Huisvestingsmanagement is als een lucifer. In potentie kun je er een inspirerend vuur mee ontsteken dat een wezenlijke bijdrage levert aan de organisatiedoelen. Net als bij een lucifer is er eerst een wrijving/weerstand te overbruggen om deze potentie te ontsluiten. Uiteindelijk komt elke verandering voort uit een persoon die zijn of haar intuïtie volgt en de moed heeft anders te zijn. We wisten vroeger allemaal intuïtief hoe je een hut moest bouwen. In de volwassen wereld van huisvestingsmanagement lijkt de intuïtie en weten wat je wilt niet meer aanwezig. 20061001 FMI nr. 10 - Auteur: Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

1. De huisvestingsmanager
edelsmid
als
Huisvestingsmanagement is als een lucifer. Je
D
e functie huisvestingsmanagement kan op verschillende
manieren zijn ingebed in een organisatie. Het kan een onder-
kunt er een inspirerend vuur mee ontsteken dat deel zijn van facility management of corporate real estate
management. In dit artikel wordt ervan uitgegaan dat huisvestingsma-
een wezenlijke bijdrage levert aan de nagement een specifieke functie is.
Meestal is de bottomline bij huisvesten ‘wat kost het’ en ‘wat kan het
organisatiedoelen. Net als bij een lucifer is er gebouw’. Door alleen een analytische ingenieursbenadering wordt
het huisvesten te eenzijdig belicht. Vanuit het totaal bekeken zijn de
eerst een wrijving/weerstand te overbruggen om huisvestingslasten met een aandeel van circa tien tot vijftien procent
van de jaarbegroting ‘slechts’ betrekkelijk als je deze afzet tegen circa
deze potentie te ontsluiten. Uiteindelijk komt elke 50-60% personeelskosten.
verandering voort uit een persoon die zijn of haar Optimum uit huisvesting
Je kunt je de vraag stellen of je als organisatie het optimum uit je
intuïtie volgt en de moed heeft anders te zijn. huisvesting wilt halen of het potentieel van de medewerkers wilt ont-
sluiten. Het zijn de medewerkers die voor de concurrentiekracht en
de inkomsten zorgen. Aan de ondernemer de keuze om de focus te
leggen op het reduceren van de huisvestingslasten of op het verhogen
René Stevens van de inkomsten.
Een meestal onderbelicht aspect is ‘wat doet het gebouw met jou als
mens’. Huisvesting beïnvloedt de mensen die in het gebouw werkzaam
zijn. Daarmee heeft huisvesting effect op hun productiviteit en dus
op de gehele organisatie. Het gaat er echter niet om de ‘oppervlak-
kigheid’ van de ratio te verruilen voor de ‘oppervlakkigheid’ van de
emotie/beleving. Het gaat om de afstemming van beide tot een balans
die bijdraagt aan het doel van de onderneming.
Bij corporate real estate management en assetmanagement ligt
de focus heel sterk op kosten en rendement van het vastgoed.
14 - FMI oktober 2006 huisvesting/vastgoedmanagement

2. Huisvestingsmanagement en facility manage-
ment leggen daarentegen vooral de nadruk 2000 Communicatie
en inspiratie
op het dienstbaar zijn van de huisvesting aan
het primaire proces van een organisatie en het
faciliteren van de medewerkers. Zij werken Jaren ‘90 Comfort en
representatie
meer als een hotelbaas die het zijn gasten
optimaal naar de zin probeert te maken.
Het perspectief van de huisvestingsmanager Jaren ‘80 Uitstraling
centraal
moet zijn dat huisvesting een strategisch
bedrijfsmiddel is dat grote invloed heeft op de
vier hoofdaandachtsgebieden van de directie: Jaren ‘70 Efficiënt
financiën, commercie & marketing, personeel
& organisatie en operatie & logistiek.
Jaren ‘60 Functioneel
Evolutie in huisvesten
De Amerikaanse psycholoog Maslow ziet de
mens als een uniek gemotiveerd individu met Primaire Bestaans- Sociale Erkenning Zelfontplooiing
behoeften zekerheid behoefte
een brede waaier aan drijfveren. Om zichzelf
als gezonde persoonlijkheid te kunnen ont-
wikkelen moet volgens Maslow een aantal Figuur 2: Evolutie kantoorgebruik in relatie tot Maslow.
fundamentele menselijke behoeften minimaal
bevredigd zijn. Al deze fundamentele behoef- Het is echter ook zo dat elke situatie afhan- meling mensen met een gemeenschappelijk
ten zijn aangeboren. Het komt erop neer dat kelijk van de doelstelling en het tijdstip een doel en gemeenschappelijke bedrijfscultuur.
elk mens een bepaalde behoeftenopbouw, eigen behoefteprioriteit kent. Wat we ook Ontwikkelingen van individuen hebben daar-
de zogenaamde Piramide van Maslow, door- doen, denken en voelen, onze ambities en door ook automatisch gevolgen voor een
loopt. Maslow stelt dat je pas aan zelfont- normen zijn afhankelijk van plaats en tijd, organisatie. Wetenschappers zijn het erover
plooiing toekomt als je aan alle ontberingsbe- omstandigheden en cultuur. eens dat slechts vijftien procent van een groep
hoeften hebt voldaan. Je kunt een organisatie zien als een verza- overtuigd hoeft te zijn om een paradigmaver-
andering tot stand te brengen die blijvende
gevolgen heeft voor de gehele groep. Dit prin-
Figuur 1: De behoeftepiramide van Maslow
cipe geldt voor elke groep, dus zowel voor
Behoeftenhiërarchie van Maslow de gehele samenleving of een bedrijfstak, als
voor een specifiek bedrijf of instelling.
Wij zijn van mening dat de tijdgeest en het
ontplooiingsniveau van individuen ervoor
zorgt dat organisaties aanvullende en steeds
Zelf-
hogere eisen stellen aan hun huisvesting. In
ontwik-
zekere zin onthult huisvesting veel over zijn
keling
gebruiker. De zienswijze van Atelier V is dat
de evolutie van het kantoorgebruik grote
overeenkomsten vertoont met de behoeftepi-
Erkenning
ramide van Maslow. Criteria die voor indivi-
duen opgaan, gelden in zekere zin ook voor
organisaties. Was het kantoor ooit primair
bedoeld als een veilig en efficiënt onderko-
Sociale behoefte men voor bureauarbeid, nu is het voor veel
organisaties steeds meer een plaats voor actie-
ve communicatie, ontmoeting en inspiratie.
Tot en met de jaren ‘60 waren de kantoren
Bestaanszekerheid primair functioneel. Met de verdere opkomst
van de zakelijke dienstverlening in de jaren ‘70
werd er meer aandacht gegeven aan efficiency
in de kantoren. In de jaren ‘80 kreeg corpora-
te identity een vlucht waarmee de uitstraling
Primaire biologische behoeften
van gebouwen meer centraal kwam te staan.
In de jaren ‘90 werd door de toenemende
welvaart ook comfort en representatie belang-
FMI oktober 2006 - 15

3. rijker gevonden. Het sickbuildingsyndroom
en de emissie van stoffen uit materialen waren
een hot item. Aan klimaatinstallaties werden
steeds hogere comforteisen gesteld.
In het huidige tijdgewricht van spirituali-
teit, zingeving, waarden en normen, vor-
men communicatie en inspiratie het cen-
trale thema. Dit uit zich in meer aandacht
voor het welbevinden van de medewerkers.
Vernieuwende werkplekconcepten krijgen
vaste grond onder de voeten. Organisaties
bevinden zich niet allemaal in hetzelfde
ontwikkelingsstadium. Het is van essentieel
belang dat adviseurs, en bovendien organi-
saties zelf, zich dat realiseren.
Holistisch denken
Het vak huisvestingsmanagement is de
laatste jaren steeds verder opgedeeld in
(deel)specialismen die ieder voor zich goed in de dagelijkse werkroutine, personen die om in de waan van de dag bij het blussen
werk doen en soms zelfs nieuwe inzichten onderling of met zichzelf conflicten heb- van brandjes de hoofdkoers in het vizier te
opleveren. Tot zover niets aan de hand. Het is ben, uitstraling van de huisvesting die niet houden.
echter doorgeschoten. De vele specialismen overeenkomt met de gewenste identiteit, et Iedere afdeling levert daartoe de voorziene
zijn vergelijkbaar met edelmetalen en edelste- cetera. In deze nieuwe zienswijze draagt elk beleidsconsequenties voor huisvesting als
nen: ieder voor zich heel waardevol, maar er huisvestingsknelpunt dat zich voordoet, bij vast onderdeel van de jaarlijkse begroting in.
ontbreekt in de regel een edelsmid die er een aan de oplossing om organisaties succesvoller Hierdoor ontstaat een beter geïntegreerde
geïntegreerd juweel van maakt. te maken. Zoals klagende klanten in zekere visie op hoe huisvesting bijdraagt aan de vier
Daarvoor is verbeelding nodig, door Einstein zin een zegen zijn, omdat zij fouten in het hoofdaandachtsgebieden van de directie.
ooit de sterkste kracht in het universum product of de dienst aan het licht brengen.
Moraal van het verhaal
genoemd. Kijk op een andere manier naar de
Talenkennis
dagelijkse dingen, zoals de twee steenhouwers De meeste mensen hebben hun doel verlegd
die door een voorbijganger worden gevraagd Holistische huisvestingsmanagers proberen van wat er toe doet naar wat werkt. Naarmate
wat ze aan het doen zijn. De eerste antwoordt: hun collega’s, terwijl zij alle frustraties over mensen zich verder ontplooien zal in plaats
‘Ik hak stenen.’ De tweede steenhouwer ant- hun huisvestingsknelpunt het hoofd bieden, van de vraag ‘hoe kan ik het meeste geld ver-
woordt: ‘Ik bouw een kathedraal.’ te helpen oog te hebben voor wat echt belang- dienen’ steeds vaker de vraag worden gesteld
In alle beroepen komen positieve veranderin- rijk is in hun functioneren. Als iemand zich ‘zal dat wat ik doe een bijdrage leveren aan
gen voor een belangrijk deel mede tot stand niet houdt aan het cleandeskbeleid kijkt de mijn leven en van de wereld een betere plek
door gesprekken tussen progressief denken- huisvestingsmanager niet alleen of de spelre- maken’. Bestaat er een manier om dit te doen
de individuen die streven naar verdieping gels voldoende bekend en duidelijk zijn of dat in overeenstemming met het juiste gebruik van
in hun werk. In de holistische geneeskunst de beschikbare archiefruimte voldoende is. hulpbronnen, eerlijke winst en het welzijn van
is men ervan overtuigd dat ware genezing Hij kijkt ook naar het onderliggende bedrijfs- het geheel? Deze ontwikkeling maakt dat de
zich alleen voordoet als we de wortels en kundige principe waarom er überhaupt is mensen effect hebben op organisaties en dus
oorzaak van een ziekte bekijken in het licht gekozen voor cleandesk. Hij helpt de oorzaak op de huisvesting waarin zij werkzaam zijn.
van iemands totale leven. Wij zien dat men in en de effecten die dat heeft op het functio- Door huisvesting holistisch te bekijken,
huisvestingsmanagement tot het besef komt neren van de medewerker bespreekbaar te beschouw je een ‘probleem’ als een deel van
dat het belang van het individu en dat van de maken. een groter geheel. Realiseer je als huisves-
organisatie één geheel vormen. Bij holistisch In dit kader is het van belang dat je als huis- tingsmanager dat jij de edelsmid bent. Een rol
huisvestingsmanagement is het dan niet lan- vestingsmanager de taal van de bedrijfskun- met veel verantwoordelijkheid die het grotere
ger toereikend alleen te kijken naar hoe (ad dige spreekt. Om de essentie van huisvesting geheel steeds in het vizier moet hebben en
hoc) huisvestingsknelpunten opgelost kun- te combineren met de bedrijfskundige visie daarmee huisvesting kan integreren tot een
nen worden. Vind de dieper liggende oor- binnen het bedrijf, dient huisvesting goed te juweel voor de organisatie.
zaak. Wanneer je het lek niet ontdekt, kun je zijn ingebed binnen de beleidsplannen. Een
het niet repareren. huisvestingsparagraaf in het jaarlijkse beleids- Ir. René P.M. Stevens MBA is directeur van
Help jouw organisatie te kijken naar de plan is essentieel en werkt als een kompas ATELIER V uit Amersfoort (www.atelier-v.nl). Dit
bedrijfskundige conflicten die in een huis- om tijdig met de huisvesting te anticiperen bedrijf ontwikkelt en implementeert strategieën
vestingsknelpunt manifest worden. Zoals een op gewenste organisatieontwikkelingen. Het voor huisvesting, vastgoed en stedelijke
onvoldoende inbedding van beleidskeuzes wordt daarmee een managementhulpmiddel ontwikkeling. rene.stevens@atelier-v.nl
FMI oktober 2006 - 17