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老屋健檢，之後呢？
謝志誠
2016.03.01

2.
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緣起
建築物實施耐震能力評估及補強方案（89.6）
住宅性能評估實施辦法（101.12.25）
__依「結構安全」、「防火安全」…等八類，針對新建住宅及既有住宅辦
理性能評估，分別評估其性能等級。
私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫
（104.7.9）
__依震災災害防救業務計畫所載：「內政部應積極推動既有建築物之耐震
評估及補強對策，以獎勵方式促使民眾改善私有建築物之耐震能力。」「
內政部及地方政府應積極加強推動老舊建築物及木造建築物密集地區之都
市更新，以達到都市防災構造化。」

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資料來源：全國建築管理資訊系統；離島、苗栗、雲
林、嘉縣、花蓮、建檔不完全；新北、竹縣、臺南、屏
東建檔資料未區分用途。統計至103.12。
備註
210,333463,567522,2961,136,685數量
（使照件數）
住宅全部住宅全部
71.6.15以前
（屋齡約32年）
86.5.1以前
（屋齡約17年）使用執照
取得時間
資料來源：營建署私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫
老屋數量

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住宅性能評估
初評
無疑慮
有疑慮
住宅性能評估
詳評
建議重建
建議補強
無須補強
推動架構
住宅
私有建築
特定用途
供公眾使用
 建築物公共安全檢查僅限於防火避難設施
類及設備安全類，沒有包括構造項目（建
築法第77 條） 。
 建築物使用類組及變更使用辦法規定，申
請變更使用類組應檢討的項目，在構造方
面僅有最低活載重一項（建築法第73 條
第2 項）。

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 依據「住宅性能評估實施辦法」補助辦理耐震初
評及詳評。
 指定專業機構為耐震評估機構。
 檢討修正「住宅性能評估實施辦法」提高初評補
助比例為100%（原條文，每件以不超過評估費用
45%為限）。
 研議將耐震評估結果於建物登記謄本註記等與不
動產交易資訊揭露。
具體措施

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 適用對象：86年5月1日前取得建造執照的合法住
宅，以一棟或一幢為單位申請。
 耐震初評：補助500件（每件9,000元）。
 耐震詳評：補助20件（每件30萬元）。
 補助經費：1,050萬元。
計畫目標__104 年及105 年

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0206之後
 初評規劃補助全額費用8,000元，
 詳評補助費用45%、最高上限30萬元。
 財源預計由中央特別統籌分配款編列。
 若老舊建物經評估須補強，或拆除重建，
政府初步研議給予一定金額補助。
 但因金額龐大，必須考慮能否從「房地合
一」課稅中撥補一定比率預算執行。
 「如果沒有特別財源，推動上可能會有困
難。」
新北市長朱立倫今天表示，非常感謝建築師公會、土木技師公會、結構技師公會
願意為新北市的老屋免費健檢，讓市民化解憂慮，也可以適時補強房屋。

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初評，怎麼申請
 適用對象：一定層樓以上？同屬一人或多人所有之獨立建築
物？在同一建築基地上，或依山坡地開發建築管理辦法規定
申請，在同一開發許可範圍內之多數各自獨立使用之建物？
 申請資格：已成立公寓大廈管理委員會者由管理委員會決議
或主任委員決定或1/2以上區分所有權人同意？未成立管理
委員會者，由該棟或同一建築基地1/2以上區分所有權人同
意？

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初評，怎麼評
 右列是營建署累積過去十多年
推動公有建物初評經驗後所建
議的初評表（缺乏液化區或斷
層帶可酌加減分的選項）。
 有聲音要求另採其他評估表。

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初評，
怎麼申請？怎麼評？
就要上路了，
請趕快搞定 ……

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初評之後？
執行面的挑戰，
才要開始……

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 委請專案管理單位對有修繕補強意願的震損集合住宅進行初
勘，並公告個案受損狀況，公開受理專業單位（者）提案。
 委請專案管理單位籌組遴選小組與審查小組，分別協助甄選
專業單位（者）與審核修繕補強計畫書。
 補助震損集合住宅住戶委託專業單位（者）研擬修繕補強計
畫書所需服務費用。
 協助震損集合住宅住戶籌組修繕補強推動委員會，並補助其
協調住戶意見所需行政費用。
 補助（必要性公共設施）修繕補強工程費用70%。
方案分享……

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三階段……
 第一階段（相當於詳評）
 損壞現況調查
 混凝土鑽心取樣
 柱箍筋檢測
 傾斜測量
 樑底水準測量
 受損前耐震能力分析
 拆除重建或修復補強的評估
與建議
 補強後耐震能力耐震評估
 第二階段
結構分析（含補強後耐
震能力分析）
修復補強設計圖及施工
規範
施工程序與工作計畫
財務計畫（含補強費
用、監造費用等）
 第三階段
發包施工

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實施流程

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參考……
 修繕補強規劃設計、專案管理與技師簽證：
65棟、9,072戶、145,931,674元。（平均每戶1.6萬）
 自行修繕：55社區、7,331戶、認列費用
256,034,990元。（平均每戶3.5萬）
 協助修繕：39社區、5,483戶、工程費用
855,067,534元。（平均每戶15.6萬）

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即便如此優惠……

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 72棟表達申請意願，完成二階段者有61棟（含1棟
不需要第二階段協助者）。
為何已經判定「半倒」，卻不願進一步了解怎麼修繕
補強？__住戶完全不用負擔。
 辦理實質修繕補強者42棟（含3棟已自行辦理修繕
補強者）。
為何已經完成修繕補強發包準備
，卻不願進行修繕補強？__號稱負擔30%？
問題：人？錢？

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 從「住宅法」相關規定來看，政府為提升國人居住品質與
改善私有建築物耐震能力，藉由「（擴大）補助」鼓勵私
有住宅所有權人申請「耐震評估」的政策已確立。
 但，後段之「耐震評估」（詳評），以及「耐震評估」後
的補強或重建意願則是不得不重視的問題。
 國人的觀點（是否認知災害損失與復原重建成本將遠大於
防災與減災的投入？）、住宅所有權人的態度（是否認知
那是自己家的事情？）與政府的決心（是否徘徊於兩難之
間而不前進？）將是破解問題的關鍵！
問題與解題

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與其每次都在災難後埋怨與其每次都在災難後埋怨
不如在下次災難前作好準備不如在下次災難前作好準備

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 老舊建物的修繕補強或拆除重建可使用的工具，包括「公寓
大廈管理條例」與「都市更新條例」等。但，對於非都市計
畫範圍內、或未依「公寓大廈管理條例」成立管理委員會的
老舊建物則只能以「協議方式」辦理。
 「公寓大廈管理條例」與「都市更新條例」對於拆除重建不
同意者，有「訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及
其基地所有權應有部分」及「發放現金補償」等規定可以化
解，但對於「拒絕」修繕補強部分，則有不足。
專屬法令…獎勵老舊建物再生條例

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 公寓大廈共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護費用
由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例
分擔，但對於應負擔而不負擔者，只能藉由道德勸說及訴請
法院命其給付應繳的金額及遲延利息，緩不濟急！
 區分所有權人不同意決議或同意後不依決議履行其義務
者，得由（政府）先代為出資參與修繕，….，單獨申請
抵押權之登記。
 都市更新條例以大規模都市更新為想像，用來處理都市計畫
範圍內個別老舊建物的更新重建，除了會有「小孩穿大鞋」
的窘境外，是否可符合「更新單元劃定基準」及當下慣稱的
「公益性」？不無疑問！
專屬法令…獎勵老舊建物再生條例

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 給哪些蘿蔔：
補助經費？租稅減免？公平性？
……？
 棍子在哪裡：
將耐震評估結果於建物登記謄本註記等與不動產
交易資訊揭露？921災後的「半倒」「全倒」判
定，某一社區因此衍生出107次的訴願與行政訴
訟。
……？
其他？先想好

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不管怎麼說，
把錢花在這裡，
把安全留給子孫；總比
把錢花在消費券，
把負債留給子孫，
有意義……

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但，
記得把初評之後，
執行面的配套措施作好……

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現行條文修正