Příspěvek Jiřího Nezhyby ze semináře Developerské a plánovací smlouvy. Struktura: 1. Jsou developerské smlouvy legální? 2. Samostatná a přenesená působnost obce 3. Rizika uzavírání smluv s developery pro obce 4. Dobrá praxe a doporučení

2. Jsou developerské smlouvy
legální?
23. 10. 2018

3. Struktura prezentace
1. Smlouvy s developery
2. Samostatná a přenesená působnost obce
3. Rizika uzavírání smluv s developery pro obce
4. Dobrá praxe a doporučení
3

4. Smlouvy s developery

5. Vymezení pojmů
• smlouvy odlišné od tzv. plánovacích smluv - soukromoprávní
nepojmenované smlouvy ( 1746 odst. 2 občanského zákoníku)
• smluvními stranami je územní samosprávný celek (obec) a developer
• předmětem smlouvy je spolupráce smluvních stran na realizaci
určitého developerského záměru na území obce – velmi úzce souvisí
s územním plánováním
• jedná se o úplatné smlouvy – developer kompenzuje obci část nákladů
spojených se záměrem (peněžité/nepeněžité plnění)
• uzavírané v samostatné působnosti obce – nenahrazují rozhodnutí
správních orgánů
• oboustranně výhodné (?)
5

6. Proč jsou tyto smlouvy vůbec uzavírány?
Motivace developera
• zajištění bezproblémové realizace svého záměru
• společenská odpovědnost developera
Motivace obce
• předejít problémům souvisejícím s realizací záměru developera (např.
nedostatek parkovacích míst)
• získat prostředky do obecního rozpočtu nebo jinou výhodu /
kompenzaci (např. školka, zeleň)
• právní vynutitelnost příslibů developera
6

7. Předmět smlouvy obce s developerem
Závazek smluvních stran spolupracovat na realizaci určitého záměru a
nastavení podmínek, za jakých bude záměr realizován:
• obec se zavazuje poskytnout veškerou nezbytnou součinnost k realizaci určitého
záměru
• developer se zavazuje k realizaci určitého záměru za splnění stanovených
podmínek
• developer se zavazuje k poskytnutí určité kompenzace negativních externalit
způsobených záměrem (příspěvek do veřejné infrastruktury či podpora aktivit
obce a jejích občanů)
• Dobrý předpoklad – záměr bude akceptovatelný z hlediska souladu se zákonem
a stanovisky dotčených orgánů, nebude mít negativní vlivy na okolí
(předpokladem je např. souhlasné stanovisko EIA nebo závěr zjišťovacího řízení).
Předmětem může být rovněž budoucí závazky a budoucí smlouvy:
• smlouva o investičním příspěvku, smlouva o spolupráci
• smlouva o převodu nemovitostí, závazek developera vybudovat určitou
infrastrukturu
7

8. Základní rámec obsahu smluv obcí s developery
• 2 odst. 2 zákona o obcích: „Obec pečuje o všestranný rozvoj svého
území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný
zájem.“
• Veřejný zájem v rámci územního plánování - 18 odst. 4 stavebního
zákona: „Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní,
kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického,
architektonického a archeologického dědictví...“
• Orgány obce musí podle 5 odst. 3 stavebního zákona zajišťovat:
„ochranu a rozvoj hodnot území obce …“
• 18 odst. 1 stavebního zákona , podle něhož je cílem územního
plánování „vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj
území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní
prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel
území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval
podmínky života generací budoucích.“
8

9. K čemu se obce mohou zavázat
• Poskytnout developerovi veškerou součinnost v rámci samostatné
působnosti k získání potřebných veřejnoprávních povolení, rozhodnutí
či stanovisek nutných k realizaci záměru
• Nebude vůči záměru uplatňovat námitky, vyjma těch, které vyplynou
z negativních dopadů zjištěných v rámci řízení EIA
• Poskytnout veškeré souhlasy v navazujících správních řízeních nutných
k realizaci záměru
• Zachovat vlastnické vztahy v dané lokalitě platné ke dni podpisu
smlouvy
9

10. K čemu se obce nemohou zavázat
Obec se ve smlouvě s developerem nemůže zavázat k tomu, že:
• územní plán obce bude změněn určitým, developerem k realizaci
záměru vyžadovaným způsobem;
• bude pro umístění záměru developera vydáno územní rozhodnutí (ev.
stavební povolení nebo kladné stanovisko dotčeného orgánu);
• urychlí probíhající správní řízení tak, aby bylo o záměru vydáno
rozhodnutí či kladné stanovisko ještě před uplynutím zákonné lhůty;
• se v obci nebude konat místní referendum o realizaci záměru
developera na území obce.
Ve všech uvedených případech totiž obec v rozporu se zákonem
zasahuje do přenesené působnosti obecního úřadu, ev. jiných
správních orgánů.
10

11. K čemu se obce mohou zavázat?
V současnosti je sporné, zda se obec může ve smlouvě s developerem
zavázat k tomu, že:
• o určitou dobu nezmění svůj územní plán nebo vyhlášku obce;
• nebude sama iniciovat místní referendum o realizaci záměru
developera na území obce.
Ve všech uvedených případech totiž takový závazek může omezovat
zastupitelstvo obce v jeho budoucím rozhodování.
11

12. Samostatná a přenesená
působnost obce
12

13. Samostatná působnost obce
Samostatná působnost:
• obec je samostatně spravována zastupitelstvem obce (čl. 101 odst. 1
Ústavy, 5 odst. 1 zákona o obcích
• 7 odst. 1 - obec spravuje své záležitosti samostatně, rozsah
samostatné působnosti může být omezen pouze zákonem
= nejedná se o výkon „státní moci“
K uzavření smlouvy obce s developerem je podle 41 odst. 2 zákona o
obcích nutný předchozí souhlas zastupitelstva nebo rady obce
(systematický výklad)
13

14. Samostatná působnost obce – pořizování
územního plánu
Podle 6 odst. 5 stavebního zákona patří do samostatné působnosti
zastupitelstva:
• Pořízení nebo změna územního plánu obce – rozhoduje zastupitelstvo,
avšak lze se jej domoci i rozhodnutím občanů obce v místním
referendu, pokud se koná ještě před schválením zadání
• Zadání územního plánu – schvaluje zastupitelstvo obce. Schválené
zadání je podkladem pro zpracování návrhu územního plánu.
• Vydání územního plánu – zastupitelstvo nemusí s návrhem nebo
s výsledkem jeho projednání souhlasit a může jej vrátit pořizovateli se
svými pokyny k úpravě, nebo návrh zamítne. Poslední možností je, že
zastupitelstvo vydá územní plán.
• Projednání zprávy o uplatňování územního plánu.
14

15. Přenesená působnost obce
Přenesená působnost
• zákon může svěřit výkon státní správy určitému orgánu obce, který ji
vykonává jako přenesenou působnost ( 7 odst. 2 zákona o obcích)
• zahrnuje zejména záležitosti v 61 a n. zákona o obcích, vykonává ji
obecní úřad
• podle 6 odst. 1 stavebního zákona pořizuje obecní úřad obce s
rozšířenou působností v přenesené působnosti
a) územní plán a regulační plán pro území obce
c) územní plán a regulační plán na žádost obce ve svém obvodu
e) vydává závazné stanovisko podle 96b StavZ, pokud není
příslušný krajský úřad
• jedná se o výkon „státní moci“, přenesené na orgány obce
15

16. Přenesená působnost obce – pořizování
územního plánu
Řízení o pořízení nebo změně územního plánu obce vede obecní úřad coby
pořizovatel. Řízení zahrnuje:
• zpracování návrhu zadání územního plánu / jeho změny
• zpracování návrhu územního plánu (a vyhodnocení vlivů na udržitelný
rozvoj území, pokud se zpracovává) – na základě schváleného zadání
územního plánu nebo schválených pokynů pro zapracování návrhu
• vyhodnocení výsledků projednání návrhu územního plánu a zajištění
řešení případných rozporů – výsledkem je upravený návrh územního plánu,
který může být předložen ve variantách
• konání veřejného projednání návrhu územního plánu
• vyhodnocení námitek, připomínek a stanovisek uplatněných při nebo
po veřejném projednání - návrh územního plánu může být na základě
vyhodnocení podstatně změněn nebo přepracován
16

17. Přenesená působnost obce – pořizování
územního plánu - pokračování
• posouzení souladu návrhu územního plánu s cíli a úkoly územního
plánování a s požadavky StavZ a dalších právních předpisů a se
stanovisky dotčených orgánů
• předložení návrhu na vydání územního plánu spolu
s odůvodněním zastupitelstvu
• předložení zprávu o uplatňování územního plánu v uplynulém
čtyřletém období zastupitelstvu
17

18. Působnost obce – územní rozhodnutí
Územní řízení vede příslušný obecní úřad, pokud je stavebním úřadem, v
přenesené působnosti. Výsledkem je vydání územního rozhodnutí podle 77
StavZ.
Obec je účastníkem řízení vždy ( 85 odst. 1 písm. b) stavebního zákona) a podle
konkrétních okolností může (leč nemusí):
• udělit souhlas k umístění stavebního záměru podle 184a stavebního zákona
(pokud je obec vlastníkem nemovitosti, na které má být záměr developera
realizován)
• vydat stanovisko k možnosti a způsobu napojení (pokud je obec vlastníkem
dopravní a technické infrastruktury)
• uzavřít smlouvu podle 86 odst. 2 písm. d) stavebního zákona
• podat námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce podle 89 odst. 4
stavebního zákona
Proti vydání územního rozhodnutí může obec podat odvolání, ev. správní žalobu.
18

19. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a
dopad na smlouvy s developery
V územním plánování má zastupitelstvo obce velmi široký prostor pro
vlastní uvážení, limitovaný pouze
• nutností obce hájit veřejný zájem;
• právními předpisy;
• dříve uzavřenými smlouvami, včetně smluv s developery (pacta sunt
servanda);
• platným a závazným rozhodnutím obyvatel v místním referendu;
• územní plán nesmí být v rozporu s návrhem územního plánu.
Při uzavírání smlouvy s developery nevykonává zastupitelstvo „státní
moc“, resp. i v případě extenzivního výkladu čl. 2 odst. 3 Ústavy lze dospět
k výše uvedenému závěru.
19

20. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a
dopad na smlouvy s developery
Smlouva obce s developerem:
• Předem neomezuje pravomoc zastupitelstva při schválení územního
plánu – pravomoc zastupitelstva není smlouvou s developerem dotčena,
zastupitelstvo je „omezeno“ pouze případnými následky spojenými s
porušením uzavřené smlouvy
• Analogicky existence dříve uzavřené smlouvy s developerem neomezuje
zastupitelstvo obce v jeho pravomoci vyhlásit místní referendum podle
84 odst. 2 písm. i) zákona o obcích, resp. v možnosti, aby se místní
referendum vůbec mohlo konat, viz např. usnesení Krajského soudu v
Hradci Králové ze dne 24. 11. 2008, sp. zn. 30 Ca 173/2008.
• Nezasahuje do výkonu mandátu člena zastupitelstva obce (nejedná se
o „příkaz“ podle 69 odst. 4 zákona o obcích) a není v rozporu se slibem
člena zastupitelstva obce ( 69 odst. 1 a 2 zákona o obcích).
20

21. Srovnání samostatné a přenesené působnosti a
dopad na smlouvy s developery
Smlouva obce s developerem:
• Neomezuje pravomoc obecního úřadu při pořizování / změně
územního plánu – smlouvou obce s developery nelze zasahovat do
přenesené působnosti obce. Navíc by se možné riziko zásahu do
přenesené působnosti týkalo pouze obcí s obecním úřadem s
rozšířenou působností, v takovém případě by bylo nutné vyloučit celý
úřad pro systémovou podjatost.
• Neomezuje pravomoc obecního úřadu při vydání územního
rozhodnutí, neplatí ani tam, kde by úřad obce byl stavebním úřadem,
opět zde platí, že v takovém případě by je bylo nutné celý úřad vyloučit
pro systémovou podjatost
• Nezasahuje do práva obce coby účastníka územního řízení – obec
podává námitky v rámci své samostatné působnosti
21

22. Rizika uzavírání smluv
s developery pro obce
a dobrá praxe
Name of presentation 22

23. Rizika uzavírání smluv s developery – pro
obce
• Zdlouhavost jednání o uzavření smlouvy – předsmluvní odpovědnost
obce podle 1728 OZ a složitost změny obsahu již uzavřené smlouvy.
• Místní referendum – pokud není proces uzavírání smlouvy obce s
developerem dostatečně transparentní, mohou obyvatelé obce vyvolat
místní referendum – uzavření smlouvy jeho konání není překážkou. Platné
a závazné rozhodnutí může znemožnit obci dále ze smlouvy plnit, současně
rozhodnutí nezbavuje obec povinnosti nahradit škodu.
• Nezveřejnění záměru obce smlouvu uzavřít – pokud je součástí smlouvy
nakládání s nemovitostí vlastněnou obcí, musí být záměr o tom ji uzavřít
uveřejněn podle 39 odst. 1 zákona o obcích. Při porušení je smlouva
absolutně neplatná.
• Nezveřejnění smlouvy v registru smluv – riziko pouze v případě obcí s
rozšířenou působností, smlouvy „menších“ obcí uveřejnění nepodléhají.
23

24. Rizika uzavírání smluv s developery – pro
členy zastupitelstva obce
• Porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře – 159 odst.
1 OZ – v případě uzavření pro obec nevýhodné smlouvy nebo v případě
zmaření plnění smlouvy ze strany obce.
• Spáchání trestného činu v souvislosti s uzavíráním smlouvy
a) zneužití pravomoci úřední osoby podle 329 zákona č. 40/2009 Sb.,
trestního zákoníku
b) přijetí úplatku podle 331
c) podplacení podle 332
d) vyhrožování s cílem působit na orgán veřejné moci nebo úřední osobu
podle 324 a 326
24

25. Dobrá praxe a
doporučení
25

26. Dobrá praxe a doporučení pro obce i
developery I
• Připravit strategický plán rozvoje obce = zajištění souladu záměru
developera s dlouhodobými plány obce
• Schválení zásad spolupráce obce s developery za účelem rozvoje
veřejné infrastruktury = dokument, který může definovat podmínky a
formy spolupráce s developery při přípravě jejich záměrů
• Transparentnost při uzavírání smluv = prevence obvinění z korupce
• Veřejná vysvětlovací kampaň se zapojením veřejnosti
26

27. Dobrá praxe a doporučení pro obce i
developery II
• Zpracovat analýzu dopadů smlouvy na obec a srovnat ji se situací bez
smlouvy s developerem
• Vyhodnotit dopady záměru na veřejnou infrastrukturu v dané lokalitě
• Vhodně účelově určit investiční příspěvek developera
• Kvalitní textace smlouvy
• Oboustranně výhodné smlouvy
• Závazky ze smlouvy náležitě zajištěny
27

28. 28

29. Přihlaste se k odběru
našich novinek
http://www.fbadvokati.cz/cs#newsletter-form
+ v patičce každé stránky:

30. www.fbadvokati.cz
Jiří Nezhyba, advokát a partner
jiri.nezhyba@fbadvokati.cz