CSI- Cembrero Servicios Inmobiliarios, en colaboración con Abba, comercializa una nueva promoción de apartamentos turísticos en Donostia. El edificio consta 18 Apartamentos de una habitación. Se encuentra en la calzada vieja de Ategorrieta 35 a tan solo cinco minutos andando de la Playa de Gros /Zurriola, del palacio de congresos del Kursaal y la Parte Vieja Donostiarra.

1. Inversión Hotelera
PLAYA DE GROS APARTMENTS
SAN SEBASTIÁN - DONOSTIA

2. - 1 -
SAN SEBASTIÁN, DESTINO TURÍSTICO LIDER

3. - 2 -
SAN SEBASTIÁN, DESTINO TURÍSTICO LÍDER
Donostia (San Sebastián) es una ciudad que se ha consolidado como uno de los principales destinos
urbanos de Europa en el siglo XXI. Ha recibido importantes reconocimientos como la declaración de
Capital Cultural Europea en 2016.
Mapa de localización.

4. - 3 -
SAN SEBASTIÁN, DESTINO TURÍSTICO LÍDER
San Sebastián dispone de Recursos Turísticos excepcionales como la playa de la Concha, el litoral, la
parte vieja, el centro urbano, el legado de la Belle Epoque, los montes que protegen la ciudad, sus
parque y jardines, el río Urumea; el Peine del Viento y la obra de autores como Chillida, Moneo o Peña
Ganchegui, excelentes infraestructuras y operadores para la organización de reuniones y congresos
como el Kursaal; un comercio diferenciado y de calidad.
Contenidos Culturales como el Teatro Victoria Eugenia, el Festival Internacional de Cine (Zinemaldia),
el Festival Internacional de Jazz (Heineken Jazzaldia),etc.
Kursaal Donostia.Teatro Victoria Eugenia.

5. - 4 -
SAN SEBASTIÁN, DESTINO TURÍSTICO LÍDER
Su Gastronomía reconocida internacionalmente tanto por los restaurantes de alta cocina, incluidos en
la guía Michelin, como por la cultura local vinculada a la cocina tradicional, los pintxos, las sociedades
gastronómicas, la sidra, el txakolí, etc. En los últimos años, la ciudad ha añadido Nuevos Recursos
como Tabakalera, Musikene (centro superior de música del País Vasco) o el Basque Culinary Center.
Basque Culinary Center.

6. - 5 -
SAN SEBASTIÁN, DESTINO TURÍSTICO LÍDER
Propuestas como el Surf o la Moda la posicionan asimismo como una referencia en el ámbito de la
creatividad contemporánea, en el conocimiento y la innovación en la alta cocina y en la cultura urbana.
En definitiva San Sebastián se caracteriza por una una identidad cultural, un estilo de vida, una escala
humana, una hospitalidad y un estatus en el sector turístico que la han situado como la capital del
turismo en el País Vasco.
San Sebastián. Playa de la Concha.

7. - 6 -
Fuente: EUSTAT
PROGRESIÓN TURÍSTICA
Pernoctaciones
2013 ▲ 2014 ▲ 2015 ▲ 2016 ▲ 2017 ▲ 2018 ▲
991.235 3% 1.038.463 5% 1.165.489 12% 1.265.546 8,5% 1.293.857 2,3% 1.413.667 9,5%
Pernoctaciones por Mes
2017 ▲ 16/17 2018 ▲ 17/18
Enero 62.669 2,99% 64.791 3,39%
Febrero 63.475 4,87% 64.704 1,94%
Marzo 78.623 -11,00% 98.937 25,84%
Abril 119.250 28,96% 116.450 -2,35%
Mayo 117.988 -0,19% 133.913 13,50%
Junio 129.309 4,46% 138.290 6,95%
Julio 150.245 1,04% 160.784 7,01%
Agosto 156.240 -0,53% 175.720 12,47%
Septiembre 131.375 3,09% 144.081 9,67%
Octubre 122.564 -1,73% 132.795 8,35%
Noviembre 84.833 3,92% 96.905 14,16%
Diciembre 77.236 -5,51% 86.297 11,73%
TOTAL 1.293.857 2,3% 1.413.667 9,5%

8. - 7 -
PROGRESIÓN TURÍSTICA
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
182000
162000
142000
122000
102000
82000
62000
42000
2018
2017

9. - 8 -
GRADO OCUPACIÓN
Fuente: EUSTAT
TOTAL LABORABLES FIN DE SEMANA
2017 2018 DIF 2017 2018 DIF 2017 2018 DIF
Enero 48,9 49,0 0,1 45,5 44,9 -0,6 58,5 60,7 2,2
Febrero 53,5 54,0 0,5 46,6 47,1 0,6 70,7 71,3 0,6
Marzo 56,4 63,9 7,5 49,2 57,3 8,1 74,0 77,2 3,2
Abril 76,9 73,5 -3,4 71,9 69,7 -2,2 88,4 84,0 -4,4
Mayo 81,5 82,8 1,3 78,3 80,4 2,0 90,5 89,7 -0,8
Junio 87,9 86,0 -1,9 86,6 84,2 -2,3 91,1 89,6 -1,5
Julio 90,4 89,1 -1,3 89,2 87,8 -1,4 93,4 92,9 -0,5
Agosto 91,4 94,5 3,1 90,6 94,2 3,5 93,7 96,4 2,7
Septiembre 88,3 89,7 1,5 88,0 87,9 -0,1 88,9 93,9 5,0
Octubre 81,2 80,8 -0,4 78,6 77,1 -1,5 88,5 91,5 3,0
Noviembre 62,7 63,6 0,9 59,7 54,5 -5,2 69,6 84,3 14,7
Diciembre 51,6 53,0 1,4 47,5 46,6 -0,9 60,1 68,5 8,4
TOTAL 70,9 71,7 0,8 67,6 67,5 -0,01 79,0 82,1 3,1

10. - 9 -
GRADO OCUPACIÓN
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
100
90
80
70
60
50
40
FIN DE SEMANA
LABORALES
TOTAL

11. - 10 -
ORIGEN DE LOS CLIENTES
Visitantes San Sebastián
Fuente: EUSTAT
2014 ▲ 2015 ▲ 2016 ▲ 2017 ▲ 2018 ▲
Nacionales 504.730 48,60% 557.060 47,80% 573.737 45,30% 560.702 43,34% 595.678 42,14%
Internacionales 573.337 51,40% 608.429 52,20% 592.209 54,70% 733.155 56,66% 817.989 57,86%
2014 2015 2016 2017 2018
850000
800000
750000
700000
650000
600000
550000
500000
450000
Internacionales
Nacionales
41,14%
NACIONALES
57,86%
INTERNACIONALES

12. - 11 -
ORIGEN DE LOS CLIENTES
Ranking de Origen de Visitantes Nacionales
2017 % 2018 %
1. Madrid 144.901 25,84% 163.599 27,46%
2. Cataluña 95.235 16,98% 110.621 18,57%
3. Euskadi 74.406 13,27% 65.075 10,92%
4. Andalucía 57.021 10,17% 40.196 6,75%
5. Com. Valenciana 33.543 5,98% 33.991 5,71%
TOTAL 560.702 72,24% 595.678 69,41%
Ranking de Origen de Visitantes Internacionales
2017
2017 % 2018 %
1. Francia 119.341 16,28% 136.129 16,64%
2. EEUU 106.680 14,55% 126.837 15,51%
3. Reino Unido 79.314 10,82% 85.381 10,44%
4. Alemania 49.226 6,71% 58.769 7,18%
5. Australia 39.033 5,32% 33.666 4,12%
TOTAL 733.155 53,68% 817.989 53,89%
Fuente: EUSTAT

13. - 12 -
ORIGEN DE LOS CLIENTES - NACIONALES
2017
Madrid
26%
Catalunya
17%
Euskadi
13%
Andalucia
10%
Com. Valenciana
6%
Resto España
28%
2018
Madrid
27,46%
Catalunya
18,57%
Euskadi
10,92%
Andalucia
6,75%
Com. Valenciana
5,71%
Resto España
30,59%

14. - 13 -
Francia
16,28%
Francia
16,64%
EEUU
14,55%
EEUU
15,51%
Reino Unido
10,82%
Reino Unido
10,44%
Alemania
6,71%
Alemania
7,18%Australia
5,32%
Australia
4,12%
Resto
53,68%
Resto
53,89%
ORIGEN DE LOS CLIENTES - INTERNACIONALES
2017 2018

15. - 14 -
TURISMO DE REUNIONES - MICE

16. - 15 -
TURISMO DE REUNIONES - MICE
El Turismo MICE o de reuniones va creciendo año a año en San Sebastián y es cada vez más
internacional. Lo más significativo es que la mayoría de los congresos se celebran en temporada baja.
Adicionalmente contribuyen a la internacionalización del destino.
2017 2018
Num. Eventos 111 + 30 Ferias 154 + 22 Ferias
Duración Media 2,2 días 2 días
Pernoctaciones 83.684 117.319
Candidaturas 19 25
Nº Eventos Delegados Pernoctaciones Duración Internacionales
Congresos 93 19.907 43.180 2 65,60%
Convenciones 10 1.414 3.275 2,1 70,00%
Jornadas 23 9.691 10.081 1,1 43,50%
B2B 1 500 500 11 100%
Otros (Presentaciones) 27 26.163 60.276 2,5 66,70%
TOTAL 154 57.675 117.312 2 63,00%
Fuentes: San Sebastián Turismo & Convention Bureau

17. - 16 -
DESESTACIONALIZACIÓN

18. - 17 -
DESESTACIONALIZACIÓN
La ciudad de San Sebastián ha conseguido aumentar de forma significativa la demanda en temporada
baja y atrae a los visitantes a lo largo de todo el año con productos temáticos de gastronomía, cultura
y festivales, ciudad Sport City y destino Premium/Romántico.
Las escapadas contribuyen al objetivo de desestacionalizar el turismo, a través de diversas propuestas
para disfrutar en los 12 meses del año, ofreciendo una experiencia completa al visitante.
Durante el año 2018 se ha
producido un incremento sostenido
tanto durante la temporada
estival (9,12%) como fuera de ella
(9,87%), lo que da un crecimiento
acumulado durante todo el
ejercicio del 9,46%.
Entradas excepto julio y agosto
AÑO TOTAL %
2010 672.006 --
2011 679.769 1,16%
2012 708.839 4,28%
2013 730.831 3,10%
2014 772.659 5,72%
2015 872.943 12,98%
2016 959.777 9,95%
2017 987.399 2,88%
2018 1.077.163 9,87%
Fuente: EUSTAT

19. - 18 -
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
A

20. - 19 -
Uno de los hechos más relevantes en los últimos años en la evolución del sector turístico ha sido el
crecimiento de la oferta de alojamiento. Este proceso de crecimiento está relacionado principalmente
con dos fenómenos:
■ En primer lugar, el aumento constante de la oferta de plazas hoteleras.
■ Y en segundo lugar, el rápido crecimiento de otras modalidades de alojamiento, en particular
de la oferta de apartamentos turísticos.
En la actualidad, en España cuatro compañías (Booking, Airbnb, Homeway y Niumba) concentran
el 65% de la oferta. El rápido crecimiento de este fenómeno en España, según Exceltur, ha estado
protagonizado por la demanda extranjera. El uso de este tipo de vivienda por turistas extranjeros ha
crecido casi un 60% desde 2010. Y se estima que puede crecer entre un 15% y un 20% en 2020. Por
otra parte no hay que olvidar el aumento de la demanda en el mercado español, ha llegado más tarde
pero el crecimiento es constante.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS

21. - 20 -
La penetración de las plataformas tecnológicas P2P ha inducido y facilitado la promoción de los
servicios de alojamiento turístico de alquiler en viviendas en el mercado turístico de cortas estancias,
lo que ha venido en llamarse la “hotelización” del parque residencial.
La estimación de Exceltur es que la oferta de plazas en viviendas de alquiler turístico en España se
sitúa en un nivel muy relevante alcanzando los 2,7 millones al cierre de 2014. Se trata de un volumen
de oferta que supera con creces los 2,5 millones de plazas reguladas, a pesar de la dificultad para su
cuantificación exacta.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS

22. - 21 -
En las principales ciudades españolas donde el fenómeno de los servicios de Alojamiento Turístico
en Viviendas de Alquiler es más intenso se identifican ya preocupantes efectos sobre la población
residente. En concreto, la fuerte presencia de la oferta de alquiler de viviendas turísticas está
generando impactos desfavorables sobre los modelos urbanos, el mercado inmobiliario y la
convivencia ciudadana causando los siguientes efectos:
■ Un deterioro de la calidad de vida y los niveles de convivencia ciudadana de la población local
por el aumento de la presión turística.
■ Una expulsión de población residente local por el encarecimiento de la vivienda.
Según Exceltur esta demanda es imparable y se está consolidando. Se desplazará definitivamente
hacia productos que respeten la convivencia en la ciudad. Los apartamentos turísticos en comunidades
serán cada vez más escasos y aumentarán notablemente el interés en edificios completos de
apartamentos turísticos.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS

23. - 22 -
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
DINÁMICAS DEL TURISMO EN SAN SEBASTIÁN PARA 2020
■ El liderazgo de Donostia / San Sebastián en el crecimiento del turismo urbano.
■ El protagonismo del turismo internacional en la ciudad.
■ La recuperación de la demanda del Estado.
■ La declaración de Capital Cultural de Europa 2016.
■ La notoriedad y buena imagen internacional del destino.
■ La mejora de infraestructuras y equipamientos (la nueva estación de autobuses,
Tabakalera, BCC, el crecimiento de la oferta hotelera, etc.).
■ La futura llegada del tren de Alta Velocidad, y la progresiva mejora en la accesibilidad por ferrocarril.
■ La sensibilidad sobre un crecimiento equilibrado frente a la notable afluencia de visitantes
■ Segmentos Consolidados: Turismo de Escapadas (City Breaks), Gastronómico, Cultural,
de Reuniones, Turismo Premium.

24. - 23 -
No existen datos oficiales anteriores al 2016 de los apartamentos turísticos. Además debido a la
atomización de la oferta y a las dificultades de regularización en estos años, los datos son fiables pero
debemos afirmar que debemos tener cautela a la hora de valorarlos. Por esta razón hemos expuesto
datos hoteleros que nos permiten disponer de una visión global de la tendencia de alojamiento.
2016 2017 2018 Acc Jul 2019
Laborables 13.582 13.634 15.575 10.480
Fin de semana 10.396 10.151 12.098 7.695
TOTAL 23.978 23.785 27.673 18.174
Entradas en Apartamentos Turísticos
2016 2017 2018 Acc Jul 2019
Laborables 50.134 42.745 66.705 39.978
Fin de semana 28.067 25.696 36.460 21.785
TOTAL 78.201 68.440 103.165 61.763
2016 2017 2018 Acc Jul 2019
Laborables 37,6 38,2 58,0 80,1
Fin de semana 49,6 53,0 70,0 87,1
TOTAL 41,1 42,4 61,5 81,9
Pernoctaciones en Apartamentos Turísticos
Grado de ocupación por Apartamentos
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
DINÁMICAS DEL TURISMO EN SAN SEBASTIÁN PARA 2020

25. - 24 -
INVERSIÓN HOTELERA

26. - 25 -
INVERSIÓN HOTELERA - DESCRIPCIÓN EDIFICIO
El edificio consta 18 Apartamentos* de una habitación. Se encuentra en la calzada
vieja de Ategorrieta 35 a tan solo cinco minutos andando de la Playa de Gros /
Zurriola, del palacio de congresos del Kursaal y la Parte Vieja Donostiarra.
*El detalle de los 18 Apartamentos puede apreciarse en dossier adjunto.

27. - 26 -
INVERSIÓN HOTELERA - PLANO SITUACIÓN
PLAYA DE GROS
BY ABBA APARTMENTS
ABBA SAN SEBASTIÁN
HOTEL

28. - 27 -
INVERSIÓN HOTELERA - APARTAMENTO TIPO
El detalle de los 18 Apartamentos
puede apreciarse en dossier
adjunto de venta.

29. - 28 -
EL CLIENTE

30. - 29 -
VENTAJAS PARA EL CLIENTE
Viaje
con mascotas
Ahorro
en dietas
Espacio
multiplicado
Horarios
flexibles
Privacidad y
libertad de movimientos

31. - 30 -
VENTAJAS DE LA EXPLOTACIÓN DE APARTAMENTOS

32. - 31 -
VENTAJAS DE LA EXPLOTACIÓN DE APARTAMENTOS
1. Transformación de costes fijos en variables
2. Personal externo frente a plantilla directa.
3. Mantenimiento doméstico frente
a mantenimiento industrial.
4. Ahorro en gastos de energía por servicios
de espacios comunes 24 hrs.

33. - 32 -
OPERADOR TURÍSTICO ABBA APARTMENTS
BY ABBA HOTELS

34. - 33 -
OPERADOR TURÍSTICO ABBA APARTMENTS BY ABBA HOTELS
ESPAÑA
1. Barcelona > abba Balmoral Hotel
2. Barcelona > abba Garden Hotel
3. Barcelona > abba Rambla Hotel
4. Barcelona > abba Sants Hotel
5. Bilbao > Bilbao City Center Apartments
6. Burgos > abba Burgos Hotel
7. Cantabria Comillas > abba Comillas Golf Apart.
8. Cantabria Comillas > abba Comillas Golf Hotel
9. Cantabria Villacarriedo > abba Palacio de Soñanes
10. Gijón > abba Playa Gijón Hotel
11. Granada > abba Granada Hotel
12. Huesca > abba Huesca Hotel
13. Huesca Formigal > abba Formigal Hotel
14. Madrid > abba Madrid Hotel
15. Pamplona > abba Reino de Navarra Hotel
16. Salamanca > abba Fonseca Hotel
17. Santander > abba Santander Hotel
18. Vitoria > abba Jazz Hotel
GERMANY
19. Berlin > abba Berlin Hotel
ANDORRA
20. Andorra > abba Xalet Suites Hotel
19
11
2
3 4
1
20
15
18
17
13
12
8
14
16
6
5
1 2
3
4
10
7 8
9
COMING SOON:
1. San Sebastián > Abba San Sebastián Hotel
2. San Sebastián > Playa de Gros Apartments
3. Pamplona > El Sadar Apartments
4. Sevilla > Abba Sevilla Hotel

35. - 34 -
La vocación de nuestra empresa es la gestión
y la propiedad de los inmuebles.
Nuestra prioridad es garantizar un buen
servicio, la calidad y la imagen de marca.
OPERADOR TURÍSTICO ABBA APARTMENTS BY ABBA HOTELS
FILOSOFÍA

36. - 35 -
1. Nuestra máxima inquietud es OFRECER al cliente la mejor experiencia.
2. Estamos ORGULLOSOS de servir a los demás.
3. Somos responsables de nuestros RESULTADOS
4. CUIDAMOS de nuestros empleados, nuestros empleados CUIDAN de nuestros
clientes.
5. Tenemos una MENTALIDAD actual y dinámica.
6. DISFRUTAMOS con lo que hacemos … y todo lo hacemos con una sonrisa.
OPERADOR TURÍSTICO ABBA APARTMENTS BY ABBA HOTELS
FILOSOFÍA

37. - 36 -
HOTELES
En abba Hoteles, lo primero que nos gusta ofrecer es una sonrisa, una cálida
bienvenida. Su descanso, se convierte en nuestro objetivo. El espacio, en una
garantía. El servicio, a nuestro modo de entender, culminar sus expectativas.
La comodidad y los detalles, en la razón de ser.
APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Nuestros apartamentos, dotados con un equipamiento funcional, están pensados
para garantizar el descanso y la comodidad. Espacios acogedores que nos
recordarán nuestro hogar. Sin olvidar ofrecer a la llegada, una cálida bienvenida
y una sonrisa.
RESTAURACIÓN
Intuir un aroma, estimular el paladar, descubrir un universo de sabores, una cocina
actual, asequible, poniendo en valor, el gusto por las cosas bien hechas, apostando
por una restauración de calidad a un precio inmejorable.
OPERADOR HOTELERO - NUESTRAS MARCAS

38. - 37 -
OPERADOR HOTELERO - NUESTROS NÚMEROS
VENTAS BRUTAS 2018
56.300.000€
OCUPACIÓN
71,50%
PRECIO MEDIO
86,90€

39. - 38 -
OPERADOR HOTELERO - NUESTROS NÚMEROS
7 8 0 .1 5 9
E S T A N C I A S
VENDIDAS 2018
VENTAS F&B
20,20%
79,8%VENTAS
ALOJAMIENTO
Y DESAYUNO

40. - 39 -
47,5%
42,3%
14,5%
OPERADOR HOTELERO - NUESTROS NÚMEROS
VENTAS DIRECTAS*
*La cifra incluye la web de Abba
VENTAS ON-LINE*
VENTAS WEB DE ABBA

41. - 40 -
ESTRUCTURA FINANCIERA

42. - 41 -
1. El proyecto está formado por 18 apartamentos de un dormitorio
y salón-comedor, con unas superficies útiles que oscilan entre
los 37 y los 50 m2
, disponiendo algunos de ellos de terraza.
2. Inversión Total: 5,8 M€. La Sociedad Abba Hoteles participa
en el proyecto, quedándose en propiedad el 20% de los
apartamentos.
3. La renta anual por la totalidad del edificio representa un mínimo
garantizado de 290.000€, lo que supone un 5% de rentabilidad.
Además, en función de la facturación neta de la explotación
se podrá percibir un variable. Los propietarios recibirán su
rentabilidad en función del importe aportado. La gestión de los
alquileres será realizada por Abba Hoteles.
4. La Rentabilidad correspondiente a la renta mínima (290.000€)
está garantizada por un periodo de 1 año mediante el
procedimiento de aval, escrow, o seguro de caución, renovable
anualmente durante todos los años del contrato.
5. La adquisición de cualquiera de los apartamentos lleva
implícita la firma de contrato de gestión con Abba Hoteles por
un periodo de 20 años. Con 10 de obligado cumplimiento y
garantizado por Abba Hoteles.
6. El precio de los apartamentos varía desde los 281.000€ hasta
los 353.000€, en función de sus dimensiones y características.
7. Forma de pago. Un primer pago de 10.000€ del importe total
para reserva del apartamento y un segundo pago del 44% más
el IVA correspondiente, 15 días después de la reserva, como
aportaciones a la sociedad promotora del proyecto.
8. Financiación: En estudio por varias entidades.
9. Al finalizar la obra se realizará la División de Propiedad
Horizontal, se disolverá la sociedad promotora y se adjudicará a
cada comprador las unidades preseleccionadas desde el inicio.
DESCRIPCIÓN
ESTRUCTURA FINANCIERA

43. SAN SEBASTIÁN / OCTUBRE / 2019
Contacto:
+34 607 445 123
+34 607 360 076