Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 22 au 28 juillet 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Conflit d’associés en SCI : quid de la
répartition inégalitaire des bénéfices ?
Le 23/07/2019
Selon les dispositions légales, la répartition des bénéfices s’effectue en proportion des droits sociaux
détenus dans la société. Cela étant, les statuts peuvent prévoir une répartition une répartition inégalitaire
sous réserve du respect de certaines modalités.
La règle, selon l’article 1844-1 alinéa 1 du Code civil, est que la répartition des bénéfices et des pertes
se fait proportionnellement au montant des apports en numéraire ou en nature effectués par les
associés. D’ailleurs, dans le silence des statuts cette règle s’impose aux associés.
Cela étant, les associés peuvent déroger à cette règle puisque la répartition des bénéfices peut être
libre, et donc non proportionnelle à l’apport effectué par chaque associé. Il est seulement interdit de
priver un associé de toute part dans les bénéfices ou de réduire celle-ci à une masse insignifiante. Par
ailleurs, les clauses léonines sont réputées non écrites dès lors qu’elles attribuent à un cocontractant
des droits absolument disproportionnés par rapport à ses obligations (article 1844-1 alinéa 2).
Les statuts peuvent en revanche prévoir une répartition des bénéfices aux termes de laquelle durant
les premières années les nouveaux associés entrant ne percevraient qu’un bénéfice limité qui
augmenterait avec le temps.
Ces dispositions statutaires doivent en principe être prises à l’unanimité lors de la rédaction des statuts
mais elles peuvent être prises en cours de vie sociale selon les règles de majorité relatives aux
modifications statutaires (majorité qualifiée) et dans ce cas s’imposer aux associés minoritaires qui ne
les auraient pas adoptées. Cette modification ne doit pas être constitutive d’un abus de majorité, à
défaut le juge peut être saisi pour trancher cette question.

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Est constitutive d’un abus de majorité la décision sociale prise contrairement à l’intérêt général de la
société et dans l’unique but de favoriser les associés majoritaires au détriment de ceux qui sont
minoritaires.
A défaut ladite modification est susceptible d’être annulée par action judiciaire initiée par l’associé
minoritaire qui subit celle-ci et démontre qu’elle est constitutive d’un abus.
Dans une décision récente du 18 avril 2019, la Cour de cassation rappelle ces différents principes et se
prononce sur une répartition inégalitaire (Cass. 3e civ. 18-4-2019 n° 18-11.881 F-D, C. c/ Sté
Echirolles).
En l’espèce, une société civile immobilière est constituée entre des parents et leurs enfants. Les deux
parents, qui sont les fondateurs de la société, ont décidé lors d’une assemblée générale extraordinaire
de créer des catégories de parts sociales qui donnent droit à un bénéfice variable selon la catégorie
dans laquelle elles se situent. Ils ont donc décidé de répartir de manière inégalitaire les bénéfices entre
les associés. Les parents fondateurs, tous deux titulaires de deux parts sociales, décident de bénéficient
de 40% du bénéfice chacun, soit 80%. Les deux enfants du premier disposent de 498 parts, tout comme
les trois enfants du second et ils obtiennent 10% du bénéfice, soit les 20% restant.
L’un des enfants a saisi le tribunal et sollicite l’annulation des délibérations pour abus de majorité, car il
considérait injuste que sa part des bénéfices soit réduite de manière aussi inégalitaire.
Cependant, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a considéré que l’abus de majorité n’était pas
caractérisé en l’espèce, tout comme l’avait fait la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 7
décembre 2017.
Cette dernière avait justifié sa décision en évoquant deux points :
D’abord le fait que la décision des associés majoritaires était motivée par le désir de remercier les
associés fondateurs de leur engagement et non dans le seul but d’avantager les associés majoritaires
au détriment des minoritaires. En effet, ces derniers ont été avantagés et les associés majoritaires ont
au contraire vu leur quote-part dans les bénéfices et les réserves distribuées diminuer. Le second point
qui permet que l’abus de majorité ne soit pas retenu par la Cour d’appel est que la répartition inégalitaire
des bénéfices et des réserves décidée par les associés majoritaires n’était pas contraire à l’intérêt social
de la société, et les minoritaires ne démontrent pas, au contraire, qu’ils ont été lésés.
La Cour de cassation a repris l’exposé de la Cour d’appel « Mais attendu qu’ayant retenu que la décision
[…] n’avait pas été prise dans l’unique but d’avantager les associés majoritaires au détriment des

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minoritaires […] et que la répartition inégalitaire des bénéfices et des réserves entre les associés n’était
pas contraire à l’intérêt social, la cour d’appel en a exactement déduit que l’abus de majorité n’était pas
caractérisé ».
Le contexte de cette affaire justifiait donc la décision des fondateurs compte tenu de leur implication
dans la société.
Sous les limites rappelées ci-avant, il existe donc une grande liberté des associés pour mettre en œuvre
des modalités de répartition qui correspondent à la situation recherchée qui certes inégalitaire dans la
répartition peut avoir pour objet en réalité de rééquilibrer une inégalité de situation des associés.
Pour éviter les conflits et les contestations ultérieures, il est évidemment préférable de réfléchir à cette
question dès la rédaction des statuts en fonction du contexte et de l’objectif recherche.
Source : www.village-justice.com

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Votre permis de construire va être instruit par
un prestataire privé.
Le 23/07/2019
C’est une petite révolution qui n’a pas fait tellement de bruit, mais parmi ses nombreuses dispositions,
la Loi ELAN a prévu la possibilité pour les communes de confier à des prestataires privés l’instruction
des autorisations d’urbanisme.
L’article L. 423-1 du code de l’urbanisme dispose en effet que « Les demandes de permis de construire,
d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les
conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat. »
Il est toutefois ajouté à cet article, dans sa version issue de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018,
que désormais :
« L’organe délibérant de la commune mentionnée à l’article L. 422-1 ou de l’établissement public de
coopération intercommunale mentionné à l’article L. 422-3 peut confier l’instruction des demandes
mentionnées au premier alinéa du présent article à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure
où l’autorité de délivrance mentionnée au même premier alinéa conserve la compétence de signature
des actes d’instruction. Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les
exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant,
impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agissent sous la responsabilité de l’autorité mentionnée au
sixième alinéa, et celle-ci garde l’entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires.
Les missions confiées en application du présent alinéa ne doivent entraîner aucune charge financière
pour les pétitionnaires. »
La liste des prestataires privés, susceptibles de se voir confier une telle mission, était conditionnée par
l’intervention d’un décret en Conseil d’État venant définir les contours de cette nouvelle possibilité
ouverte aux communes.
C’est chose faite avec le décret n° 2019-505 du 23 mai 2019, qui vient ajouter un alinéa à l’article R.
423-15 du code de l’urbanisme :
« Dans le cas prévu à l’article précédent, l’autorité compétente peut charger des actes d’instruction :

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a) Les services de la commune ;
b) Les services d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités ;
c) Les services d’un syndicat mixte ne constituant pas un groupement de collectivités ;
d) Une agence départementale créée en application de l’article L. 5511-1 du code général des
collectivités territoriales ;
e) Les services de l’Etat, lorsque la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale
remplit les conditions fixées à l’article L. 422-8 ;
f) Un prestataire privé, dans les conditions prévues au septième alinéa de l’article ».
La notion de prestataire privé est particulièrement large et il nous semble même que les moyens de
vérifier le sérieux, l’impartialité et l’intégrité de ces prestataires privés sont particulièrement modestes.
Certes, l’autorité administrative demeure signataire des autorisations d’urbanisme.
Il demeure que la mairie, ou l’EPCI, en charge de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme peut ainsi
reporter la responsabilité d’assurer l’application des règles d’urbanismes de son territoire à un
organisme privé.
Il sera d’ailleurs intéressant de s’interroger sur les contours de cette responsabilité.
Si le permis de construire est ultérieurement jugé illégal, l’autorité administrative compétente pourra-t-
elle mettre en cause la responsabilité contractuelle de son prestataire privé qui a commis une erreur
dans l’interprétation et l’application des règles d’urbanisme à la demande qui lui était soumise ?
Par ailleurs, si le prestataire privé ne permet pas à l’autorité administrative de respecter les délais
d’instruction du permis de construire, quelles seront les responsabilités encourues ?
Autre interrogation, qui n’est pas seulement le fruit d’un gout pour la polémique : le prestataire privé
étant nécessairement rémunéré par la collectivité, quelle est sa véritable indépendance dans le choix
des décisions qu’il va soumettre à l’autorité administrative qui le finance ?
Comment peut-on garantir qu’il respecte l’exigence de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme qui
dispose que « les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient

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à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant, impartial et
objectif de leurs fonctions » ?
L’abandon par la commune ou l’EPCI de la charge de l’interprétation et de l’application des règles
d’urbanismes qu’elle a édictées au profit d’un prestataire privé est selon nous une véritable révolution,
ne serait-ce qu’en terme de manière de penser le pouvoir et la responsabilité de l’autorité administrative
compétente en matière d’urbanisme.
L’opportunité économique de cette délégation de l’instruction des autorisations d’urbanisme à un
prestataire privé a probablement été murement réfléchie par le législateur.
Les conséquences de cette économie seront intéressantes à observer, et selon nous personne ne peut
garantir qu’il s’agisse d’un progrès, ni pour le pétitionnaire, ni pour l’autorité qui délivre l’autorisation
d’urbanisme.
Source : www.village-justice.com

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
C'est la saison des contrôles sanitaires
Le 22/07/2019
© Thinkstock
Suite à l'OIV 2018, les pratiques commerciales trompeuses concernaient majoritairement les mentions
valorisantes comme les mentions 'bio', 'foie gras', autres dénominations erronées (gambas, thon
rouge), 'fait maison', appellations d'origine.
Chaque année, pendant l'été, c'est l'Opération interministérielle Vacances (OIV) au sein de tous les
départements les plus touristiques de France : la DGCCRF renforce ainsi ses contrôles et notamment
auprès des hébergements de plein air et de la restauration touristique. Cette année a elle débuté dès
le 1er juin et s'achèvera mi-septembre. Plus de 25 000 établissements seront visités en une saison.
Bilan 2018
En 2018, l'OIV avait commencé avec la Coupe du Monde de football. Les enquêteurs ont renforcé leurs
contrôles dans les zones à forte densité touristique et notamment auprès des activités de vente
ambulante de nourriture et ont particuluèrement vérifié les allégatons relatives à l'origine locale des

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produits. Près de 4 000 établissements de restauration traditionnelle et de type rapide ont été contrôlés.
Le taux d’anomalie avait atteint 29 % dans la restauration rapide et 36 % dans la restauration
traditionnelle. Les principales anomalies concernent l’information du consommateur, en particulier
l’absence de remise de note, de mention de l’origine des viandes bovines ou encore d’indication de
l’espèce de certaines denrées utilisées dans la préparation des plats.
Les pratiques commerciales trompeuses concernent majoritairement les mentions valorisantes comme
les mentions 'bio', 'foie gras', autres dénominations erronées (gambas, thon rouge), 'fait maison',
appellations d’origine.
En matière de sécurité alimentaire, quelques cas de détention de denrées à la date limite de
consommation (DLC) dépassée et le défaut de traçabilité ont été constatés. La conservation des
denrées, en particulier pour ce qui concerne le respect des températures réglementaires, a aussi pu
être constatée comme insatisfaisante dans des commerces non sédentaires. La réglementation relative
à la présence des allergènes est par ailleurs, de manière générale, insuffisamment appliquée.
Les manquements relatifs à des pratiques commerciales trompeuses et à la sécurité alimentaire restent
néanmoins limités puisque des suites contentieuses ont été engagées, dans ces domaines, à l’encontre
de 3 % à 4 % des établissements visités.
Les résultats de l’OIV 2018 sont relativement stables par rapport à l’OIV 2017. Les secteurs touristiques
qui représentent une part importante du budget vacances des ménages enregistrent des anomalies
récurrentes, mais les demandes de mise en conformité sont rapidement suivies par les professionnels.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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Retour d'expérience : "J'ai acheté le pub voisin
de mon hôtel pour assurer la tranquillité de
mes clients"
Le 22/07/2019
Alès (30) Confronté à l'animation bruyante de l'établissement mitoyen au sien, Sébastien Rath a
profité d'une opportunité pour le racheter. Après une phase de réflexion et beaucoup de travaux,
il a ouvert Le Troquet du Riche, diversifiant ainsi son offre de restauration.
Gwladys et Sébastien Rath (au centre), avec, de gauche à droite, Joël Banzato, David Amadori et
Morgan Mazauric, responsable de salle.

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L'ancien pub, à gauche, a été transformé en bistrot 'simple et chic'.
Depuis presque deux ans, pour vivre au rythme de Sébastien et Gwladys Rath, il faut courir... Car
depuis leur reprise et la réouverture du Riche hôtel, à Alès (Gard), tout semble aller très vite pour eux.
Aux travaux réalisés dans le restaurant se sont ajoutés des aménagements pour modifier et améliorer
le confort des 13 chambres. Récompensé par Gault&Millau (2 toques et Jeune talent), le jeune chef a
également intégré l'association Gard aux chefs et ne cesse d'investir en termes d'équipements en
cuisine.
“Malheureusement, nous ne pouvions pas exploiter pleinement l'hôtel en fin de semaine, trois chambres
étaient systématiquement bloquées en raison des nuisances sonores en provenance du pub qui jouxtait
notre établissement.” De quoi rendre complexes les relations avec l'exploitant voisin. “Lorsque nous
avons appris qu'il souhaitait céder le fonds, nous avons trouvé un accord assez vite en acceptant son
prix. On ne voulait pas laisser passer l'occasion même si cela constituait un nouvel investissement
important.” Sauf que le jeune couple ne sait pas vraiment quoi faire du lieu dans un premier temps. “J'ai
même imaginé l'aménager en garage pour les clients de l'hôtel”, avoue Sébastien Rath. Son épouse a
pris alors le dossier en main et imaginé quelque chose de tout à fait différent.

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Quelques mauvaises surprises
“Nous sommes face à la gare et j'ai pensé que nous pouvions faire de cet ancien pub un bistrot à la
parisienne. Quelque chose qui nous ressemble, simple, chic et sans prise de tête, explique Glwadys
Rath. Projet aussitôt validé par son mari qui voyait au passage un bon moyen de séparer ses offres de
restauration. “Depuis la reprise du Riche, nous étions plutôt bistrot au déjeuner et plutôt gastronomique
au dîner et le week-end. Là on pouvait séparer les deux styles de cuisine...”
Après la concrétisation du rachat du fonds en septembre 2018, le couple s'est penché sur les travaux à
réaliser. “Nous avions prévu un budget de 50 000 €, mais de mauvaises surprises nous ont conduits à
doubler notre investissement. Le réseau électrique n'était plus aux normes, les menuiseries avaient mal
vieilli et, surtout, nous avons découvert de l'amiante. Nous avons dû attendre l'intervention d'une équipe
de spécialistes pour nous en débarrasser. Ainsi, en plus du surcoût, nous avons pris beaucoup de
retard.”
Deux offres qui se complètent
Ils ont eu aussi de bonnes surprises en obtenant des prêts à taux zéro de la part du département et de
la région. Et l'agglomération d'Alès les a soutenus aussi pour la transformation de la façade. “Après
tout, nous sommes un peu une vitrine de la ville lorsque les voyageurs sortent de la gare...”
Mi-avril dernier, Le Troquet du Riche a ouvert ses portes. Sébastien Rath a préparé David Amadori,
l’un de ses compagnons de promotion au lycée hôtelier, à gérer la cuisine, alors que Gwladys Rath est
très présente au moment du service. De plus Joël Banzato, l’ de leurs serveurs, a intégré le capital et
pris des responsabilités dans la nouvelle entité. “C'est une proposition que nous avions faite à tous les
salariés du Riche.”
Au Troquet, ouvert du lundi au samedi de 7 h 30 à 23 heures, huit employés sont mobilisés. Et si le
niveau d’activité au petit déjeuner constitue une bonne surprise, la formule du déjeuner en trois services
à 18,90 € connaît un vrai succès. “L'esprit d'une cuisine familiale avec le plat posé sur la table pour le
partager plaît beaucoup. J'ai également remis au goût du jour une recette de pâté créée par mon grand-
père qui était boucher-charcutier. Enfin, comme nos deux établissements se complètent bien, le dîner
de la soirée-étape à l'hôtel est proposé à côté. Cela crée du lien entre nos clients dans un espace plus
convivial”, conclut Sébastien Rath.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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Analyser le chiffre d'affaires d'un hôtel lors de
son acquisition
Le 22/07/2019
La valorisation du fonds repose en partie sur son chiffre d'affaires et sa capacité à en générer.
Lorsque l'on veut acquérir un hôtel, des indicateurs comme le RevPAR, la recette moyenne par
chambre louée et le taux d'occupation permettent de comprendre le positionnement et l'état de
commercialisation dans lequel se trouve l'établissement.
© GettyImages
L'analyse par période du taux d'occupation peut permettre de comprendre si certaines sont
concernées plus que d'autres : semaine, week-end, mois d'hiver ou d'été.
Le chiffre d’affaires est la somme des ventes de biens ou de services d’une entreprise. Dans un hôtel
le chiffre d’affaires est composé par la vente des chambres, des petits déjeuners et éventuellement de
produits annexes tels que minibar, téléphone, pressing… Lorsque l’on reprend un hôtel, on s’intéresse
au chiffre d’affaires pour en valoriser le fonds.
La valorisation du fonds repose en partie sur son chiffre d’affaires et sa capacité à en générer. L’une
des méthodes d’évaluation peut consister à multiplier le chiffre d’affaires par un coefficient. Attention,

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cette méthode ne doit pas être utilisée de manière isolée, de nombreux autres critères entrent en compte
pour l’évaluation d’un hôtel. L’analyse du chiffre d’affaires permet également de comprendre le
positionnement et l’état de commercialisation dans lequel se trouve l’établissement.
Pour comprendre la composition du chiffre d’affaires, il faut faire des constats et analyser les chiffres. À
l’aide du compte de résultat détaillé, on connaît la répartition du chiffre d’affaires entre chaque poste :
hébergement, petit déjeuner, et autres ventes.
En faisant le rapport entre le chiffre d’affaires sur le nombre de chambres, on calcule le RevPAR. Il s’agit
d’un indicateur essentiel, car il reflète les performances de l’hôtel à la fois en termes de fréquentation
et de prix moyen.
Cette analyse peut être affinée à l’aide d’un logiciel commercial qui vous fournira la recette moyenne
par chambre louée (RMC) ou le taux d’occupation (TO).
 La RMC correspond au prix moyen auquel est vendue une chambre pour une période donnée.
 Le TO indique le niveau moyen de fréquentation de l’hôtel sur une période donnée. Le taux
d’occupation dépend de la catégorie de l’hôtel, de son emplacement et de l’expérience client.
En rapprochant le montant calculé du RevPAR avec les statistiques du secteur, vous saurez où l’hôtel
se place par rapport au marché.
► Place de l’hôtel par rapport au marché
 L’hôtel est en dessous
Un chiffre d’affaires en dessous du marché s’explique mécaniquement par :
 un TO bas, cela signifie que l’hôtel n’est pas rempli ;
 un TO normal ou haut, avec un prix moyen-bas ;
 un TO et un prix moyen-bas.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer un taux d’occupation trop bas :
 l’absence de commercialisation de l’hôtel : il n’est pas visible sur les réseaux sociaux, il n’existe
pas d’offres commerciales, rien n’a été mis en place en termes de gestion et de Yield
management ;

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 l’hôtel n’est pas conforme aux standards attendus : les chambres sont bruyantes, la propreté
laisse à désirer, les équipements sont vieillots ou inexistants, le service est déplorable ;
 le prix de vente est trop élevé par rapport au produit ou à la concurrence.
Si le taux d’occupation est moyen, un prix moyen-bas peut résulter de la méconnaissance du marché
ou de la recherche de facilité pour remplir l’hôtel. Ou tout simplement une surabondance d’offres dans
le secteur : un marché saturé.
L’analyse par période du TO peut permettre de comprendre si certaines sont concernées plus que
d’autres : semaine, week-end, mois d’hiver ou d’été. Les commentaires et la notation de l’hôtel sur les
sites de réservation en ligne sont un bon moyen d’obtenir des informations et de connaître l’origine du
disfonctionnement.
Un hôtel avec un faible chiffre d’affaires peut être une belle opportunité car il sera théoriquement moins
cher à la vente. En effet, le potentiel n’est pas valorisé en hôtellerie. Ce qui compte, c’est ce qui a été
réalisé.
Il faudra convaincre le banquier de votre capacité à faire mieux en avançant des arguments solides. En
général, l’acquisition de ce type d’hôtel induit un apport plus important pour obtenir un financement.
 L’hôtel est dans la moyenne
Cela est rassurant pour vos partenaires et pour le banquier. L’avantage d’un hôtel avec un chiffre
d’affaires dans la moyenne, c’est qu’il lui reste des possibilités d’amélioration.
Pour un primo accédant, il est raisonnable de faire l’acquisition d’un hôtel avec un chiffre d’affaires dans
la moyenne ou au-dessus.
 L’hôtel est bien au-dessus
Même si l’hôtel est au dessus, cela ne dispense pas d’une analyse rigoureuse pour comprendre
comment est commercialisé l’hôtel.
Par exemple, si le chiffre d’affaires est entièrement réalisé par le biais d’OTA, le montant des
commissions sera important. Cela laisse la possibilité d’améliorer la commercialisation en direct.
Le risque pour le repreneur quand le niveau de chiffre d’affaires est bien au-dessus est de ne pas le
maintenir. Cependant un hôtel qui fonctionne bien reste un bon investissement pour capitaliser.

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Attention, lors d’une acquisition, l’analyse du chiffre d’affaires seule n’est pas pertinente, il faudra
également s’interroger sur la rentabilité de l’hôtel.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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Fonds de commerce : le loyer
Le 24/07/2019
Le montant du loyer peut baisser en cours de bail : tous les trois ans - c'est la révision - ou à
son terme, au bout de 9 ans - c'est le renouvellement. Le régime du bail commercial a été modifié
par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et
de la cession. Ces dispositions s'appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er
septembre 2014.
© Thinkstock
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son
terme, soit 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier.
► Les principaux indices utilisés pour réviser le loyer
Le loyer d’un bail commercial (3-6-9) est le fruit d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Le
montant du loyer peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans - c’est la révision - ou à son
terme, au bout de 9 ans - c’est le renouvellement. Des clauses initialement prévues au bail peuvent
également faire baisser le loyer annuellement.

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Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En
principe, cette révision est indexée sur l’indice des loyers commerciaux. Cet indice remplace l’indice du
coût de la construction (ICC), fixé sur la base de la valeur des matières premières et qui pouvait être
défavorable au locataire car déconnecté de l’économie réelle. Il pouvait donc augmenter en pleine crise
économique.
Une clause d’indexation du bail ne peut pas interdire la révision à la baisse du loyer dans le cas où
l’indice deviendrait négatif (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février
2018, n° 16-07.034).
► Les clauses d’échelle mobile et de recettes
Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des
murs afin de réviser le loyer à tout moment :
- une révision de votre loyer peut être demandée en cas de clause d’échelle mobile si le loyer actuel a
été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est
néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;
- une clause recettes est basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du locataire exploitant.
Souvent, le bailleur demande en justice le paiement d’intérêts au taux légal sur la différence entre
l’ancien loyer et le loyer renouvelé. Le locataire ne peut s’y soustraire en arguant qu’il existe une clause
d’échelle mobile de nature à compenser ce différentiel, car la question des intérêts est indépendante de
celle de la clause d’échelle mobile. Les intérêts doivent s’appliquer en principe à compter du jour de
l’assignation, et ce même si une clause d’échelle mobile existe (article 1155 du Code civil - Ccass. 3e
civ. 12 avril 2018, n° 16-26.514).
► Quel est l’intérêt de ces deux clauses ?
Dans les deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer soit parce que le montant
de son loyer réel a baissé de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une
diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel et l’alourdissement des
charges et obligations pesant sur les CHRD favorisent ces clauses. Elles peuvent néanmoins jouer en
défaveur du locataire en cas d’augmentation des recettes.

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► Quand peut-on procéder à une révision du loyer ?
La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte
d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Souvent, un pas-de-porte est demandé par le propriétaire des locaux à l’entrée du locataire dans les
lieux. Le bailleur souhaite ainsi se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du
loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s’agit donc pour lui d’un supplément de loyer versé par
avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se
dégradent : baisse substantielle du nombre d’habitants ou du nombre de bureaux autour du local,
disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou
encore suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de
fréquentation de l’établissement et avoir un impact direct sur l’activité du locataire pour qu’il puisse faire
baisser son loyer. La tendance actuelle est à la dégradation des facteurs locaux de commercialité. Il
n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir. Dans le cas inverse, la
hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne
peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de
l’année précédente.
Toutefois, la Cour de cassation a récemment estimé que ce lissage prévu par la loi Pinel n’est pas
d’ordre public (Cour de cassation, 3e civ. Avis n° 15004 du 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il n’appartient
pas au juge de fixer un échéancier des loyers exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique
l’étalement de cette hausse du loyer. Il conviendra de voir si la future jurisprudence suit cet avis.
En pratique, le locataire commercial devra être vigilant quant aux tentatives du bailleur de prévoir des
dérogations expresses (clauses du bail) ou déguisées (fixation d’un loyer augmenté à la conclusion du
bail incluant une augmentation à 10 % par an sur 9 ans) pour contourner la règle des 10 % maximum
par an.
Pour fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé, le juge doit prendre en compte le loyer initialement
convenu entre les parties lors de la signature du bail initial, et non celui révisé trois ans avant par
décision judiciaire (au cours du précédent bail). Ce loyer révisé au cours du bail précédent et fixé par le
juge ne justifie pas le déplafonnement à la valeur locative (Cass. 3e civ, 11 avril 2019, n° 18-14,252).

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Par ailleurs, le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait
que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass, 3e
civ. 25 octobre 2018 n° 17-22129). Il faudra un autre élément tel que ceux cités ci-dessus pour justifier
son action.
Il peut être tenu compte de la modification notable des engagements respectifs des parties, par exemple
un accord entre elles en cours de bail, pour déplafonner le loyer à la valeur locative lors du
renouvellement ultérieur. La Cour de cassation l’a jugé encore récemment : si par avenant en date du
7 mars 2014 qui fait suite à une procédure de révision engagée par le bailleur le 17 janvier 2012, les
parties se mettent d’accord sur un loyer augmenté du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013 (23 000 € hors
taxes hors charges), le bailleur peut s’en servir pour obtenir ultérieurement le déplafonnement du loyer
à la valeur locative (24 000 €), lors du renouvellement à compter du 1er avril 2013 (Ccass, 3e civ. 15
février 2018, n° 17-11.867).
Les locataires commerciaux devront être vigilants et avoir recours à un conseil spécialiste avant tout
accord en cours de bail sur le montant d’un loyer pour éviter toute mauvaise surprise lors du
renouvellement ultérieur du bail car cet accord peut être risqué pour eux.
► Les hôtels
La branche hôtelière connaît une spécificité due à l’affectation du local de l’hôtel. En effet, l’hôtel, le café
ou le restaurant peuvent en principe être considérés comme monovalents. En d’autres termes, le local
ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble.
Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires
théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant
le taux d’occupation maximale puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la
méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Le
montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes.
Il sera alors dans votre intérêt de démontrer le caractère polyvalent de votre local, afin de limiter les
hausses de loyer et même d’en demander la baisse. La polyvalence des locaux sera notamment
caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. En l’espèce, l’hôtel et le
restaurant disposaient d’entrées distinctes dans l’immeuble, le restaurant avait sa clientèle propre, et
les locaux pouvaient tout à fait servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence,
25 avril 2019, n° 15/18290).

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Enfin, la négociation d’une clause recettes avec votre bailleur pourra permettre d’envisager une baisse
de loyer. Compte-tenu de l’activité économique, la clause recettes pourra permettre une baisse
importante du loyer adaptée à l’évolution de votre activité.
► Quels sont les risques de déplafonnement ?
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit
8 ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il faut donc bien faire attention à cette date afin
d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été
renouvelé.
Pour les baux conclus pour plus de 9 ans, reconduits tacitement et de plus de 12 ans, ou qui ont été
despécialisés par le propriétaire, la loi prévoit également un déplafonnement possible du montant du
loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
► Les charges
Contrairement à la situation antérieure, un état des lieux mentionnant la répartition des charges
imputées au locataire et celles imputables au propriétaire est désormais obligatoire. Cette disposition
permet une plus juste répartition des charges.
► Peut-on renégocier son loyer à tout moment ?
Il y a donc diverses possibilités pour réduire le montant de votre loyer. Vous pouvez le réduire par la
voie judiciaire dans les délais mentionnés ci-dessus ou en renégocier le montant avec le propriétaire
des murs à tout moment. Vous pouvez charger un avocat spécialisé dans les CHR de procéder à la
rédaction des opérations de cessions de baux et, le cas échéant, des actes de vente de fonds de
commerce si vous souhaitez renégocier le loyer à ce stade.
Il faut surtout garder en tête que le montant du loyer du CHR est non seulement important pour la
stabilité de l’activité, mais également pour sa cession ultérieure à des futurs acquéreurs qui regarderont
lors de l’acquisition, les éventuelles augmentations de loyer que pourrait demander le bailleur dans un
proche avenir.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr

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Supermarché inaccessible pour les clients : à
qui la faute ?
Le 24/07/2019
Lorsqu’un bail commercial prévoit qu’un bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination
prévue au contrat, cela emporte des conséquences, notamment pour le bailleur. Comme en témoigne
cette histoire...
Travaux d’accueil du public : qui doit les effectuer ?
Une SCI possède un hangar qu’elle propose à la location à une société qui va y exploiter un
supermarché. Mais, l’activité ne va jamais voir le jour, faute d’avoir réalisé les travaux nécessaires pour
permettre l’accueil du public.
En conséquence, le locataire estime que le bail est résilié et réclame des indemnités au bailleur, pour
non-conformité du hangar à sa destination contractuelle.

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A tort, selon le bailleur : pour lui, c’est au locataire qu’il appartient d’effectuer les travaux pour permettre
l’accueil du public.
Il en veut pour preuve que le bail commercial ne précise pas que le hangar doit impérativement répondre
aux normes permettant de recevoir du public et que le locataire, qui connaissait parfaitement les lieux,
a accepté de les prendre en l’état où ils se trouveraient le jour de l’entrée dans les lieux.
Sauf que le bail commercial prévoit que le hangar est destiné à l’exploitation de tous commerces ou
fonds artisanal, répond le locataire, ce qui implique la réception du public. Dès lors, c’est au bailleur qu’il
revient d’effectuer les travaux nécessaires pour permettre l’accueil du public.
Ce que confirme le juge : le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle
indiquée dans le bail commercial.
Par conséquent, sans qu'une clause d'acceptation par le locataire des lieux dans l'état où ils se trouvent
ne l'en décharge, et en l’absence de clause expresse contraire, les travaux nécessaires pour permettre
l’accueil du public sont à la charge du bailleur, même si l’activité du locataire est différente de celle à
laquelle les lieux étaient antérieurement destinés.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 juillet 2019, n° 18-17107
Source : www.bar-brasserie.fr

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Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
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En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
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