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DSApio doHpeo
E LEli vA OPBA 1S
3.
INSTRUMENTOS
para la gestión del POT
Consideraciones generales
Instrumentos de planificación
Instrumentos de gestión de suelo
Instrumentos de financiación
26
Direccion Gencral de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
Gesttonar el POT signitica implementarlo y viabilizarlo_combinando métodos y procedimientos_decarácter
administaivo, financiero y de gestión del suelo; en ese sentido, la legislacion colombiana ha definido una amplia
platatorma juridica. Este capituiopresentade manera breve cada uno de estos instrumentos.
Instrumentos de planificación: 3. Mecanis mos para facilitar la adquisición de inmuebles y
Instrumentos de Planificación complementaria al POT, cuyo
propósito es el de desarrollar los postulados del POT en
sectores especificos que requieren de un
proceso de plani-
ficación adicional:
predios para el desarrollo de operaciones urbanisticas:
Enajenación voluntaria.
Enajenación forzosa.
Expropiación administrativa.
Expropiación judicial.
Derecho de preferencia.
Planes Parciales
Actuaciones integrales o
macroproyectos urbanos.
4. Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores in
activos de las áreas urbanas:
Instrumentos de gestión del suelo:
.Declaratoria de desarrollo prioritario.
Derecho de preferencia.
1. Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las
cargas y los beneficios derivados del ordenamiento ur-
bano: Instrumentos de financiación:
.Unidades de Actuación Urbanística.
Compensaciones.
Transferencia de derechos.
Fuentes de financiación y mecanis mos alternativos que posi
bilitan la financiación de las cargas del desarrollo territorial
Participación en plusvalías.
Valorización.
2. Mecanis mos para intervenir la morfologia urbana y la
estructura predial y generar formas asociativas entre
los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y fi-
nanciación de proyectos urbanos:
Reajuste de suelos.
Integración inmobiliaria.
Cooperación entre participes.
Pagarés y bonos de reforma urbana.
Los instrümentosdegestión no ofrecen fórmulas
rigidas ni caminosúnicos; por el contrario,proponen
un retoa losresponsablesdel ordenamientopara
combinarlosy.aplicarlosde acuerdocon la realidad
singular de cadamunicipio
27
Dirección Generalde Desarrollo Territorialy Urbano-MDE
Son instrumentosde planificación complementarios al POT aquellos que desarrollan
las decisiones adoptadas en los componentes estructural y general del Plan de Orde-
namiento Territorial para concretarlas en proyectos especificos.
INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION
PLANES PARCIALES
PLAN DE
ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
POT
ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES
O MACROPROYECTOS URBANOS
DECRETOS
REGLAMENTARIOS
28
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano -MDE
ORIGEN: QUIEN LO FORMULA?
Ley 388/97, Articulos
13 El Plan Parcial puede ser formulado por las autoridades locales o propuesto
por los particulares, de acuerdo con el interés publico y las dinámicas inmo-
biliarias o del mercado.
EN QUE CONSISTE?
Es un instrumento de planiticación me-
d i a n t e e l q u e s e d e s a r r o l l a n y c o m p l e -
mentan las disposiciones del POT
(Sistemas estructurales y la normativa
estructural y general) para definir el de-
sarrollo fisico de un sector que requiere
de una intervención estratégica e inte-
QUE CONDICIONES DEBE CUMPLIR?
Que el POT, en su componente urbano, haya adoptado las directrices y
parámetros urbanisticos para su formulación.
.Que los recursos de inversión pública necesarios para el Plan Parcial es-
tén incluidos en el programa de ejecución de la administración en curso.
gral
COMO SE TRAMITA2
El Plan Parcial combinaelementos pro
pios delprocesodeplanificacióntrrito-
rial con el diseñode lasestrategiasde
gestion queharán viableel proyecto.
La aprobación de un Plan Parcial debe cumplir el siguiente trámite:
Concepto de viabilidad de la autoridad de planeación municipal.
Aprobación por parte de la autoridad ambiental. (cuando se requiera).
Concepto y recomendaciones del Consejo Consultivo de Ordenamiento
Territorial.
DONDE SE UTILIZA? .Recomendaciones y observaciones de propietarios y vecinos
El Plan Parcial es adoptado por decreto del Alcalde, y en ese contexto las
autoridades competentes (Oficina de Planeación o
Curaduria) otorgarán las
correspondientes licencias de urbanismo y construcción.
CEn determinadas áreas delsuelo ur-
bano según lo defina el POT
En todas las áreas de expansión
Comorequisito parasu incorporacióón
al perimetrourbano
(En áreas donde deba desarrollarse
elreparto de cargasy beneficios.
En macroproyectos u otras operacio
nes urbanas especiales, (de acuerdo
Con las autorizaciones de las normas
PLANES LOCALES
Planes Parciales para complementar la planificación de laslocalidades
en elcaso delosdistritos), cuandoasí lo señalare el POT.
DECRETOS ZONALES:
Son instrumentos deregulación,los cuales, en desarrollodelospostulados
del POT,defnen eltratamientofisico de un sectorde laciudad o ciertos
proçedimientos Seutlzancuandonose requiere unaintervenclón
estratégicadistinta ala quecontienen las nomas sobresudesarollo.
urbanisticas generales del POT).
29
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano - MDE
ORIGEN:
Ley 388 /97 Articulos 113 y 1 14.
EN QUE CONSISTEN?
CARACTERISTICAS:
Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son operaciones
de gran escala e indiscutible impacto en la estructura y la
organización
espacial urbana, el crecimiento general de la ciudad o la región, la calidad
de vida de la población. Deben integrar al menos un componentede gestión
del suelo con dos componentes de acción sectorial y prever la actuación con-
junta y concertada del sector público con el sector privado.
De acuerdo con las condiciones locales y
su propósito general, las Actuaciones Ur-
banas integrales deben reunir las siguien-
tes características
O
Gran impacto local o supramunicipal.
RELACION CON OTROS INSTRUMENTOS
DE PLANIFICACION: Manejo Integral de distintos temas
sectoriales.
En el POT se incluye la autorización para emprender las
actividades
necesarias para concretar el proyecto, se especifica su naturaleza, al-
cance y årea de operación y se definen sus directrices generales de
gestión y financiación.
Concertación con diversos actores
públicos y privados.
Acción Interinstitucional y concurren-
cia de distintos niveles de administra-
Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son propuestos
en el POT y se articulan con el Plan de Desarrollo municipal a través
de su Plan de Inversiones.
ción.
Los macroproyectos o AULse desarrollan mediante planes parciales.
(art. 19 Ley 388/97)
Compromiso del municipio, como líder
y gestor del proyecto.
Para mitigarlas graves consecuencias económicas, sociales, ambientalesy politicas del crecimiento urbano desordena-
do se requiere de intervencionesintegrales que fortalezcan la competitividad, alivien las condiciones de pobreza en
áreas marginales, mejoren la articulación entre centros urbanos,mitiguenel deterioro ambiental.
30
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano-MDE
INSTRUMENTOS DE GESTION DEL SUELO
Reajuste de suelos
UNIDADES DE
Integración inmobiliaria
ACTUACION
URBANISTICA
Cooperación entre participes
COMPENSACIONES Y
TRANSFERENCIA DE
DERECHOS
Enajenación voluntaria
Enajenación forzosa
n
RADQUISICION
Expropiación
por vía administrativa o judicial
Declaratoria de desarrollo prioritario
MOVILIZACION
Derecho de preferencia
31
Dirección General de Desarrollo Teritorial y Urbano- MDE
ORIGEN: CONDICIONES:
Ley 388/97, Articulos 38 a 44.
Formar parte de un Plan Parcial o estar au-
torizadas desde el mismo para su delimita-
ción posterior.
Contar con el consentimiento previo del
51% de los derechos de los propietarios.
(Los inmuebles de los propietarios renuen-
tes serán objeto de enajenación volurntaria y
expropiación)
QUÉ ES LA UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA?
Es el área conformada por uno o varios predios o inmuebles que de-
ben ser urbanizados o construidos como una unidad integral dentro
de un Plan parcial que implica la gestión asociada entre los propi
tarios; esta se da mediante el reajuste de suelos, la integración inmo-
biliaria o la cooperación.
OBJETO:
COMO SE DETERMINA UNA UAU?
Facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de
1. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de be-
neficio local:
La Unidad de Actuación Urbanistica puede estar
determinada desde el POT u originarse en defli-
niciones o autorizaciones del Plan Parcial el cual
Las cesiones y la realización de obras públicas de las re-
des secundarias y domiciliarias de servicios públicos de
acueducto, alcantarillado, energía y telétonos de beneficio
local.
establecerá las reglas del reparto de cargas y
demás directrices para la delimitación posterior
de las UAU.
Las cesiones para parques y zo nas verdes, vias vehiculares
y peatonales y para la dotación de los equipamientos comu-
nitarios de beneficio local. (art 39 L 388) *1.
Las UAU serán determinadas con base en la
distribución y caracteristicas de las cargas del
Plan Parcial,cuando sean necesarias. Por ejem
plo, un Plan Parcial puede tener una sola UAU
que abarque toda su área, incluir una o varias
UAU que no necesariamente cubren toda su
área o no tener ninguna prevista.
Los beneficios resulta ntes de los aprovechamientos que se
deriven del proyecto urbanístico (potencial constructivo y po
tencial de usos asignado).
2.
No fommanpartedelas cargasimputablesauna UAUloselementos
delos sistemas.estructurantesgeneralesdelaciüdadestablecidos
desde elPOT,(el costo delainfraestructura vialprincipal, redes
maticesy todosIosSistemasgenerales) estosS,debenserasumldos
pOr todos.los benaficiadosmediante otrosmecanismosde reparto.
La delimitación precisa de una UAU debe estu-
diarse mediante una "Modelación Urbanistica
y financiera" que permita identificar el punto de
equilibrio entre sus costos y sus aprovechamien
tos, para asegurar así su viabilidad financiera.
32
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano MDE
ORIGEN: QUE CONDICIONES DEBE CUMPLIR?
Ley 9/89, Articulos 25, 77 y 78.
Ley 388/97, Articulos 45, 46 y 47.
El proyecto de reajuste debe haber sido aprobado con-
juntamente con una Unidad de Actuación Urbanistica de-
finida o autorizada en un Plan Parcial.
(D
OBJETO:
Contar con el consentimiento previo del 51% de los dere-
chos de los propietarios.
Permitir una nueva definición predial para lograr una
mejor configuración del terreno a urbanizar.
Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas
y beneficios entre los propietarios
COMO SELLEVAACABO? (D
El proyecto se hace a través de una entidad gestora pública
o privada constituida de común acuerdo entre los propieta-
rios, entre los que puede figurar el Estado.
EN QUE CONSISTE?
Consiste en englobar un conjunto de 1otes, dotar
los de la infraestructura urbana y el espacio püblico
adecuados, para luego subdividirlos y desarrollarlos
en conjunto o por lotes independientes.
O
El proyecto de reajuste señalará las reglas para la valo
ración de las tierras o innuebles, la valoración de los
predios res ultantes según los usos y densidades asigna-
dos e indicará las cesiones gratuitas y los compromisos
asumidos.
DONDE SE APLICA?
En suelos de expansión o suelos de desarrollo o re-
desarrollo al interior de la ciudad, y en algunos casos
de mejoramiento integral.
Posteriormente, mediante escritura pública, se restituyen
los aportes a prorrata entre los propietarios
Comercial
Sc 10.000 m2
Residencial
Sistemas
Sr 50.000 m2 Estructurales
Sg 50.000 m2
Configuración inicial de los terrenos Configuración final
33
Dirección General de Desarrollo Territorial y UrbanoMDE
ORIGEN:
ORIGEN:
Ley 9 /89, Articulos 25, 77 y 78.
Ley388/97, articulos 45, 46 y 47.
Ley 9/89, Articulos 25, 77 y 78
Ley 388 /97, Articulos 45, 46 y 47.
OBJETO:
Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y
beneficios entre los propietarios.
CEN QUÉ CONSISTE?
Se trata de englobar distintos inmuebles para quo,
previa la adecuación de la infraestructura y el espa-
cio público, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos,
logrando una mejor distribución de espacios y usos.
EN QUE cONSISTE?
Cuando para el desarrollo de una unidad de actua
Ción urbanistica ro se requiera una nueva contigura
ción predial de su Superlicie y las cargas y beneficios
de su desarroo puedan ser repartidos en forma equi-
tativa entre sus propietarios.
DONDE SE APLICA?
En suelo urbano con tratamientos de renovación, re
desarrollo o actualización.
CONDICIONES: CONDICIONES:
El proyecto de integración debe haber sido aprobado
Conjuntamente con la UAU definida o autorizada en un
Plan Parcial.
Garantizar la cesión gratuita de terrenos al Estado y
el costeo de las obras de urbanización correspon
dientes, de conformidad con o definido en el Plan
Parcial
Contar con el consentimiento previo del 51% de los de
rechos de los propietarios. Aprobación previa de las autoridades de planeación.
COMO SE LLEVA A CABO0?
El proyecto se hará a través de una entidad gestora
publica o de iniciativa privada constituida de común
acuerdo entre los propietarios, entre los que puede
figurar el Estado.
CÓMO SE LLEVA A CABO LA OPERACION?
Los propietarios de a UAU constituyen una
entidad
gestora para garantizar el desarrollo conjunto de la
unidad. En todo caso os predios que la Confornan
estarán afectados al cumpimiernto de las cargas y al
pago de los costos de urbanización
O
El proyecto de integración señala las reglas para la
valoración de los inmuebles iniciales y resultantes, de
acuerdo con los usos y densidades asignados, las ce-
siones gratuitas y los compromisos asumidos.
La distribución equitativa de as cargas y beneficios
se podrá reaizar mediante compensaciones en
dine
ro, intensidades de uso en proporción a
las cesiones.
participación en las demás cargas o transferencias de
derechos de desarroto y construcción, según b
de
termine el Plan Parcial corresponderte.
El proyecto de reajuste o integración se aprueba
conjuntamente con el Plan Parcial o la UAU.
Una vez aprobado, se restituyen los aportes a prorra-
ta entre los propietarios, mediante escritura pública.
34
Direccion Generalde esarroio Territoial y Latano1E
ORIGEN:
Ley 388/97, Articulos 48, 49 y 122.
Decreto 151/98
COMPENSACION POR CONSERVACION:
Cuándo la aplicación del tratamiento de conservación
a una zona, predio o inmueble limita su derechos de
construcción y desarrollo, será necesario, en deter
minados casos, compensar a los propietarios.
De acuerdo con el articulo 48 de la Ley 388/97, esta
Compensación podrá hacerse mediante:
Compensaciones económicas.
Transferencia de derechos de construcción y
desarrollo.
Beneficios y estímulos tributarios.
Otros sistemas que se reglamenten.
DÓNDE SE APLICA?
Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que
por motivo de conveniencia pública, el POT o los ins
trumentos que lo desarrollan hayan declarado de
conservación histórica, arquitectónica o ambiental.
COMPENSACIONES POR OBRAS PÚBLICAS:
Cuando con la construcción de una obra pública se lesione
de forma permanente el patrimonio de un particular hatbrá lu
gar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el
articulo 128 de la ley 388/97).
FONDOS DE COMPENSACIÓN:
Para garantizar el pago de compensaciones, la admi-
nistración municipal o distrital podrá constituir fondos
que podrán ser administrados mediante encargos fi
duciarios. (Articulo 49, Ley 388/97)
Esta compensación podrá ser pagada en dinero, titulos valo-
res de derechos de construcción y desarrollo, pagarés de
reforma urbana, o descuentos del impuesto predial
35
Dirección Generalde Desarroiko Territoriai y Urtano-OE
ORIGEN:
CONDICIONES
Ley 388/97, Articulos 88, 89 y 90.
Decreto 151/98. Autorización del Concejo municipal.
Estudio de factibilidad para establecer su demanda y la con
cordancia con las pautas generales de uso, tratamiento y
aprovechamiento previstas.
.Indicar la zona o subzona receptora, donde es permitida su
utilización.
EN QUE CONSISTE?
La transferencia de derechos es un mecanismo eficaz en el
Oreparto de cargas y beneficios, concebida para trasladar el
potencial de construcción de áreas limitadas a áreas en
donde sea viable un mayor desarrollo.
Los derechos de construcción pueden trasladarse de zonas
generadoras a zonas receptoras (preferiblemente en la
mis ma zona o excepcionaImente a zonas distintas, cuando
el POT o el PP establezca otras relaciones)
MUNICIPIO
Areas receptoras:
Zonas beneficiarias de derechos adicionales de construc-
Ción y desarrollo.
Obras
municipales
en
general
Titulos de derechos
adicional de cons-
trucción y desarrollo
Areas generadorasS
Zonas o inmuebles objeto de compensación en los casos
de conservación.
Compensaciones
MECANISMO:
Los derechos adicionales de construcción y desarrollo se
traducen a titulos valores que emite el municipio o distrito,
a un precio nominal inicial que se ajusta anualmente de
acuerdo con la variación del IPC. (sometidos a la normativi-
dad y vigilancia de la Superintendencia de Valores).
De acuerdo con Articulo 88 Ley 388/97 los titulosvaloreS
equivalentes a los derechos adicionalesde constucción y
desarrolloconstituyen uninstrumento altemativo parahacer
efectiva la correspondiente participación municipal o distrital en
la
plusvalía.
36
Dirección General de Desarro!lo Territorial y Urbano- MDE
ORIGEN:
ORIGEN:
Ley 9/ 89 Articulos 9,13, 14,16 y 17.
Ley 388/97, Articulos 58 a 62. Ley 388/97, Articulos 52 a 57.
EN QUE CONSISTE?
Proceso de venta voluntaria de inmuebles al Estado
cuando este lo requiera para el desarrollo de un pro-
yecto especifico.
EN QUE CONSISTE?
Cuando un predio incumple con la función social
de la propiedad las autoridades municipales o distrita-
les mediante resolución motivada y en concordancia
con el POT, imponen al propietario su venta.
QUIENES PUEDEN UTILIZARLA ?
La Nación, las entidades territoriales, las áreas metro-
politanas y asociaciones de municipios, los estableci-
mientos públicos, las empresas industriales y comer
ciales del Estado y las sociedades de economia mixta.
DONDE SE APLICA?
Inmuebles declarados de utilidad pública o interés
SOcial.
Inmuebles de una UAU, terrenos en suelo de ex-
pansión o suelo urbano que sean declarados de
desarrollo prioritario que no cumpla con la imposi-
ción de acuerdo con el Art. 52 y 53 Ley 388.
Inmuebles que siendo parte de una Unidad de Ac-
tuación Urbanística se nieguen a formar parte de
la asociación gestora. (Art. 44 Ley 388)
CONDICIONES:
Coherencia con los objetivos, programas y proyec-
tos del POT y el Plan de Desarrollo Municipal.
Declarar de utilidad pública e interés social el in-
mueble o predio de acuerdo con el articulo 58 de la
Ley 388/97.
RENOVACION URBANA (ley 388/97, Articulo 119)
Su pago puede hacerse en efectivo o en especie
títulos valores, derechos de construcción y desarro-
llo, derechos en el proyecto a desarrollar o permuta
de uno O varios de los inmue bles resultantes.
En los casos de enajenación voluntaria o
expropiación
para programas de renovación urbana, el precio de
adquisición o indemnización deberá pagarse
preferencialmente mediante:
Pemuta con inmuebles resultantes del proyecto.
.Derechos de edificabilidad, participandocomo so
cio del proyecto.
Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados
directamente por la entidad adquiriente o por un terce-
ro, siempre y cuando se garantice la utilización del los
inmuebles para el propósito que fueron adquiridos.
Para efectos tributarios, el ingreso de este concepto no
constituye renta gravable ni ganancia Ocasional para el
vendedor. (Art. 15 Ley 9")
La administración municipal que participe en los proyectos de
renovaçión, garantizará el acceso a una solución de vivienda
del mismo tipo a
los propietanos o poseedores de viviendas
deinteréssocial que no acepten la fomma de pago o el
derecho de preferencia previstos
37
Dirección General de Desarrolo Territorial y Urbano-MDE
ORIGEN ORIGEN
Ley 9°/89, Artículo 20.
Ley 388 /97, Art.iculos 58, 60y
62.
Constitución Politica.
Ley 388/97, Capítulo 8.
Ley 9 /89, Articulos 20, 22, 23, 24 y 25
EN QUE CONSISTE? EN QUÉ CONSISTE?
Instrumento que le permite al
Estado adquirir para si o a favor
de terceros, bienes inmuebles
que no han podido ser
nego
ciados mediante enajenación
voluntaria.
Le permite al Estado adquirir innuebles, cuando, a su juicio existan
condiciones de urgencia o motivos de utilidad pública.
Se aplica también en inmuebles adquiridos en subasta pública que
hayan incumplido su función social, o que en segunda subasta no
presenten ofertas admisibles o cuando no se llega a un acuerdo
para la enajenación voluntaria (Art. 68 Ley 388)
QUIÉNES LA UTILIZAN?.
La Nación, las entidades territo
riales, las áreas metropolitanas
y asociaciones de municipios,
los establecimientos públicos,
las empresas industriales y co
merciales del Estado y las so-
ciedades de economia mixta.
QUIENES LA UTILIZAN?
La Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y aso
ciaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas
industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economia
mixta.
O
CONDICIONES:
CONDICIONES
Motivos de utilidad pública: Art.58 Ley388/97
Ser declarado de utilidad públi-
ca (artículo 58 ley 388) de
acuerdo al Plan de Ordena
miento Territorial y el Plan de
Desarrolo Municipal.
Concordancia con el POT y el PDM (salvo en caso de emergencia
imprevista. (Art. 64 Ley 388)
Condiciones de urgencia, que serán declaradas por la instancia o
autoridad competente, según lo determine el Concejo municipal o
distrital, o la Junta Metropolitana, mediante acuerdo.
.Incumplimiento de la función social en inmuebles adquiridos en pú
blica subasta.
38
Dirección General de Desarrolo Territorial y Urbano--MOE
ORIGEN:
Ley 388 /97 articulos 40, 44, 52, 53 y 54.
EN QUE CONSISTE? QUE IMPLICACIONES TIENE?
Como partedel Programa de Ejecución que desarrolla el POT para
cada periodo de administración municipal, se determinarán los
inmuebles y terrenos cuyo desarrollo o construcción se consi-
deren prioritarios, atendiendo las estrategias, parámetros y direc-
trices señaladas en el Plan de Ordenamiento.
El incumplimiento del desarrollo o construC
ción prioritarios, dentro de los plazos esta
blecidos para cada caso, dará lugar a la inicia-
ción del proceso de enajenación forzosa en
pública subasta.
La declaratoria de desarrollo o construcción prioritaria, podrá En los casos de unidades de actuación de
también podrá preverse directamente en el contenido del Plan
de Ordenamiento
desarrollo prioritario, si en un plazo de seis
(6) meses contados a partir de la delimitación
de la unidad de actuación no se hubiese logra-
do êl acuerdo entre propietarios, la administra-
ción podrá optar por la expropiación adminis-
trativa de los inmuebles correspondientes o
por la enajenación forzosa de los mismos, de
conformidad con lo previsto en el capitulo VIll
de la ley 388/97.
DONDE SE APLICA?
Cuando se determinen motivos de utilidad pública en:
Terrenos localizados en suelo de expansión, de propiedad
publica o privada.
Los inmuebles expropiados podrán formar
parte de la asociación gestora de la actuación
y los recursos para su adquisición podrán pro-
venir de ésta. (Art 44 Ley 388/97)
Terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo
urbano, de propiedad pública o privada.
Terrenos o inmuebles urbanizados sin construir, localiza-
dos en suelo urbano, de propiedad pública o privada.
(Artículo 52, Ley 388/97)
Inmuebles que conformen unidades de actuación urbanís-
tica, de acuerdo con las prioridades previstas en los Planess
de Ordenamiento Territorial. (artículo 40 Ley 388/97)
39
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
Para efectos de decretar la expropiación, el artículo 58 de la Ley
388/97 declara de utilidad pública o interés social, la adquisición
de inmuebles paradestinarlos a:
ORIGEN:
Ley 9/89, Articulos 73 y 74.
EN QUE CONSISTE?
Es el derecho en favor de los Bancos inmobiliarios a te-
ner la preferencia en la enajenación de los inmue-
bles que, segün el Plan de Desarrollo, aparezcan ubica-
dos en las zonas destinadas a los motivos de utilidad
Proyectos de infraestructura social en salud, educación, recrea
ción, centrales de abasto yseguridad ciudadana.
Proyectos de vivienda de interés social, ylegalizaciónde titubs
en urbanizaciones de hecho o ilegales, diferentes a los contem
plados en el Art. 53 de la Ley9/89
Rehabilitación de inquilinatos y reubicación de asentamientos
hurnanos ubicados en sectores de alto rlesgo.
Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y
proyisión de es pacios públicos urbanos.
Proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribu
ción de servicios públicos domiciliarlos
Programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de
transporte masiv.
Proyectos de ornato, turismo y deportes
Funcionamiento de las sedes administrativas do las entdades
püblicas, (a excepción de las empresas industrialesy comerciales
del Estado yde las sociedades de economía mixta), siempre y
cuando su localización y la consideración de utilidad públicaes
ténclaramente determinados en los POT Osus instrumentos.
Preservación del patrimonio cultural y natural de intarés naio
nal, regional y local, incluidos el paisajístico, ambiental, histórico
y. arquitectónico.
Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de
las ciudades
Constitución de zonas de reserva para la proteccon del medin
ambiente y los recursos hidricos.
Proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en
los téminos previstos en los planes POT.
Elecución de proyectos de urbanización, redesarrollo yrenova
ción urbana a través de la modalidad de unidades de actua
ción, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integras
cióninmobiliaria, c0operacióno los demás sistemas previstosen
la ley.
El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes
Motivos determinados en otras leyes vigentes.
pública.
Significa que los propietarios que tengan la intención de
enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofre-
cerlos en primer lugar a los Bancos inmobiliarios, a la en-
tidad que haga sus veces.
PROCEDIMIENTO:
Los representantes legales de los Bancos inmobilia-
rios, mediante resolución motivada y con el visto bue-
no de sus juntas directivas determinarán los inmue-
bles respecto de los cuales se ejercerá el derecho de
preferencia.
La resolución será inscrita en cada uno de los folios
de matricula inmobiliaria de los inmuebles señalados,
y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de do-
minio posterior sin la constancia de haber cumplido la
obligación señalada.
Los Bancos inmobiliarios dispondrán de un plazo de
tres (3) meses contados desde la fecha de recepción
de la oferta para ejercer su derecho de preferencia y
un plazo de (6) meses para perfeccionar la transac
ción.
Mientras no exista un Banco Inmobiliario, el derecho de
preferencia lo ejercerá la entidad territorial por conducto
del Alcalde.
40
Dirección Generalde Desarrolko Teritorial y Lkbano-MDE
Son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos económicos para la
implementación de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipalo del Plan de
Ordenamiento Territorial.
INSTRUMENTOSDE FINANCIACION
En esta sección se amplían los conceptos sobre los ingresos que están origina
dos directamente en los procesos de planificación y la intervención territorial.
VALORIZACION DE
BENEFICIO LOCAL O GENERAL
EINANCIACION
DE PROYECTOS
PARTICIPACION EN PLUSVALIAS
PAGARES Y BONOS DE
REFORMA URBANA
41
Dirección Generalde Desarrollo Teritorial y Urbano MDE
ORIGEN: CONDICIONES:
Que las decisiones administrativas estén in
Constitución Politica, Articulo 82
Ley 388/97, Articulos 73 a 90.
Decreto 1599/98
cluidas en el POTolos instrumentos que lo
desarrollan.
Que se haya aprobado un acuerdo de carác-
ter general que inciuya todas las normas para
liquidarla y cobrarla.
EN QUE cONSISTE ?
De acuerdo con el articulo 82 de la Constitución Politica, "..las ac
ciones urbanisticas que regulan la utilización del suelo y del espacio
aéreo urbano increme ntando su aprovechamiento, generan benefi
cios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las
plusvalias resultantes de dichas acciones"
Que se haya definido la tasa a aplicar (entre
el 30% y el 50% del mayor valor generado)
QUIEN LA APLICA?
Es el derecho del municipio o distrito de participar del incremento
que se genera sobre el valor del suelo por decisiones administra-
tivas.
La administración local (municipio, distrito o
autoridades metropolitanas ejecutoras)
CUÁNDO SE GENERA?
Cuando en el POT o sus instrumentos se incluyan:
.La incorporación de suelo rural a suelo de expansión o la consi-
deración de parte del suelo rural como suelo suburbano.
La Plusvalia eventualmente puede
aplicarse en el caso de ejecución
de obras públicas previstas
en el POT, el Plan Parcial y
demás instrumentos cuando no se
haya utilizado la valorización.
.Establecimiento o modificación del régimen o zonificación de
usos del suelo a un uso más rentable.
Aumento del aprovechamiento del suelo para edificación.
(elev ndo índices de construcción ylo de ocupación.) o ambos a
la vez.
42
Direccion General de Desarrollo Teritorial y Urbano- MDE
A QUE SE DESTINA EL RECURSO?
Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos.
"Esta participación se destinará a la defensa y fo
mento del interés común a través de acciones y ope-
raciones encaminadas a distribuir y sufragar equitati-
vamente los costos del desarrollo urbano, asi como
al mejoramiento del espacio público y, en general, de
la calidad urbanística del territorio municipal o distri-
tal." (Ley 388/97, Artíiculo 85.)
Programas de renovacion urbana.
Compra o indemnización por adquisiciónvoluntaria 0
expropiación de inmuebles, para programas de reno-
vación urbana.
Mejora, adecuación o restauraciónde inmuebles del
patrimonio cultural.
.Compra de predios o inmuebles para des-
arrollar planes o proyectos de vivienda de
interés social.
COMO Y CUÁNDO SE PAGA?
.Construcción o mejoramiento de infraestruc
turas (viales y de transporte, servicios públi-
cOs, equipamientos).
Sólo se paga cuando el propietario o poseedor de un inmue-
ble percibe el incremento de valor; es decir, cuando se realiza
una transferencia de dominio, se solicita licencia de urbaniza-
Ción o construcción, o se cambia su uso.
.Adecuación de asentamientos urbanos de
De acuerdo con el reglamento que establezca cada munici-
pio, el pago de la Plusvalía se puede pactar asi
desarrollo incompleto o inadecuado.
.Proyectos de ampliación o recuperación de la
red del espacio público urbano.
Dinero en efectivo.
Transferencia al municipio de una porción de terreno
objeto del cobro de la plusvalia (previo acuerdo), o
mediante la transferencia de un predio en otra zona.
EI Plan de Ordenamiento o los instrumentos
que lo desarrollen, definirán las
prioridades de inversión de los
recursos recaudados provenientes de
la participación en las plusvalias.
.Compra anticipada de titulos representativos de dere-
chos adicionales de construcción y desarrollo.
Transferencia al Municipio de acciones en el proyecto.
43
Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
ORIGEN A QUE SE DESTINA ?
Ley25/21, Articulo 3.
Decreto 1333/86
Valorización o participación
en plusvalia en caso de
obra pública?
E recaudo por valorización se
destina a la financiación de las
obras publicas correspondientes.
La inversión en una obra pública
puede recuperarse mediante uno
de dos instrumentos: Participa-
ción en plusvalía o valorización,
nunca las dos acumulados. La
decisión depende de la autori-
dad local de acuerdo con las si-
EN QUE cONSISTE?
CÓMO SE CALCULA?
El costo de las obras debe ser
Es un gravamen real de carácter
directo que se utiliza para recupe
prorrateado entre los predios be-
neficiadops.
rar el Costo de construcción de
obras públicas. Se impone a los
predios beneficiados por las obras
de interés público local.
La suma de las contribuciones guientes consideraciones:
cobradas no debe ser mayor al
costo total de las obras realiza- En el caso de aplicar la Partici-
pación en Plusvalía, el municipio
o distrito podría recaudar un
monto superior al valor de la
obra; sin embargo será muy difi-
cil programar el momento en que
estos recursos ingresen a las ar-
cas municipales, pues están
condicionados a las ventas efec
tivas de los predios o las solici-
tudes de licencias.
das.
QUIEN LA APLICA?
COMO Y CUANDO
SE PAGA?
Su establecimiento, distribución y
recaudo se hará por parte de la enti-
dad nacional, departamental, distri-
tal o municipal que ejecute las
Su liquidación y recaudo pueden
hacerse antes, durante o des
pués de la ejecución de la obra".
obras.
Su pago es en efectivo y está su-
jeto a las tarifas, plazos y des-
cuentos que establezca la autori-
dad local.
CONDICIONES:
Tener como base impositiva el costo
de la respectiva obra dentro de los
limites de beneficio que ella pro-
duzca a los inmuebles que deben
ser gravado
En el caso de los recaudos por
valorización, aun cuando estos
no pueden superar el valor dela
inversió, ofrecen laventaja de
que su recaudo puede ser pro
gramado con exactitud.
44
Dirección General de Desarrollo Territrial y Urbano - -
MDE

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  • 1. DSApio doHpeo E LEli vA OPBA 1S 3. INSTRUMENTOS para la gestión del POT Consideraciones generales Instrumentos de planificación Instrumentos de gestión de suelo Instrumentos de financiación 26 Direccion Gencral de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
  • 2. Gesttonar el POT signitica implementarlo y viabilizarlo_combinando métodos y procedimientos_decarácter administaivo, financiero y de gestión del suelo; en ese sentido, la legislacion colombiana ha definido una amplia platatorma juridica. Este capituiopresentade manera breve cada uno de estos instrumentos. Instrumentos de planificación: 3. Mecanis mos para facilitar la adquisición de inmuebles y Instrumentos de Planificación complementaria al POT, cuyo propósito es el de desarrollar los postulados del POT en sectores especificos que requieren de un proceso de plani- ficación adicional: predios para el desarrollo de operaciones urbanisticas: Enajenación voluntaria. Enajenación forzosa. Expropiación administrativa. Expropiación judicial. Derecho de preferencia. Planes Parciales Actuaciones integrales o macroproyectos urbanos. 4. Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores in activos de las áreas urbanas: Instrumentos de gestión del suelo: .Declaratoria de desarrollo prioritario. Derecho de preferencia. 1. Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento ur- bano: Instrumentos de financiación: .Unidades de Actuación Urbanística. Compensaciones. Transferencia de derechos. Fuentes de financiación y mecanis mos alternativos que posi bilitan la financiación de las cargas del desarrollo territorial Participación en plusvalías. Valorización. 2. Mecanis mos para intervenir la morfologia urbana y la estructura predial y generar formas asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y fi- nanciación de proyectos urbanos: Reajuste de suelos. Integración inmobiliaria. Cooperación entre participes. Pagarés y bonos de reforma urbana. Los instrümentosdegestión no ofrecen fórmulas rigidas ni caminosúnicos; por el contrario,proponen un retoa losresponsablesdel ordenamientopara combinarlosy.aplicarlosde acuerdocon la realidad singular de cadamunicipio 27 Dirección Generalde Desarrollo Territorialy Urbano-MDE
  • 3. Son instrumentosde planificación complementarios al POT aquellos que desarrollan las decisiones adoptadas en los componentes estructural y general del Plan de Orde- namiento Territorial para concretarlas en proyectos especificos. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION PLANES PARCIALES PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL POT ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES O MACROPROYECTOS URBANOS DECRETOS REGLAMENTARIOS 28 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano -MDE
  • 4. ORIGEN: QUIEN LO FORMULA? Ley 388/97, Articulos 13 El Plan Parcial puede ser formulado por las autoridades locales o propuesto por los particulares, de acuerdo con el interés publico y las dinámicas inmo- biliarias o del mercado. EN QUE CONSISTE? Es un instrumento de planiticación me- d i a n t e e l q u e s e d e s a r r o l l a n y c o m p l e - mentan las disposiciones del POT (Sistemas estructurales y la normativa estructural y general) para definir el de- sarrollo fisico de un sector que requiere de una intervención estratégica e inte- QUE CONDICIONES DEBE CUMPLIR? Que el POT, en su componente urbano, haya adoptado las directrices y parámetros urbanisticos para su formulación. .Que los recursos de inversión pública necesarios para el Plan Parcial es- tén incluidos en el programa de ejecución de la administración en curso. gral COMO SE TRAMITA2 El Plan Parcial combinaelementos pro pios delprocesodeplanificacióntrrito- rial con el diseñode lasestrategiasde gestion queharán viableel proyecto. La aprobación de un Plan Parcial debe cumplir el siguiente trámite: Concepto de viabilidad de la autoridad de planeación municipal. Aprobación por parte de la autoridad ambiental. (cuando se requiera). Concepto y recomendaciones del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial. DONDE SE UTILIZA? .Recomendaciones y observaciones de propietarios y vecinos El Plan Parcial es adoptado por decreto del Alcalde, y en ese contexto las autoridades competentes (Oficina de Planeación o Curaduria) otorgarán las correspondientes licencias de urbanismo y construcción. CEn determinadas áreas delsuelo ur- bano según lo defina el POT En todas las áreas de expansión Comorequisito parasu incorporacióón al perimetrourbano (En áreas donde deba desarrollarse elreparto de cargasy beneficios. En macroproyectos u otras operacio nes urbanas especiales, (de acuerdo Con las autorizaciones de las normas PLANES LOCALES Planes Parciales para complementar la planificación de laslocalidades en elcaso delosdistritos), cuandoasí lo señalare el POT. DECRETOS ZONALES: Son instrumentos deregulación,los cuales, en desarrollodelospostulados del POT,defnen eltratamientofisico de un sectorde laciudad o ciertos proçedimientos Seutlzancuandonose requiere unaintervenclón estratégicadistinta ala quecontienen las nomas sobresudesarollo. urbanisticas generales del POT). 29 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano - MDE
  • 5. ORIGEN: Ley 388 /97 Articulos 113 y 1 14. EN QUE CONSISTEN? CARACTERISTICAS: Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son operaciones de gran escala e indiscutible impacto en la estructura y la organización espacial urbana, el crecimiento general de la ciudad o la región, la calidad de vida de la población. Deben integrar al menos un componentede gestión del suelo con dos componentes de acción sectorial y prever la actuación con- junta y concertada del sector público con el sector privado. De acuerdo con las condiciones locales y su propósito general, las Actuaciones Ur- banas integrales deben reunir las siguien- tes características O Gran impacto local o supramunicipal. RELACION CON OTROS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION: Manejo Integral de distintos temas sectoriales. En el POT se incluye la autorización para emprender las actividades necesarias para concretar el proyecto, se especifica su naturaleza, al- cance y årea de operación y se definen sus directrices generales de gestión y financiación. Concertación con diversos actores públicos y privados. Acción Interinstitucional y concurren- cia de distintos niveles de administra- Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son propuestos en el POT y se articulan con el Plan de Desarrollo municipal a través de su Plan de Inversiones. ción. Los macroproyectos o AULse desarrollan mediante planes parciales. (art. 19 Ley 388/97) Compromiso del municipio, como líder y gestor del proyecto. Para mitigarlas graves consecuencias económicas, sociales, ambientalesy politicas del crecimiento urbano desordena- do se requiere de intervencionesintegrales que fortalezcan la competitividad, alivien las condiciones de pobreza en áreas marginales, mejoren la articulación entre centros urbanos,mitiguenel deterioro ambiental. 30 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano-MDE
  • 6. INSTRUMENTOS DE GESTION DEL SUELO Reajuste de suelos UNIDADES DE Integración inmobiliaria ACTUACION URBANISTICA Cooperación entre participes COMPENSACIONES Y TRANSFERENCIA DE DERECHOS Enajenación voluntaria Enajenación forzosa n RADQUISICION Expropiación por vía administrativa o judicial Declaratoria de desarrollo prioritario MOVILIZACION Derecho de preferencia 31 Dirección General de Desarrollo Teritorial y Urbano- MDE
  • 7. ORIGEN: CONDICIONES: Ley 388/97, Articulos 38 a 44. Formar parte de un Plan Parcial o estar au- torizadas desde el mismo para su delimita- ción posterior. Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. (Los inmuebles de los propietarios renuen- tes serán objeto de enajenación volurntaria y expropiación) QUÉ ES LA UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA? Es el área conformada por uno o varios predios o inmuebles que de- ben ser urbanizados o construidos como una unidad integral dentro de un Plan parcial que implica la gestión asociada entre los propi tarios; esta se da mediante el reajuste de suelos, la integración inmo- biliaria o la cooperación. OBJETO: COMO SE DETERMINA UNA UAU? Facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de 1. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de be- neficio local: La Unidad de Actuación Urbanistica puede estar determinada desde el POT u originarse en defli- niciones o autorizaciones del Plan Parcial el cual Las cesiones y la realización de obras públicas de las re- des secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y telétonos de beneficio local. establecerá las reglas del reparto de cargas y demás directrices para la delimitación posterior de las UAU. Las cesiones para parques y zo nas verdes, vias vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comu- nitarios de beneficio local. (art 39 L 388) *1. Las UAU serán determinadas con base en la distribución y caracteristicas de las cargas del Plan Parcial,cuando sean necesarias. Por ejem plo, un Plan Parcial puede tener una sola UAU que abarque toda su área, incluir una o varias UAU que no necesariamente cubren toda su área o no tener ninguna prevista. Los beneficios resulta ntes de los aprovechamientos que se deriven del proyecto urbanístico (potencial constructivo y po tencial de usos asignado). 2. No fommanpartedelas cargasimputablesauna UAUloselementos delos sistemas.estructurantesgeneralesdelaciüdadestablecidos desde elPOT,(el costo delainfraestructura vialprincipal, redes maticesy todosIosSistemasgenerales) estosS,debenserasumldos pOr todos.los benaficiadosmediante otrosmecanismosde reparto. La delimitación precisa de una UAU debe estu- diarse mediante una "Modelación Urbanistica y financiera" que permita identificar el punto de equilibrio entre sus costos y sus aprovechamien tos, para asegurar así su viabilidad financiera. 32 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano MDE
  • 8. ORIGEN: QUE CONDICIONES DEBE CUMPLIR? Ley 9/89, Articulos 25, 77 y 78. Ley 388/97, Articulos 45, 46 y 47. El proyecto de reajuste debe haber sido aprobado con- juntamente con una Unidad de Actuación Urbanistica de- finida o autorizada en un Plan Parcial. (D OBJETO: Contar con el consentimiento previo del 51% de los dere- chos de los propietarios. Permitir una nueva definición predial para lograr una mejor configuración del terreno a urbanizar. Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios COMO SELLEVAACABO? (D El proyecto se hace a través de una entidad gestora pública o privada constituida de común acuerdo entre los propieta- rios, entre los que puede figurar el Estado. EN QUE CONSISTE? Consiste en englobar un conjunto de 1otes, dotar los de la infraestructura urbana y el espacio püblico adecuados, para luego subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o por lotes independientes. O El proyecto de reajuste señalará las reglas para la valo ración de las tierras o innuebles, la valoración de los predios res ultantes según los usos y densidades asigna- dos e indicará las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos. DONDE SE APLICA? En suelos de expansión o suelos de desarrollo o re- desarrollo al interior de la ciudad, y en algunos casos de mejoramiento integral. Posteriormente, mediante escritura pública, se restituyen los aportes a prorrata entre los propietarios Comercial Sc 10.000 m2 Residencial Sistemas Sr 50.000 m2 Estructurales Sg 50.000 m2 Configuración inicial de los terrenos Configuración final 33 Dirección General de Desarrollo Territorial y UrbanoMDE
  • 9. ORIGEN: ORIGEN: Ley 9 /89, Articulos 25, 77 y 78. Ley388/97, articulos 45, 46 y 47. Ley 9/89, Articulos 25, 77 y 78 Ley 388 /97, Articulos 45, 46 y 47. OBJETO: Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios. CEN QUÉ CONSISTE? Se trata de englobar distintos inmuebles para quo, previa la adecuación de la infraestructura y el espa- cio público, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos, logrando una mejor distribución de espacios y usos. EN QUE cONSISTE? Cuando para el desarrollo de una unidad de actua Ción urbanistica ro se requiera una nueva contigura ción predial de su Superlicie y las cargas y beneficios de su desarroo puedan ser repartidos en forma equi- tativa entre sus propietarios. DONDE SE APLICA? En suelo urbano con tratamientos de renovación, re desarrollo o actualización. CONDICIONES: CONDICIONES: El proyecto de integración debe haber sido aprobado Conjuntamente con la UAU definida o autorizada en un Plan Parcial. Garantizar la cesión gratuita de terrenos al Estado y el costeo de las obras de urbanización correspon dientes, de conformidad con o definido en el Plan Parcial Contar con el consentimiento previo del 51% de los de rechos de los propietarios. Aprobación previa de las autoridades de planeación. COMO SE LLEVA A CABO0? El proyecto se hará a través de una entidad gestora publica o de iniciativa privada constituida de común acuerdo entre los propietarios, entre los que puede figurar el Estado. CÓMO SE LLEVA A CABO LA OPERACION? Los propietarios de a UAU constituyen una entidad gestora para garantizar el desarrollo conjunto de la unidad. En todo caso os predios que la Confornan estarán afectados al cumpimiernto de las cargas y al pago de los costos de urbanización O El proyecto de integración señala las reglas para la valoración de los inmuebles iniciales y resultantes, de acuerdo con los usos y densidades asignados, las ce- siones gratuitas y los compromisos asumidos. La distribución equitativa de as cargas y beneficios se podrá reaizar mediante compensaciones en dine ro, intensidades de uso en proporción a las cesiones. participación en las demás cargas o transferencias de derechos de desarroto y construcción, según b de termine el Plan Parcial corresponderte. El proyecto de reajuste o integración se aprueba conjuntamente con el Plan Parcial o la UAU. Una vez aprobado, se restituyen los aportes a prorra- ta entre los propietarios, mediante escritura pública. 34 Direccion Generalde esarroio Territoial y Latano1E
  • 10. ORIGEN: Ley 388/97, Articulos 48, 49 y 122. Decreto 151/98 COMPENSACION POR CONSERVACION: Cuándo la aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble limita su derechos de construcción y desarrollo, será necesario, en deter minados casos, compensar a los propietarios. De acuerdo con el articulo 48 de la Ley 388/97, esta Compensación podrá hacerse mediante: Compensaciones económicas. Transferencia de derechos de construcción y desarrollo. Beneficios y estímulos tributarios. Otros sistemas que se reglamenten. DÓNDE SE APLICA? Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que por motivo de conveniencia pública, el POT o los ins trumentos que lo desarrollan hayan declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental. COMPENSACIONES POR OBRAS PÚBLICAS: Cuando con la construcción de una obra pública se lesione de forma permanente el patrimonio de un particular hatbrá lu gar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el articulo 128 de la ley 388/97). FONDOS DE COMPENSACIÓN: Para garantizar el pago de compensaciones, la admi- nistración municipal o distrital podrá constituir fondos que podrán ser administrados mediante encargos fi duciarios. (Articulo 49, Ley 388/97) Esta compensación podrá ser pagada en dinero, titulos valo- res de derechos de construcción y desarrollo, pagarés de reforma urbana, o descuentos del impuesto predial 35 Dirección Generalde Desarroiko Territoriai y Urtano-OE
  • 11. ORIGEN: CONDICIONES Ley 388/97, Articulos 88, 89 y 90. Decreto 151/98. Autorización del Concejo municipal. Estudio de factibilidad para establecer su demanda y la con cordancia con las pautas generales de uso, tratamiento y aprovechamiento previstas. .Indicar la zona o subzona receptora, donde es permitida su utilización. EN QUE CONSISTE? La transferencia de derechos es un mecanismo eficaz en el Oreparto de cargas y beneficios, concebida para trasladar el potencial de construcción de áreas limitadas a áreas en donde sea viable un mayor desarrollo. Los derechos de construcción pueden trasladarse de zonas generadoras a zonas receptoras (preferiblemente en la mis ma zona o excepcionaImente a zonas distintas, cuando el POT o el PP establezca otras relaciones) MUNICIPIO Areas receptoras: Zonas beneficiarias de derechos adicionales de construc- Ción y desarrollo. Obras municipales en general Titulos de derechos adicional de cons- trucción y desarrollo Areas generadorasS Zonas o inmuebles objeto de compensación en los casos de conservación. Compensaciones MECANISMO: Los derechos adicionales de construcción y desarrollo se traducen a titulos valores que emite el municipio o distrito, a un precio nominal inicial que se ajusta anualmente de acuerdo con la variación del IPC. (sometidos a la normativi- dad y vigilancia de la Superintendencia de Valores). De acuerdo con Articulo 88 Ley 388/97 los titulosvaloreS equivalentes a los derechos adicionalesde constucción y desarrolloconstituyen uninstrumento altemativo parahacer efectiva la correspondiente participación municipal o distrital en la plusvalía. 36 Dirección General de Desarro!lo Territorial y Urbano- MDE
  • 12. ORIGEN: ORIGEN: Ley 9/ 89 Articulos 9,13, 14,16 y 17. Ley 388/97, Articulos 58 a 62. Ley 388/97, Articulos 52 a 57. EN QUE CONSISTE? Proceso de venta voluntaria de inmuebles al Estado cuando este lo requiera para el desarrollo de un pro- yecto especifico. EN QUE CONSISTE? Cuando un predio incumple con la función social de la propiedad las autoridades municipales o distrita- les mediante resolución motivada y en concordancia con el POT, imponen al propietario su venta. QUIENES PUEDEN UTILIZARLA ? La Nación, las entidades territoriales, las áreas metro- politanas y asociaciones de municipios, los estableci- mientos públicos, las empresas industriales y comer ciales del Estado y las sociedades de economia mixta. DONDE SE APLICA? Inmuebles declarados de utilidad pública o interés SOcial. Inmuebles de una UAU, terrenos en suelo de ex- pansión o suelo urbano que sean declarados de desarrollo prioritario que no cumpla con la imposi- ción de acuerdo con el Art. 52 y 53 Ley 388. Inmuebles que siendo parte de una Unidad de Ac- tuación Urbanística se nieguen a formar parte de la asociación gestora. (Art. 44 Ley 388) CONDICIONES: Coherencia con los objetivos, programas y proyec- tos del POT y el Plan de Desarrollo Municipal. Declarar de utilidad pública e interés social el in- mueble o predio de acuerdo con el articulo 58 de la Ley 388/97. RENOVACION URBANA (ley 388/97, Articulo 119) Su pago puede hacerse en efectivo o en especie títulos valores, derechos de construcción y desarro- llo, derechos en el proyecto a desarrollar o permuta de uno O varios de los inmue bles resultantes. En los casos de enajenación voluntaria o expropiación para programas de renovación urbana, el precio de adquisición o indemnización deberá pagarse preferencialmente mediante: Pemuta con inmuebles resultantes del proyecto. .Derechos de edificabilidad, participandocomo so cio del proyecto. Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad adquiriente o por un terce- ro, siempre y cuando se garantice la utilización del los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos. Para efectos tributarios, el ingreso de este concepto no constituye renta gravable ni ganancia Ocasional para el vendedor. (Art. 15 Ley 9") La administración municipal que participe en los proyectos de renovaçión, garantizará el acceso a una solución de vivienda del mismo tipo a los propietanos o poseedores de viviendas deinteréssocial que no acepten la fomma de pago o el derecho de preferencia previstos 37 Dirección General de Desarrolo Territorial y Urbano-MDE
  • 13. ORIGEN ORIGEN Ley 9°/89, Artículo 20. Ley 388 /97, Art.iculos 58, 60y 62. Constitución Politica. Ley 388/97, Capítulo 8. Ley 9 /89, Articulos 20, 22, 23, 24 y 25 EN QUE CONSISTE? EN QUÉ CONSISTE? Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser nego ciados mediante enajenación voluntaria. Le permite al Estado adquirir innuebles, cuando, a su juicio existan condiciones de urgencia o motivos de utilidad pública. Se aplica también en inmuebles adquiridos en subasta pública que hayan incumplido su función social, o que en segunda subasta no presenten ofertas admisibles o cuando no se llega a un acuerdo para la enajenación voluntaria (Art. 68 Ley 388) QUIÉNES LA UTILIZAN?. La Nación, las entidades territo riales, las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y co merciales del Estado y las so- ciedades de economia mixta. QUIENES LA UTILIZAN? La Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y aso ciaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economia mixta. O CONDICIONES: CONDICIONES Motivos de utilidad pública: Art.58 Ley388/97 Ser declarado de utilidad públi- ca (artículo 58 ley 388) de acuerdo al Plan de Ordena miento Territorial y el Plan de Desarrolo Municipal. Concordancia con el POT y el PDM (salvo en caso de emergencia imprevista. (Art. 64 Ley 388) Condiciones de urgencia, que serán declaradas por la instancia o autoridad competente, según lo determine el Concejo municipal o distrital, o la Junta Metropolitana, mediante acuerdo. .Incumplimiento de la función social en inmuebles adquiridos en pú blica subasta. 38 Dirección General de Desarrolo Territorial y Urbano--MOE
  • 14. ORIGEN: Ley 388 /97 articulos 40, 44, 52, 53 y 54. EN QUE CONSISTE? QUE IMPLICACIONES TIENE? Como partedel Programa de Ejecución que desarrolla el POT para cada periodo de administración municipal, se determinarán los inmuebles y terrenos cuyo desarrollo o construcción se consi- deren prioritarios, atendiendo las estrategias, parámetros y direc- trices señaladas en el Plan de Ordenamiento. El incumplimiento del desarrollo o construC ción prioritarios, dentro de los plazos esta blecidos para cada caso, dará lugar a la inicia- ción del proceso de enajenación forzosa en pública subasta. La declaratoria de desarrollo o construcción prioritaria, podrá En los casos de unidades de actuación de también podrá preverse directamente en el contenido del Plan de Ordenamiento desarrollo prioritario, si en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la delimitación de la unidad de actuación no se hubiese logra- do êl acuerdo entre propietarios, la administra- ción podrá optar por la expropiación adminis- trativa de los inmuebles correspondientes o por la enajenación forzosa de los mismos, de conformidad con lo previsto en el capitulo VIll de la ley 388/97. DONDE SE APLICA? Cuando se determinen motivos de utilidad pública en: Terrenos localizados en suelo de expansión, de propiedad publica o privada. Los inmuebles expropiados podrán formar parte de la asociación gestora de la actuación y los recursos para su adquisición podrán pro- venir de ésta. (Art 44 Ley 388/97) Terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pública o privada. Terrenos o inmuebles urbanizados sin construir, localiza- dos en suelo urbano, de propiedad pública o privada. (Artículo 52, Ley 388/97) Inmuebles que conformen unidades de actuación urbanís- tica, de acuerdo con las prioridades previstas en los Planess de Ordenamiento Territorial. (artículo 40 Ley 388/97) 39 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
  • 15. Para efectos de decretar la expropiación, el artículo 58 de la Ley 388/97 declara de utilidad pública o interés social, la adquisición de inmuebles paradestinarlos a: ORIGEN: Ley 9/89, Articulos 73 y 74. EN QUE CONSISTE? Es el derecho en favor de los Bancos inmobiliarios a te- ner la preferencia en la enajenación de los inmue- bles que, segün el Plan de Desarrollo, aparezcan ubica- dos en las zonas destinadas a los motivos de utilidad Proyectos de infraestructura social en salud, educación, recrea ción, centrales de abasto yseguridad ciudadana. Proyectos de vivienda de interés social, ylegalizaciónde titubs en urbanizaciones de hecho o ilegales, diferentes a los contem plados en el Art. 53 de la Ley9/89 Rehabilitación de inquilinatos y reubicación de asentamientos hurnanos ubicados en sectores de alto rlesgo. Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y proyisión de es pacios públicos urbanos. Proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribu ción de servicios públicos domiciliarlos Programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masiv. Proyectos de ornato, turismo y deportes Funcionamiento de las sedes administrativas do las entdades püblicas, (a excepción de las empresas industrialesy comerciales del Estado yde las sociedades de economía mixta), siempre y cuando su localización y la consideración de utilidad públicaes ténclaramente determinados en los POT Osus instrumentos. Preservación del patrimonio cultural y natural de intarés naio nal, regional y local, incluidos el paisajístico, ambiental, histórico y. arquitectónico. Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de las ciudades Constitución de zonas de reserva para la proteccon del medin ambiente y los recursos hidricos. Proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los téminos previstos en los planes POT. Elecución de proyectos de urbanización, redesarrollo yrenova ción urbana a través de la modalidad de unidades de actua ción, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integras cióninmobiliaria, c0operacióno los demás sistemas previstosen la ley. El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes Motivos determinados en otras leyes vigentes. pública. Significa que los propietarios que tengan la intención de enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofre- cerlos en primer lugar a los Bancos inmobiliarios, a la en- tidad que haga sus veces. PROCEDIMIENTO: Los representantes legales de los Bancos inmobilia- rios, mediante resolución motivada y con el visto bue- no de sus juntas directivas determinarán los inmue- bles respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia. La resolución será inscrita en cada uno de los folios de matricula inmobiliaria de los inmuebles señalados, y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de do- minio posterior sin la constancia de haber cumplido la obligación señalada. Los Bancos inmobiliarios dispondrán de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de recepción de la oferta para ejercer su derecho de preferencia y un plazo de (6) meses para perfeccionar la transac ción. Mientras no exista un Banco Inmobiliario, el derecho de preferencia lo ejercerá la entidad territorial por conducto del Alcalde. 40 Dirección Generalde Desarrolko Teritorial y Lkbano-MDE
  • 16. Son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos económicos para la implementación de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipalo del Plan de Ordenamiento Territorial. INSTRUMENTOSDE FINANCIACION En esta sección se amplían los conceptos sobre los ingresos que están origina dos directamente en los procesos de planificación y la intervención territorial. VALORIZACION DE BENEFICIO LOCAL O GENERAL EINANCIACION DE PROYECTOS PARTICIPACION EN PLUSVALIAS PAGARES Y BONOS DE REFORMA URBANA 41 Dirección Generalde Desarrollo Teritorial y Urbano MDE
  • 17. ORIGEN: CONDICIONES: Que las decisiones administrativas estén in Constitución Politica, Articulo 82 Ley 388/97, Articulos 73 a 90. Decreto 1599/98 cluidas en el POTolos instrumentos que lo desarrollan. Que se haya aprobado un acuerdo de carác- ter general que inciuya todas las normas para liquidarla y cobrarla. EN QUE cONSISTE ? De acuerdo con el articulo 82 de la Constitución Politica, "..las ac ciones urbanisticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano increme ntando su aprovechamiento, generan benefi cios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalias resultantes de dichas acciones" Que se haya definido la tasa a aplicar (entre el 30% y el 50% del mayor valor generado) QUIEN LA APLICA? Es el derecho del municipio o distrito de participar del incremento que se genera sobre el valor del suelo por decisiones administra- tivas. La administración local (municipio, distrito o autoridades metropolitanas ejecutoras) CUÁNDO SE GENERA? Cuando en el POT o sus instrumentos se incluyan: .La incorporación de suelo rural a suelo de expansión o la consi- deración de parte del suelo rural como suelo suburbano. La Plusvalia eventualmente puede aplicarse en el caso de ejecución de obras públicas previstas en el POT, el Plan Parcial y demás instrumentos cuando no se haya utilizado la valorización. .Establecimiento o modificación del régimen o zonificación de usos del suelo a un uso más rentable. Aumento del aprovechamiento del suelo para edificación. (elev ndo índices de construcción ylo de ocupación.) o ambos a la vez. 42 Direccion General de Desarrollo Teritorial y Urbano- MDE
  • 18. A QUE SE DESTINA EL RECURSO? Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos. "Esta participación se destinará a la defensa y fo mento del interés común a través de acciones y ope- raciones encaminadas a distribuir y sufragar equitati- vamente los costos del desarrollo urbano, asi como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distri- tal." (Ley 388/97, Artíiculo 85.) Programas de renovacion urbana. Compra o indemnización por adquisiciónvoluntaria 0 expropiación de inmuebles, para programas de reno- vación urbana. Mejora, adecuación o restauraciónde inmuebles del patrimonio cultural. .Compra de predios o inmuebles para des- arrollar planes o proyectos de vivienda de interés social. COMO Y CUÁNDO SE PAGA? .Construcción o mejoramiento de infraestruc turas (viales y de transporte, servicios públi- cOs, equipamientos). Sólo se paga cuando el propietario o poseedor de un inmue- ble percibe el incremento de valor; es decir, cuando se realiza una transferencia de dominio, se solicita licencia de urbaniza- Ción o construcción, o se cambia su uso. .Adecuación de asentamientos urbanos de De acuerdo con el reglamento que establezca cada munici- pio, el pago de la Plusvalía se puede pactar asi desarrollo incompleto o inadecuado. .Proyectos de ampliación o recuperación de la red del espacio público urbano. Dinero en efectivo. Transferencia al municipio de una porción de terreno objeto del cobro de la plusvalia (previo acuerdo), o mediante la transferencia de un predio en otra zona. EI Plan de Ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen, definirán las prioridades de inversión de los recursos recaudados provenientes de la participación en las plusvalias. .Compra anticipada de titulos representativos de dere- chos adicionales de construcción y desarrollo. Transferencia al Municipio de acciones en el proyecto. 43 Dirección General de Desarrollo Territorial y Urbano- MDE
  • 19. ORIGEN A QUE SE DESTINA ? Ley25/21, Articulo 3. Decreto 1333/86 Valorización o participación en plusvalia en caso de obra pública? E recaudo por valorización se destina a la financiación de las obras publicas correspondientes. La inversión en una obra pública puede recuperarse mediante uno de dos instrumentos: Participa- ción en plusvalía o valorización, nunca las dos acumulados. La decisión depende de la autori- dad local de acuerdo con las si- EN QUE cONSISTE? CÓMO SE CALCULA? El costo de las obras debe ser Es un gravamen real de carácter directo que se utiliza para recupe prorrateado entre los predios be- neficiadops. rar el Costo de construcción de obras públicas. Se impone a los predios beneficiados por las obras de interés público local. La suma de las contribuciones guientes consideraciones: cobradas no debe ser mayor al costo total de las obras realiza- En el caso de aplicar la Partici- pación en Plusvalía, el municipio o distrito podría recaudar un monto superior al valor de la obra; sin embargo será muy difi- cil programar el momento en que estos recursos ingresen a las ar- cas municipales, pues están condicionados a las ventas efec tivas de los predios o las solici- tudes de licencias. das. QUIEN LA APLICA? COMO Y CUANDO SE PAGA? Su establecimiento, distribución y recaudo se hará por parte de la enti- dad nacional, departamental, distri- tal o municipal que ejecute las Su liquidación y recaudo pueden hacerse antes, durante o des pués de la ejecución de la obra". obras. Su pago es en efectivo y está su- jeto a las tarifas, plazos y des- cuentos que establezca la autori- dad local. CONDICIONES: Tener como base impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los limites de beneficio que ella pro- duzca a los inmuebles que deben ser gravado En el caso de los recaudos por valorización, aun cuando estos no pueden superar el valor dela inversió, ofrecen laventaja de que su recaudo puede ser pro gramado con exactitud. 44 Dirección General de Desarrollo Territrial y Urbano - - MDE