S23 revue de presse kylia - semaine du 3 au 9 juin 2019

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 3 au 9 juin 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier: comment l’État augmente
discrètement ses recettes fiscales
Le 03/06/2019
En comparant leur base de données immobilières à celle de Bercy («DVF»), les notaires se sont rendu
compte que certains prix de vente de «DVF» incluaient les frais d’agence, contrairement à ce qu’a
annoncé le ministère. Ce qui augmente la base taxable.
Parmi les données dévoilées dans la base de données immobilières («DVF», Demande de valeur
foncière) que Bercy a ouverte au public le mois dernier, figurent entre autres les prix de vente. Le
ministère de l’Économie est formel: ces derniers n’incluent ni les droits de mutation (DMTO) ni les frais

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d’agence (prix «net vendeur»). C’est le cas uniquement lorsque la prestation de l’agent immobilier est
à la charge de l’acquéreur. «Les frais d’agence n’entrent pas dans l’assiette du droit de mutation lorsque
le mandat précise qu’ils seront à la charge de l’acquéreur, quel que soit le mandat», confirme la Direction
générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
Dans ce cas, les honoraires sont considérés comme une charge supportée par l’acheteur et ne
viendront pas augmenter le montant qui sera perçu par le vendeur du bien immobilier. Ainsi, les droits
de mutation (hors rémunération du notaire, donc seulement les taxes perçues par l’État, les
départements et les communes) seront calculés uniquement sur la partie revenant au vendeur. En
revanche, il en va autrement si les frais d’agence sont à la charge du vendeur.
En débutant son analyse de la base «DVF», les notaires se sont rendu compte que, pour certaines
transactions, le prix de vente affiché n’était pas «net vendeur». Cela implique donc que, dans le cas où
les frais d’agence sont à la charge du vendeur, l’assiette de calcul des droits de mutation comprend ces
honoraires. Or, cette pratique «se répand de plus en plus dans les agences», affirme Me Thierry
Delesalle, président de la Commission des statistiques immobilières. À ce jour, sur un peu plus de
110.000 transactions qui constituent la base des notaires pour l’année 2018, un gros tiers (34%) affiche
un prix de vente différent de celui de la base «DVF». Un chiffre qui va aller en augmentant, à en croire
Thierry Delesalle.
C’est le cas notamment d’un 7 pièces de 180 m² qui, selon la base des notaires, serait en réalité un 6
pièces de 184 m². Il affiche un prix de 1,247 million d’euros sur «DVF» et un prix «net vendeur» de
1,217 million d’euros sur la base Bien des notaires. Autre exemple: dans le VIe arrondissement de Paris,
un 2-pièces de 30 m² a été vendu 517.900 euros selon «DVF» et 492.900 euros selon les notaires.
Dans les deux cas, les différences de prix correspondent aux frais d’agence qui sont intégrés à la base
taxable et sont autant d’euros qui viennent gonfler les finances publiques.
L’explication? Depuis janvier 2017, un décret issu de la loi Alur oblige les agents immobiliers d’afficher
le montant de leur commission sur chacune de leurs annonces. Pour échapper à cette transparence, la
plupart d’entre eux affichent un prix de vente qui inclut les frais d’agence. Ce qui augmente l’assiette
taxable. «Avec une commission d’agence moyenne de 5%, le gain supplémentaire pour les
départements avoisine les 600 millions d’euros par an», estime Thierry Delesalle.
Cette somme, qui est loin d’être négligeable dans un contexte de baisse des dotations des collectivités,
viendrait accroître les recettes de l’État. En effet, sur la part des DMTO que touchent les départements
(4,5% du prix de vente du logement), une partie (un peu plus de 2% du montant perçu par les
départements) est reversée à l’État. Ajoutez à cela la demande formulée par l’association des

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départements qui réclament une hausse de 0,2 point de leur part sur les droits de mutation. Ce qui
équivaudrait, si elle était acceptée par le gouvernement, à un gain de 500 millions d’euros.
Source : www.lefigaro.fr

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Les taux du crédit immobilier au plus bas de
leur histoire
Le 04/06/2019
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux du crédit immobilier aux particuliers atteignent
1,29 % en moyenne au mois de mai. Un record absolu qui enfonce le précédent plancher historique de
1,33 %, atteint en novembre 2016.
Au mois de mai, les taux des crédits immobiliers se sont établis à 1,29 % en moyenne (hors assurance
et coût des sûretés).
Du jamais vu. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA , les taux de crédit immobilier auxquels
s'endettent les ménages français ont continué de baisser au cours du mois de mai, atteignant en
moyenne 1,29 % (hors assurance et coût des sûretés). C'est un record absolu qui enfonce le précédent
plancher de 1,33 % atteint en novembre 2016. En mai, les taux étaient ainsi quatre fois plus faibles
qu'au début des années 2000… Et presque dix fois moins élevés qu'au début des années 1990 !

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Un record absolu
Au plus bas de leur histoire, les taux de crédit restent aussi, pour le douzième mois consécutif, inférieurs
à celui de l'inflation. En termes réels, les taux de crédit se trouvent momentanément en territoire négatif.
Autrement dit, les ménages gagnent de l'argent en s'endettant ! « Une telle situation est sans précédent
depuis la Libération », note l'Observatoire dans un communiqué avant de rappeler : « si déjà au début
des années cinquante, puis en 1958 ou en 1974, les taux d'intérêt étaient inférieurs à l'inflation, ce n'était
pas en raison de leur faiblesse, mais parce que les prix augmentaient alors de plus de 10 % par an ».
Le coût d'une opération immobilière financée par le crédit reste cependant élevé car la hausse des prix
continue , en tout cas en ville, et les revenus des ménages n'augmentent que très modestement. Selon
les données de Crédit Logement, ils ont progressé de 0,5 % au cours des cinq premiers mois de 2019,
en glissement annuel. Cela ne décourage pas pour autant les ménages qui continuent de
s'endetter. Preuve en est : en mars, en février comme en janvier, les encours de crédit immobilier ont
progressé de 6 % environ, chaque mois. Le seuil symbolique des 1.000 milliards d'euros d'encours de
crédit a ainsi été franchi en début d'année.
Rendu possible par la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), ce contexte de
taux très faibles est renforcé par la concurrence que se mènent entre elles les banques pour prêter bon
marché. Et ainsi compenser la baisse de leurs marges par des volumes de prêts plus importants.
Des prêts de plus en plus longs
Cette concurrence amène aussi les banques à se montrer plus souples : « pour pallier la hausse des
prix, les banques acceptent de prêter sur des durées plus longues et à des emprunteurs dont l'apport
personnel est plus faible. En moyenne, à taux équivalent, les emprunteurs s'endettent un an de plus
qu'en 2016 », note Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez Vousfinancer.com. Selon
Crédit Logement, la durée moyenne des prêts s'est allongée de 29 mois depuis début 2014. « Jamais
par le passé la durée des prêts n'avait été aussi élevée », rappelle l'Observatoire. Selon le courtier,
grâce à ce phénomène, les primo-accédants peuvent désormais emprunter 25.000 euros de plus, en
moyenne, à revenus et apport équivalents, qu'en 2016.
Pour les ménages, cette ère du crédit bon marché n'est pas prête de s'achever. Mise à l'épreuve par le
ralentissement de l'inflation en Europe, la BCE pourrait se décider à relancer son programme massif
d'achat de titres (QE). Une telle mesure freinerait mécaniquement toute remontée des taux de
crédit. C'est « le seul outil approprié pour combattre les pressions déflationnistes », estimait

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récemment Frederik Ducrozet, économiste chez Pictet dans « Les Echos ». L'institution francfortoise
qui se réunit ce jeudi est très attendue sur ce sujet.
Source : www.lesechos.fr

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Pour acheter un logement à Paris, vous devez
économiser 18 ans de revenus
Le 04/06/2019
Aucune bulle immobilière ou dégradation de la solvabilité des emprunteurs n’est à craindre malgré
l’envolée des prix en Europe, selon l’agence de notation Moody’s. En revanche, les inégalités
d’accession à la propriété risquent de se creuser.
Avec la flambée des prix de l’immobilier dans les grandes villes européennes, la question est sur toutes
les lèvres: une bulle est-elle à craindre? Pour Paris, les notaires ont donné leur réponse la semaine
dernière: la réponse est non. Moody’s partage cet avis pour la capitale française mais également pour
neuf autres capitales européennes. Ni bulle immobilière ni dégradation de la solvabilité des emprunteurs
ne sont à craindre, selon une agence de notation américaine. La solvabilité des emprunteurs qui
peuvent se permettre d’acheter dans les grandes villes ne se dégrade pas.
Un autre constat de l’agence de notation est cependant sans appel: les prix sont de plus en plus
inabordables. «Depuis 2012, les prix du logement dans les grandes villes européennes évoluent plus
rapidement que le revenu des habitants», souligne Moody’s (voir ci-dessous). Conséquence: en 2018,

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il fallait aux acheteurs un minimum de 15 ans de revenus disponible pour acquérir un bien immobilier,
contre environ 12 ans juste avant la crise financière, selon l’agence de notation américaine qui a passé
au crible 10 capitales européennes.
Paris, Amsterdam et Londres sont les villes qui ont enregistré les plus faibles taux d’accès au logement
en Europe (voir ci-dessous). Dans ces trois capitales, un acquéreur devait consacrer l’équivalent de 18
années de revenu disponible pour devenir propriétaire, contre près de 12 ans entre 2005 et 2007.
Depuis 2015, l’accessibilité au logement n’a cessé de se réduire avec l’envolée des prix de l’immobilier
ainsi que des loyers. Seule exception, Madrid où l’immobilier est aujourd’hui plus abordable qu’en 2005.

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Quid des années à venir? Moody’s s’attend à ce que les prix continuent de grimper. «Ces capitales
européennes attirent toujours plus de travailleurs, ce qui réduit le risque de dépréciation des prix de
l’immobilier, explique l’agence de notation. Nous pensons que le phénomène d’urbanisation va
continuer de croître dans les dix prochaines années.» Ajoutez à cela les investisseurs étrangers qui
achètent de plus en plus d’immobilier dans les grandes villes européennes. À Londres, par exemple,
l’Asie représente 50% des achats effectués par des étrangers et 25% à Madrid, selon Moody’s. Même
s’ils restent minoritaires, les Chinois ont réalisé une sacrée percée également à Paris, selon une récente
étude des notaires.
Mais du coup, les inégalités à l’accession à la propriété risquent de se creuser. Ainsi, les primo-
accédants, qui achètent pour la première fois un logement, n’ont pas toujours les moyens de s’offrir un
appartement au cœur d’une capitale. Un phénomène particulièrement marqué à Paris, Amsterdam et
Berlin, note Moody’s. Ces jeunes n’ont d’autres choix que de s’excentrer ou d’acheter en banlieue voire
de se résoudre à louer. Une demande locative qui alimente la hausse des loyers et réduit d’autant plus
leur capacité d’emprunt et donc leur chance d’acheter dans une grande ville plus tard.

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Immobilier : les charges de copropriété
continuent de s'envoler
Le 07/06/2019
Les charges de copropriété s'élèvent à 26 euros par mètre carré en moyenne en France. - Stéphane AUDRAS/REA

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Immobilier : les charges de copropriété continuent de s'envoler
L'augmentation des honoraires de syndic, des sinistres et des factures de chauffage ont fait
grimper de 3,1 % les charges de copropriété en 2018.
Les charges de copropriété ne cessent d'augmenter. Déjà en hausse de 2 % en 2017, elles ont bondi
de 3,1 % en 2018, d'après le dernier Observatoire des charges de copropriété réalisé par
MeilleureCopro.
Selon le comparateur en ligne, la hausse est plus importante dans les grandes villes de province
(+4,4 %) que dans la capitale où les charges sont restées stables (+0,3 %).
Elles s'élèvent à 26 euros par mètre carré en moyenne sur l'ensemble du territoire mais varient d'une
ville à l'autre.
Sans surprise, c'est à Paris qu'elles sont le plus chères avec une moyenne de 40,4 euros/m², soit plus
de 2.420 euros par an pour un 60 mètres carrés dans la capitale.
Forte hausse dans le Sud
Montpellier (+5,7 %), Toulouse (+5,6 %) et Marseille (+4,6 %) ont connu la plus forte hausse des 11 plus
grandes villes de France, suivies par Nantes (+4,2 %) et Strasbourg (3,6 %).

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Derrière Paris, Nice reste la ville où les charges sont le plus élevées avec 32,6 euros/m2 en moyenne
suivie de Lille (25,7 euros/m²) et Marseille (25,1 euros/m²).
Des charges qui varient en fonction de l'âge, de la taille et des équipements des copropriétés. Dans
celles construites avant 1958, les charges annuelles ne représentent en moyenne « que » 23 euros/m²
Carrez, alors qu'elles pèsent 31 euros dans les résidences construites entre 1959 et 1974 et 25 euros
dans celles édifiées après 1975.
Un ascenseur ou un gardien alourdissent aussi les frais et à niveau de services comparables, les
charges seront toujours plus élevées sur les petites copropriétés.
Hausse des factures
Petites copropriétés qui ont davantage été frappées par la hausse des honoraires de syndic .
L'année 2018 avait démarré avec un bond de 10 %, selon le courtier en syndic Synerval et jusqu'à plus
de 20 % à Lyon.
L'explosion des sinistres a aussi fait grimper la facture. Les sociétés d'assurance ont par exemple
déboursé 1,7 milliard d'euros en 2018 pour indemniser les dégâts des eaux en hausse de 20 %.
Envolée des dépenses de chauffage
Selon Meilleure Copro, les fortes variations de température ont aussi impacté le montant des charges
en 2018.
« Cette année, on observe un vrai clivage entre l'évolution des charges de copropriété à Paris et celle
des autres grandes villes de France ; cela s'explique par un hiver très doux en Ile-de-France qui a
permis de limiter la hausse des charges », explique Edouard-Jean Clouet, président de MeilleureCopro.
Un point de vue partagé par l'Association des responsables de copropriété, qui estime à un tiers le
poids des dépenses en chauffage.
En 2018, les tarifs ont grimpé de 22,3 % pour le fioul, de 12 % pour le gaz et de 11,5 % pour le chauffage
urbain.
Source : www.lesechos.fr

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Forte amende pour un syndic qui ne sécurisait
pas les données de ses clients
Le 06/06/2019
Un utilisateur du site d’une société immobilière a prévenu la Cnil qu’il pouvait accéder librement à des
données personnelles de candidats à la location d’un logement. L’entreprise a été condamnée à
400.000 euros d’amende.
La Commission nationale informatique et libertés (Cnil) a infligé une amende de 400.000 euros à une
société immobilière, Sergic, qui a laissé accessibles en ligne des informations personnelles de candidats
à la location. On est loin des 50 millions d’euros infligés en janvier dernier à Google mais, toutes
proportions gardées, la somme est tout de même conséquente. L’entreprise en question, dont le siège
est situé à Wasquehal (Nord), est une entreprise qui a des activités de gestionnaire d’immobilier, de
syndic de co-propriété, de location de vacances, ou d’immobilier d’entreprise. Sergic reconnaît qu’«un
incident de sécurité» a été constaté l’an dernier sur l’espace de candidature de son site Internet mais
elle assure «qu’aucune utilisation malveillante des données ou préjudices» ne lui a été rapporté.

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Tout est parti d’une alerte lancée, en août 2018 par un utilisateur du site internet de Sergic. Ce dernier
a prévenu la Cnil qu’il avait pu accéder à des données appartenant à d’autres personnes. Il suffisait
pour ce faire de «modifier légèrement l’URL affichée dans le navigateur», selon la Cnil. Dans un contrôle
publié en ligne le 7 septembre, la Cnil a effectivement constaté que des copies de cartes d’identité,
carte Vitale, jugement de divorce, attestations de la CAF... étaient accessibles «sans authentification
préalable». Dans un contrôle sur place quelques jours plus tard, elle s’est également rendue compte
que Sergic connaissait la vulnérabilité «depuis mars 2018», mais avait tardé à la corriger, n’apportant
de solution complète que le «17 septembre 2018».
Grief supplémentaire du régulateur français, Sergic conservait les données de ses candidats à la
location «sans limitation de durée». Or, une fois que les logements ont été attribués, Sergic était censée
soit les effacer, soit les placer dans un archivage intermédiaire si leur conservation était nécessaire,
pour des raisons légales par exemple, indique la Cnil. La société «a manqué à son obligation de
préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du
RGPD (Règlement européen sur la protection des données)», a souligné le gendarme français des
données personnelles.
Entré en vigueur le 25 mai 2018 dans l’Union européenne, le Règlement général européen sur la
protection des données codifie les droits des internautes quant à l’utilisation de leurs données
personnelles, et fixe des obligations aux entreprises pour assurer le respect de ces droits. Le RGPD
permet aux régulateurs nationaux comme la Cnil d’infliger des amendes pouvant aller jusqu’à 4% du
chiffre d’affaires ou 20 millions d’euros.

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Subway : les franchisés français pourront
attaquer leur franchiseur
Le 04/06/2019
Le tribunal a jugé recevables les interventions volontaires de 31 franchisés et ex-franchisés
Subway, qui se joignent à l’action en justice menée depuis 2017 par le ministère de l’Économie
et des Finances. Ils dénoncent des clauses abusives dans le contrat de franchise qui seraient à
l’origine de nombreuses faillites, et demandent une indemnisation de 10 millions d’euros.
Le tribunal de commerce de Paris a rendu, le 28 mai 2019, une décision favorable à 31 franchisés et
ex-franchisés français Subway engagés depuis un an dans un litige les opposant à l’enseigne. Ils
pourront ainsi réclamer réparation, aux côtés de l’Etat.

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Des clauses « abusives » ou « déséquilibrées »
En janvier 2017, après une enquête menée dans le secteur de la restauration rapide, le ministère de
l’Économie et des Finances avait assigné Subway en justice, contestant la légalité de son contrat de
franchise. L’État reproche notamment à la chaîne de sandwicherie une série de contraintes imposées
à ses franchisés qui seraient contraires au droit français – en particulier une redevance perçue par le
groupe, à hauteur de 12,5 % du chiffre d’affaires brut, et l’obligation pour les franchisés d’ouvrir 98 h
par semaine, soit 14 h par jour.
Bercy pointe aussi du doigt l’absence d’exclusivité territoriale pour les franchisés, une sandwicherie
Subway pouvant ainsi s’installer à quelques mètres d’un autre restaurant de l’enseigne. Concrètement,
le gouvernement réclame une amende de 2 millions d’euros et l’annulation d’une dizaine de clauses (1)
du contrat passé entre Subway et ses franchisés, qu’il juge « litigieuses », « abusives » ou
« déséquilibrées ».
En 2018, plusieurs anciens ou actuels franchisés se sont ainsi joints à la plainte du ministère de
l’Économie et des Finances. Selon une enquête du magazine Capital, un tiers de franchisés français de
Subway ne seraient pas rentables à cause de toutes ces pratiques, et beaucoup, ruinés, auraient été
contraints de fermer leur sandwicherie pour cette raison.
Dans son jugement, rendu le 28 mai 2019, le tribunal de commerce de Paris a jugé recevables les
interventions volontaires des 31 franchisés ou ex-franchisés – qui réclament plus de 10 millions d’euros
en guise de réparation des préjudices subis. Subway contestait en effet le traitement de ces actions
individuelles, les contrats de franchise contenant une clause compromissoire, excluant la
compétence des tribunaux de l’ordre judiciaire en cas de litige entre franchiseur et franchisés, au profit
d’un « arbitre » indépendant basé à New-York. Mais cet argument a finalement été écarté… cette clause
faisant justement partie de celles dénoncées par Bercy.

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« Un revers majeur pour le réseau Subway »
Pour l’avocat de 16 franchisés engagés contre Subway, Me Florian de Saint-Pol, il s’agit d’un « premier
revers majeur » pour l’enseigne. Sur son site, il écrit que la décision du tribunal « ouvre un grand nombre
de possibilités », en marquant peut-être « la fin des abus du franchiseur » sur notre territoire, mais aussi
en ayant potentiellement « un impact déterminant sur son avenir en France. »
Remarquant que « tous les franchisés ou anciens franchisés SUBWAY (non prescrits en tout cas) dont
les contrats étaient en cours au 4 août 2008 ou dont les contrats ont été conclus après cette date sont
recevables à agir contre Subway pour réclamer une indemnisation, sans que le franchiseur puisse leur
opposer la clause d’arbitrage », l’avocat note qu’en cas de jugement positif en faveur du ministère,
l’enseigne pourrait être amenée à « réécrire entièrement » son contrat de franchise et à verser des
indemnités aux 31 franchisés parties à la procédure, ainsi qu’à ceux susceptibles de la rejoindre
ultérieurement.
« Si Subway est le plus gros réseau de franchise au monde, loin devant Mc Donald’s, elle risque de ne
pas survivre, sur le territoire français, à une procédure qui risque d’emporter de telles conséquences
pour elle, tant financières que juridiques », conclut l’homme de loi. Aucune date de plaidoirie n’est
prévue pour l’instant.

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Dans Capital, Cédric Giacinti, directeur France et Belgique de Subway, affirme que, « chaque jour,
100% de notre attention est focalisée sur les opérations en restaurant, la croissance et la rentabilité des
franchisés du réseau.’
(1) Portant notamment sur la durée, la résiliation et l’expiration du contrat de franchise, ainsi que sur le
paiement du droit d’entrée et des redevances, la formation, la gestion du point de vente, les questions
de droit applicable, de langue, ou encore d’horaires d’ouverture…
Source : www.officieldelafranchise.fr

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La cession de fonds de commerce dans les
CHR
Le 05/06/2019
La cession du fonds de commerce d'un hôtel, d'un bar, d'une brasserie, d'un café, d'un
restaurant ou d'une discothèque est un acte juridique important, qui nécessite l'intervention d'un
professionnel du droit. Le futur acquéreur doit vérifier chaque élément composant le fonds de
commerce. En plus des mentions obligatoires dans l'acte de cession, des formalités doivent être
accomplies après la signature du compromis.
© Thinkstock
Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être
réalisées.
La cession d'un fonds de commerce dans les CHR implique la vente de plusieurs éléments :

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- les éléments incorporels, qui sont constitués notamment de la clientèle, l’enseigne, du nom
commercial, du droit au bail, des contrats de travail, d’assurance et d’édition, droits de propriété littéraire,
artistique et industrielle, nom de domaine, marchés en cours ;
- les éléments corporels, notamment le matériel, le mobilier, l’outillage, les marchandises et le stock.
► Les mentions obligatoires dans l’acte de cession
L’acte de cession d’un fonds de commerce doit contenir des mentions obligatoires : le nom de
l’acquéreur, du vendeur et la désignation du fonds de commerce, le nom du précédent vendeur, la date
et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition, les marchandises et le matériel, l’état
des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés durant les trois
derniers exercices, et les éléments du bail. L’omission de l’un de ces éléments peut, sur la demande de
l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte. À défaut, la demande est
prescrite.
Ce délai est essentiel, la cour d’appel de Caen ayant encore récemment déclaré une demande
irrecevable, puisque “l’acquéreur doit demander la nullité de l’acte dans l’année de sa signature” (CA
Caen, 23 avril 2019, n° 16/03673). Si l’acquéreur laisse passer le délai d’un an à compter de la signature
de l’acte, il ne pourra plus invoquer la nullité pour omission d’une des mentions obligatoires, et ce dans
une action ou en défense.
Il est également conseillé d’indiquer les horaires d’ouverture et de fermeture du fonds de commerce
dans l’acte de cession, ainsi que l’énonciation de tous les contrats liant le cédant (bière, fournitures,
contrats de travail…). Généralement, il est inséré une clause sur l’existence ou non d’un crédit, et si son
obtention est l’une des conditions suspensives de la vente.
Il est conseillé au cessionnaire de se faire accompagner par un professionnel du droit avant et lors de
la mise en œuvre de l’opération.
► Vérification des éléments composant le fonds
Il est essentiel pour l’acquéreur de posséder toutes les informations nécessaires concernant la
consistance du fonds de commerce cédé.

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L’enjeu est de procéder à un audit juridique, social et financier de chaque élément composant le fonds
de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de la situation saine du fonds pour
éviter les mauvaises surprises : contrats de travail fictifs ou non déclarés, stock non réel de
marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…), immobilisations…
Il a été jugé que la créance d’indemnité d’éviction due au cédant est transmise à l’acquéreur ainsi que
le droit au maintien dans les lieux, même si la cession est postérieure au congé avec refus de
renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le cessionnaire d’un fonds de commerce a droit à la
réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction (CA Aix-En-Provence, 20 septembre 2018,
n° 17/01877).
Certains contrats ne sont pas transmis avec le fonds de commerce, contrairement aux contrats de
travail : par exemple, ceux de fourniture de bière ou de distribution (sauf accord tripartite).
Il existe d’autres actions au bénéfice de l’acquéreur pour obtenir la nullité de son acte de vente : pour
erreur sur les éléments essentiels du fonds ou plus souvent le dol, car le vendeur a pu occulter certaines
informations déterminantes (articles 1130 et suivants du Code civil). Par exemple, l’acquéreur peut se
fonder sur l’absence de remise des livres comptables sur 3 ans pour obtenir la nullité de la cession, sauf
s’il déclare les avoir eus et connaître les conditions d’exploitation du fonds de commerce (Ccass. Com.
14 février 2018, n° 16-24.555). L’intérêt de cette action est d’échapper à la prescription annuelle et de
pouvoir exercer son action dans les cinq ans. L’acquéreur va ainsi obtenir la restitution du prix en cas
d’annulation de la vente.
Il peut demander la restitution du prix ou une réduction de prix significative dans le cadre de la garantie
des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil), compte-tenu du préjudice subi du fait de
l’omission. Cette action doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte par
l’acquéreur de l’élément significatif caché par le vendeur. Cette action peut par exemple, porter sur la
rentabilité du CHR (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555).
La Cour d’appel de Bordeaux a ainsi récemment jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du
vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle. Le vendeur n’avait pas informé l’acquéreur du
non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires
de l’établissement cédé, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018,
n° 16/05.048).

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Par ailleurs, le vendeur a une obligation précontractuelle d’information dont l’importance est
déterminante pour le consentement de l’autre (article 1112-1 du Code civil), ce qui fonde l’acquéreur à
demander des dommages et intérêts en plus.
Toutes les clauses et déclarations présentes dans l’acte de cession sont donc importantes et il y a
nécessité absolue d’avoir recours à un avocat spécialisé des CHR tant du côté du vendeur et du côté
de l’acquéreur, d’autant que de nombreux éléments susceptibles de fonder l’annulation ou la réduction
du prix sont spécifiques aux CHR.
Il convient de porter une attention particulière aux engagements existant dans le contrat de cession,
notamment les obligations de non-concurrence, dont les juges assurent l’efficacité. Les gérants ne
peuvent - au même titre que la société cédante - violer une obligation de non-rétablissement dans le
même secteur stipulée dans l’acte, sous peine de dommages et intérêts équivalent à la perte de chiffre
d’affaires engendré (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526).
► Les démarches et formalités une fois le compromis signé
Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées :
l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 salariés, les déclarations
à la mairie (renseignements et déclaration d’urbanisme, déclaration de la cession projetée aux fins
d’exercice du droit de préemption de la mairie et déclaration aux fins de transfert de licences de débits
de boissons), la publicité au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) et les
déclarations fiscales, les déclarations au centre des formalités des entreprises.
► Pas de transmission du passif du cédant
La cession de fonds de commerce présente pour le cessionnaire un avantage certain dans la mesure
où le passif du cédant ne lui est pas transmis. Une “simple cession de fonds de commerce n’implique
pas pour autant une transmission du passif” tel que l’a rappelé la Cour d’appel de Colmar (CA Colmar,
23 novembre 2018, n° 570/2018).
En effet, le prix de vente sert à payer les dettes du cédant. Le prix séquestré pendant un certain délai,
dit d’opposition, sert à purger les dettes. La situation est inversée dans le cas de la cession des titres
d’une société. Sans clause de garantie de passif, le cessionnaire court le risque de payer les dettes du
cédant puisqu’il achète des titres d’une société qui reste existante et qui est débitrice d’un certain passif.

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► Les exonérations de plus-values
La cession peut générer une plus-value. Le cédant doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de
son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de
déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du cédant.
 Si l’entreprise cédante est soumise au régime de l’IR, il faut distinguer la plus-value à court
terme et la plus-value à long terme, en fonction d’une durée de détention du fonds de commerce
supérieure ou inférieure à 2 ans.
- En cas de plus-value à court terme, elle est en principe imposable dans le résultat de l’entreprise
soumise à l’IR. Elle est donc imposable dans les conditions et taux d’imposition de l’IR (article 39
quaterdecies du code général des impôts).
- En cas de plus-value à long terme, elle est imposable au taux de 30 %, aussi appelé prélèvement
forfaitaire unique, qui regroupe un impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
 Si la société est soumise à l’IS, la plus-value issue de la cession est en principe imposée au
taux normal d’imposition auquel elle est soumise :
- 15 % (jusqu’à 38 120 € dans les conditions prévues par la loi de finances 2018) ;
- exercice ouvert à compter du 1er janvier 2018 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable
et de 33,1/3% au-delà ;
- exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable
et de 31 % au-delà ;
- exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : 28 % ;
- exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : 26,5 % ;
- exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : 25 %.
Plusieurs exonérations de plus-value existent en fonction :
- des recettes réalisées par l’entreprise dans les conditions de l’article 151 septies du code général des

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impôts : exonération totale en cas de d’activité pendant 5 ans et recettes annuelles inférieures à
250 000 € ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 €.
- De la valeur du fonds de commerce cédé. Il y aura une exonération totale si la valeur est inférieure à
300 000 € dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts.
- En cas de départ en retraite du dirigeant, il y aura une exonération totale dans les conditions de l’article
151 septies A du code général des impôts lorsque l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, que le
contribuable exerce son activité professionnelle dans l’entreprise et que le cédant cesse toute activité
dans l’entreprise et fait valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Comment se procurer une licence III ?
Le 05/06/2019
© Thinkstock
La mairie peut effectivement créer et délivrer une licence III, à condition que le nombre de licences de
débit de boissons déjà exploitées dans la commune ne soit pas supérieur à une pour 450 habitants.
Sinon, il faudra acheter une licence III déjà existante dans votre région.
En effet, l’article L3332-1 du code de la santé publique prévoit : “Un débit de boissons à
consommer sur place de 3e
catégorie ne peut être ouvert dans les communes où le total des
établissements de cette nature et des établissements de 4e
catégorie atteint ou dépasse la
proportion d’un débit pour 450 habitants, ou fraction de ce nombre.”
Par conséquent, si le nombre de débits de boissons de 3e ou 4e catégorie dépasse ce quota, la mairie
ne peut pas vous délivrer de licence III. Cet article précise que ce quota à respecter ne s’applique pas
en cas de transfert de licence. Un débit de boissons à consommer sur place exploité peut être transféré
dans la région où il se situe. Vous pouvez donc acheter une licence III dans votre région afin de
l’exploiter dans votre commune.

26
Centres commerciaux : la part belle à la
restauration
Le 06/06/2019
Vecteur de flux et générateurs de chiffre d'affaires, les restaurants permettent également
d'améliorer l'expérience client dans les centres commerciaux. Les performances des enseignes,
ainsi que leur montée en gamme, suscitent un réel intérêt des bailleurs. Rencontre avec Mickael
Coutin, directeur et cofondateur d'AK Consulting, spécialiste de l'implantation des unités de
restauration en centre commercial.
Mickael Coutin, AK Consulting : 'Varier les typologies de restauration sur une même zone,
permettait de démultiplier l'intérêt du consommateur, de favoriser la fréquentation et
d'augmenter les rendements.'
Le centre commercial Muse, à Metz
La place de la restauration dans les centres commerciaux est grandissante, à la fois en quantité et en
qualité. Fort de ce constat, le Siec - salon de l’immobilier commercial dont la prochaine édition se
déroulera les 5 et 6 juin à Paris - a souhaité s'associer à AK Consulting, spécialiste de l'implantation
des unités de restauration en centre commercial, pour traiter de cette thématique lors de sa quinzième
édition. Interview de Mickael Coutin, directeur et cofondateur d'AK Consulting.

27
L’Hôtellerie Restauration : Comment la part du F&B en centre commercial a-t-elle évolué dans
les dix dernières années ?
Mickael Coutin : En moins de dix ans, la part du F&B en centres commerciaux n’a cessé de croître. En
2011, le F&B représentait en moyenne entre 3 % et 6 % de la surface commerciale brute. En 2015,
cette proportion avait grimpé aux alentours de 12-15 %. Aujourd’hui, pour les nouveaux projets, on est
en moyenne autour de 18-20 %, ce qui est proche du modèle anglo-saxon.
Comment expliquez-vous cette évolution ?
Dans les années 2008-2012, la crise économique couplée à une évolution des habitudes de
consommation et à l’explosion du e-commerce a amené les bailleurs à s’interroger sur la manière de
redynamiser la fréquentation des centres. La restauration a d’abord servi à combler des zones vacantes.
Non dématérialisable - contrairement au prêt-à-porter et à la culture, par exemple -, le F&B était vecteur
de flux, générateur de chiffres d’affaires et constituait un bon moyen de prolonger le parcours du
consommateur et d’améliorer l’expérience client. Aujourd’hui, les performances des acteurs F&B en
centres commerciaux ne cessent de croître et suscitent un vrai intérêt des bailleurs.
Comment l’espace réservé au F&B au sein des centres commerciaux évolue-t-il ?
Au départ, plusieurs raisons ont eu pour effet de regrouper les espaces F&B dans la même zone de
centres commerciaux : d’une part, rassembler les enseignes de restauration permettait de concentrer
les contraintes techniques propres à ce secteur (extraction notamment) et facilitait leur conception et
leur implantation. D’autre part, varier les typologies de restauration sur une même zone (food court, fine
dining, comptoirs), permettait de démultiplier l’intérêt du consommateur, de favoriser la fréquentation et
d’augmenter les rendements.
Parallèlement aux restaurants proprement dits, les offres de ‘pauses gourmandes’ se sont multipliées
dans différentes zones des centres commerciaux pour satisfaire les achats d’impulsion. Plus
récemment, face au développement de la culture gastronomique, la montée en gamme de l’offre de
restauration ainsi qu’une nouvelle façon d’exploiter la surface commerciale (toit-terrasse, sous-sol)
devient, pour les bailleurs, incontournable pour faire vivre des endroits où ils ont des réserves de foncier.
Aujourd’hui, les bailleurs cherchent à savoir quels seront les concepts novateurs. Tout cela dépend bien
entendu de la typologie du centre commercial lui-même (périphérie urbaine, centre-ville, village
commercial…) et des commerces déjà présents. L’une de nos missions est justement de conseiller et
d’accompagner ces bailleurs.

28
Pourquoi la restauration indépendante est-elle si peu présente en centres commerciaux ?
Parce que les contraintes juridiques et financières sont complexes et exigeantes et que les bailleurs
mesurent leur risque. À cet égard, les enseignes franchisées sont mieux armées. Récemment la
présence d’unités de restauration associées à des chefs étoilés célèbres (comme Éric Frechon ou
Thierry Marx) fait exception et elle est rendue possible grâce à leur renommée.
Selon vous, à quoi les enseignes de restauration doivent-elles être attentives pour que leur
succès perdure en centre commercial ?
À mon avis, elles vont devoir s’adapter à l’uberisation et à la dématérialisation de la consommation hors
domicile qui, selon moi, n’en est qu’à ses prémices en France, alors qu’elle atteint 20 à 25 % aux États-
Unis. Pourquoi, à la fin d’une journée de shopping, le consommateur ne pourrait-il pas repartir avec son
repas prêt à manger ou prêt à cuisiner, commandé sur place afin de le consommer, non pas dans le
centre mais chez lui ? Les enseignes de restauration en centre commercial disposent là d’une voie de
développement à explorer.

29
A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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