La Belgique a été condamnée plusieurs fois par le passé par la Cour de Justice de l’Union européenne, pour la manière dont elle taxait les revenus des immeubles situés en dehors de la Belgique. Pour résoudre ce problème, le législateur a adopté une loi le 17 février 2021, qui créé diverses obligations à charge des propriétaires.

1. 28 Le journal du Médecin | 9 septembre 2021 | N° 2683
Gestion
Le fisc précise le régime de la déclaration
des biens immobiliers situés à l’étranger
soitleseulprixd’acquisition,sidestravaux
importants n’y ont jamais étés effectués
(cadre 6), soit le prix d’acquisition majoré
du coût des travaux en cas de rénovation
(cadre 7), soit, enfin, la valeur vénale du
bien en 1975.
Sur la base des différentes informations
déclarées, l’administration appliquera un
«facteur de correction» pour déterminer
le montant revenu cadastral.
Le SPF Finances a indiqué au mois de
juin que les contribuables qui ont déclaré
des revenus immobiliers à l’étranger en
2021, recevront le formulaire dans le cou-
rant des mois de septembre –octobre, ce
formulairedevantêtrecomplétéetrenvoyé
avant le 31 décembre 2021. À défaut, le
formulaire est téléchargeable sur le site
du SPF Finances.
En cas de défaut, l’article 7 de la loi
prévoitquelescontribuablespropriétaires
de biens à l’étranger pourront être sanc-
tionnésparuneamendeallantde250euros
à 3.000 euros.
La fin d’une longue saga
La loi du 17 février 2021 vient clôturer
une longue saga fiscale en proposant une
solution relativement simple aux proprié-
taires d’immeubles à l’étranger, qui se
trouvaient jusqu’à présent souvent bien
ennuyés lorsqu’ils devaient déclarer le
«revenu cadastral» de ces biens.
Pour les propriétaires de biens situés
hors UE, la situation est également sim-
plifiée et plus économique puisqu’ils ne
pouvaient se prévaloir de la jurisprudence
delaCourdeJusticedel’Unioneuropéenne
etdevaientdoncdéclarerlavaleurlocative
brute de leurs biens.
En revanche, nous regretterons que le
fisc s’immisce une fois de plus dans l’in-
timité patrimoniale des contribuables. Il
s’agit d’un mouvement qui s’inscrit mal-
heureusement dans la politique fiscale
mondialeactuelle(levéedusecretbancaire,
communication automatique d’informa-
tions,obligationdedéclarationdescomptes
et assurances-vie à l’étranger, taxe sur les
comptes-titres, etc.) et contre laquelle les
contribuables demeurent impuissants.
Jérôme Havet,
avocat spécialiste en droit fiscal
Nousvousavionsdéjàdétaillé
comment la Belgique taxe
lesrevenusimmobiliersdes
immeubles belges qui sont
destinés à l’habitation privée. Ces revenus
sont taxés forfaitairement sur la base du
revenu cadastral indexé, alors que c’est
la valeur locative brute qui était prise en
compte pour les revenus des immeubles
à l’étranger.
La Cour de Justice ne pouvait accepter
qu’un traitement fiscal différencié soit
appliqué selon que l’immeuble est situé
en Belgique ou ailleurs en Europe. Elle a
donc condamné la Belgique dès 2014 et à
diverses autres reprises.
La difficulté du régime belge résulte
notamment du fait que le revenu cadastral
est une valeur déterminée sur la base de
la valeur du bien fixée en 1975 et ensuite
indexée pour correspondre à sa valeur
actuelle.
À la suite des diverses condamnations
européennes, la Belgique avait réglé le
sort du revenu cadastral des immeubles
situés en France par voie d’une circulaire
administrative, puis celui des immeubles
situés sur le territoire des Pays-Bas.
Le fisc n’avait malheureusement pas
édicté de directive précise pour les
immeubles situés dans les autres pays.
Un nouveau cadre
La loi du 17 février 2021 vient appor-
ter une solution à ce problème, puisque
le propriétaire d’un bien situé à l’étranger
dispose désormais d’un cadre pour déter-
miner la valeur de son bien.
Il lui est donc désormais possible d’éva-
luer la valeur locative nette telle que fixée
en 1975 du bien à l’étranger et de fixer le
montant du revenu cadastral de son bien
comme étant égale à 5,3% de la valeur du
bien au 1er
janvier 1975.
Silepropriétairenepeutétablirlavaleur
au 1er
janvier 1975, c’est la valeur actuelle
du bien qui est prise en considération à
laquelle est appliquée un «facteur de cor-
rection» (qui est de 15,018 en 2021) pour
fixer la valeur en 1975.
Le revenu cadastral d’un bien évalué à
500.000 euros en 2021 sera donc de 1.764
euros (500.000: 15,018 x 5,3%).
Un cadastre des biens à
l’étranger
Le législateur ne s’est cependant pas
arrêté à une formule de taxation, mais en
a aussi largement profité pour établir un
véritablecadastredesbienssituésàl’étran-
ger, obligeant les propriétaires, à fournir
touteuneséried’informationsaufiscbelge,
par le biais d’un formulaire spécifique qui
est disponible sur le site internet de l’ad-
ministration fiscale.
Ce formulaire a été envoyé aux 170.000
contribuables qui avaient déjà déclaré des
revenus immobiliers à l’étranger dans leur
déclaration fiscale (cadre III, point B.) et
est divisé en 12 rubriques qui doivent être
complétées.
Le fisc vient également de publier une
«FAQ» disponible sur son site internet
pour aider les propriétaires à compléter
ce formulaire.
Le formulaire impose la communication
du type de bien dont le contribuable est
propriétaire (appartement, terrain, villa,
bien commercial, etc.) ainsi que l’adresse
exacte où il est situé (rubriques 1 et 2).
Il est également demandé aux proprié-
taires de déclarer la nature de leurs droits
(pleine propriété, usufruit, emphytéose,
etc.) et leur pourcentage dans ce bien.
Les propriétaires doivent également
indiquer la valeur du bien, en indiquant
soit la valeur vénale actuelle de celui-ci
(cadre 4), soit le prix d’acquisition du ter-
rain majoré du coût des travaux (cadre 5),
FISCALITÉ La Belgique a été condamnée plusieurs fois par le passé par la Cour de Justice de l’Union
européenne, pour la manière dont elle taxait les revenus des immeubles situés en dehors de la
Belgique. Pour résoudre ce problème, le législateur a adopté une loi le 17 février 2021, qui créé di-
verses obligations à charge des propriétaires. En effet, la Belgique ne s’est pas contentée de régler
ce problème, mais a aussi mis en place un véritable cadastre des biens immobiliers.
Le législateur ne s’est cependant pas arrêté à
une formule de taxation, mais en a aussi
largement profité pour établir un véritable
cadastre des biens situés à l’étranger.