Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente chaque trimestre son analyse du marché de l'investissement. Découvrez notre publication du premier trimestre 2016. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et bureauxkf.fr

1. LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
1ER TRIMESTRE 2016

2. 446
820
1372
2622
900
1451
2154
4241
1351
2144
2740
5633
1443
3509
2404
4766
1758
2651
3685
3624
3118
5489
2666
5444
4272
3507
4321
6042
1803
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
17 000
18 000
19 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
2009
5,2 milliards €
2010
8,7 milliards €
2011
11,9 milliards €
2012
12,1 milliards €
2013
11,7 milliards €
2015
18,1 milliards €
2014
16,7 milliards €
 -58% : le volume investi en immobilier
d’entreprise sur la région parisienne a
fortement régressé par rapport au 1er
trimestre 2015
 Après un dernier trimestre 2015 historique,
le marché est revenu à ces volumes plus
habituels pour un début d’année
 Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié
à l’absence de grosses opérations : on ne
recense en effet que 3 transactions d’un
montant supérieur à 100 millions d’euros
 Un tel phénomène ne devrait pas durer :
de très grosses cessions sont en effet en
cours de discussion ou sous promesse de
vente et devraient se concrétiser au fil des
prochains mois (à l’image des transactions
attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore
sur la tour First)
 L’activité affiche un niveau record en
petites transactions, avec 49 opérations de
moins de 50 millions d’euros recensées,
contribuant pour 33% du volume total
investi
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis
1,8 milliards d’€ sur le 1er trimestre 2016
Source : Knight Frank

3. Géographie des volumes investis
Chute de l’investissement
au cœur de Paris
Source : Knight Frank La
Défense
7%
Croissant
Ouest
31%
Paris
QCA
15%
Reste
Paris
Intra-muros
5%
1ère
Couronne
12%
-63%
-53%
-92%
-20%
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
272 98 132 565 208 528 1 803
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA

4.  La baisse des volumes investis sur le QCA est
sensiblement la même que celle observée sur
l’ensemble de la région (-53% contre -58%)
 La part relative du QCA dans le marché régional
régresse assez nettement pour tomber au taux
historiquement bas de 15% au 1er trimestre 2016
 Très peu de transactions ont pu se réaliser dans
le QCA au cours de ce trimestre, la plus
importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par
Pembroke Real Estate à Icade pour un montant
inférieur à 60 millions d’euros
 Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat
d’une « désaffection » des investisseurs pour le
QCA, mais plutôt d’une absence d’actifs
disponibles à la vente
 Ce manque d’offre est dû à une fin d’année 2015
record sur le QCA (avec plus 1,5 milliards
d’euros de cessions au cours du 4ème trimestre),
qui a eu pour effet d’assécher le marché
151
455
272
1046
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2111
702
982
625
899
268
943
353
1439
893
1337
689
649
572
1520
272
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2009
1,92 milliard €
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23%
24%
19%
2014
4,02 milliards
2015
3,43 milliards €
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
-53%
au 1er trimestre 2016 par rapport à 2015
Source : Knight Frank

5. Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 m² 270,8
Amundi / Assurance
Crédit Mutuel
Unibail-Rodamco
Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 m² 159
Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie AS
Hammerson
Mars 2016
Les Miroirs
(immeuble A et B)
Bureaux La Défense 33 000 m² 132 Primonial Parella Partners
Janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 m² 55
Icade Asset
Management
Pembroke Real
Estate France
Janv. 2016 Tour Alto
Projet de développement
mixte
La Défense 51 000 m² 55
Abu Dhabi Investment
Authority
UBS Real Estate
Janv. 2016
44 rue Paul Langevin,
Ris Orangis
Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 m² 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions
Source : Knight Frank

6. 87%
10%
3%
Année 2015
74%
22%
5%
1er trimestre 2016
Bureaux Commerces Autres actifs
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Augmentation
des volumes investis en commerces et autres actifs
Source : Knight Frank

7. 59%22%
19%
Année 2015
57%
26%
18%
1er trimestre 2016
Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Quasi statu quo
sur les profils à risque
Source : Knight Frank

8. 33%
27%
25%
15%
1er trimestre 2016
Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€
100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
11%
18%
32%
39%
Année 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Chutes
des gros deals (plus de 200 millions d’euros)
Source : Knight Frank

9. Source : Knight Frank
75%
15%
6%
2%
2%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
64%
3%
8%
13%
8%
4%
Année 20151er trimestre 2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Domination accentuée
des investisseurs français
Source : Knight Frank

10.  Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25
et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à
leur point bas historique
 Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements
obligataires continue d’afficher un avantage important
pour les actifs immobiliers
 La compression des taux Prime se poursuit,
continuant sur sa lancée de 2015 et s’étendant (de
façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la
compétition pour les meilleurs actifs se généralise à
l’ensemble de l’Ile-de-France
 Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des
investisseurs, comme en témoigne l’écart croissant
qui le sépare de la plupart des autres marchés de la
région parisienne
 L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les
autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au
sein de chaque secteur géographique, ce qui
contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le
Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités
sur des segments moins saturés
3.38%
4.88%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
T12016
QCA La Défense
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Baisse continue
des taux sur les actifs Prime
Source : Knight Frank

11. 3,25
4,00 4,00
4,75 4,75
4,50
3,75
4,50
4,00
4,50
5,00
4,75
3,50
4,25 4,25
5,00 5,00
4,75
4,00
4,75
4,50
4,75
5,25
5,00
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
ParisQCA
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Compression généralisée
pour le 1er trimestre 2016
Source : Knight Frank

12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1T 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
0
5
10
15
20
25
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016T1
Spread taux de rendement / placements obligataires
Volumes investis en Ile-de-France
Avantage obligataire
Avantage immobilier