Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente chaque trimestre son analyse du marché de l'investissement. Découvrez notre publication du 2ème trimestre 2017. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et immobilier.knightfrank.fr

1. LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE
1ER SEMESTRE 2017

2. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis en Ile-de-France
5 milliards d’€ pour le 1er semestre 2017 : recul en trompe l’œil
Source : Knight Frank
 -31%: le volume investi au cours du 1er
semestre 2017 marque un recul important
à l’échelle de l’Ile-de-France par rapport à
la même période 2016. Il ne faut toutefois
y voir aucune désaffection pour ce marché,
le nombre de deals en négociation
demeurant très élevé
 Les perspectives pour le 2ème semestre
sont très favorables
 Le marché d’Ile-de-France reste marqué
par son hyper concentration sur les actifs
de bureau (87% des volumes), en raison
du manque d’actifs alternatifs
 Les investisseurs domestiques continuent
de dominer le marché (63% des volumes),
en dépit d’une poussée des investisseurs
internationaux, notamment Européens
 Le marché continue de se recentrer sur les
actifs de taille intermédiaire (de 50 à 200
millions d’€), avec une progression
particulièrement forte de la part du
segment 50 / 100 millions
 La part du Value Added a été moins
affectée par la raréfaction des actifs
cessibles, entraînant une hausse de sa
représentativité
900
1451
2154
4241
1361
2144
2740
5633
1443
3509
2404
4766
1758
2651
3685
3624
3118
5489
2666
5444
4711
4044
3972
6322
2392
4920
5309
6923
3064
1966
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
17 000
18 000
19 000
20 000
21 000
22 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Enmillions€
Source : Knight FrankMontants trimestriels Montants annuels
2013 :
11,7 milliards d'€
2014 :
16,7 milliards d'€
2015 :
19,0 milliards d'€
2016 :
19,5 milliards d'€
2012 :
12,1 milliards d'€
2011 :
11,9 milliards d'€
2010 :
8,7 milliards d'€

3. Géographie des volumes investis
Le Croissant Ouest
retrouve des couleurs
Source : Knight Frank
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
978 989 554 1 724 478 307 5 030
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2017
Évolution en % des volumes
Investis en 2017 par rapport
à 2016
La
Défense
11%
Croissant
Ouest
34%
Paris
QCA
19%
Reste
Paris
Intra-muros
20%
1ère
Couronne
9%
+9%
-41%
-1%
+1%
-50%
Répartition des volumes investis au 1er semestre 2017 (en millions d’€) en Ile-de-France
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

4. Focus QCA
Le QCA pénalisé
Source : Knight Frank
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2111
702
982
625
899
268
943
353
1439
893
1337
792
729
605
1621
313
1915
1213
2122
886
59
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
23%
24%
2014
4,02 milliards
22%
33%
2016
5,56 milliards €
2015
3,74 milliards €
 Après un début d’année très favorable, le QCA a vu
le rythme de l’investissement baisser drastiquement
au 2ème trimestre : c’est la conséquence de
l’assèchement provisoire du marché après la très
forte activité observée précédemment
 En conséquence, la part du QCA dans l’activité
régionale chute lourdement, passant de 33% en
2016 à 19% au 1er semestre 2017, soit la part la
plus faible observée depuis le début de la décennie
 Le succès du QCA, tel qu’on l’a connu en 2016,
reste toutefois conditionné par la concrétisation de
quelques grands deals sur des actifs significatifs :
c’est ce qui a manqué au cours du 1er semestre (la
principale transaction dépassant à peine les 20
millions d’€)
 Le second semestre devrait permettre la finalisation
de plusieurs transactions, dont certaines
dépasseront les 200 millions d’€, permettant de
rattraper une partie du retard observé depuis le
début de l’année
 Les investisseurs demeurent très friands
d’immeubles du QCA, tout particulièrement pour
ceux offrant une forte composante commerce en
pied d’immeuble
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
19%

5. Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Juin
2017
Vivacity Bureaux Paris 12/13 24 500 365 Amundi Blackstone
Janv.
2017
Grand Central
Saint-Lazare
Bureaux QCA 23 000 345 Union Investment The Carlyle Group
Juin
2017
West Park Nanterre Croissant
Ouest
20 100 170 Axa IM LBO France
Janv.
2017
112-122 avenue
Emile Zola
Bureaux Paris 14/15 20 000 165 Société Foncière
Lyonnaise
SMABTP
Mars
2017
102 avenue des
Champs Elysées
Commerces QCA 687 115 AEW Europe Thor Equities
Fév.
2017
Nework Bureaux Croissant
Ouest
21 000 100 Générale
Continentale
Investissements
Eiffage Immobilier
& Altarea Cogedim
Fév.
2017
Tour Eria Bureaux La Défense 26 000 70 Altafund The Carlyle Group
Janv.
2017
6 rue de la Paix Commerces QCA 740 65 Redevco Savills AM
Exemples de transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

6. Répartition par types d’actifs
Concentration très marquée sur les bureaux
en raison d’une carence très marquée en actifs alternatifs
Source : Knight Frank
83%
14%
3%
2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
87%
10%
3%
2017
Bureaux Commerce Activité / Logistique

7. Répartition par profils de risque
Le Value Added offre davantage d’opportunités
mais le Core reste majoritaire
Source : Knight Frank
53%
4%
13%
14%
57%
16%
27%
2017
Core Dont VEFA prélouées Core Plus
Value Added / blanc Dont VEFA en blanc
58%
9%
12%
3%
67%
18%
15%
2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

8. Répartition par montants
De grands deals à venir
Source : Knight Frank
14%
17%
29%
40%
2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
19%
25%
34%
22%
2017
Moins de 50 millions d'€ De 50 à 100 millions d'€
De 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€

9. Source : Knight Frank
63%
15%
9%
10%
3%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
68%
5%
10%
7%
7%
3%
20162017
Répartition par nationalités des acquéreurs
Léger rééquilibrage
au profit des investisseurs européens
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

10. Taux de rendement Prime
Stabilisation à un point bas historique
pour les taux
Source : Knight Frank
3,13%
4,38%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Source : Knight FrankParis QCA La Défense
 Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016,
entre 3 et 3,25%, le taux Prime reste à son point bas
historique sur le QCA
 Ce niveau extrêmement faible n’empêche en rien le
QCA d’attirer les investisseurs : c’est le manque
d’opportunités d’acquisition qui a pénalisé l’activité au
1er semestre 2017
 La compression des taux Prime se poursuit
ponctuellement sur quelques marchés moins établis
de Paris intra-muros ou du Croissant Ouest. C’est par
exemple le cas de Paris 12/13, qui a bénéficié de la
cession d’un actif tel que Vivacity, constituant une
offre inédite sur ce secteur
 L’écart de taux entre les actifs Core, Core Plus et
Value Added reste important, souvent compris entre
150 et 300 points de base
 Elément capital du succès du compartiment
immobilier auprès des investisseurs, le spread entre
taux Prime et rendements obligataires conserve un
avantage important pour les actifs immobiliers et est
même légèrement remonté au 2ème trimestre 2017
(247 points de base contre 238 à la fin 2016)
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

11. Taux de rendement Prime
De nouvelles références de taux
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
3,00
3,75 3,75
3,25
3,75
4,75
4,25
4,50
3,50
4,00 4,00
4,25
5,00
4,50
3,25
4,00 4,00
3,50
4,00
5,00
4,50
5,00
4,00
4,25
4,50 4,50
5,25
4,75
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
ParisQCA
Paris3/4/10/11
Paris5/6/7
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%

12. Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
0
5
10
15
20
25
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Spread taux de rendement/ placements obligataires Volumes investis en Ile-de-France
Avantage obligataire
Avantage immobilier
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA