1. SCN 2013 | 622
SERIE
I
n het vorige nummer van Shopping
Centre News zijn we een nieuwe arti-
kelenreeks gestart. Een reeks waarin
we de evolutietheorie, waaraan Charles
Darwin een belangrijke bijdrage heeft geleverd met zijn
onderzoek naar de aanpassingsvermogen van verschillen-
de vinkensoorten op de Galápagoseilanden, als metafoor
gebruiken. In deze artikelenreeks over de retailmarkt en
de retailvastgoedmarkt bekijken we de ontwikkelingen in
deze markten vanuit het perspectief van deze theorie. We
gaan er daarbij van uit dat de mate van flexibiliteit van de
winkelformule zich aan te passen aan veranderende vraag-
en aanbodfactoren, de alternatieve aanwendbaarheid van
het bijbehorende vastgoed in relatie tot specifieke loca-
tiekwaliteiten en de mate van de bereidheid tot samenwer-
king tussen alle stakeholders mede bepalend zijn voor het
succes. Als de wereld om je heen verandert, maar je houdt
zelf vast aan oude gewoonten en patronen, dan is ons
inziens de kans groot dat je op termijn ten onder gaat.
RETAIL IN BREDER PERSPECTIEF
De afgelopen vijf tot tien jaar is de wereld sneller veran-
derd dan de vijfhonderd tot duizend jaar daarvoor. Dit
betekent dat wij ons niet tot nauwelijks kunnen voorstel-
len aan welke veranderingen de wereld de komende vijf tot
tien jaar onderhevig zal zijn. Vooral technologische ont-
wikkelingen hebben een enorme vlucht
genomen. Daarbij heeft de hoge pene-
tratiegraad van de digitalisering tot
gevolg dat iedereen op elke plek in de
hele wereld zich op de hoogte kan stel-
len van alle macro-maatschappelijke-,
economische- en culturele ontwikkelin-
gen. Op dit moment zijn er in de hele
wereld meer mensen die toegang heb-
ben tot internet dan die toegang hebben
tot drinkwater. Uit een onderzoek in de
UK blijkt zelfs, dat de Britse inwoners de beschikbaarheid
van internet een hogere prioriteit geven dan de beschik-
baarheid van schoon water (onderzoek 2011 t.b.v. een
expositie over water in het Science Museum in Londen) .
CRISIS
Wereldwijd en in Nederland ervaren we inmiddels gerui-
me tijd een economische en financiële crisis. Binnen
Europa schijnt Nederland het niet zo goed te doen, hoewel
er sinds kort enige positieve geluiden zijn waar te nemen.
Zo neemt het consumentenvertrouwen neemt fors toe en
zelfs wordt al gesteld dat we uit de crisis zijn. Maar of dat
al in de winkels merkbaar is?
OORLOG
De enorme brandhaarden die we op dit moment waarne-
men in vooral landen waar sprake is van moslimfunda-
mentalisme, zijn exemplarisch voor deze tijd. Nog niet
lang geleden dreigde er zelfs een mogelijke oorlog tussen
Syrië en de VS. Het feit dat iedereen wereldwijd via inter-
net toegang heeft tot informatie over deze situatie heeft
hierbij een polariserend effect. Als hierdoor wereldwijd
politieke spanningen toenemen, dan zien we dat terug in
de media. Zo was onlangs nog te lezen dat er verschillende
Nederlanders meestrijden in de internationale jihad in
Syrië. Dit soort ontwikkelingen doen ook het vertrouwen
in de binnenlandse veiligheid niet toenemen. In Neder-
land schijnt de dreiging nog heel beperkt te zijn, maar het
dreigingsbeeld is wel aan verandering onderhevig.
MILIEU
Het feit dat CO2
-uitstoot een wereldwijd item is waarover
verschillende landen en werelddelen afspraken maken,
is ook echt van deze tijd. In het vastgoed is dit ook door-
gedrongen (zie het artikel over Redevco en haar inzet op
het gebied van duurzaamheid en het terugdringen van de
CO2
-uitstoot).
Survivalof
thefittest
DARWINVINKEN IN WINKELLAND
De afgelopen vijf jaar is
de wereld sneller
veranderd dan in
de vijfhonderd jaar
daarvoor
DOOR JORINE DE SOET

2. SCN 2013 | 6 23
SERIE
ZIJSTAPJE: CRISIS IN CHINA
In onze westerse cultuur kent het woord: ‘crisis’ een
negatieve lading. Wij ervaren crisis als een noodsituatie
waarbij het functioneren van een stelsel ernstig verstoord
raakt. In China daarentegen bekijkt men de crisis vanuit
een ander perspectief. Niet voor niets bestaat het Chine-
se woord voor ‘crisis’ uit twee karakters: 危机. Het eerste
karakter 危 (wēi) betekent gevaar; het tweede karakter 机
(jī) betekent kans; niet uitsluitend negatief dus, zoals bij
ons. De filosofische gedachte hierachter is: het is bedrei-
gend, maar het biedt ook kansen. Deze benadering van een
crisissituatie toont overeenkomsten met de benadering
vanuit het perspectief van de evolutietheorie, die ervan
uitgaat dat die actoren die zich het beste bij zich wijzigen-
de omstandigheden aanpassen en deze als kans zien, zich
beter staande zullen weten te houden dan degenen die zich
niet aanpassen en slechts bedreigingen zien. Deze laatste
soort wordt eerder bedreigd met uitsterving.
ALGEHELE TRANSFORMATIE
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de respectievelijk
politieke, religieuze, sociale en milieu-ontwikkelingen die
wereldwijd aandacht vragen. Nu zijn veranderingspro-
cessen van alle tijden. Verandering is altijd de enige con-
stante. Maar het zijn juist de snelheid en de onoverzich-
telijkheid van deze veranderingen, die maken dat we deze
tijd kunnen beschouwen als een werkelijke wereldwijde
transformatiefase, waarvan het einde nog niet in zicht is.
Hierna beschrijven we kort een aantal effecten in ons land
van de ontwikkelingen die we hiervoor beschreven hebben.
VAN AANBOD NAAR VRAAG
De zeer hoge penetratiegraad van internet onder onze
inwoners heeft tot gevolg dat de macht tot besluitvorming
in hun handen ligt. Door deze ontwikkeling is de markt van
de detailhandel nadrukkelijk een vraaggestuurde markt
geworden. Waren het voorheen de detailhandelsformules
die bepaalden welke consumenten op welke plek welk aan-
bod konden vinden; als gevolg van internet staat het ieder
individu vrij exact datgene aan te schaffen op het moment
en op de plek waar hem of haar dat het beste uitkomt.
ECONOMISCHE GROEI TEN EINDE?
Vanaf WO II kenden wij in de westerse samenleving
eigenlijk alleen maar economische groei. We zien een
enorme stijging in consumentenbestedingen en in mate-
riële zin hebben we niets meer te wensen. Echter op dit
moment ontstaat een toenemend economisch en finan-
cieel bewustzijn als gevolg van het feit dat we wereldwijd
een verschuiving van economische machten ervaren. De
economische opkomst van vooral de BRIC-landen (Brazilië,
Rusland, India en China) en de achteruitgang van de wes-
terse samenlevingen missen hun effecten niet. In ons land
staat de krant dagelijks vol van de crisis, bezuinigingen en
lastenverzwaringen.
In het verlengde van deze crisis, maar ook als gevolg van
andere voorkeuren en oriëntaties bij consumenten, zien
we het consumentenvertrouwen en daarmee het uitgave-
patroon afnemen. Dit vertaalt zich direct naar de markt
van de detailhandel en in iets vertraagde vorm naar de
markt van het detailhandelsvastgoed.
DEMOGRAFIE EN MULTICULTUUR
Onze babyboomers bereiken de komende jaren de pensi-
oengerechtigde leeftijd en de aanwas van nieuwe inwoners
op basis van geboorten neemt af. Gevolg is een vergrij-
zende bevolking met andere wensen, verwachtingen en
behoeften ten aanzien van retail. Dit zullen we in toene-
mende mate terug zien in ons winkelaanbod.
Daarnaast heeft onze samenleving zich ontwikkeld tot
een multiculturele samenleving. Inwoners met een andere
VERVOLG OP PAGINA 24 →
In het verlengde van
deze crisis zien we het
consumentenvertrouwen
en daarmee het
uitgavepatroon afnemen

3. SCN 2013 | 624
SERIE
dan een Nederlandse of West-Europese achtergrond heb-
ben in het algemeen een ander winkelgedrag. Ook dat zien
we terug in ons winkellandschap. In toenemende mate
zien we in kracht- en prachtwijken allochtone onderne-
mers hun winkel exploiteren. Hun producten kennen in
het algemeen een andere prijs-kwaliteitverhouding (in de
versproducten vaak beter) en een andere manier van pre-
senteren. Daarnaast vestigen deze ondernemers zich min-
der vaak op A1-locaties.
MILIEUBEWUSTZIJN
Van de wereldwijde afspraken over reductie van CO2
-uit-
stoot zien we op dit moment bijvoorbeeld al een heel con-
crete vertaling in een aantal binnensteden, waar plannen
in voorbereiding zijn om vervuilende auto’s te weren. In
Utrecht is deze nieuwe regel al vanaf 2015 van kracht. Naar
verwachting zullen andere steden volgen.
Ook op andere plekken in onze samenleving zien we een
toenemend milieubewust-
zijn, dat zich o.a. uit in meer
aankopen van biologische
aard. Veel consumenten zijn
bereid meer te betalen voor
artikelen die op verantwoor-
de wijze tot stand zijn geko-
men; men wil liever een kip
die heeft mogen leven voor
haar dood, dan één die niet
eens heeft mogen leven (de plofkip). Ook in de confectie
zien we meer artikelen verschijnen die biologische verant-
woord geproduceerd zijn. De wegwerpmaatschappij maakt
gedeeltelijk plaats voor een maatschappij waar spullen
meerdere gebruikseigenaren kennen alvorens deze wegge-
gooid worden. Marktplaats biedt iedereen de gelegenheid
reeds gebruikte spullen aan te schaffen, zodat deze een
tweede of derde leven hebben. Duurzaamheid is hiermee
een begrip geworden dat verder gaat dan alleen maar min-
der energie verbruiken.
DARWIN EN DETAILHANDEL(SVASTGOED)
Kijken we vanuit de evolutietheorie naar de Nederlandse
detailhandel en het bijbehorende vastgoed, dan zien we
potentiële overlevers en potentiële uitstervenden. De mate
van aanpassing aan de huidige veranderingen, waarvan we
slechts een aantal voorbeelden gegeven hebben, zal bepa-
len wie onze winnaars zijn. In het eerstvolgende nummer
gaan we in op het aanpassingsvermogen van verschillende
soorten retail, de ontwikkelingen daarbinnen en de aan-
kooplocaties. ←
HIERBIJ ROEPEN WIJ VERTEGENWOORDIGERS VAN RETAILPARTIJEN
OP EEN BIJDRAGE TE LEVEREN AAN HET VOLGENDE ARTIKEL IN DEZE
REEKS. DAT KAN VIA TWITTER ONDER DE HASHTAG #SCN-DARWINS-
RETAIL OF VIA EEN EMAILBERICHT AAN REDACTIE@SCNEWS.NL OF
AAN INFO@KORDAATINRUIMTE.NL.
危机
← VERVOLG VAN PAGINA 23
Chinezen schrijven ‘crisis’ als
een combinatie van ‘gevaar’
en ‘kans’
Gelegen in het prachtige centrumgebied
van Breda, maakt het winkelcentrum
De Barones al sinds 1997 onderdeel uit van
het winkelcircuit. Nu is het tijd voor een
grondige herontwikkeling, die gekoppeld
wordt aan een herpositionering. SCN
sprak met Olaf Nieuwenhuis van eigenaar
Kroonenberg Groep en Jaco Meuwissen van
3W New Development.
Lucht, licht,
omgevingskwaliteit
en ruimte voor
retailers met
meterwensen