Johan Conijn van de Universiteit van Amsterdam op het Hypotheken Event 2013: Woningmarkt gebukt onder schuldenberg.

1. Hypotheekmarkt en
koopwoningmarkt
Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance

2. Onderwerpen
• Ontwikkeling koopsector
• Omvang potentië restschuld
le
• Ontwikkeling hypotheekschuld
• Toekomstperspectief

3. Koopsector
•
•
-
Aanhoudende malaise
Oorzaken:
beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)
beperkingen in fiscale aftrekbaarheid
macro-economische ontwikkelingen
neerwaartse spiraal zelf

4. Koopprijsontwikkeling (NVM)

5. Ontwikkeling transacties (NVM)

6. Omslagpunt?
• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen,
maar:
- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper
- reë circa 25% goedkoper
el
- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt
- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij
inkomens vanaf 43.000 (9%)
- verdere groei huishoudens voorzien

7. Financiering knelpunt
• Banken met een depositofinancieringsgat
• Versterking van buffervermogen
• Rantsoenering van hypotheken
- aanscherping voorwaarden hypotheekverstrekking
- restschuld nagenoeg niet financierbaar

8. Citaten
• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van
de woningmarkt, maar voor de financië
le
stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)
• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille:
meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons
balanstotaal van 400 miljard. De banken
hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken
terughoudender te zijn met de verstrekking
daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april
2012)

9. Depositofinancieringsgat

10. Potentië restschuld
le
• Groeiend en knellend probleem
- momenteel naar schatting 800.000
huishoudens
- gemiddelde restschuld € 39.000
• Ernstige belemmering verhuismobiliteit
• Negatief effect op consumptieve bestedingen

11. Potentië restschuld naar leeftijd
le

12. Potentië restschuld naar aankoop
le

13. Ontwikkeling hypotheekschuld
• Hoe ontwikkelt zich de nationale
hypotheekschuld op basis van de huidige
vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de
waarde van de woningvoorraad?
• Is een ombuiging van een (eventuele)
autonome groei van de vraag naar
hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?

14. ASRE-onderzoek
• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar
de ontwikkeling van de nationale
hypotheekschuld
• Aanpak: system dynamics programmatuur

15. Model (1)
• Startpositie
WBO2002
(peildatum 2001)
• Hypotheeksom 355
mrd. (CBS: 336
mrd.)
• Differentiatie naar
leeftijdsklasse (12)
• Verschuiving over
de klassen
Jong
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75plus
110.806
131.055
134.373
131.121
118.829
109.397
97.004
81.857
63.541
48.719
36.678
17.365

16. Model (2)
•
-
Exogene grootheden:
prijsontwikkeling koopwoning
mutatie koopwoningvoorraad
woningverlaters, naar leeftijdsklasse
aantal starters = mutatie woningvoorraad +
aantal woningverlaters; verdeling naar
leeftijdsklasse
- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd

17. Model (3)
•
•
Drie hypotheekvormen
annuitaire hypotheek
spaar- en beleggingshypotheken
aflossingsvrije hypotheek
Veranderende keuze over tijd; onderscheid
naar starters en doorstromers

18. Schatting versus realisatie

19. Referentievariant
• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017
1% nominale stijging
• Netto groei koopsector structureel 50.000 per
jaar
• Aantal woningverlaters structureel 50.000
• Aantal starters structureel 100.000
• Aantal doorstromers circa 140.000

20. Hypotheekschuld referentievariant

21. Uitkomsten referentievariant
Autonome groei hypotheekschuld hoger dan
waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief
aflossing uit spaar- en beleggingshypotheken.
Oorzaak: cohorteffect.

22. Varianten
• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013
• Lagere LTV bij starters
• Stagnatie groei koopsector

23. Nieuwe leningen annuitair

24. Starters lager LTV

25. Stagnatie koopsector

26. Bevindingen
• Forse autonome groei van de hypotheeksom
• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar- en
beleggingshypotheken
• Zeer ingrijpende aanpassingen op
koopwoningmarkt nodig om groei
hypotheekschuld om te buigen

27. Tot slot
• Innovaties bij aanbod hypotheken
noodzakelijk voor de woningmarkt om het
bankenprobleem te neutraliseren
• Fiscaal beleid dat maximering schulden
uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij
bestaande leningovereenkomsten