2. Onderdelen
Situatie aan de vraagzijde van de markt
Situatie aan de aanbodzijde van de markt
Conclusies en uitdagingen voor de provincie
Vlaams-Brabant
3. I Situatie aan de vraagzijde van
de markt binnen de provincie
Vlaams-Brabant
Enkele perspectieven:
Waar gaan de consumenten in Vlaams-
Brabant shoppen?
Wat besteden ze via internet
Prijs-kwaliteitsverhouding
Winkelbeleving
13. Internet aankopen per provincie
% Bestedingen DG PG UG
Antwerpen 0,9% 3,7% 1,0%
Limburg 1,0% 3,9% 1,1%
Oost-Vlaanderen 1,1% 3,9% 1,0%
Vlaams-Brabant 1,2% 4,1% 1,1%
West-Vlaanderen 1,1% 3,3% 0,7%
14. 0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Extrapolatie van retail verkopen tot 2025: volumes tov 2007 (na
inflatiecorrectie met 2,65% vanaf 2013)
Retail sales na CPI-correctie Online sales na CPI-correctie Offline sales na CPI-correctie
Effect: teruglopende bestedingen in fysieke
winkels…
Bron: Eurostat, 2014
15. Veel kopen tegen lage prijzen…
Primark ziet omzet 16% aantrekken -
RetailDetail
retaildetail.be Primark heeft zijn omzet in het
boekjaar 2013/2014 op vergelijkbare basis met
4,5% zien aantrekken. Inclusief nieuwe winkels
is er sprake van een stijging van de verkopen
met 16%.
21% meer kwartaalomzet voor H&M -
RetailDetail
retaildetail.be Dankzij een beresterke
augustusmaand zag het Zweedse H&M zijn
kwartaalomzet met bijna een vijfde groeien.
Omzet en consumentenbestedingen Ikea
gestegen - RetailDetail
retaildetail.be De omzet van Ikea in het
financiële jaar 2014 steeg met drie procent
naar 28,7 miljard euro.
21. Zoeken naar kostenreductie (ketens – zelfstandig.)
Productie lage lonenlanden
Schaalvergroting / huisvestings- en
personeelskosten omlaag
Periferie: meer ruimte en lagere kosten
Perifereer aanbod zal gaan veranderen: van vooral
doelgericht naar meer recreatief winkelen
Effecten van deze evoluties:
22. Retailers zoeken naar meer onderscheidend
vermogen
Enerzijds prijsvechters: gericht op grote
bevolkingsgroepen
Anderzijds uniciteit, kwaliteit, beleving
Sanering retailers gaande
Effecten van deze evoluties:
23. Strijd om consumenten verhard
Effecten van deze evoluties:
47. Conclusies voor de provincie Vlaams-Brabant
Hoge welvaartsindex
Relatief veel internet aankopen
De provincie kent een relatief lage koopbinding en lage koopattractie
voor dagelijkse en uitzonderlijke goederen
Relatief sterke bevolkingsgroei verwacht
Vergrijzing relatief beperkt
48. Conclusies voor de provincie Vlaams-Brabant
Relatief beperkt aanbod in volume
Relatief beperkt aanbod per 1.000 inwoners
Sterk ontwikkeld perifeer aanbod, ook op bedrijventerreinen
Schaalvergroting en sterke perifere ruimtevraag toekomst
Veel sterk aanbod buiten de provincie
Grote projecten in de pijplijn buiten de provincie: grote invloed
49. Conclusies voor de provincie Vlaams-Brabant
Relatief beperkte leegstand per 1.000 inwoners
Leegstand wel gestegen en zal (sterk) blijven stijgen
Aantrekkingskracht van grotere steden zal op peil bljven
Druk op de kernwinkelgebieden in middelgrote en kleinere
gemeenten zal blijven toenemen
Beperken grootschalige nieuwe clusters wenselijk
Extra investeren in de winkelgebieden noodzakelijk
Notas do Editor
Groot onderscheid tussen aantrekkimgskracht steden en gemeenten. Antwerpen op alle punten sterk
Let op: PG Wijnegem al sterker dan Mechelen.
Benadrukken beperkte grensoverschrijdende koopstromen voor prov. Antwerpen
Jaarlijks zouden Waalse consumenten ruim 242 miljoen euro spenderen in Vlaanderen voor aankopen uit de drie productgroepen. Vooral vanuit Henegouwen en Waals-Brabant wordt veel gespendeerd in Vlaanderen. Samen zijn deze twee Waalse provincies goed voor bijna 80% van de bestedingen.
De voornaamste ontvanger is ook hier de provincie Vlaams-Brabant. Uitgedrukt in bestedingen is de positie ten opzichte van de andere provincies nog sterker. Maar liefst 48,9% van de Waalse bestedingen gebeurt in deze provincie. Op een ruime achterstand volgen Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen en Limburg. Oost- en West-Vlaanderen ontvangen vooral inkomsten uit de provincie Henegouwen terwijl voor de provincie Limburg Luik het voornaamste herkomstgebied is. Ook inzake bestedingen blijft de provincie Antwerpen achter. Amper 2,3% van de Waalse bestedingen vindt plaats in Antwerpen.
4/5 van de koopvlucht naar gebieden buiten Vlaanderen gaan naar BHG EN Wallonië, Nederland, Duitsland en Frankrijk.
Slechts 13 van de 70 Antwerpse gemeenten kennen een waarde boven 100. Dus vrij sterke concentratie: naar verwachting zal dat toenemen.
De steden Antwerpen, Mechelen, Turnhout en Lier scoren hoog, en hebben dus voor periodieke goederen een sterke attractie op de omliggende gemeenten. Boechout en Lint (aangewezen op Lier), en Vorselaar, Oud-Turnhout en Ravels (aangewezen op Turnhout) hebben dan ook waardes die ver onder 100 liggen.
Meer keuzes in grotere winkelclusters: bijv. Uplace.
Gevolg: enerzijds trekken grote clusters meer aan: anderzijds hebben veel kleinere clusters een probleem.
Effect: enerzijds schaalvergroting, anderzijds specialisatie
Strijd om de consument: speelt tussen kernwinkelgebieden van gemeenten van verschillende grootte…..
Oost-Vlaanderen scoort in middenmoot
Prognose: (tendens doortrekken) online toenemen, groter deel, waardoor bestedingen in fysieke winkels zullen afnemen
Goedkope winkels scoren prima…..
Prijsdruk zo sterk dat, na correctie van inflatie, kassaprijzen dalen.
Daarnaast: consument wenst winkelbeleving….
Dat investeren noodzakelijk is, tonen deze verschillen in kwaliteit en beleving aan
Maar kansen zijn er volop….
Strijd om de consument: maar ook tussen kernwinkelgebieden en perifere centra
Benadrukken beperkte grensoverschrijdende koopstromen voor prov. Antwerpen
Tempo van de ontwikkelingen in shoppingscenters en shoppingparken ligt vele malen hoger dan die van vrijwel alle binnenstedelijke winkelgebieden. Wijnegem SC investeerde 50 mln in renovatie en uitbreiding: gemiddelde centrumstad?
met 1,3 mln m2 (12%) maar gevuld aanbod met 1 mln (9%).
Niet alleen is het consumentengedrag veranderd: ook aan de aanbodkant speelt dit.
Verschil tussen deze twee is leegstand.
De grootste toename in absolute zin is terug te vinden in de provincie Limburg (337.136 m² op een totaal van 1.522.273 m²), gevolgd door Antwerpen (327.998 m² op een totaal van 3.180.215 m²) en Vlaams-Brabant (272.253 m² op een totaal van 1.512.748 m²). De overige provincies, Oost- en West-Vlaanderen, groeiden elke ongeveer met 225.000 m² in de periode 2008-2014, op een totaal van respectievelijk 2.548.062 m² en 2.549.518 m².
Volgt ongeveer het Vlaams patroon
Figuur 14 geeft verder aan welke gemeenten van de provincie Vlaams-Brabant het sterkst geëvolueerd zijn in gevulde m² wvo sinds 2008. Met andere woorden hoe roder de kleur hoe meer het gevuld aanbod (in wvo) is toegenomen, hoe blauwer de kleur hoe meer het gevuld aanbod (in wvo) is afgenomen.
Over het algemeen is de evolutie het meest positief in de buurgemeenten van Leuven en enkele gemeenten uit de Vlaamse Rand rond Brussel. Een zeer uitgesproken toename wordt genoteerd in Beersel (+110,1%), Begijnendijk (+139,6%) en Machelen (+179,9%). Over het algemeen heeft de meest negatieve evolutie op vlak van WVO zich voorgedaan ten zuiden van het Brussels Gewest en in het oosten van de provincie, met sterke dalingen in de totale wvo in Hoegaarden (-41,6%) en Herne (-35,3%)
Op basis van deze gegevens wordt duidelijk dat het aanbod in Vlaams-Brabant ondanks de sterke groei nog steeds beperkt is in vergelijking met de andere Vlaamse provincies. Ook de leegstand per 1.000 inwoners is in deze provincie duidelijk het laagst. De andere sterke groeier, de provincie Limburg, heeft een veel groter aanbod per 1.000 inwoners. De marktruimte in de provincie Limburg is dus waarschijnlijk beperkter. Dit wordt deels bevestigd door de grote hoeveelheid leegstaande winkelvloeroppervlakte per 1.000 inwoners. Deze is duidelijk het hoogst in Limburg. De provincie West-Vlaanderen heeft overigens het grootste aanbod per 1.000 inwoners van alle provincies.
Prognose: (tendens doortrekken) online toenemen, groter deel, waardoor bestedingen in fysieke winkels zullen afnemen
Prognose: (tendens doortrekken) online toenemen, groter deel, waardoor bestedingen in fysieke winkels zullen afnemen
Op Figuur 17 staat in relatieve zin (%) weergegeven hoeveel leegstand er anno 2014 is in de gemeenten van de provincie Vlaams-Brabant. Hoe donkerder de rode kleur hoe meer leegstand we terugvinden in het winkelapparaat van de desbetreffende gemeente. De lichtste kleuren (na wit) duiden die gemeenten aan die zich binnen de frictieleegstand van 3% tot 7% bevinden, wat de meest gezonde situatie is voor het goed functioneren van de detailhandel in de gemeente.
De hoogste leegstand (s.s.) vinden we terug in enkele gemeenten in de Rand rond Brussel en aan de zuidgrens van de provincie. Hoegaarden (+40,7%) is een duidelijke uitschieter op dit vlak.
De leegstand in Leuven ligt met 6,1% binnen deze die verwacht kan worden binnen de marges van frictieleegstand. Ook in de meeste gemeenten rond Leuven ligt de leegstand laag tot zeer laag, met zelfs leegstand onder de 3% in Bierbeek en Herent.
Op Figuur 18 is de evolutie van de leegstand (s.s.) weergegeven per gemeente van de provincie Vlaams-Brabant. De groen ingekleurde gemeenten zijn die gemeenten die een afname van de leegstand gekend hebben tussen 2008 en 2014. De gemeenten met de sterkste afnames qua leegstand liggen verspreid over de provincie. In Holsbeek, Linkebeek, Huldenberg, Drogenbos en Zoutleeuw bedroeg de daling zelfs meer dan 80%, wat betekent dat de bestaande leegstand daar zo goed als volledig werd weggewerkt. Zeer waarschijnlijk wordt dit mede verklaard door het fenomeen dat een deel van de leegstand van functie verandert (van winkel naar woning). Voor Locatus is het dan geen winkel meer en daalt dus zowel het aanbod als geheel als de leegstand.
In de meeste steden en kleine steden is de leegstand gestegen, zij het in verschillende grootte-ordes. In Tienen steeg de leegstand bijvoorbeeld met amper met 5% terwijl in Leuven en Halle de leegstand steeg met respectievelijk 37,5% en 209,9%. In een aantal gemeenten is de leegstand sinds 2008 nog sterker gestegen, vooral in de rand rond Brussel. Zo was er een vertienvoudiging in Beersel en Kapelle-op-den-Bos.
In sommige gemeenten gaat een sterke stijging van de totale winkelvloeroppervlakte gepaard met een sterke stijging van de leegstand, zoals Beersel en Merchtem. Toch is er geen volledige correlatie: in sommige gemeenten zoals in Kapelle-op-den-Bos en Hoegaarden steeg de leegstand sterk ondanks een dalende evolutie in gevuld wvo. Ten slotte zijn er ook gemeenten waar een dalende leegstand gepaard gaat met een stijgende winkelvloeroppervlakte. Dit was vooral het geval in Holsbeek en Wezembeek-Oppem. Ten slotte gaat in sommige gemeenten een dalende leegstand wel gepaard met een dalende winkelvloeroppervlakte, zoals in Linkebeek en Geetbets.
Juist het ongelijke speelveld leidt er toe dat wanneer het beleid niet radicaal wijzigt, dan zal dit het beeld zijn van het gemiddelde kermwinkelgebied.
Ik pleit niet voor het tegengaan van trends en ontwikkelingen door de markt erg sterk te gaan reguleren.
Maar het minste dat er gedaan moet worden is het creeren van een gelijk speelveld tussen binnenstedelijke winkelgebieden en perifere winkelgebieden. Juist door het substantieel professionaliseren van het beheer van de kernwinkelgebieden.
We moeten er echter rekening mee houden dat de eerder genoemde sanering niet alleen retailers betreft, maar ook winkelgebieden.
Situatie verschilt per regio of zelfs per gemeente.
Wel bevestiging dat er globaal genomen overcapaciteit is en dat verdere sanering aan de orde zal zijn.
We sluiten af met een paar kaartjes….
Gemeenten Prov. Antwerpen in Vlaams perspectief
Winkelclusters Prov. Antwerpen in Vlaams perspectief
9 vd 15 grotste winkelclusters is niet-binnenstedelijk aanbod