- +19% : l’activité transactionnelle rebondit significativement au 1er trimestre 2014
- Cette hausse ne doit toutefois pas être sur-interprétée : elle constitue avant tout un rattrapage par rapport au mauvais début d’année 2013
- L’activité transactionnelle retrouve des niveaux comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et vient crédibiliser nos anticipations d’une demande placée supérieure à 2 millions de m² au terme de l’année ...
Le marché des bureaux - Paris / Île-de-France - 2T 2019
Le marché locatif en Ile-de-France au 1er trimestre 2014
1. LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2014
ILE-DE-FRANCE
Demande
placée
506 900
m²
Evolution de la demande placée en m²
(Sources : Knight Frank, IPD-Immostat)
ŠŠ +19% : l’activité transactionnelle rebondit
significativement au 1er
trimestre 2014
ŠŠ Cette hausse ne doit toutefois pas être sur-
interprétée : elle constitue avant tout un rattrapage
par rapport au mauvais début d’année 2013
ŠŠ L’activité transactionnelle retrouve des niveaux
comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et
vient crédibiliser nos anticipations d’une demande
placée supérieure à 2 millions de m² au terme de
l’année
ŠŠ La volatilité est une des marques de fabrique
du marché locatif parisien, en raison de sa
dépendance à l’activité transactionnelle générée
par les grands et très grands utilisateurs
ŠŠ Ce segment, qui avait marqué le pas en 2013, s’est
animé de nouveau depuis le début 2014
ŠŠ Les entreprises à forte valeur ajoutée, qui peuvent
se positionner sur les marchés les plus chers, ont
été très dynamiques sur le marché locatif, comme
en témoignent les résultats du QCA (+89%)
ŠŠ L’activité a été particulièrement atone sur
La Défense, qui pourrait toutefois être à la veille
d’un brusque redémarrage
505 300
637 000
517 400 427 400 506 900
589 700
550 800
507 500
480 700
529 400
752 900
823 500
443 900
529 600
523 700 610 600
527 600
2010 2011 2012 2013 2014
2 459 000
1 879 700
2 154 000
2 464 400 T1
T2
T3
T4
Taille des
transactions
Ile-de-France (Source : Knight Frank)
25% 25% 22% 25% 21%
39%
34%
33%
39%
32%
27%
19% 23%
21%
25%
9%
22% 22%
15%
22%
2010 2011 2012 2013 1T2014
Très grandes surfaces (≥ 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
2. 2
RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014
Exemples de
transactions
Preneur Adresse
Date de
signature
Surface Loyer
Etat de
l’immeuble
Transactions significatives de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank)
Klésia Strato - Paris 17ème
Janv. 2014 10 400 m² Vente Utilisateur Neuf
Aldebaran Nouvel Air - Issy-les-Moulineaux Fév. 2014 12 000 m² 370 € Restructuré
Banque Populaire-BRED Urban Green - Joinville-le-Pont Fév. 2014 17 700 m² Vente Utilisateur Neuf
SAFRAN Ex site Nortel - Magny-les-Hameaux Fév. 2014 45 300 m² Vente Utilisateur Etat d’usage
Veolia Environnement Tranche 2 Parc du Millénaire - Aubervilliers Mars 2014 45 000 m² NC Neuf
Soletanche Freyssinet Eko - Rueil-Malmaison Mars 2014 12 700 m² 195 € Rénové
Ministère de l’Intérieur 106 rue des Trois Fontanot - Nanterre Mars 2014 8 300 m² NC Rénové
Covea Le Tivoli - Paris 9ème
Mars 2014 22 250 m² 580 € Restructuré
L’Oréal Le Nuovo - Clichy Mars 2014 13 500 m² 330 € Neuf
Clifford Chance 1 rue d’Astorg - Paris 8ème
Mars 2014 9 800 m² 750 € Rénové
Répartition des grands utilisateurs par secteurs d’activité
(Source : Knight Frank)
24%
19%
25%
7%
22%
1%
9%
3% 9%
13%
18%
12%
26%
15%
31%
32%
32% 46%
31%
24%
18%
21%
12% 17%
3% 3% 5% 4%
7%
2% 4% 4% 3%
2009 2010 2011 2012 2013
Grands
utilisateurs
(> 5 000 m²)
47%de l’activité
transactionnelle
ŠŠ Le segment des grands utilisateurs joue un
rôle essentiel sur le marché locatif parisien. La
contreperformance de 2013 doit beaucoup à son
essoufflement
ŠŠ L’année 2013 s’était tout particulièrement
singularisée par le brusque ralentissement de
l’activité des grands groupes de l’industrie, sans
doute sous le double effet des incertitudes de
l’environnement économique et des insuffisances
des solutions immobilières proposées
ŠŠ Les résultats du 1er
trimestre 2014 sont à ce titre
encourageants, avec les prises à bail de groupes
tels que Safran et Veolia
ŠŠ L’activité transactionnelle issue du secteur public
et para-public reste par contre faible : l’immobilier
étant appelé à jouer un rôle important dans les
mesures de maîtrise budgétaire du gouvernement,
ce secteur reste toutefois susceptible de connaître
un rebond à l’avenir
Industrie TMT Luxe/Mode Autres
Public/Para-public/Organisations professionnelles et internationalesActivités juridiques/Audit/ConseilBanque/Finance/Assurance
3. 3
RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014
Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles
22%
Ile-de-France (Source : Knight Frank)
Neuf ou restructuréSeconde main
Neuf ou restructuréSeconde main
Offre
disponible
Offre
Grade A
7,3%
Taux de vacance
22%de
surfaces neuves
Evolution du taux de vacance en %
(Source : Knight Frank)
12,7%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2010 2011 2012 2013 2014
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
5,4%
7,3%
ŠŠ Le taux de vacance est resté stable, à 7,3% au
terme du 1er
trimestre 2014. Le mouvement de
lente et faible augmentation des disponibilités,
observé à l’échelle de l’Ile-de-France au cours de
l’année 2013, connait donc un coup d’arrêt
ŠŠ La région parisienne demeure un des marchés les
moins offreurs d’Europe, se situant à un niveau
comparable à celui de Londres
ŠŠ De fortes disparités internes à la région existent
toutefois en termes de vacance
ŠŠ Au-delà des fluctuations trimestrielles, la résilience
du marché parisien est démontrée puisque la
baisse de l’activité transactionnelle en 2013 et la
hausse concomitante des livraisons de surfaces
neuves ou restructurées ne se sont pas traduites
par une envolée de la vacance
ŠŠ Cette situation est révélatrice d’une inadaptation
de l’offre par rapport à la demande : la baisse de
l’activité est avant tout due à une moindre rotation
des utilisateurs au sein du parc, ceux-ci privilégiant
les renégociations de baux
ŠŠ Si l’offre est quantitativement faible, elle est
surtout qualitativement déficiente : les surfaces
neuves ou restructurées ne représentent que 22%
de l’offre disponible
ŠŠ Ce ratio est insuffisant au vu de la structure de la
consommation de bureaux par les utilisateurs :
80% des surfaces de plus de 5 000 m² louées sur
la région parisienne en 2013 correspondaient au
Grade A (70% en 2012)
ŠŠ La carence d’offre de Grade A et, plus globalement,
l’inadéquation offre/demande est l’ un des
blocages majeurs susceptibles d’entraver un
rebond significatif du marché locatif
ŠŠ Le manque est presque absolu sur certains
secteurs, tels que Paris intra-muros (9% de l’offre
sur le QCA)
4. 4
RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014
Rapport
taille/loyer
5 000 m²
10 000 m²
15 000 m²
20 000 m²
25 000 m²
200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 €
Surface louée
Loyer de prise à bail
(€/m²/an HT HC)
Coeur de cible "prix" des grands utilisateurs
en 2013
Desserement de la contrainte "prix"
au 1er
trimestre 2014
314 € : loyer moyen au 1T 2014
750 € : loyer haut de gamme au 1T 2014
Rapport taille/loyer des transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank)
Les
loyers
750 €
HT HC/m²/an
Loyer haut de gamme
Evolution des loyers en € HT HC/m²/an
(Sources : Knight Frank, IPD-Immostat)
100 €
200 €
300 €
400 €
500 €
600 €
700 €
800 €
900 €
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2010 2011 2012 2013 2014
Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France
750 €
512 €
314 €
ŠŠ Après qu’un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans)
ait été acté en 2012 et 2013 sur le loyer haut de
gamme du QCA, il s’est stabilisé à 750 €
ŠŠ La configuration économique actuelle n’est
toujours pas propice à des valeurs d’affichage
trop importantes, en dépit de l’amélioration qui se
dessine
ŠŠ Une telle baisse ne s’est pas vérifiée sur toute
l’Ile‑de-France : elle est paradoxalement plus
difficile sur les marchés les plus exposés à la
concurrence, les prix affichés ne réservant souvent
qu’une faible marge d’adaptation
ŠŠ Les mesures d’accompagnement ont partout
augmenté mais dans des proportions diverses.
Elles se situent autour de 20% sur Paris et peuvent
monter entre 25 et 30% en périphérie
ŠŠ Cette baisse "masquée" sur certains marchés
ne permet pas de restaurer leur attractivité en
comparaison du QCA
ŠŠ Les loyers moyens demeurent stables : les
utilisateurs font varier leur consommation au gré
des caractéristiques de l’offre
5. 5
RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014
Synthèse
Ile-de-France
1T 2014
Ile-de-France
1T 2013
Ile-de-France
Evolution annuelle
Parc 53 820 289 m² 52 709 989 m² +2,1%
Demande placée 506 856 m² 427 403 m² +19,0%
Offre immédiate 3 925 000 m² 3 581 000 m² +9,0%
Taux de vacance 7,30% 6,80% +5,0 pb
Loyer moyen 314 €/m²/an 319 €/m²/an -1,6%
Loyer haut de gamme 750 €/m²/an 800 €/m²/an -6,3%
Taux prime 4,00 - 4,25% 4,50 - 4,70% -5,0 pb
Volume investi 3 040 000 000 € 1 758 000 000 € +73,0%
(Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat)
Livraisons
futures
55%taux de
précommercialisation
d’ici à fin 2017
Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France
(Source : Knight Frank)
1 258 900
664 800
757 900 752 000
1 142 800
967 200
519 400
293 400
158 100
421 200
504 100
368 800
309 600
200 000 m²
400 000 m²
600 000 m²
800 000 m²
1 000 000 m²
1 200 000 m²
1 400 000 m²
1 600 000 m²
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
1 023 500
1 388 400
662 200
467 700
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
ŠŠ Le manque d’offre Grade A favorise le phénomène
des précommercialisations : plus de la moitié des
surfaces attendues avant fin 2017 ne sont plus
disponibles
ŠŠ Au vu de la configuration de l’offre (en taille, en
qualité et en prix), les programmes clés en main
se généralisent en grandes surfaces et expliquent
aussi cette tendance
ŠŠ Les précommercialisations sont traditionnellement
l’apanage des secteurs géographiques offrant la
plus forte attractivité prix. Le phénomène semble
toutefois en passe de faire son apparition sur un
marché tel que le QCA
ŠŠ La hausse des volumes livrés depuis la fin 2012
et livrables à l’avenir ne se répercute donc que
très partiellement sur le volume de l’offre et sur
l’importance des disponibilités en Grade A
ŠŠ Les surfaces de qualité resteront relativement rares
au cours des années à venir
ŠŠ La géographie de ces livraisons pourrait
encourager une "réallocation" de l’offre au sein de
la région parisienne
6. 6
RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014
Cartographie
Vanves
Malakoff
Montrouge
Arcueil
Cachan
Gentilly
Villejuif
Ivry-sur-SeineLe
Kremlin
Bicêtre
Bagneux
Châtillon
15ème
16ème
16ème
17ème
9ème
10ème
11ème
12ème
20ème
19ème
18ème
4ème
5ème
6ème
3ème
2ème
2ème
1er
1er
9ème
17ème
8ème
7ème
14ème
13ème
Issy-les-Moulineaux
Meudon
Sèvres
Saint-Cloud
Boulogne-
Billancourt
Bois de Boulogne
Neuilly-sur-
Seine
Levallois-
Perret
Clichy
Saint-Ouen
Saint-Denis
Aubervillers
Pantin
Les Lilas
Bobigny
Le
Pré-St-
Gervais
Bagnolet
Montreuil
Fontenay-sous-Bois
Vincennes
St-
Mandé
Bois de Vincennes
Nogent-sur-Marne
Joinville-
Le-Pont
Charenton
Saint-Maurice
Rueil-Malmaison
Nanterre
Suresnes
Puteaux
Courbevoie
La Défense
Colombes
La Garenne-
Colombes
Asnières-sur-
Seine
Bois-
Colombes
Gennevilliers
Villeneuve-
La-Garenne
Paris QCA
Paris Centre Ouest (hors QCA)
Paris 5/6/7
Paris 12/13
Paris 14/15
Paris 3/4/10/11
Paris 18/19/20
La Défense
Boucle Nord
Neuilly/Levallois
Péri-Défense
Boucle Sud
1ère
Couronne Nord
1ère
Couronne Est
1ère
Couronne Sud
