TSJC Contencioso-Adm 202-2007 Demolición Centro Comercial Las Rotondas

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Roj: STSJ ICAN 3496/2007
Id Cendoj: 35016330022007100330
Órgano: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso
Sede: Palmas de Gran Canaria (Las)
Sección: 2
Nº de Recurso: 1589/2001
Nº de Resolución: 202/2007
Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO
Ponente: CESAR JOSE GARCIA OTERO
Tipo de Resolución: Sentencia
Código 06b.-
Ref: RCA nº 1.589/01.-
S E N T E N C I A
Ilmos Sres
Presidente: Dña Cristina Páez Martínez Virel.
Magistrados:D. César José García Otero.
Dña Inmaculada Rodríguez Falcón.-
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En la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 7 de junio de 2.007.
Visto, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de Canarias, con sede en Las Palmas de Gran Canaria, el recurso contencioso-administrativo nº
1.589/01, seguido por el procedimiento ordinario, en el que fueron partes: como demandante, D. Ernesto ,
representado por el Procurador D. Manuel de León Corujo y defendido por el Letrado D. Juan Pedro Martín
Luzardo; y, como partes codemandadas: el Excmo Ayuntamiento de Puerto Rosario, representado por la
Procuradora Dña Beatriz de Santiago Cuesta y defendido por el Letrado D. Juan Manuel Gutierrez Padrón; y la
entidad mercantil Fuerteventura Comunicaciones S.L., representada por la Procuradora Dña Maria Dolores
Apolinario Hidalgo y defendida por el Letrado D. Francisco Javier Artiles Camacho; versando sobre legalidad
de acuerdos de aprobación definitiva de Sistema de Actuación, Estudio de Detalle, Proyecto de Urbanizaci
I.-A N T E C E D E N T E S .-
PRIMERO .- El Pleno del Ayuntamiento de Puerto Rosario, en sesión ordinaria de 29 de octubre de
2.001, adoptó, con relación a los puntos del orden del día 3º, 4º, 5º y 6º, los siguientes acuerdos:
I
"1.Desestimar íntegramente las alegaciones presentadas por D. Ernesto mediante escrito de fecha 16
de agosto de 2001 ( núm 12.647 de registro de entrada) frente al Acuerdo adoptado por la Comisión municipal
de Gobierno de fecha 24 de julio de 2001, por el que se aprobaba inicialmente la Modificación del Sistema de
Actuación previsto en la UA-2B de Compensación por el de Concierto, en base a las consideraciones jurídicas
obrantes en el informe jurídico emitido por la Secretaria General de este Ayuntamiento de fecha 19 de octubre
de 2.001 y que transcrito literalmente dice como sigue (....)...
2.Aprobar definitivamente la modificación del Sistema de Actuació n de Compensación, previsto por
el Plan General de Ordenación Urbana de Puerto Rosario para la Unidad de Actuación 2 B "Fá brica de
Prefabricados", por el Sistema de Concierto.
3.Atribuir el ejercicio de la ejecución del Sistema de Actuación en la UA 2 B( Fábrica de Prefabricados)
a la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L.

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4.Facultar al Sr. Alcalde Presidente tan ampliamente como en derecho sea preciso para la adopción de
cuantas actuaciones se requieran en el expediente objeto de aprobación.
5.Publicar anuncio en el BOP de Las Palmas y en el Tablón de Edictos de la Corporación relativo a la
Aprobación definitiva de la Modificación del Sistema de Actuación previsto en la UA-2B, de Compensación
por el de Concierto.
6.Notificar personalmente el contenido del presente acuerdo a todos los propietarios afectados y a
cuantos interesados hayan comparecido en el expediente".
II.-
"1.Desestimar íntegramente las alegaciones presentadas por D. Ernesto mediante escrito de fecha
16 de agosto de 2001 ( núm 12.647 de registro de entrada) frente al Acuerdo adoptado por la Comisión
municipal de Gobierno de fecha 24 de julio de 2001, por el que se aprobaba inicialmente el Estudio de Detalle
presentado por la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L. para la UA 2B, "Fabrica de Prefabricados",
en base a las consideraciones jurídicas obrantes en el informe jurídico emitido por la Secretaria General de
este Ayuntamiento de fecha 19 de octubre de 2.001 y que transcrito literalmente dice como sigue (.......).
2. Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle presentado por la entidad Fuerteventura
Comunicaciones S.L. para la Unidad de Actuación 2 B " Fábrica de Prefabricados".
3. Facultar al Sr. Alcalde Presidente tan ampliamente como en derecho sea preciso para la adopción
de cuantas actuaciones se requieran en el expediente objeto de aprobación.
4. Publicar anuncio en el BOP de Las Palmas y en el Tablón de Edictos de la Corporación relativo a la
Aprobación definitiva del Estudio de Detalle de la UA -2B.
5. Notificar personalmente el contenido del presente acuerdo a todos los propietarios afectados y a
cuantos interesados hayan comparecido en el expediente.
III.-
1. Desestimar íntegramente las alegaciones presentadas por D. Ernesto mediante escrito de fecha 16
de Gobierno de fecha 24 de julio de 2001, por el que se aprobaba inicialmente el Proyecto de Urbanización
presentado por la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L. para la UA 2B, "Fabrica de Prefabricados",
en base a las consideraciones jurídicas obrantes en el informe jurídico emitido por la Secretaria General de
este Ayuntamiento de fecha 19 de octubre de 2.001 y que transcrito literalmente dice como sigue(.....)
2. Aprobar definitivamente el Proyecto de Urbanización presentado por la entidad Fuerteventura
Comunicaciones S.L. para la Unidad de Actuación 2 B "Fábrica de Prefabricados".
4. Publicar anuncio en el BOP de Las Palmas y en el Tablón de Edictos de la Corporación relativo a la
Aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización de la UA -2B.
IV.
1.Desestimar íntegramente las alegaciones presentadas por D. Ernesto mediante escrito de fecha 16
de Gobierno de fecha 24 de julio de 2001, por el que se aprobaba inicialmente el Convenio Urbanístico de
Gestión Concertada a suscribir con la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L. para la UA 2B, "Fabrica
de Prefabricados", en base a las consideraciones jurídicas obrantes en el informe jurídico emitido por la
Secretaria General de este Ayuntamiento de fecha 19 de octubre de 2.001 y que transcrito literalmente dice
comos sigue....
2. Aprobar definitivamente el Convenio Urbanístico de Gestión Concertada a suscribir con la entidad
Fuerteventura Comunicaciones S.L. para la Unidad de Actuación 2 B "Fábrica de Prefabricados", con
la corrección del error material existente en dicho Convenio en cuanto a la determinación de la tipología
edificatoria del Sector que el lugar de ser la de tipo "D" es la de tipo "C"." ;Edificación y/o conjuntos de
volumetría definida" tal y como aparece regulado en el artículo 67 de las Normas Urbaní sticas del Plan

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General, rectificación que se efectúa de conformidad a lo dispuesto por el artículo 105.2 de la Ley de Ré gimen
Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Convenio Urbanístico
que transcrito literalmente dice como sigue....
3. Requerir a la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L para que en el plazo de quince días
siguientes a la notificación del presente acuerdo, proceda a la firma del Convenio.
4. En el plazo de un mes contado a partir del siguiente a la firma del Convenio, la entidad Fuerteventura
Comunicaciones S.L., deberá proceder a la formalización del mismo mediante el otorgamiento de la
correspondiente Escritura Pública.
5. Requerir a la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L. para que antes del otorgamiento de la
Escritura Pública proceda a depositar el Aval previsto en la Estipulación Tercera del referido Convenio.
SEGUNDO.- Contra dichos Acuerdos se interpuso recurso contencioso-administrativo por el Procurador
D. Manuel de León Corujo, en nombre y representación de D. Ernesto .
TERCERO.- En su momento, tras haberse recibido el expediente administrativo, se formuló la
correspondiente demanda en la que se pedía la estimación del recurso y se declare contrarios al ordenamiento
jurídico y nulos de pleno derecho los acuerdo adoptados por el pleno del Ayuntamiento de Puerto Rosario en
sesión de 29 de octubre de 2.001, por la que se dispuso la aprobación del Convenio de Gestión Concertada,
Estudio de Detalles y Proyecto de Urbanización de la UA 2 B del Puerto Rosario, así como el acuerdo de la
comisión municipal de gobierno que concedió a Fuerteventura Comunicaciones S.L. licencia a un proyecto
básico de construcción de un centro comercial y de ocio en dicha UA, todo ello con imposición de las costas
a la Administración demandada.
CUARTO.- Por su parte, las Administraciones codemandadas se opusieron al recurso y pidieron su
desestimación.-
QUINTO.- A la finalización del período probatorio se acordó, para mejor proveer, la práctica de la prueba
pericial admitida y aún no concluida, tras lo cual se dio traslado para conclusiones, que evacuaron todas las
partes, con ratificación en sus respectivas posiciones.
Fue ponente el Ilmo Sr Magistrado don César José García Otero,que expresa el parecer unánime de
la Sala.-
II.- F U N D A M E N T O S J U R I D I C O S .
PRIMERO .- El objeto del recurso contencioso-administrativo es la pretensión de que se declare la
nulidad de los acuerdos plenarios del Ayuntamiento de Puerto Rosario, adoptados en sesión de 29 de octubre
de 2001, de aprobación definitiva de la Modificación del Sistema de Actuación de Compensación, previsto
en el Plan General de Ordenación Urbana de Puerto Rosario para la Unidad de Actuación 2 B "Fabrica de
Prefabricados", por el Sistema de Concierto; de aprobación definitiva del Estudio de Detalle presentado por
la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L para dicha UA 2B "Fabrica de Prefabricados"; de aprobación
definitiva del Proyecto de Urbanización de la misma UA 2B; y de aprobación definitiva del Convenio Urbanístico
de Gestión Concertada a suscribir con la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L para esa Unidad de
Actuación.
Los motivos de impugnación de los acuerdos son, en lo sustancial, los siguientes:
El primer motivo es la desviación de poder en la elección del sistema, o mejor dicho, en la modificación
del sistema de Actuación de Compensación a Concierto.
Partiendo de que el sistema de ejecución previsto en el PGOU de Puerto Rosario para la UA 2-B
"Fabrica de Prefabricados" era el de Compensación, sostiene el actor que debió seguirse el procedimiento
de los artículos 101 y 102 del TRLOTCyENC para la modificación del sistema de compensación al sistema
de concierto pues la determinación del sistema conllevaba la aprobación del planeamiento preciso para
viabilizar la ejecución, que era el Estudio de Detalle y el Proyecto de Urbanización, lo que obligaba a

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seguir el procedimiento contemplado en dicho preceptos y no el del artículo 103 referido, exclusivamente, al
establecimiento del sistema de ejecución.
Consecuencia de ello es, siempre según su tesis, que el acuerdo plenario de 14 de mayo de 2001, por
el que se aprobó provisionalmente el convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y la entidad Fuerteventura
Comunicaciones S.L, así como el acuerdo de la comisión municipal de gobierno de 24 de junio del mismo
año que admite inicialmente la iniciativa de dicha entidad de modificación del sistema de actuación de
compensación por concierto y aprueba inicialmente el Estudio de Detalle y el Proyecto de Urbanización ya
descartaba de plano la opción de que, en los diez primeras dias del período de información pública cualquier
persona anunciase su intenció ;n de formular una alternativa por tres razones:
Porque ni en los mencionados acuerdos ni en el anuncio de exposición al público de los mismos se
advertía a los interesados de esa posibilidad de formular alternativas.
Porque con anterioridad al acuerdo de modificación del sistema de actuación y aprobación inicial del
Estudio de Detalle y del Proyecto de Urbanización ya se había aprobado provisionalmente el Convenio
Urbanístico.
Porque la aprobación inicial de los instrumentos de desarrollo antes de la aprobación definitiva del
establecimiento del nuevo sistema de actuación presupone la exclusión de hecho de cualquier alternativa
distinta.
De estas premisas concluye que es posible dar por acreditada la existencia de desviación de poder en
la actuación municipal al haberse seguido un procedimiento aparentemente ajustado a la legalidad extrínseca
pero animado por un propósito oculto de conseguir un resultado ajeno a la utilidad pública
El segundo motivo de impugnación del acuerdo se refiere al Estudio de Detalle, considerando el actor
que vulnera el artículo 105.1 de la normativa urbanística del PGOU de Puerto Rosario, que señala que "La
edificabilidad bruta para las unidades de actuación en todo el suelo urbano del municipio se fija en 0,7 m2/
m2, a excepción de las unidades de actuación 10 y 29 (Playa Blanca) que se establece en 0,42 m2/m2" , lo
que significa que la edificabilidad bruta de la UA 2 "Fabrica de Prefabricados" es de 0,7 m2/m2, sin que dicha
edificabilidad pueda admitir excepciones al alza o a la baja.
Sin embargo, el Estudio de Detalle asigna a la parcela objeto del convenio una edificabilidad sobre
rasante de 47.423 m2 ( sobre una superficie de la parcela neta de 18.124 m2), y una edificabilidad bajo rasante
de 23.898,6 m2, de los que solo son computables son metros cuadrados situados sobre rasante, lo que supone
una edificabilidad de 2,2598 m2/m2 (47.423 m3: 21.000 m2 de superficie). Ello supone un aprovechamiento
edificatorio superior en mas de tres veces al 0,7 m2/m2 permitido por el Plan General.-
El tercer argumento es que el Estudio de Detalle vulnera lo dispuesto en el artículo 38 de TRLOTCyENC,
sobre el contenido y alcance de este instrumento de planeamiento, y ello por cuanto reubica las zonas verdes
y el viario en terrenos distintos a los señalados por el PGOU, rezonifica las parcelas lucrativas resultantes
sustituyendo las dos parcelas delimitadas en el PGOU en una única parcela, modifica el trazado de la calle
Veintitrés de Mayo, asignándole mayor superficie en el tramo que da frente a la UA 2, y suprime el trazado
de calles previsto para la UA 2, lo que supone instaurar una verdadera reserva de dispensación prohibida por
el artículo 44.1 b) del TRLOTCyENC, pues, además, con la aprobación del Estudio de Detalle se obtiene un
aprovechamiento distinto y superior al que concede la normativa urbanistica del Plan General.
Y, además, el aprovechamiento de dicha unidad es incrementado hasta cuatro veces, a cuyo fin,
partiendo de una extensión de 2,1 hectareas (21.000 m2) multiplicado por la edificabilidad bruta de la Unidad
de Actuación, supondría un aprovechamiento edificatorio de 14.700 m2 ( o de 12.182,8 m2 si tomamos la
superficie real que dice ser de de 17.404 m2, multiplicado por 0,7 m2/m2)
El cuarto argumento de impugnación es que el propio PGOU vulnera el principio de legalidad cuanto
asigna al Estudio de Detalle de la UA 2 un cometido distinto al previsto por el artículo 38 del TRLOTCyENC
para este tipo de instrumentos de planeamiento.
Al respecto, el artículo 115 de las normas urbanisticas del PGOU se remite para desarrollar las
determinaciones del PGOU en la UA 2 B a un Estudio de Detalle al que encomienda incluso la formulación de
una propuesta de ordenación distinta a la contemplada indicativamente en el PGOU, sin que un Plan General
pueda encomendar a un Estudio de Detalle funciones distintas a las que tiene atribuidas por ley.
Este argumento supone la impugnación indirecta del Plan General como otro motivo de impugnación
de los Acuerdos recurridos.

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SEGUNDO.- En cualquier caso, la primera cuestión a abordar, siguiendo un orden procesal lógico, es la
relativa a la existencia de un defecto legal en el modo de formular la demanda por no ajustarse a lo dispuesto
en el artí ;culo 56.1 de la LJCA al no existir la debida separación entre hechos, fundamentos de derecho y
pretensiones, si bien el motivo debe ser rechazado, no solo por no constituir causa de inadmisibilidad, sino por
cuanto de la demanda es posible deducir sin ningún problema interpretativo los hechos en los que se basa y
los motivos de impugnación, que hemos recogido resumidamente en el anterior Fundamento, a lo que añade
una pretensión de nulidad de los actos recurridos también clara y precisa, por lo que podemos cumplir que
dicha demanda cumple sobradamente los requisitos para entrar en el examen de legalidad del acto recurrido.
En este sentido, la pretensión de nulidad debe entenderse en relación con los actos que son objeto del
recurso contencioso- administrativo y por los motivos que se incluyen a lo largo de los fundamentos de dicha
demanda y se reiteran en el escrito de conclusiones.
TERCERO.- Así pues, en relación al primer motivo de impugnación del acuerdo de aprobación
definitiva de la modificación del sistema de actuación previsto en el PGOU de Puerto Rosario, que era el de
compensación, por el de concierto.
Al respecto, de conformidad con el artículo 100 del TRLOTCyENC es posible que los propietarios
propongan a la Administración el cambio del sistema de ejecución previsto en el Plan General con
cumplimiento de los requisitos temporales y de actividad señalados.
El articulo 101 del TRLOTCyENC regula el procedimiento para el establecimiento ( o modificación)
del sistema de ejecución privada cuando incluya la aprobación del planeamiento preciso para legitimar la
ejecució ;n, en el siguiente sentido:
" 1. La aprobación de la iniciativa supondrá la obligatoria aprobación inicial del planeamiento y del
proyecto de urbanizació n por el órgano competente para ello, con apertura de información pública por plazo
de un mes, con citación personal de todos los propietarios afectados o, en su caso, de los que no hayan
suscrito la iniciativa.
2. En el caso de que, dentro de los primeros diez días de la información pública, un propietario, o, en
su caso, cualquier otra persona, anuncie su intención de formular alternativas y solicite la prórroga del plazo
para su presentación prestando caució ;n en la cuantía que se determine reglamentariamente, el período
de información pública se ampliará en quince días. La no presentación en plazo de la iniciativa anunciada
determinará ; la ejecución de la caución a favor del Ayuntamiento" .-
La tesis del actor es que el acuerdo plenario de 14 de mayo de 2001 de aprobación provisional el
Convenio Urbanístico suscrito entre la Corporación y la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L., así
como el acuerdo por el que se admite a trámite la iniciativa de la entidad FC S.L de modificación del sistema
de actuación y aprobación inicial del Estudio de Detalle y Proyecto de Urbanización descartaba de plano la
posibilidad que brinda el articulo de presentar alternativas
Porque ni en los mencionados acuerdos ni en el anuncio de exposición al público de los mismos se
advertía a los interesados de esa posibilidad de formular alternativas.
Porque con anterior al acuerdo admisión a trámite de la iniciativa de modificación del sistema de
actuación y aprobación inicial del Estudio de Detale y del Proyecto de Urbanización ya se habia aprobado
provisionalmente el Convenio Urbanístico..
Porque la aprobación inicial de los instrumentos de desarrollo antes de la aprobación definitiva del
establecimiento del nuevo sistema de actuación presupone la exclusión de hecho de cualquier alternativa
distinta.
Sin embargo, la desviación de poder seria posible examinarla si, efectivamente, se hubiera anunciado la
intención de formular alternativas por alguna de las personas interesadas, que no necesariamente propietarios,
pues había transcurrido ya un año desde la publicación del Plan General que otorgaba cobertura a la iniciativa
de modificación del sistema de ejecución privada.
En este caso, sería posible controlar la posible ilegalidad por esta vía del acuerdo plenario que resolvió
a la vista de la información pública y de la audiencia de titulares de derechos dominicales afectados por la
iniciativa.
Fuera de este contexto, no es posible deducir la concurrencia de desviación de poder que, como
reconoce la parte actora, supone el ejercicio de potestades administrativas conforme a la legalidad extrí nseca

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pero con un fin oculto. Es decir, en realidad no se cuestiona la legalidad del procedimiento sino los fines que
guían a la Administración, lo cual exige una prueba, normalmente indiciaria, indirecta o de presunciones, que
exige examinar, en primer lugar, la motivación el acuerdo, y, en el caso examinado, dado que no se presentaron
alternativas, dicho acuerdo aprobó definitivamente el cambio del sistema de ejecución a iniciativa de una de
las entidades propietarias del suelo incluido en la Unidad de Actuación, y, tal y como ordena el artículo 101
del TR, aprobó definitivamente el planeamiento preciso y el proyecto de urbanización, lo que significa que la
tramitación paralela al cambio de sistema de dicho planeamiento es plen
Por lo demás, la aprobación provisional de un Convenio Urbanístico en relación con el cambio de
sistema, no puede considerarse obstáculo legal a la presentación de propuestas alternativas, que no se
presentaron.
El art 238 del TRLOTyENC permite a los Ayuntamientos suscribir, dentro del ámbito de sus
competencias, convenios con personas públicas o privadas, tengan estas o no la condición de propietarios
de los terrenos, para la preparación de toda clase de actos y resoluciones en procedimientos instruidos en
el ámbito de aplicación del Texto Refundido, incluso antes de la iniciación formal de estos, así como también
para la sustitución de aquellas resoluciones.
En consecuencia los convenios preparatorios constituyen una técnica del derecho urbanístico, cuya
perfección no determina sin mas su eficacia, sino que, en casos como el que nos ocupa, en el que la
negociación coincide con la tramitación del procedimiento de aprobación de un instrumento de ordenación o
de ejecución de este, deberá someterse a información pública el texto del convenio y, tras dicho trámite, y
a la vista de las alegaciones, será la Administración la encargada de elaborar a la persona o personas que
hubieren negociado y suscrito el texto inicial para su aceptación, reparos o, en su caso, renuncia.
La actividad preparatoria no impedia por tanto la iniciativa privada.-
Es mas, la iniciativa privada debia ser tramitada conforme al artículo 101 " La admisión de la iniciativa
supondrá la obligatoria aprobación inicial del planeamiento y del proyecto de urbanizació n"
CUARTO.- Otra cosa es lo relativo a la vulneración de las determinaciones del PGOU por el Estudio
de Detalle aprobado definitivamente, así como la vulneración del artículo 38 del TRLOTCyNC a la vista de su
contenido, y la posible ilegalidad del artículo 115 del Plan General.-
El punto de partida es el artículo 115 de la normativa urbaní stica del PGOU conforme al cual en relación
al Estudio de Detalle de la UA-2 B ( Fábrica de Prefabricados) lo siguiente:
"Comprende una superficie de 2,1 hectáreas, tiene por objetivo el desarrollo de la ordenación resultante
de la compensación vinculada a la UA al objeto de obtener suelo destinado a dotaciones y zonas libres
de manera adecuada a las condiciones singulares del emplazamiento, pendiente de calles y taludes,
escalonamiento de cornisas u otros elementos que se consideren de interés.
Se deberán observar las siguientes determinaciones;
1, La ocupación será del 100 por 100 en las parcelas edificables previstas por este Plan.
2. La parcela Sur se permite un máximo de tres plantas y en la norte cuatro, pudiendo estimar el
Ayuntamiento, si se justifica en relación a los objetivos de la UA, el incremento de una planta mas, medida
sobre la rasante de la calle 23 de Mayo.
3. Se preverá un aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de techo.
4. La superficie destinada a zonas verdes y deportivas, no será inferior a 4.500 metros cuadrados y la
de los viales interiores a 1.850 metros cuadrados.
5, El Estudio de Detalle podrá proponer otra ordenación distinta de la prevista indicativamente en el
Plan General, siempre y cuando se observen las anteriores prescripciones.
Sostiene el actor que el Estudio de Detalle aprobado definitivamente, excede del máximo contenido
posible según la ley y también los limites impuestos por el propio Plan General, en cuanto:
Reubica las zonas y el viario en terrenos distintos a los previstos en el PGOU
Rezonifica las parcelas lucrativas en una única parcela.
Modifica, ampliándolo, el trazado de la calle 23 de mayo, asigná ndole mayor superficie transversal en
el tramo que da frente a la Unidad de Actuación.

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Modifica el trazado de calles prevista en el PGOU.
Incrementa hasta cuatro veces el aprovechamiento urbanístico de la UA.-
En este sentido, el artículo 38 del TRLOTCyENC, en cuanto al á mbito y contenido de los Estudios de
Detalle, señala lo siguiente:
1. Los Estudios de Detalle tendrán por objeto, en el marco de los Planes Generales y de los
Planes Parciales y Especiales de Ordenación, completar o reajustar, para manzanas o unidades urbanas
equivalentes:
a) Las alineaciones y las rasantes.
b) Los volúmenes.
2. Los Estudios de Detalle en ningún caso podrán:
a) Modificar el destino urbanístico del suelo.
b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico del suelo.
c) Proponer la apertura de vias de uso público que no estén prevista en el plan que desarrollen o
completen.
d) Reducir las superficies destinadas a vials o espacios libres.
e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables, la densidad poblacional o la
intensidad de uso".
Estamos ante un instrumento de ordenación urbanística, con la condición de plan urbanístico de
desarrollo en aspectos muy puntuales ( alineaciones, rasantes y volúmenes) que por su naturaleza, carácter
y contenido posible, no es un instrumento innovador y no puede afectar a otras determinaciones que no sean
las reguladoras de alineaciones, rasantes y volúmenes.
Y, en el caso, el Estudio de Detalle aprobado excede con mucho de su contenido posible por lo que solo
cabe concluir que vulnera abiertamente el artí culo 38 del TR, norma de directamente aplicable sin necesidad
de que se lleve a cabo su examen a través de la trasposición en el Plan General, quedando plenamente
acreditado el incremento del aprovechamiento urbaní stico del suelo como luego examinaremos.
En efecto, el Estudio de Detalle es contrario a las previsiones del Plan General del que trae causa, a
cuyo fin basta señalar que el aprovechamiento edificatorio es de 47.423 m2 computables ( sobre rasante) mas
23.988,6 m2 no computables ( bajo rasante), lo cual es confirmado por el perito que señala en su informe que
"... existe un incremento claro de la edificabilidad inicialmente contemplada, ya que se produce una propuesta
alternativa por parte de la entidad Fuerteventura Comunicaciones S.L....".
Es decir, la conclusión, en lo que es la función propia del perito, dejando de lado valoraciones
jurídicas ambiguas y oscuras, además de ajenas a la función pericial, es clara, lo cual, ya de mano, permite
constatar que el Estudio de Detalle vulnera el artículo 38 del TR y el propio Plan General al incrementar el
aprovechamiento previsto en este de 14.700 m2 hasta 47.423 m2.
La acomodación del Estudio de Detalle al Plan General la pretenden salvar las partes codemandadas en
base a que el artículo 115.5 del PGOU establece que " El Estudio de Detalle podrá proponer otra ordenación
distinta de la prevista indicativamente en el Plan General, siempre y cuando se observen las anteriores
prescripciones".
Según esta tesis, la ordenación prevista en el Plan General es indicativa en cuanto que, siguiendo
el informe pericial "permite una solución alternativa que en última instancia dependerá de la redacción del
correspondiente Estudio de Detalle, siendo este el que defina la volumetría así como otros parámetros
edificatorios".
Dicha conclusión- que supone una valoración jurídica sobre la legalidad del Estudio de Detalle-- debe
ser rechazada pues por prescripción legal el Estudio de Detalle no puede incrementar el aprovechamiento
urbanístico del suelo, sea cual sea la interpretación que se de del artículo 115 de la normativa urbanística
del Plan General.
Lo contrario, es decir, entender que la edificabilidad contemplada en el Plan General es indicativa
supondría dar carta de naturaleza a un instrumento de planeamiento al que la ley encomienda funciones
distintas.

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Es concluyente al respecto la respuesta técnica del informe pericial cuando señala que " .. la propuesta
presentada por Fuerteventura Comunicaciones S.L. ofrece una ordenación distinta de la prevista en el Plan
General, respetando el resto de los parámetros urbanísticos y ampará ;ndose en el interés general de tales
ámbitos ya recogido en el artículo 67.2 se delega la definición de los volúmenes al Estudio de Detalle, lo que
viene a justificar los cambios introducidos y que suponen el aumento de la superficie edificable.
Es decir, el propio perito reconoce que, en realidad, por via de Estudio de Detalle se esta llevando a
cabo una ordenación distinta a la prevista en el Plan General, con vulneración por ello del principio de jerarquía
entre planes, y con abierta vulneración del tan mentado artículo 38 del TR sobre las específicas funciones
de esta clase de instrumento.
QUINTO.- El artículo 105.1 de las Normas Urbanisticas del Plan General establece:
"La edificabilidad bruta para las Unidades de Actuación en todo el suelo urbano del municipio se fija
en 0,7 m2/m2, a excepción de las Unidades de Actuación 10 y 29 (Playa Blanca) que se establece en 0,42
m2/m2".-
Por su parte, el apdo 2º de dicha Norma señala que "Los terrenos a los que el Plan asigne una
edificabilidad superior a la media para todos los suelos urbanos, compensarán en metálico el valor de los que
se hallen afectados por cesiones obligatorias".
La tesis de las partes codemandadas es que la edificabilidad fijada, de 0,7 m2/m2 es una regla
general que admite excepciones, tanto al alza como a la baja, sin que la normativa del Plan General
pueda interpretarse aisladamente, conforme al tenor literal de una norma sin tener en cuenta las restantes,
hasta el punto que el artículo 7.2 del PGOU añade que "En caso de duda o insuficiencia prevalecerá la
interpretació ;n del Plan mas favorable al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos
urbanos". La conclusión es que "En la Unidad de Actuación objeto de análisis es evidente que la mitad
de su superficie tiene la consideración de dotación o equipamiento urbano, con lo que la misma debe ser
compensada con un equivalente aprovechamiento edificatorio. Así el artículo 40 del PGOU concreta que "Sin
perjuicio de las cesiones obligatorias derivadas del planeamiento, se podrá exigir la utilización pública de las
calles y aparcamientos en superficies particulares, así como de los espacios libres entre edificaciones que
permanezcan de propiedad privada cuando en virtud de las condiciones de ordenación, el aprovechamiento
de tales superficies se haya acumulado en las zonas edificables".
En modo alguno podemos estar de acuerdo con esta tesis, pues la edificabilidad bruta es un concepto
objetivo, y la norma urbanistica cuestionada establece el límite máximo de dicha edificabilidad para todas las
unidades de actuación, con dos excepciones, entre las que no se encuentra la Unidad de Actuación que aquí
se examina.
Precisamente, la excepción son las Unidades de Actuación nºs 19 y 20 a desarrollar expresamente a
través de Planes Especiales de Reforma Interior.
Como antes dijimos, el informe pericial, aunque utilizando una redacción ambigua u oscura, pero que a
la postre resulta clara, señala en uno de sus apartados que " ..existe un incremento claro de la edificabilidad
inicialmente contemplada, ya que se produce una propuesta alternativa por parte de la entidad Fuerteventura
Comunicaciones S.L. a instancia de los Servicios Jurídicos y Técnicos del Ayuntamiento, para que aportara
Estudio Comparativo de edificabilidad resultante de la modificación de volúmenes propuesta, así como la
subsanación de la tipología edificatoria, debiéndose cambiar la letra B a la C prevista en el PGOU".
En la ratificación, el perito manifiesta que el Estudio de Detalle no cumple con la edificabilidad.
SEXTO.- Por lo demás, la ilegalidad del artículo 115.5 del PGOU deriva de atribuir al Estudio de Detalle
funciones que exceden de las que está n atribuidas por ley.
En efecto, partiendo del tan mentado artículo 38 del TR, resulta que el artículo 115 de la normativa
urbanística permite que el Estudio de Detalle podrá proponer otra ordenación distinta de la prevista
indicativamente en el Plan General, siempre y cuando se observen las anteriores prescripciones.
Es decir, el Plan General está dando carta de naturaleza a un Estudio de Detalle que pueda: a) Modificar
el destino urbanístico del suelo, b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico del suelo, c) Proponer la
apertura de vias de uso público que no estén prevista en el plan que desarrollen o completen, d) Reducir las
superficies destinadas a vials o espacios libres, o e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas
edificables, la densidad poblacional o la intensidad de uso. Es decir, que pueda, a través de una ordenación

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urbanística distinta a la prevista en el Plan, llevar a cabo cometidos de ordenación ajenos y que exceden del
máximo de su contenido posible, limitado a volúmenes y alineaciones y rasantes.
Ello nos lleva a aceptar también la impugnación indirecta del artículo 115.5 del PGOU, y entender que
el Estudio de Detalle es también nulo por hacer aplicación al mismo de una norma ilegal.
Lo contrario, es decir, entender que la edificabilidad es indicativa supondría dar carta de naturaleza a
un instrumento de ordenación al que la ley encomienda funciones distintas.
SEPTIMO.- La nulidad del Estudio de Detalle conlleva o se extiende a los actos de ejecución de los
que trae causa, Proyecto de Urbanización y Convenio Urbanístico, que también deben ser anulados, lo que
conlleva la estimación del recurso contencioso- administrativo en cuanto a los actos de aprobación definitiva
del Estudio de Detalle y posteriores.
No se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia, al no apreciarse temeridad o
mala fe en las partes ( art 139.1 LJCA), ni sobre las costas causadas en apelación, dada la estimación del
recurso ( art 139.2 LJCA, a sensu contrario).-
Vistos los artículos citados y demás de general aplicació n:
III.- F A L L A M O S .-
Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por
el Procurador D. Manuel de Leon Corujo, en nombre y representación de D. Ernesto , contra los actos
administrativos mencionados en los distintos apartados del Antecedente Primero, declarando que el acuerdo
de aprobación definitiva del sistema de actuación (reseñado en el apdo primero del Antecedente Primero)
es conforme a derecho, y anulando los acuerdos de aprobación definitiva del Estudio de Detalle de la UA 2
"Fabrica de Prefabricados", así como los acuerdos de aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y
Convenio Urbanístico ( reseñados en los apdos segundo, tercero y cuarto del Antecedente Primero), por ser
contrarios a derecho.
Sin hacer pronunciamiento sobre las costas del proceso.-
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de la Sala, lo
pronunciamos,mandamos y firmamos.-

TSJC Contencioso-Adm 202-2007 Demolición Centro Comercial Las Rotondas

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