2. Is er leven na Vestia?
Woningcorporaties op het snijvlak van
staat en markt:
uitvoeringsorganisaties van
overheidsbeleid
Presentatie titel of
zelfprogrammerende maatschappelijk
gedreven ondernemingen?
Seminar Vestia-dossier
Atrivé
mr Arnoud L.M. Vlak
Lector Maatschappelijk Vastgoed
29 februari 2012
Rotterdam, 00 januari 2007

3. Wat gaan we doen?
1. Disclaimer
2. Positionering a-c
3. Dienstenexploitatie versus vastgoedexploitatie
4. Verkleving en verknoping diensten- & vastgoedexploitatie
5. Corporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen
actief in meer dan een markt
6. Corporaties: verkleving productie & distributie van rendement
7. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:
a. bedrijfskundige analyse
b. resultaat
8. Ontwikkelingen in de institutionele context: nationaal en Europees
perspectief 1-5
9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop? 1-7
10. Het huiswerk van Atrivé

4. 1. Disclaimer
Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze lezing te noemen
voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen,
rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen,
belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.

5. 2a. Positionering:
tussen staat en markt
Vóór 1901
Staat Middenveld Markt

6. 2a. Positionering:
tussen staat en markt
1901 - 1995
Staat Middenveld Markt

7. 2a. Positionering:
tussen staat en markt
1995 - 2006
Staat Middenveld Markt

8. 2b. Positionering:
in het maatschappelijk krachtenveld
Woningcorporaties in de Gordiaanse knoop
Individualistisch
Vraaggedreven/ Investeringsmanagement
Mensgeoriënteerd Behoeftegestuurd
Outcome gericht Kapitaalintensief
Effectiviteit Inflexibel
Arbeidsextensief
Langcyclisch
Staat/Publiek Markt/Privaat
(Kosten) en Inkomsten-,
Corporaties marge-,
budgetsturing
rendementssturing
Dienstverlenings- Product-/Diensten-
management georiënteerd
Kapitaalextensief Output gericht
Flexibel Efficiency
Arbeidsintensief Collectivistisch
Kortcyclisch Arrangementen-/Aanbodgestuurd

9. 2c. Positionering:
binnen de vastgoedwaardeketen
Vermogensverschaffingsfunctie
Portfoliomanagementfunctie
Investeringsfunctie Transformatie & Project-
ontwikkelingsfunctie
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Eindgebruiker

10. 3. Dienstenexploitatie versus
vastgoedexploitatie
Exploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uitersten
van het spectrum
Investeren in & Produceren &
exploiteren van verlenen van
vastgoed (maatschappelijke) diensten
Kapitaalbeslag Hoog Laag
Investerings- Lang Kort
horizon
Cyclus primair Lang Kort
bedrijfsproces
Arbeids- Laag Hoog
intensiteit
Cultuur & Taakgericht Mensgericht
orientatie
Bedrijfs- Rendement Marge
economische
focus
Veranderbaarheid/ Laag Hoog
flexibiliteit

11. 4. Verkleving & verknoping
diensten- & vastgoedexploitatie
Verkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijke
dienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterend
aan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijn
onderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiteren
van vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van een
dienstverleningsbedrijf.
Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatie
aan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit een
geïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zich
meebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennis
van alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en de
specifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van die
markten te kunnen werken.

12. 5. Corporaties: integrale & intern verknoopte
vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt
ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTEN
KAPITAALMARKT Vermogens- VASTGOED
verschaffingsfunctie ONTWIKKELINGS-
MARKT
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT Beleggingsfunctie Transformatiefunctie
CONSUMENTENMARKT Beheerfunctie Dienstverlenings- Bemiddelingsfunctie
functie
Woonconsument / Eindgebruiker

13. 6. Corporaties: verkleving productie & distributie van
rendement
Maatschappelijk dividend, Vermogenverschaffings- Maatschappelijk dividend,
uitgekeerd functie geïntegreerd
Rendement totaal vermogen -/-
Rendement vreemd vermogen =
Rendement op eigen vermogen
Direct rendement + Beleggingsfunctie Transformatiefunctie
Indirect rendement =
Totaal rendement op
vastgoed
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Netto resultaat op
vastgoed
Woonconsument / Eindgebruiker

14. 7a. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:
bedrijfskundige analyse
• principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen door
elkaar
• strategie en uitvoering lopen door elkaar
• opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus
• van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatig
handelen verwacht

15. 7b. Model bedrijfsvoering woningcorporaties:
resultaat
• sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output
• verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen niet
eenduidig
• iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijd
ontevreden met output

16. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: nationaal perspectief
Verkopen woningen =
2 realiseren totaalwinst
voor de VpB
1
4 Woningcorporaties 5
3
1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend huurbeleid
2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten
3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd vermogen
4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV
5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI

17. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: Europees perspectief-1
Versterking grip
Vermogenverschaffings- overheid (?)
functie
Beleggingsfunctie Transformatiefunctie
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker

18. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: Europees perspectief-2
Versterking grip
Vermogenverschaffings- overheid (?)
functie
Zonder Met staatsteun
Transformatiefunctie
staatsteun
Administratieve scheiding
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker

19. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: Europees perspectief-3
Versterking grip
Vermogenverschaffings- overheid (?)
Kapitaalmarkt
functie
Maximaal 33%
Minimaal 67% aandelen?
vermogen?
Zonder Met staatsteun
Beleggingsfunctie Transformatiefunctie
staatsteun
Juridische en
administratieve
scheiding Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker

20. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: Europees perspectief-4
RJ645  RJ“213” (?)
IFRS  GIPS  IVS 
RJ213 Versterking grip
Vermogenverschaffings- overheid (?)
Kapitaalmarkt
functie
Maximaal 33%
Minimaal 67% aandelen?
vermogen?
Zonder Met staatsteun
Beleggingsfunctie Transformatiefunctie
staatsteun
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker

21. 8. Wijzigingen in de institutionele context
woningcorporaties: Europees perspectief-5
Samengevat:
 EC beschikking en uitwerking daarvan door Nederlandse regering plaatst
bedrijfsvoering corporaties definitief in twee werelden:
a. die van publieke inbedding met afnemende waarborging van de
bedrijfsvoering
b. die van de tucht van de (kapitaal)markt met strenge kapitaals- en
verantwoordings- & rapportageeisen
 Dubbele positionering corporaties leidt tot potentieel verantwoordings- &
rapportageconflict aangaande presteren en risico’s van corporaties. Niet
oplossen van dit conflict strekt tot nadeel van de corporaties, met name bij
a. funding en financiering van de bedrijfsvoering
b. verantwoording aangaande eventuele overcompensatie door staatsteun
 RJ645-nieuw beoogt oplossingen voor dit conflict te creëren

22. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-1
Het kan ook anders wanneer corporaties:
- Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zich-
maatschappelijk werkelijk verschil maken en
- pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en
zo ja welke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol
heeft
Suggestie voor rolkeuze corporaties
- creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens die
anders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van
bevorderen betaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie

23. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-2
Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol van
vermogensverschaffer en portfoliomanager en het ten opzichte daarvan
absoluut (onder)scheiden van de zuiver vastgoedeconomische rollen

24. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-3
Corporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & Portfoliomanagementfunctie
Vermogensverschaffingsfunctie
Portfoliomanagementfunctie
Investeringsfunctie Transformatie & Project-
ontwikkelingsfunctie
Beheerfunctie Dienstverleningsfunctie Bemiddelingsfunctie
Woonconsument/Eindgebruiker
= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen

25. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-4
Gevolg: corporaties trekken zich terug uit de puur vastgoedgerelateerde
investeringsbelangen door zich te focussen op de rol waarmee zij ieder
voor zich werkelijk verschil maken.
Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nu
nog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheiding
vastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeld.
Voordeel: optimalisering transparantie van de verschillende
bedrijfsvoeringsrisico’s en last but not least uitzicht op
realiseren van meer maatschappelijke en bedrijfseconomische output

26. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-5
Optie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directe aansturing van
de overheid
Sturing door
de overheid Vermogen-
verschaffingsfunctie
Maat- Transformatie- en
schappelijk
Beleggingsfunctie Projectontwikkelings
dividend functie
Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie
Markt
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

27. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-6
Optie 2: vermarkting vastgoed en bedrijfsvoering, vermogen „terug‟ naar
de overheid
‘Sturing’ door
de overheid Vermogen- Aandeelhouders uit de
verschaffingsfunctie kapitaalmarkt
Markt Transformatie- en
Beleggingsfunctie Projectontwikkelings
functie
Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

28. 9. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop?-7
Optie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in
plaats van consumeren
Uitkering Vermogen- Middenveld
maatschappelijk verschaffingsfunctie
dividend
Markt
Transformatie- en
Beleggingsfunctie Projectontwikkelings
functie
Beheerfunctie Dienstverlenings-functie Bemiddelings-functie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

29. 10. Het huiswerk van Atrivé:
Wat kan de case ‘Vestia’ voor de sector betekenen?
Arnoud Vlak, Lector Maatschappelijk Vastgoed - Hogeschool
Rotterdam, geeft toelichting over de mogelijke gevolgen die
ontstaan door de Vestia-problematiek voor:
- de sector: corporaties weer terug naar de overheid?
- de corporatie: geen grootschalige clubs meer, maar passend
bij de omvang van de werkomgeving?
- de financiering: de solidariteit op de proef gesteld?
- de maatschappij: van wie is de corporatie eigenlijk?
- de bestuurder: moet maatschappelijk betrokken zijn?
Zie: http://www.atrive.nl/themas/vestia-en-derivaten/bijeenkomst-over-vestia-dossier.aspx

30. Dank voor uw aandacht
Is er leven na Vestia?
Presentatie titel
Woningcorporaties op het snijvlak van staat en
markt:
uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid
of
zelfprogrammerende maatschappelijk
gedreven ondernemingen?
Seminar Vestia-dossier
Atrivé
mr Arnoud L.M. Vlak
Rotterdam, 00 januari 2007
Lector Maatschappelijk Vastgoed
21 februari 2012