1. In 2030: een visie op de
toekomst
Economie en woningmarkt in de toekomst
Wim Boonstra
Kennis en Economisch Onderzoek

2. Nederland
Een somber land
Kennis en Economisch Onderzoek

3. Waarom zijn wij zo somber?
• We zijn hartstikke rijk
• We hebben een goed pensioenstelsel
• We hebben een goed gefinancierde woningmarkt
3 Kennis en Economisch Onderzoek

4. Nederlands
Per saldo zijn we rijk…
Kennis en Economisch Onderzoek

5. Nederland
Vermogend, maar illiquide
Kennis & Economisch Onderzoek

6. De woningmarkt
Signalen voor het niet goed functioneren
• In de tijden van economische groei (2de helft jaren negentig)
nam de vraag naar woningen sterk toe, maar het aanbod
reageerde nauwelijks; de bouwproductie daalde zelfs.
• Na 2001 stabiliseerde de vraag op hoog niveau zonder dat dit
doorwerkte in de prijzen.
• In perioden van hoogconjunctuur wordt niet meer, maar duur
gebouwd, in perioden van laagconjunctuur wordt te weinig
gebouwd.
• Gevolg: Er is een woningtekort.
6 Kennis en Economisch Onderzoek

7. Nederland
Woningtekort? Waarom dalen prijzen dan?
Index Index
105 105
100 100
95 95
90 90
85 85
3e kwartaal 2008 = 100
80 80
2008 2009 2010 2011 2012
Totaal Tussenwoning Hoekwoning
2-onder-1 kap Vrijstaand Appartementen
7 Kennis en Economisch Onderzoek

8. Nederlandse hypotheekmarkt
Betalingsachterstanden zijn laag
Kennis en Economisch Onderzoek

9. Nederlandse economie en woningmarkt
Gedwongen verkopen nog steeds
beperkt
9 Kennis en Economisch Onderzoek

10. Nederlandse economie en woningmarkt
Gedwongen verkopen nog steeds
beperkt
Kennis en Economisch Onderzoek

11. Nederlandse economie en woningmarkt
Aanbod stabiliseert op hoog niveau
x 1000 x 1000
250 250
200 200
150 150
100 100
50 50
0 0
Aantal te koop staande woningen
11 Kennis & Economisch Onderzoek

12. Nederlandse economie en woningmarkt
Nieuwbouwproductie stagneert
x 1000 x 1000
90 90
80 80
70 70
60 60
50 50
40 40
30 30
20 20
10 12 maands totalen 10
0 0
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Huurwoningen Koopwoningen
12 Kennis en Economisch Onderzoek

13. Nederlandse economie en woningmarkt
Vraag naar woonruimte blijft toenemen
aantal (in miljoenen) aantal (in miljoenen)
8,5 4,0
8,0 3,5
7,5 3,0
7,0 2,5
6,5 2,0
6,0 1,5
0
9
1
4
9
1
8
9
1
0
2
6
0
2
1
0
2
4
1
0
2
8
1
0
2
0
2
6
0
2
3
0
2
4
3
0
2
8
3
0
2
4
0
2
6
4
0
2
5
0
2
totaal particuliere huishoudens (l-as)
eenpersoonshuishoudens (r-as)
13 Kennis en Economisch Onderzoek

14. Nederland:
Een (te?) kleine private huursector
14 Kennis en Economisch Onderzoek

15. Nederlandse woningmarkt
Oorzaken van prijsdalingen
• Economische stagnatie sinds de crisis
• Beleidsonzekerheid m.n. ten aanzien van de HRA
• Pensioencrisis
• Afknijpen starters
15 Kennis en Economisch Onderzoek

16. Nederlandse woningmarkt
Het beleid was niet erg handig……..
• Veel te lang gewacht met hervorming onhoudbare HRA
• Weinig doortastende aanpak HRA  beleidsonzekerheid blijft
• Gespleten fiscaal regime slecht voor doorstroming
• Starters te hard afgeknepen  bestrijding niet-bestaand probleem
• Te grote nadruk op aflossen  vermogenspositie wordt nog meer
illiquide
• Procyclisch pensioenstelsel a.g.v. onhandige rekenregels
• Aanpak eurocrisis
16 Kennis en Economisch Onderzoek

17. Nederland
Wat is nodig?
• Boven alles: beleidsrust
• Vergroting opties starters door ontwikkeling private huursector
– Overhevelen deel aanbod koopwoningen naar huursector?
– Krachtige aanpak sociale huursector om doorstroming te bevorderen?
• Geef banken meer ruimte om starters te bedienen
• Haal procyclisch karakter uit het pensioenstelsel  terug naar vaste
(maar wel lagere……) rekenrente
17 Kennis en Economisch Onderzoek

18. Nederlandse economie en woningmarkt
Conclusie
• Economische vooruitzichten sober, maar we zijn een rijk land
• Fundamenten woningmarkt zijn nog altijd gezond
• Woningmarkt wordt gedreven door volatiel sentiment
• Uitdagingen:
– Er moet meer en beter worden gebouwd
– (Private) huursector moet verder worden ontwikkeld
– Te grote prijsschommelingen moeten worden voorkomen.
• Boven alles is beleidsrust nu belangrijk, maar:
– Geef banken meer ruimte om hun klanten te bedienen
– Haal procyclisch aspect uit het pensioenstelsel
– Mochten er toch nog wijzigingen komen: haal tweedeling weg!
18 Kennis en Economisch Onderzoek

19. Meer informatie?
www.rabobank.com/economie
19 Kennis en Economisch Onderzoek