維詮管理顧問有限公司

1. 外資代表機構於深圳購買寫字樓
報告人：維詮管理顧問有限公司宋繼豪
更新日期：2014/06/04

2. 法令依據
 關於規範房地產市場外資准入和管理的意見
 發文日期：2006年07月11日
 文號：建住房[2006]171號
 相關單位：建設部、商務部、發展和改革委員會、人民銀行、工商行
政管理總局、外匯管理局
 （十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地
產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以
購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商
品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學
習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華
僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

3. 法令依據
 關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知
 發文日期：2007年12月27日
 文號：深國房〔2007〕254號
 相關單位：深圳市規劃和國土資源委員會
 一、境外機構和個人在我市購買自用、自住商品房的條件為：境外機
構是已在我市設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企
業除外），並只能購買用於辦公所需的商品房（辦公類）；境外個人
（不包括港澳臺地區居民和華僑）在境內工作、學習超過一年，並只
能購買一套用於自住的商品房（住宅類），港澳臺地區居民和華僑只
能購買一套用於自住的商品房（住宅類），法律法規另有規定的除外
 三、外匯指定銀行核准境外機構在深圳市註冊登記的分支機搆、代表
機構和境外個人、港澳臺地區居民、華僑購買深圳市預售商品房的購
房外匯資金結匯時，須審核由房地產產權登記部門在預售合同上加蓋
的預售合同備案章，並留存影本。

4.  五、外匯指定銀行應嚴格審核境外機構和個人購房外匯資金結匯資金
申請材料，辦理購買境內商品房外匯資金結匯核准。
 六、外匯指定銀行不得辦理境外機構在深圳市設立的分支機搆、代表
機構購買商品房以個人名義的購房外匯資金結匯。
 七、外匯指定銀行核准境外機構在深圳市設立的分支機搆、代表機構
和境外個人、港澳臺地區居民、華僑因故不能完成商品房交易，需將
退回的人民幣購房款購匯匯出的，申請人應提供經公證的解除商品房
買賣合同協議書，如原買賣合同屬於預售合同並已在登記部門辦理備
案的，還應提供房地產產權登記部門出具的解除備案證明。

5. 法令依據
 關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知
 發文日期：2010年11月04日
 文號：建房[2010]186號
 相關單位：中華人民共和國住房和城鄉建設部、國家外匯管理局
 一、境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。在境內設立分支
、代表機構的境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
法律法規另有規定的除外。

6. 登記機構核准並登載申請人交納稅費
作業流程
 流程：
登記機
構審查
遞交登
記申請
公證買
賣合同
買賣雙方簽訂(現售)
《深圳市房地產買賣合同》
授權公證
買方提供付清原
土地使用費證明
(國土局開具)
產權查檔
資金託管
買賣雙方簽定
《房產轉讓合約》
(交納訂金)
境外機構授權委託書
認證
(中國駐外機構公認證)

7. 稅賦成本
 計算
收入額=本期經費支出額/（1—核定利潤率15%—營業稅稅率5%）
應納企業所得稅額=收入額×核定利潤率×企業所得稅稅率25%。
 代表機構的經費支出額包括：在中國境內、外支付給工作人員的工資
薪金、獎金、津貼、福利費、物品採購費（包括汽車、辦公設備等固
定資產）、通訊費、差旅費、房租、設備租賃費、交通費、交際費、
 （1）購置固定資產所發生的支出，以及代表機構設立時或者搬遷等
原因所發生的裝修費支出，應在發生時一次性作為經費支出額換算收