Une conjoncture offrant de belles opportunités aux entreprises en quête de productivité Pour la 3ème année consécutive, l’offre de bureaux disponibles reste stable en Ile-de-France, à l’image de la consommation de bureaux, qui finalement déjoue les pronostics Une offre entre pénurie et surabondance L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, révélant la nette préférence des entreprises pour les bureaux labellisés Des entreprises plus que jamais en position de force pour négocier auprès de leurs propriétaires - actuels ou futurs - d’intéressantes conditions de location

1. Perspectives Entreprises
4ème trimestre 2012
Une conjoncture offrant de
belles opportunités aux
entreprises en quête de
productivité
Pour la 3ème année consécutive, l’offre de bureaux disponibles
reste stable en Ile-de-France, à l’image de la consommation de
bureaux, qui finalement déjoue les pronostics
Contre toute attente, le nombre de mètres carrés de bureaux
consommés par les entreprises en 2012 est resté quasiment
stable par rapport à 2011 (-3,4%). Après un 1er semestre en berne
- en recul de près de 20% par rapport à l’année précédente - le 2e
semestre a finalement été marqué par la concrétisation de
transactions d’ampleur, souvent initiées plusieurs mois auparavant.
Parmi elles, certaines opérations immobilières emblématiques telles
celles du Ministère de la Défense (135.000 m² à Balard), de France
Télécom (69.000 m² à Châtillon), du Ministère de l’Ecologie (53.000
m² à La Défense), de Sanofi (50.000 m² à Gentilly), d’Allianz (35.000
m² à La Défense) ou encore de Nexity (22.000 m² dans le Quartier
Central des Affaires).
Ce sont donc les grands acteurs qui ont soutenu la
consommation de surfaces de 2012, tandis que les petites et
moyennes entreprises semblent avoir davantage pâti de la
conjoncture morose. A noter toutefois que les transactions conclues
ont été essentiellement régies par des logiques de
regroupement et de consolidation d’actifs, et que petits comme
grands acteurs ont très fréquemment mené des renégociations de
baux en parallèle de leurs recherches de locaux. L’heure est
donc, pour tous, à la prudence.
Autres faits marquants à noter sur le créneau des grandes
surfaces : des pré-commercialisations de plus en plus
nombreuses et, parmi elles, la part croissante des clés-en-main.
Compte tenu de leurs importants besoins en mètres carrés et de la
spécificité de leurs besoins, les grands acteurs tendent en effet à se
positionner très en amont, sur des programmes non livrés, voire des
programmes non démarrés et conçus entièrement sur-mesure. Ces
opérations ne viennent donc pas puiser dans les réserves de
bureaux disponibles.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France
demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.
Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux
de disponibilité de 6,8%.
L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais elle reste de
qualité variable, et très inégalement répartie entre les différents
secteurs franciliens.
Une offre entre pénurie et surabondance
La crise a creusé l’écart entre secteurs en matière de
disponibilités. L’image de l’Ile-de-France reste celle d’un marché
à deux vitesses.
De son côté, Paris intra-muros souffre d’un manque de produits
de qualité. L’offre y est réduite : le taux de disponibilité atteint
4,4%. Dans les endroits les plus prisés, les bureaux de qualité
peuvent ainsi s’avérer difficiles à trouver.
A l’inverse, la première couronne est globalement « offreuse »,
voire « sur-offreuse » dans l’Ouest francilien. Les taux de
disponibilité y varient entre 6,5% (La Défense) et 14,3% (Boucle
Nord). Le choix est donc vaste, avec plus de 1.500.000 m²
disponibles à fin décembre au total du Croissant Ouest et de la
Première Couronne.
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)
et du taux de vacance
Source: Immostat

2. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 2
En termes d’évolutions, les écarts ne cessent de se creuser :
 L’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus
rapidement que la moyenne (-16% en 2 ans) ; les marges de
négociation s’amenuisent donc pour les acquéreurs.
 Tandis qu’en Première Couronne, la hausse est constante
(+10% en 2 ans), et en particulier dans le Croissant Ouest
(+18% en 2 ans). Ce dernier recense ainsi les disponibilités les
plus élevées d’Ile-de-France, une progression qui pourrait même
s’intensifier, compte tenu des importantes livraisons
d’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple :
le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises en
chantier, alors que la demande est en recul depuis plusieurs
mois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’en
trouve naturellement facilitée pour les entreprises.
L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, révélant la
nette préférence des entreprises pour les bureaux labellisés
La part d’immeubles neufs dans l’offre disponible continue de se
réduire ; elle passe sous le seuil des 22% au total de l’Ile-de-
France à fin 2012 - contre 26% un an auparavant. Cette érosion
de l’offre neuve témoigne de l’attrait grandissant des immeubles
neufs remplissant les nouveaux standards environnementaux. En
temps de crise, alors que la renégociation de bail est souvent
préférée au déménagement, les entreprises qui prennent le
« risque » d’un déménagement portent très majoritairement leur
choix sur des immeubles neufs, plus efficaces en matière de
rationalisation de mètres carrés et de consommation énergétique.
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue ici
encore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfaces
neuves ou restructurées disponibles, avec près de 330.000 m² en
attente de trouver preneur, soit presque trois fois plus qu’à Paris.
Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre de
bureaux disponibles
Cartographie : Taux de vacance
Répartition et évolution (sur 24 mois) de l’offre de bureaux disponibles
Source: JLL
Source: Immostat
Source: Immostat / JLL
Source: Immostat / JLL
Répartition de l’offre de bureaux neufs

3. Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 3
Des entreprises plus que jamais en position de force pour
négocier auprès de leurs propriétaires - actuels ou futurs -
d’intéressantes conditions de location
Dans un contexte de morosité économique persistante, dictant
à la plupart des organisations une gestion de crise focalisée sur
la rationalisation des coûts et la recherche de productivité, les
comportements opportunistes se multiplient : de nombreuses
entreprises profitent de l’environnement chahuté pour faire jouer la
concurrence, recherchant la « bonne affaire » auprès de
propriétaires devenus plus conciliants et pragmatiques.
Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, les
propriétaires-bailleurs consentent en effet à d’importants
efforts.
Pour conserver les locataires en place, ils accèdent aux
demandes des entreprises qui cherchent à renégocier leurs baux et
qui sont prêtes à actionner tous les leviers imaginables (périodes
triennales, fins de baux, indexation…) pour réduire leurs loyers. Ils
anticipent même parfois sur ces attentes et adoptent une position
proactive dans le but de sécuriser leurs revenus.
Pour attirer de nouveaux locataires, ils accordent des mesures
d’accompagnement de plus en plus généreuses. Résultat : les
loyers économiques sont aujourd’hui particulièrement bas. Les
franchises de loyer et les financements de travaux sont plus
aisément négociables et les propriétaires se montrent plus enclins à
accepter la division de grands ensembles.
Ce réajustement des valeurs concerne également désormais les
loyers faciaux. Plus à l’écoute du marché, de nombreux
propriétaires revoient leurs loyers à la baisse. Une dynamique
amorcée depuis le début de l’année, qui se confirme à fin 2012.
Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme :
 Le loyer haut de gamme parisien s’érode au 4e trimestre : il
s’établit désormais à 770€/m² dans le Quartier Central des
Affaires - un niveau de loyer qui ne concerne qu’un nombre très
réduit de transactions, compte tenu de la grande rareté des
immeubles de qualité sur ce secteur.
 Dans tous les arrondissements parisiens, sans exception, la
tendance est à la stabilité ou à la baisse.
 En dehors de Paris, le réajustement des valeurs est plus
conséquent encore : l’offre locative élevée conduit de
nombreux propriétaires à ajuster leur politique tarifaire avant
même que les négociations ne soient entamées.
L’assouplissement touche tous les secteurs, en particulier
les secteurs établis de l’Ouest, en situation de « sur-offre ».
A La Défense notamment, le loyer haut-de-gamme confirme sa
décrue, et se stabilise à 530€. Probablement l’indice que le
secteur peine à se renouveler, concurrencé par de nouveaux
marchés plus compétitifs, et que le redémarrage ne se fera qu’à
la condition que les propriétaires réajustent la valeur de leurs
loyers.
Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :
 Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs,
y compris dans l’hypercentre de la capitale.
 Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,
dans la lignée des trimestres précédents.
Cartographie : Loyers haut-de-gamme
(en €/m²/an)
Source: JLL
Cartographie : Loyers de seconde main
(en €/m²/an)
Source: JLL

4. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 4
Perspectives
L’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau de
disponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entre
offreurs et locataires potentiels.
Progression du volume de bureaux mis en chantier et
d’importantes livraisons d’immeubles neufs à prévoir en 2013
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après
trois trimestres consécutifs de relative stabilité, ce nombre est à la
hausse : les mises en chantier de grandes surfaces de bureaux
(supérieures à 5.000 m²) en Ile-de-France dépassent la barre des
1,7 million de mètres carrés.
En conséquence, les disponibilités seront nettement orientées à
la hausse en 2013 :
 Ce sont plus 880.000 m² de bureaux neufs qui seront
livrés sur l’année, dont la moitié n’a pas encore trouvé
preneur…
 …Tandis que moins de 550.000 m² neufs sont sortis de
terre en 2012, et que près de 75% de ces surfaces étaient
déjà pré-commercialisées à l’issue du 4e trimestre 2011.
 En 2013, l’offre de bureaux francilienne s’enrichira ainsi de
près de 420.000 m² de bureaux neufs supplémentaires,
presque tous certifiés BBC.
Des livraisons qui ne devraient toutefois pas changer
fondamentalement la donne en matière d’immeubles neufs,
compte tenu de leur forte concentration dans le Croissant Ouest
C’est dans le Croissant Ouest parisien qu’est regroupé l’essentiel
des programmes immobiliers disponibles. Le secteur conjugue en
effet un taux de pré-commercialisation encore réduit (inférieur à
30%) à un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : le
Croissant Ouest regroupe plus de la moitié des disponibilités
futures de bureaux neufs, soit près de 500.000 m²… dont la
moitié se situent à La Défense.
Un volume de livraisons futures conséquent qui, conjugué à l’état
« sur-offreur » du secteur, devrait inciter les propriétaires-bailleurs à
proposer des conditions de location et d’acquisition toujours
plus avantageuses… en se résolvant notamment à ajuster leurs
loyers faciaux.
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine
> 5000 m²
Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois
Offre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise
en chantier demeure incertaine.
Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours
d’instruction ou n’a pas encore été déposé.
Source: JLL
Source: JLL
Offre future certaine :
1,7 million de m² mis en chantier fin décembre
Offre future de bureaux par niveau d’engagement

5. Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 5
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros, le reste de la
Première Couronne et la Deuxième Couronne ne devraient pas
bénéficier de livraisons aussi conséquentes, avec respectivement
près de 95.000 m², 100.000 m² et 80.000 m² de programmes
disponibles qui devraient sortir de terre d’ici fin 2015.
Ceci pour des raisons radicalement opposées :
 Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le
Quartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint le
volume des mises en chantier ;
 La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne – et
dans une moindre mesure dans le reste de la Première
Couronne, ceux-ci évitant de s’engager sur des livraisons
importantes sans l’assurance de trouver preneur. D’où un
important niveau de pré-commercialisations, révélateur de la
préférence des investisseurs pour les opérations « clés-en-
mains ».
Un climat économique incertain, qui devrait inciter les
propriétaires à la prudence… Tandis que les entreprises auront
tout intérêt à multiplier les comportements opportunistes !
Si l’incertitude demeure sur les conditions et les délais de la
reprise économique, tout laisse à penser que les premiers mois de
l’année 2013 resteront marqués par la stagnation, voire la récession.
On peut d’ailleurs imaginer que, même si une reprise s’amorçait, de
nombreuses entreprises auraient d’abord pour réflexe de restaurer
leurs marges… plutôt que d’investir. Du côté des propriétaires,
l’heure devrait donc rester à la prudence : plus que jamais, il
s’agira pour eux de rester à l’écoute, afin d’ajuster leurs politiques
tarifaires à la réalité du marché.
Conjuguées à la hausse des livraisons d’immeubles neufs prévues
en 2013, ces perspectives devraient se traduire par d’intéressantes
opportunités pour les entreprises.
 Les entreprises à la recherche de nouveaux locaux pourront
bénéficier de loyers toujours sous pression baissière, en
particulier dans les secteurs où l’offre excède la demande. La
dynamique amorcée en 2012 devrait en effet se poursuivre, à
travers le réajustement des valeurs faciales et le maintien,
voire l’intensification, des mesures d’accompagnement
consenties par certains propriétaires, toujours dans la crainte du
vide locatif. Dans les quartiers tertiaires établis, aujourd’hui
« sur-offreurs », on devrait ainsi voir le différentiel de loyer
entre sites centraux et périphériques s’écraser. L’occasion
rêvée de « s’offrir » un immeuble neuf ou restructuré de
qualité – plus performant sur le plan énergétique, permettant
une meilleure exploitation de l’espace, mieux desservi par les
transports, mieux localisé...
 Du côté des locataires déjà en place, les comportements
opportunistes seront également de mise, afin de faire jouer au
mieux la concurrence, et ainsi obtenir d’intéressantes
renégociations de baux. Avec à la clé une diminution des
loyers et la réalisation de travaux, voire la libération de surfaces
non utilisées.
Pour les entreprises les plus avisées, 2013 devrait donc, plus
que jamais, être une année d’opportunités !
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Source: JLL
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur,
dans les projets mis en chantier > 5000 m²

6. Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
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55, avenue Foch
69006 Lyon
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