S29 revue de presse kylia - semaine du 10 au 16 juillet 2017

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 10 au 16 juillet 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : combien vaut la banlieue
parisienne ?
Le 10/07/2017
SERIE D’ETE. Paris est devenu inabordable pour beaucoup. Qu’il s’agisse d’acheter sa
résidence principale ou d’investir, les acquéreurs visent les banlieues. Certaines sont déjà très
chères, d’autres encore très décotées. Enquêtes dans la première couronne.
La hausse constatée à Paris se propage comme une onde dans les banlieues et notamment sur
celles qui appartiennent à la petite couronne. A Paris, selon MeilleursAgents.com, les prix ont
augmenté de 1 % sur le seul mois de juin et de 8 % sur un an. Dans les Hauts-de-Seine (92), ils ont
grimpé de + 0,5 % et de + 4,7 %. En Seine-St-Denis (93), la hausse de juin est également de + 0,5 %

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et celle sur douze mois de + 2,6 %. Enfin, dans le Val-de-Marne (94), la progression mensuelle est de
+ 0,4 % et de + 2,6 % sur un an. Les prix restent donc nettement plus abordables dans les banlieues
que dans la capitale où ils continuent à grimper (+ 1 % en juin et + 8 % sur 12 mois) selon
MeilleursAgents, à 8.800 EUR en moyenne le mètre. Ils dépassent désormais de 1,8 % leurs niveaux
de 2011 au plus haut du marché.
Comment trouver plus abordable
Ces prix sont élevés voire inaccessibles pour 80 % de la population parisienne. Selon les
observations de MeilleursAgents, ils reflètent une dynamique certaine du marché alimentée par des
acheteurs qui ne sont si nombreux en absolu mais beaucoup plus volontaristes qu'il y a 18 mois.
« Armés de plans de financement solides préparés avec leurs banques, ils veulent bénéficier de taux
qui restent faibles (stables à 1,8 % sur 20 ans en moyenne) avant tout pour leur résidence principale
et, pour une part marginale, pour étoffer leur patrimoine », observe le site.
Dans les départements limitrophes, la dynamique est comparable à celle de Paris mais un ton plus
bas.
Des transactions en hausse
La fièvre parisienne incite les acquéreurs à se reporter sur la banlieue où les prix restent plus sages.
« Loin des accélérations parisiennes, le prix moyen au m² francilien s'établit au 1er semestre 2017 à
3.176 EUR, en hausse de 2 % par rapport au 1er semestre 2016. Le montant moyen d'une acquisition
suit une évolution comparable (+ 2,5 %) et atteint désormais 251.633 EUR, maisons et appartements
confondus. Cette progression des prix contenue est bénéfique pour l'activité qui enregistre + 11,9 %
de transactions entre le 1er semestre 2016 et le 1er semestre 2017 », note Century 21.
Selon ce réseau, les écarts sont cependant importants selon les départements. Avec des prix
particulièrement bas pour l'Ile-de-France (2.272EUR le m² au 1er semestre 2017), la Seine-et-Marne
voit son activité bondir (+ 24,7 %). A l'autre bout de l'échelle, les Hauts-de-Seine - le département le
plus cher de la région - voient le prix moyen au m² monter de 8,9 % pour atteindre 5.719EUR au 1er
semestre 2017, avec pour conséquence immédiate un ralentissement net de son activité (- 6,4 %).
Quelles sont les banlieues les plus cotées. Où faire de bonnes affaires ? Nous enquêterons tout l'été
dans les communes limitrophes de Paris. Une série à suivre sur lesechos.fr/patrimoine.
Source : www.lesechos.fr

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Un nouveau site pour évaluer les biens
immobiliers
Le 10/07/2017
Les notaires de France viennent de lancer un site diffusant toutes leurs statistiques immobilières. Des
données exhaustives et gratuites, mais pour les chiffres les plus récents et les plus précis, il faudra
mettre la main au porte-monnaie.
C’est un nouvel outil à la disposition des particuliers qui s’intéressent à la pierre. Les notaires de
France ont lancé le 1er juillet leur site internet consacré aux statistiques immobilières. Il aura fallu six
ans pour que les données très complètes dont disposent ces professionnels soient rendues
accessibles au grand public, pour la France entière. Une loi prévoyait cette ouverture dès 2011, mais
les textes d’application ont mis très longtemps à être publiés. Les notaires n’ont l’obligation d’alimenter
cette base que depuis le 1er janvier dernier, et celle de la communiquer depuis le 1er juillet... Il est
enfin possible de connaître précisément les prix médians autour de son adresse, de même que le
nombre exact de ventes conclues au cours du trimestre précédent. Jusqu’à présent, les notaires ne
diffusaient ces données que pour l’Ile-de-France.
De tels services sont déjà proposés par d’autres acteurs de l’évaluation immobilière, comme
MeilleursAgents, mais les données des notaires présentent la particularité d’être exhaustives. Et pour

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cause: toute transaction immobilière doit être enregistrée dans l’une de leurs études. L’inconvénient
des statistiques notariales est en revanche qu’elles manquent de fraîcheur. Les prix dont ils disposent
le jour de la vente définitive ont en effet généralement été négociés plus de trois mois auparavant.
Mais les notaires ont corrigé ce défaut habituel en intégrant, seulement à la partie payante de leur site
cependant, tous les avant-contrats (les compromis et les promesses de vente signées dès que la
négociation aboutit) dont ils ont connaissance.
Deux ans d’historique
Outre une partie gratuite qui permet d’accéder aux prix médians à l’échelle de sa commune, voire de
son quartier, le site propose en effet, moyennant cinq euros minimum, d’affiner sa recherche en
intégrant davantage de critères (cinq euros par critère). Il est par exemple possible de ne rechercher
que les trois pièces, ou que les maisons performantes du point de vue énergétique.
À ce jour, 93% des notaires alimentent le site. La profession espère bien voir 100% de ses membres
s’y atteler dans les mois à venir. À mesure que la base s’enrichira, les notaires proposeront un
maillage plus fin du territoire, et davantage de recul dans le temps. Aujourd’hui, un seul trimestre est
disponible (le premier trimestre 2017), mais les notaires devraient à terme fournir deux ans
d’historique, comme le prévoient les textes. Dommage que le site ne remonte pas plus loin, et que les
particuliers ne puissent pas évaluer l’ampleur d’une plus-value potentielle sur un plus grand nombre
d’années...
Source : www.lefigaro.fr

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Plus-value immobilière : studio + appartement
= résidence principale ?
Le 11/07/2017
Une personne est propriétaire de plusieurs appartements au sein d’un même immeuble. Suite à la
vente de l’un d’entre eux, qu’elle considère comme étant sa résidence principale, elle demande à être
exonérée d’impôt pour le gain réalisé…
Résidence principale = lieu de vie principal !
Une personne est propriétaire d’un appartement et d’un studio, tous deux situés à des étages
différents d’un même immeuble. Elle occupe personnellement l’appartement, tandis que sa fille
majeure occupe le studio.

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A l’occasion de la vente du studio, qu’elle considère comme faisant partie de sa résidence principale,
elle demande à bénéficier d’une exonération d’impôt portant sur le gain réalisé.
Ce que l’administration lui refuse, considérant que le studio ne constitue pas sa résidence principale,
mais celle de sa fille majeure et indépendante fiscalement, en l’absence de rattachement au foyer
fiscal de ses parents.
La propriétaire conteste en indiquant que le studio avait initialement été acheté dans le but d’agrandir
la résidence familiale : dès lors, les deux appartements forment un ensemble résidentiel constituant
une seule et même résidence principale.
Faux répond le juge qui confirme la position de l’administration : au jour de la vente, le studio n’était
pas occupé effectivement par la propriétaire mais par une personne tierce, en l’occurrence sa fille
majeure, qui constituait un foyer fiscal distinct de celui de sa mère.
Le gain issu de la vente du studio devra donc être régulièrement imposé au titre des plus-values
immobilières !
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 1er juin 2017, n°16VE01817
Source : www.bar-brasserie.fr

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Charges de copropriété : la bataille des chiffres
Le 12/07/2017
Relative stabilité ou hausse incontestable, professionnels de l’immobilier et associations ne
s’accordent pas sur l’évolution du coût des charges payées par les copropriétaires.
Energie, assurance, personnel, maintenance, honoraires de syndic… Comment les dépenses
assumées par les copropriétaires ont-elles évolué entre 2015 et 2016 ? Deux études récentes
concluent à des tendances fort différentes. Preuve que la bataille des chiffres se poursuit sur
ce terrain entre professionnels et associations de copropriétaires.
D’un côté, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris constate une relative
stabilité des coûts (- 0,03 %, précisément), dans la 6
e
édition de son observatoire des charges de
copropriété, publiée le 22 juin. Selon son président, Didier Camandona, qui prêche pour sa chapelle,
« cette stabilité des charges en 2016 confirme l’utilité et l’efficacité des syndics qui agissent en faveur
de la bonne gestion des copropriétés ».
Environ 50 euros/m
2
carré à Paris, selon l’ARC

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De son côté, l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui a publié le 13 juin les résultats
de son propre observatoire, baptisé « Oscar », conteste farouchement cette lecture. Elle annonce une
hausse de près de 4 % des dépenses (contre + 0,7 % en 2015 et - 4,9 % en 2014). Pour elle, le
niveau des charges atteint ainsi 46,80 euros par mètre carré habitable au plan national, mais
51,40 euros à Paris, 46,77 euros en Ile-de-France (hors Paris) et 36,40 euros en province. La Fnaim
du Grand Paris l’évalue à 36,10 euros en moyenne pour Paris, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne.
Ces écarts peuvent bien sûr s’expliquer par les différences des périmètres géographiques étudiés —
la Fnaim du Grand Paris passe au crible près de 7 600 immeubles dans les trois départements d’Ile-
de-France évoqués ci-dessus, alors que l’ARC s’appuie sur 2 500 copropriétés dans toute la France,
mais aussi par la typologie et par le niveau de confort des biens immobiliers (chauffage collectif,
ascenseur, etc.), car tous les postes de dépenses n’évoluent pas de la même façon.
Hausse du coût des assurances
En outre, la Fnaim s’appuie sur un coût moyen de charges au mètre carré assuré, prenant en compte
les parties communes et privatives (couloirs, parkings, caves…), là où l’ARC fait référence au mètre
carré habitable. « Une référence qui permet à chaque copropriétaire de connaître facilement le coût
moyen de ses charges », estime Claude Pouey, responsable des charges de copropriété à l’ARC.
Si certains postes comme l’eau, l’électricité ou encore l’ascenseur affichent, dans l’ensemble, des
évolutions raisonnables, les deux observatoires constatent en chœur un emballement des charges
liées aux assurances. La hausse s’établit à 4,9 % sur un an pour la Fnaim du Grand Paris (pour les
trois départements étudiés), et à 5 % pour l’ARC (au niveau national).

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En revanche, les deux observatoires divergent totalement au sujet des charges de chauffage collectif.
Selon la Fnaim, elles sont en baisse de 4,6 % dans les trois départements franciliens étudiés, avec un
coût moyen au mètre carré de 4,96 euros/m
2
, alors que l’ARC les évalue à 14,23 euros/m
2
à Paris
(13,47 euros à l’échelon national, soit une hausse de 8,60 % entre 2015 et 2016).
Honoraires hors forfait
Pour Didier Camandona, la baisse constatée par la Fnaim est liée « à l’engagement des copropriétés
dans des travaux d’économie d’énergie de chauffage et à une courbe climatique ascendante ». Un
argument que réfute l’ARC, estimant que l’hiver 2016 a été plus rigoureux que celui de 2015 (13,3 %
de besoins supplémentaires en calories).
Quant aux honoraires de syndic, si la Fnaim enregistre pour Paris une hausse de 0,99 % sur un an
pour les honoraires de base, plaçant ce poste à 3,51 euros/m
2
en moyenne, l’ARC relève un coût total
(honoraires de base + honoraires particuliers) de 6,55 euros/m
2
à Paris (+ 4,6 % sur un an), et de
5,62 euros/m
2
au plan national (+ 4 %).
« Certes, les honoraires de base ont peu augmenté en 2016 par rapport aux années précédentes, il
ne faut pas oublier que la hausse atteint 19,2 % de 2013 à 2016 avec la mise en place du nouveau
contrat de syndic de la loi ALUR [loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové] incluant
désormais dans le forfait de base des tâches qui étaient facturées auparavant en plus, précise Claude
Pouey. Mécaniquement, cela aurait dû faire baisser les honoraires facturables en plus, or cela n’a pas
été le cas puisque la Fnaim indique que les honoraires particuliers (hors forfait) ont progressé de
1,2 % en 2015 et de 12,8 % en 2016. »
Depuis 2013, la hausse atteint même un peu plus de 20 %. Une situation déjà dénoncée à la fin de
2016 par le courtier en syndic Synéval, qui constatait une hausse des honoraires de base des syndics
de 10 % à 15 % à Paris, notamment due à une pratique en plein essor : la facturation au taux horaire.
Source : www.lemonde.fr

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L'indice des loyers en hausse
Le 13/07/2017
L'indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour la révision des loyers d'habitation, a augmenté de
0,75% au deuxième trimestre 2017 sur un an, a annoncé mercredi l'Insee. Cet indice des loyers s'est
établi à 126,19 sur la période s'étalant d'avril à juin (base 100 au quatrième trimestre 1998) contre
125,25 sur la même période un an plus tôt. Il s'agit de sa "plus forte hausse depuis le troisième
trimestre 2013", souligne l'Insee dans un communiqué.
L'indice de référence des loyers croît très peu depuis 2012. Il avait même baissé pour la première fois
depuis 2009 au quatrième trimestre 2015 (-0,01%). Cette stabilisation de l'indice des loyers s'explique
notamment par son indexation sur l'inflation.
Source : www.lefigaro.fr

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Peut-on vendre un bien immobilier sans
l’accord de son conjoint ?
Le 14/07/2017
Lorsque les époux sont propriétaires d’un bien immobilier, la vente dudit bien par un seul des époux
n’est possible que dans certains cas limités par la loi. Il convient donc d’étudier dans un premier
temps la vente d’un bien immobilier dit « propre » puis dans un second temps la vente d’un bien
immobilier dit commun.
Les biens propres
Un bien propre est un bien acheté par un époux seul avant le mariage ou reçu par donation ou en
héritage pendant le mariage. Ainsi, si un époux achète un bien immobilier avant le mariage ou/et s’il a
été reçu ou financé (avant ou au cours du mariage) par succession, donation ou lègue, le bien en
question sera considéré comme étant un bien propre. Le bien ne fera donc pas parti de la
communauté des époux. Dans ce cas, seul l’époux (acheteur) est propriétaire du bien immobilier, il
pourra donc, en principe, vendre ledit bien sans l’accord de son conjoint.
Exceptions
Deux exceptions demeurent toutefois :
 Dans le cadre du mariage sous le régime de la communauté universelle, il convient de se
reporter au contrat de mariage, qui déterminera si le bien acquis avant le mariage est propre
ou commun ;
 La protection du logement de la famille défini à l’article 215 du Code civil : « Les époux
s’obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu’ils
choisissent d’un commun accord.Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits
par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.
Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation :
l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte,
sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est
dissous ».
Ainsi, l’époux non propriétaire du bien immobilier doit consentir à la mise en vente dudit bien
immobilier, dès l’instant ou le bien en question constitue le logement de la famille. Cette protection

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prévue à l’article 215 du Code civil ne s’applique qu’aux résidences principales (par opposition aux
résidences secondaires) et qu’aux couples mariés (par opposition aux partenaires de PACS et aux
concubins).
Les biens communs
Les biens communs sont tous les biens acquis pendant le mariage, hors donation ou héritage. Les
biens peuvent avoir été acquis par :
 Un époux seul ou les deux époux
 Financés par l’argent du couple ou par l’argent personnel de l’un des époux.
Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, les époux doivent au préalable liquider leur
communauté. Les époux peuvent alors choisir différentes options :
 Ils ont la possibilité de rester tous deux propriétaires (rédaction d’une convention d’indivision
chez un notaire), ou alors l’un des deux époux peut racheter la part de l’autre grâce (rédaction
d’un état liquidatif chez un notaire).
 A défaut, les époux peuvent aussi vendre leur bien immobilier à un tiers. Les époux étant tous
les deux propriétaires du bien en question, ils doivent donc vendre le bien ensemble. Un
époux ne peut pas vendre le bien commun sans l’accord de l’autre. Néanmoins, un arrêt
rendu par la Première Chambre Civile de la Cour de cassation en date de 2015 est venu
préciser les conditions du droit de vente d’un bien immobilier détenu par des époux - (Cour de
cassation, première chambre civile, 9 septembre 2015, N° de pourvoi : 14-11901).
Exceptions
En l’espèce, deux époux, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ont emprunté
des fonds pour acquérir un bien immobilier. L’époux a souhaité vendre le bien immobilier acheté
pendant le mariage pour rembourser ses dettes. L’épouse s’y est opposée. L’époux a donc assigné
son épouse sur le fondement de l’article 217 du Code civil qui dispose : « Un époux peut être autorisé
par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait
nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par
l’intérêt de la famille. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable
à l’époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu’il en résulte à sa charge aucune
obligation personnelle. »
Deux conditions cumulatives sont donc nécessaires pour qu’un des époux passe seul un acte de
vente du bien commun, sans le consentement de son conjoint :

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 Le conjoint doit refuser de conclure la vente,
 Le refus dudit conjoint doit être exclusif de l’intérêt de la famille.
Ainsi, si les conditions de l’article 217 du Code civil sont réunies, un époux pourra donc vendre le bien
immobilier commun même si l’autre conjoint s’y oppose.
Source : www.village-justice.com

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Record de fréquentation touristique à Paris au
1er trimestre, du jamais vu depuis 10 ans
Le 10/07/2017
© Thinkstock
Les chiffres de la fréquentation touristique ont explosé depuis le début de l'année selon l'Office du
Tourisme et des Congrès de Paris, du jamais vu depuis dix ans : « la fréquentation hôtelière du Grand
Paris a été en hausse de 12,5 % par rapport à 2016 (après une baisse de -4,8 % en 2016 par rapport
à 2015). Cette fréquentation est autant portée par les Français (+9.9 %) que les étrangers (+16 %), ce
qui n'était pas le cas en 2016 (où seuls les Français soutenaient l'activité). De plus, les nationalités qui
enregistrent les plus importantes hausses sont parmi celles qui ont enregistré le plus gros recul en
2016 : Russie (+51 %), Japon (+62 %), Chine (+40 %) ». Un engouement qui devrait se poursuivre cet
été avec des réservations aériennes à destination de Paris sur la période juin à août 2017 en
progression de 8,1 % par rapport à la même période de 2016. En avril 2016, la Ville de Paris avait
lancé un plan de relance doté de 2 millions d'euros. En 2017, une nouvelle enveloppe de 8 millions
d'euros a été mise sur la table par la Ville, mais aussi par la Région et l'Etat pour la promotion de la

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destination. Une feuille de route a également été établie au travers du Schéma de développement
touristique : la stratégie tourisme 2022 : « Fruit de quinze mois de co-concertation et de travail avec
les professionnels, nous nous sommes engagés à ce que Paris soit la capitale qui accueille le plus,
mais aussi qui accueille le mieux au monde, indique Jean-François Martins, adjoint à la Mairie de
Paris, chargé du tourisme. L'élu ajoute : « le tourisme est non seulement la première industrie de
Paris, mais il est surtout au coeur de l'identité parisienne. Il constitue un trait intemporel de notre ville
».
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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La responsabilité des restaurateurs
Le 10/07/2017
Les restaurateurs sont soumis à un régime spécifique de responsabilité envers leurs clientèles. Pour
permettre à ces derniers de mieux apprécier leurs besoins en assurance, faisons le point sur le
régime applicable aux restaurateurs.
La responsabilité du restaurateur peut être engagée sur la base des articles 1927 et 1928 du code
civil relatifs au dépôt volontaire. Elle repose sur l'idée que toute personne qui se voit confier un bien
doit apporter dans la garde de ce bien les mêmes soins qu'elle apporte à la garde des choses qui lui
appartiennent. Cette obligation de diligence et de surveillance sera appréciée plus sévèrement si le
restaurateur a pris en charge le vêtement ou autres effets.
1. Vestiaire gardé avec délivrance d'une contremarque
La responsabilité du restaurateur est automatique en cas de non-restitution des effets au client, si ce
dernier est en mesure de produire la contremarque qui lui a été délivrée en échange de la remise de
son vêtement. Elle est illimitée, c'est-à-dire que le restaurateur (ou son assureur) doit indemniser la
valeur réelle des effets qu'il est incapable de restituer.
2. Vestiaire non gardé
Le client doit prouver la faute du restaurateur, mais celle-ci est facilement retenue par les tribunaux
dans les circonstances suivantes :
- Lorsque le client ne peut apercevoir de sa table le perroquet sur lequel ses affaires sont accrochées,
ce qui l'empêche de les surveiller.
- Lorsque le vestiaire est situé trop près d'une sortie ou dans le local des toilettes, ce qui facilite le vol
des effets.
- Lorsque le restaurateur ou son personnel a pris d'office les vêtements du client (en pratique, le client
aura beaucoup de mal à le prouver).
- Lorsque le restaurateur n'a pas affiché de clause déniant toute responsabilité. Mais pour être
valable, une telle clause doit être affichée de façon très apparente, à proximité du vestiaire, et doit être
rappelée en caractère gras sur les cartes et menus.
3. Véhicule du client garé sur le parking du restaurant

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Les tribunaux reconnaissent facilement la responsabilité du restaurateur si celui-ci n'a pas affiché à
l'entrée du parking une clause de non-responsabilité.
4. Véhicule confié au voiturier
Le client doit prouver la faute du voiturier. Par exemple, si le voiturier s'est fait dérober les clés du
véhicule, n'a pas branché l'alarme ou ne l'a pas fermé à clé (ce qui ne pourra être établi qu'une fois le
véhicule retrouvé).
Le restaurateur est responsable des dommages causés à sa clientèle
Selon l'article 1384 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause
par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre,
ou des choses que l'on a sous sa garde". En clair, un restaurateur est responsable du dommage
causé à un client par un salarié qui a par exemple renversé de la sauce sur sa veste.
Ces accidents survenus dans le cadre de l'activité professionnelle sont couverts par la garantie
responsabilité civile du contrat d'assurance. L'assureur indemnise ces dommages matériels en
laissant souvent une franchise à la charge de l'établissement assuré pour éviter l'inflation des petits
sinistres.
Notre conseil
Vérifiez auprès de votre assureur que votre garantie responsabilité civile inclut bien celle de
dépositaire, sans qu'elle soit limitée aux vestiaires avec contremarque. Vérifiez que le montant est
suffisant, selon le standing de l'établissement. Prévenez aussi votre assureur de l'existence des
garages ou de mise à disposition de parkings pour votre clientèle.

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Comment dénicher les franchises qui marchent
le mieux ?
Le 11/07/2017
Les marqueurs positifs à surveiller de près pour dénicher les franchises qui marchent le mieux sont
nombreux : rythme de croissance, rentabilité, innovations, campagnes de communication, notoriété,
etc. Le point en 6 "vrai/faux".
Le succès attire le succès dit-on, et il semble que l'adage soit vrai ! Car pour dénicher les franchises
qui marchent le mieux, le plus simple est d'ouvrir grand les yeux et de partir à la recherche des
marqueurs positifs que renvoient les réseaux. Ces marqueurs positifs sont nombreux, parfois
simples à repérer et parfois non.
Dans ce dossier, nous vous proposons de revenir dans le détail sur les 6 marqueurs positifs qui
permettent de dénicher les franchises qui marchent. Et pour que la démonstration soit plus

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probante, nous vous proposons d'aborder chaque marqueur par le biais d'un vrai/faux, tout
simplement parce que le succès supposé d'un réseau repose souvent sur des idées reçues !
Quelles sont ces idées reçues ? Qu'un réseau qui marche est forcément connu de tous, qu'il évolue
forcément sur un créneau porteur, qu'il affiche forcément un essaimage rapide, que c'est forcément un
grand réseau, forcément innovant et qui affiche une forte rentabilité.
Toutes ces « qualités » sont évidemment indispensables et peuvent être des marqueurs positifs
forts... mais comme nous allons le voir dans ce dossier, l'essentiel est ailleurs !
Selon les chiffres de la Fédération Française de la Franchise CSA/Banque Populaire, en 2015, « La
pertinence et la qualité du concept » restent les facteurs de réussite n°1 cités par 69% des
franchiseurs. En seconde position, « la relation franchiseur – franchisé », bien qu’en recul de 6
points, est citée par 55% des franchiseurs. En troisième position, les franchiseurs citent à 49% « La
qualité des franchisés », en progression de 8 points, et chiffre qui grimpe à 57% pour ceux exerçant
une activité de services.
Source : www.toute-le-franchise.com

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Bail mixte commercial et habitation : attention
à l’état du logement !
Le 12/07/2017
Un pâtissier loue un local commercial qui comprend à l’étage des chambres et une salle de bains.
Parce que les chambres subissent des moisissures à cause d’un problème d’aération, le locataire
demande au bailleur d’installer une VMC afin de respecter son obligation de délivrance d’un logement
décent. Ce que refuse ce dernier : le critère de logement décent ne s’applique pas, selon lui, pour un
bail commercial…
Logement loué à titre d’habitation principale = obligation de logement décent !
Un pâtissier signe avec un bailleur un contrat de location commerciale comprenant au rez-de-
chaussée un magasin à usage de pâtisserie et, à l’étage, des chambres ainsi qu’une salle de bains.
10 ans plus tard, les murs des chambres subissent d’importantes moisissures. Le locataire demande

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alors au bailleur de faire installer une VMC dans la salle de bains avec une bouche d’aération dans les
chambres pour permettre une meilleure ventilation. Demande que rejette le bailleur…
… à tort selon le locataire : la Loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, rappelle-t-il,
obligation respectée dès lors que plusieurs critères listés par la Loi sont remplis. Or, parmi les
multiples critères prévus par la Loi, l’un prévoit que le logement doit disposer d’un système d’aération
suffisant. Ce critère n’étant ici pas rempli, le locataire considère donc que le bailleur doit procéder à
l’installation de la VMC réclamée...
« C’est vrai », répond le bailleur. Sauf que cette obligation vaut pour un logement utilisé à titre
d’habitation principale. Or, ce n’est pas ici le cas : le bail conclu avec le locataire est un bail
commercial et non un bail d’habitation. Dès lors, la législation relative à la délivrance d’un logement
décent ne s’applique pas…
Ce que conteste le locataire : pour lui, il importe peu que le bail conclu soit un bail commercial. Il
rappelle qu’il vit toute la semaine dans les chambres situées à l’étage. Dès lors, le local loué constitue
son habitation principale. Par conséquent, le bail commercial doit être requalifié en « bail mixte
commercial et d’habitation ». Ce qui implique, pour la partie habitation, que le bailleur est tenu de
délivrer un logement décent. Il doit donc effectuer les travaux réclamés.
Ce que confirme le juge : le locataire utilisant le local loué à titre d’habitation principale, le bail doit être
requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Le bailleur, tenu de remettre un logement
décent, doit donc effectuer les travaux réclamés par le locataire.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-18316

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Travaux d’accessibilité : déductibles ?
Le 13/07/2017
Un bailleur réalise des travaux de mise aux normes d’accessibilité des personnes handicapées dans
un logement ou un local qu’il place en location. Ces travaux ayant un coût certain, il souhaite déduire
les dépenses engagées de ses revenus fonciers… Est-ce possible ?
Des travaux déductibles ? Tout dépend…
Le propriétaire bailleur d’un logement ou d’un local déclare les loyers perçus au titre des revenus
fonciers. Pour le calcul de son impôt sur le revenu, il peut déduire de ces loyers certaines dépenses,
notamment celles tenant aux travaux réalisés.
Pour autant, toutes les dépenses de travaux ne sont pas déductibles. Dès lors, il convient de
déterminer la nature des travaux réalisés :
 les dépenses liées aux travaux d’entretien et de réparation sont normalement déductibles ;

23
 les dépenses liées aux travaux d’amélioration, c’est-à-dire ceux apportant un élément de
confort nouveau ou mieux adapté aux standards actuels, sans modifier la structure du bien,
seront déductibles à condition que les travaux soient réalisés dans des locaux d’habitation ;
 les dépenses liées aux travaux de construction, reconstruction ou agrandissement des
logements ne sont pas déductibles.
Pour les travaux de mise aux normes d’accessibilité des personnes handicapées, il vient de nous être
rappelé certaines spécificités :
 si les travaux sont assimilables à des travaux d’amélioration, les dépenses engagées seront
déductibles, que les travaux soient réalisés dans des locaux d’habitation ou dans des locaux
professionnels ou commerciaux ;
 si les travaux sont assimilables à des travaux d’agrandissement, les dépenses engagées ne
seront pas déductibles ;
 si les travaux sont mixtes (amélioration et agrandissement), seule la fraction des dépenses
liées aux travaux d’amélioration sera déductible, à condition toutefois d’être en mesure de
dissocier clairement chaque poste de dépense : s’il n’est pas possible de dissocier les travaux
d’amélioration des travaux d’agrandissement, aucune déduction ne sera admise.
Source : Réponse ministérielle Delcourt, Assemblée Nationale du 4 avril 2017, n°99022

24
« Boulanger » : une appellation protégée !
Le 13/07/2017
Aujourd’hui, il est possible d’acheter du pain sans aller dans une boulangerie, mais en
s’approvisionnant dans un « dépôt de pain » ou encore dans un supermarché. Pour autant, le vendeur
est-il un « boulanger » ?
L’appellation « boulanger » suppose de remplir plusieurs critères
Comme le rappelle l’Institut National de la Consommation (INC), pour pouvoir prétendre à l’appellation
de « boulanger » et utiliser une enseigne commerciale « boulangerie », il est nécessaire que le
professionnel assure lui-même :
 le pétrissage de la pâte ;
 la fermentation de la pâte ;
 la mise en forme de la pâte ;
 la cuisson du pain sur le lieu même de vente au consommateur final.

25
En outre, un professionnel peut également se prévaloir de l’appellation de « boulanger » lorsque le
pain est vendu au consommateur, de façon itinérante, à condition qu’il ait assuré lui-même le
pétrissage, le façonnage et la cuisson sur un même lieu.
Par conséquent, les professionnels qui ne remplissent pas les critères cités ci-dessus ne peuvent pas
se prévaloir de l’appellation de « boulanger ». Ainsi, un dépôt de pain, par exemple, ne peut pas
mentionner « boulangerie » sur son écriteau.
Enfin, l’INC rappelle que l’appellation « boulanger » suppose que la pâte et le pain ne peuvent à
aucun stade de la production ou de la vente être surgelés ou congelés.
Source : www.conso.net

26
État des lieux de la consommation alimentaire
hors domicile en 2016
Le 13/07/2017
© DR
Le fast casual (ici un burger du Bar Bü à Marseille) contribue à redynamiser le secteur.
En 2016, le marché de la consommation alimentaire hors domicile (CAHD) a enregistré une hausse
de 1,61 % par rapport à 2015, et représente 86,4 milliards d'euros. Le marché ayant été en baisse
depuis deux ans, cette croissance est significative et dépasse même son niveau atteint de 2013, qui
établissait alors un record. De son côté, le marché de la restauration commerciale a augmenté de
1,84 %.
La vente au comptoir (56 %) continue de prendre des parts de marché au service à table (44 %).
Cette progression est remarquée sur l'ensemble des indicateurs de la profession.
La quantité de repas servie dans les établissements appartenant au marché de la CAHD a augmenté
de 1,84 %, soit 180 millions de repas servis en plus par rapport à l'année 2015. Le ticket moyen de la
CAHD est quant à lui à nouveau en retrait en 2016 (- 0,02 €, soit - 0,19 %), moins qu'en 2015 (-

27
0,08 €). Cette légère diminution s'explique en partie par la montée de la restauration collective, des
circuits alimentaires alternatifs et des segments de la vente au comptoir au sein de la restauration
commerciale.
Les indépendants voient leur chiffre d'affaires moyen par établissement augmenter, tandis qu'on
observe une baisse de 1,06 % au sein des chaînes. Parallèlement, le nombre de réseaux de chaînes
continue d'augmenter, avec dix créations en 2016. Néanmoins, on constate que ce sont surtout les
petits réseaux (moins de cinq établissements en 2015) qui se sont développés et ont atteint la tranche
supérieure avec six à dix établissements en 2016.
La reprise profite davantage aux indépendants qu'aux groupes, aux restaurants en régions qu'à ceux
en Île-de-France, et aux acteurs qui ont su s'adapter aux nouvelles attentes des clients. De manière
générale, on observe un marché qui se stabilise, voire remonte légèrement. Cependant, le marché est
atomisé en raison d'une croissance du nombre d'établissements plus forte que celle du volume
d'affaires.
De son côté, la dépense moyenne stagne : elle était de 8,68 € en 2015 et passe à 8,66 € en 2016. La
très légère diminution peut s'expliquer par la montée de la vente au comptoir.
Les comportements des consommateurs évoluent toujours, entre les régimes alimentaires
spécifiques, l'adaptation de l'offre aux temps de consommation, la spécialisation et l'arrivée en masse
des millenials, qui ont des attentes toujours plus poussées sur la digitalisation.
Certains acteurs font bouger les lignes et de nouveaux concepts émergent, avec notamment le Fast
Casual (restauration rapide de qualité). Il est donc possible de trouver des relais de croissance pour
augmenter son chiffre d'affaires, notamment en adaptant son offre aux différents emplacements et
zones de flux, l'objectif étant de répondre à l'envie du consommateur, à l'endroit et au moment même
où il se manifeste.

28
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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