Trabalho MBA ESPM Negócios Imobiliários Arquitetura

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Trabalho MBA ESPM Negócios Imobiliários Arquitetura

  1. 1. PESQUISA DE MERCADO ESPM MBA Negócios Imobiliários Martha Abreu Paulo Kenzo Uemura
  2. 2. OBJETIVO Afinar a percepção, do ponto de vista de um projeto arquitetônico, de itens e equipamentos capazes de agregar valor em um empreendimento imobiliário residencial. No geral: o que atraiu o comprador e o que foi decisivo na decisão de compra Nas unidades: planta, distribuição funcional, circulação, itens que acrescentariam, modificações que fizeram ou fariam Nas áreas comuns: que equipamentos pesaram na hora da compra, o que efetivamente utilizam, o que consideram desnecessário, custo-benefício de ter tais equipamentos (manutenção, impacto na cota de condomínio) Nos Itens de sustentabilidade: quais existem no condomínio e que importância dão a eles
  3. 3. ESCOLHA DAS AMOSTRAS Entrevistas com PROPRIETÁRIOS, SÍNDICO, ZELADOR como fonte de coleta de dados e informações  Empreendimentos com características diferentes e cidades diferentes Cidade São Paulo São Bernardo do Campo M2 65 254 Qtde de Dorms 2 4 Torres 1 5
  4. 4. AMOSTRAS CONDOMÍNIO EDF. MARCIA EQUIPAMENTOS: - PISCINA - QUADRA POLIESPORTIVA - CHURRASQUEIRA - SALÃO DE FESTAS - PARQUINHO INFANTIL END: RUA DRA. BACELAR, 730 – VILA CLEMENTINO IDADE: 15 ANOS CONSTRUTORA: ATLANTICA -CIBRACON NUMERO DE ANDARES: 19 APTOS. POR ANDARS: 4 PLANTAS: 2 DORT - 65M2 1 DORMT. – 45M2 TOTAL DE UNIDADES: 76 INTERVENÇÕES : - ATUALIZAÇÃO DE ELEVADORES - REFORMA HALL DE ENTRADA - REFORMA E COBERTURA QUADRA - COBERTURA PLASTICA CHURRASQUEIRA 1 ÁREA CONSTRUÍDA: 6.636 M2 ITENS DE SUSTENTABILIDADE: RECICLAGEM DE LIXO - CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL - SENSOR DE PRESENÇA, ANDARES, ESCADAS E GARAGEM - MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO
  5. 5. MAPA DE LOCALIZAÇÃO SECOV I PARQUE IBIRAPUERA CAMPUS FMU SHOPPING - METRO SANTA CRUZ DELBONI FUTURA ESTAÇÃO METRO
  6. 6. VIZINHANÇA (1 KM) SHOPPING SANTA CRUZ, SHOPPING IBIRAPUERA SUPERMERCADO PÃO DE AÇÚCAR (100M) FMU (50M), UNIFESP, ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA ESTAÇÃO DE METRO SANTA CRUZ + FUTURA ESTAÇÃO DO METRO LINHA 5 - LILÁS (300M) MUITOS HOSPITAIS: EDMUNDO VASCONCELOS, ABREU SODRÉ, SERVIDOR PÚBLICO, AACD, HOSPITAL SÃO PAULO LABORATÓRIO DELBONI MUITOS COLÉGIOS: LICEU PASTEUR, ESPAÇO VIDA, COLÉGIO OBJETIVO PADARIAS, RESTAURANTES, COMÉRCIO ATIVO CORREIOS LAVANDERIA FÁCIL ACESSO SECOVI
  7. 7. GOOGLE EARTH
  8. 8. ENTORNO
  9. 9. ENTORNO
  10. 10. VISÃO GERAL – PADRÃO CONSTRUTIVO
  11. 11. PADRÃO CONSTRUTIVO UM MIX - CONSTRUÇÕES SIMPLES E MUITAS CASAS AINDA - PRÉDIOS + NOVOS DE BOM PADRÃO - LANÇAMENTOS E ENTREGAS RECENTES DE ALTO PADRÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL
  12. 12. CONSTRUÇÕES SIMPLES – MUITAS CASAS AINDA
  13. 13. PRÉDIOS + RECENTES – BOM PADRÃO
  14. 14. ENTREGAS NOVAS – LANÇAMENTOS – ALTO PADRÃO
  15. 15. NOVO E ANTIGO – LADO A LADO
  16. 16. FACHADA - ENTRADA
  17. 17. GUARITA – ÁREA EXTERNA
  18. 18. HALL ENTRADA - ELEVADOR
  19. 19. EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
  20. 20. GARAGEM - BICICLETÁRIO
  21. 21. PLANTA ANDARTIPO 2 DORMTS 1DORMT FINAL4FINAL3 FINAL2FINAL1
  22. 22. DADOS ENTREVISTADOS – 2 DORMITÓRIOS 1- CASAL JOVEM COM FILHO DE 7 ANOS E CACHORRO (ADVOGADO) 2- CASAL JOVEM SEM FILHOS (FISIOTERAPEUTAS) 3- EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA (ARQUITETA) 4- EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO (ADVOGADO) 5- SENHORA IDOSA SOZINHA (APOSENTADA) 6- JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA 7- SÍNDICA PROPRIETARIA (DECORADORA) 8- ZELADOR HÁ 10 ANOS NO PRÉDIO
  23. 23. SÍNDICA SRA SOZINHA JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA SENHORA IDOSA SOZINHA EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA ALTERAÇÕES NA PLANTA ORIGINAL 1 2 3 4 5 6 7 CZ GOURMET INTEGRADA SL FECHAMENT O VARANDA CASAL JOVEM SEM FILHOS CASAL JOVEM COM FILHO WC SERVIÇO VIRA 2º WC 2DOMTS VIRA 1 + CLOSET QT EMP. VIRA DEPÓSITO PASSA PRATO COZINHA SALA WC SERVIÇO VIRA LAVABO VARANDA FECHADA INTEGRADA A SALA NADA FOI FEITO QT EMP. VIRA ESC PONTOS POSITIVOS: DISTRIBUIÇÃO DA PLANTA – CIRCULAÇÃO – POSSIBILIDADES DE FAZER MODIFICAÇÕES – VENTILAÇÃO – ILUMINAÇÃO – RECUO PONTOS NEGATIVOS: SALA PODIA SER MAIOR – APENAS 1 BANHEIRO SOCIAL – SEM SUÍTE – VARANDA PODIA SER MAIOR – GOURMET
  24. 24. ASPECTOS RELEVANTES – NA COMPRA MAIORIA PRIMEIRO APTO. – REVENDA  FATORES DECISIVOS NA COMPRA: LOCALIZAÇÃO, PROXIMIDADE TRABALHO, PQ IBIRAPUERA, PROXIMIDADE METRÔ  EQUIPAMENTOS NÃO FORAM DECISIVOS NA COMPRA, MAS CONTARAM NA ESCOLHA – VALOR DE REVENDA – ÁREA MAIOR PRESERVA A VISTA EQUIPAMENTOS QUE MAIS VALORIZARAM: PISCINA E CHURRASQUEIRA  EQUIPAMENTOS QUE GOSTARIAM QUE TIVESSE: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET
  25. 25. UTILIZAÇÃO EQUIPAMENTOS TODOS UTILIZAM MUITO MENOS DO Q ESPERAVAM MAIS USADOS: 1- CHURRASQUEIRA 2- PISCINA (NO VERÃO TODO FINAL DE SEMANA) SALÃO DE FESTAS -> MAIS PARA FESTAS INFANTIS QUADRA -> QUANDO TEM CHURRASCO, CRIANÇAS FAZEM USO INAPROPRIADO PARQUINHO -> POUCO USADO ATÉ POR CRIANÇAS  CUSTO BENEFÍCIO – IMPACTO NO CONDOMINIO BAIXO – VALE MANTER Ñ FAZ FALTA: PARQUINHO – QUADRA > MAS GOSTAM DA IDÉIA DE UM DIA PODER USAR FAZ FALTA: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET
  26. 26. MULHERES HOMENS ESTUDANTES ADULTOS EQUIPAMENTOS – QUEM MAIS USA 1 2 3 4 5 6 PISCINA CHURRASQUEI RA JOVENS ADULTOS CRIANÇAS SALÃO DE FESTAS QUADRAPARQUINHO SENHORAS7 – – – – – QUEM MAIS USA OS EQUIPAMENTOS SÃO OS JOVENS ADULTOS E CRIANÇAS
  27. 27. ENTREVISTA – SUSTENTABILIDADE  TODOS OS ITENS DE SUSTENTABILIDADE FORAM AGREGADOS APÓS A ENTREGA RECICLAGEM DE LIXO CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL SENSOR DE PRESENÇA – ANDARES – ESCADAS E GARAGEM MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO  OS MORADORES ACHAM OS ITENS IMPORTANTES E APOIARAM O PAGAMENTO DE TAXA EXTRA PARA IMPLEMENTAR
  28. 28. AMOSTRAS 2 CONDOMÍNIO PARQUE DAS FIGUEIRAS END: RUA JOSE MONTEIRO FILHO, 270, SAO BERNARDO DO CAMPO IDADE: 20 ANOS CONSTRUTORA: KOBAYASHI HABITACIONAL NUMERO DE ANDARES: 5 TORRES, 12 ANDARES APTOS. POR ANDARS: 1 ARQUITETURA BOTTI RUBIN TOTAL DE UNIDADES: 53 EQUIPAMENTOS: - PISCINA ADULTO E INFANTIL - QUADRA POLIESPORTIVA - 2 CHURRASQUEIRAS - SALÃO DE FESTAS - PLAYGROUND - BOSQUE - PISTA DE COOPER - HORTA - SAUNA SECA, SAUNA MOLHADA - SPA, ESPAÇO MASSAGEM - SALAO DE JOGOS - ACADEMIATIPOS DE PLANTAS: 3 SUITES ENTRE 254 a 510 M2 (DUPLEX) PAISAGISO BENEDICTO ABBUD
  29. 29. MAPA DE LOCALIZAÇÃO Futura Estação do Metro Rod. Anchieta Km18 Shopping Metropole UFABC Cidade da Criança
  30. 30. VIZINHANÇA (1 KM) SHOPPING GOLDEN SQUARE , SHOPPING METRÓPOLE SUPERMERCADO CARREFOUR, SONDA UFABC, UNIVERSIDADE METODISTA, SENAC FUTURA ESTAÇÃO DO METRO OUTROS EMPREENDIMENTOS NA REGIÃO VARIAM DE 120 A 180 M2 NA MÉDIA
  31. 31. VIZINHANÇA (500 M)
  32. 32. VIZINHANÇA (1 KM)
  33. 33. GOOGLE EARTH
  34. 34. GOOGLE EARTH
  35. 35. FACHADA - ENTRADA
  36. 36. EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
  37. 37. EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
  38. 38. EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
  39. 39. ÁREA COMUM - GARAGEM
  40. 40. PESQUISA Morador A Morador B Morador C Perfil Casal Acima de 60 anos 3 pessoas (Mae e 2 Filhos Adultos ) 4 Pessoas Jovem Casal e 2 Filhos (6 e 13 anos) Área Comun Não usa piscina, sauna, sala de descanso/meditacao, s bar, quadra Não usa sala de meditacao e jogos quadra, sauna pista de cooper, sala de descanso, salao de jogos, O que poderia ter + lazer mais para criancas crossfit (academia barata e bx custo), lavagem de veiculo Pet play Área privativa quarto de empregada - virou despensa 2 quartos de empregada desnecessarios talvez apenas 1 quarto de empregada O que agrega valor paisagismo boa gestao do condominio,paisagismo, quadra, piscina, piscina, hall com pé direito alto, segurança, decoraçao, paisagismo e bom acabamento O que mais usa academia, quadra academia, quadra e piscina academia, salao de festas Quem mais usa áreas comuns Senhora Filho Homen Todos Alterações area privativa Aumento da Sala com Escritorio Nenhuma, apenas pequenas reformas Nenhum
  41. 41. PERCEPÇÃO DO GRUPO conclusões
  42. 42. ARGUMENTOS DE VENDA Como tem sido vendido os equipamentos nas áreas comuns QUALIDADE DE VIDA, LAZER, CONFORTO, COMODIDADE, BEM-ESTAR Como tem sido vendido os elementos especiais nas unidades: terraço gourmet, churrasqueira, cozinha integrada a sala ESPAÇO DE CONVIVÊNCIA SOCIAL, STATUS, MODERNIDADE, CHARME
  43. 43. O QUE AGREGA VALOR  INDEPENDENTE DO FATO DE SE VÃO FAZER USO OU Ñ, A MAIORIA DOS ITENS NAS ÁREAS COMUNS AGREGAM VALOR AO EMPREENDIMENTO E CONFEREM STATUS AO COMPRADOR EM MENOR ESCALA VALORIZAM TAMBÉM POR AGREGAR VALOR NA HORA DA REVENDA NO MOMENTO DA COMPRA Ñ LEVAM EM CONSIDERAÇÃO O CUSTO DE MANUTENÇÃO – NO USO, CONDOMÍNIOS COM MUITOS ITENS QUESTIONAM CUSTO MANUTENÇÃO
  44. 44. O QUE É DE FATO UTILIZADO A UTILIZAÇÃO DOS ITENS VARIA COM O TAMANHO DO APTO. E PERFIL DOS MORADORES: •PRÉDIOS COM CRIANÇAS TENDEM A UTILIZAR MAIS OS ITENS DE LAZER (PISCINA, PARQUINHO, QUADRA, SALÃO DE FESTAS INFANTIL, BRINQUEDOTECA) •JOVENS ADULTOS GOSTAM DE CHURRASQUEIRA, PISCINA AQUECIDA COM RAIA, SAÚNA, ESPAÇO GOURMET, QUADRA, ACADEMIA, PISTA DE COOPER, BICICLETÁRIO, SALÃO DE JOGOS •MULHERES VALORIZAM, ACADEMIA, SALA DE MASSAGEM, SPA (EMBORA ESTE ITEM USEM POUCO) • DONOS DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO QUEREM PET PLAY •SOFISTICADOS, MAS SUPÉRFULOS: HIDROMASSAGEM, BEAUTY CENTER, FORNO DE PIZZA, LAN HOUSE, CINEMA, HOME OFFICE
  45. 45. CONCLUSÕES ITENS QUE NÃO FORAM ATENDIDOS NAS UNIDADES Que itens acrescentariam TERRAÇO GOURMET, TERRAÇO MAIOR, WC EXTRA Que itens consideram desnecessários QUARTO DE EMPREGADA (SEMPRE ADAPTADO PARA OUTRO TIPO DE USO)
  46. 46. CONCLUSÕES ITENS QUE NÃO FORAS ATENDIDOS NAS ÁREAS COMUNS Que itens acrescentariam Que itens consideram desnecessários Ed. 1 Ed.2 (SBC) Sauna Pet Play Academia Car Wash Espaço Gourmet Ed.1 Ed.2 (SBC) Quadra Sauna

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