1. Un titre
Les inspections techniques des bâtiments
Perspective européenne – le cas de la
France
Barcelone 18 mai 2011
Les enjeux de la politique publique en France pour un logement de
qualité.
Quelques chiffres sur l'effort public en faveur du logement:
- 37,4 Milliards d'euros en 2009, soit 2% (PIB) repartis en deux grandes catégories
:
- aides personnelles au logement - 13 milliards ;
- aides fiscales (prêts à 0% , réductions d'impôts, régime TVA à 5,5%, aide à
l'investissement locatif) – 11,4 milliards ;
- autres contributions (contribution aux régimes sociaux) – 13 milliards.
La structure du parc des logements:
- 33 millions de logements;
- 28 millions au titre de résidences principales, soit 60 % des propriétaires,
3,2 millions de résidences secondaires et 1,9 millions de logements vacants.
En 2008 - 82 % des résidences principales appartiennent au parc privé
reparties pour les ménages, en 4 catégories de niveau de confort :
- logement confortable 57 % , logement avec un problème de confort 25,8 %,
logement en mauvaise état 14 %, logement sans confort 2,9 %.
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2. Un titre
Présentation de l'Agence Nationale de l'habitat
Établissement public crée en 1971 pour permettre l'amélioration du parc
privé, en proposant des aides incitatives pour les propriétaires et les
collectivités. Ainsi 110 000 logements sont améliorés chaque année, soit:
- 90 000 logements aidés directes aux propriétaires;
- 20 000 logements au travers de 500 syndicats de copropriétaires.
Les priorités d'intervention de l'Agence:
- traitement de l'habitat indigne ou très dégradé;
- la rénovation thermique des logements;
- l'adaptation des logements à la perte d'autonomie;
- le développement d'une offre de logements à loyers maîtrises;
- le redressement des copropriétés en difficulté.
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Rappel du contexte des dispositions légales
Garantir un logement de qualité:
- sain et sûr ;
- confortable et adapté à l'usage ;
- économe en énergie
- supportable économiquement dans le budget global des ménages.
Les obligations légales fixent le cadre pour produire le logement de
qualité:
- en France, depuis le XIXe siècle, celles-ci reposent sur des motifs d'hygiène
publique, de sécurité et d'ordre public ;
- les textes législatifs (régulièrement mis à jour) sont regroupés dans le code de la
santé publique (CSP), le Code de la construction et de l'habitation (CCH), et
dans une moindre mesure dans le Code de l'Urbanisme (CU) et le Code de
l'Environnement (CE) .
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3. Un titre
Rappel de l'objet et des spécificités concernant les diagnostics
techniques
A qui s'adressent les diagnostics:
- aux acquéreurs ;
- aux locataires;
- aux occupants;
- aux syndicats des copropriétaires;
- aux collectivités;
- aux personnes appelées à y effectuer des travaux.
Le diagnostic peut être établi sur un bâtiment, sur un élément spécifique
ou sur un logement. L'objet d'établissement des diagnostics est variable:
- mise en conformité, prévention, information, vérification, contrôle, ...
Spécificités concernant les matériaux dangereux:
- certains type de diagnostics (exemple amiante), nécessitent un contrôle
périodique (tous les 3 ans) et selon les cotations (1,2,3), sont assujetties à des
prescriptions, qui diffèrent ;
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4. Un titre
Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics
techniques pour les constructions d'habitation neuves
Pour garantir la qualité de la construction neuve et l'application des
règles:
- vérifications contractuelles (initiées par le maître d'ouvrage);
- vérifications dans le cadre des démarches qualité (auto-contrôle, démarche
d'audit, certifications);
- contrôles prévu par la réglementation (certificats de conformité, attestations de
conformité (type Consuel, Qualigaz..) ou les attestations de conformité
réglementaire (par exemple en matière d'accessibilité ou sécurité incendie);
- contrôles réalisés par l'administration (État ou collectivité publics), constitués
d'une part par les règles de construction et d'autre part par les dispositifs
spécifiques aux établissements recevant du public et aux immeubles de grande
hauteur .
Le contrôle continue jusqu'à 3 ans après achèvement des travaux, en cas de
constat d'infraction, un procès verbal est dressé est c'est le procureur de la
République qui décidera les suites juridiques.
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Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics
techniques pour l'existant
Le transfert « des risques » au maître d'ouvrage est fait à l'achèvement de l'
immeuble par lequel découle le rôle de propriétaire de le maintenir en bon état
pour prévenir les dommages aux tires, notamment :
- chutes d'éléments de façade sur les passants (balcons, non conformité des
garde-corps, enduits de façade, éléments de la toiture....)
- protections pour non diffusion interne ou limitation des risques d'incendie et
évacuation ;
- non conformité d'équipement (type ascenseur, VMC, conduit de cheminé...)
La loi du 4 janvier 1978 institué un « contrôleur technique » qui a pour mission
de contribuer à la prévention des aléas techniques pouvant être rencontrés à la
réalisation ou à la réhabilitation d'un ouvrage. D'autre part la présence
également de plusieurs corps d'état d'entreprises sur le chantier implique un
coordinateur sécurité et protection de la santé des travailleurs.
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5. Un titre
Rappel du contexte des dispositions légales
Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation
du parc privé
La légitimité des textes repose donc sur les impératifs de santé et de
sécurité:
- les Préfets et les maires garantissent le respect des obligations via des mesures
de polices (police administrative, police spéciale);
- les moyens d'interventions : amandes ou possibilités de se substituer au
propriétaires en cas de carence (exécution d'office) à la suite des mesures
prescrites basées sur vérifications techniques liés au constat de réalisation des
travaux obligatoires;
- l'ouverture de la procédure est fondée sur : les plaintes des occupants, les
signalements des riverains, les visites des services techniques, d'hygiène et
habitat, les commissions de sécurité.
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Rappel du contexte des dispositions légales
Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation
Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique:
1. Compétence du maire:
- arrêté de ravalement (CCH et CU) - obligation de réaliser tous les 10 ans le
ravalement des façades, une sommation de travaux avec délais d'exécution,
possibilité d'amande (3750 €) si non réalisation, possibilité de saisie du TGI
pour réaliser les travaux d'office, qui sont ensuite récupères via les impôts ;
- arrêté de péril imminent (ou non imminent), décret du 08/11/2006, constatés par
un expert nommé par le tribunal administratif sous 24 h (si nécessaire avis
ABF). Le rapport défini les travaux d'urgences et l'évacuation du logement ou du
bâtiment, si nécessaire. Dans ce cas, il y a une procédure d'interdiction
d'habiter, qui si les travaux ne sont pas réalisés peut conduire à une demande
de démolition par ordonnance du juge du TA, statuant en référé ;
- arrêté sur les équipements communs (loi n°2006 du 13/07/2006) – notifiés selon
le statut au syndicat des copropriétaires ou le propriétaire bailleur unique.
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6. Un titre
Rappel du contexte des dispositions légales
Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation
Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique:
2. Compétence du préfet, suite à l'avis du CODERST- Conseil départemental de
l'environnement et des risques sanitaires et technologiques :
- arrête d'insalubrité remédiable (ordonnance du 15/12/2005) ;
- arrêté d'insalubrité irrémédiable (ordonnance du 15/12/2005), suivi de
RHI(résorption d'habitat indigne), suivi d'une réhabilitation lourde ou une
démolition ;
- arrêté d'urgence.
L'objectif des textes, c'est de faciliter la mise en œuvre des travaux rendues
obligatoires par les procédures et donner des outils aux collectivités
(recouvrement des frais, via un privilège spécial au niveau des hypothèque - le
11/01/2007) pour les réaliser dans le cadre des travaux d'office.
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Rappel du contexte des dispositions légales
Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments du parc privé à
l'usage d'habitation
Mise en œuvre de ces procédures (arrêtés) : de 6 mois à 1an ;
- le suivi et la levée de l'injonction (suite au constat de réalisation des travaux dans
« les règles de l'art ») nécessite des moyens humains, compétences techniques
et organisationnelles pérennisées, s'échelonnant sur plusieurs années;
- les observatoires basés sur les études spécifiques et des statistiques permettent
aux collectivités la mise en place de mesures d'accompagnement adéquates –
assistance technique, sociale et financière (MOUS insalubrité, OPAH RU, Plans
de sauvegarde, PIG, Campagne de ravalement avec zones de protection
patrimoniales, Fonds d'aides aux travaux de réhabilitation...);
- les questions environnementales (économies d'énergie et de charges, traitement
des déchets, énergies renouvelables) nécessitent un travail en équipe entre
plusieurs services municipaux, experts (ingénieurs thermiques et architectes) et
avec tous les acteurs dans l'acte de bâtir, en impliquant les habitants.
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7. Un titre
Professionnels et normes techniques
Les acteurs sont dotés dans l'exercice de leur activité de :
- normes techniques et règles spécifiques ;
- contrats de louage d'ouvrage, marché des travaux, etc...;
Les normes techniques constituent des références pour les assurances
dans le cadre des travaux:
- réunies dans les Documents techniques unifiés (DTU) ou le cas échéant dans
des normes élaborées par les professionnels eux - mêmes (normes électriques,
etc.) ;
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A quoi servent les diagnostics immobiliers, reliés dans un seul dossier
technique (DDT)
Le droit des contrats (secteur habitat) intègre des dispositions d'ordre
public assorties d'obligations de faire:
- en cas de location : pour protéger et informer les locataires - réalisation d'un
état de lieu contradictoire (1989), le respect de la décence (2002) et les risques
naturels et technologiques, le CREP- contrôle revêtements en plomb (2004), le
diagnostic de performance énergétique ( 2006).
- en cas de vente : pour assurer une information complète des acquéreurs sous la
forme de diagnostics techniques obligatoires à communiquer préalablement à la
vente (garantie des vices cachés), sans obligation de faire. Sont visés :
l'amiante, les revêtements au plomb, les termites, les installations intérieures
d'électricité et de gaz, les risques naturels et technologiques, la performance
énergétique (DPE), le radon, les ascenseurs, la détermination de la surface
habitable, et à compter du janvier 2013 – diagnostic de l'installation
d'assainissement non collectif.
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8. Un titre
Le rôle du maitre d'ouvrage en France. Modalité et organisation du
contrôle.
La responsabilité de la qualité du bâti repose sur le maître d'ouvrage qu'il
soit public ou privé :
- son objectif est de diminuer les risques, éviter les sinistres et garantir la qualité de
l'ouvrage dans le temps;
- ses moyens : mettre en œuvre des démarches de suivi et de contrôle technique
correspondants, permettant de prouver et sécuriser ces actions.
Les diagnostics immobiliers ont pour objectif :
- d'assurer la sécurité des biens et des personnes: les occupants et ceux qui
mettront en oeuvre des travaux;
- de garantir la transparence des informations ;
- d'agir en faveur du développement durable et de la protection de l'environnement.
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Obligations réglementaires des diagnostiqueurs immobiliers.
Obligation de certification individuelle:
- cette certification est accordée par des organismes certificateurs accrédités par le
Comité français d'accréditation (COFRAC) via un examen théorique et pratique
spécifique à chaque type de diagnostic (à réaliser tous les 5 ans) ;
Obligation d'assurance:
- les résultats du diagnostic sont couverts par une garantie de responsabilité civile
et professionnelle souscrite par le diagnostiqueur ;
Obligation d'indépendance et d'impartialité:
- la pertinence des diagnostics repose sur l'impartialité et exclu tout conflit d'
intérêt. Il doit être indépendant du propriétaire, du mandataire, mais aussi des
entreprises, amenées à intervenir sur le bien concerné ;
Obligation de déplacement sur site pour la réalisation des diagnostics.
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9. Un titre
Durée de validité des diagnostics immobiliers. Prix des prestations.
La validité des diagnostics immobiliers est variable:
- 6 mois pour l'état des risques naturels et technologiques et les termites ;
- 3 ans pour l'amiante(si sa présence est constatée) et les installations de gaz et
d'électricité) ;
- 10 ans pour le DPE ;
- 30 ans pour la loi Carrez (si il n'y a pas eu de regroupement des lots ou
modification de surface).
Les prix des prestations sont libres :
- l'affichage des prix et l'établissement d'un devis sont obligatoires ;
- la liste des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site de la fédération
interprofessionnelle du diagnostic immobilier (en France il y a 7 500
diagnostiqueurs repartis dans 4500 cabinets)..
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Présentation du cadre de l'élaboration de la « grille d'évaluation de la
dégradation de l'habitat » élaborée par l'Anah
L'élaboration de l'outil a été réalisé en collaboration avec les principaux acteurs
de l'Agence: opérateurs, instructeurs, architectes et experts juridiques.
Objectifs de l'outil, qui est basé sur un diagnostic global de l'état des ouvrages :
Faire le lien entre le diagnostic technique réalisé sur le terrain et le financement par
l'Anah ;
Justifier une subvention « renforcée » au titre du régime d'aide (subventions publics
pour la réhabilitation de l'habitat) ;
Positionner l'ouvrage par rapport à son état de dégradation à un niveau
d'appréciation partagé au niveau national concernant les dossiers en demande de
subvention (Anah);
Harmoniser les pratiques des opérateurs à partir du diagnostic technique sur
l'ensemble des éléments composants le bâtiment et ces équipements .
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10. Un titre
Rappel des principes retenus: « Grille d'évaluation de la dégradation
de l'habitat» avec un reportage photos
Principes et forme de la « grille d'évaluation du niveau de dégradation » :
Conçue selon le type de l'habitat (immeuble collectif, maison individuelle ou logement
collectif) ;
Fondée sur une logique technique de la visite, sans prendre en compte les parties:
sanitaire, environnementale et d'usage/ occupation, fortement concernées (cotés) par
la grille d'insalubrité ;
Outil de recueil d'ouvrage, simplifié, complété par un reportage photos pour des
éléments dont la valeur de dégradation est positionnée comme forte ;
Deux niveaux d'éléments choisies:
1. Ceux qui influencent l'état, la stabilité et bon fonctionnement - utilisés pour le calcul
d'éléments majeurs de la dégradation ;
2. Ceux qui influencent le coût global de l'opération de rénovation.
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Rappel des éléments retenus pour chacune des grilles d'évaluation
du niveau de la dégradation
Synthèse des éléments à renseigner selon les grilles :
Bâtiment collectif: 32 éléments, dont 20 majeurs pour la dégradation (63% poids
majeurs), en 5 catégories:
Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements et Autres;
Logement en immeuble collectif: 24 éléments, dont 16 majeurs (66% poids majeurs),
en 5 catégories:
Organisation fonctionnelle du logement, Isolation et ventilation, Réseaux, Équipements et
Autres ;
Maison individuelle: 35 éléments, dont 24 majeurs (68% poids majeurs), en 6
catégories:
Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements, Organisation fonctionnelle du logement
et Autres;
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11. Un titre
Éléments stabilisés
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Rappel des notes du calcul pour les 3 grilles :
Bâtiment collectif, logement en bâti collectif et maison individuelle
Les variables quantifiées sont :
1. L'état de l'ouvrage : « bon état = 0 », « à traiter =1» ou « à remplacer = 3 »
2. Ampleur de dégradation : « faible = 25% », « importante = 50% » ou
« généralisé = 100% » . Des ajustements sont possibles en fonction du nombre
d'éléments et de niveaux, et/ ou de pièces pour un logement.
Deux notes sont obtenues permettant de situer l'opération évaluée selon l'
« Indicateur de dégradation » (ID) en deux zones prédéfinies :
- « dégradation moyenne » ou
- « dégradation très importante »:
Le reportage photos illustre les fortes dégradations (=3).
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12. Un titre
Critères à renseigner
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Mise en œuvre et suivi de l'utilisation de l'outil. Deux volets : grille
d'évaluation de la dégradation et fiche de synthèse du projet (AMO)
Élaboration d'une fiche synthèse du projet (cadre non juridique) : son
objectif est, à partir d'une évaluation des besoins constatés, de décrire les 4
grands axes du programme de réhabilitation liés à :
1. la sécurité et la santé des personnes et la stabilité de l'ouvrage ;
2. l'accessibilité, l'autonomie ou le handicap ;
3. aux économies d'énergies et à la préservation du caractère architectural ;
4. l'usage de l'occupant et au potentiel d'amélioration.
Une note de synthèse d'appréciation du programme accompagne la fiche et permet
de suivre les phases du projet. Elle inclus aussi l'évaluation conventionnelle du gain
énergétique « avant - après » et les économies de charges escomptées, ainsi que les
besoins spécifiques (adaptation). Les capacités de financement du propriétaire sont
étudiées, optimisées et décrites, ainsi que le calendrier de mise en place du programme.
La responsabilité des acteurs est engagée à partir de l'assistance fournie,
sous le contrôle de l'Anah.
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13. Un titre
Les grand chantiers du logement et de l'urbanisme en 2011 en France.
Une politique solidaire, qui répond aux besoins de chacun et surtout aux
plus modestes, pour :
- lutter contre l'habitat indigne et très dégradé;
- lutter contre les situations précaires (hébergement);
- adapter les logements à la perte d'autonomie;
- maîtriser les dépenses d'énergie et lutter contre la précarité énergétique.
Engagements du gouvernement :
- l'urbanisme du projet (pour donner des moyens de construction et production de
logements);
- Grenelle de l'environnement - Programme « Habiter Mieux » (pour les 3,4 millions
de ménages, qui dépensent plus de 10% de charges en énergie) – mobilisation
de 1,25 milliards sur 7 ans avec l'objectif de rénover 135 000 logements d'ici
2013;
- introduire « une valeur verte » sur le marché immobilier via le diagnostic et
l'évaluation de la consommation énergétique d'un bien.
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Conclusion
En France nous pouvons distinguer 4 types de diagnostics
techniques:
1. les diagnostics réglementaires;
2. les diagnostics institutionnels, conditionnant une subvention publique;
3. les diagnostics techniques immobiliers liés au droit des contrats pour informer le
consommateur;
4. les diagnostics spécifiques liés aux projets et matériaux, commandités par le maître
d'ouvrage.
A l'avenir les inspections techniques vont rentrer dans une nouvelle
dimension: constater et suivre les consommations d'énergie et d'eau, afin de
changer les comportements des usagers pour garantir la performance attendue
des bâtiments.
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