• Une offre de bureaux qui reste stable au global, en dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce trimestre ; • Mais une offre très inégalement répartie entre Paris intra-muros et la périphérie, et dont la qualité s’amoindrit – révélant la préférence des entreprises pour les bureaux labellisés ; • Cependant, des locataires en position de force : assouplissement des loyers, renégociations et mesures d’accompagnement sont de plus en plus fréquents et conséquents ; • Et à l’avenir : un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels … à condition qu’ils anticipent leurs opérations ! En témoignent les importantes livraisons de bureaux neufs prévues en 2013, mais dont 45% sont déjà pré-commercialisés.

1. Perspectives Entreprises
3ème trimestre 2012
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)
et du taux de vacance
Un marché d’opportunités
pour les entreprises, à
condition qu’elles anticipent
leurs opérations !
En dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce
trimestre, l’offre de bureaux reste stable en Ile-de-France
Le décrochage constaté au 2nd trimestre se confirme : le nombre
Source: Immostat
de mètres carrés de bureaux consommés par les entreprises à
l’issue du 3e trimestre est en repli de 19% par rapport à 2011. De L’offre de qualité se fait rare dans certains quartiers de Paris,
très grandes transactions ont pourtant été bouclées au cours du tandis que le choix est abondant en périphérie
trimestre, en raison de la levée des conditions suspensives
L’offre dans Paris intra-muros est réduite : le taux de
associées. Mais elles n’ont pas compensé la baisse globale d’activité
disponibilité y atteint 4,3% au global et se situe sous la barre des
constatée sur le marché de bureaux francilien depuis plusieurs mois.
3% dans plusieurs arrondissements (Paris 5 / 6 / 7èmes et Paris 12/
En effet, les perspectives économiques moroses incitent
13èmes), nettement en deça du seuil de fluidité du marché. Dans les
l’ensemble des acteurs à la prudence ; les transactions conclues
endroits les plus prisés, les bureaux de qualité peuvent ainsi s’avérer
sont essentiellement régies par des logiques de regroupement et de
difficiles à trouver. Une difficulté qui ne devrait guère s’apaiser
consolidation d’actifs, et les entreprises n’hésitent pas à mener des
compte tenu du très faible nombre de programmes immobiliers
renégociations de bail en parallèle de leurs recherches de locaux.
lancés dans Paris…
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France A l’inverse, le choix est vaste dans le Croissant Ouest et en
demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans. Première Couronne, où les taux de disponibilité varient entre 5,3%
Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux (à La Défense) et 17,8% (en Péri-Défense). Les disponibilités sont
de disponibilité de 6,75%. Elle est effectivement peu entamée par la conséquentes, avec près de 1.500.000 m² disponibles à fin
consommation de surfaces des entreprises, d’autant que les très septembre au total des deux secteurs.
grandes transactions concernent essentiellement des programmes
Cartographie : Taux de vacance
immobiliers non démarrés, répondant aux nouveaux standards
environnementaux - ces opérations ne viennent donc pas puiser
dans les réserves de bureaux disponibles.
L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais de qualité
variable, et très inégalement répartie entre les différents secteurs
franciliens.
Source: JLL

2. Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 2
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre de
marché à deux vitesses : bureaux disponibles
 D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à
se raréfier (-7% en 1 an) ; les marges de négociation
s’amenuisent donc pour les acquéreurs.
 De l’autre, le Croissant Ouest et la Première Couronne, où la
hausse se poursuit (respectivement +5% et +11% en 1 an).
Dans le Croissant Ouest, qui recense les disponibilités les plus
élevées d’Ile-de-France, la progression pourrait même
s’intensifier, compte tenu des importantes livraisons
d’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple :
le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises en
chantier, alors que la demande est en recul depuis plusieurs Source: Immostat / JLL
mois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’en
trouve naturellement facilitée pour les entreprises. Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
Répartition et évolution de l’offre de bureaux disponibles secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue ici
encore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfaces
neuves ou restructurées disponibles, avec près de 250.000 m² en
attente de trouver preneur.
Répartition de l’offre de bureaux neufs
Source: Immostat
L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, confirmant la
préférence des entreprises pour les bureaux labellisés
La part d’immeubles neufs dans l’offre disponible se réduit ce
trimestre ; elle passe à 22% au total de l’Ile-de-France - contre
Source: Immostat / JLL
26% un an auparavant. Cette érosion de l’offre neuve témoigne de
l’attrait grandissant, auprès des entreprises, des immeubles neufs
remplissant les nouveaux standards environnementaux. En temps de
crise, alors que la renégociation de bail est souvent préférée au
déménagement, les entreprises qui prennent le « risque » d’un
déménagement portent très majoritairement leur choix sur des
immeubles neufs, plus efficaces en matière de rationalisation de
mètres carrés et de consommation énergétique.

3. Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 3
entamées. L’assouplissement touche tous les secteurs, y
Assouplissement des loyers, renégociations et mesures
compris les secteurs « établis » : à La Défense par exemple,
d’accompagnement conséquentes : les locataires sont en
le loyer haut-de-gamme confirme sa décrue, et s’établit
position de force
désormais à 530€. Probablement l’indice que le secteur peine
Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance aujourd’hui à se renouveler, concurrencé par de nouveaux
est indiscutablement à la prudence, voire au report de décisions du marchés plus compétitifs sur le créneau des grandes surfaces de
côté des locataires. De nombreuses entreprises profitent de bureaux de qualité.
l’environnement chahuté pour faire jouer la concurrence et
renégocier leur bail. Et celles qui optent pour le déménagement se
tournent le plus souvent vers des immeubles très proches de leur Cartographie : Loyers haut-de-gamme
(en €/m²/an)
localisation d’origine : la tendance est aux mouvements
« endogènes », jugés moins risqués en matière d’adhésion des
salariés.
Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, les propriétaires-
bailleurs se montrent pragmatiques et consentent à
d’importants efforts.
D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre
valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.
Franchise de loyer et financement de travaux sont plus aisément
négociables auprès des propriétaires, qui se montrent également
plus conciliants quant à la division des grands ensembles.
Par-delà les mesures d’accompagnement, l’heure est bel et bien à Source: JLL
l’assouplissement des loyers.
Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme :
Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :
 Le loyer haut de gamme parisien continue de baisser, pour le
3e trimestre consécutif : il s’établit désormais à 795€/m² contre  Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs,
810€/m² le trimestre précédent - un niveau de loyer qui y compris dans l’hypercentre de la capitale.
correspond aux plus hauts loyers recensés sur le secteur, et ne
 Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,
concerne donc qu’un nombre très réduit de transactions, souvent
dans la lignée des trimestres précédents.
accompagnées de mesures d’accompagnement conséquentes.
 Un ajustement net s’opère au sein du 7e arrondissement :
après avoir recensé les transactions les plus élevées du marché Cartographie : Loyers de seconde main
(en €/m²/an)
pendant plus d’un an, atteignant des niveaux de loyers
historiques (830€/m²), le secteur est aujourd’hui marqué par un
véritable « assèchement » de l’offre haut-de-gamme.
 Le Quartier Central des Affaires est le seul secteur en
(légère) hausse, avec des transactions conclues au plus haut à
795€/m², contre 770€/m² le trimestre précédent. Il redevient ainsi
le marché le plus cher de la capitale en matière de loyers
faciaux, en raison de la rareté de ses immeubles de qualité.
 Dans les autres arrondissements parisiens, la tendance est à la
stabilité.
 En dehors de Paris, l’ajustement est conséquent : l’offre
locative élevée conduit de nombreux propriétaires à ajuster leur
Source: JLL
politique tarifaire, avant même que les négociations ne soient

4. Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 4
Les disponibilités à court terme restent limitées, mais seront
Perspectives nettement orientées à la hausse en 2013 :
 D’ici la fin 2012, seuls 96.000 m² de bureaux neufs restent
L’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau de
à livrer, et plus de la moitié de ces surfaces sont déjà pré-
disponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entre
louées ;
offreurs et locataires potentiels.
 A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis
Stabilité du volume de bureaux mis en chantier et des livraisons
en chantier est conséquent. Ainsi, même si 46% de ces
d’immeubles qui ne devraient que peu alimenter l’offre
bureaux futurs sont déjà pré-commercialisés, et même si
disponible d’ici à la fin de l’année
le taux de pré-commercialisation est en forte
progression (20% en début d’année, 30% à l’été et 46%
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
à l’issue du 3e trimestre), une bonne moitié n’a pas encore
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la
trouvé preneur : ce sont plus de 450.000 m² de bureaux
hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La
neufs, presque tous certifiés BBC, qui viendront
production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à
alimenter l’offre disponible.
5.000 m²) en Ile-de-France atteint tout juste la barre de 1,5 million
de mètres carrés, en ligne avec le niveau constaté au 2e trimestre.
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine
> 5000 m²
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Offre future certaine :
1,5 million de m² mis en chantier fin septembre
Source: JLL
Des livraisons d’immeubles neufs concentrées sur la proche
banlieue parisienne, dans le Croissant Ouest en particulier
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
Source: JLL
disponibilités futures de bureaux neufs:
Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois
 Dans le Croissant Ouest d’abord, où le taux de pré-
Offre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise commercialisation encore réduit (inférieur à 30%), se conjugue à
en chantier demeure incertaine. un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : le
Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours secteur regroupe plus de la moitié des disponibilités futures
d’instruction ou n’a pas encore été déposé. de bureaux neufs, soit un peu plus de 500.000 m². Un volume
de livraisons futures conséquent qui, conjugué au faible niveau
de la demande, devrait inciter les propriétaires-bailleurs à
proposer des conditions de location et d’acquisition tout à
fait avantageuses.

5. Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 5
 En Première Couronne, dans une moindre mesure, avec près assouplissement des loyers). Une tendance qui devrait tout autant
de 150.000 m² de livraisons futures non encore pré- bénéficier aux immeubles de seconde main et à l’offre neuve
commercialisées. disponible, compte tenu du coût de portage des immeubles neufs
après livraison.
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la
Deuxième Couronne ne devraient pas bénéficier de livraisons Du côté des locataires, d’intéressantes opportunités devraient donc
aussi conséquentes. Ceci pour des raisons radicalement se profiler. Mais les négociations les plus avantageuses devront
opposées : être bien anticipées :
 Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le  Afin de profiter au mieux du contexte actuel pour faire
Quartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint le « jouer la concurrence » entre propriétaires, et ainsi
volume des mises en chantier ; avantageusement renégocier leurs loyers et leurs charges,
ou libérer des excédents de surfaces. En exploitant également
 La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne, ceux-ci les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un contexte
évitant de s’engager sur des livraisons importantes sans où les hausses successives de l’ICC ont entraîné les loyers
l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré- indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts
commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs aujourd’hui sur le marché . Ou encore en acceptant de repousser
pour les opérations « clés-en-main ». de quelques années l’échéance de leur bail, en échange de
conditions de location plus avantageuses.
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur,  Plus encore pour pouvoir « s’offrir » un immeuble neuf ou
dans les projets mis en chantier > 5000 m²
restructuré de qualité – plus performant sur le plan
énergétique, permettant une meilleure exploitation de l’espace,
mieux desservi par les transports, mieux localisé...
En effet, dans un contexte économique chahuté, les propriétaires
se montrent de plus en plus averses au risque et peu sont ceux
qui lancent encore d’importants programmes « en blanc ». Il
existe donc un danger accru de goulot d’étranglement,
notamment dans les secteurs les plus prisés, où l’offre
disponible n’est que peu renouvelée. Pour les entreprises à la
recherche de nouveaux locaux, il s’agira donc de se
positionner le plus en amont possible des opérations, afin de
pouvoir choisir l’immeuble répondant le mieux à leurs attentes.
 Enfin, pour profiter du marché « gris », qui pourrait offrir de
multiples opportunités compte tenu des restitutions de plateaux
Offre future certaine pré-commercialisée
Source: JLL et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le
Offre future certaine disponible
marché.
Un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels
… à condition qu’ils anticipent leurs opérations !
Pour bénéficier des plus belles opérations, anticipation et vigilance
seront donc de mise, d’autant que le prochain Projet de Loi de
Dans les mois qui viennent, les perspectives économiques peu
Finance pourrait lui aussi avoir des répercussions sur les
florissantes devraient accroitre la prudence de tous les acteurs.
transactions immobilières à venir…
Côté propriétaires, la crainte du vide locatif conduira
certainement des efforts toujours conséquents vis-à-vis des
locataires, en place (via des renégociations de baux) ou potentiels
(via d’intéressantes mesures d’accompagnement et un

6. Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts
Flore Saulnier Virginie Houzé Joël de Lafond Jacques Bagge
Consultante Directeur Directeur Directeur
Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département Agence
Contacts
Paris Paris Paris Paris
+33 (0)1 40 55 85 72 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 57 +33 (0)1 40 55 15 40
flore.saulnier@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com joel.de-lafond@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.com
www.joneslanglasalle.fr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction
intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue
une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage
direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.