises par le gouvernement auront peut-être encore moins
d'impact sur le montant des loyers payés par les étudiants. Ainsi, le rabotage des APL pour les loyers
trop élevés pourrait en réalité pénaliser en premier lieu les locataires, avant d'inciter les
propriétaires à ne pas inclure le montant des APL dans les loyers demandés. Le problème demeure le
même : la demande est trop importante par rapport à l'offre de logement disponible et les locataires
sont donc systématiquement en position de faiblesse par rapport aux propriétaires. Maigre consolation
pour les étudiants, ils seront concernés par le dispositif Visale dès l'automne 2016. Cette caution
publique, qui couvre les loyers impayés pendant les 3 premières années du bail, sera en effet
étendue à tous les locataires de moins de 30 ans le 30 septembre au plus tard.
En attendant une réelle baisse des loyers dans les différentes villes universitaires françaises, les
étudiants n'ont guère d'autre choix que celui de trouver des alternatives pour se loger moins cher.
Beaucoup font le choix de rester habiter chez leurs parents, de prendre une chambre chez l'habitant
ou de s'installer en colocation, ce qui paraît inévitable quand on constate les niveaux moyens
demandés pour un studio de 20m2 dans certaines villes (chiffres de LocService) : 599 euros à Nice,
505 euros à Bordeaux, 534 euros à Lyon...

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Pour essayer de faire baisser ces moyennes locales, la Fage demande l'extension de
l'encadrement des loyers "dans toutes les agglomérations où la tension locative est élevée". Une
augmentation de l'offre de logements dédiés aux étudiants pourrait également rééquilibrer le marché
et rendre le logement plus accessible aux étudiants, dans tous les sens du terme.
Quelles solutions alternatives pour contourner les loyers trop élevés ?
Certaines solutions s'offrent aux étudiants pour trouver plus facilement un logement convenable. Ainsi,
le site Studapar fournit aux 85 établissements avec lesquels il est partenaire une plateforme de
logements qui centralise les annonces dédiées aux étudiants, près du campus ou à l'étranger, pour
les étudiants en Erasmus.
L'échange de chambre entre les étudiants pourrait également prendre de l'ampleur dans les
prochains mois. Sur le même principe qu'un échange de maison classique, un étudiant échange la
chambre qu'il occupait dans la maison ou l'appartement de ses parents avec une chambre chez les
parents d'un autre étudiant. Complètement gratuite pour les deux parties, cette solution peut s'avérer
particulièrement pratique en cas de stage de quelques mois dans une autre ville, par exemple. Encore
faut-il avoir l'accord des parents...
Source : La tribune.fr

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Prélèvement à la source : peu de changement
pour les loyers
Le 17/08/2016
Le prélèvement à la source, dont la mise en place est prévue le 1
er
janvier 2018, ne concernera
pas seulement les salaires et les retraites. La fiscalité des revenus fonciers, tout comme celle
des revenus des travailleurs indépendants, va également évoluer, mais à la marge.
Pour Bercy, la complexité était que les revenus fonciers, contrairement aux salaires et aux retraites,
sont susceptibles de varier fortement dans le temps. Difficile dans ces conditions de déterminer un
taux moyen d’imposition fiable d’une année sur l’autre. Par ailleurs, le propriétaire percevant
directement ses loyers, il n’y a pas d’intermédiaire pour opérer le prélèvement.
C’est pourquoi le gouvernement s’est finalement résolu à conserver un système d’acomptes, proche
de celui actuellement en vigueur. Le contribuable continuera de payer l’impôt via des acomptes,
calculés par l’administration sur la base de la situation passée, et prélevés mensuellement ou
trimestriellement.
La réforme procurera néanmoins un petit avantage aux propriétaires-bailleurs. « Aujourd’hui, lorsqu’un
propriétaire perd son locataire et ne touche plus de loyers, il doit attendre un an pour ne plus payer

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d’impôts sur ses revenus locatifs. A partir du 1
er
janvier 2018, il lui suffira de signaler au fisc le départ
du locataire et il ne paiera plus rien. On retrouve bien l’esprit de la réforme : il n’y a plus de décalage
entre revenus et impôts », explique un conseiller à Bercy.
Source : Lefigaro.fr

8. La revue de Presse KYLIA
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Isolation : ce nouveau décret pourrait nuire à
notre patrimoine
Le 18/08/2016
À compter du 1er janvier 2017, des travaux d’isolation par l’extérieur seront obligatoires pour toutes
les anciennes bâtisses françaises qui feraient l’objet d’un ravalement.
Désormais, tous les bâtiments qui feront l’objet de travaux de ravalement importants devront
simultanément être soumis à des travaux d’isolation thermique par l’extérieur. Voici ce que prévoit un
décret publié le 31 mai dernier au Journal Officiel, dans le cadre de la Loi sur la Transition énergétique
. L’objectif d’une telle mesure? Améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments
existants, pallier le constat des 20 millions de logements mal isolés en France et enfin, réduire la
facture d’énergie. Pourtant comme le relève dans son journal du jour Le Canard enchaîné, cette
réglementation pose la question évidente de la conservation architecturale de nos constructions. Voici
ce que prévoit exactement le texte.
Travaux d’isolation obliges pour tous les ravalements
À partir du 1er janvier 2017, lorsque des travaux importants seront réalisés sur un bâtiment, des
travaux d’isolation thermique devront être engagés simultanément. Les concernés par cette obligation

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de rénovation énergétique seront les suivants: tous les bâtiments à usage d’habitation, de bureau, de
commerce et d’enseignement ainsi que les hôtels. Concrètement donc, dès lors qu’un maître
d’ouvrage, un architecte, un artisan ou même un particulier engagera des travaux de ravalement sur
une surface équivalente à au moins 50% des murs extérieurs d’une construction, il devra prévoir la
«réfaction de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un
nouveau parement». Autrement dit, recouvrir coûte que coûte les façades existantes d’une seconde
couche pour améliorer leur isolation thermique. D’ailleurs, l’obligation s’applique également en cas de
réfection de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé.
De manière indirecte, cette nouvelle réglementation interdit le recours à toute autre technique
d’isolation, comme celle plus pratiquée «par l’intérieur» souvent moins chère et respectueuse de
l’esthétique extérieur du bâtiment. Est-ce donc dire adieu à toutes nos belles façades historiques et
qui font le charme de nos vieilles pierres? Pas tout à fait.
Quelques dérogations argumentées possibles
Conscient que l’engagement systématique de tels travaux pourrait donner lieu à des aberrations
architecturales, le décret prévoit tout de même quelques dérogations. S’il existe des «risques de
pathologie», c’est-à-dire de dégradation du bâti, des conflits avec les réglementations d’urbanisme
déjà existantes, ou encore en cas de «disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses
inconvénients de nature technique, économique ou architecturale», une dérogation à ce décret sera
possible. En effet, un impact négatif incontestable sur la qualité architecturale des bâtiments pourrait
bien empêcher le lancement de ces travaux, de même qu’une disproportion dans les coûts de
l’isolation et dont le retour sur investissement serait supérieur à 10 ans. Alors, si et seulement si une
telle situation pourra être justifiée, la demande d’exonération pourra être faite par le moyen d’une
lettre argumentée et rédigée fournie par le maître d’ouvrage.
Source : Lefigaro.fr

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Non, le marché immobilier ne va pas aussi bien
qu'on le dit
Le 16/08/2016
Baisse des taux, rebond des ventes et des constructions… à première vue, le marché immobilier
semble se porter comme un charme. Sauf que de nombreux éléments structurels menacent de faire
s'écrouler ce château de cartes, prévient Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management
des Services Immobiliers.
Avouez que vous y perdez votre latin : naguère encore, il y a dix mois, on entendait que l'immobilier
allait mal. Pas assez de constructions, pas assez de transactions, pas assez de terrains disponibles,
des prix trop élevés. Et voilà qu'on ne parle plus d'immobilier qu'au travers de décisions publiques
polémiques, telles que l'encadrement des loyers, ou à propos de la baisse incroyable des taux
d'intérêt des crédits acquéreurs, phénomène exogène à fort impact sur le marché des achats de
logements. Tout se passe comme si l'immobilier, réputé malade, fragile il y a quelques mois, était en
pleine santé. La ministre en charge du dossier, Emmanuelle Cosse, récupère la mise, et quand ses
prédécesseurs évoluaient en terrain hostile, courant les congrès professionnels avec la certitude de
ne pas y être accueillis avec les honneurs, elle monte aux tribunes sous les applaudissements.
Que s'est-il donc passé ? Un miracle ? Un mensonge ? Peut-être juste une imposture. L'imposture qui
veut qu'on oublie l'essentiel pour privilégier le circonstanciel. Oui, les choses vont bien. Les mises en
chantier et les constructions ont repris, tirées par le regain des ventes de logements neufs, non
seulement en investissement locatif défiscalisant mais aussi en accession à la propriété. On

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s'achemine vers une production 2016 à hauteur de près de 400.000 unités. En matière de reventes,
l'année devrait se terminer à 840.000 opérations. Au point qu'on n'entend plus les lobbies, ce qui est
bien rare.
Alors est-on effectivement passé sans transition de l'asthénie à la grande forme ? Pas si sûr... Les
acteurs majeurs du secteur, ceux qui ont voix au chapitre dans les médias, n'auraient-ils pas privilégié
le regard de court terme au long terme ? Car enfin, bien des cancers subsistent, dont on ne parle plus.
D'abord, la mobilisation du foncier, qu'il soit public ou privé, reste un problème considérable. Cécile
Duflot, vouée aux gémonies par la communauté immobilière et par son propre camp politique y
compris pour son action quant au logement, a eu le mérite de faire voter par le parlement une loi pour
engager l'État et les collectivités locales à se défaire de leurs propriétés foncières inutiles afin de
favoriser la construction résidentielle. Certes, le gouvernement a récemment pu produire une liste de
terrains ou de bâtis cédés ces derniers mois par des collectivités publiques, mais le chemin est encore
long. La connaissance même des emprises ou des immeubles disponibles et non utilisés ou sous-
utilisés est imparfaite! Le Conseil de l'immobilier de l'État, censé apprécier, critiquer et guider la
stratégie immobilière du pays, constate le retard...mais fait preuve d'une mansuétude regrettable. Il
est d'abord très silencieux et on peut se demander si sa présidence par un député de la majorité n'est
pas un défaut, nonobstant l'honnêteté de l'homme à sa tête ces temps-ci.
Par ailleurs, on cherche encore la formule juridique qu'accepterait le Conseil constitutionnel pour
inverser la fiscalité des plus-values de cession et inciter les propriétaires à vendre leurs terrains plutôt
que les thésauriser. Du coup, on n'observe aucun assagissement sur le prix des terrains et par voie
de conséquence une proportion du coût du foncier pathologique dans la formation du prix des
logements construits, allant de 60% en zone tendue à 30% ailleurs.
La question de la simplification des normes de construction est aussi lancinante. On estime leur
nombre à 6.000, constant, ou plutôt légèrement croissant. Il n'y a guère que la norme relative à
l'accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite qui ait été simplifiée et rationalisée il y a
quelques mois, grâce à l'impulsion de Thierry Mandon, alors secrétaire d'État à la simplification, et de
la Fédération des promoteurs immobiliers. L'essentiel du parcours reste à accomplir.
Et puis qu'a-t-on fait pour la fiscalité immobilière ces dernières années à part l'alourdir, avec la CSG,
avec la hausse des droits de mutation à titre onéreux, avec la TVA? Si, on a périodiquement recalibré
un avantage fiscal pour les investisseurs dans le neuf, en gros un par an, pour atténuer la douleur
fiscale. Pour les accédants, toujours à grands frais publics, on a prorogé le financement inventé en
1995 par Pierre-André Périssol, lui-même héritier de dispositifs d'État antérieurs, là encore pour faire

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oublier la fiscalité de la détention. Au demeurant, ces artifices ont aussi pour but de compenser la
cherté des logements en France, essentiellement due au coût du foncier et des normes, mais
également au coût du travail.
Bref, il faut du courage pour prétendre que tout va bien. Des circonstances exceptionnelles font que le
logement affiche une santé presque insolente. Des taux qui n'en finissent pas de baisser, une valeur
attribuée au logement majorée par les incertitudes du moment, au point que le marché immobilier
devient contra cyclique et contraire de l'évolution des autres compartiments de l'économie. A la
première hausse significative des taux, la vigueur du marché s'essoufflera. A la première décision
fiscale ou financière moins favorable, voire délétère, on ressentira le séisme.
Il s'ajoute à cette myopie une cécité plus grave : le logement en France est trop cher, à acheter, à
entretenir, et la charge qu'il constitue obère la croissance parce que le reste à vivre - pour parler
comme les banquiers - est faible. La baisse des taux d'intérêt en restitue une partie, certes, mais
moindre que ce que l'on croit : les ménages profitent avant tout des taux plus légers pour acheter plus
grand ou mieux situé, pour la quasi-totalité d'entre eux. Oui, il faut relire la thèse de Friggit,
économiste du ministère du logement, qui démontre les méfaits de la cherté des logements et postule
la nécessité de faire baisser les prix par tous moyens utiles.
Le risque de ce bel enthousiasme autour du logement est que les candidats à l'élection présidentielle
ne travaillent à aucun programme sur le sujet. C'est d'ailleurs bien parti et l'analyse des projets
d'action convainc que les principaux compétiteurs ne se sont forgé aucune doctrine en matière de
logement. Certes, il est un peu tôt, mais surtout pourquoi s'inquièteraient-ils d'un domaine qui semble
se porter comme un charme ? Ne commettons pas l'erreur fatale de confondre le conjoncturel et le
structurel. La plupart des chantiers lourds pour le logement sont en jachère, et y sont laissés d'autant
plus volontiers que les récoltes paraissent suffisantes. C'est loin d'être le cas.
Source : Capital.fr

13. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Immobilier commercial : un marché entre
solidité et incertitudes sur le futur
Le 28/07/2016
Dans son bilan du marché français de l’immobilier des commerces au 1er semestre 2016,
Cushman & Wakefield relève une décélération de la consommation des ménages sur la fin du
second semestre 2016, alors que cette dernière avait enregistré au 1er trimestre 2016 sa plus
forte croissance depuis 2006. Un effet attentat couplé au Brexit semble plonger la France dans
une certaine incertitude.
« Il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l’économie de la France. Cela dit, la détérioration
du climat social, l’amélioration trop lente du marché de l’emploi et, surtout, l’attaque terroriste
perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant d’éléments susceptibles de peser sur le marché
français de l’immobilier des commerces » indique Christian Dubois, Directeur du département
Commerces de Cushman & Wakefield France. Nul doute que ce nouvel attentat et la prolongation de
l’état d’urgence auront, en particulier, d’importantes conséquences sur la saison touristique estivale,
alors même que la province avait commencé à se relever des attaques de 2015. Le marché parisien
reste quant à lui durablement impacté par la baisse des dépenses de visiteurs étrangers.
Enseignes : priorité à la rationalisation
Les mêmes causes ne produisant pas les mêmes effets, les performances des enseignes et leur
rythme d’expansion varient très sensiblement selon le mode de distribution, les secteurs d’activité ou
la géographie des actifs. Les marchés les plus dépendants de la clientèle internationale, grands
magasins parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement affectés par l’accroissement de
la menace terroriste. S’il ne peut en constituer la seule grille de lecture, l’écart entre le prime et le
secondaire reste, par ailleurs, une tendance lourde du marché. Les enseignes continuent de fait de
rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus
fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux
ou les retail parks les plus modernes.

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« Au-delà de ces mouvements de rationalisation, les emplacements les plus visibles et les plus à
même de servir leur communication restent la cible privilégiée de nouvelles enseignes étrangères,
comme Five Guys qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de plus de 1 000 m² sur les
Champs-Élysées.
Par ailleurs, Tesla fait de certains centres commerciaux, tel Parly 2, le cadre atypique d’une stratégie
de développement et de promotion assez inédite » précise Christian Dubois. Ces deux exemples ne
peuvent masquer le nombre restreint de nouveaux entrants, largement compensé toutefois par la
grande diversité de la demande émanant d’autres types d’acteurs. Ainsi, plusieurs enseignes
étrangères poursuivent leur expansion, comme Action, Primark, Tiger ou encore Rituals, tandis que
l’essor de la franchise, en centre-ville comme en périphérie, dope le nombre d’ouvertures de points de
vente. Reprises en main ou bénéficiant de nouvelles prises de participation, quelques enseignes,
dans divers secteurs d’activité, relancent aussi leur développement. Enfin, l’évolution des modes de
consommation contribue plus que jamais à soutenir l’activité, comme l’indiquent les nombreux projets
de boutiques et show-rooms des pure-players du net (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.) ainsi que le
développement de nouveaux concepts destinés à gagner de nouvelles clientèles (Gifi rue d’Alésia, à
Paris, etc.).
Un parc des commerces en perpétuelle évolution
Plusieurs chantiers importants ont été lancés au 2e trimestre 2016, à commencer par celui du centre
de marques « The Village », situé à Villefontaine, près de Lyon. Ce dernier devrait ouvrir d’ici la fin de
l’année 2017, qui pourrait également voir l’inauguration d’un nouveau centre McArthurGlen à
Miramas, près de Marseille. Plusieurs autres projets de création ou d’extension de centres de
marques sont dans les tuyaux, qui devraient augmenter de façon significative un parc hexagonal
relativement restreint compte-tenu de la grande spécificité de ce format de distribution, de plus en plus
prisé par les enseignes. Son rythme d’expansion reste toutefois fortement dépendant des recours de
tiers et des décisions des commissions administratives.
« Les recours restent aussi un facteur d’incertitude pour le marché des retail parks, même si le
volume des ouvertures sera sans doute assez proche de la moyenne des cinq dernières années, soit
environ 425 000 m². Parmi les ouvertures les plus récentes figurent Ma Petite Madeleine, inaugurée
fin avril près de Tours. Ce retail park de près de 30 000 m² sera le plus important, en taille, de 2016,
tandis que le 1er semestre a également été marqué par le lancement de deux des plus grands projets
attendus en 2017, Les Promenades de Brétigny et le Greencenter d’Amiens », précise Christian
Dubois.

15. La revue de Presse KYLIA
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Enfin, le volume de nouveaux m² de centres commerciaux pourrait être assez proche de celui des
retail parks. Contrairement à l’an passé, ce total sera principalement alimenté par les extensions et les
redéveloppements de sites existants, qu’il s’agisse d’enrichir l’offre de centres régionaux leaders
(Forum des Halles, Euralille, etc.) ou de rénover le patrimoine des foncières de la grande distribution.
Quant aux créations pures, elles ne représentent qu’une douzaine d’opérations sur la cinquantaine
attendues en 2016. Après Nice One, adossé au nouveau stade de l’Allianz Riviera et partiellement
ouvert au 1er trimestre, l’une des créations les plus importantes de 2016 a été inaugurée au 2e
trimestre : « L’Avenue 83 » près de Toulon, où se sont notamment installés plusieurs nouveaux
entrants étrangers (Steak’n Shake, Punt Roma, Old Wild West, etc.).
Un marché de l'investissement solide
« Avec 1,9 milliard d’euros – soit un volume stable sur un an – les commerces représentent 23 % de
l’ensemble des montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise au 1er semestre
2016. Les volumes engagés sur ce type d’actifs ont notamment été gonflés, au 2e trimestre 2016, par
la finalisation de quelques opérations d’envergure comme la vente du 65-67 Champs-Élysées pour
près de 500 millions d’euros » annonce Nils Vinck, Directeur du département Investissement. Cette
transaction, la plus importante du 1er semestre, illustre l’intérêt des investisseurs pour les plus beaux
actifs parisiens et a contribué à l’augmentation de la part des étrangers. Totalisant 57 % des sommes
engagées en commerces en France depuis le début de l’année 2016, ils sont principalement
représentés par les Nord-Américains et les Européens.
La part des actifs de pied d’immeuble a nettement progressé depuis le début de l’année (48 % à la fin
du 1er semestre 2016 contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du 65-67 Champs-
Élysées. Cela dit, les meilleures artères de l’Hexagone restent, plus généralement, très prisées par les
investisseurs, comme l’illustre la cession à Amundi des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage à
Metz. Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de parcs d’activités commerciales n’ont
pas dépassé les 40 millions d’euros (montant unitaire) au 2e trimestre. Deux portefeuilles ont par
ailleurs été arbitrés, dont la cession à Pierre 1er Gestion/Groupe Bertrand de 14 murs de restaurants
Burger King. Ce segment totalise au final 29 % des montants échangés en commerces depuis le
début de 2016, mais reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs. La part des centres
commerciaux et des galeries est peu importante (12 %) en raison d’un nombre limité de transactions.
Elle pourrait toutefois augmenter dans les prochains mois compte tenu de la mise sur le marché de
plusieurs actifs, en Ile-de-France et en province.
Source : Directgestion.com

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Vente du fonds de commerce: évaluation et
formalités
Le 7/08/2016
La vente du fonds de commerce est une opération globale qui nécessite l’intervention de différents
professionnels (avocat, expert-comptable…..) afin d’éviter tout litige ultérieur. En effet, cette opération,
compte tenu de sa relative complexité, génère un contentieux important, dans la mesure où des
précautions, déclarations ou vérifications minimales auront été omises lors de l’opération d’acquisition.
L’acquéreur et le vendeur du fonds de commerce doivent en effet s’atteler à résoudre deux questions
lorsqu’ils procèdent à une opération de vente du fonds de commerce :
• procéder à l’évaluation correcte de la valeur du fonds de commerce vendu qui dépend
essentiellement de la rentabilité de l’entreprise : cette étape ne doit pas être négligée car en
cas d’évaluation erronée, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée, tant à l’égard de
l’acquéreur, qu’à l’égard de l’administration fiscale.
• mener à terme l’opération dans le cadre des conditions de réalisation et de validité posées par
deux lois des 17 mars 1909 et 29 juin 1935, codifiées et réactualisées aux articles L141-1
du Code de commerce, lesquelles ont été légèrement modifiées par la Loi MACRON du 6
aout 2015.
Evaluation du fonds de commerce
L’évaluation du fonds de commerce varie en fonction des éléments incorporels qui composent le
fonds de commerce tels que son potentiel financier, la clientèle, la notoriété de l’entreprise, le bail
commercial cédé, l ‘enseigne, l’emplacement ou encore l’achalandage du magasin.
Cette évaluation peut être réalisée selon plusieurs méthodes dont on peut dresser une liste non
exhaustive.
Evaluation du fonds de commerce basée sur le chiffre d’affaires :
Elle consiste à appliquer un coefficient fiscal au chiffre d’affaires moyen de l’entreprise durant les
trois dernières années d’exploitation.

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Des barèmes fiscaux existent pour chaque secteur d’activité et indiquent le coefficient applicable,
généralement compris entre 40 et 100.
Il est conseillé de se renseigner sur les pratiques et usages locaux auprès des chambres de
commerce et de métiers ou des chambres notariales.
Cette méthode est la plus utilisée en justice mais elle implique de pondérer le montant en fonction des
particularités du fonds et notamment lorsque le fonds est soumis à des contraintes qui en minore la
valeur.
A ce titre une attention particulière doit être portée à l’examen du bail commercial dans le cadre
duquel le fonds est exploité : celui-ci est-il ou non renouvelé ou en cours de renouvellement? Le
loyer correspond-il ou pas à la valeur locative réelle? Existe-il un risque de déplafonnement du loyer?
Les charges annexes au loyer sont-elles usuelles ou pas?
L’attention de l’acquéreur doit également être portée à la liste des salariés du fonds du fonds de
commerce vendu qui doivent être repris compte tenu des dispositions du code du travail : salaires,
ancienneté, retraites, avantages, contentieux prud’homal etc.…qui peuvent venir alourdir le prix de
vente dans des conditions non prévues.
Evaluation du fonds de commerce par comparaison avec le prix sur le marché d’autres fonds
de commerce.
Cela suppose évidemment que les conditions matérielles et économiques d’exploitation soient
comparables, que les éléments incorporels soient semblables.
On s’appuiera sur divers critères : secteur d’activité, volume d’affaires, emplacement commercial.
Evaluation du fonds de commerce par rapport aux bénéfices annuels moyens réalisés sur les
trois dernières années.
Il s’agit d’appliquer aux bénéfices un coefficient multiplicateur entre 1 à 8, en moyenne compris entre
3 et 5. Dans ce cas, le coefficient n’est pas tiré d’un barème mais d’un diagnostic au regard du
marché.

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Méthode relative au bail commercial:
La valeur du fonds de commerce peut être calculée d’après les conditions juridiques et financières du
contrat de bail : loyer du local commercial, prix au mètre carré, redevance de gérance libre lorsque le
fonds a été mis en location-gérance.
Une cinquième méthode consiste à se baser sur l’évaluation antérieure du fonds que l’on devra
actualiser en fonction de l’inflation ou de l’évolution de l’activité.
Enfin, une sixième méthode est parfois utilisée par les juges : tenir compte d’une part de la rentabilité
de l’entreprise et d’autre part du chiffre d’affaires.
Formalités de vente du fonds de commerce
La valeur et le prix du fonds de commerce ayant été évalué, l’opération de vente du fonds de
commerce doit être réalisée dans le respect des dispositions codifiées aux articles L141-1 et suivants
du Code de Commerce.
Vérifications antérieures à la vente du fonds de commerce
• S’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du fonds de commerce vendu et non un
simple occupant ou locataire-gérant par exemple, qui ne peut bien évidemment pas céder de
fonds.
• S’assurer de la validité du bail commercial en cours (notamment procédures judiciaires en
cours…….)
• S’assurer que l’acquéreur est en mesure de devenir commerçant : la question ne se pose
pas pour les sociétés commerciales mais en revanche se pose pour les personnes physiques
qui doivent être majeures (article L121-2 du code de commerce), ne faire l’objet d’aucune
interdiction de pratiquer le commerce (notamment à la suite à une condamnation pénale) ou
ne pas exercer une activité parallèle incompatible avec la qualité de commerçant (ex :
fonctionnaires, professions libérales, etc..).
• S’assurer que la cession de fonds de commerce ne fasse pas l’objet de l’exercice d’un droit
de préemption prévu par le Code de l’Urbanisme aux articles L214-1 à L214-3. A noter que
le droit de préemption est inapplicable à PARIS par décision de la Ville de Paris. La
déclaration d’intention d’aliéner est par conséquent inutile.

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Acte de vente du fonds de commerce
Cet acte peut être réalisé par acte authentique (notaire) ou bien par acte sous seing- privé (avocat) et
doit contenir différentes mentions prévues sous peine de nullité de l’acte par l’article L 141-1 du Code
de commerce :
• historique des cessions antérieures comportant le cas échéant nom des précédents vendeurs
ainsi que le prix de cession pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;
• l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ;
• le chiffre d’affaires et les bénéfices commerciaux réalisés au cours des trois dernières années
d’exploitation, ou depuis l’acquisition si le fonds n’a pas été exploité depuis plus de trois ans ;
• les caractéristiques du bail commercial cédé dans la vente du fonds.
L’omission de l’une de ces mentions obligatoires peut entraîner la nullité relative de l’opération qui
ne peut par conséquent être invoquée que par l’acquéreur sous un délai d’un an à compter de la
vente.
Publicité de l’acte de vente de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce fait l’objet de formalités d’enregistrement et de publicité destinés à
informer les tiers qui ont été allégées par la Loi MACRON :
• Enregistrement de l’acte de vente de fonds de commerce auprès du centre des impôts du lieu
de situation du fonds de commerce dans le délai d’un mois à compter de sa signature assorti
du paiement des droits d’enregistrement à hauteur de 3 à 5 % du prix de la vente pour la
fraction du prix excédant 23.000 euros.
• Publicité dans un délai de 15 jours à compter de signature par avis inséré au Bulletin officiel
des annonces civiles et commerciales (BODACC).
Cette publicité permet d’informer les tiers, et notamment les créanciers du vendeur qui pourront
éventuellement, s’ils en remplissent les conditions, faire opposition sur le prix de vente (article L141-
19 du Code de commerce).
Cette publicité conditionne également le point de départ du délai de solidarité fiscale entre le vendeur
et l’acquéreur.
Souce : Avocats-tigzim.fr

20. La revue de Presse KYLIA
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Rapport accablant de l’Inspection générale de
la Ville de Paris sur la gestion des terrasses
Le 19/08/2016
DR Réseau Vivre Paris!
Tables de bistrot, chevalets ou porte-menus débordant de l’emprise des terrasses ds cafés,
jardinières de fleuristes ou oriflammes de supérettes empêchent trop souvent les piétons de passer
sur les trottoirs parisiens. L’Inspection générale de la Ville de Paris constate « un non-respect
généralisé », de la part des commerçants, du règlement des étalages et terrasses de la capitale, dans
un rapport d’audi publié début août.
Les rapporteurs de l’Inspection générale, qui ont effectué des contrôles dans six arrondissements, en
mai et juin 2015, ont constaté que « plus de 75 % des établissements sont en infraction au
règlement ».
Le règlement des étalages et des terrasses, revu en 2010, et entré en vigueur le 1
er
juin 2011, était
pourtant censé garantir une cohabitation harmonieuse entre les cafetiers, qui réalisent 30 % de leur
chiffre d’affaire grâce aux terrasses, et les riverains, qui souhaitent marcher sur les trottoirs, surtout
lorsqu’ils ont des poussettes ou qu’ils sont handicapés. Il avait été négocié sous la houlette de Lyne
Cohen-Solal, alors adjointe (PS) en charge du commerce – les cafetiers versent à la Ville quelque 30
millions d’euros de droits de voirie chaque année. Le règlement concerne les 3 260 terrasses
fermées, les 12 285 terrasses ouvertes, et les 6 600 commerces disposant d’étalages ou de contre-
étalages sur les 2 400 kilomètres de trottoirs de la capitale.

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Le constat accablant de l’Inspection générale de la Ville de Paris ne surprend pas les associations de
riverains du réseau Vivre Paris! Leur animateur, Gilles Pourbaix, indique que « ce rapport souligne
ce que « les Droits du Piéton » et le Réseau « Vivre Paris! » dénoncent depuis longtemps : l’anomalie
qui donne aux inspecteurs de la direction de l’urbanisme la responsabilité d’instruire les demandes et
de veiller ensuite à la conformité de l’usage qui en est fait, ce qui est contraire aux règles de
séparation des pouvoirs de l’administration française ».
Comment sont délivrées les autorisations
C’est la direction de l’urbanisme de la ville de Paris, et plus précisément la sous-direction du permis
de construire et du paysage de la rue (SDPCPR). qui les délivre. L‘inspecteur du paysage de la rue,
qui reçoit une demande, vérifie qu’elle émane bien du propriétaire du fonds de commerce, s’assure de
son caractère réglementaire (la largeur du trottoir est-elle égale à 2,20 mètres minimum ?), puis, sur
place, va vérifier qu’il est possible d’installer une terrasse, fermée ou ouverte.
Si tous ces points sont positifs, il lance des consultations auprès, principalement, du maire
d’arrondissement et de la préfecture de police de Paris; leurs avis ne sont pas nécessairement suivis,
observe l’Inspection. Dans le 2
e
arrondissement, ceux du maire (Europe Ecologie Les Verts) ne l’ont
ainsi été que dans 65 % des cas en 2014. L’Inspection précise que « les décisions concernant les
dossiers sensibles ou ne suivant pas les avis du maire sont signés par la hiérarchie du service ».
Les statistiques des trois derniers exercices montrent que les autorisations demandées sont
accordées dans une large mesure : 3 136 autorisations et 433 autorisations partielles sur 4 840
demandes, soit en moyenne 75 % de décisions favorables totalement (65 %) ou partiellement. Seuls
25 % des dossiers font l’objet d’un refus complet.
Lorsque la réponse est positive, l’inspecteur du paysage de la rue transmet le dossier à l’agent de
taxe, pour qu’il calcule les droits de voirie. A titre d’exemple, indique l’Inspection, « dans une voie de
4ème catégorie (la plus importante), la redevance annuelle pour une surface de 25 m² dans le
»tiers » du trottoir était en 2015 de 129 euros pour un étalage, 175 euros pour une terrasse ouverte,
262 euros pour une terrasse protégée avec écran et 1 261 euros pour une terrasse fermée ».
En cas de réponse négative, le commerçant peut faire un recours contentieux (on en décompte
environ 10 par an). Les décisions de la Ville sont maintenues dans deux cas sur trois.
Soupçon de clientélisme
Les inspecteurs du paysage et de la rue en charge des étalages et des terrasses ne représentent que
22 équivalents temps plein, au sein de la sous-direction du permis de construire et du paysage de la

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rue (SDPCPR). Chacun doit gérer en moyenne 536 établissements. Il instruit les demandes, puis
passe sur le terrain 40 % de son temps pour :
– vérifier la possibilité d’octroi des autorisations
– voir si les commerçants utilisent sans autorisation des objets taxables (chauffages, écrans, parasols,
terrasses fermées en zone piétonne…), et les inciter à déposer une demande de régularisation
– contrôler les autorisations
– verbaliser les infractions.
L’Inspection générale observe que « le cumul des fonctions d’instructeur et de contrôleur augmente le
risque de clientélisme et de fraude ». Ses rapporteurs constatent d’ailleurs que les commerçants leur
ont systématiquement proposé un café ou un repas lorsqu’ils sont venus les voir. Mais la direction de
l’urbanisme est hostile à la séparation des fonctions, qui imposerait un éclatement des effectifs déjà
très faibles.
L’Inspection générale préconise donc que les inspecteurs changent d’arrondissement tous les cinq
ans. Elle recommande aussi l’établissement d’une « charte de déontologie » rappelant les règles de
conduite à respecter. « On voit ce que cela sous-entend », commente, sur le site Vivre le Marais!, M.
Pourbaix qui dénonce d’innombrables «passe-droits »
Verbalisation insuffisante et non dissuasive
La Mairie de Paris a habilité les inspecteurs à constater par procès-verbaux (PV) les infractions à
l’article R 116-2 du code de la voirie routière ; celui-ci punit d’une contravention de 5
e
classe (jusqu’à
1500 euros) ceux qui empiètent sur le domaine public routier. En 2014, ils n’ont dressé que 94 PV.
C’est peu. Mais ces PV ne sont pas nécessairement suivis de sanctions. Ils sont transmis au
procureur de la République, qui peut les classer sans suite (lorsque la terrasse a été régularisée, par
exemple).

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« Le délai moyen pour le passage d’une affaire entre le procès-verbal et le jugement du tribunal est de
653 jours, soit presque deux ans », constate l’Inspection. « Le montant moyen de la condamnation par
affaire est de 891 euros pour les sociétés, 562 euros pour les dirigeants, donc largement inférieur aux
deux-tiers du maximum (1 500 euros). 30 % des condamnations sont assorties du sursis.
» L’inspection recommande une « sensibilisation » du Parquet de Paris à la « nécessité de
sanctionner » les nuisances causées au domaine public.
En cas de non-respect du règlement, la mairie peut supprimer une autorisation. Elle ne l’a fait que
« huit fois en 2012, six fois en 2013 puis en 2014 ». Il n’est pas possible en revanche de suspendre
une autorisation de manière temporaire, ce que l’inspection regrette.
Du bleu sur les terrasses
L’inspection, qui avait déjà rédigé un rapport en 2004, et conclu à une « carence manifeste du
contrôle », estime néanmoins cette fois que « l’activité répressive s’est accrue ». Grâce au travail des
inspecteurs de sécurité, (sorte de policiers municipaux, cf photographie ci-contre). qui n’appartiennent
pas à la direction de l’urbanisme, mais à la direction de la prévention de la protection (DPP).
La collaboration entre les inspecteurs de sécurité et les inspecteurs du paysage de la rue a démarré
en 2014, à l’initiative de l’adjointe (PS) en charge du commerce, Olivia Polski. Les inspecteurs de
l’urbanisme demandent des interventions aux circonscription de la DPP, et la DPP demande à la
direction de l’urbanisme des renseignements sur les autorisations détenues ou non pas certains
commerces
Les inspecteurs de sécurité ont dressé plus de 10 000 procès-verbaux en 2014, pour occupations
excédentaires de terrasses, étalages non autorisés, terrasses ouvertes non autorisées, porte-menus
ou chevalets hors limites, absence d’affichettes (censées indiquer le périmètre d’autorisation d’une
terrasse)
Ils disposent d’une palette de textes plus variée que les inspecteurs du paysage de la rue pour
verbaliser les encombrements illicites par les terrasses ou étalages. Ils peuvent aussi exiger le
paiement immédiat d’une amende forfaitaire, ce qui permet d’éviter les lenteurs de la justice..
Ils interviennent soir et weekend, alors que leurs collègues ne travaillent qu’en journée – et pas
pendant la pause méridienne, alors que c’est le coup de feu dans les brasseries. « Les patrouilles de
terrain, les agents nombreux et mobiles, l’uniforme sont de nature à persuader les commerçants
récalcitrants », indique l’Inspection.

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L’inspection préconise une meilleure collaboration entre les deux directions, et un échange
d’informations. Ils faudrait notamment que les inspecteurs de la sécurité utilisent des tablettes mobiles
leur donnant accès aux applications de la direction de l’urbanisme.
Et surtout, conclut l’Inspection, « la mise en œuvre de l’ensemble de ces dispositions relatives à
l’application du règlement et à la verbalisation des infractions nécessite une volonté politique ferme ».
Source : Lemonde-blog.fr

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Génération : Le 1
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