La importancia de las tasaciones al igual que las valoraciones inmobiliarias ha ido en aumento en los últimos tiempos. Por ello, procedemos a analizar ambos términos aplicados al sector inmobiliario.

1. El ‘valor añadido’ de la valoración y la tasación inmobiliaria
Fernando Fuente, Vicepresidente CBRE Valuation Advisory
La importancia de las tasaciones al igual que las valoraciones inmobiliarias ha ido en
aumento en los últimos tiempos. Por ello, procedemos a analizar ambos términos aplicados
al sector inmobiliario.
Valoraciones y Tasaciones. Tasaciones y Valoraciones. Dos conceptos que han convivido en
España a lo largo de las últimas décadas con sutiles diferencias teóricas que han llevado a
importantes divergencias en el plano más práctico y de composición de lo que se conoce como
“valor”, abriendo el camino a un eterno debate en el mercado de cara a su conveniencia y
aplicación.
Los argumentos a favor y en contra de cuál de las dos bases de valor es la más acertada -si
“valor de mercado” o “valor de tasación”- se reproducen en ambos casos. Ante una toma de
decisión entre una u otra alternativa, hasta ahora suele prevalecer el coste de oportunidad e
idoneidad, en vez de las necesidades reales de cada situación y, por tanto, sus fundamentales.
Los activos inmobiliarios tradicionales -como son los inmuebles en renta, la promoción
inmobiliaria o el suelo- han sido históricamente valorados por métodos totalmente
equivalentes entre una y otra normativa, pero es su fin dispuesto lo que ha hecho y
materializado sus diferencias. La normativa ECO, que regula el valor de la tasación
inmobiliaria, tiene como fin la garantía ante un tercero y como valor el precio mínimo que se
podría alcanzar con la enajenación y venta del activo inmobiliario. Esta normativa coexiste en
España con la norma internacional RICS, basada en una relación de independencia, claro está,
con el cliente y aboga por un valor de mercado que refleja el precio máximo que el colectivo
estaría dispuesto a pagar en una situación perfecta del entorno.
Sin embargo, aunque ambas normativas conviven en nuestro país, sus diferencias
fundamentales terminan por descontar una divergencia sustancial en la consecución del
objetivo final del ya comentado “valor”.
Es ahora, tras superar los años más turbulentos y de ajuste, cuando volvemos a los pilares
fundamentales de la valoración inmobiliaria para reinventarnos en esta nueva etapa de
crecimiento y así poder aportar dos de las palabras que la sociedad y el mercado repite
constantemente: valor añadido. Se trata del principal objetivo que perseguimos en CBRE
frente a nuestros clientes y socios, y una de nuestras señas de identidad.
Nuestros pronósticos acerca de la evolución del ámbito de este sector nos hacen pensar en
una mayor unión de las normas que conviven en nuestro país con el propósito de tener un
papel clave en las decisiones inmobiliarias. Y es ahí, con la unión y globalización, donde la
capacidad de discernir las necesidades se realizará casi como un acto reflejo. Esta convergencia
hará más sólido aún al experto independiente en cuestión de “valor” y le preparará para
afrontar los dos principales retos que afloran en el mercado: el tecnológico y el de la
especialización.

2. El reto tecnológico hace referencia a las nuevas herramientas con las que contamos hoy en día
(y aquellas que van apareciendo), que nos permiten cada vez más hacer las cosas de forma
más reglada y, sobre todo, nos dota de la capacidad de gestionar grandes volúmenes. Por
ejemplo, gracias a la inteligencia artificial aplicada a las valoraciones inmobiliarias con
mecanismos automatizados o AVM´s (Automatic Valuation Models, en sus siglas en inglés), se
podrá dar cobertura a las grandes carteras de activos o subyacentes de deuda que, como
consecuencia de la crisis, se han formado entre los principales arrendatarios financieros o
servicers. Se trata de activos con una gran atomización y de uso residencial que, de otra
manera, no podrían tener tratamiento por necesidades de tiempo y económicas.
Por su parte, con el reto de la especialización nos referimos a que los activos tradicionales han
sufrido muchos ciclos inmobiliarios y conocemos su comportamiento, así como el cambio de
manos de su propiedad que se produce entre los tres y los cinco años, coincidiendo con
estrategias de entrada o salida, core o value added y como extremo, distressed. La
especialización se corresponde con un grado de conocimiento mayor y más detallado de lo que
pasa en el interior del inmueble, como ocurre con esos activos en otra dimensión, más allá de
la inmobiliaria, que albergan negocios de naturaleza propia. Es decir, no es lo mismo el análisis
de valor de un edificio para promoción que “un edificio en explotación económica con un
negocio” en lo que se refiere a su funcionalidad y capacidad lucrativa, a la hora de generar
rendimiento para el inversor.
Llegar a esa opinión de valor inmobiliario del activo requiere un conocimiento especializado
del negocio y su posible evolución en el tiempo, asegurando al inversor su viabilidad a través
de una gestión eficiente y profesionalizada. El experto independiente que da esa opinión de
valor deberá basarse en criterios de viabilidad económica y funcionalidad, temporalidad,
volatilidad de mercados, research del negocio y comportamientos y criterios de inversión de
los operadores.
En este sentido, Valoración y Tasación Inmobiliaria seguirán juntas, conviviendo en el
mercado, cada vez más cerca una de la otra y, sobretodo, atendiendo a las necesidades
específicas para lo que han sido creadas de forma independiente, pero correlacionadas de
forma directa.
A pesar de todo, el mercado cambia, la creatividad aparece y la tendencia alcista obliga a dar
un paso más en busca de inversiones alternativas atractivas que hay que estudiar y conocer
para poder proporcionar un asesoramiento de valor añadido. Es, sin duda, el campo nuevo que
el mercado de la valoración explorará en los próximos años. Además, también iremos dando
respuesta a una pregunta cada vez más acuciante: ¿nos quedamos en la valoración
inmobiliaria o damos la bienvenida a la valoración societaria y financiera? Veremos cómo
evoluciona el mercado pero, por el momento, la balanza parece inclinarse hacia el ‘sí’.