Impacto en el Impuesto Sobre la Renta ISR de los Avalúos de mejoras

1. Avalúos de Mejoras
SU RELACIÓN CON LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

2. Ley del Impuesto Sobre la Renta

3. ¿Qué es el Impuesto Sobre la Renta?
 El impuesto sobre la renta (ISR) es un impuesto que se aplica a los ingresos adquiridos,
con excepción de las herencias y las donaciones. Se trata de un impuesto directo, pues
grava directamente las fuentes de riqueza.
 Es una carga fiscal directa que se aplica a los ingresos obtenidos que incrementen el
patrimonio de un contribuyente, por lo que las personas físicas y morales están obligadas
al pago de este impuesto.

4. ¿En qué casos debes pagar el
impuesto sobre la renta?
 Cuando obtengas ingresos en México por cualquiera de los siguientes conceptos se debe
pagar ISR:
Salarios; honorarios; remuneraciones a miembros de consejos, administradores,
comisarios y gerentes; arrendamiento de inmuebles y muebles; contratos de servicio
turístico de tiempo compartido; enajenación de acciones; arrendamiento financiero;
regalías, asistencia técnica y publicidad; intereses; premios; actividades artísticas,
deportivas o espectáculos públicos; remanente distribuible de personas morales con
fines no lucrativos; dividendos, utilidades, remesas y ganancias distribuidas por
personas morales; venta de bienes inmuebles; construcción de obras, instalación,
mantenimiento o montaje en bienes inmuebles, inspección o supervisión y otros
ingresos.

5. Enajenación de bienes
 Ley del ISR
 Artículo 119. Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de
los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
 Código Fiscal de la Federación
 Artículo 14. Se entiende por enajenación de bienes:
I. Toda transmisión de propiedad, aún en la que el enajenante se reserve el dominio
del bien enajenado

6. Reglas para el cálculo del ISR por
enajenación de inmuebles.
 Valor de Venta (VV), en caso de la operación no consigne valor de operación se aplicará el
valor de avalúo.
 Costo comprobado de adquisición (CA); en caso de que aplique se afectará negativamente
por depreciación fiscal (-FD0), y positivamente por la actualización también de índole fiscal
(+FA)
 Con estos dos componentes se obtiene la utilidad:
 Utilidad es igual a el valor de venta menos el costo de adquisición multiplicado por el factor de
depreciación y el de actualización.
U = VV – [CA *(-FD)*(+FA)]

7. Reglas para el cálculo del ISR por
enajenación de inmuebles.
 En el caso de copropiedad la utilidad de dividirá entre cada copropietario en la parte
porcentual que le corresponda a cada uno.
 La utilidad así calculada se le denomina “Ganancia Gravable”.
 La “Ganancia Gravable” se divide por el número de años trascurridos desde la compra
hasta la venta, pero sin exceder de 20 años; se obtiene así la nombrada “Ganancia
Acumulable”.
 A la “Ganancia Gravable” se le resta la “Ganancia Acumulable” resultando de ello es la
llamada “Ganancia No Acumulable, cantidad no sujeta a cálculo del impuesto.

8. Reglas para el cálculo del ISR por
enajenación de inmuebles.
 En el rango entre el límite inferior y el límite superior, de la tabla A del Anexo 8 de la
Resolución Miscelánea Fiscal correspondiente, se identifica el monto de la “Ganancia
Acumulable”.

9. Reglas para el cálculo del ISR por
enajenación de inmuebles.
 A la “Ganancia Acumulable” se le resta el límite inferior, y el residuo se multiplica por la
tasa que le corresponde al rango y se le adiciona la cuota fija que se establece para el
mismo.
 La cantidad obtenida del paso inmediato anterior es multiplicada por los años transcurridos
entre la fecha de adquisición y la de enajanación, sin exceder a veinte.

10. Reglas para la Depreciación
 Aplica solo para edificaciones.
 Los únicos parámetros para obtener el factor de la depreciación son la fecha de
adquisición y la fecha de enajenación.
 El factor es el acumulado del 3% por cada año completo transcurrido entre la fecha de
adquisición y la fecha de enajenación
 La depreciación máxima es del 80%.

11. Reglas para la Actualización
 La actualización es posterior a la Depreciación.
 La Ley del ISR permite seleccionar entre dos factores de actualización fiscal;
 Uno el señalado por la tabla del Anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal
 El otro aplicando el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
 La parte primordial para la actualización son las fecha de adquisición y enajenación.
 El monto actualizado, no deberá de ser inferior al 10% del valor de la venta.

12. Reglas para la Actualización,
aplicando el Factor del Anexo 9 de la
RMF
 Se determinan los años completos transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de
enajenación.
 Se identifica en que rango se encuentra dentro de la tabla del Anexo 9, y de esta manera
se obtiene el factor.
 El factor se multiplica por el costo de adquisición; así se obtiene el valor actualizado del
bien inmueble.

13. Reglas para la Actualización,
aplicando el Índice de Precios al
Consumidor
 Se identifica el índice del mes inmediato anterior a la fecha de enajenación.
 Se identifica el índice del mes de la fecha de adquisición.
 Para obtener el factor de actualización se divide el índice del mes inmediato anterior de la
fecha de enajenación por el índice del mes de la fecha de adquisición.
 El factor se multiplica por el costo de adquisición; así se obtiene el valor actualizado del
bien inmueble.

14. Ejemplo de Cálculo del ISR
 Datos de Adquisición:
 Se enajena el 100% de los derechos de propiedad por ser un único enajenante.
 El bien inmueble es un predio baldío.
 Se adquirió el 10 de febrero de 1970.
 El valor de compra es de $22,000.00
 Datos de Adquisición:
 Fecha de venta el 16 de marzo del 2021
 El valor de enajenación es de $15’529,500.00

15. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Premisas
 No aplica Depreciación por ser terreno baldío.
 El monto mínimo a actualizar, es 10% del valor de la enajenación; entonces esto
equivale a $1’552,950.00

16. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Cálculo aplicando la tabla del Anexo 9
 El tiempo transcurrido entre la adquisición y la enajenación es de 51 años completos.
 Se identifica el rango ”Más de 51 años y hasta 52 años” en la tabla del Anexo 9 de la
Resolución Miscelánea Fiscal

17. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Corresponde el factor de 9,180.55; este se multiplica con el costo de adquisición
$22.00, resulta así que el valor actualizado es de $201,972.10

18. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Cálculo aplicando Índice de Precios al Consumidor:
 El mes inmediato anterior a la enajenación es el de febrero de 2021, y para ese mes el
INPC resulta ser 110.90700
 Se identifica que INPC para el mes de febrero de 1970, que es el mes de la fecha de
enajenación, este es 0.0121960
 Se hace la división entre INPC de febrero de 2021 con el INPC de febrero de 1970:
110.907000 / 0.0121960 = 9,093.719252
 El factor así determinado se multiplica con el costo de adquisición de $22.00
resultando que el costo actualizado es $200,061.82

19. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Los valores de actualización se resumen aquí de la siguiente manera:
 Aplicando la tabla del Anexo 9 de la RMF es de $201,972.10
 Aplicando el Índice de Precios al Consumidor es $200,061.82
 El 10% del valor de la enajenación es $1’552,950.00
 Se selecciona el valor de actualización de mayor valor, que es la opción última listada.

20. Ejemplo de Cálculo del ISR
 Se obtiene la Ganancia Gravable al restar del monto de la enajenación el valor del costo
de adquisición, actualizado en los términos ya señalados, (para nuestro ejercicio el 10%
del valor de enajenación)
 $15’529,500.00 - $1’552,950.00 = $13’976,550.00
 La Ganancia Gravable se divide por los años transcurridos entre la adquisición y la
enajenación, sin exceder de 20, obteniendo así la Ganancia Acumulable
 $13’976,500.00 / 20 = $698,827.50
 A la Ganancia Gravable se le resta la Ganancia Acumulable, dando lugar a la Ganancia NO
Acumulable.
 $15’529,500.00 - $698,827.50 = $13’277,722.50

21. Ejemplo de Cálculo del ISR
 En la tabla A del Anexo 8, de la Resolución Miscelánea Fiscal correspondiente, se identifica
el rango en que se encuentra la Ganancia Acumulable.

22. Ejemplo de Cálculo del ISR
 A la Ganancia Gravable se le resta el límite inferior del rango correspondiente de la tabla A
del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal:
 $698,827.50 - $510,451.01 = $188,376.49
 Al residuo se le multiplica con la tasa que el rango establece:
 $188,376.49 * 30% = $56,512.95
 Al producto obtenido se le adiciona la cuota fija que corresponde:
 $56,512.95 + $95,768.74 = $152,281.69
 A la suma se le multiplica por los años transcurridos desde la adquisición hasta la
enajenación, con límite de 20 años:
 $152’281.69 * 20 = $3´045,633.80  Impuesto Sobre la Renta

23. Ejemplo de Cálculo de Depreciación
 Premisas:
 Recordemos que la Depreciación solo afecta a las construcciones.
 Para efectos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, cuando no se consigne en la
compra o venta los valores parciales entre terreno y construcción, se usará la regla
20/80.
 Se debe de aplicar al principio la Depreciación y posteriormente la Actualización.

24. Ejemplo de Cálculo de Depreciación
 Para el ejemplo que hemos utilizado:
 El costo de adquisición del terreno, siguiendo la regla 20/80, sería $22.00 * 0.20 =
$4.40. Esta parte NO se Deprecia.
 El costo de adquisición de las construcciones, igualmente aplicando la regla 20/80,
sería $22.00 * 0.80 = $17.60.
 La Depreciación sería 3% por los 51 años transcurridos, pero como esta multiplicación
sobrepasa el 80% que es el límite de Depreciación como anteriormente se indicó, resulta
que la Depreciación a aplicar será de $14.08, quedando como costo de adquisición de esta
parte en $3.52

25. Ejemplo de Cálculo de Actualización
después de la Depreciación
 Cálculo aplicando la tabla del Anexo 9
 El tiempo transcurrido entre la adquisición y la enajenación es de 51 años completos.
 Se identifica en la tabla del Anexo
9 que de acuerdo al tiempo
transcurrido (51 años) le
corresponde el factor de 9,180.55;
este se multiplica con los valores
parciales obtenidos en el paso
anterior, resultando así que el
costo actualizado para el terreno
será de $40,394.42, en lo que ve
a la construcción el costo
actualizado será de $32,315.54;
así el resultado final será de
$72,709.96

26. Ejemplo de Cálculo de Actualización,
después de la Depreciación
 Cálculo aplicando Índice de Precios al Consumidor:
 El mes inmediato anterior a la enajenación es el de febrero de 2021, y para ese mes el
INPC resulta ser 110.90700
 Se identifica que INPC para el mes de febrero de 1970, que es el mes de la fecha de
enajenación, este es 0.0121960
 Se hace la división entre INPC de febrero de 2021 con el INPC de febrero de 1970:
110.907000 / 0.0121960 = 9,093.719252
 El factor así determinado se multiplica con el costo de adquisición depreciado de
$7.92 resultando que el costo actualizado es $72,022.26

27. Ejemplo de Cálculo de Actualización,
después de la Depreciación
 Los valores de actualización se resumen aquí de la siguiente manera:
 Aplicando la tabla del Anexo 9 de la RMF es de $72,709.96
 Aplicando el Índice de Precios al Consumidor es $72,022.26
 El 10% del valor de la enajenación es $1’552,950.00
 Se selecciona el valor de actualización de mayor valor, que es la opción última listada.

28. Ejemplo de Cálculo del ISR
 Para este ejemplo particular, se aprecia que el valor depreciado y actualizado no es mayor
que el 10% del valor de la enajenación, por lo tanto se mantiene el cálculo del Impuesto
que se explicó en diapositivas anteriores.
 $3´045,633.80  Impuesto Sobre la Renta

29. Deducciones
 Las Personas Físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar
las siguientes deducciones:
 El costo comprobado de adquisición que se actualizará:
 El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones.
Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
 Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de
enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes
inmuebles, pagados por el enajenante. Los pagos efectuados con motivo del Avalúo.
 Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la
adquisición o de la enajenación del bien.

30. Deducciones
 Cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor
que se contenga en el aviso de terminación de obra.
 Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las
inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán
considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que
reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas
inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado
avalúo reporte.

31. Avalúos Fiscales
 Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación
 Las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se
ofrezcan para garantizar el interés fiscal
 Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los
peritos valuadores siguientes:
 I. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales;
 II. Instituciones de crédito;
 III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de
Economía, y
 IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes.

32. Avalúos Fiscales
 Regla 2.1.38 de la Resolución Miscelánea Fiscal
 Para los efectos del artículo 3 del Reglamento del CFF, podrán ser recibidos y, en su
caso, aceptados para efectos fiscales los avalúos que practiquen:
 I. Las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores.
 II. Asociaciones que agrupen colegios de valuadores cuyos miembros cuenten
con cédula profesional en valuación.
 III. Asociaciones que agrupen peritos que cuenten con cédula profesional de
valuadores. En todos los casos, la cédula profesional de valuadores, deberá ser
expedida por la Secretaría de Educación Pública.

33. Avalúos Fiscales
 En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá
conforme a lo siguiente:
 a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;
 b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que
se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato
anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es
referido el mismo, y
 c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso
anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido.

34. Ejemplo de Cálculo de ISR con
mejoras
 Dato para el cálculo:
 Se considerarán mejoras al terreno con fecha de terminación 05 de abril del año 1996.
 El monto de la mejora, referido a la fecha de conclusión de la misma, es $2’563,911.32
 La comprobación de la mejora es por la presentación de avalúo, por lo tanto se deberá
de tomar el 80% del valor referido; aplicando esto par nuestro ejemplo resulta la
cantidad $2’051,129.06

35. Ejemplo de Cálculo de Actualización
del costo del Terreno
 Cálculo para el Terreno aplicando la tabla del Anexo 9
 El tiempo transcurrido entre la adquisición y la enajenación es de 51 años completos.
 En el rango de más de 51 años y
hasta 52 años de la tabla del
Anexo 9 de la RMF, se determina
que el factor que le corresponde
utilizar es 9,180.55, este se
multiplica con el costo de
adquisición del terreno que fue
$22.00, resultando así que el valor
actualizado del terreno es de
$201,972.10

36. Ejemplo de Cálculo de la Deducción
Actualizada
 Cálculo para la Mejora al Terreno aplicando la tabla del Anexo 9
 El tiempo transcurrido entre la mejora y la enajenación es de 24 años completos.
 En el rango de más de 24 años y
hasta 25 años de la tabla del
Anexo 9 de la RMF, se determina
que el factor que le corresponde
utilizar es 4.560000, este
multiplica a $2’051,129.06 que es
el 80% del monto de la mejora
resultando así que el valor
actualizado de la mejora es de
$9’353,148.51

37. Ejemplo de Cálculo de Actualización
 Se suman los valores parciales actualizados la siguiente manera:
 Terreno: $1’552,950.00 (Aplicando el 10% del valor de enajenación)
 Mejoras: $9’353,148.51
 Total: $10’906,098.51

38. Ejemplo de Cálculo del ISR
 Se obtiene la Ganancia Gravable al restar del monto de la enajenación el valor del costo
de adquisición, actualizado en los términos ya señalados, (para nuestro ejercicio el 10%
del valor de enajenación)
 $15’529,500.00 - $10’906,098.51 = $4’623,401.49
 La Ganancia Gravable se divide por los años transcurridos entre la adquisición y la
enajenación, sin exceder de 20, obteniendo así la Ganancia Acumulable
 $4’623,401.49 / 20 = $231,170.07
 A la Ganancia Gravable se le resta la Ganancia Acumulable, dando lugar a la Ganancia NO
Acumulable.
 $15’529,500.00 - $231,170.07 = $15’298,329.93

39. Ejemplo de Cálculo del ISR
 En la tabla A del Anexo 8, de la Resolución Miscelánea Fiscal correspondiente, se identifica
el rango en que se encuentra la Ganancia Acumulable.

40. Ejemplo de Cálculo del ISR
 A la Ganancia Gravable se le resta el límite inferior del rango correspondiente de la tabla A
del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal:
 $ 231,170.07 - $160,577.66 = $70,593.01
 Al residuo se le multiplica con la tasa que el rango establece:
 $70,593.01 * 21.36% = $15,078.67
 Al producto obtenido se le adiciona la cuota fija que corresponde:
 $15,078.67 + $17,005.47 = $32,084.14
 A la suma se le multiplica por los años transcurridos desde la adquisición hasta la
enajenación, con límite de 20 años:
 $32,084.06 * 20 = $641,682.73  Impuesto Sobre la Renta