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Note de Conjonture Jones Lang LaSalle - Avril 2012

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Note de Conjonture Jones Lang LaSalle - Avril 2012

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La note de conjoncture revient ce mois-ci sur :
• En termes économiques, un certain regain d’optimisme des indicateurs vient corriger les excès de l’hiver dernier
• Sur le marché locatif, la demande placée et l’offre sont stables par rapport au 4e trimestre 2011
• Le marché des transactions de plus de 5.000 m² a été dynamique ce trimestre
• Le marché de l’investissement réitère exactement le même score que l’an dernier avec 1,34 milliards d’Euros investis

La note de conjoncture revient ce mois-ci sur :
• En termes économiques, un certain regain d’optimisme des indicateurs vient corriger les excès de l’hiver dernier
• Sur le marché locatif, la demande placée et l’offre sont stables par rapport au 4e trimestre 2011
• Le marché des transactions de plus de 5.000 m² a été dynamique ce trimestre
• Le marché de l’investissement réitère exactement le même score que l’an dernier avec 1,34 milliards d’Euros investis

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  1. 1. Note de Conjoncture – Avril 2012 pratiquement stable en mars et a progressé de 0,5 point sur le Un certain regain trimestre. Enfin l’Indice Composite d’Activité (PMI) pour la zone d’optimisme en France Euro est encore en légère baisse au mois de mars. Les indicateurs récents tournent plutôt à l’optimisme ces dernières Actualité macro-économique semaines, néanmoins le désendettement du secteur privé et des Après la plongée de l’automne dernier, quelques indicateurs macro- états aura probablement encore un effet perturbateur sur les cycles économiques publiés récemment en France donnent le sentiment économiques, entravant probablement le rythme de la reprise. Ainsi, d’un certain regain d’optimisme de la part des acteurs économiques. à ce stade encore, le scenario central des économistes (reprise de Pour autant, selon les différents commentateurs, il s’agit surtout la croissance progressif en 2012) reste exposé à des risques d’une correction de l’excès de pessimisme de l’hiver dernier. négatifs. L’enquête INSEE sur le Climat des Affaires en mars a révélé une Emploi : Hausse du chômage au 4e trimestre nette amélioration de l’indicateur en hausse de 4 points (95). Ce Le taux de chômage est en hausse au 4e trimestre pour atteindre résultat doit être considéré avec certaines précautions puisque sur 9,8% et 9,4% en métropole soit 2,7 millions de personnes. la même période l’Indice Composite d’Activité (PMI) de mars fait Indice des Prix : Hausse de l’IPC en mars. état d’une légère contraction de l’activité (attendue au 1T2012). Toutefois, au niveau des deux enquêtes, les perspectives ressortent En mars 2012, l’indice des prix à la consommation (IPC) est en positives pour 2012, en adéquation avec les prévisions de hausse de 0,8%, après une hausse de 0,4% en février. Sur 1 an croissance du PIB. Sur le même mois de mars, l’Indice Synthétique l’inflation atteint +2,3%. Cette hausse a été alimentée par le de Confiance des ménages publié par l’INSEE a fortement renchérissement des produits manufacturés, de l’énergie et de progressé (5 points) grâce aux effets d’anticipation qui ont l’alimentation. particulièrement contribué à l’amélioration de l’indice. Enfin, on peut Taux d’intérêts : stabilité du taux directeur retenir également un fort rebond de la consommation des ménages en février, en hausse de 3% sur le mois, notamment en raison de la La BCE a laissé de nouveau son taux directeur inchangé en mars hausse des consommations énergétiques. Ces enquêtes de avec des prévisions de croissance en baisse pour 2012 (-0,5% à « climat » si elles ne laissent pas présager de l’activité future réelle, +0,3%) et des prévision d’inflation en hausse (entre +2,1 et +2,7%). indiquent néanmoins un changement d’état d’esprit des acteurs de Indicateurs économiques l’économie française. Par ailleurs, un élément significatif peut Prévision Croissance PIB 2012 : +0,2%  également être souligné : pour la première fois depuis le mois d’août (Consensus Forecast – mars 2012) (evol° annuelle) dernier, les prévisions de croissance pour la France publiée par Taux de chômage 4T2011 : 9,8%  Consensus Forecast1 ont été revues à la hausse, passant d’une 4T2011 : 9,4% en métropole (evol° annuelle) croissance 0 en 2012 à +0,2%. Parité €/$ : 1€=1,31 $  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) Au niveau européen, le panorama reste toujours contrasté, les pays « du centre » tirant les indicateurs vers le haut alors que le taux de Prix du pétrole (baril de Brent) : 121,19 $  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) chômage de la zone Euro atteint des sommets à près de 11%. En termes d’indicateurs on retient néanmoins que l’inflation a marqué Inflation française : +2,3%  (mars 2012 sur 12 mois) (evol° annuelle) une légère baisse en mars à 2,6% (au lieu de 2,7%). Elle devrait continuer à décroître dans les mois à venir mais sur un rythme Taux directeur de la BCE : 1,00% = (evol° annuelle) modéré par les prix du pétrole qui resteront élevés. L’Indicateur du Climat Economique de la Commission Européenne était Rendement des OAT 10 ans : 2,98%  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) 1 Consensus Forecast synthétise les prévisions économiques de grandes institutions financières internationales.
  2. 2. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 2 Le marché locatif en Ile de France au 1er trimestre 2012 Stabilité du marché locatif en Ile-de-France par rapport à fin A contrario, on notera l’excellente performance des 18/19/20èmes 2011 arrondissements parisiens, dopés par la plus grande transaction du trimestre, la prise à bail par le Ministère de la Justice de plus de Si on analyse l’activité locative sur 1 an, on constate une baisse 30 000 m² dans le 19ème arrondissement de Paris ; mais d’activité du marché de près de 20% en volume, liée à la également la progression de la Boucle Sud qui a enregistré 3 comptabilisation de l’une des plus grandes transactions de l’année grandes transactions en début d’année. (Thalès 80.000 m²) au 1er trimestre 2011. Hors cette transaction, l’écart entre les 1ers trimestres 2011 et 2012 n’est plus que de 6% Paradoxalement on retrouve pratiquement les mêmes équilibres en volume. géographiques sur le segment des grandes transactions que pour la moyenne du marché, alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que Paris Par contre, si l’on considère l’évolution sur un trimestre, la demande soit sous-représenté, ceci s’expliquant notamment par la signature placée début 2012 est à un niveau comparable à celle de la fin de la plus grande transaction du trimestre dans Paris. 2011, alors même que l’on aurait pu craindre un ralentissement du marché lié à la conjoncture macro-économique de l’hiver. Une offre qui varie peu Avec une consommation de surfaces supérieure à 500.000 m² ce L’offre est en légère diminution d’un trimestre sur l’autre et baisse trimestre, on peut dire que le marché en Ile de France fonctionne de 5% sur 1 an. La part du neuf continue à s’éroder mais pas de normalement. manière significative, bien que dans certains secteurs elle atteigne un niveau faible (QCA). Le créneau des grandes transactions est dynamique On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus Le segment des transactions de plus de 5.000 m² a été actif avec rapidement que la moyenne sur un an (-13% sur 1 an) alors qu’elle une progression d’environ 14% en nombre de transactions par est pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans rapport au même trimestre l’an passé. les 1ères couronnes parisiennes qui concentrent également Ce trimestre la taille moyenne des transactions de plus de 5.000 m² l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons. est inférieur à ce qu’il était l’an dernier à la même époque car on Des loyers prime en ordre dispersé retrouve moins de très grandes transactions (>20.000 m²), mais le marché a été dynamique sur le segment des 10.000 à 20.000 m². Les loyers prime ont des évolutions contrastées selon les secteurs, Au final, le poids relatif des grandes transactions progresse par le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des rapport au 1er trimestre 2011 et représente près de 39% du total du transactions prime enregistrées en début d’année alors que ce marché. secteur demeure en pénurie de produits de haut de gamme. A l’inverse, les transactions inférieures à 5.000 m² sont en baisse en Les loyers moyens de seconde main demeurent globalement nombre par rapport à l’année passée. Cette différence de stables à l’échelle de la région. comportement entre grandes entreprises et PME peut trouver son Par contre, on note que l’écart entre valeurs faciales et explication à plusieurs niveaux : l’accès à des relais de croissance économiques tend à s’accroître, les propriétaires faisant preuve de internationaux et des motivations managériales dans les décisions plus de souplesse sur les mesures d’accompagnement consenties immobilières des grandes entreprises contre une logique aux preneurs. probablement plus économique pour les PME fortement exposées à la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette tendance Prévisions pour 2012 pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la demande Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les créneaux de économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en surfaces. matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris L’activité du QCA ralentit entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés avec une offre locative qui ne devrait que peu évoluer au cours de l’année. En termes géographiques, on remarque une baisse notable de l’activité du QCA (-28% sur 1 an), pénalisé par un niveau d’offre immédiate limité ; ou encore des 5/6/7èmes arrondissements et de la Boucle Nord, deux secteurs dont l’activité locative avait été particulièrement élevée l’an passé.
  3. 3. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 3 Le marché de l’investissement en Ile de France au 1er trimestre 2012 Un marché stable au 1er trimestre 2012 Faible part du QCA dans les volumes investis ce trimestre En dépit des inquiétudes liées au contexte financier et économique, Paris représente pratiquement la moitié des engagements du 1er le niveau d’activité du 4e trimestre 2011 a atteint un niveau élevé trimestre cette année, mais le QCA ne pèse que pour un modeste avec un chiffre révisé à 5,745 milliards d’Euros, pour un total 5% du total. Ce trimestre, ce sont les 12/13e arrondissements et les proche des 12 milliards d’Euros en Ile de France en 2011, grâce 5/6/7e arrondissements qui ont attiré les investisseurs dans Paris, notamment à la fin de l’article 210-E. avec deux transactions supérieures à 100 m€. Cette année encore, le marché de La Défense connaît un démarrage difficile Pour le 1er trimestre 2012 le volume d’investissement atteint 1,34 puisqu’aucune transaction n’a été actée ce trimestre. milliard d’Euros à un niveau exactement équivalent à celui du 1er trimestre 2011. Si le chiffre global du marché de l’investissement est Statu quo en termes de rendements identique à celui de 2011, on constate néanmoins des évolutions En termes de taux de rendement, la tendance demeure à nouveau notables par rapport à l’année passée. stable pour l’ensemble des marchés en ce début d’année. De grandes transactions ont animé le marché Ainsi le taux prime parisien (QCA) se situe dans une fourchette On pourra retenir, qu’à la différence de 2011 où une seule comprise entre 4,75% et 5,25%. transaction de plus de 100 m€ avait été enregistrée au 1e trimestre, Prévisions pour 2012 cette année ce sont cinq transactions qui ont été signées, A ce stade, compte tenu des transactions déjà constatées et celles démontrant la hausse des volumes unitaires des opérations, la à venir, nous maintenons notre prévision d’un volume profondeur du marché parisien et la capacité des acteurs à financer d’investissement conforme à sa moyenne historique, entre 8 et 10 des opérations de grande taille. milliards d’Euros en Ile de France. Ces transactions se sont toutes concentrées dans un segment De nombreux propriétaires ayant réalisé beaucoup de cessions l’an compris entre 100 et 200 m€ alors que de grandes opérations passé et recherchant à conserver des cash-flows, le niveau de annoncées ce printemps (Neo, Avant-Seine, Cité du Retiro, 52 l’offre disponible sur le marché depuis le début de l’année a été Hoche) demeurent sous promesse de vente et devraient être actées faible et ne permettait pas de répondre à la demande exprimée. Or, au cours du 2e trimestre. le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note Les investisseurs internationaux sont actifs depuis quelques semaines une plus grande activité des vendeurs, L’internationalisation du marché se confirme ce trimestre notamment français et allemands, qui préparent des arbitrages. (transactions actées ou sous promesse), le caractère défensif du Pour autant, si le déséquilibre devait perdurer, il n’est pas exclu que marché parisien attirant de nouveaux entrants et confirmant l’intérêt des tensions haussières sur les prix se fassent sentir dans les d’acteurs historiques. prochains mois. Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E devrait Indicateurs Taux sonner le retour de certains acteurs étrangers qui s’étaient détournés du marché parisien en raison de problématiques de Taux de rendement prime IDF – 1T2012 4,75-5,25% compétitivité face à des concurrents pouvant apporter un avantage fiscal aux vendeurs. Rendement des OAT 10 ans (10/04/2012) 2,98% Un poids important des opérations en VEFA Evolution OAT depuis 6 mois = Evolution OAT depuis 12 mois  Autre fait notable, ce sont 6 opérations en VEFA qui ont été Euribor 3 mois 0,77%  enregistrées en début d’année, représentant environ un tiers des (10/04/2012) volumes investis ce trimestre. Bien qu’une partie de ces transactions provienne de reports de signatures initialement prévues l’année passée, le manque de produits traditionnels a également créé un effet de report sur ce type d’actif.
  4. 4. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 4 Publication des indices de révision des baux du 4e trimestre 2011 Début avril l’INSEE a publié les nouveaux indices ICC, ILAT et ILC au 4e trimestre 2011.  L’ICC atteint son niveau le plus élevé en valeur, avec un indice à 1638 et entérine une nouvelle hausse record de 6,85%. Il s’agit de la plus forte hausse de l’indice depuis 2008.  En parallèle, l’ILAT a également été publié et atteint 104,60 au 4e trimestre 2011. La hausse sur 1 an est de 3,25%, soit la progression la plus importante de ce nouvel indice sur la durée de son historique qui remonte au 1er trimestre 2009.  Enfin, pour les baux de commerces, l’ILC du 4e trimestre s’établit à 106,28 pour un glissement annuel de 3,26%. De nouveau, on peut retenir la plus forte volatilité de l’ICC par rapport aux deux indices ILAT et ILC. Comparaison évolutions ICC, ILAT et ILC 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% Hausse annuelle ICC Hausse annuelle ILAT Hausse annuelle ILC Pour les mois à venir, nous pouvons anticiper un creusement de l’écart entre les niveaux d’indexation de l’ILAT et de l’ILC et celui de l’ICC. En effet, les indices sur lesquels sont calculés les deux premiers se sont progressivement orientés à la baisse courant 2011 (notamment le PIB) alors que le coût des matières premières, qui influence fortement l’ICC, demeure élevé.
  5. 5. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 5 Les indicateurs du marché locatif en Ile-de-France Evol. demande Demande placée au Taux de vacance Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2nde Secteur Immostat placée Offre Immédiate (m²) 31 mars 2012 (m²) immédiat (€/m²/an) main (€/m²/an) (1T2012/ 1T2011) QCA 67 633 -29% 324 000 4,7% 770 508 Paris Centre Ouest (hors QCA) 25 050 -6% 129 000 7,1% 560 411 Total Paris Centre Ouest 92 683 -24% 453 000 5,2% 785 - Paris 5/6/7 5 585 -69% 40 000 3,0% 820 487 Paris 12/13 17 186 38% 82 000 4,3% 475 400 Paris 14/15 22 096 -10% 88 000 4,4% 550 368 Total Paris Sud 44 867 -18% 210 000 4,0% 820 - Paris 3/4/10/11 16 268 -42% 51 000 3,2% 440 354 Paris 18/19/20 33 560 -1% 49 000 4,1% 310 277 Total Paris Nord Est 49 828 -20% 100 000 3,6% 440 - Total Paris Intra Muros 187 378 -21% 763 000 4,6% 820 - La Défense 33 028 169% 219 000 5,7% 570 414 Boucle Nord 5 721 -95% 258 000 15,0% 365 158 Péri Défense 32 877 -30% 297 000 18,0% 385 250 Neuilly / Levallois 24 611 -12% 124 000 8,7% 545 382 Boucle Sud 89 531 152% 235 000 8,9% 445 321 Total Croissant Ouest 152 740 -34% 914 000 12,3% 545 - 1ère Couronne Nord 20 812 13% 257 000 11,0% 300 225 1ère Couronne Est 8 645 -37% 121 000 7,8% 280 218 1ère Couronne Sud 21 685 65% 153 000 7,9% 330 255 Total 1ère couronne 51 142 13% 531 000 9,1% 330 - Pôle de Roissy 10 871 -28% 67 000 5,7% 190 131 Saint-Quentin-en-Yvelines 6 375 -22% 153 000 10,7% 210 154 Marne-la-Vallée 11 261 26% 132 000 9,4% 190 146 2ème Couronne Sud 32 620 4% 351 000 10,1% 245 156 Reste 2ème Couronne 28 899 -11% 456 000 4,1% 260 125 Total 2ème couronne 90 026 -6% 1 159 000 6,2% 260 - Ile-de-France 514 314 -18% 3 586 000 6,8% 820 316 Montants investis par secteurs Immostat en Ile-de-France Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 31 mars 2008 % au 31 mars 2009 % au 31 mars 2010 % au 31 mars 2011 % au 31 mars 2012 % (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 451 16% 149 33% 483 60% 245 18% 70 5% Paris Centre Ouest (Hors QCA) 14 1% 7 2% 25 3% 84 6% 20 1% Paris Sud 206 8% 86 19% 29 4% 45 3% 404 30% Paris Nord Est 7 0% 0% 22 3% 33 2% 130 10% La Défense 660 24% 23 5% 20 2% 0% 0% Croissant Ouest 657 24% 105 23% 98 12% 641 47% 304 23% Première Couronne 378 14% 0% 30 4% 150 11% 147 11% Deuxième Couronne 337 12% 40 9% 92 11% 138 10% 214 16% Portefeuille IDF 34 1% 36 8% 10 1% 16 1% 54 4% Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100% Sources : Immostat / Jones Lang LaSalle
  6. 6. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 6 Taux de rendement prime Fourchette de Fourchette de taux de Fourchette de taux Fourchette de taux Evolution taux de rendement prime rendement prime de rendement prime de rendement prime depuis 1 an au 1T 2009 (%) au 1T 2010 (%) au 1T 2011 (%) au 1T 2012 (%) Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 g Cité Financière 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 g Paris 5/6/7 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 g Paris 12/13 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 14/15 6,25 - 6,75 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 3/4/10/11 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Paris 18/19/20 7,00 - 7,50 6,75 -7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g La Défense 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Boucle Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Péri Défense 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Neuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g Boucle Sud 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g Première Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Première Couronne Est 7,25 - 7,75 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g Première Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Source : Jones Lang LaSalle Indicateurs économiques (Consensus Forecast) FRANCE 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* Croissance du PIB 1,9 2,2 2,2 -0,2 -2,6 1,4 1,7 0,2 0,9 Consommation des ménages 2,5 2,6 2,4 0,2 0,1 1,3 0,3 0,2 0,9 Prix à la consommation 1,9 1,9 1,6 2,8 0,1 1,5 2,1 2,0 1,8 Taux de chômage 9,3 9,3 8,4 7,4 9,1 9,4 9,3 9,7 9,8 Rendement des OAT (**) 3,4 3,8 4,3 3,5 3,6 3,4 3,2 3,1 3,3 e : estimations * : Prévisions sources : Consensus Forecast , mars 2012 Indice du Coût de la Construction 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 ICC 1507 1508 1517 1520 1533 1554 1593 1624 1638 Evolution sur 1 an -1,05% 0,33% 1,27% 1,20% 1,73% 3,05% 5,01% 6,84% 6,85% Source : INSEE
  7. 7. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 7
  8. 8. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 8 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts : Virginie Houzé Jacques Bagge Laurent Vallas Stephan von Barczy Directeur Directeur Directeur Directeur Département Etudes et Recherche Département Agence Département Agence Département Investissement Paris Paris Lyon Paris +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 40 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)1 40 55 17 64 virginie.houze@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.com Laurent.vallas@eu.jll.com Stephan.vonbarczy@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.

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