Deux signatures majeures « boostent » le marché locatif Les grandes transactions sont de retour à Lyon … … au détriment des transactions intermédiaires qui ont fait défaut en ce début d’année Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demande placée Stabilité des valeurs malgré quelques réajustements sur certains secteurs Statu quo pour l’offre disponible

1. Le marché tertiaire en région lyonnaise
Avril 2013
Deux signatures majeures
« boostent » le marché
locatif
Le début d’année 2013 commence sous de bons auspices avec un
1er trimestre record. Près de 80 000 m² ont été loués en seulement
trois mois, ce qui représente une hausse de 78% en un an. Il s’agit
du meilleur démarrage enregistré sur le marché lyonnais depuis 10
ans, qui acte dans le même temps le retour des grandes
transactions dans l’agglomération, après une année 2012 en berne.
Les grandes transactions sont de retour à Lyon …
Cette belle performance est toutefois à relativiser car elle repose
principalement sur deux transactions d’envergure, qui représentent
plus de 50% des surfaces louées depuis le début de l’année. Il s’agit
tout d’abord de la prise à bail de la SNCF de 22 000 m² dans la Tour
Incity, pour y transférer sa direction régionale, actuellement située
près de la gare de Perrache, et qui décentralisera de la région
parisienne ses services liés à l’exploitation des TER. Cette
transaction permet donc de remplir à plus de 50% la future plus
haute tour de Lyon, actuellement en travaux et dont la livraison est
prévue pour fin 2015. Autre transaction notable du trimestre, la
signature d’un BEFA par Sanofi pour 22 000 m² sur un terrain de
Plastic Omnium à Gerland. Les travaux ont débuté et s’achèveront
au 1er trimestre 2015.
Lyon se hisse ainsi parmi les eurocités les plus attractives d’Europe,
et caracole en tête en termes de demande devant Francfort (68 000
m² loués au 1er trimestre 2013), Barcelone (47 000 m²) et Milan
(24 000 m²).
De manière générale, le marché lyonnais tend à évoluer vers des
opérations de plus en plus grandes en termes de taille, qui se
rapprochent du marché parisien. Elles répondent à la concrétisation
de schémas immobiliers conçus par de grands groupes pour
regrouper le plus souvent plusieurs implantations en un même site
unique. L’augmentation de la taille
de ses opérations limite donc les capacités d’implantation dans
l’agglomération. Elle induit un positionnement en amont de 2 à 3
ans avant l’installation effective sur site. Les opérations prennent
donc la forme de pré-commercialisations ou de clés-en-main
comme dans le cas de la SNCF ou de Sanofi par exemple.
La rationalisation des surfaces reste donc une réponse à la
recherche d’économies, toujours prégnante en cette période de
crise. Elle n’est toutefois pas le seul moteur. Au-delà des purs
éléments financiers, certaines entreprises choisissent de
déménager pour d’autres raisons comme la recherche de synergies,
l’image de l’entreprise, le recrutement ou encore la rétention des
talents.
… au détriment des transactions intermédiaires qui ont fait
défaut en ce début d’année
Au-delà du bon démarrage de l’activité locative, le marché évolue à
deux vitesses avec d’une part de grandes entreprises qui
consomment des mètres carrées neufs dans le cadre de pré-
commercialisation de grands projets ou de réalisation de clés-en-
main, et d’autre part un marché intermédiaire (surfaces comprises
entre 500 - 3 000 m²) qui souffre d’un déficit notable de transactions,
contrairement à l’année dernière ou ce segment de marché avait
pris le relai en l’absence de grande transaction.
En effet, les propriétaires sont toujours très entreprenants pour
garder leurs locataires, ce qui se traduit sur le marché par de
nombreuses renégociations qui limitent les volumes de transactions.
Certaines entreprises restent également frileuses à tout
mouvement, limitant ainsi les risques de transfert, et sont toujours
dans une position d’attentisme évidente.

2. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 2
Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demande
placée
D’un point de vue géographique, sans grande surprise, Lyon intra-
muros concentre la quasi-totalité de la demande placée, avec en
tête les secteurs de La Part Dieu, Gerland et Tonkin – St Clair.
Le secteur de La Part Dieu reste toujours très prisé par les grandes
entreprises, bien que la demande ait été peu active au 1er trimestre.
En dehors de la transaction de la SNCF, on peut retenir comme
référence :
- la pré-commercialisation du groupe d’ingénierie Setec dans
l’immeuble « Le Crystallin » sur 3 800 m², qui sera livré à l’été 2013.
Sur le secteur de Gerland, hormis la transaction de Sanofi, le
marché enregistre :
- la pré-commercialisation de Gras Savoye dans l’immeuble
« Ambre » sur 1 700 m², qui sera livré en septembre prochain.
Gerland apparait aujourd’hui comme une vraie alternative
d’implantation pour les grands utilisateurs historiquement implantés
à La Part Dieu. Il offre des immeubles de bureaux neufs avec les
dernières certifications environnementales à des positionnements
de valeur compétitifs, autour de 215 € pour les meilleurs produits
(contre 270 € voire 285 € pour La Part Dieu).
Enfin sur le secteur de Tonkin – St Clair, on pourra retenir deux
signatures significatives :
- celles de RTE et d’EDF dans « Le Patio » à Villeurbanne sur
environ 2 500 m² et 1 400 m² respectivement. L’immeuble, ayant
subi une restructuration complète, a été livré en février dernier, et
proposait un loyer attractif de 185 €.
Stabilité des valeurs malgré quelques réajustements sur
certains secteurs
Dans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les
secteurs disposant d’un bon équilibre offre / demande. En revanche
sur des marchés plus concurrentiels, les valeurs locatives sont
étudiées de près, et peuvent faire l’objet de réajustement. On peut
donc assister ponctuellement à de légères baisses de loyer facial.
Le loyer prime de La Part-Dieu reste stable autour de 270 €
HT/m²/an. Le point le plus haut reste la transaction signée sur la
Tour Incity à 315 € HT/m²/an.
Même tendance pour les secteurs de la Presqu’Ile, de Confluence,
et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs « top » stables
comprises entre 260 et 230 € HT/m²/an.
Les valeurs des actifs de seconde main ont connu, quant à elles,
des évolutions contrastées d’un secteur à l’autre, avec en tête le
6ème arrondissement et la Presqu’Ile dont les valeurs locatives
moyennes se positionnent plus ou moins autour de 190 €.
Les loyers de seconde main des autres secteurs sont plutôt orientés
à la baisse, à l’exception de ceux de Villeurbanne et de Gerland qui
progressent et s’établissent à 158 et 135 € au 1er trimestre. Cette
hausse peut s’expliquer par la bonne qualité du stock disponible sur
ces secteurs.
De manière générale, il y a toujours une grande disparité selon les
secteurs, notamment entre les secteurs recherchés et les secteurs
secondaires. Cette tendance s’accentue.
Statu quo pour l’offre disponible
A l’issue du 1er trimestre, l’offre immédiatement disponible reste
stable autour 290 000 m², soit un taux de vacance de 5,2%. Les
pré-commercialisations continuent d’être importantes notamment
pour les grandes prises à bail, ce qui n’impacte pas directement le
stock d’offres existant disponible.
La dichotomie du marché reste d’actualité avec d’un côté Lyon intra-
muros qui enregistre une vacance faible dans l’ensemble, et de
l’autre une périphérie qui affiche des disponibilités plus importantes.
Le secteur de La Part Dieu jusqu’alors sous-offreur, avec un taux de
vacance de 2,1%, devrait sortir dans les mois qui viennent de cette
situation de pénurie. En effet, le lancement des deux opérations
neuves « Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m²) devrait
apporter un peu de fluidité au marché et pourraient susciter l’intérêt
d’utilisateurs à la recherche d’opportunités sur le secteur. Des
libérations de grandes surfaces de qualité devraient également
intervenir en 2013 et 2014. Ces dernières devraient retrouver
facilement preneur.

3. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 3
Perspectives
Les perspectives s’annoncent bonnes sur le marché des bureaux
compte tenu du bon démarrage de l’année et des négociations
actuellement en cours. Le niveau de demande placée devrait donc
atteindre 220 000 m² pour 2013. Les grandes transactions sont de
retour et la demande est là.
La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché
devraient ainsi permettre d’apporter des réponses adaptées aux
besoins exprimés par les entreprises et ainsi soutenir l’activité
locative cette année.
Côté offre, Lyon affiche un taux de vacance très contenu au regard
des autres eurocités comme Francfort, Milan ou Barcelone pour
lesquelles la vacance est bien plus élevée avec des taux allant de
11,7% à 14,1%. La grande diversité des offres proposées aux
entreprises, aussi bien en termes de taille que de qualité des
immeubles, est un véritable atout pour la cité.
Qui plus est, l’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de
développement tertiaire autour de grands projets urbains,
complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation
aux attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons s’accélèrent.
Pas moins de 170 000 m² devraient sortir de terre, dont 70 000 m²
restent à commercialiser. 60% des projets actuellement en travaux,
livrables cette année, sont donc déjà pré-loués, ce qui est un niveau
satisfaisant dans un contexte économique pourtant difficile.
En 2014, les disponibilités dans des programmes neufs « certains »
(c’est-à-dire dont le chantier a déjà démarré à ce jour)
s’amoindrissent considérablement. Seuls 24 000 m² demeurent
encore disponibles à la commercialisation.
Dans le contexte où la demande pour les produits neufs demeure
soutenue et que l’offre reste maitrisée dans les secteurs tertiaires
les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme
devraient continuer de se maintenir pour les meilleurs produits.

4. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 4
Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 31 mars 2013
Secteur CECIM
Demande
placée 1T2013
(m²)
Evol. demande
placée
(1T 2013 vs
1T 2012)
Offre
immédiate
(m²)
Taux de
vacance
immédiat
Loyer "top
prime"
(€/m²/an)
Loyer moy.
de 2nde
main
(€/m²/an)
Presqu'île 1 206 -39% 8 349 3,6% 260 188
Confluence 1 783 39% 11 523 6,0% 230 156
Vaise / Fourvière 3 007 28% 27 401 5,8% 200 113
Lyon 6° / Préfecture 3 438 175% 17 442 3,8% 230 196
Tonkin / Saint Clair 5 751 3922% 9 302 4,0% 185 132
Villeurbanne / Carré de Soie 3 719 -69% 18 742 10,1% 185 158
Part Dieu 28 883 452% 21 993 2,1% 285 151
Hôpitaux / Lyon 8° 739 -60% 16 143 5,7% 175 117
Lyon 7° / Gerland 25 424 228% 30 830 5,5% 215 135
Total Intramuros 73 950 120% 161 725 4,4% 285 151
Grand Lyon Est 1 326 -60% 41 805 9,0% 155 116
Grand Lyon Sud Ouest 622 13% 6 212 3,8% 140 129
Grand Lyon Nord Ouest 1 404 -68% 44 617 7,2% 160 113
Autres secteurs 1 207 -46% 34 103 6,7% 170 119
Total Périphérie 4 559 -57% 126 737 7,0% 170 117
Total Région Lyonnaise 78 509 78% 288 462 5,2% 285 150

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