MARKETBEAT France INVESTISSEMENT Commerces SPECIAL MAPIC 2017 en demi-teinte mais croissance des volumes attendue en 2018 ! Volume d'investissement...fin des années record ? Bureaux, Logistique…et commerces…. Un peu plus de 14 milliards d’euros ont été investis sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé sur les 9 premiers mois de l’année 2017. Ce volume s’inscrit en repli d’une année sur l’autre avec une contraction observée tant en volume (-9%) qu’en nombre de transactions (-4%). Sans réelle surprise, le compartiment « bureau » continue de drainer la très grande majorité des capitaux engagés, avec 9,5 milliards de transactions depuis le début de l’année. Plus surprenante est la montée en puissance des actifs logistiques (2,8 milliards d’euros investis) dont les volumes dépassent pour la 1ère fois ceux placés dans des actifs commerciaux (2 milliards d’euros). Commerces : fin de la parenthèse enchantée ? Depuis le point haut atteint en 2014 (6,4 milliards d’euros de cessions), la tendance est clairement au ralentissement sur le marché de l’investissement en commerces. Ce mouvement est observable depuis 2015 mais s’est très nettement accentué en 2017 : ainsi au terme du 3ème trimestre, on ne compte que 2 milliards d’euros d’acquisitions, soit 14% du volume total investi. Ce ratio tranche très nettement avec la moyenne de 22% relevée entre 2009 et 2016. Il faut dire que les fonds d’investissement et grandes foncières - détentrices de centres commerciaux et d’actifs de centres ville - en ont terminé avec leur plan d’arbitrage et que le marché n’est donc plus alimenté que par la rotation naturelle des actifs détenus par les fonds d’investissement et par les livraisons de nouveaux actifs (centres commerciaux, retail parks ou encore magasins d’usines) développés par les promoteurs. Les doutes sur les capacités de réemploi du fruit d’éventuelles cessions dans un contexte de marché relativement sous-offreur freinent à l’évidence les arbitrages potentiels. Citons enfin quelques marketings avortés pour lesquels les aspirations des vendeurs en termes de prix n’ont pas rencontré l’adhésion des candidats acquéreurs, pourtant encore nombreux sur le segment des commerces. L’ensemble de ces facteurs explique la contraction des volumes des opérations de cessions réalisées depuis le début de l’année. Le 4ème trimestre, bien que promettant un sursaut d’activité, ne pourra renverser cette tendance; l’année 2017 devrait donc s’achever sur un montant total d’investissement voisin de 3 milliards d’euros, ramenant le marché à sa performance de 2010-2013. Téléchargez l'étude complète ici-dessus. Cushman & Wakefield

1. MARKETBEAT
FRANCE
INVESTISSEMENT
COMMERCES
SPECIAL MAPIC
2017 en demi-teinte mais
croissance des volumes
attendue en 2018 !

2. SOMMAIRE
01 Contexte économique 3
02 Volume d’investissement 4
03 Typologie d’actifs transactés 5
04 Perspectives 2018 6

3. 3Cushman & Wakefield | MarketBeat France Investissement Commerces 3ème trimestre 2017
Des réformes sur fond de reprise
économique
Après un début d’année ponctué par les incertitudes
électorales (présidentielles puis législatives), le 3ème
trimestre 2017 sonne l’heure des premières réformes :
signature des ordonnances de la loi travail, plan
budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme
de l’ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces
changements sont plutôt bien accueillis par les chefs
d’entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de
l’indice du climat des affaires) mais ils suscitent
mécontentements au sein d’une partie de la population
française (chute de 7 points de l’indice de moral des
ménages). Grèves générales et protestations sont autant
de signes que la mise en œuvre du programme du
nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille.
Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par
rapport à ses prédécesseurs : une reprise économique
mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes.
Pour l’année 2017, l’INSEE prévoit une croissance de
+1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record
depuis 2011 (+2,1%). Les taux d’intérêts bas constituent le
principal moteur de cette reprise française. En effet, ils
permettent de soutenir, d’une part les investissements des
entreprises et d’autre part ceux des ménages avec
notamment l’achat de logements neufs, un élément
favorable au secteur de la construction.
Dynamique porteuse pour l’emploi
L’augmentation du nombre total de créations d’entreprises,
(+6,2% en France au 1er trimestre 2017) couplée à la
baisse du nombre de défaillances d’entreprises (-9,3% sur
la même période) rend compte d’une dynamique porteuse
pour l’emploi. Il en résulte une création nette d’emplois
supérieure à l’augmentation de la population active, et une
probable inflexion durable de la courbe du chômage.
Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de
chômage d’une année sur l’autre de 50 pdb (prévision de
9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l’emploi
devrait soutenir durablement le pouvoir d’achat et la
consommation des ménages qui repart à la hausse depuis
juillet, notamment en produits manufacturés et équipement
du logement. La reprise de l’indice de climat des affaires
du commerce de détail ainsi que les perspectives
générales d’activité s’inscrivent dans la même tendance et
affichent un léger regain d’optimisme pour cette rentrée
2017.
CONTEXTE ECONOMIQUE
DE L’OPTIMISME A LA REALITE !
Croissance trimestrielle du PIB en France, %
Source : INSEE
Dépenses de consommation des ménages, évolution sur
12 mois, en %
Source : INSEE
Perspectives générales d’activité et climat des affaires
du commerce de détail, indice
Source : INSEE

4. 4Cushman & Wakefield | MarketBeat France Investissement Commerces 3ème trimestre 2017
Bureaux, Logistique…et commerces….
Un peu plus de 14 milliards d’euros ont été investis sur le
marché français de l’investissement en immobilier
d’entreprise banalisé sur les 9 premiers mois de l’année
2017. Ce volume s’inscrit en repli d’une année sur l’autre
avec une contraction observée tant en volume (-9%) qu’en
nombre de transactions (-4%). Sans réelle surprise, le
compartiment « bureau » continue de drainer la très
grande majorité des capitaux engagés, avec 9,5 milliards
de transactions depuis le début de l’année. Plus
surprenante est la montée en puissance des actifs
logistiques (2,8 milliards d’euros investis) dont les volumes
dépassent pour la 1ère fois ceux placés dans des actifs
commerciaux (2 milliards d’euros).
Commerces : fin de la parenthèse
enchantée ?
Depuis le point haut atteint en 2014 (6,4 milliards d’euros
de cessions), la tendance est clairement au ralentissement
sur le marché de l’investissement en commerces. Ce
mouvement est observable depuis 2015 mais s’est très
nettement accentué en 2017 : ainsi au terme du 3ème
trimestre, on ne compte que 2 milliards d’euros
d’acquisitions, soit 14% du volume total investi. Ce ratio
tranche très nettement avec la moyenne de 22% relevée
entre 2009 et 2016.
Il faut dire que les fonds d’investissement et grandes
foncières - détentrices de centres commerciaux et d’actifs
de centres ville - en ont terminé avec leur plan d’arbitrage
et que le marché n’est donc plus alimenté que par la
rotation naturelle des actifs détenus par les fonds
d’investissement et par les livraisons de nouveaux actifs
(centres commerciaux, retail parks ou encore magasins
d’usines) développés par les promoteurs. Les doutes sur
les capacités de réemploi du fruit d’éventuelles cessions
dans un contexte de marché relativement sous-offreur
freinent à l’évidence les arbitrages potentiels. Citons enfin
quelques marketings avortés pour lesquels les aspirations
des vendeurs en termes de prix n’ont pas rencontré
l’adhésion des candidats acquéreurs, pourtant encore
nombreux sur le segment des commerces.
L’ensemble de ces facteurs explique la contraction des
volumes des opérations de cessions réalisées depuis le
début de l’année. Le 4ème trimestre, bien que promettant
un sursaut d’activité, ne pourra renverser cette tendance;
l’année 2017 devrait donc s’achever sur un montant total
d’investissement voisin de 3 milliards d’euros, ramenant le
marché à sa performance de 2010-2013.
VOLUME D’INVESTISSEMENT
FIN DES ANNÉES RECORD ?
Investissement en commerce, milliards d’euros
Source : Cushman & Wakefield
Volume d’investissement en commerces en France,
milliards d’euros et % du volume total
Source : Cushman & Wakefield
Source : Cushman & Wakefield
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise
banalisé en France, milliards d’euros

5. 5Cushman & Wakefield | MarketBeat France Investissement Commerces 3ème trimestre 2017
Disparition des grands volumes
Le marché de l’investissement en commerces a conservé
tout son dynamisme sur le segment des actifs unitaires de
moins de 50 millions d’euros. A la fin du 3ème trimestre, les
temps de passage moyens sont respectés sur l’ensemble
de ces petits volumes.
Il en va différemment pour les actifs commerciaux d’un
montant supérieur à 50 millions d’euros dont le nombre de
cessions marque un ralentissement très net cette année :
l’effet est d’autant plus spectaculaire que la tranche de
montant unitaire est élevée. On comptait ainsi encore une
quinzaine de cessions d’actifs de plus de 100 millions
d’euros en 2014 et 2015; elles sont tombées à 9 en 2016
et seulement 3 depuis le début de l’année 2017 : « Le
Queen » sur les Champs-Elysées acquis par AEW
EUROPE, le portefeuille de retail parks IKEA cédé à
PRADERA et le portefeuille de commerces de centre ville
« Solstice » acquis par AMUNDI IMMOBILIER.
Moins de centres commerciaux…plus de
retail parks
Selon les années, les volumes d’investissement les plus
importants ont concerné alternativement les actifs de
centre ville ou les centres commerciaux. Ces derniers
viennent généralement abonder les volumes via des
cessions de grande ampleur. Depuis 2016, les centres
commerciaux ont cédé leur place aux retail parks qui
auront ainsi représenté 1,3 milliard d’euros de cessions en
2016 et déjà près de 545 millions d’euros cette année, soit
28% du volume total tant en 2016 qu’en 2017. Une
nouvelle génération de parcs arrive sur le marché depuis
quelques années; ils attirent les enseignes avec des
architectures soignées et des concepts innovants
proposés à des loyers et des niveaux de charge maitrisés.
Il n’en fallait pas moins pour emporter l’adhésion des
investisseurs, assez confiants dans le devenir sur le
moyen / long terme de ces nouveaux formats de
commerce.
Taux de rendement au niveau plancher
Face à une offre de qualité de plus en plus rare, les taux
prime se maintiennent à un niveau historiquement bas sur
toutes les catégories de commerces. Une légère remontée
des taux prime sur les actifs de centre-ville est à prévoir à
court terme alors que, sur les autres classes d’actifs
commerciaux, la persistance de taux bas des OAT tant en
2018 qu’en 2019 devrait maintenir les taux de rendement
des actifs prime à ces niveaux records.
TYPOLOGIE D’ACTIFS TRANSACTÉS
PAS DE GRANDS VOLUMES, MOINS DE MALLS
Investissement en commerces par montant unitaire,
millions d’euros
Source : Cushman & Wakefield
Investissement en commerces par type d’actifs,
millions d’euros
Source : Cushman & Wakefield
Taux de rendement prime commerces, %
Source : Cushman & Wakefield

6. 6Cushman & Wakefield | MarketBeat France Investissement Commerces 3ème trimestre 2017
Reprise des volumes d’investissement
attendue en 2018
Quelques cessions d’actifs commerciaux emblématiques
vont venir dynamiser l’activité du marché de
l’investissement au 4ème trimestre, portant ainsi le volume
total au terme de l’année 2017 à près de 3 milliards
d’euros. Le cru 2017 ne restera donc pas dans les annales
des meilleures années sur le marché de l’investissement;
cependant des éléments permettent d’être confiants quant
à une nouvelle accélération du marché en 2018, sans pour
autant pouvoir rivaliser avec le niveau record de 2014.
Selon nos premières estimations, le volume
d’investissement pourrait dépasser les 4 milliards d’euros
en 2018, avec un retour en force des cessions de centres
commerciaux.
Quelques fonds d’investissement arrivent en effet à leur
terme et s’apprêtent donc à arbitrer leur patrimoine,
composé de centres commerciaux pour l’essentiel. Il en va
de même pour quelques foncières qui ont acté pour 2018
la cession d’actifs emblématiques. Quatre actifs de ce type
représentant un volume plus d’un milliard d’euros sont
aujourd’hui en phase initiale de commercialisation pour un
closing attendu au 1er semestre 2018. Sur ce type d’actif
immobilier, les quelques marketings avortés au cours de
l’année 2017 devraient amener les vendeurs à raison
garder : les acquéreurs sont aujourd’hui davantage
prudents dans leur approche des valeurs locatives et des
taux d’effort supportables par les enseignes, en particulier
pour les centres commerciaux de centre ville.
L’engouement des investisseurs pour les retail parks mais
également pour les magasins d’usine devrait soutenir les
volumes d’acquisitions en 2018, et ce malgré une
compression continue des taux de rendement prime pour
cette typologie d’actifs.
Les investisseurs sont d’ailleurs toujours nombreux
s’intéresser aux actifs de commerces : tant français
qu’européens mais aussi nord-américains ou asiatiques,
tant fonds d’investissements qu’OPCI-SCPI, tous les 2
déjà détenteurs d’une part de marché de plus de 30% en
2017.
PERSPECTIVES 2018
UNE ANNEE QUI S’ANNONCE ACTIVE
Investissement en commerces en France,
milliards d’euros
Source : Cushman & Wakefield

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