Le bilan du marché des bureaux d'Ile-de-France au mois de mars et à la fin du 1er trimestre 2016.

1. cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 1
NOTE MENSUELLE
Peut mieux faire
Ile-de-France | Mars 2016
 190 000 m² de bureaux ont été placés en mars en Ile-de-France, soit une hausse
de 10 % sur un mois et une progression plus nette de 45 % par rapport à janvier.
 Sur l’ensemble du 1er
trimestre 2016, 492 600 m² ont été placés en Ile-de-France.
En hausse de 19 % par rapport à celui du 1er
trimestre 2015, ce volume permet au
marché de se rapprocher, sans toutefois l’atteindre, de la moyenne des cinq
dernières années (501 000 m²).
 Tous les segments de surfaces ont vu leur volume de commercialisation croître
d'une année sur l'autre. Avec 20 opérations totalisant 190 000 m², les transactions
de plus de 4 000 m² enregistrent notamment une hausse de 30 % sur un an.
 Paris intra-muros représente 47 % du volume des m² commercialisés en Ile-de-
France. Après une fin d’année 2015 animée, la bonne dynamique du marché de La
Défense s’est par ailleurs prolongée au 1er
trimestre 2016. Le quartier d’affaires
connaît ainsi son meilleur démarrage depuis 2009.
 Le rythme soutenu des commercialisations a permis un nouveau recul du volume
de l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France. Avec 3 932 829 m², soit
une baisse de 4 % sur un trimestre et de 10 % sur un an, celui-ci est au plus bas
depuis la fin de 2012.
Tableau 1
Chiffres clés
CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance
Demande placée 414 611 m² 492 562 m² ▲
Nombre de transactions 683 745 ▲
Nombre de transactions > 4 000 m² 13 20 ▲
Part de la demande placée > 4 000 m² 35 % 39 % ▲
Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf 66 % 65 % ▼
Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼
Loyer prime (€/m²/an)1
745 766 ▲
Loyer moyen (€/m²/an)2
395 407 ▲
Source: Cushman &Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées
(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs
locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
8 avril 2016
Sommaire
Demande placée 2
Offre disponible 3
Le marché en mars 2016 4
Actualités générales 5
Auteur
David Bourla
Head of Research France
+33 (0)1 53 76 91 91
david.bourla@cushwake.com
Contacts
Ludovic Delaisse
Head of Agency France
Offices, Industrial and development
+33 (0)1 53 76 92 73
ludovic.delaisse@cushwake.com
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
magali.marton@cushwake.com

2. Ile-de-France | Mars 2016
cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 2
Demande placée
492 300 m² de bureaux ont été placés au 1er
trimestre 2016 en
Ile-de-France. En hausse de 19 % par rapport à celui du 1er
trimestre 2015, ce volume permet au marché de se rapprocher,
sans toutefois l’atteindre, de la moyenne des cinq dernières
années (501 000 m² – v. graphique 1). Le marché a notamment
bénéficié du rebond des grandes transactions. Ainsi, 20
opérations de plus de 4 000 m² (13 au 1er
trimestre 2015)
totalisent 190 000 m², soit une hausse de 30 % sur un an et 39 %
du volume de la demande placée totale. La part est certes plus
importante qu’en 2015 (35 %), mais reste limitée par l’absence
de très grosses opérations et le nombre peu élevé de grandes
transactions dans plusieurs pôles tertiaires de 1ère
couronne.
Le nombre total de transactions est quant à lui au plus haut
depuis 2012. L’absorption des petites et moyennes surfaces
reste donc soutenue, comme l’indiquent la hausse de 10 % du
volume des mouvements inférieurs à 1 000 m² et la progression,
plus marquée encore, de celui des transactions de surfaces
intermédiaires, comprises entre 1 000 m² et 4 000 m² (+ 15 %).
A l’instar des grandes transactions, quasi exclusivement
concentrées dans la capitale (7 opérations) et les Hauts-de-
Seine (11), la commercialisation des surfaces inférieures à
4 000 m² demeure néanmoins très inégalement répartie, faisant
avant tout la part belle au marché parisien. La forte polarisation
géographique du marché des bureaux ne s’est donc pas
démentie en ce début d’année 2016. Ainsi, Paris intra-muros
concentre 47 % du volume des m² de bureaux placés au 1er
trimestre en Ile-de-France, le QCA en rassemblant, à lui seul,
30 % (graphique 2).
Les surfaces neuves-restructurées ont concentré 65 % de la
demande placée de plus de 4 000 m² en Ile-de-France au 1er
trimestre 2016. La raréfaction du nombre de grandes offres
neuves-restructurées s’est par conséquent accentuée et
pourrait, à terme, peser sur les performances des marchés les
plus établis. C’est le cas, bien sûr, du QCA, mais aussi de La
Défense, où la location par DELOITTE du solde de « Majunga »
et la prise à bail par IMS HEALTH de 11 380 m² dans « D2 » ont
sensiblement entamé le stock de qualité du quartier d’affaires.
La raréfaction de l’offre neuve-restructurée devrait néanmoins
être compensée par le report plus fréquent des utilisateurs sur
les biens rénovés ou de seconde-main de qualité de Paris et des
grands pôles tertiaires de l’ouest francilien.
L’assèchement de l’offre de qualité des secteurs établis et,
surtout, les efforts importants consentis par les bailleurs pour
louer leurs biens, expliquent l’amorce de reprise de l’activité
dans certains marchés de 1ère
couronne. Les performances de
la Boucle de Seine sont, à cet égard, très significatives
puisqu’avec environ 20 000 m² placés au 1er
trimestre 2016, ce
secteur connaît son meilleur démarrage depuis 2011. Il le doit
au succès de ses grandes surfaces neuves, à l’exemple des
10 300 m² loués par CREDIPAR/PSA dans l’immeuble « Pointe
Métro 2 », livré en 2013 à Gennevilliers, des 5 400 m² loués par
BAYER dans « Atrium Défense », livré en 2014 à La Garenne-
Colombes, ou encore des 1 430 m² loués par FONCIA dans
« West Plaza », livré à Colombes en 2013.
Graphique 1
Demande placée en Ile-de-France, m²
A la fin du 1er
trimestre de chaque année
Source: Cushman &Wakefield/Immostat
Graphique 2
Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-
France (%)
Au 1er
trimestre 2016
Source: Cushman &Wakefield/Immostat

3. Ile-de-France | Mars 2016
cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 3
Offre disponible
Le rythme soutenu de l’absorption des bureaux au 1er
trimestre
2016 a permis un nouveau recul du volume de l’offre disponible
à moins de six mois en Ile-de-France. S’établissant à
3 932 829 m², soit une baisse de 4 % sur un trimestre et de 10 %
sur un an, il atteint son niveau le plus bas depuis la fin de 2012
(graphique 3).
La répartition géographique de l’offre disponible continue de
souligner les contrastes du marché des bureaux d’Ile-de-
France. Ainsi, les taux de vacance varient toujours fortement
entre Paris intra-muros (6 %), La Défense (9,7 %) ou la Boucle
de Seine (13,1 % – v. tableau 2). Cela dit, le volume de l’offre
disponible à moins de six mois n’a, sur un an, progressé que
dans trois secteurs : l’Est et le Sud d’une part – où l’activité de
commercialisation reste relativement peu soutenue – et Paris
Rive Gauche d’autre part.
Dans ce dernier secteur, le volume de l’offre disponible affiche
une hausse de 15 % sur un an principalement liée à l’arrivée sur
le marché de « Quadrans » (Paris 15e
). Avec un taux de vacance
inférieur à 6 %, l’offre de Paris Rive Gauche demeure
néanmoins contenue. Les opportunités sont également fort peu
nombreuses dans Paris Centre Est. Le volume de l’offre y est
en forte baisse de 26 % d’une année sur l’autre en raison,
notamment, des prises à bail de grandes surfaces réalisées en
2015 (PUBLICIS dans « Parisquare », INRIA dans « Trio
Daumesnil », etc.). Les pré-commercialisations récentes
(« Millénaire 4 », « Vivacity »), et les négociations en cours
indiquent en outre que le secteur restera sous-offreur en 2016
et 2017. Enfin, le stock affiche une forte baisse de 20 % sur un
an dans le QCA. Plusieurs transactions (SISLEY dans le « 3-5
Friedland », la BPI dans le « 24 Drouot », SHEARMAN &
STERLING dans « Eden Monceau ») y ont nettement entamé le
stock de grandes surfaces de qualité depuis le 2nd
semestre
2015. Les bureaux neufs-restructurés de plus de 4 000 m² ne
représentent ainsi plus que 3 % du volume total de l’offre du
secteur (trois immeubles totalisant 17 000 m²) contre 7 % un an
auparavant (sept immeubles totalisant 51 000 m²). La situation
ne devrait guère évoluer à court terme : aux 11 000 m² encore
disponibles au sein d’immeubles restructurés livrés l’an passé
dans le QCA ne s’ajoutent en effet que les 26 000 m² qui restent
à commercialiser dans des opérations à livrer en 2016. Le
volume neuf disponible attendu en 2017 est, pour l’instant, plus
conséquent (environ 80 000 m²), mais devrait de même être
largement entamé bien avant cette date.
Hors de Paris, La Défense connaît l’évolution la plus notable, le
taux de vacance du quartier d’affaires passant, pour la première
fois depuis le début de 2013, sous le seuil symbolique des 10 %.
Le volume de l’offre disponible dans le QAO diminue bien plus
modestement. Le niveau toujours élevé du volume de l’offre
disponible dans ces deux grands secteurs comme dans d’autres
pôles tertiaires explique la poursuite de l’octroi de mesures
d’accompagnement importantes, généralement comprises entre
15 et 30 % de la valeur faciale. Cette situation devrait perdurer
d’ici la fin de 2016, permettant de prévoir une stabilité générale
des valeurs en Ile-de-France, à l’exception de certains quartiers
parisiens ou micro-marchés de périphérie très peu offreurs, où
les loyers pourraient connaître une pression à la hausse.
Graphique 3
Offre disponible à moins de 6 mois en Ile-de-France, m²
Source : Cushman &Wakefield
Tableau 2
Taux de vacance à moins de 6 mois en Ile-de-France
Secteur Fin 1T 2015 Fin 1T 2016
Paris QCA 8,2 % 6,6 %
Paris Rive Gauche 5,3 % 5,8 %
Paris Centre Est 7,2 % 5,3 %
La Défense 12,1 % 9,7 %
QAO 13,0 % 12,7 %
Sud Ouest 12,5 % 9,2 %
Boucle de Seine 14,4 % 13,1 %
Sud 1ère
Couronne 10,3 % 11,9 %
Nord 7,7 % 7,4 %
Est 7,7 % 8,5 %
Ile de France 8,2 % 7,2 %
Source : Cushman &Wakefield

4. Ile-de-France | Mars 2016
cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 4
Le marché des bureaux en mars 2016
L’activité locative est allée crescendo en ce début d’année,
puisque 190 000 m² de bureaux ont été placés en mars en Ile-
de-France, soit une hausse de 7 % sur un mois et une
progression plus nette de 45 % par rapport à janvier. Le marché
a continué de profiter du dynamisme des petites et moyennes
surfaces, tandis que le volume placé en mars sur des surfaces
supérieures à 4 000 m² affiche une augmentation de 93 % d’un
mois sur l’autre grâce à la finalisation de quatre des six
transactions de plus de 10 000 m² recensées depuis le début de
l’année.
Si quelques transactions importantes ont animé le QCA, c’est
hors du quartier d’affaires qu’ont été enregistrées les opérations
majeures des dernières semaines à Paris. Outre les 11 830 m²
loués par AG2R dans « Vivacity », BNP PARIBAS a par exemple
pris à bail les 24 100 m² du « Millénaire 4 ». L’entreprise
accentue ainsi sa présence dans le nord-est de la capitale,
après les opérations réalisées depuis 2010 dans le 19e
et à
Pantin. Enfin, la ZAC Clichy-Batignolles, dont les travaux
d’aménagement approchent peu à peu de leur terme, s’est
distinguée grâce à la location par SIACI SAINT-HONORE de
14 271 m² dans « Season ». Succédant à la prise à bail par
KLESIA – autre grand nom du secteur des assurances – de
« Rezo » et « Strato » en 2014, cette nouvelle opération
témoigne du succès de cette ZAC. Extension vers le Nord/Nord-
Est du QCA parisien, elle profite ainsi de la commercialisation
progressive de grandes surfaces neuves aux loyers inférieurs
aux meilleures offres de la capitale.
Les autres mouvements de plus de 4 000 m² du mois de mars
ont pour l’essentiel été signés dans le département des Hauts-
de-Seine. Après les grandes transactions de la fin de 2015
(ELIOR dans « Egée », INVIVO dans « Carpe Diem », etc.) et
celles enregistrées en janvier et février 2016 (DELOITTE dans
« Majunga », NEXTDOOR dans « Cœur Défense »,
LOGEMENT FRANÇAIS dans « Between »), le marché de La
Défense a poursuivi sa bonne dynamique avec deux nouveaux
mouvements au mois de mars : AXWAY SOFTWARE sur
7 200 m² dans la tour « W » et, surtout, IMS HEALTH sur
11 380 m² dans la tour « D2 ». Ces deux opérations portent la
demande placée du quartier d’affaires à 74 400 m², soit son
meilleur 1er
trimestre depuis 2009.
D2 | La Défense (92)
Tableau 2
Exemples de transactions significatives du mois de mars 2016
Source: Cushman & Wakefield
NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE
BNP PARIBAS Le Millénaire 4 Paris (75019) 24 100 m²
SIACI SAINT HONORE Season Paris (75017) 14 270 m²
AG2R Vivacity Paris (75012) 11 830 m²
IMS HEALTH Tour D2 Courbevoie/La Défense (92) 11 380 m²
BAYER Atrium Défense La Garenne-Colombes (92) 5 310 m²

5. Ile-de-France | Mars 2016
cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 5
Actualités générales
Les Tours Duo, récompensées au MIPIM
La cérémonie de remise des MIPIM Awards a distingué deux
projets de bureaux parisiens : « #cloud.paris » (Paris 2e
) dans la
catégorie Best Office & Business Development, et les tours
« Duo » (Paris 13e
) dans la catégorie Best Futura Mega Project.
Comprenant 90 000 m² de bureaux, 6 000 m² d’activités et de
commerces ainsi qu’un hôtel 4*, ce projet marquera l’extension
de la ZAC Rive Gauche dans le secteur Bruneseau, pendant de
la future opération de développement Bercy-Charenton de
l’autre côté de la Seine.
Une année 2015 record pour les SCPI de rendement
MeilleureSCPI.com a publié, début mars, son bilan du marché
des SCPI de rendement en 2015. Bénéficiant de la désaffection
des épargnants pour les produits de placement traditionnels et
des bonnes performances des SCPI, 2015 a été une année
record en matière de collecte avec un peu plus de 4 milliards
d’euros. Les SCPI bureaux dominent une nouvelle fois, réalisant
plus de 58 % de la collecte des SCPI de rendement au 4e
trimestre et près des deux tiers de leur collecte annuelle.
L’ICC et l’ILAT en légère hausse sur un an
Au 4e
trimestre 2015, l'indice du coût de la construction (ICC)
s'établit à 1 629 contre 1 608 au trimestre précédent et, sur un
an, se redresse légèrement (+ 0,2 %).L'indice des loyers des
activités tertiaires (ILAT) s'établit quant à lui à 108,16 et, sur un
an, augmente de 0,3 %.
Démarrage des travaux de construction de la ligne 14 sud
Les dernières semaines ont confirmé l’accélération du projet
de Grand Paris Express. Alors que débutent les travaux
préparatoires dans les 22 communes du tronçon de la ligne
15 Sud (Pont-de-Sèvres-Noisy-Champs), une convention
cadre vient ainsi d’être signée par la RATP, la Société du
Grand Paris et le Conseil Général du Val de Marne en vue de
réaliser le prolongement au sud de la ligne 14. Les premiers
travaux débuteront en juin pour une mise en service en 2024.
La ligne 14 Sud assurera alors la liaison entre la station
Olympiades (Paris 13e
) et l’aéroport d’Orly, offrant en outre
des correspondances avec d’autres lignes du Grand Paris
Express (lignes 15 et 18), la ligne 7 du métro, la ligne C du
RER et plusieurs lignes de tramway.
Le label « Bâtiment Bas Carbone » désormais disponible
Le label pilote 2016 BBCA (« Bâtiment Bas Carbone ») est
désormais disponible auprès de l’organisme certificateur
Certivéa pour les projets d’immeubles de bureaux neufs.
L’objectif de ce label, qui a pour intérêt de mesurer l’empreinte
carbone des bâtiments tout au long de leur cycle de vie
(chantier de construction, exploitation et fin de vie), est de
diviser par deux le niveau des émissions de CO2 des
bâtiments neufs par rapport à un bâtiment traditionnel. Son
obtention repose sur quatre critères : la réduction des
émissions de CO2 lors de la phase de construction, la maîtrise
des consommations pendant l’exploitation du bâtiment, la
gestion du stockage du carbone et l’inscription du projet dans
une économie circulaire.
Duo | Paris (75013)
La ligne 14 Sud du Grand Paris Express
Source : Société du Grand Paris

6. Ile-de-France | Mars 2016
cushmanwakefield.com NOTE MENSUELLE 6
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées
par des utilisateurs finaux, y compris pré-commercialisations,
clés en main et opérations pour compte-propre, sous réserve de
la levée des conditions suspensives.
Offre à moins de six mois :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie
effective du locataire.
Loyer moyen :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction
(valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
Loyer prime :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime
correspond à la moyenne des cinq transactions les plus élevées
(valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m² de l'année
en cours).
Sectorisation

7. EMEA
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
john.forrester@cushwake.com
France
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
antoine.derville@cushwake.com
Olivier Gérard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
olivier.gerard@cushwake.com
Disclaimer
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique
et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman &
Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent
document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations
qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute
référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.
©2015 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés
Accédez à l’ensemble des
publications de Cushman &
Wakefield sur notre site
internet :
www.cushmanwakefield.com
Global Headquarters
77 West Wacker Drive
18th Floor
Chicago, IL 60601 USA
phone +1 312 424 8000
fax +1 312 424 8080
email info@cushwake.com
Cushman & Wakefield France
8 rue de l’Hôtel de Ville
92522 Neuilly-sur-Seine Cedex
France
phone +33 (0)1 49 64 49 64
Cushman & Wakefield France
21 rue Balzac
75008 Paris
France
Phone +33 (0)1 53 76 92 92
cushmanwakefield.com