Regulación Urbana Efectos sobre la valorización Los Instrumentos urbanos afectan la distribución del valor y desarrollo DIPLOMADO DE TASACION "UC"

1. Regulación Urbana
Efectos sobre la valorización

2. SUPUESTOS BASICOS
 Valor del suelo está afectado atributos de accesibilidad
(transporte), calidad urbana de entorno.
 Políticas y regulaciones urbanas modifican valor de las
propiedades a restringir su uso (Propiedades con mismos
atributos pueden tener valores distintos producto a normativa)
 Regulaciones e Inversiones en infraestructura Urbanas
afectan la Oferta (disponibilidad) de localizaciones y suelo
para desarrollo urbano.
 Políticas Urbanas también pueden afectar la demanda
inmobiliaria (ej. Subsidios e Incentivos Tributarios)

3. Los Instrumentos urbanos afectan la distribución del valor y desarrollo
Moscu
New York
10.000 hab.
Londres

4. INSTRUMENTOS PUBLICOS

5. Fuerzas que afectan Desarrollo Urbano
Mercado Regulación
Las distintas Regulación Suelo
combinaciones de políticas
publicas y funcionamiento Prácticas Sector Financiero
del mercado determinan
tipo de desarrollo urbano
Inversión Pública
Demanda y oferta
Impuestos
Patrón de Desarrollo Urbano

6. Instrumentos Públicos vigentes
1. De Inversión Pública Tradicionales
2. De Regulación Urbana
3. De Incentivo / desincentivo
Emergentes
4. De Concertación / compensación

7. Inversión y Regulación Pública
Infraestructuras (MOP, MINVU)
 Proyectos de Vialidad Urbana (SECTRA-MINVU)
 Proyectos de Obras Públicas (MOP-Direcciones)
Urbanización (MINVU)
 Proyectos de urbanización en suelo público (SERVIU)
 Proyectos de Vivienda Social (SERVIU)
Edificación Pública (MOP - Concesiones)
 Equipamiento de Salud y Educación
 Edificaciones culturales
 Edificios de uso público
Regulación del Suelo
 Planes Reguladores Intercomunales (MINVU/CORE)
 Planes Reguladores Comunales (Municipios)

8. Incentivo y concertación
Impuestos:
 Impuestos Territoriales (LEY 17.235)
 Descuentos en impuestos territoriales (DFL N°2)
Concesiones:
 Ley de Concesiones de Obras Públicas (D.S.900)
 Ley General de Servicios Sanitarios (DFL 382)
 Ley de Financiamiento Urbano Compartido (Ley 19.865)
Subsidios Territoriales (DS N°40 V y U)
 Subsidios de Interés Territorial - Titulo II (Renovación Urbana)
 Subsidios de Rehabilitación Patrimonial
Mitigaciones:
 Impacto vial (SEISTU Art. 2.4.3 OGUC)
 Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Ley 19.300 )

9. REGULACIONES URBANISTICAS
(Ley General de Urbanismo y Construcciones)

10. Objetivos de regular el suelo y edificaciones
Corregir externalidades negativas:
• Impacto sobre infraestructuras y servicios
• Impacto sobre propiedad privada y habitabilidad.
• Segregación usos incompatibles
• Limitar la segregación de viviendas
Canalizar externalidades positivas:
• Concentrar desarrollo incentivado por mercado u obras de infraestructura.
Regular Bienes Públicos:
• Proteger zonas de valor natural o patrimonial
• Reservar de espacio para usos públicos: equipamientos, vialidad y áreas verdes
(vivienda social en algunos países y en discusión en ).
Generar Certidumbre:
• Estabilizar carácter de barrios y proteger propiedad
• Redistribuir desarrollo hacia zonas menos desarrolladas
• Garantizar equilibrios de desarrollo entre propietarios

11. REGULACION USO DEL SUELO

12. Planes Reguladores
Sus principales objetivos:
1. Corregir Externalidades Negativas, limitando el impacto y conflictos
del crecimiento urbano sobre propiedad privada, infraestructuras , servicios
y medio ambiente.
2. Proteger Bienes Públicos, mediante la protección de zonas de valor
natural o patrimonial, y de la reserva de de espacio para equipamientos,
vialidad y áreas verdes.
3. Canalizar demandas de construcción, creadas crecimiento
demográfico y económico , y por los atributos urbanos de cada lugar
(externalidades positivas).
4. Generar Certidumbre a vecinos y propietarios, mediante la
protección o valorización de la propiedad, la redistribución del desarrollo y
el equilibrios de desarrollo entre propietarios.

13. Planes Reguladores
Regula :
Normas Urbanísticas /artículo 1.1.2 OGUC
1. Usos del suelo (zonificación): Límites urbanos, usos permitidos y destinos
específicos para cada uso (ej: Uso Residencial y destinos vivienda, hogares
de acogida, hospedaje)
2. Intensidad de ocupación del suelo: Densidad Habitacional (hab/Há),
Constructibilidad (m2 por Há) y Ocupación del Suelo (%)
3. Subdivisión del Suelo: Superficie de subdivisión predial mínima.
4. Edificación: sistemas agrupamiento, alturas y distanciamientos entre
Edificios, rasantes, antejardines, exigencias de estacionamiento.
5. Gravámenes: franjas afectas a declaratoria de utilidad (Vialidad y Parques),
Áreas de riesgo y de protección, zonas e inmuebles de conservación
históricaI.

14. Tipos de Planes y Jerarquía Normativa
LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (LGUC)
Nivel Indicativo (Estratégico)
Región Plan Regional de Desarrollo Urbano
Nivel Normativo Intercomunla
Intercomuna Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano
Plan Regulador Comunal
Comuna
Plan Seccional
Límite Urbano

15. Usos del Suelo (OGUC 2.1.24)
 Residencial.
 Equipamiento.
 Actividades Productivas.
 Infraestructura.
 Espacio Público (bienes nacionales de uso público - BNUP)
 Área Verde (que no son BNUP)

16. Nivel Intercomunal
PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO
(LGUC Artículos 34° al 40° / OGUC 2.1.7 y 2.1.8)
1. Regula (normas) el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales
de diversas comunas (dos o más comunas).
2. Sobre 500.000 habitantes se denomina Plan Regulador
Metropolitano.
3. SEREMI MINVU es responsable de “elaboración” / puede ser
elebaorado por un grupo de comunas con autorización de la Seremi.
4. Consejo Regional aprueba (CORE)
5. Las disposiciones del PRI o PRM se incorporan automáticamente
a los Plan Reguladores Comunales o Planes Seccionales como
modificaciones.

17. Nivel Intercomunal
PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO
Materias que regulan:
1. Limite de Extensión Urbana
2. Vialidad Intercomunal
3. Zonificación genera: residencial, mixto, industrial exclusivo, zonas
agrícolas y zonas de riesgo.
4. Áreas verdes Intercomunales
5. Densidades Promedios para Planes Comunales
6. Subdivisión Predial Rural (sólo en Planes Metropolitanos, en resto
prima Ley 3.516)

18. Plan Regulador Metropolitano de Santiago
Area de Protección
Desarrollos Condicionados
LÍmite Urbano
Areas Rurales
Areas de Protección Ecologica

19. Límite Urbano
Evolución PRM Santiago
Límite PRIS 1960
Límite PRIS 1979
Límite PRMS 1994 -97
Modificación 2010
Área Urbanizada 2000

20. Nivel Comunal
PLAN REGULADOR COMUNAL
(LGUC Artículos 41° al 51°y 59°, 60° y 61° / OGUC 2.1.10 al 2.1.37)
1. Regula el área urbana comunal, en particular para centros urbanos de más 7.000
habitantes (art. 47° LGUC)
2. El PRC y sus modificaciones son elaborados por el Municipio.
3. Requiere aprobación en el SEIA
4. Lo aprueba el Concejo Municipal cuando la comuna esta dentro de un PRI o
PRM.
5. Lo aprueba el Consejo Regional cuando la comuna esta en una PRI o PRM.
6. Establece en detalle:
• Zonificación Comunal (límites urbanos, usos del suelo y destinos, Áreas de riesgo ,
etc.)
• Normas de Edificación y Subdivisión ( densidad residencial, coeficientes de
constructibilidad, rasantes, subdivisión predial mínima, etc.)
• Red de Transporte (Gravamenes de Utilidad Pública, Vialidad Estructurante y
exigencias estacionamiento)

21. Nivel Comunal
PLAN REGULADOR COMUNAL / Proceso Aprobación
Meses M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9
Modificación Plan Regulador
Consulta Vecinos / Audiencias Públicas
Consulta CESCO
Exposición al Público
Audiencia Pública 2 + CESCO
Período de Observaciones (15 días)
Evaluación de Impacto Ambiental
Aprobación de Modificación Concejo Comunal
Revisión SEREMI MINVU
Aprobación Decreto Alcaldicio

22. Nivel Comunal
PRC Villa Alegre (VII)
Zona de Conservación Histórica
Zona de Equipamiento
LÍmite Urbano
Areas Residenciales
Area de Extensión Urbana

23. Nivel Comunal
PRC Las Condes

24. AFECTACIONES (ART. 59°)

25. Declaratorias de Utilidad
Pública
Art. 59°
Establece la facultad de los
planos reguladores comunales
e intercomunales para fijar
declaratorias de utilidad pública
para vialidad y parques:

26. Declaratorias de Utilidad Pública Art. 59°
Contenidos:
1. Plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pública:
 10 años para vías expresas en Áreas Urbanas (consolidadas)
 10 años para toda declaratoria en Áreas de Extensión Urbana
 5 años para vías troncales y colectoras y los parques en Áreas
Urbanas
2. Prorrogas por una sola vez, mediante una modificación del plan
regulador correspondiente.
3. Articulo Transitorio fija un plazo de 5 años para todas las
declaratorias que ya hubieran vencido o estuvieran por vencer.

27. SUBDIVISION Y URBANIZACIÓN

28. 3 Tipos de Subdivisiones
 Subdivisión sin urbanización
 División Afecta
 Loteos de terrenos

29. Subdivisión sin urbanización
cuando son suficientes las obras de
urbanización existentes y el proyecto no
contempla la apertura, ensanche o
prolongación de vías públicas o esta
afecto a utilidad pública.
Lote 1A Lote 1B
Lote 1

30. División Afecta
Terrenos afectos a utilidad pública
sin lotear, obligado a urbanizar y
ceder, únicamente, la superficie
afecta a utilidad pública.
Lote 1A Lote 1B
Se materializa hasta max. 30%
del predio) Lote 1

31. Loteos de terrenos
Contempla la apertura de vías
públicas
Esta condicionados a la ejecución de
obras de urbanización y a las
cesiones de terreno para áreas
verdes y equipamientos.
Cesiones hasta 44% del Terreno
Obligaciones (2.2.5 OGUC):
Áreas Verdes (7% a 10% suelo)
Equipamientos (2 a 4% suelo)

32. EDIFICACIÓN

33. Edificación
• Índice de Constructibilidad
• Índice de Ocupación del Suelo
• Agrupamiento (aislado, continuo, pareado)
• Alturas Máximas
• Rasantes
Ejemplo con índice = 1,0
Rasantes de Sombra

34. 6 Debilidades de Planes Reguladores
1. Expropiación normativa sin compensaciones.
2. Exclusión de usos y tipos de viviendas (exclusión social
y funcional).
3. Rigidez para aceptar cambios en el tiempo.
4. Descoordinación progresiva entre usos e intensidades
planificadas y potenciales de cada terreno (uso optimo).
5. Inexistencia de formas de resolver impactos.
6. Efectos secundarios no planificados: escasez de suelo,
costos vivienda, depredación de bienes protegidos,
aumento de viajes, segregación social, etc.

35. Normas Flexibles existentes:
1. Áreas Verdes: Incentivos de Desarrollo en Áreas Verdes a cambios
de 20% de uso inmobiliario de terrenos (artículo 2.1.31 OGUC)
2. Rasantes: Calculo de Sombras (artículo 2.6.11 OGUC)
3. Aumentos de Construcción: Conjuntos Armónicos (articulo 2.6.4
OGUC) permite 50% bonificación constructiva. Proyectos DFL2 de - 4
pisos (articulo 6.1.8 OGUC) tienen flexibilidad interna, 25% de
aumento en densidad.
4. Áreas Rurales: artículo 55° para Proyectos en suelo rural
5. Normas Flexibles: Desarrollo Condicionado (PRM de
Santiago): permite modificaciones de límites urbanos en base a
proceso de compensaciones y mitigaciones.

36. 6 Debates de Reformas
1. “Derechos de Construcción Transables” para predios gravados
(vialidad o áreas verdes) y para equitativa distribución de derechos.
2. “Desarrollo Urbano Condicionado” vinculando bonificaciones en
densidad o constructibilidad y obras de mejoramiento urbano.
3. “Cesiones de suelo para vivienda social” en desarrollos
inmobiliarios (permutables o compensables en dinero)
4. “Nuevos Planes Seccionales” para ajustes y actualización de
Planes Reguladores a nuevas demandas.
5. “Sistema de Mitigaciones Viales” u otras con aportes para
resolver externalidades de proyectos.
6. Ampliación de participación ciudadana en procesos previos de
elaboración y acuerdo