Conference in French about the Florida Real Estate Market held at the Paris Property & Investment Show (Salon National de l'Immobilier) Porte de Versailles Convention Center (29 March - 1 April 2012)

1. L’IMMOBILIER EN FLORIDE:
DE L’INVESTISSEMENT À L’IMMIGRATION
Par
KIJNER & SONS INTERNATIONAL REALTY
www.kijner.com

2. QUI SOMMES-NOUS?

3. www.kijner.com
www.facebook.com/ksirealty
www.twitter.com/ksirealty

4. www.sarasotahousesforsale.net
www.miamihousesforsale.net
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realty---kijner-&-sons-international-
realty

5. KIJNER & SONS INTERNATIONAL REALTY
Costa Rica, France, Thaïlande, USA
SUR LA FLORIDE
DANIEL KIJNER
Broker Associate avec Re/Max Platinum Realty
Sarasota, FL
MARC H. KIJNER
Realtor® avec Fortune International Realty
Miami, FL
LAURA KIJNER
Realtor® avec Fortune International Realty
Miami, FL

6. NOS MÉTIERS

7.  Transaction Immobilière
- Résidentielle/Commerciale
- Achat/Vente/Location
Gestion locative
Gestion de Patrimoine
Promotion et Développement
- Construction
- Rénovation
Conseil International
- Investissement & Immigration
- Opportunités d’affaires
- Conciergerie Elements
-Due Diligences & Assistance
- Mise en relation avec nos
partenaires et experts habilités selon
vos besoins et les spécialités
requises

8. POURQUOI INVESTIR EN
FLORIDE?

10.  Une parité euro/dollar en faveur de l’acquéreur (€1 = $1.31)*
 Un marché immobilier des plus abordables comparé au notre. Le prix moyen
du m2 en région parisienne est d’environ € 6 000 et d’environ €8 600 dans Paris
intra-muros, ce qui ne permet pas un accès facile à la propriété, surtout à un
primo accédant
 Investir aux États-Unis et transférer légalement une partie ou l’intégralité de
son patrimoine à l’étranger permet de faire face aux réelles incertitudes
politiques et économiques que connaissent actuellement l’Europe et notre pays
 L’immobilier est perçu comme une valeur « sûre » et généralement plus
rentable. En effet, les marchés boursiers sont volatils et il y a une véritable
incertitude quant aux obligations et autres matières premières
=> Le foncier une valeur refuge et tangible
*en date du 12 mars 2012

11.  Les taux d’intérêts des banques américaines sont actuellement plus bas que les nôtres.
Même si l’accès à l’emprunt est restreint pour les étrangers, un refinancement est possible
après quelques temps de détention pour constituer un historique
 Le marché immobilier de Floride est l’un des plus attractifs d’Amérique du Nord avec
plus de 260 jours d’ensoleillement, un climat chaud subtropical et des températures en
moyenne de 26°C
 Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques et les taxes sur les sociétés
sont faibles en Floride
 La Floride est un hub international grâce à des villes dynamiques mais surtout des
industries (tourisme, agriculture, aéronautique...) et des infrastructures de pointe telles
que de nombreux aéroports internationaux desservant l’Amérique Centrale et du Sud,
l’Europe et le reste de l’Amérique du Nord
 Miami est la 1ere ville de Floride pour les investissements étrangers

12. Investir dans l’immobilier floridien est un choix logique grâce:
 A la grande disponibilité de biens immobiliers de qualité
 Aux coûts d’acquisition plus faibles qu’en France
 A une gestion et une revente du bien facilité
 A la possibilité d’un véritable retour sur investissement à
moyen et long terme, à la création de cash flow et
d’amortissements immobiliers inexistants en France

13. BIEN À REVENUS MULTIPLES - PRIX SPÉCIAL SALON!
MIAMI, FLORIDE
$ 178 500
Terrain de 372 m2 (4 000 sq.ft) avec une surface habitable de 214 m2(2 300 sq.ft)
Zone commerciale et résidentielle
Année de construction: 1952
Bâtiment de 2 unités: Une unité de 2 chambres à coucher et 1 salle de bain et une unité de 3 chambres à
coucher et 1 salle de bain
Taxes annuelles: $ 2 352 (mensuelles: $196) - €1 800 environ (€150/mois)
Revenu mensuel brut: $2 100 / $ 25, 200 l’an - €19 385/an environ (€1 605/mois)
Assurance annuelle: $ 3 850 - €2 961/an environ (€246/mois)
Frais de gestion locative: 15% à 20 % du revenu variable selon gestion hebdomadaire, mensuelle, annuelle
Retour(net): 15% - Dépréciation: 3,39 % par an
Les montants et pourcentages dépendent du taux de change, de la gestion, de la durée et de l’utilisation du bien

14.  Les «Title Companies »américaines garantissent le titre de propriété du bien et votre
statut de propriétaire reconnu, légal et unique
 La propriété est illimitée et perpétuelle en Floride
 Vous avez la liberté totale et illimitée d’acheter, de gérer, de posséder, de vendre et de
transmettre votre bien. Vous et votre bien êtes protégés par une série des lois et de
régulations qui sont justes et applicables à tous (américains et étrangers inclus)
 Assurabilité: vous pouvez vous protéger de nombreux risques et catastrophes naturelles
grâce à un vaste choix d’assurances offert aux propriétaires résidents floridiens ou non,
occupants et non occupants dont les coûts sont proches de ceux pratiqués en Europe
 Les Etats-Unis restent la 1ere puissance mondiale, un pays politiquement et
économiquement stable même en temps de crise
 La Floride est l’un des états les plus riches des Etats-Unis et probablement l’un des plus
multiculturels et accueillants : les Européens et Français y sont bienvenus et s’y plaisent

15. LES SAISIES HYPOTHÉCAIRES
SHORT SALE &FORECLOSURE

16. SHORT SALE ET FORECLOSURE, QUELLE DIFFERENCE ?
Dans une short sale et une foreclosure, le prix de vente est en dessous du
montant de l’hypothèque. Le bien a donc une valeur moindre que la
somme principale - voir intérêts et assurance - due à la banque. Ainsi le prix
de vente ne couvre probablement pas les impayés (taxes foncières, coûts
d’achat et de closing, etc...), les charges, l’entretien…
La principale différence entre une short sale et une foreclosure est qu’un
bien de type short sale est vendu directement par le propriétaire avec
l’approbation de la banque, alors que pour une foreclosure, le bien est
vendu directement par la banque qui s’est « titrée »
Dans une foreclosure, un juge transfère le titre de propriété à la banque. Le
bien devient donc possession de la banque et est communément appelé un
bien R.E.O. (Real Estate Owned ou Bank Owned, même pour le compte de
tiers investisseurs, voir étrangers, dont elle est alors le mandant)

17. EXEMPLES DE SHORT SALE & FORECLOSURE
MIAMI, FLORIDE
$64 900 - € 50 000 $54 900 - €42 500 $50 000 - €38 500
FORECLOSURE SHORT SALE SHORT SALE
“AVEC LOCATAIRES EN “LIBRE”
Revenu mensuel: $1,700 PLACE”
Revenu mensuel: $1 300
=>€1 308 =>€1 000
A 15 minutes de la plage Revenu mensuel: $1 600
=>€1 231 Maison
Duplex de 2 appartements Maison avec piscine 3 chambres à coucher
Total de 2 chambres à coucher 4 chambres à coucher 2 salles de bain
et de 2 salles de bain 2 salles de bain

18. LAISSEZ LES EXPERTS VOUS ASSISTER
ET VOUS ÉVITER LES DÉCONVENUES

19. FACILE:
 Selon le prix de vente et l’endroit – particulièrement à Miami – les biens vont du
cabanon à la copropriété donnant sur l’océan, à la jolie maison individuelle sur un
cours de golf au domaine privé de luxe pour une somme « modique » si l’achat est
parfaitement structuré et que vous êtes assistés par les bons professionnels
DIFFICILE:
 Est-ce que le bien est une vente « normale », une short sale ou une foreclosure?
 La banque se charge-elle de la transaction et du closing pour une personne locale
ou pour un non-résident ?
 Est-ce une vente « As Is » (telle quelle)? 95 % du temps, l’achat est non
négociable, sous conditions particulières et avec de possibles restrictions imposées
aux investisseurs étrangers!
 Les raisons derrières une vente sont souvent méconnues et il y a de nombreuses
irrationalités car l’agence de recouvrement ne connaît pas les spécificités et
l’environnement propres au bien

20. COMPLIQUÉ:
Lorsque l’investisseur est un institutionnel ou un organisme financier étranger
qui ne comprend pas les réalités du marché local, s’il est le préteur saisissant ou
agissant pour un ensemble d’autres investisseurs privés, hors USA
 Le temps de réponse est généralement très long dans le cas d’opportunités
HAMP et HASFA! Comptez sur une moyenne de 30 jours (pour les chanceux) à 6
mois pour obtenir un OUI ou un NON. Si votre dossier n’est pas parfaitement
structuré, vous n’obtiendrez jamais de réponse!
 Y a t-il des liens ou des privilèges - nantissements sur le titre de propriétés
(taxes impayées, avocat, mécaniques, jugement en cours, « équitable »...)?
 Ne faites jamais plusieurs offres sur différents biens! Vous seriez légalement
obligés d’honorer vos offres si elles étaient acceptées!

21. DEVENEZ RÉSIDENT PERMANENT
ET CITOYEN AMÉRICAIN
LE PROGRAMME EB-5
INVESTIR POUR IMMIGRER AUX USA

22. http://www.kijner.com/LEB5

23. Qu’est ce que le programme d’investissement «EB-5»?
 Il permet d’obtenir une résidence permanente aux Etats-Unis et
une carte verte pour les étrangers investissant $500 000 dans un
«Centre Régional» sans les contraintes et l’obligation de devoir à
gérer une entreprise
 Cette option de statut d’immigration permet de vivre dans
n’importe quel état des Etats-Unis, de s’impliquer ou non dans une
activité commerciale, et permet d’être salarié ou simplement
d’être retraité

24. Qu’est-ce qu’un Centre Régional?
 Une entité juridique, association ou organisation, approuvée par
les services d’immigration CIS (Citizenship and Immigration Services)
qui permet aux ressortissants étrangers d’être approuvés pour la
résidence permanente suite à leur investissement de $500 000 dans
un Centre Régional
 Les Centres Régionaux concentrent leurs efforts particulièrement
sur des régions aux Etats-Unis qui cherchent à promouvoir la
croissance économique à l’export, et/ou à améliorer la productivité
locale, la création de nouveaux emplois, le développement des
investissements locaux et la rénovation du tissu économique et
structurel d’une région sinistrée

25. Comment Fonctionne un Centre Régional?
 Un Centre Régional offre un partenariat à l’investisseur au sein de
sa propre activité et gère l’entité en tant que gérant approuvé par les
autorités fédérales, même si restant soumis à contrôle permanent
 Les investisseurs étrangers désireux d’obtenir la carte verte, ont
l’opportunité d’investir et de devenir partenaire à concurrence et à
partir de $500 000 dans le projet
 En tant que partenaire, l’investisseur n’est pas tenu de s’impliquer
activement dans le projet et ou de vivre à proximité de l’entité
commerciale

26. Quelles sont les obligations d’un Centre Régional?
Le Centre Régional doit créer directement ou indirectement un minimum de
10 emplois par investisseur dans le cadre de l’activité nouvellement générée
Quelles sont les obligations de l’investisseur?
L’investisseur doit apporter la preuve de l’origine légitime des fonds: revenus
salariés, détention de parts, investissement, héritage ou dons
L’USCIS dépendant du « Homeland Security Department » avec le « State
Department » demandent à l’investisseur de fournir les 5 dernières années de
déclarations d’imposition fiscale du pays d’habitation, de résidence usuelle ou
de naissance et d’origine actuelle de l’investisseur et d’expliquer clairement
comment le montant de l’investissement a été obtenu. Tout est vérifié! D’où la
durée du processus entre 9 à 12 mois si tout est prêt et fourni à l’avocat

27. Préservez votre famille et votre patrimoine!
Réalisez votre rêve en devenant citoyen américain

28. POUR PLUS D’INFORMATIONS
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DU 02 AU 09 AVRIL 2012
DISPONIBILITÉ LIMITÉE SELON PRIORITÉ D’INSCRIPTION

29. MERCI PARIS!
DES QUESTIONS?
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