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Reinvindicación vs retención

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Cuando el Derecho de retención es excesivo y se transforma en posesión de mala fé. La reinvindicción procede

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Reinvindicación vs retención

  1. 1. Causa N° 59.195 - “N. L. M. c/ M. A. A. s/Reivindicación” - CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE AZUL (Buenos Aires) – SALA PRIMERA – 18/09/2014 En la Ciudad de Azul, a los 18 días del mes de Septiembre de 2014 reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelaciones Departamental -Sala I-Doctores Lucrecia Inés Comparato, Ricardo César Bagú y Esteban Louge Emiliozzi, para dictar sentencia en los autos caratulados: "N. L. M. C/ M. A. A. S/REIVINDICACION ", (Causa Nº 1-59195-2014), se procedió a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Doctores LOUGE EMILIOZZI-BAGU-COMPARATO .- Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes: -C U E S T I O N E S- 1ra.- ¿Es justa la sentencia de fs. 189/191? 2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? V O T A C I O N - A LA PRIMERA CUESTION: el Señor Juez Doctor Louge Emiliozzi dijo: I.a) El presente proceso es iniciado por el Sr. L. María N., quien promueve acción de reivindicación contra el Sr. A. A. M. respecto al bien inmueble identificado catastralmente como Circ. XX, Secc. A, Mza. 44, Parc. 8B, Matrícula 26.868 (078), ubicado en calle Espora 10 Bis n° 2537 de la localidad de Sierras Bayas, partido de Olavarría. Refiere el actor en el escrito de inicio que conforme lo acredita con el informe de dominio que como documental acompaña –en rigor lo adjunta con un escrito posterior a fs. 11/12- es titular de dominio del inmueble cuya reivindicación pretende. Narra que en el año 2002, conjuntamente con su hija P. N., comenzaron a construir en el terreno de propiedad del actor la futura vivienda que habitaría ella al momento de independizarse del hogar paterno. Agrega que en la construcción colaboró el entonces novio de su hija, Sr. A. A. M. (es decir, el demandado). Continúa diciendo que posteriormente, y debido a distintos problemas –en especial de índole económicos- abandonaron la construcción, cuando ésta ya estaba prácticamente terminada. Prosigue el relato afirmando que inexplicablemente el Sr. M., luego de la ruptura de la relación, tomó la casa como propia, la terminó de acomodar e ingresó a vivir en ella junto con su actual pareja. Concluye afirmando que enterado de la situación comenzó con los reclamos, primero en
  2. 2. forma verbal y luego por carta documento –que no adjunta-, pero ante las negativas del accionado se ve precisado a promover la presente acción de reivindicación. b) Bilateralizada la demanda bajo el cauce del proceso sumario (fs. 14), se presenta el accionado a contestarla a fs. 86/92, solicitando su rechazo, con costas. Luego de negar los hechos narrados por la actora suministra su propia versión de lo acaecido. En esa faena, menciona que la relación sentimental que lo vinculó a la hija del actor se extendió desde el año 1994 hasta el año 1998. Agrega que en el año 1996 el actor les regaló a ambos el terreno cuya reivindicación se pretende, tras lo cual comenzó la construcción de la que sería su vivienda en caso de que prosperara la relación. Precisa que la construcción se realizó mediante el sistema de autoconstrucción denominado “El Hornero” que en esa época y en años anteriores llevó adelante la Municipalidad de Olavarría, y que en su caso integraba el grupo denominado “Los Desesperados” conjuntamente con otras cuatro personas. Afirma que los comprobantes de pago y remitos correspondientes a diversas entregas de material, que adjunta a la contestación de demanda, evidencian que el titular de la vivienda era él, y resalta que también acompaña la escritura correspondiente al inmueble y a otra parcela que oportunamente “me entregara” (sic). Concluye el relato fáctico afirmando que una vez terminada la casa en el año 2004 fue a vivir a dicho domicilio que es donde aún vive en la actualidad. Luego de efectuar este relato de los hechos hace notar que el proporcionado por el actor en la demanda es falaz. Afirma –ingresando ya en los argumentos jurídicos de su defensa- que la demanda es improcedente pues el actor se desprendió voluntariamente de la posesión cuando se la entregó en forma gratuita para construir la vivienda. Subsidiariamente formula reserva de reclamar el valor actual de la vivienda existente en el terreno y opone derecho de retención hasta tanto se le abone dicho importe. Finalmente opone excepción de prescripción liberatoria, argumentando que su parte ocupó el inmueble desde el 12 de abril de 1996 –fecha en la que colocó el medidor de energía eléctrica a su nombre- y que desde dicha fecha hasta el momento de interposición de la demanda transcurrió largamente el plazo de prescripción correspondiente a la acción de reivindicación. c) A fs. 99/100 la parte actora contestó el traslado de la excepción de prescripción liberatoria. d) A fs. 101 se abrió la causa a prueba y a fs. 110/111 se proveyeron las ofrecidas por las partes. Una vez culminada esta etapa del proceso se arribó a la sentencia definitiva de primera instancia que viene recurrida, cuyo contenido reseñaré en el apartado que sigue. II) En el aludido decisorio se hizo lugar a la demanda por reivindicación, ordenando al demandado que en el plazo de diez días entregue el inmueble libre de ocupantes. Se impusieron costas al vencido y se difirió la regulación de honorarios para la oportunidad
  3. 3. prevista en los arts. 27 inc. a) y 51 de la ley 8904. Las premisas medulares que condujeron a la Sra. Juez de grado a fallar del modo anticipado –expuestas luego de reseñar los antecedentes de la litis y de referirse a título introductorio al concepto y requisitos de la acción de reivindicación- pueden resumirse de la siguiente manera: a) Del informe de dominio adjuntado por el actor a fs. 11/12 surge que el mismo es propietario del inmueble y lo adquirió el 14.06.78. b) El demandado no logró acreditar los dichos invocados en cuanto a haber recibido de regalo el terreno en cuestión de parte del actor y que luego él haya iniciado la construcción de la vivienda a su cargo. La documental acompañada en copias simples, que fuera desconocida (fs. 22/60 y 62/85) no alcanza para probar lo alegado en la contestación de demanda. Por lo que mal puede acreditarse con prueba testimonial y con la tenencia de la escritura traslativa de dominio que acompaña a fs. 61 que ese terreno fuera un regalo de su ahora ex suegro. c) El planteo de prescripción no puede prosperar, por cuanto el accionado no ha acreditado el estado de ocupación invocado. d) El derecho de retención tampoco puede ser admitido, por no verificarse los presupuestos de procedencia. III) El decisorio reseñado en el acápite anterior fue apelado por el demandado a fs. 194, recurso que se le concedió libremente a fs. 195. Recibidos los autos en esta instancia expresó agravios a fs. 207/211, obteniendo respuesta a fs. 214/215. Las críticas versan sobre los siguientes aspectos: a) Expresa que no se tuvo en cuenta que el actor no “perdió” la posesión del terreno –tal como lo exige el art. 2758 del Código Civil al definir a la acción de reivindicación- sino que la entregó voluntariamente. b) Cuestiona que se haya considerado suficiente al informe de dominio para acreditar el título en el que el actor basa su acción, toda vez que la prueba requerida al efecto no puede ser otra que la escritura y ésta obra en su poder. c) Afirma que ni el actor ni su hija ejercieron actos posesorios sobre el inmueble antes del inicio de la construcción. d) Se agravia de la desestimación de todos los elementos de prueba, lo que llevó a la anterior sentenciante a tener por no acreditado que el terreno fuera un “regalo” de su anterior suegro. e) No se ponderó que él resulta ser poseedor de buena fe y a título de dueño del inmueble, ni tampoco que ha abonado las cuotas del grupo “Los desesperados” y que es quien ocupa la vivienda desde que se finalizó. f) En lo tocante a la excepción de prescripción, considera erróneo que se haya considerado que la misma no puede prosperar por cuanto no se ha acreditado el estado de ocupación invocado, dado que esa ocupación es la que da sustento a la acción de reivindicación. g) Finalmente se agravia por el rechazo de su pretensión de hacer valer el derecho de retención, por entender que en el caso están reunidos todos los requisitos de procedencia del instituto.
  4. 4. IV) A fs. 216 se llamaron autos para sentencia y a fs. 218 se practicó el sorteo de ley, por lo cual las actuaciones se encuentran en estado de resolver. V.a) Ha dicho nuestro cimero Tribunal provincial que “La reivindicación es una acción que nace de todo derecho real que se ejerce por la posesión, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella, por lo que exige de aquél que se encuentra en la posesión de la cosa, se la restituya con todos sus accesorios” (art. 2758 del Código Civil; SCBA, Ac 68604 S 16-2-2000, “Denesiuk de Soto”; Ac 89847 S 5-10-2005, “Díaz”; Ac 92990 S 24-5- 2006, “Lachaise”; C 90755 S 19-8-2009, “Blasetti”; citados por esta Sala en causa n° 58673, “Eytec S.A.” del 29.04.14.). En similar orientación, se ha definido a la acción revocatoria como aquella que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee (Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales”, 5ta. edición actualizada por Delfina M. Borda, La Ley, 2008, T. II, pág. 518; esta Sala, causas n° 50.940 “Oresti” del 05.09.07.; n° 55.098 “Volonté” del 15.07.11., entre otras). b) En el caso de autos, el actor es propietario del inmueble que pretende reivindicar y por lo tanto tiene derecho a ejercer la posesión del mismo (doctr. arts. 2506, 2513 y conc. del Código Civil). Tal calidad surge del informe de dominio adjuntado por el actor a fs. 11/12, del que se desprende que adquirió el inmueble objeto de esta litis por compraventa celebrada el día 12.09.1976 ante el Escribano Carlos F. Gainza. Además, el testimonio de la escritura correspondiente a esa compra es adjuntada por el propio demandado (fs. 61). En un pasaje de la expresión de agravios el recurrente señala que el informe de dominio es insuficiente para acreditar el título del reivindicante, toda vez que la prueba requerida a esos fines no puede ser otra que la escritura, y ésta se encontraba en su poder. También menciona al pasar que el informe de dominio fue adjuntado por el actor luego de haberse corrido traslado de la demanda. Con respecto a estos agravios, existen precedentes de la Excma. Suprema Corte provincial que en principio darían la razón al accionado, pues en ellos se sentó como doctrina legal que el dominio se acredita con las respectivas escrituras o testimonios auténticos, siendo insuficiente un informe o certificado registral (Ac. 45.456, “Coldwell”, del 27.12.91., con citas del mismo tribunal). No obstante, en un precedente más reciente parecería haberse admitido la acreditación de la legitimación activa en base a un instrumento del que resultaba la titularidad registral sobre el inmueble cuya reivindicación se pretendía –por lo que infiero podría ser el informe de dominio-, aunque no era ese el tema a decidir por el tribunal y además en el proceso estaban agregados tanto la copia certificada del título de propiedad como el certificado de dominio (C 90755 S 19-8-2009, “Blasetti”). En otro orden, erra el recurrente al mencionar que el informe de dominio de fs. 11/12 -del que la Sra. Juez de grado hizo mérito para reconocer legitimación activa al accionante (conf. fs. 190vta., primer párrafo completo)- fue agregado luego de haberse dado traslado de la demanda, ya que fue acompañado a un escrito posterior a la demanda (conf. fs. 7/9 y 13) pero previo a conferirse traslado de la misma (fs. 14). Cierto es que al confeccionarse la cédula por la cual se notificó el traslado de la demanda no se acompañó copia del mencionado informe (conf. fs. 18 y vta.), más ello constituye un vicio “in procedendo” que debió haber sido denunciado por la parte perjudicada en la instancia de origen y por la vía procesal pertinente (art. 169 y sig. del C.P.C.C.). Ahora bien, al margen de lo expuesto en los dos párrafos anteriores, es lo cierto que una
  5. 5. lectura atenta del escrito de contestación de demanda (fs. 86/92) revela que el accionado no desconoce que el actor es –o era- el propietario del inmueble, sino que centra su defensa en la circunstancia de que el Sr. N. se los habría regalado a su propia hija y al accionado para que en él construyeran la que sería su vivienda en caso de prosperar la relación sentimental que por entonces los unía (ver en especial fs. 86vta. y 87). Del mismo modo, al absolver posiciones el accionado reconoció que el terreno que ocupa es de propiedad del actor (conf. fs. 119 y 120, respuesta a la segunda posición; doctr. art. 421 del C.P.C.C.). Lo expuesto me lleva a concluir que el carácter de propietario del actor no es un hecho inicialmente controvertido en estas actuaciones, por lo cual no puede tener cabida la pretensión del accionado de cuestionar la legitimación activa del Sr. N. recién en esta instancia (arts. 266 y 272 del C.P.C.C.). A mayor abundamiento, si bien el recurrente plantea en la expresión de agravios que el dominio sólo puede acreditarse mediante la agregación de la escritura, lo cierto es que – como ya vimos- él mismo la adjuntó a su contestación de demanda (fs. 61). De modo que dicha prueba documental debe ser valorada aun cuando haya sido ofrecida y producida por quien no soportaba tal carga y aunque le resulte perjudicial, conclusión ésta que se deriva del principio de adquisición procesal (Eisner Isidoro, “La prueba en el proceso civil”, pág. 55; esta Sala, causa n° 50.982, “Saez…”, del 06.12.07., entre otras). Desde luego que no se pasa por alto que el accionado trajo esa escritura al proceso para fortalecer su argumento defensivo central –el cual, como acabamos de ver, consiste en que el actor les habría donado el inmueble al demandado y a su por entonces novia-, más ello no impide que la mentada escritura también sea valorada para tener por acreditada la existencia del dominio en cabeza del accionante. c) También se agravia el recurrente de que se haya desestimado su argumento defensivo medular, el cual consistió –como recién vimos- en que fue el propio actor quien les regaló el inmueble a él y a su por entonces novia para la construcción de su futura vivienda (ver fs. 209 y vta.). A fin de dar respuesta a esta queja, me permitiré retomar lo dicho en un precedente de esta Sala que contaba con aristas fácticas y jurídicas similares, pues planteada demanda por reivindicación el accionado alegaba que la actora en un momento se había propuesto donarle el inmueble objeto de la litis (causa n° 55764, “Ibarra de Bertini”, del 27.03.12.). Como allí decía, la palabra “forma” tiene, para el derecho privado, distintos sentidos o alcances. Según el primero de ellos, que puede denominarse “forma en sentido amplio” o “forma esencial”, y que se elabora a partir del texto del art. 913 del Código Civil, la forma es el hecho exterior por el cual la voluntad se manifiesta (Cifuentes, Santos “Negocio Jurídico”, pág. 225; Rivera, Julio C., “Instituciones de Derecho Civil. Parte General”, T. II, pág. 608). Sin embargo, como lo aclaran estos autores, todos los actos jurídicos, para ser tales, requieren de forma esencial, por lo cual esta primera acepción de la palabra forma no reviste mayor utilidad. Es por ello que en sentido “estricto” o “técnico”, que es el recogido en los arts. 915 y 916 del Código Civil, se habla de forma cuando en virtud de la ley o de la voluntad en el acto jurídico se hace necesaria una modalidad exterior determinada. Explica Cifuentes que no cualquier modo es trascendente para que la manifestación consiga su efecto, sino uno particular, más o menos riguroso, que debe asumir una determinada declaración para que
  6. 6. consiga un cierto efecto; es la forma exigida para ciertos actos, o, como también se la ha llamado, la “forma impuesta” (ob. cit., pág. 225). Enseña Rivera que en los sistemas antiguos se privilegiaban las formas, ya que ante la ausencia de medios tecnológicos –como la escritura- para dejar plasmada la voluntad de las partes se hacía necesario impresionar fuertemente los sentidos mediante simbolismos cuyo contenido era establecido por el sistema jurídico. En la actualidad, el formalismo no ha desaparecido del derecho; por el contrario, existen en nuestro Código diversos preceptos que lo recuerdan, como la necesidad de realizar determinados contratos en escritura pública, o las formas en el derecho testamentario o el matrimonial. Claro está que este nuevo formalismo –o neoformalismo- no tiene la función que se asignaba a las formas en el pasado, sino que tiende básicamente a proteger el interés de los terceros y la seguridad en el tráfico jurídico, y a posibilitar que el otorgante reflexione mejor sobre los efectos del acto que realiza (ob. cit., págs. 611/612). En lo que interesa a los fines de este proceso, el art. 1810 del Código Civil dispone que las donaciones de bienes inmuebles deben ser hechas ante escribano público y “bajo pena de nulidad”, formalidad que en este caso no se ha cumplido. Además, el mismo artículo aclara que respecto de los casos previstos en él no rige el art. 1185, lo que equivale a decir que habiendo sido hechas estas donaciones bajo forma privada no se puede reclamar la escrituración. En un precedente de la Sala II de este Tribunal (causa n° 48.621, “Fernández”, del 23.08.2005, con primer voto del estimado colega Dr. Peralta Reyes, que a su vez es citado en el precedente de esta Sala antes mencionado) se aborda claramente esta temática. Allí se dice, siguiendo a Borda, que la nueva redacción del art. 1810, dada por la ley 17711, ha establecido que respecto de la donación de bienes inmuebles y de prestaciones periódicas o vitalicias, la escritura pública es un requisito solemne sin el cual el acto carece de fuerza obligatoria. Y se continua diciendo que dicho autor destaca como acertada la solución legal, “que se propone proteger al donante, asegurar la libertad de su rasgo, llamar su atención respecto del acto que va a realizar y evitarle los perjuicios de un impulso irreflexivo y generoso.” Se sigue diciendo en el precedente citado que Zago comparte la solución legal, y luego afirma, citando a Llerena, que la escritura como la aceptación no son meras fórmulas para probar el acto, sino que son la esencia del contrato, y que si falta alguno de estos requisitos, falta también la donación (Código Civil de Bueres (dirección) Highton (coordinación), T. 4D, pág. 75; Lorenzetti, “Tratado de los Contratos”, T. III, págs. 604 y 605; López de Zavalía, “Teoría de los Contratos. Parte Especial” (1), págs. 422 a 444; Belluscio y Lagomarsino en “Código Civil…” de Belluscio (director) y Zannoni (coordinador), T. 9, págs. 61 a 63). En la misma dirección de cuanto vengo diciendo se afirma en una obra más reciente que el fundamento de la exigencia formal solemne establecida en el art. 1810 se justifica en el caso de los inmuebles en razón de su importancia económica. El legislador intenta asegurar que el donante reflexione acerca de la conveniencia del acto que está por realizar, midiendo con prudencia sus posibles alcances y consecuencias. Es lógico que así sea pues, tratándose de bienes de cierto valor pecuniario, un desprendimiento poco meditado resultaría pernicioso para el donante y su familia. En suma –se concluye- la ley se propone proteger
  7. 7. al donante, llamándole la atención acerca del acto que va a realizar en miras a evitar los perjuicios que podría generarle un impulso irreflexivo y generoso de su parte (Facco, Javier A. en “Fundamentos de Derecho Contractual. Parte Especial”, Noemí L. Nicolau (directora), pág. 715). Finalmente, en otro precedente de esta Sala recaído en el marco de un proceso de disolución de sociedad conyugal, se vertieron consideraciones similares acerca de la forma necesaria para el perfeccionamiento del contrato de donación y se agregó –con cita de doctrina y jurisprudencia- que el donante puede arrepentirse hasta el mismo momento de otorgar la escritura, por lo cual no es posible invocar un “principio de ejecución” del contrato (causa n° 55130, “C. P. M. c/ R. C. R. s/ Disolución de Sociedad Conyugal”, del 14.07.14.). En virtud de lo dicho a lo largo de este apartado cabe concluir que la supuesta donación nunca se perfeccionó, por lo cual el actor sigue siendo el propietario del inmueble. Y de ello se sigue una consecuencia jurídica de gran relevancia para este caso: todo lo sembrado, plantado o edificado en un inmueble tiene carácter accesorio de éste, de tal modo que pertenece al dueño del suelo (doctr. art. 2315 y conc. del Código Civil), sin perjuicio de los problemas que se pueden presentar entre el dueño de la tierra y el dueño de los materiales, semillas o plantas, a los que el Código Civil da respuesta en los arts. 2587 y sig. (conf. Borda, Guillermo A., “Tratado…”, cit., T. I, págs. 290 y 291; Beatriz Areán, comentario a los arts. 2587/2589 en “Código Civil…” de Bueres-Highton, T. 5-A págs. 578 y sig., esp. pág. 580). Con palabras muy claras explica esta última autora que la adquisición de lo edificado, plantado o cultivado siempre será hecha por el dueño del terreno (art. 2519), ya que en nuestro Derecho no existe el derecho de superficie, excepto el de superficie forestal. De modo que hay un solo dominio, el del dueño del terreno, extendido a los accesorios, y no un condominio entre éste y el edificador. d) También se agravia el recurrente de que se haya hecho lugar a la acción reivindicatoria pese a que el actor no “perdió” la posesión –como lo exige el art. 2758 del Código Civil-sino que la entregó voluntariamente (ver en especial fs. 207vta.). Sobre el particular, tiene dicho esta Sala que la acción de reivindicación es procedente aunque el dueño haya hecho entrega de la posesión en forma voluntaria, toda vez que el requisito de la desposesión se configura, entonces, al momento de serle negada la restitución del inmueble (causa n° 55764, “Ibarra de Bertini”, del 27.03.12., con cita de la CC0202 LP, B 76866 RSD-75B-94 S 5-4-1994, Juez FERRER (SD), en autos “Sut de Alvarez, Anelina c/ Ramírez, Lilia I. y otra s/ Reivindicación”, base Juba). En idéntica orientación, en uno de los precedentes de la Excma. Suprema Corte provincial antes citados se hizo lugar a la acción reivindicatoria pese a que a la demandada se le había otorgado la tenencia del inmueble reivindicado en base a un comodato, es decir, voluntariamente (C 90755 S 19-8-2009, “Blasetti”). Está claro que el principio expuesto puede reconocer excepciones, tal como fue advertido en el precedente de la Corte provincial recién citado, en el que se dijo que “la acción reivindicatoria debe paralizarse cuando la negativa a restituir la tenencia resulte justificada por los derechos que el contrato confiere (conf. Salvat, “Derechos Reales”, t° 2, pág. 485…)”, aunque a continuación se aclaró que en la especie no se verificaba esa situación. Refiriéndose a esta cuestión explica Mariani de Vidal que en todos los supuestos en los
  8. 8. cuales una persona se desprendió voluntariamente de la posesión de la cosa, no puede volver sobre esa transmisión, a menos que ataque el acto en cuya virtud realizó la entrega – ya por estar afectado de nulidad o por configurarse una causa de rescisión, legal o convencional- y caído éste, reivindique la cosa, que se detentaría ya sin causa alguna. Y seguidamente proporciona el ejemplo del boleto de compraventa, explicando que si una persona suscribe a favor de otra un boleto de compraventa de un inmueble y en razón de dicho boleto le transfiere la posesión de aquél, haciéndole tradición, no podrá después pretender recuperar la cosa iniciando acción reivindicatoria, a menos que ataque el boleto mismo (aut. cit., “Curso de derechos reales”, T. 3, pág. 378). En el caso de autos, y aun colocándonos en la hipótesis más favorable al accionado, habría mediado una mera promesa de donación que no llegó a concretarse, por lo cual no existe óbice para que el actor recupere la posesión del inmueble pese a haberse desprendido voluntariamente del mismo. e) También se desliza en la expresión de agravios que ni el actor ni su hija acreditaron haber realizado actos posesorios con anterioridad al inicio de la construcción de la vivienda por parte del accionado (fs. 208, abajo). Este tema se vincula con la legitimación activa del accionante (conf. Excma. S.C.B.A., C. 99.055, “Fabiani”, del 07.05.14.), por lo que, reordenando los agravios con rigor lógico, debería haber sido tratado más arriba. Sin embargo, deliberadamente lo he relegado para este momento, con el propósito de hacer notar que esta crítica resulta contradictoria con la considerada en el apartado anterior. Ello así, pues no puede sostenerse que el actor entregó voluntariamente la posesión del inmueble al demandado para que inicie en él la construcción de su futura vivienda y, paralelamente, que aquél jamás tuvo la posesión del bien. Por otro lado, en la contestación de demanda tampoco se alegó que el accionante no hubiera tenido la posesión del inmueble –al contrario, se afirmó expresamente que aquél se desprendió voluntariamente de la posesión cuando se la entregó al accionado en forma gratuita para construir la vivienda, conf. fs. 87- por lo que esta crítica tampoco puede ser atendida en esta instancia (doctr. arts. 266 y 272 del C.P.C.C.). f) También se agravia el recurrente de la desestimación de su defensa de prescripción, planteando que la Sra. Juez de grado fundó esta parcela del decisorio en que su parte no acreditó el estado de ocupación invocado, pero éste, a su entender, es un hecho no solo probado en autos sino también admitido por el actor (ver fs. 209vta.). A mi modo de ver asiste razón al recurrente en ese aspecto, pues está claro que su parte ocupa el inmueble objeto de la reivindicación, y es precisamente esta circunstancia la que da sentido a la pretensión deducida en autos. Ello independientemente de que lo haga a título de poseedor o de mero tenedor, ya que inclusive es aceptado que la acción reivindicatoria procede contra ambos (Excma. Suprema Corte, C 90755 S 19-8-2009, “Blasetti”; esta Sala, causa n° 58673, “Eytec S.A.” del 29.04.14.). Ahora bien, es sabido que la Cámara de Apelaciones puede confirmar lo decidido en primera instancia en base a argumentos distintos (puede verse, in extenso, el esclarecedor fallo de la Excma. S.C.B.A. en causa C. 88.683, “Monterisi”, del 12.12.2007, primer voto del Dr. Hitters, citado por esta Sala en causas n° 58316, “Mespolet”, del 10.12.13.; n° 58673, “Eytec S.A.”, del 29.04.14. y n° 59024, “Lospice”, del 04.09.14.).
  9. 9. En el caso de autos, entiendo que la defensa de prescripción debe ser desestimada, pues una lectura atenta del escrito de contestación de demanda (en especial fs. 88vta./89) revela que lo que el accionado opuso es una prescripción liberatoria. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia son contestes en que la acción de reinvindicación emana del dominio y como éste tiene carácter perpetuo dicha acción es imprescriptible, y si bien podría oponérsele la prescripción adquisitiva (Borda Guillermo A., “Tratado…”, cit., T. II, pág. 519; Kiper, Claudio M. (director) “Juicio de acciones reales”, pág. 35 y sig.; esta Sala, causas n° 55098, “Volonté”, del 15.07.11.; n° 55764, “Ibarra de Bertini”, del 27.03.14.), ello no ha acaecido en este caso. Por lo demás, es comprensible que el accionado no haya opuesto la prescripción adquisitiva, ya que a estar a su propio relato de los hechos el terreno les habría sido “regalado” en el año 1996 (fs. 86vta. y 88vta.), y el presente proceso se inició en el año 2010 (conf. fs. 9vta.), por lo que claramente no transcurrió el plazo de veinte años exigido por el art. 4015 del Código Civil. Finalmente, y para completar este análisis, es dable aclarar que no resulta aplicable al caso la prescripción anual establecida en el art. 4038 del Código Civil, invocada por el demandado al oponer esta defensa (fs. 89, arriba). Ello es así pues el estudio de las fuentes de ese artículo revela que el mismo se refiere a la prescripción de las acciones posesorias reguladas en el Título III del Libro III del Código Civil –art. 2468 y ss.- y comprende tanto a las acciones posesorias propiamente dichas (arts. 2473 al 2487) como a las policiales (arts. 2469, 2490, 2494, 2498, 2499) (conf. Mariani de Vidal, comentario al art. 4038 en “Código Civil…” de Bueres-Highton, T. 6-B págs. 886/887). De modo que dicha norma no es aplicable a la acción reivindicatoria que se encuentra regulada en el Título IX del mismo Libro III, referido a las acciones reales, más precisamente en el capítulo I (art. 2758 y sig.). Tampoco resulta aplicable el plazo de diez años establecido en la norma residual invocada en subsidio por el demandado al contestar demanda (art. 4023 del Código Civil), ya que la misma está referida a las acciones personales y la reivindicación es una acción real. Y a ello que se suma que dicho plazo residual de prescripción solo puede ser aplicado –por definición- a las acciones prescriptibles, y la reivindicación, como ya vimos, no tiene tal carácter. g) El último de los agravios está vinculado al rechazo del derecho de retención invocado – en subsidio- por el demandado. Al tratar este tópico la Sra. Juez de grado transcribió sumarios de fallos de la Excma. Suprema Corte Provincial en los que se define al derecho de retención (Ac. 82827, “Eslaiman”) y en los que se establecen sus requisitos de procedencia (Ac. 44525, “Lafontaine” y Ac. 82157, “Banco de la Provincia de Buenos Aires”). Seguidamente concluyó que “(a)tento lo expuesto precedentemente, no resulta procedente el derecho de retención alegado” (fs. 191, punto VI). Si bien no resulta claro cuál es el requisito –o los requisitos- que la Sra. Juez de grado consideró ausente/s en el caso, el recurrente interpreta que todos ellos se encuentran cumplidos, por lo que propugna la revocación de este aspecto del decisorio (fs. 210 y vta.). Tal como lo señaló la Sra. Juez de grado, la Corte Provincial tiene dicho –en las causas citadas- que son requisitos exigidos para el ejercicio del derecho de retención: a) norma que lo otorgue; b) efectiva tenencia o posesión sobre la cosa; c) crédito cierto y exigible; y d) conexidad entre el crédito y la cosa retenida.
  10. 10. Como ya dije antes -siguiendo a Borda y a Areán- entiendo que la situación que se presenta en autos es la de una persona que edificó en terreno ajeno utilizando materiales propios. Esta situación se encuentra regulada en los arts. 2588 y 2589 del Código Civil –según que el edificador sea de buena o de mala fe- y, al menos respecto del primero, se ha reconocido su facultad de ejercer el derecho de retención (Borda, Guillermo A., “Tratado…”, cit., T. I, pág. 290 y sig., esp. pág. 294). Debo aclarar, antes de seguir avanzando, que al afirmar que el Sr. M. construyó en el terreno del Sr. N. “utilizando materiales propios” lo hago en términos amplios, esto es, sin abrir juicio de valor sobre la medida exacta de la contribución del Sr. M., ya que ello –por las razones procesales que luego explicaré- no ha sido debatido en autos. Sin embargo, el mismo actor admitió en la demanda que “(e)n la construcción, colaboró el entonces novio Sr. A. A. M.” (fs. 7vta.), lo que se reitera en la expresión de agravios donde se afirma que M. construyó en una propiedad que no le pertenecía (ver en especial fs. 214vta. y 215). Y si bien en esas piezas procesal no se precisa en qué consistió esa “colaboración”, lo cierto es que quien construyó en terreno ajeno tiene derecho a exigir el valor de los materiales y mano de obra empleados, e inclusive el trabajo que él haya realizado personalmente (Borda, Guillermo A., “Tratado…”, cit., T. I, pág. 293; Areán, Beatriz, comentario a los arts. 2587/2589 en “Código Civil…” de Bueres-Highton, T. 5-A pág. 584), por lo cual está claro que esa colaboración que prestó M. tiene que haber consistido, necesariamente, en el aporte de materiales y/o de mano de obra de terceros y/o de mano de obra personal. De lo contrario, no se entendería por qué el actor admite que M. “colaboró” en la construcción. En otro orden, entiendo que la edificación en terreno ajeno que llevó a cabo M. fue de buena fe, de lo que se sigue que su situación encuadra en el art. 2588 del Código Civil y que es indudable su facultad de ejercer el derecho de retención (art. 3939 del Código Civil; Borda, Guillermo A., “Tratado…”, cit., T. I, págs. 292/294). Afirmo ello pues, como el mismo autor lo aclara en la pág. 292, por edificador, sembrador o plantador de buena fe debe entenderse no sólo la creencia de poseer el inmueble a justo título sino también la de estar persuadido que la relación contractual que tiene con el dueño (locatario, usufructuario, usuario) le permite realizar la edificación, siembra o plantación. En similares términos expresa Areán que en este caso –refiriéndose al art. 2588- el edificador está convencido sin duda alguna, no de que es propietario del terreno, sino de que tiene el derecho de sembrar, cultivar o plantar (comentario a los arts. 2587/2589 en “Código Civil…” de Bueres- Highton, T. 5-A págs. 578 y sig., esp. pág. 582). En este caso, del propio relato contenido en la demanda surge que el actor permitió, al menos en un comienzo, que M. colaborara en la construcción del inmueble, por lo cual entiendo –como ya lo anticipara- que la buena fe de este último está fuera de toda duda. Para finalizar con este tópico creo necesario hacer notar algunas particularidades procesales que presenta este caso y algunos interrogantes que de las mismas se derivan. A esos fines, y como punto de partida, es importante recordar que en el escrito de contestación de demanda el accionado formuló reserva de reclamar el valor actual de la vivienda existente en el terreno –para el caso de no encontrarse acreditado su derecho sobre el inmueble- e invocó derecho de retención hasta tanto se le abone dicho importe (fs. 87vta./88vta.). Nótese que este proceder seguido por el demandado es particular, ya que efectuó una mera
  11. 11. reserva de ejercer un derecho (la de reclamar el valor actual de la vivienda), pero al propio tiempo ejerció efectivamente un derecho estrechamente vinculado al anterior (el de retención). Así fue interpretado por la Sra. Juez de grado, ya que al sentenciar no se pronunció sobre el derecho del demandado a cobrar el valor actual de la vivienda –lo cual es correcto si tenemos en cuenta que se trató de una mera reserva de derechos- pero sí sobre el derecho de retención –lo cual también es correcto porque fue un derecho efectivamente ejercido- (doctr. art. 163 inc. 6to. primer párrafo del C.P.C.C.). Y este aspecto del fallo es implícitamente consentido por el accionado al expresar agravios, ya que no denuncia, ni siquiera subsidiariamente, que haya mediado omisión (doctr. art. 273 del C.P.C.C.) sobre su derecho a percibir el valor de la vivienda. Este proceder seguido por el demandado nos lleva a preguntarnos si el mismo podría ser considerado abusivo (doctr. art. 1071 del Código Civil), ya que al no ejercer en este proceso el derecho a reclamar el valor de su crédito, pero sí el derecho de retención, dilata notablemente su permanencia en el inmueble. Ya se ha advertido en doctrina que existen puntos de contacto entre el derecho de retención y el abuso del derecho que generan interrogantes similares al que aquí nos planteamos (Pizarro, Ramón y Vallespinos, Carlos, “Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones”, Hammurabi, 1999, T. 2, pág. 425, parágrafo 464). Es casi innecesario aclarar que el interrogante es gravitante, pues si ese proceder fuera considerado abusivo podría desestimarse la pretensión del demandado de ejercer el derecho de retención (sobre la naturaleza jurídica y las funciones del instituto del abuso del derecho puede verse a Hess, Esteban – Louge Emiliozzi, Esteban – Zárate, José, “La naturaleza jurídica del abuso del derecho” en la revista digital “Cartapacio de Derecho” editada por la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional del Centro de la Provincia de Buenos Aires). Sin embargo, dando respuesta al interrogante planteado, podemos afirmar que el proceder que ha seguido el accionado en este proceso no es objetable. Ello es así pues reconocida doctrina especializada en el tema ha afirmado que el derecho de retención puede oponerse por vía de excepción procesal dilatoria, por lo que estaría implícitamente contemplada en el art. 347 inc. 8vo. del C.P.C.C.N., equivalente al art. 345 inc. 8vo. de nuestro Código Procesal (Leiva Fernández, L. “Derecho de retención”, Astrea, 1991, págs. 274 a 276; Pizarro, Ramón y Vallespinos, Carlos, “Instituciones…”, cit., T. 2, pág. 425). También se aclara en la primera de las obras citadas que “desde luego” que la oposición de la excepción no importa reclamo alguno de pago –lo cual legitima, en este caso, que el demandado se haya limitado a efectuar la reserva de cobro- y que el efecto, de prosperar la excepción, y por ser ésta meramente dilatoria, será inhibir la ejecución de la sentencia hasta tanto el vencedor en el proceso de restitución pague lo debido al retenedor o afiance su obligación ofreciendo una garantía suficiente (ob. cit., pág. 276). Y en otro pasaje de la misma obra, en la que el autor analiza si es preciso que el crédito sea líquido, expone que a su juicio ello no es necesario no sólo porque no existe precepto alguno que exija la liquidez sino también porque no se trata de ejecutar su cobro al deudor sino tan solo de asegurarlo (ob. cit., pág. 284). También Pizarro y Vallespinos refieren que el crédito debe ser cierto y exigible, aunque no sea líquido (ob. cit., pág. 422, con cita de Llambías, Borda, Fernández y Boffi Boggero). Es particularmente interesante un párrafo de la obra de Leiva Fernández –que también está ubicado en la pág. 284- en el que señala que se ha argumentado que el crédito debe ser
  12. 12. líquido para que autorice el ejercicio de la facultad de retener, ya que de lo contrario el retenedor podría retardar la liquidación y así eternizarse en la tenencia de la cosa retenida. Sin embargo, el autor citado no comparte esa apreciación, pues entiende –siguiendo a Beltrán de Heredia de Onís- que el retenedor carece de todo interés en mantenerse en la tenencia de la cosa más allá de la satisfacción de su crédito. Y si bien esta afirmación nos puede generar dudas, porque mirada la cuestión con un criterio realista al acreedor también le puede interesar perpetuarse en la tenencia de la cosa, este razonamiento se desvanece al reparar en que –como antes vimos- el juez puede autorizar la sustitución del derecho de retención por otra garantía suficiente (art. 3943 último párrafo del Código Civil; Leiva Fernández, ob. cit., págs. 345/349 y 374). Por todo lo expuesto, entiendo que este agravio ha de prosperar. Así lo voto. Los señores Jueces Doctores Bagú y Comparato adhirieron por los mismos fundamentos al voto precedente.- A LA SEGUNDA CUESTION: el Señor Juez Doctor Louge Emiliozzi, dijo: Atento a lo acordado al tratar la cuestión anterior, corresponde confirmar la sentencia de fs. 189/191 en lo principal que decide, revocándola únicamente en lo que respecta al derecho de retención, el cual debe serle reconocido al demandado. En lo que hace a las costas de primera instancia, debe procederse a su adecuación por ser el presente decisorio modificatorio del anterior (art. 274 del C.P.C.C.). Así las cosas, valorando que el accionado ha resultado perdidoso en sus defensas sustanciales, pero ganancioso en lo que respecta al derecho de retención, propongo distribuirlas en un 70% a la parte demandada y en un 30% a la parte actora (art. 71 del C.P.C.C.). En lo que hace a las costas de alzada sabido es que rigen otros parámetros, ya que ha de estarse al resultado del recurso. Sin embargo, dado que por vía de la apelación del demandado se sometieron a conocimiento de esta instancia todas las cuestiones que habían sido planteadas en la anterior, propongo distribuir las costas en idénticos porcentajes. Así lo voto.- Los señores Jueces Doctores Bagú y Comparato adhirieron por los mismos fundamentos al voto precedente.- Con lo que terminó el acuerdo dictándose la siguiente: S E N T E N C I A – POR LO EXPUESTO y demás fundamentos del acuerdo y lo prescripto por los arts. 261, 266 y 267 del CPCC; se resuelve: Confirmar la sentencia de fs. 189/191 en lo principal que decide, revocándola únicamente en lo que respecta al derecho de retención, el cual se le reconoce al demandado. Con costas de ambas instancias en un 30% a la actora y en un 70% al demandado, difiriéndose la regulación de honorarios para la oportunidad del art. 31 del Decreto Ley 8904. Regístrese, notifíquese por Secretaría y oportunamente devuélvase al juzgado de origen. Fdo: Lucrecia Inés Comparato - Ricardo César Bagú - Esteban Louge Emiliozzi
  13. 13. Ante mi Dolores Irigoyen Secretaria Citar: elDial AA8BDE Publicado el: 11/12/2014 copyright © 2012 editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina

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