2. Ausreichend nah versorgt ?
Nahversorgung in Innenstädten und Ortsmitten
STUTTGART
RIED (A)
MÜNCHEN
LÜBECK
CIMA LEIPZIG
Stadt- und Regionalmarketing
3. November 2009
KÖLN 2010
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Dipl.-Betriebswirt Mario S. Mensing
Immobilienentwicklung Geschäftsführer & Partner CIMA GmbH Deutschland
Personalberatung
Tourismus 2
3. Entwicklung der Nahversorgung –
bundesweite Trends
STUTTGART
RIED (A)
MÜNCHEN
LÜBECK
CIMA LEIPZIG
Stadt- und Regionalmarketing
24. Februar 2010
KÖLN 2010
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Dipl.-Geograph Martin Kremming
Immobilienentwicklung Projektleiter & Partner CIMA GmbH Deutschland
Personalberatung
Tourismus 3
4. Ihr heutiger Referent
• geb. 1970, verheiratet, drei Kinder
• Studium der Geographie, Betriebswirtschaftslehre,
Volkswirtschaftslehre und Stadtplanung an den Universitäten in
Bremen, Hamburg und der Wirtschaftsuniversität Wien
Tätigkeit:
• Seit 1998: Projektleiter bei der CIMA
Diplom-Geograph • Seit 2009: Partner bei der CIMA
Martin Kremming
Interessengebiete:
• Kommunale und regionale Einzelhandelskonzepte
• Standort- und Verträglichkeitsanalysen
Stadt- und Regionalmarketing
CIMA 2010
City-Management
Stadtentwicklung • Stadtmarketing- und Leitbildentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung • Organisationsberatung Stadtmarketing, Personalsuche
Personalberatung
Tourismus
• Business Improvement Districts/ Quartiersentwicklung/ QiN-Projekte 4
5. Die CIMA
Beratungsfelder:
− Marketing & Kommunikation
− Immobilien & Standorte
− Handel & Konsum
− Tourismus-, Freizeit- und Gesundheitswirtschaft
1988 als Tochtergesellschaft der BBE Handelsberatung
gegründet; unabhängig und neutral durch
Mitarbeiterbeteiligung
Knapp 50 Mitarbeiter in 5 Büros in Deutschland und einem
Büro in Österreich
mit BRO (Niederlande) und PSA (London) bilden wir ein
internationales Netzwerk
ca. 100 Kundenprojekte p.a., u. a. für Städte und
CIMA 2010
Gemeinden, Regionen, Behörden, Ministerien, Kammern,
Verbände, Banken, Handelsunternehmen
5
6. Agenda
Agenda
Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im
Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im
Wettbewerb zu anderen Standorten
Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
CIMA 2010
6
7. Agenda
Agenda
Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im
Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im
Wettbewerb zu anderen Standorten
Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
CIMA 2010
7
9. . . . aber mehr Fläche
Verkaufsflächenwachstum erstmals stagnierend
sinkende Flächenleistungen zwingen zur Kostenreduktion,
weniger Kompromisse in der Standortwahl!
35
30
6,08 4,49
25
7,26
20 6,56
6,65
15 6,66 Übrige LEH-Geschäfte
7,6
10,05 10,65 Supermärkte
10
5,4 7,24
Discounter
CIMA 2010
5
2,72
4,99 6,05 6,36 SB-Warenhäuser/
2,87 Verbrauchermärkte
0
1990 2000 2005 2007
Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, in Mio. qm VK 9
10. durchschnittliche Verkaufsfläche steigt
Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Betrieb im LEH
Steigerung 2000 - 2007:
+ 163 m²
+ 42,6 %
CIMA 2010
Quelle: EHI, Handel aktuell, Ausgabe 2008/09, S. 194-195
10
11. Konzentration auf wenige Anbieter
Konzentration des Lebensmittelmarktes in Deutschland
Marktanteil 5 größte Unternehmen Marktanteil Rest
27,8% Angaben in % der Gesamt-Bruttoumsätze
30,8%
55,3%
← Edeka-Group
← REWE Group
69,2% 72,2% ← METRO Group
44,7% ← Schwarz-Gruppe
← Aldi
1990 2007 2010*
Prognose 2010: Knapp ¾ des Marktes in der Hand der 5 Großen!
CIMA 2010
Quelle: Metro Handelslexikon 2008/2009 11
12. Die Kunden
3% 5%
"Es reicht vorne und hinten
Frage: nicht."
„Wie würden Sie Ihre jetzige 15%
18%
finanzielle Situation
beschreiben?“ "Ich komme gerade über
die Runde."
55%
49% "Im Großen und Ganzen
komme ich zurecht."
"Ich bin gut versorgt und
kann mir einiges leisten."
25% 25%
"Ich muss mich in keiner
CIMA 2010
2% 3%
weise einschränken."
2001 2008
Quelle: Metro-Handelslexikon 2008/2009 12
14. Kundenverhalten: Preis
In Bezug auf den Preis verhalten sich die Kunden ambivalent:
Es gibt nach wie vor eine (auch milieuübergreifende)
Preisorientierung (gerade angeheizt durch Quelle)
Herstellermarke/
Premiummarke Auf der anderen Seite steht ein starker Wunsch nach Service
und Qualität
Zwischen diesen beiden Polen bewegen sich sowohl die
Kunden als auch die Anbieter
Handelsmarke
CIMA 2010
14
15. 3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Discounter als Alleskönner?
Preis
Frische
Wellness
Bio
Service
Gesundheit
Non-Food
ergänzende
CIMA 2010
Dienst-
leistungen
15
16. 3. Standortmuster undnach oben:
Flucht nach vorn – nein, Angebotsstrategien
Qualität und Ambiente im Supermarkt
Trading up der Vollsortimenter
Neue qualitätsorientierte Konzepte
bei den Branchengrößen Rewe, Edeka, tegut
1.500 bis 3.000 m²
Stärkere Betonung der Frische-Sortimente
Mehr und neuartige Convenience-Produkte
Attraktive und vielfältige Bedientheken
Umfangreiche Service-Angebote
Helle freundliche Atmosphäre durch Ladengestaltung
und Architektur
Ruhezonen, Sitzbänke, Kinderecken
Chance zur Abgrenzung für die
sortiments- und qualitätsorientierten
CIMA 2010
Supermärkte gegenüber Discountern
Aber: Auch die Discounter bauen ihren
Frischebereich aus 16
17. 3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Verbundstandorte:
manchmal eine verhängnisvolle Affäre …
Verkaufsflächen: 3.500 – 4.500 m²
Betriebstypen: Verbrauchermarkt,
Discounter, Drogeriemarkt, Apotheke,
Kleinflächen
Standorte: Autoorientiert mit guter
Fernwirkung; oftmals leider kaum zu
integrieren
Rewe
dm
Aldi
CIMA 2010
17
18. 3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Verbundstandorte
Verbundstandorte – idealtypisch, aber auch zentrenverträglich?
Drogeriemärkte, z.B. 600 m²
Evtl.
Discounter Getränke- ergänzende
markt Kleinflächen
1.200 m²
600 m²
Spezialisten:
Vollsortimenter (z.B. Super
- Bäcker,
/Verbrauchermarkt: Metzger,
z.B. 2.000 m² Naturkost,
Obst/Gemüse
CIMA 2010
Ein Nahversorgungszentrum mit 3.500 bis 4.500 m² versorgt mindestens
10.000 Menschen und ersetzt bis zu 3 „alte“ Standorte 18
19. 3. Standortmuster und Angebotsstrategien
Tendenz der Standortoptimierung
Konzentration des Angebotes an bevölkerungsstarken
Standorten (EZG 10.000 bis 20.000 Ew.), z.T. aber auch
extreme Ausnahmen (z.B. Pendlerstandorte, Marktanteils-
sicherung, etc.)
Ansiedlung an verkehrsgünstigen Standorten (Ausfallstraßen,
Verkehrsknoten)
Mindestens 80 bis 120 Stellplätze, ebenerdig (nur in
Großstädten auch in Tiefgaragen)
Stark wachsende Verkaufsflächen:
Mindestgröße Discounter: 900 – 1.100 m²
Mindestgröße Vollsortimenter: 1.200 – 2.500 m²
Faktor Bau- und Grundstückskosten, Mietbelastung ist häufig
das Zünglein an der Waage
Optimale Anlieferung (Entflechtung vom Kundenverkehr,
CIMA 2010
Einsatz von 18 m Sattelzügen, Personaleinsparung)
Suche nach Synergieeffekten mit anderen Frequenzbringern
(Lebensmittel, Drogeriewaren, ggf. auch andere Branchen)
19
Und: Marktanteile, Marktanteile, Marktanteile!
20. Agenda
Agenda
Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im
Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im
Wettbewerb zu anderen Standorten
Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
CIMA 2010
20
21. Warum Nahversorgung in die Zentren?
Aus Kundensicht
• Bewohner der Zentren
• Beschäftigte in den Zentren
• Bewohner der Wohngebebiete (Fußläufigkeit)
• Kunden/Besucher der Zentren
Aus der Sicht der Planung
• Nutzung der Frequenzen für die Zentren
• Nutzung der Infrastrukturressourcen (Parken) für die Zentren
• Entschärfung der Wirkung zentrenrelevanter Randsortimente
CIMA 2010
21
22. Und warum nicht ?
Aus der Sicht des Handels
• Hohe Grundstückspreise und schlechte Verfügbarkeit
• Schlechte verkehrliche Erreichbarkeit (für eigene Logistik und Kunden),
falls Wohnsockel unzureichend
• Niedriger Durchschnittsbon -> höherer Personalbedarf
• Negative Nebeneffekte (wie „Nichtsesshaften-Treffpunkt am Ort der
Alkoholausgabe“)
Aus Kundensicht
• Geringe Kopplungsintensität mit typischen Zentrensortimenten
Aus der Sicht der Planung
• Verbrauch knapper und wertvoller Fläche, die lieber für zentrenbildende
Sortimente genutzt werden soll
• Verkehrserzeugung
CIMA 2010
• Gestalterische Mängel (Architektur) und Rückseitenproblematik
(Lieferlogistik, Müll)
22
23. 2. Wie nah ist Nahversorgung
Aspekte der Standortwahl:
Vergleich zweier (fast) fiktiver Discounter
Integrierter
Standort im Solitärstandort
Zentrum Durchgangstraße
• Ca. 900 m² Verkaufsfläche • Ca. 900 m² Verkaufsfläche
• Ca. 70 Stellplätze • Ca. 120 Stellplätze
• 1.525 Kunden am Werktag • 1.431 Kunden am Werktag
• 40 % kommen mit dem • 59 % kommen mit dem
Auto Auto
• 20 % sind 65 Jahre oder • 7 % sind 65 Jahre oder
älter (im gesamten Ort sind älter (im gesamten Ort sind
es 18 %) es 18 %)
• Fazit: Trotz Größe Nah- • Fazit: Bessere
versorger für alle bei Umsatzzahlen, aber
CIMA 2010
geringerem Umsatz selektive Kundenan-
sprache
23
24. Agenda
Agenda
Einige Zahlen und Fakten zur Nahversorgung
Bedingungen und Ziele der Nahversorgung im
Ortszentrum bzw. integrierten Lagen – auch im
Wettbewerb zu anderen Standorten
Fallbeispiele für gute Lösungen und Strategien
CIMA 2010
24
26. Filet oder Kotelett ?
CIMA 2010
Steuerung durch Einzelhandelskonzepte und regionale Kooperation
26
27. Was „plötzlich“ alles geht, wenn kein Filet
mehr da ist …
Integration
Ökologie
Architektur
Design
CIMA 2010
27
28. „Tausche Sportplatz gegen Supermarkt“
„Das Modell Lidl“
Das Modell "Supermarkt finanziert Sportplatzneubau" ist nicht neu:
In Waltrop sicherte sich Lidl im Jahr 2006 ein 7500 Quadratmeter großes Grundstück, auf
dem der VfB Waltrop beheimatet war, durch ein Kompensationsgeschäft.
Quelle: Ruhr Nachrichten vom 05.06.2009
„Sportplatz zu verschenken“
Ein Investor errichtet auf dem Ascheplatz einen Supermarkt und baut
ein paar Straßen weiter eine Kunstrasenanlage mit sechs
Umkleidekabinen und zwei Fußballfeldern.
Quelle: Ruhr Nachrichten vom 06.05. 2008
„Supermarkt im Tausch gegen
Kunstrasenplatz?“
Seit einigen Tagen pfeifen es die Spatzen von den
Ilbenstädter Dächern: Der Discounter Lidl will eine Filiale im
Ort errichten. Quelle: Wetterauer Zeitung vom 18.03.2009
„Fußball auf dem Supermarkt"
CIMA 2010
Investoren planen einen Supermarkt mit
Dachfußballplatz in Bad Oldesloe auf dem
traditionsreichen Exer.
Quelle: SHZ vom 16.09.2009 28
Foto: picture alliance/ dpa/dpa
31. Beispiel Günzburg
Lebensmittelladen als Ausbildungsprojekt
5 Jahre nach der Schließung gibt es wieder einen Lebensmittelladen in der
Günzburger Innenstadt
Betreiber ist das Förderungswerk St. Nikolaus (Ausbildung), gefördert von der
Berufsberatung der Agentur für Arbeit, initiiert durch die
Wirtschaftsbeauftragte der Günzburger Stadtverwaltung
CIMA 2010
Backwaren, Milch und Tiefkühlprodukte, Getränke
Ketten hatten aufgrund des zu kleinem Einzuggebietes kein Interesse
31
Quelle: Augsburger Allgemeine vom 21.09.2009
32. Zugpferd Wochenmarkt
Relaunch, Entwicklung, Marketing
Auch in Grund- und kleinen Mittelzentren sind rd. 35 Händler (2/3 feste
Stände, ca. 1/3 fliegende Händler) möglich
CIMA 2010
Lage oft auf dem historischen Marktplatz inmitten der Altstadt, umgeben von
Fußgängerzone, kaum Verkehr: großer Standortvorteil
Bis zu zweimal die Woche Nahversorgung im eigentlichen Sinn
32
Foto: CIMA GmbH
33. STUTTGART
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für Ihre
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Einzelhandel Einzelhandelsentwicklung
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
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34. Haftungserklärung
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetztes
zum Schutze der Urheberrechte (D) und sind auch durch europäisches Recht geschützt.
Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine
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